假日酒店商業(yè)實(shí)施計(jì)劃書

1、. . . . 假日酒店商業(yè)計(jì)劃書容概要羅馬假日酒店項(xiàng)目位于中國省某市新區(qū)，根據(jù)某市城市規(guī)劃，某市新區(qū)是某市極具潛力的商業(yè)發(fā)展重地。位于某新城的羅馬假日酒店項(xiàng)目包括客房、餐飲、娛樂、康體、會(huì)議中心與商業(yè)項(xiàng)目等，酒店按國家星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造，將打造成某市最有特色、方便、舒適的經(jīng)濟(jì)型休閑文化酒店。某房地產(chǎn)開發(fā)取得本項(xiàng)目的土地使用權(quán)。整個(gè)項(xiàng)目土地占用面積共約6000平方米，建筑面積約19000平方米，其中包括酒店、商業(yè)鋪面等，配套有公共綠地、大型藝術(shù)廣場(chǎng)和停車場(chǎng)用地等。整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃一次性開發(fā)，工期約為一年。建成后，將成為某市新城區(qū)最有特色的經(jīng)濟(jì)型休閑文化酒店。目前該酒店項(xiàng)目的土建框架與外墻和水電、消防

2、等部分設(shè)施已經(jīng)基本完成，對(duì)后期建設(shè)具有極大便利，大約45個(gè)月即可改建完成投入營運(yùn)。本酒店項(xiàng)目的投資回報(bào)率大約在35%左右，依經(jīng)營時(shí)段有所不同。某房地產(chǎn)開發(fā)愿意在以下方面尋求與投資者合作：債權(quán)性融資：針對(duì)酒店項(xiàng)目，以固定利率為主進(jìn)行債權(quán)性融資，某房地產(chǎn)開發(fā)將提供充分的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)抵御機(jī)制；權(quán)益性融資：針對(duì)酒店項(xiàng)目，以股權(quán)的形式進(jìn)行融資；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：將酒店所有產(chǎn)權(quán)一次性全部轉(zhuǎn)讓給其他投資商；或其他可行的融資方式。一、 城市基本情況某市位于黃河下游、魯北平原，地處黃河三角洲腹地，北臨渤海，東與東營市接壤，南和市毗鄰，西同省城搭界，是的北大門。土地面積9600平方公里，2005年末人口371.25萬，其中濱

3、城區(qū)人口約72萬，非農(nóng)業(yè)人口30萬，流動(dòng)人口10萬。轄鄒平縣、博興縣、無棣縣、陽信縣、惠民縣、沾化縣、濱城區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)六縣二區(qū)。某具有依河傍海的天然優(yōu)勢(shì),是蜿蜒五千里渤海灣的地理軸心，京津塘和半島兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的結(jié)合部，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈與黃河經(jīng)濟(jì)帶的交匯點(diǎn)。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的崛起，黃河經(jīng)濟(jì)帶的振興，為某的開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。 某素以“華北樞紐”、“五省通衢”著稱，交通十分便捷。黃河公路大橋飛架黃河兩岸，是連接、魯、京、津的重要通道，205國道縱貫?zāi)媳保?20國道橫穿東西，地方公路四通八達(dá)。濟(jì)青高速公路橫穿本市南部，與濱博高速公路構(gòu)成高等級(jí)公路框架；膠濟(jì)鐵路干線從某南部穿過，支線深入本市腹地。正在建設(shè)的&qu

4、ot;黃大"鐵路橫穿本市中部，是北翼的鐵路大動(dòng)脈。正在建設(shè)的10萬噸級(jí)黃驊大港，就建在某的北大門上，與某的無棣縣一河之隔。某市地圖二、 某基礎(chǔ)建設(shè)狀況某市作為黃河三角洲的中心城市，城市建設(shè)初具規(guī)模，經(jīng)濟(jì)勢(shì)力不斷增強(qiáng)，功能日趨完善，帶動(dòng)輻射能力有了很大提高。近十幾年來，某已建成紡織、化工、機(jī)械、輕工、食品、建材、造紙、印刷等門類比較齊全的工業(yè)體系。1992年被正式命名為“國家級(jí)衛(wèi)生城”。交通設(shè)施某交通方便，黃河大橋是連接、魯、京、津的重要交通樞紐，205國道縱貫?zāi)媳保?20國道橫穿東西，地方公路四通八達(dá)，形成了三縱三橫一環(huán)的公路交通網(wǎng)。濟(jì)青高速公路橫穿本區(qū)南部，與濱博高速公路構(gòu)成了高等

5、級(jí)公路框架；膠濟(jì)鐵路干線自某南部穿過，支線深入本區(qū)腹地。即將開工的德煙鐵路橫穿中部，是北翼的鐵路大動(dòng)脈；某沿海已形成中小型港口群,現(xiàn)有500至3000噸級(jí)泊位10個(gè)，萬噸級(jí)某港已經(jīng)國家立項(xiàng)。國家特大工程“神驊工程”的黃驊港、朔黃鐵路與某僅隔河之遙。某至大家洼鐵路使某形成一條連國東部沿海和西部能源基地，外通亞太各大港口的經(jīng)濟(jì)新通道。某位居黃河“龍頭”，北臨渤海，東與東營市接壤，南和市毗鄰，西同省城市搭界。從某驅(qū)車1小時(shí)可到空港，3小時(shí)抵達(dá)港城，當(dāng)日可以往返首都。通訊設(shè)施某通訊事業(yè)發(fā)展迅猛，目前，本地網(wǎng)建成了以光纜為主，數(shù)字微波為輔的通信傳輸基礎(chǔ)網(wǎng)，基本形成了由網(wǎng)、移動(dòng)通信網(wǎng)、數(shù)據(jù)通信網(wǎng)、綜合業(yè)務(wù)

