全面解讀房地產(chǎn)等4大行業(yè)營改增熱點問題

1、全面解讀房地產(chǎn)等4大行業(yè)營改增熱點問題2016-03-26 華稅 中國會計視野點擊圖片上方“中國會計視野”藍色小字，可訂閱本微信。編者按：2016年3月24日，財政部、國家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅201636號），明確自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以下稱營改增）試點，全部營業(yè)稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。同時以附件形式發(fā)布營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法、營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定、營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定和跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定，相應(yīng)的財政部國家稅

2、務(wù)總局關(guān)于將鐵路運輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅2013106號）等文件廢止。本期華稅帶您重點關(guān)注新政的重點事項。建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)四大行業(yè)營改增政策財稅201636號發(fā)布了，距離5月1日僅有短短的37日，時間異常緊迫，讓我們一起對新政中的熱點問題有一個整體的了解。一、四大行業(yè)增值稅稅率確定為6%、11%新政： 增值稅稅率：（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，除本條第（二）項、第（三）項、第（四）項規(guī)定外，稅率為6。（二）提供交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。（三）提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17%。（四）境內(nèi)單位

3、和個人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零。具體范圍由財政部和國家稅務(wù)總局另行規(guī)定。解讀：相比較于營業(yè)稅制下的3%、5%等稅率，房地產(chǎn)、建筑增值稅稅率確定為11%，在使用一般計稅辦法（銷項稅額-進項稅額）下，如果進項不足，同時議價能力有限，可能面臨稅負大幅增加的風險。二、可以抵扣項目與不可抵扣項目新政：下列進項稅額準予從銷項稅額中抵扣：（一）從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額。（二）從海關(guān)取得的海關(guān)進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。（三）購進農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和13

4、%的扣除率計算的進項稅額。計算公式為：進項稅額=買價×扣除率買價，是指納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品在農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的價款和按照規(guī)定繳納的煙葉稅。購進農(nóng)產(chǎn)品，按照農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法抵扣進項稅額的除外。（四）從境外單位或者個人購進服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務(wù)機關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。新政：下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：（一）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)

5、（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。納稅人的交際應(yīng)酬消費屬于個人消費。（二）非正常損失的購進貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。（三）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。（四）非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。（五）非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。（六）購進的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。（七）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。本條第（四）項、第（五）項所稱貨物，

6、是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。解讀：鑒于四大行業(yè)稅率都有所提升，因此可抵扣進項管理就非常重要，直接決定稅負的大小，企業(yè)應(yīng)高度重視抵扣憑證的獲取和管理，同時對于已抵扣進項稅額如果后續(xù)出現(xiàn)新政中羅列的七種不得抵扣法定情形，將面臨“應(yīng)當將該進項稅額從當期進項稅額中扣減”的法律后果，因此，未來房地產(chǎn)、建筑、金融、生活服務(wù)業(yè)對發(fā)票等抵扣憑證的管理應(yīng)在公司管理中應(yīng)提到更加重要的層面。三、取消混業(yè)經(jīng)營、保留混合銷售，兼營應(yīng)分別核算新政： 納稅人兼營銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，適

7、用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。新政：一項銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。本條所稱從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主，并兼營銷售服務(wù)的單位和個體工商戶在內(nèi)。新政：納稅人兼營免稅、減稅項目的，應(yīng)當分別核算免稅、減稅項目的銷售額；未分別核算的，不得免稅、減稅。 解讀：2012年啟動營改增后，出現(xiàn)“混業(yè)經(jīng)營”新概念，新

8、政予以取消，對于之前大家認為會被取消的“混合銷售”進而保留，具體是指一項銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，將根據(jù)情況分別適用“銷售貨物”或“銷售服務(wù)”納稅，對于兼營行為，納稅人應(yīng)重視核算，否則將面臨適用高稅率的不利后果。四、房地產(chǎn)、建筑業(yè)、金融應(yīng)稅行為納稅義務(wù)發(fā)生時間新政： 增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時間為：（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無

