全面解讀房地產(chǎn)等4大行業(yè)營(yíng)改增熱點(diǎn)問(wèn)題

1、全面解讀房地產(chǎn)等4大行業(yè)營(yíng)改增熱點(diǎn)問(wèn)題2016-03-26 華稅 中國(guó)會(huì)計(jì)視野點(diǎn)擊圖片上方“中國(guó)會(huì)計(jì)視野”藍(lán)色小字，可訂閱本微信。編者按：2016年3月24日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅201636號(hào)），明確自2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（以下稱(chēng)營(yíng)改增）試點(diǎn)，全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。同時(shí)以附件形式發(fā)布營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法、營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定、營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定和跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定，相應(yīng)的財(cái)政部國(guó)家稅

2、務(wù)總局關(guān)于將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅2013106號(hào)）等文件廢止。本期華稅帶您重點(diǎn)關(guān)注新政的重點(diǎn)事項(xiàng)。建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)四大行業(yè)營(yíng)改增政策財(cái)稅201636號(hào)發(fā)布了，距離5月1日僅有短短的37日，時(shí)間異常緊迫，讓我們一起對(duì)新政中的熱點(diǎn)問(wèn)題有一個(gè)整體的了解。一、四大行業(yè)增值稅稅率確定為6%、11%新政： 增值稅稅率：（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，除本條第（二）項(xiàng)、第（三）項(xiàng)、第（四）項(xiàng)規(guī)定外，稅率為6。（二）提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。（三）提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17%。（四）境內(nèi)單位

3、和個(gè)人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零。具體范圍由財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另行規(guī)定。解讀：相比較于營(yíng)業(yè)稅制下的3%、5%等稅率，房地產(chǎn)、建筑增值稅稅率確定為11%，在使用一般計(jì)稅辦法（銷(xiāo)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額）下，如果進(jìn)項(xiàng)不足，同時(shí)議價(jià)能力有限，可能面臨稅負(fù)大幅增加的風(fēng)險(xiǎn)。二、可以抵扣項(xiàng)目與不可抵扣項(xiàng)目新政：下列進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣：（一）從銷(xiāo)售方取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票（含稅控機(jī)動(dòng)車(chē)銷(xiāo)售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額。（二）從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專(zhuān)用繳款書(shū)上注明的增值稅額。（三）購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專(zhuān)用繳款書(shū)外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或者銷(xiāo)售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買(mǎi)價(jià)和13

4、%的扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額。計(jì)算公式為：進(jìn)項(xiàng)稅額=買(mǎi)價(jià)×扣除率買(mǎi)價(jià)，是指納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品在農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或者銷(xiāo)售發(fā)票上注明的價(jià)款和按照規(guī)定繳納的煙葉稅。購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按照農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)實(shí)施辦法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的除外。（四）從境外單位或者個(gè)人購(gòu)進(jìn)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。新政：下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣：（一）用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專(zhuān)用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)

5、（不包括其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)。納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)。（二）非正常損失的購(gòu)進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。（三）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。（四）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。（五）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，均屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。（六）購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂(lè)服務(wù)。（七）財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。本條第（四）項(xiàng)、第（五）項(xiàng)所稱(chēng)貨物，

6、是指構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。解讀：鑒于四大行業(yè)稅率都有所提升，因此可抵扣進(jìn)項(xiàng)管理就非常重要，直接決定稅負(fù)的大小，企業(yè)應(yīng)高度重視抵扣憑證的獲取和管理，同時(shí)對(duì)于已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額如果后續(xù)出現(xiàn)新政中羅列的七種不得抵扣法定情形，將面臨“應(yīng)當(dāng)將該進(jìn)項(xiàng)稅額從當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減”的法律后果，因此，未來(lái)房地產(chǎn)、建筑、金融、生活服務(wù)業(yè)對(duì)發(fā)票等抵扣憑證的管理應(yīng)在公司管理中應(yīng)提到更加重要的層面。三、取消混業(yè)經(jīng)營(yíng)、保留混合銷(xiāo)售，兼營(yíng)應(yīng)分別核算新政： 納稅人兼營(yíng)銷(xiāo)售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，適

7、用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷(xiāo)售額；未分別核算的，從高適用稅率。新政：一項(xiàng)銷(xiāo)售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷(xiāo)售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶(hù)的混合銷(xiāo)售行為，按照銷(xiāo)售貨物繳納增值稅；其他單位和個(gè)體工商戶(hù)的混合銷(xiāo)售行為，按照銷(xiāo)售服務(wù)繳納增值稅。本條所稱(chēng)從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶(hù)，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主，并兼營(yíng)銷(xiāo)售服務(wù)的單位和個(gè)體工商戶(hù)在內(nèi)。新政：納稅人兼營(yíng)免稅、減稅項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別核算免稅、減稅項(xiàng)目的銷(xiāo)售額；未分別核算的，不得免稅、減稅。 解讀：2012年啟動(dòng)營(yíng)改增后，出現(xiàn)“混業(yè)經(jīng)營(yíng)”新概念，新