6、數(shù)字網(wǎng)組成的通信業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)。本地局用交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到126萬門，固定用戶數(shù)（含小靈通）達(dá)到109萬戶，主線普與率為24.5部/百人。移動(dòng)通信發(fā)展迅猛，現(xiàn)有移動(dòng)公司兩家，移動(dòng)通信基站196個(gè)，全市移動(dòng)達(dá)到30萬戶。數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)網(wǎng)（DDN）、分組交換網(wǎng)等投入運(yùn)營，數(shù)據(jù)通信覆蓋所有縣市與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，無線數(shù)據(jù)通信業(yè)務(wù)也即將開通。某市信息網(wǎng)絡(luò)中心、市電信局已開通兩個(gè)國際互聯(lián)網(wǎng)綜合站點(diǎn)，全市計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)基本形成。電力設(shè)施某擁有220千伏變電站4座、110千伏變電站20座、35千伏變電站54座，220千伏容載比為1.432。全市擁有500千瓦以上容量電廠總?cè)萘?0.625萬千瓦；擁有35千伏與以上變壓器總?cè)?/p>

7、量210.947萬千伏安。35千伏與以上輸電線路1545.3公里，其中220千伏線路8條長411.8公里，110千伏線路27條長474.8公里。全市擁有無功補(bǔ)償設(shè)備安裝容量47.41萬瓦。近年來，某電網(wǎng)電力電量增長較快，1999年某供電區(qū)完成供電量23.281億千瓦時(shí)，供電最高負(fù)荷達(dá)41.9萬千瓦。根據(jù)電力三十年（1991-2020年）發(fā)展規(guī)劃綱要，將在某北部建設(shè)某500千伏變電站作為華德電廠三期的配套項(xiàng)目。某500千伏變電站的建設(shè)將徹底改變某電網(wǎng)長期薄弱和卡脖子問題，使某電網(wǎng)與電網(wǎng)聯(lián)系更加密切，增強(qiáng)了網(wǎng)架結(jié)構(gòu)，使某電網(wǎng)跨入超高壓、高參數(shù)、大容量的時(shí)期，將多某經(jīng)濟(jì)乃至整個(gè)黃河三角洲的開發(fā)發(fā)揮重

8、大作用。三、 某市經(jīng)濟(jì)狀況綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。2005年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）667.27億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長17.7%，增幅比上年提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值89.10億元，增長7.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值401.66億元，增長22.9%，其中規(guī)模以上工業(yè)增加值304.85億元，增長35.6%，對(duì)GDP增長的貢獻(xiàn)率達(dá)60.9%，是拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)快速增長的主要?jiǎng)恿?；第三產(chǎn)業(yè)增加值176.51億元，增長12.6%。人均GDP達(dá)18031元（按全年平均匯率折算達(dá)2201美元）。招商引資形勢(shì)喜人。2005年共引進(jìn)市外項(xiàng)目2165個(gè)，其中投產(chǎn)項(xiàng)目1028個(gè)，在建項(xiàng)目1137個(gè)

9、，實(shí)際利用市外資金500.97億元，比上年增長45.2%。飛機(jī)上天、汽車上路、輪船下海目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)，得到省外社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。民營經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展。2005年某市民營經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值393.01億元，增長22.5%，占全市生產(chǎn)總值的比重為58.9%，比上年提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)體、私營經(jīng)濟(jì)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重達(dá)到53.5%。民營經(jīng)濟(jì)實(shí)交稅金24.98億元，增長30.6%，占全部稅收的比重達(dá)到41.9%。工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)基本形成。目前，全市已形成門類比較齊全的工業(yè)體系，紡織、化工、機(jī)械、食品等四大支柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯。紡織工業(yè)，是我市骨干龍頭行業(yè)，橋紡織集團(tuán)，生產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)品質(zhì)量、企業(yè)效益和出口創(chuàng)

10、匯名列全國同行業(yè)前茅；某印染集團(tuán)，是我市印染行業(yè)的龍頭企業(yè)，生產(chǎn)能力和出口創(chuàng)匯列全國同行業(yè)第一；亞光紡織集團(tuán)，是全國最大的高檔毛金生產(chǎn)企業(yè)和出口基地。化學(xué)工業(yè)，已初步形成了以石油化工、鹽化工、油脂化工為主的產(chǎn)業(yè)框架，全市原油加工能力突破200萬噸，是全國14個(gè)精細(xì)化工基地之一。濱化集團(tuán)的各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)居全省地方化工企業(yè)首位；魯北化工集團(tuán)以磷石膏制硫酸聯(lián)產(chǎn)水泥獨(dú)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)為支撐，實(shí)施鹽化工、煤化工、油化工相結(jié)合的"三化合一"工程，建設(shè)中國第一家生態(tài)工業(yè)園。機(jī)械工業(yè)，產(chǎn)品享謄中外,某活塞集團(tuán)，年生產(chǎn)各類活塞1000萬只，出口十幾個(gè)國家和地區(qū)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)連續(xù)15年位居全國

11、同行業(yè)之首。食品工業(yè)，華中琥珀啤酒年生產(chǎn)能力突破60萬噸；渤海油脂集團(tuán)年生產(chǎn)各類植物油精煉油30萬噸，“十五”期間將建成全國第二大高級(jí)植物油提煉廠，并在大豆深加工方面走在全國前列。四、 某旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r某歷史悠久，文化源遠(yuǎn)流長，早在新石器時(shí)代，就有人類繁衍生息，是黃河文化和齊文化的發(fā)祥地之一，境有惠民縣大高遺址、鄒平丁公遺址等。民風(fēng)淳樸，傳統(tǒng)民間藝術(shù)異彩紛呈，發(fā)源于博興的呂劇、惠民的胡集書會(huì)、泥塑、木版畫與某剪紙具有深厚的鄉(xiāng)土氣息，獨(dú)具藝術(shù)風(fēng)格。某人杰地靈，是子兵法的作者武的故里，此外還產(chǎn)生了文學(xué)家仲淹、漢孝子董永等一批歷史名人。某旅游資源豐富，素有“魯北”之稱的鄒平縣南部山區(qū)，是良好的避暑、