9、形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。（二）納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。（三）納稅人從事金融商品轉(zhuǎn)讓的，為金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當天。（四）納稅人發(fā)生本辦法第十四條規(guī)定情形的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。（五）增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當天。解讀：從稅法上看，納稅義務(wù)發(fā)生后，經(jīng)營者的行為就被納入稅收征管的視線內(nèi)了，就要按照納稅申報期限、方式，因此對于四大行業(yè)，納稅義務(wù)發(fā)生時間很重要，一是要合規(guī)，否則面臨滯納金甚至罰款的風險；二是要進行合理的規(guī)劃，通過合同條款推遲納

10、稅義務(wù)發(fā)生時間，帶來資金的時間價值，尤其對于金融、房地產(chǎn)行業(yè)，資金額度往往巨大，推遲納稅義務(wù)發(fā)生時間，無異于獲得一筆無息貸款。五、房地產(chǎn)、建筑業(yè)、金融應(yīng)稅行為納稅義務(wù)發(fā)生時間新政： 增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時間為：（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。（二）納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式

11、的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。（三）納稅人從事金融商品轉(zhuǎn)讓的，為金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當天。（四）納稅人發(fā)生本辦法第十四條規(guī)定情形的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。（五）增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當天。新政：增值稅的納稅期限分別為1日、3日、5日、10日、15日、1個月或者1個季度。納稅人的具體納稅期限，由主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人應(yīng)納稅額的大小分別核定。以1個季度為納稅期限的規(guī)定適用于小規(guī)模納稅人、銀行、財務(wù)公司、信托投資公司、信用社，以及財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他納稅人。不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。納稅

12、人以1個月或者1個季度為1個納稅期的，自期滿之日起15日內(nèi)申報納稅；以1日、3日、5日、10日或者15日為1個納稅期的，自期滿之日起5日內(nèi)預(yù)繳稅款，于次月1日起15日內(nèi)申報納稅并結(jié)清上月應(yīng)納稅款?？劾U義務(wù)人解繳稅款的期限，按照前兩款規(guī)定執(zhí)行。解讀：從稅法上看，納稅義務(wù)發(fā)生后，經(jīng)營者的行為就被納入稅收征管的視線內(nèi)了，就要按照納稅申報期限、方式，因此對于四大行業(yè)，納稅義務(wù)發(fā)生時間很重要，一是要合規(guī)，否則面臨滯納金甚至罰款的風險；二是要進行合理的規(guī)劃，通過合同條款推遲納稅義務(wù)發(fā)生時間，帶來資金的時間價值，尤其對于金融、房地產(chǎn)行業(yè)，資金額度往往巨大，推遲納稅義務(wù)發(fā)生時間，無異于獲得一筆無息貸款。根據(jù)新

13、政，銀行、財務(wù)公司、信托投資公司、信用社以1個季度為納稅期限。六、二手房銷售和個人出租不動產(chǎn)由地稅局征管新政： 營業(yè)稅改征的增值稅，由國家稅務(wù)局負責征收。納稅人銷售取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)的增值稅，國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。解讀：增值稅屬于國稅系統(tǒng)征管，為了保障征管的效率和效果，新政規(guī)定納稅人二手房交易的主管稅務(wù)機關(guān)暫由地稅局代理。七、金融等應(yīng)稅范圍分類明確新政： 金融服務(wù)。金融服務(wù)，是指經(jīng)營金融保險的業(yè)務(wù)活動。包括貸款服務(wù)、直接收費金融服務(wù)、保險服務(wù)和金融商品轉(zhuǎn)讓。1.貸款服務(wù)。貸款，是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業(yè)務(wù)活動。各種占用、拆借資金取得的收入，包括金融商品