8、政予以取消，對(duì)于之前大家認(rèn)為會(huì)被取消的“混合銷(xiāo)售”進(jìn)而保留，具體是指一項(xiàng)銷(xiāo)售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，將根據(jù)情況分別適用“銷(xiāo)售貨物”或“銷(xiāo)售服務(wù)”納稅，對(duì)于兼營(yíng)行為，納稅人應(yīng)重視核算，否則將面臨適用高稅率的不利后果。四、房地產(chǎn)、建筑業(yè)、金融應(yīng)稅行為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間新政： 增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)，是指納稅人銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書(shū)面合同確定的付款日期；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無(wú)

9、形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。（二）納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。（三）納稅人從事金融商品轉(zhuǎn)讓的，為金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。（四）納稅人發(fā)生本辦法第十四條規(guī)定情形的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。（五）增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。解讀：從稅法上看，納稅義務(wù)發(fā)生后，經(jīng)營(yíng)者的行為就被納入稅收征管的視線內(nèi)了，就要按照納稅申報(bào)期限、方式，因此對(duì)于四大行業(yè)，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間很重要，一是要合規(guī)，否則面臨滯納金甚至罰款的風(fēng)險(xiǎn)；二是要進(jìn)行合理的規(guī)劃，通過(guò)合同條款推遲納

10、稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，帶來(lái)資金的時(shí)間價(jià)值，尤其對(duì)于金融、房地產(chǎn)行業(yè)，資金額度往往巨大，推遲納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，無(wú)異于獲得一筆無(wú)息貸款。五、房地產(chǎn)、建筑業(yè)、金融應(yīng)稅行為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間新政： 增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)，是指納稅人銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書(shū)面合同確定的付款日期；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。（二）納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式

11、的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。（三）納稅人從事金融商品轉(zhuǎn)讓的，為金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。（四）納稅人發(fā)生本辦法第十四條規(guī)定情形的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。（五）增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。新政：增值稅的納稅期限分別為1日、3日、5日、10日、15日、1個(gè)月或者1個(gè)季度。納稅人的具體納稅期限，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人應(yīng)納稅額的大小分別核定。以1個(gè)季度為納稅期限的規(guī)定適用于小規(guī)模納稅人、銀行、財(cái)務(wù)公司、信托投資公司、信用社，以及財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他納稅人。不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。納稅

12、人以1個(gè)月或者1個(gè)季度為1個(gè)納稅期的，自期滿(mǎn)之日起15日內(nèi)申報(bào)納稅；以1日、3日、5日、10日或者15日為1個(gè)納稅期的，自期滿(mǎn)之日起5日內(nèi)預(yù)繳稅款，于次月1日起15日內(nèi)申報(bào)納稅并結(jié)清上月應(yīng)納稅款?？劾U義務(wù)人解繳稅款的期限，按照前兩款規(guī)定執(zhí)行。解讀：從稅法上看，納稅義務(wù)發(fā)生后，經(jīng)營(yíng)者的行為就被納入稅收征管的視線內(nèi)了，就要按照納稅申報(bào)期限、方式，因此對(duì)于四大行業(yè)，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間很重要，一是要合規(guī)，否則面臨滯納金甚至罰款的風(fēng)險(xiǎn)；二是要進(jìn)行合理的規(guī)劃，通過(guò)合同條款推遲納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，帶來(lái)資金的時(shí)間價(jià)值，尤其對(duì)于金融、房地產(chǎn)行業(yè)，資金額度往往巨大，推遲納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，無(wú)異于獲得一筆無(wú)息貸款。根據(jù)新

13、政，銀行、財(cái)務(wù)公司、信托投資公司、信用社以1個(gè)季度為納稅期限。六、二手房銷(xiāo)售和個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)由地稅局征管新政： 營(yíng)業(yè)稅改征的增值稅，由國(guó)家稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收。納稅人銷(xiāo)售取得的不動(dòng)產(chǎn)和其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的增值稅，國(guó)家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。解讀：增值稅屬于國(guó)稅系統(tǒng)征管，為了保障征管的效率和效果，新政規(guī)定納稅人二手房交易的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)暫由地稅局代理。七、金融等應(yīng)稅范圍分類(lèi)明確新政： 金融服務(wù)。金融服務(wù)，是指經(jīng)營(yíng)金融保險(xiǎn)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。包括貸款服務(wù)、直接收費(fèi)金融服務(wù)、保險(xiǎn)服務(wù)和金融商品轉(zhuǎn)讓。1.貸款服務(wù)。貸款，是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業(yè)務(wù)活動(dòng)。各種占用、拆借資金取得的收入，包括金融商品