12、度假勝地。北部沿海的百里貝殼長堤、旺子島、天然狩獵場(chǎng)、跑馬場(chǎng)雄奇壯觀，陽信梨花節(jié)、無棣小棗節(jié)、沾化冬棗節(jié)、博興國際小戲藝術(shù)節(jié)等都具有濃郁的地方特色。子故園、氏莊園、公祠、鶴伴山、麻大湖等歷史名勝和自然景觀令人留戀忘返。旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入快車道。重要旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和景區(qū)點(diǎn)整合提升成績突出。“中國子兵法城”、“氏莊園”、沾化縣下洼鎮(zhèn)“中國冬棗之鄉(xiāng)旅游區(qū)”順利通過國家AAA級(jí)旅游區(qū)驗(yàn)收評(píng)定，全市A級(jí)景區(qū)點(diǎn)發(fā)展到了4家?！爸袊瑮椫l(xiāng)旅游區(qū)”同時(shí)通過了“省農(nóng)業(yè)旅游示點(diǎn)”檢查、驗(yàn)收、評(píng)定。旅游收入大幅增長。全市星級(jí)賓館年接待海外住宿游客3717人次，增長2.5倍。實(shí)現(xiàn)外匯收入208萬美元，增長3.6倍

13、。接待國游客241.07萬人次，增長7.2%；實(shí)現(xiàn)國旅游總收入14.24億元，增長11.8%。實(shí)現(xiàn)旅游總收入14.41億元，增長12.8%。五、某新區(qū)建設(shè)1. 某新區(qū)發(fā)展規(guī)劃和城市定位某城市新區(qū)在某西部，以黃河五路為發(fā)展軸線， 覆蓋渤海11路至渤海18路的圍。新區(qū)從2001年開始規(guī)劃建設(shè)，占地面積49.7平方公里，與老城區(qū)接壤，規(guī)劃超前，其戰(zhàn)略目標(biāo)是將城市中心轉(zhuǎn)移至新區(qū)。由于老城區(qū)面積狹小，基礎(chǔ)設(shè)施老化，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到制約，政府決定建設(shè)新的城區(qū)，將城市中心移至新區(qū)，新區(qū)隨之定位為集文化、行政、金融、居住功能為一體的新的某城市中心。2. 建設(shè)現(xiàn)狀新區(qū)建設(shè)從2001年開始，共開工建設(shè)15條城市道

14、路，總長達(dá)32公里，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成3.7億元；以大型水面為特征的大型城市公園和城市廣場(chǎng)基本建成。新區(qū)行政中心已有29個(gè)單位征地，計(jì)劃總投資14億元，并且大多已開工建設(shè)，其中某學(xué)院、黃河住宅小區(qū)、市政大廈、某海關(guān)、某聯(lián)通、某移動(dòng)、某電信、某國稅局、廣電大樓、財(cái)政局、科技局、技術(shù)監(jiān)督局、某日?qǐng)?bào)、規(guī)劃局等29個(gè)行政事業(yè)單位均坐落于此，市政府等單位已經(jīng)入住新區(qū)，新區(qū)城市架構(gòu)已基本形成。3. 某新區(qū)發(fā)展預(yù)測(cè)2003年，某提出“以工為港，工業(yè)興港”的發(fā)展思路，制定實(shí)施今后五年投入106億元建設(shè)五大工業(yè)園的規(guī)劃。整個(gè)城市發(fā)展正逐漸轉(zhuǎn)變，預(yù)計(jì)未來幾年，某西部新區(qū)與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)將成為城市主要發(fā)展區(qū)域，加上政府在

15、市政建設(shè)方面大力支持新區(qū)的開發(fā)，引伸出巨大的新發(fā)展空間和擁有升值潛力的環(huán)境。新區(qū)現(xiàn)在人口在迅速增長，現(xiàn)在已達(dá)到8萬多，預(yù)計(jì)再有兩年的時(shí)間，新區(qū)的人口將達(dá)超過15萬，達(dá)到老城區(qū)人口的一半以上。行政辦公中心的進(jìn)駐，將提升該區(qū)域的消費(fèi)水平與檔次，使區(qū)域形成中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展形態(tài)。從新區(qū)的規(guī)劃和現(xiàn)在的建設(shè)來看，新區(qū)城市環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、辦公和居住條件將大大超過舊城區(qū)，可以預(yù)見，一至三年的時(shí)間，新區(qū)將成為整個(gè)某的行政、金融、居住、休閑、商業(yè)中心。4. 新區(qū)發(fā)展對(duì)酒店的市場(chǎng)需求新區(qū)城市環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，區(qū)域綜合優(yōu)勢(shì)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過舊城區(qū)，可以預(yù)見，新區(qū)將很快就成為整個(gè)某的行政、金融、居住、休閑、商業(yè)中心。

16、而目前某的主要酒店全部分布在老城區(qū)，新區(qū)還沒有一家檔次星級(jí)酒店，現(xiàn)在新區(qū)正在興建或招商的酒店基本都是五星級(jí)酒店，新區(qū)酒店的競(jìng)爭(zhēng)將是這些高星級(jí)酒店間的競(jìng)爭(zhēng)。根據(jù)調(diào)查，有特色的經(jīng)濟(jì)型酒店將在某酒店市場(chǎng)擁有極好的客源市場(chǎng)，在新區(qū)興建特色經(jīng)濟(jì)型酒店將填補(bǔ)新區(qū)的市場(chǎng)空白，風(fēng)險(xiǎn)小而且經(jīng)營前景看好。六、某酒店業(yè)現(xiàn)狀酒店概況某酒店業(yè)是隨著某商業(yè)經(jīng)濟(jì)和旅游活動(dòng)的開展而發(fā)展起來的，從開始一般性的接待，到后來的高檔接待，某的酒店接待能力有了很大提高。到2005年，全市的星級(jí)酒店約為6家，客房約600多間。其中掛牌四星兩家，分別為貴苑大酒店和銀茂大酒店；準(zhǔn)四星一家，為中海酒店；三星一家，為華濱大酒店；二星二家，分別為

17、帝都賓館、清怡賓館等。檔次最高的是貴苑大酒店和銀茂大酒店，客房規(guī)模最大的是清怡賓館，房間數(shù)146間，其他酒店的房間數(shù)在60120之間。星級(jí)酒店床位總數(shù)約在1200多。某市星級(jí)酒店一覽表酒店名稱星級(jí)地址貴苑大酒店四星某市渤海九路520號(hào)銀茂大酒店四星某市黃河五路513號(hào)中海酒店準(zhǔn)四（高級(jí)商務(wù)）某市黃河八路以北，渤海二十路以東中海西岸華濱大酒店三星黃河6路與渤海6路交叉口帝都賓館二星某市渤海五路548號(hào)清怡賓館二星某市黃河三路556號(hào)JFO編制某重點(diǎn)酒店貴苑大酒店貴苑大酒店位于某市渤海九路520號(hào)，地理位置優(yōu)越，是某市目前星級(jí)最高的涉外酒店。酒店外形仿歐式建筑，部裝飾典雅大方，建筑面積約13000