14、持有期間（含到期）利息（保本收益、報酬、資金占用費、補償金等）收入、信用卡透支利息收入、買入返售金融商品利息收入、融資融券收取的利息收入，以及融資性售后回租、押匯、罰息、票據(jù)貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貸等業(yè)務(wù)取得的利息及利息性質(zhì)的收入，按照貸款服務(wù)繳納增值稅。融資性售后回租，是指承租方以融資為目的，將資產(chǎn)出售給從事融資性售后回租業(yè)務(wù)的企業(yè)后，從事融資性售后回租業(yè)務(wù)的企業(yè)將該資產(chǎn)出租給承租方的業(yè)務(wù)活動。以貨幣資金投資收取的固定利潤或者保底利潤，按照貸款服務(wù)繳納增值稅。2.直接收費金融服務(wù)。直接收費金融服務(wù)，是指為貨幣資金融通及其他金融業(yè)務(wù)提供相關(guān)服務(wù)并且收取費用的業(yè)務(wù)活動。包括提供貨幣兌換、賬戶管理、電子銀行、信

15、用卡、信用證、財務(wù)擔保、資產(chǎn)管理、信托管理、基金管理、金融交易場所（平臺）管理、資金結(jié)算、資金清算、金融支付等服務(wù)。3.保險服務(wù)。保險服務(wù)，是指投保人根據(jù)合同約定，向保險人支付保險費，保險人對于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財產(chǎn)損失承擔賠償保險金責任，或者當被保險人死亡、傷殘、疾病或者達到合同約定的年齡、期限等條件時承擔給付保險金責任的商業(yè)保險行為。包括人身保險服務(wù)和財產(chǎn)保險服務(wù)。人身保險服務(wù)，是指以人的壽命和身體為保險標的的保險業(yè)務(wù)活動。財產(chǎn)保險服務(wù)，是指以財產(chǎn)及其有關(guān)利益為保險標的的保險業(yè)務(wù)活動。4.金融商品轉(zhuǎn)讓。金融商品轉(zhuǎn)讓，是指轉(zhuǎn)讓外匯、有價證券、非貨物期貨和其他金融商品所有

16、權(quán)的業(yè)務(wù)活動。其他金融商品轉(zhuǎn)讓包括基金、信托、理財產(chǎn)品等各類資產(chǎn)管理產(chǎn)品和各種金融衍生品的轉(zhuǎn)讓。新政：銷售不動產(chǎn)銷售不動產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動。不動產(chǎn)，是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。解讀：值得關(guān)注的是，金融行業(yè)包括銀行業(yè)、證券業(yè)、期貨業(yè)、保險業(yè)、信托業(yè)等，經(jīng)營業(yè)態(tài)龐

17、雜，尤其隨著金融創(chuàng)新工具的層出不窮，其經(jīng)營范圍很難進行羅列。之前營業(yè)稅稅目注釋將金融業(yè)劃分為貸款、融資租賃、金融商品轉(zhuǎn)讓、金融經(jīng)紀業(yè)務(wù)、其他金融業(yè)務(wù)以及保險6類。新政在保留貸款、金融商品轉(zhuǎn)讓、保險的同時，將其他業(yè)務(wù)歸入“直接收費金融服務(wù)”。八、存款利息等被納入“不征收增值稅項目”新政： 不征收增值稅項目。1.根據(jù)國家指令無償提供的鐵路運輸服務(wù)、航空運輸服務(wù)，屬于試點實施辦法第十四條規(guī)定的用于公益事業(yè)的服務(wù)。2.存款利息。3.被保險人獲得的保險賠付。4.房地產(chǎn)主管部門或者其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項維修資金。5.在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等

18、方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。解讀：對于個人及企業(yè)的存款利息，從金融機構(gòu)的角度來看，時期支出的重要成本項目，比重很大，將“存款利息”納入“不征收增值稅項目”，也就意味著銀行等金融機構(gòu)無法取得可以抵扣的增值稅專用發(fā)票，同時沒有看到其他計稅方法的出臺，這就意味著金融業(yè)一項重要將成本無法抵扣。九、5月1日后取得的不動產(chǎn)，可以分兩年抵扣進項稅新政：適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)自取得之日起分