14、持有期間（含到期）利息（保本收益、報(bào)酬、資金占用費(fèi)、補(bǔ)償金等）收入、信用卡透支利息收入、買(mǎi)入返售金融商品利息收入、融資融券收取的利息收入，以及融資性售后回租、押匯、罰息、票據(jù)貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貸等業(yè)務(wù)取得的利息及利息性質(zhì)的收入，按照貸款服務(wù)繳納增值稅。融資性售后回租，是指承租方以融資為目的，將資產(chǎn)出售給從事融資性售后回租業(yè)務(wù)的企業(yè)后，從事融資性售后回租業(yè)務(wù)的企業(yè)將該資產(chǎn)出租給承租方的業(yè)務(wù)活動(dòng)。以貨幣資金投資收取的固定利潤(rùn)或者保底利潤(rùn)，按照貸款服務(wù)繳納增值稅。2.直接收費(fèi)金融服務(wù)。直接收費(fèi)金融服務(wù)，是指為貨幣資金融通及其他金融業(yè)務(wù)提供相關(guān)服務(wù)并且收取費(fèi)用的業(yè)務(wù)活動(dòng)。包括提供貨幣兌換、賬戶(hù)管理、電子銀行、信

15、用卡、信用證、財(cái)務(wù)擔(dān)保、資產(chǎn)管理、信托管理、基金管理、金融交易場(chǎng)所（平臺(tái)）管理、資金結(jié)算、資金清算、金融支付等服務(wù)。3.保險(xiǎn)服務(wù)。保險(xiǎn)服務(wù)，是指投保人根據(jù)合同約定，向保險(xiǎn)人支付保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)人對(duì)于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償保險(xiǎn)金責(zé)任，或者當(dāng)被保險(xiǎn)人死亡、傷殘、疾病或者達(dá)到合同約定的年齡、期限等條件時(shí)承擔(dān)給付保險(xiǎn)金責(zé)任的商業(yè)保險(xiǎn)行為。包括人身保險(xiǎn)服務(wù)和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)服務(wù)。人身保險(xiǎn)服務(wù)，是指以人的壽命和身體為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)活動(dòng)。財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)服務(wù)，是指以財(cái)產(chǎn)及其有關(guān)利益為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)活動(dòng)。4.金融商品轉(zhuǎn)讓。金融商品轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵皋D(zhuǎn)讓外匯、有價(jià)證券、非貨物期貨和其他金融商品所有

16、權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。其他金融商品轉(zhuǎn)讓包括基金、信托、理財(cái)產(chǎn)品等各類(lèi)資產(chǎn)管理產(chǎn)品和各種金融衍生品的轉(zhuǎn)讓。新政：銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。建筑物，包括住宅、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)行其他活動(dòng)的建造物。構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。解讀：值得關(guān)注的是，金融行業(yè)包括銀行業(yè)、證券業(yè)、期貨業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、信托業(yè)等，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)龐

17、雜，尤其隨著金融創(chuàng)新工具的層出不窮，其經(jīng)營(yíng)范圍很難進(jìn)行羅列。之前營(yíng)業(yè)稅稅目注釋將金融業(yè)劃分為貸款、融資租賃、金融商品轉(zhuǎn)讓、金融經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、其他金融業(yè)務(wù)以及保險(xiǎn)6類(lèi)。新政在保留貸款、金融商品轉(zhuǎn)讓、保險(xiǎn)的同時(shí)，將其他業(yè)務(wù)歸入“直接收費(fèi)金融服務(wù)”。八、存款利息等被納入“不征收增值稅項(xiàng)目”新政： 不征收增值稅項(xiàng)目。1.根據(jù)國(guó)家指令無(wú)償提供的鐵路運(yùn)輸服務(wù)、航空運(yùn)輸服務(wù)，屬于試點(diǎn)實(shí)施辦法第十四條規(guī)定的用于公益事業(yè)的服務(wù)。2.存款利息。3.被保險(xiǎn)人獲得的保險(xiǎn)賠付。4.房地產(chǎn)主管部門(mén)或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開(kāi)發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。5.在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等