18、平方米，采用先進(jìn)的全電腦化管理與境外衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，并提供高速寬帶接駁等國際商務(wù)現(xiàn)代化設(shè)施，主要接待商務(wù)、旅游、家庭休閑客人。 酒店大堂設(shè)計(jì)頗具匠心，裝修豪華典雅，感覺溫馨。酒店擁有89間（套）客房，不同檔次的房間能夠滿足客人的不同需要，客房設(shè)有私人保險(xiǎn)箱、國際直撥、寬帶接口、迷你吧等設(shè)施讓。酒店還設(shè)有商務(wù)中心、大堂吧、風(fēng)味館、潮粵餐廳、夜總會(huì)、桑拿中心、多功能會(huì)議廳等，向客人提供多方面的消費(fèi)服務(wù)。潮粵餐廳主要提供粵菜與潮菜，多功能會(huì)議廳可以滿足300多人的會(huì)議需求。經(jīng)過調(diào)查貴苑大酒店的管理水平目前在某是最好的，其平均房價(jià)大約在260300元左右，客房出租率在80以上。銀茂大酒店銀茂大酒店位

19、于某市繁華的商業(yè)中心地段黃河五路于渤海七路交匯處，占地12300平方米，總建筑面積16000平方米。于2001年12月18日開業(yè)，是一家容餐廳、客房接待、康樂、會(huì)議、商貿(mào)于一體的綜合性四星級(jí)酒店，突出高、中檔接待，以政府接待和高、中檔商旅顧客接待為主。酒店裝修較為豪華，功能齊全。設(shè)各類型客房96間（套），共有客房床位179個(gè)。餐飲設(shè)有中餐廳（豪華雅間14間，能同時(shí)容納400余人就餐）和咖啡廳?？禈吩O(shè)施有室游泳館、健身房、乒乓球室、臺(tái)球室、棋牌室、閱覽室、夜總會(huì)、桑拿洗浴、美容美發(fā)等。其他設(shè)有商務(wù)中心、票務(wù)中心、商品部、以與多功能會(huì)議廳等設(shè)施。餐飲主要經(jīng)營綠色飲食，以魯、粵、海派杭幫菜為主，聘請(qǐng)

20、國際名廚貫一大師的傳弟子忠源先生任鮑翅總監(jiān)，主理燕、鮑、翅、參等高檔菜肴的制作?？头砍鲎饴始s為80。酒店在設(shè)施和管理上明顯不如貴苑。中海酒店中海酒店位于省某市黃河八路以北，渤海二十路以東中海西岸，是省首家高級(jí)公務(wù)酒店，是某市委、市政府的接待基地，為準(zhǔn)四星級(jí)酒店。酒店占地206畝，擁有六棟別墅樓，共有各類高檔客房36間，每棟別墅建筑面積1523平方米，集住宿、餐飲、辦公于一體，裝修高檔，設(shè)施齊全；一棟綜合樓，建筑面積5220平方米，有大型中西餐廳、高檔包房、可容納300人的多功能會(huì)議室和室恒溫游泳池，還配有商務(wù)中心、商場(chǎng)、美容美發(fā)、健身房、桑拿等服務(wù)設(shè)施。某中海酒店接待與餐飲檔次較高，遠(yuǎn)離商業(yè)中

21、心區(qū)，環(huán)境非常優(yōu)美，是目前某接待很有特點(diǎn)的一家高檔酒店。 某在建酒店龍悅國際飯店某龍悅國際飯店位于濱洲的未來CBD中心區(qū)渤海十八路和黃河五路，占地約19144平米，總建筑面積為地上部分約4.3萬平方米，地下建筑面積0.5萬平方米。本項(xiàng)目為濱洲第一座五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店，酒店與酒店式公寓房間計(jì)610間套，酒店的生活設(shè)施配套嚴(yán)格遵照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)配備完善的辦公設(shè)施和商務(wù)會(huì)議設(shè)施。酒店正在施工中，預(yù)計(jì)年底完工，銷售單價(jià)為7000元/平方米，銷售正在進(jìn)行中。其他在建酒店其他在建酒店有金太洋、奧林匹克、友弟等，都是星級(jí)較高的四、五星級(jí)酒店。七、某酒店業(yè)發(fā)展展望與供求分析某酒店業(yè)最近幾年發(fā)展較快，

22、但檔次與接待能力和某經(jīng)濟(jì)發(fā)展還很不相襯，某到現(xiàn)在，掛牌四星只有兩家，加上準(zhǔn)四星某城區(qū)的星級(jí)酒店只有6家，標(biāo)準(zhǔn)較高的房間僅為600多間。隨著某經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其戰(zhàn)略地位越來越明顯，與全國的等大型節(jié)慶活動(dòng)（如龍舟節(jié)、摔跤節(jié)）在此頻頻舉行，航空博覽會(huì)等大型會(huì)展也在此召開，某接待活動(dòng)日益增加，酒店行業(yè)日見興旺?，F(xiàn)在某酒店的經(jīng)營情況良好，貴苑大酒店的平均住房率高達(dá)90，銀茂大酒店的客房住房率可以達(dá)到80，其他條件較好的星級(jí)酒店的平均住房率均能達(dá)到80以上，在接待旺季，這些酒店間間爆滿，應(yīng)接不暇。酒店的賺錢效應(yīng)明顯，投資商也越來越看好這一市場(chǎng)前景，某商務(wù)賓館正在某興起。某名氣越來越大，經(jīng)濟(jì)高速增長，對(duì)酒店的需