19、2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。解讀：自購買機器設(shè)備進項稅額可以抵扣后，增值稅又向前邁進了一步，新取得的不動產(chǎn)可以抵扣進項稅額，有利于減輕企業(yè)稅負，有利于促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。需要注意的是，企業(yè)必須依法取得增值稅專用發(fā)票。十、3種情形下的建筑業(yè)服務(wù)，可以適用增值稅簡易征收新政：1.一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅

20、方法計稅。2.一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。3.一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。解讀：全面營改增后，建筑業(yè)的稅負會明顯上升，許多進項因為無法取得合法憑證而無法抵扣，適用一般計稅方法則會面臨高達11%的銷項稅率。試點方案中給出了三種情形下，建筑企業(yè)可以選擇簡易計稅方法，仍然依據(jù)之前的營業(yè)稅率來簡易計征增值稅，這對建筑業(yè)是個利好消息，稅負不會明顯上升。對于過渡期的建筑企業(yè)而言，可以開展稅務(wù)籌劃，改變經(jīng)營方式，充分享受政策優(yōu)惠。十一、房地產(chǎn)企業(yè)支付的地價款可以抵扣新政：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇

21、簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。解讀：房地產(chǎn)企業(yè)最大的進項成本即為取得的國有土地成本，其能否抵扣關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)稅負率的高低。試點方案創(chuàng)造性地提出了房產(chǎn)銷售額扣除地價的抵扣方案，而不再糾纏是否取得合法憑證。這對房地產(chǎn)企業(yè)是個重大利好，接下來需要關(guān)注的是房產(chǎn)預(yù)售與抵扣土地價款的具體措施，這關(guān)系著業(yè)務(wù)操作層面是否合法合規(guī)的問題。十二、營業(yè)稅優(yōu)惠政策整體平移新政：下列項目免征增值稅（十五）個人銷售自建自用住房。（十六）2018年12月31日前，公共租賃住房經(jīng)營管理單位出租公共租賃住房。（十九）以下利息收入。1.20

22、16年12月31日前，金融機構(gòu)農(nóng)戶小額貸款。2.國家助學貸款。3.國債、地方政府債。4.人民銀行對金融機構(gòu)的貸款。5.住房公積金管理中心用住房公積金在指定的委托銀行發(fā)放的個人住房貸款。6.外匯管理部門在從事國家外匯儲備經(jīng)營過程中,委托金融機構(gòu)發(fā)放的外匯貸款。7.統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，企業(yè)集團或企業(yè)集團中的核心企業(yè)以及集團所屬財務(wù)公司按不高于支付給金融機構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團或者集團內(nèi)下屬單位收取的利息。（二十）被撤銷金融機構(gòu)以貨物、不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、有價證券、票據(jù)等財產(chǎn)清償債務(wù)。（二十一）保險公司開辦的一年期以上人身保險產(chǎn)品取得的保費收入。（二十二）下列金融商品轉(zhuǎn)讓收入。（二十三）金融同業(yè)往來利息收入。（二十四）同時符合下列條件的擔保機構(gòu)從事中小企業(yè)信用擔保或者再擔保業(yè)務(wù)取得的收入(不含信用評級、咨詢、培訓等收入)3年內(nèi)免征增值稅：（三十四）為了配合國家住房制度改革，企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標準價出售住房取得的收入。（三十五）將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。（三十七）土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。（三十八）縣級以上地方人民政府或自然資源行政主管部門出讓、轉(zhuǎn)讓或收回自然資源使用權(quán)（不含土地使用權(quán)）。增值稅即征即退（二）經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會或者商務(wù)部批準從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點納稅人中