農(nóng)村房屋買賣是否有效(2021)

1、合同范本編號(hào)BYHT01090編號(hào):BY-HT-01090農(nóng)村房屋買賣是否有效(2021)This contract stipulates the obligations and rights thatboth parties should perform甲方：乙方：簽訂日期：年月日農(nóng)村房屋買賣是否有效(2021)- ob- - ov ova*. as- ovao- mb- * * - «0 - a*- av- a* mb. «0«*« .«»amam- MB- ov- o* « «v - «v M|文檔

2、簡(jiǎn)介：合同書是當(dāng)事人經(jīng)過平等協(xié)商達(dá)成的協(xié)議，規(guī)定了雙方應(yīng)履行的義務(wù)和I 應(yīng)享有的權(quán)利，合同是保障當(dāng)事人雙方利益的重要憑證，可用于電子存檔或打印使! 用。|農(nóng)村房屋買賣是否有效轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)須同時(shí)具備以下條件：1、轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員;2、受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分 配條件；3、轉(zhuǎn)讓行為須征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意；4、宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，必須與合法建造的住 房一并轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村房屋買賣合同是否有效的兩種不同觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，因房屋是建筑在宅基地上的，為土地 的附著物，具有不可分離性，而宅基地使用權(quán)是集體 經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系

3、， 農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)有一定限制。農(nóng)村房屋買 賣在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅 基地，此類行為損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律 法規(guī)明確禁止的。國(guó)務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的關(guān)于加強(qiáng)土地 轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市 居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建 造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；2020年 12月24日，國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的 決定再次強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn) 居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”。由此可見，國(guó)家不允許宅 基地使用權(quán)向集體經(jīng)濟(jì)組織之外的城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓，城 鎮(zhèn)居

4、民購(gòu)買農(nóng)村住房的房屋買賣合同當(dāng)屬無效。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是否經(jīng) 過戶登記并不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理過 戶登記不影響買賣合同的效力。只要買賣合同符合合 同的有效要件，合同即為有效。合同法第四十四條 第二款規(guī)定的合同生效必須辦理的批準(zhǔn)登記手續(xù)與房 屋產(chǎn)權(quán)過戶登記是兩個(gè)不同性質(zhì)的問題。房屋過戶登 記行為是物權(quán)行為，房屋買賣合同則屬于債權(quán)行為， 進(jìn)行過戶登記并不是房屋買賣合同有效的要件。沒有 辦理過戶登記手續(xù)，是房屋買賣合同未履行完畢，并 不影響合同的效力。根據(jù)人民法院關(guān)于適用中華 人民共和國(guó)合同法若干問題的解釋（一）（法釋 1999 19號(hào)）第4條規(guī)定：“合同法實(shí)施以

5、后，人民 法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定 的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方 性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！眹?guó)務(wù)院1999年和2020 年兩個(gè)文件并非行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無效的 依據(jù)，故農(nóng)村宅基地房屋買賣合同并不存在法定的無 效事由司法實(shí)踐中農(nóng)村房屋買賣合同效力如何認(rèn)定對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定主要適用合同法, 而合同法的基本精神是意思自治、誠(chéng)實(shí)信用，農(nóng)村房 屋買賣體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則。而目前有關(guān)土 地管理法規(guī)關(guān)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)定皆為禁止性規(guī) 定，而不是強(qiáng)制性效力規(guī)范，不能以此確認(rèn)房屋買賣 合同的效力。而房屋出賣方在違規(guī)出賣房屋獲得利益 后，因土地升值

6、、拆遷補(bǔ)償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效，違 反了誠(chéng)實(shí)信用原則。因此如確認(rèn)此類合同無效，將嚴(yán) 重?fù)p害社會(huì)的公序良俗和誠(chéng)實(shí)信用的社會(huì)根基，違反 誠(chéng)實(shí)信用的賣房者獲益，而遵守誠(chéng)實(shí)信用的買房者卻 蒙受損失，賣方贏得了訴訟卻要承擔(dān)高額的締約過失 賠償責(zé)任，而買方獲得了賠償卻要面臨騰房搬遷。在 我國(guó)房屋被賦予了很多社會(huì)意義，房屋不僅是居住場(chǎng) 所，也體現(xiàn)為居住人的財(cái)產(chǎn)、社會(huì)依附關(guān)系。尤其是 房屋買賣大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前，經(jīng)過多年的 經(jīng)營(yíng)，房屋買受人對(duì)涉案房屋已具有了強(qiáng)烈的認(rèn)同感, 建立了較為穩(wěn)定的社會(huì)關(guān)系，確認(rèn)合同無效意味著買 受人穩(wěn)定的生活將面臨巨大改變，在感情上難以接受。 并且大多買賣行為依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付 了房屋，買受人入住并支付了房款，很多辦理了房屋 登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)；甚至房屋已 經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。因此，需要認(rèn)真 審查房屋買賣的現(xiàn)實(shí)情況，包括合同履行、房屋的權(quán) 屬、是否經(jīng)過登記、有無翻建、是否具備騰房條件等。 在實(shí)踐中要全面考慮到合同無效對(duì)雙方當(dāng)事人利益影 響，尤其出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益， 以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格差異受