23、求也越來越大。根據(jù)預(yù)測(cè)，來某經(jīng)商旅游人次將持續(xù)不斷增長，其增長率達(dá)到25以上。在某舉辦的大型會(huì)議、專題會(huì)議、大型展覽等活動(dòng)不斷增加。某是旅游資源比較豐富的區(qū)域，旅游景點(diǎn)不斷增多，旅游人次節(jié)節(jié)攀升。所有這一切都給酒店發(fā)展帶來了前所未有的機(jī)遇。由于某經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特殊性，某酒店業(yè)與其他同級(jí)城市比較明顯滯后，無論是數(shù)量和檔次都無法和其他同級(jí)城市比。明顯的表現(xiàn)就是現(xiàn)在的高星級(jí)酒店只有兩家四星級(jí)酒店，一家三星級(jí)酒店，沒有一家品牌連鎖酒店。經(jīng)過分析，某酒店業(yè)發(fā)展起碼比其他同級(jí)城市落后5年，直接導(dǎo)致的結(jié)果就是某只要舉行大型會(huì)議就要將來賓安排到下面縣城賓館，一般的中型會(huì)議就會(huì)導(dǎo)致某市前5家酒店爆滿。由于某經(jīng)濟(jì)高速

24、增長，各種形式的人員往來大幅增加，各種活動(dòng)不斷舉行，某高檔次和特色酒店的需求空間很大，現(xiàn)在還處于賣方市場(chǎng)，特別是由于某經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)水平原因，經(jīng)濟(jì)型酒店有特色的經(jīng)濟(jì)型酒店將有極好的市場(chǎng)前景，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)型酒店的經(jīng)營狀況就是最好的說明。根據(jù)分析，經(jīng)濟(jì)型酒店的市場(chǎng)容量還有8家左右的空間，客房數(shù)量大約為1200間左右。某政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，不斷加大宣傳力度，改善經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境，出臺(tái)多種投資優(yōu)惠政策，吸引投資商紛紛進(jìn)入某，搶占投資先機(jī)，投資各種經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目和房地產(chǎn)項(xiàng)目，鼓勵(lì)投資商積極投資酒店建設(shè)，提升某城市形象和各種節(jié)慶活動(dòng)的接待能力。某正在成為酒店投資的熱土，成為投資商酒店掘金的樂園。八、羅馬假日酒

25、店概況1. 項(xiàng)目位置羅馬假日酒店就位于現(xiàn)代城的東北角，在高速路進(jìn)入某的必經(jīng)之路迎賓大道一側(cè)，距新形成的市政中心僅有兩個(gè)街區(qū)，這樣的地理位置對(duì)于酒店經(jīng)營具有極佳的優(yōu)勢(shì)。某現(xiàn)代城北臨黃河二路，南臨黃河一路，東接渤海十八路，西臨渤海十九路，其中黃河二路和渤海十八路是高速路進(jìn)入某的主干道，渤海18路又是某市的迎賓大道、景觀大道，現(xiàn)代城項(xiàng)目就處于某新區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的交界處，西與體育公園連通。某市新區(qū)區(qū)域規(guī)劃圖2. 建筑現(xiàn)狀羅馬假日酒店由兩座弧形的四層建筑組成，占地面積約為6000平米，建筑面積19000平米，原建筑為商業(yè)樓用途，現(xiàn)根據(jù)某經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)需求，將兩棟建筑改建成發(fā)展前景極好的酒店。目前建筑結(jié)構(gòu)

26、框架、墻體與部分水電、消防設(shè)施已經(jīng)完成，投資商只需根據(jù)專業(yè)需要稍做改建就可進(jìn)入裝修階段，酒店的剩余工期大約為45個(gè)月，酒店在極短的時(shí)間就可完成建設(shè)，投入營運(yùn)。3. 市場(chǎng)定位由于某所處區(qū)域的優(yōu)越地理位置和優(yōu)勢(shì)資源，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，某新區(qū)建設(shè)發(fā)展更是迅猛，招商引資如火如荼，各類會(huì)展、大型活動(dòng)、經(jīng)貿(mào)交流等不斷舉辦，某城市名氣越來越大，各種商務(wù)、旅游等活動(dòng)的流動(dòng)人口大增，城市接待壓力大增，酒店經(jīng)常爆滿?？紤]到酒店發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)的需要，同時(shí)根據(jù)某經(jīng)濟(jì)和酒店發(fā)展的特點(diǎn)，羅馬假日酒店擬定位為經(jīng)濟(jì)型休閑文化酒店?！敖?jīng)濟(jì)”是指經(jīng)濟(jì)的收費(fèi)（100多元/間/晚 ），“休閑”是指酒店配套的體育休閑設(shè)施為客人提供某最多樣的體

27、育休閑活動(dòng)，“文化”是指酒店裝飾大量的油畫等文化元素為客人營造濃烈的文化藝術(shù)氣氛，體現(xiàn)酒店高雅的文化品位。羅馬假日酒店的特色是“高星級(jí)的享受，經(jīng)濟(jì)型的收費(fèi)”，融商務(wù)于休閑，寓高雅于經(jīng)濟(jì)。某羅馬假日酒店效果圖4. 酒店配套為了給酒店良好的經(jīng)營提供強(qiáng)大的保障，發(fā)展商為羅馬假日酒店配套了令其他酒店相形見絀的項(xiàng)目：300個(gè)車位的大型停車場(chǎng)，4000平米的藝術(shù)廣場(chǎng)，大型的體育會(huì)所，大型餐飲娛樂街等等。體育會(huì)所在室配備有標(biāo)準(zhǔn)泳道的游泳池、五場(chǎng)地的羽毛球場(chǎng)、七場(chǎng)地的乒乓球場(chǎng)、男子健身室、女子健美室、咖啡吧、娛樂活動(dòng)室、小型電影院等設(shè)施；體育會(huì)所室外配備有網(wǎng)球中心、沙灘排球場(chǎng)、燈光籃球場(chǎng)、兒童樂園等設(shè)施。會(huì)所

28、面積達(dá)2000平米。體育會(huì)所效果圖5. 羅馬假日酒店功能規(guī)劃1） 項(xiàng)目建筑約19000平方米；2） 其中酒店16000平方米；3） 商鋪3000平方米（統(tǒng)一規(guī)劃為餐飲娛樂街，最好由一家或幾家包租或購買經(jīng)營）；4） 酒店客房280間（套），約11700平方米；5） 酒店標(biāo)準(zhǔn)間180間，面積2627平方米/間，約占總房數(shù)的64%；6） 豪華間85間，面積36平方米/間，約占總房數(shù)的30；7） 套房10間，面積70平方米/間，約占總房數(shù)的4；8） 豪華套房5間，面積110平方米/間，約占總房數(shù)的2；9） 總裁辦公室2間，面積80平方米/間；自助辦公室3間，面積60平方米/間；10） 會(huì)議中心：多功能