18、方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。解讀：對(duì)于個(gè)人及企業(yè)的存款利息，從金融機(jī)構(gòu)的角度來(lái)看，時(shí)期支出的重要成本項(xiàng)目，比重很大，將“存款利息”納入“不征收增值稅項(xiàng)目”，也就意味著銀行等金融機(jī)構(gòu)無(wú)法取得可以抵扣的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，同時(shí)沒(méi)有看到其他計(jì)稅方法的出臺(tái)，這就意味著金融業(yè)一項(xiàng)重要將成本無(wú)法抵扣。九、5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以分兩年抵扣進(jìn)項(xiàng)稅新政：適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分

19、2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買(mǎi)、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。融資租入的不動(dòng)產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。解讀：自購(gòu)買(mǎi)機(jī)器設(shè)備進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣后，增值稅又向前邁進(jìn)了一步，新取得的不動(dòng)產(chǎn)可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，有利于減輕企業(yè)稅負(fù)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。需要注意的是，企業(yè)必須依法取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票。十、3種情形下的建筑業(yè)服務(wù)，可以適用增值稅簡(jiǎn)易征收新政：1.一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅

20、方法計(jì)稅。2.一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。3.一般納稅人為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。解讀：全面營(yíng)改增后，建筑業(yè)的稅負(fù)會(huì)明顯上升，許多進(jìn)項(xiàng)因?yàn)闊o(wú)法取得合法憑證而無(wú)法抵扣，適用一般計(jì)稅方法則會(huì)面臨高達(dá)11%的銷(xiāo)項(xiàng)稅率。試點(diǎn)方案中給出了三種情形下，建筑企業(yè)可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，仍然依據(jù)之前的營(yíng)業(yè)稅率來(lái)簡(jiǎn)易計(jì)征增值稅，這對(duì)建筑業(yè)是個(gè)利好消息，稅負(fù)不會(huì)明顯上升。對(duì)于過(guò)渡期的建筑企業(yè)而言，可以開(kāi)展稅務(wù)籌劃，改變經(jīng)營(yíng)方式，充分享受政策優(yōu)惠。十一、房地產(chǎn)企業(yè)支付的地價(jià)款可以抵扣新政：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇

21、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。解讀：房地產(chǎn)企業(yè)最大的進(jìn)項(xiàng)成本即為取得的國(guó)有土地成本，其能否抵扣關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)率的高低。試點(diǎn)方案創(chuàng)造性地提出了房產(chǎn)銷(xiāo)售額扣除地價(jià)的抵扣方案，而不再糾纏是否取得合法憑證。這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)是個(gè)重大利好，接下來(lái)需要關(guān)注的是房產(chǎn)預(yù)售與抵扣土地價(jià)款的具體措施，這關(guān)系著業(yè)務(wù)操作層面是否合法合規(guī)的問(wèn)題。十二、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策整體平移新政：下列項(xiàng)目免征增值稅（十五）個(gè)人銷(xiāo)售自建自用住房。（十六）2018年12月31日前，公共租賃住房經(jīng)營(yíng)管理單位出租公共租賃住房。（十九）以下利息收入。1.20

22、16年12月31日前，金融機(jī)構(gòu)農(nóng)戶(hù)小額貸款。2.國(guó)家助學(xué)貸款。3.國(guó)債、地方政府債。4.人民銀行對(duì)金融機(jī)構(gòu)的貸款。5.住房公積金管理中心用住房公積金在指定的委托銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款。6.外匯管理部門(mén)在從事國(guó)家外匯儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,委托金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的外匯貸款。7.統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)以及集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司按不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取的利息。（二十）被撤銷(xiāo)金融機(jī)構(gòu)以貨物、不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、有價(jià)證券、票據(jù)等財(cái)產(chǎn)清償債務(wù)。（二十一）保險(xiǎn)公司開(kāi)辦的一年期以上人身保險(xiǎn)產(chǎn)品取得的保費(fèi)收入。（二十二）下列金融商品轉(zhuǎn)讓收入。（二十三）金融同業(yè)往來(lái)利息收入。（二十四）同時(shí)符合下列條件的擔(dān)保機(jī)構(gòu)從事中小企業(yè)信用擔(dān)?；蛘咴贀?dān)保業(yè)務(wù)取得的收入(不含信用評(píng)級(jí)、咨詢(xún)、培訓(xùn)等收入)3年內(nèi)免征增值稅：（三十四）為了配合國(guó)家住房制度改革，企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房取得的收入。（三十五）將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。（三十七）土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。（三十八）縣級(jí)以上地方人民政府或自然資源行政主管部門(mén)出讓、轉(zhuǎn)讓或收回自然資源使用權(quán)（不含土地使用權(quán)）。增值稅即征即退（二）經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)或者商務(wù)部批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人中