29、會(huì)議廳一間，約360平方米，中型會(huì)議室兩間，約120平方米/間，小型會(huì)議室兩間，約80平方米/間；11） 自助餐廳一個(gè)，約800平方米；12） 廚房一間，約170平方米；13） 足浴15間，約210平方米；14） 其他配套酒店辦公室，商務(wù)中心，寄存處，商場(chǎng)等；15） 配套大型體育會(huì)所，室面積達(dá)2000平米；室外面積約4000平米；16） 配套大型藝術(shù)廣場(chǎng)，面積約4000平米；17） 在現(xiàn)代規(guī)劃300個(gè)停車位。6. 裝修設(shè)計(jì)概念1） 酒店設(shè)計(jì)目標(biāo)打造某市最具特色的經(jīng)濟(jì)型休閑文化酒店。2） 客房設(shè)計(jì)a） 采用時(shí)尚材料裝修客房，b） 根據(jù)不同房型設(shè)計(jì)不同家具，c） 利用輕質(zhì)材料設(shè)計(jì)較大的客房洗手間，

30、d） 將音樂、體育、繪畫的概念引進(jìn)客房裝修設(shè)計(jì)；e） 采用較大的睡床（雙床房120cm，大床房180cm）；f） 引進(jìn)綠色環(huán)保的裝修概念；g） 客房設(shè)計(jì)要清新、舒適、雅致。3） 大堂設(shè)計(jì)a） 大堂頂高四層跳空高度最高約18米，開闊大氣；b） 屋頂采用輕鋼龍骨與玻璃，白天自然采光，環(huán)保通透，舒適怡人；c） 大堂配置熱帶植物、設(shè)計(jì)小型瀑布和環(huán)流溪水等自然景觀，盡展異域風(fēng)情；d） 大堂設(shè)計(jì)以音樂、體育的概念進(jìn)行裝修，盡顯人文追求；e） 服務(wù)臺(tái)采用坐式服務(wù)設(shè)計(jì)；f） 大堂設(shè)貴重物品保管箱；g） 設(shè)行寄存處。4） 自助餐廳a） 設(shè)于兩棟建筑樓之間的連接空間；b） 采用輕快簡潔裝修，裝飾以飄逸的彩布；c）

31、 設(shè)足夠大的自助餐臺(tái)；d） 設(shè)鋼琴吧；e） 餐廳裝飾南國棕櫚樹和足夠的綠色植物；f） 餐廳設(shè)計(jì)要大氣、富有韻律感。5） 會(huì)議中心a） 設(shè)置可以容納400人的會(huì)議中心； b） 設(shè)置一個(gè)300人左右的多功能會(huì)議廳；c） 兩個(gè)中型會(huì)議室，兩個(gè)小會(huì)議室；d） 會(huì)議室安裝鐳射投影、寬帶端口、音響、投票器等設(shè)備。6） 商務(wù)層設(shè)計(jì)a） 在四樓設(shè)計(jì)商務(wù)層；b） 設(shè)置總裁辦公室2間；c） 設(shè)置自助辦公室3間；d） 設(shè)置自助洗衣、打印復(fù)印設(shè)施；e） 設(shè)置商務(wù)咖啡區(qū)。7） 酒店e化設(shè)計(jì)a） 酒店客房設(shè)置免費(fèi)寬帶上網(wǎng)服務(wù)；b） 客房設(shè)置集成控制開關(guān)；c） 設(shè)置信息查詢系統(tǒng)；d） 設(shè)置網(wǎng)絡(luò)電視系統(tǒng)；e） 設(shè)置IP系統(tǒng)，

32、提供免費(fèi)長途服務(wù)。8） 自助服務(wù)設(shè)計(jì)a） 設(shè)置自助洗衣間；b） 設(shè)置自助打字復(fù)印處；c） 設(shè)置自助飲食服務(wù)設(shè)備。9） 配套設(shè)計(jì)a） 設(shè)置大型停車場(chǎng)車位270300個(gè)，凸顯酒店的接待優(yōu)勢(shì)；b） 設(shè)計(jì)餐飲娛樂街，由品牌公司統(tǒng)一策劃經(jīng)營，滿足客人多方面需求；c） 設(shè)置與小區(qū)會(huì)所相連的通道，共享會(huì)所設(shè)施，滿足高端客人需求；d） 配套會(huì)所位于酒店東側(cè)，設(shè)有室游泳館、乒乓球室、健身房、室外網(wǎng)球場(chǎng)等體育健身設(shè)施，可供會(huì)員客人享用。九、羅馬假日酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)比較分析1. 同級(jí)酒店比較嚴(yán)格意義上講，某目前還沒有和羅馬假日酒店同檔次的酒店。某的經(jīng)濟(jì)型酒店大多是以商務(wù)賓館的形式出現(xiàn)的，如大觀園商務(wù)賓館、銀星商務(wù)

33、賓館、和佳商務(wù)酒店等等。這些賓館的前身是其他用途的建筑改造的，如大觀園、銀星等就是商場(chǎng)改造成的酒店。這些經(jīng)濟(jì)型酒店大多位于某老城區(qū)，周邊環(huán)境較差，而且配套設(shè)施簡單，規(guī)模較小，房價(jià)大致在80150元左右。某經(jīng)濟(jì)型酒店中有代表性的是和佳商務(wù)酒店。該酒店位于某市黃河二路761號(hào)，與渤海七路商業(yè)中心相連，建筑面積6000平米，客房153間（套），配套有200人的商務(wù)餐廳，商務(wù)中心等，為某惠生集團(tuán)的汽車服務(wù)樓改建。門市房價(jià)在150350之間。其客房出租率在80以上。羅馬假日酒店一經(jīng)建成就將具有某其他經(jīng)濟(jì)型酒店不具備的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。巨大的發(fā)展?jié)摿δ承聟^(qū)將成為某未來的城市中心，其高起點(diǎn)的規(guī)劃，大手筆的投入，大圍

34、的招商等使新區(qū)從一開始就具備了良好的發(fā)展環(huán)境，形成了極好的發(fā)展勢(shì)頭。羅馬假日酒店位于新區(qū)的迎賓大道和景觀大道，其發(fā)展前景與升值潛力巨大，具有極佳的商業(yè)機(jī)會(huì)。獨(dú)特的設(shè)計(jì)概念酒店將體育、音樂、繪畫等文化概念引入酒店裝修設(shè)計(jì)中，拉開了與其他經(jīng)濟(jì)型酒店形象和經(jīng)營檔次。有利的市場(chǎng)定位酒店定位為經(jīng)濟(jì)型休閑文化酒店，以接待中端商務(wù)旅游散客為主，以接待會(huì)議團(tuán)隊(duì)為輔，并接待部分高端商務(wù)客人，這是符合某經(jīng)濟(jì)和酒店業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)定位。無以倫比的設(shè)施配套羅馬假日酒店配套有300個(gè)車位大型停車場(chǎng)，4000平米的藝術(shù)廣場(chǎng)，大型體育會(huì)所，會(huì)議中心，大型餐飲廣場(chǎng)等等，由于老城區(qū)土地條件的限制，某現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)型酒店很難再具有這樣的

35、配套，就是在將來相當(dāng)長時(shí)間都無法同時(shí)擁有，就是某的高星級(jí)酒店也很難達(dá)到。規(guī)模優(yōu)勢(shì)羅馬假日酒店的客房數(shù)達(dá)到280間（套），而其他酒店客房數(shù)只在80150間左右，在大型活動(dòng)和接待旺季，羅馬假日酒店的規(guī)模優(yōu)勢(shì)就會(huì)盡顯出來，可以接待大型會(huì)議、團(tuán)隊(duì)；在淡季，酒店又可以靈活經(jīng)營，利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)采用優(yōu)惠的房價(jià)吸引客人。羅馬假日酒店還配備有大型會(huì)議中心，具有接待大型綜合會(huì)議的能力。以上這些競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，使羅馬假日酒店從投入營運(yùn)一開始就確立了自身的領(lǐng)導(dǎo)地位，成為領(lǐng)導(dǎo)地位就能制定游戲的規(guī)則，能制定游戲規(guī)則就意味著能最大限度地占領(lǐng)和主導(dǎo)酒店經(jīng)營市場(chǎng)，盡可能地獲取優(yōu)先利潤。2. 與高星級(jí)酒店比較某現(xiàn)有高星級(jí)酒店基本在老城區(qū)

36、，主要以商務(wù)接待和會(huì)議接待為主，最高為四星級(jí)酒店，代表酒店為貴苑大酒店、銀茂大酒店，其中貴苑房間89間，銀茂房間96間，平均房價(jià)在260300元，出租率平均在85左右。某新區(qū)招商在建的酒店大多為五星級(jí)，大約為4家，分布在新區(qū)主要行政和商務(wù)區(qū)域。羅馬假日酒店雖然不是高星級(jí)酒店，但在經(jīng)營上卻具有高星級(jí)酒店不具備的優(yōu)勢(shì)。地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)羅馬假日酒店位于作為新區(qū)迎賓道和景觀道的渤海十八路，緊鄰新的某行政中心，極利于酒店的經(jīng)營。配套優(yōu)勢(shì)羅馬假日酒店所具有的綜合配套項(xiàng)目是現(xiàn)在已有或在建的高星級(jí)酒店很難具有的，這就使得羅馬假日酒店在設(shè)施上具備了吸引客人的優(yōu)先條件。價(jià)格優(yōu)勢(shì)經(jīng)濟(jì)型酒店的定位和建設(shè)投資決定了羅馬假日

37、酒店的平均房價(jià)要遠(yuǎn)低于高星級(jí)酒店的房價(jià)，而這種房價(jià)的優(yōu)勢(shì)正好符合某酒店的接待需求。投資回報(bào)優(yōu)勢(shì)羅馬假日酒店的投資成本大約為目前某在建高星級(jí)酒店的1/3-1/4，經(jīng)營成本低，經(jīng)營回報(bào)高，大約在35左右，投資回報(bào)期短，大約在5年左右。而高星級(jí)酒店的經(jīng)營回報(bào)在25左右，回報(bào)期在10年以上。風(fēng)險(xiǎn)防優(yōu)勢(shì)根據(jù)某酒店發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查，某新區(qū)的高星級(jí)酒店將達(dá)4家以上，一經(jīng)建成就處于激烈的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)可想而知。某與羅馬假日酒店同級(jí)同檔次的經(jīng)濟(jì)型酒店還沒有，在新區(qū)更是空白，其建成后即成為經(jīng)濟(jì)型酒店的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者，在經(jīng)營上從一開始就處于有利地位，容易獲取目標(biāo)經(jīng)濟(jì)效益?，F(xiàn)代酒店的這些優(yōu)勢(shì)更符合某的經(jīng)濟(jì)和酒店業(yè)發(fā)展，具

38、備與高星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)的條件，更容易實(shí)現(xiàn)投資者的目標(biāo)收益。3. 羅馬假日酒店發(fā)展展望根據(jù)某酒店業(yè)與新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，羅馬假日酒店將獲得極好的發(fā)展商機(jī)。根據(jù)某專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估，羅馬假日酒店項(xiàng)目現(xiàn)有物業(yè)與土地評(píng)估值約為7000萬元?？梢灶A(yù)料，按照某經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，此項(xiàng)目將獲得理想的目標(biāo)。該項(xiàng)目具有以下優(yōu)勢(shì)：1） 該項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)清晰，建筑土建已基本完成，已取得產(chǎn)權(quán)預(yù)售許可證；2） 地理位置優(yōu)越，所在地位于城市新區(qū)，周邊為政府新的行政中心，具有很大的升值潛力；3） 根據(jù)某新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析，該項(xiàng)目建成后在未來23年將增值至1億1千萬元左右；4） 該酒店項(xiàng)目建成開業(yè)，即可進(jìn)行抵押融資至少在4000萬元以上，而

39、且評(píng)估值還會(huì)不斷提高，可直接用于其他項(xiàng)目的開發(fā)；5） 該酒店項(xiàng)目配套設(shè)施完備，有些配套甚至超出了某目前在建的高星級(jí)酒店，如4000平米的超大藝術(shù)廣場(chǎng)、300車位的停車場(chǎng)、大型體育會(huì)所、大型室游泳館、超大的大堂等等，現(xiàn)在沒有就是在未來相當(dāng)長時(shí)間都很難再有；6） 該項(xiàng)目在4層設(shè)有商務(wù)層，設(shè)有總裁辦公室、自助辦公室與自助洗衣等自助式服務(wù)設(shè)施，客戶可以按天按月按年等方式自由租用，為客人提供酒店式的高檔寫字場(chǎng)所，使酒店具有無可比擬的經(jīng)營優(yōu)勢(shì)；7） 該酒店項(xiàng)目的土建框架與外墻和水電、消防等部分設(shè)施已經(jīng)基本完成，對(duì)后期建設(shè)具有極大便利，大約45月即可改建完成，建設(shè)周期大為縮短；8） 改造后該項(xiàng)目在某的經(jīng)濟(jì)型

40、酒店中將成為領(lǐng)導(dǎo)者，甚至在很多方面超越一些高星級(jí)酒店，在現(xiàn)在與將來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位，其超前的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，在將來相當(dāng)長的時(shí)期都不會(huì)落伍；9） 該項(xiàng)目實(shí)際需要投入的資金不多，以承債方式只要1500萬人民幣就可介入，從而撬動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目，放大投資方資產(chǎn)規(guī)模。從各方面看，發(fā)展羅馬假日酒店具有眾多的有利因素，只要投資者牢牢抓住某酒店的市場(chǎng)需求，采用新的設(shè)計(jì)理念，合理投入，科學(xué)管理，就一定可以取得該項(xiàng)目的成功，使該項(xiàng)目成為某經(jīng)濟(jì)型酒店的領(lǐng)導(dǎo)者，從而獲得某酒店經(jīng)營市場(chǎng)上的優(yōu)先利潤。十、發(fā)展商介紹某房地產(chǎn)開發(fā)1、名 稱：某房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)（資質(zhì)證三級(jí)）；2、注冊(cè)地址：省某市黃河二路西首杜店鎮(zhèn)政府辦公樓118

41、室；3、企業(yè)性質(zhì)：民營；4、注冊(cè)資金：3000萬元；5、法人代表：王凱；6、主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)（憑許可證經(jīng)營）。十一、公司各種建設(shè)批文清單1、用地規(guī)劃許可證濱開規(guī)（2003）017、018號(hào)；2、土地使用權(quán)證濱國用（2003）第K0047、0049號(hào)；3、建筑工程施工許可證2003）026號(hào)、（2005）001、002號(hào)；3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證濱開規(guī)建字（2003）031號(hào)、（2004）062號(hào)；4、經(jīng)發(fā)局批復(fù)濱開經(jīng)計(jì)字（2003）60號(hào)、61號(hào)；5、預(yù)售許可證濱建房開預(yù)字第012號(hào)、第027號(hào)；6、政府土地批文濱政地字（2003）388號(hào)、（2003）450號(hào)；7、土地出讓合同。 十二、某

42、羅馬假日酒店投資回報(bào)分析1 投資1.1 投資概算某羅馬假日酒店的總投資為7,000.00萬元，其中：轉(zhuǎn)讓費(fèi)：5,000.00萬元酒店裝飾與設(shè)備制安費(fèi)用：1,600.00萬元開辦費(fèi)用：300.00萬元流動(dòng)資金：100.00萬元1.2 資金籌措自籌資金7,000.00萬元。2 酒店板塊經(jīng)營預(yù)測(cè)2.1 經(jīng)營預(yù)測(cè)指標(biāo)取定依據(jù)原則：根據(jù)某經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)的客觀狀況，結(jié)合酒店業(yè)的發(fā)展規(guī)律，采取保守性、穩(wěn)健性原則取定。2.2 營業(yè)收入基礎(chǔ)指標(biāo)取定某羅馬假日酒店經(jīng)營收入結(jié)構(gòu)見圖1所示，預(yù)測(cè)基礎(chǔ)指標(biāo)見表1所示。某羅馬假日酒店經(jīng)營收入結(jié)構(gòu)圖（圖1）餐飲：13.91%康樂：0.93%會(huì)議：5.57%客房：79.59%

43、某羅馬假日酒店經(jīng)營收入預(yù)測(cè)基礎(chǔ)指標(biāo)一覽表（表1）項(xiàng)目/部門客房餐飲康樂會(huì)議與其他合計(jì)容量280間（套）208（位）開房率85%120%均價(jià)180.00元 30.00元 日收入4.28萬元 0.75萬元 0.05萬元 0.30萬元 5.38萬元年收入合計(jì)1,963.70萬元營業(yè)收入變化情況第一個(gè)五年年遞增2%第二個(gè)五年在上年的基礎(chǔ)上遞增5%第三個(gè)五年保持第十年的水平不變第四個(gè)五年在上年的基礎(chǔ)上遞減8%指標(biāo)說明：（1）容量根據(jù)各營業(yè)部門容量計(jì)算。（2）翻（開）房率根據(jù)某經(jīng)濟(jì)型酒店的平均翻（開）房率，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況計(jì)算。（3）均價(jià)參考某經(jīng)濟(jì)型酒店的平均消費(fèi)水平，結(jié)合本項(xiàng)目的經(jīng)營定位計(jì)算。（4）營

44、業(yè)收入變化情況通常酒店?duì)I業(yè)收入變動(dòng)分為四個(gè)階段，即開發(fā)期、增長期、平穩(wěn)期、衰退期，每個(gè)階段大約五年。 第一個(gè)五年每年遞增2%包括價(jià)格上漲與消費(fèi)人次提高的因素?？紤]酒店客源增長、持續(xù)經(jīng)營客源積累等綜合因素，參考酒店業(yè)營業(yè)收入變動(dòng)規(guī)律，采用穩(wěn)健性原則取定。 第二個(gè)五年遞增5%酒店在第六年左右，知名度和美譽(yù)度不斷提升，考慮物價(jià)上漲、客源積累等綜合因素，參考經(jīng)濟(jì)型酒店?duì)I業(yè)收入變動(dòng)規(guī)律，采用穩(wěn)健性原則取定。 第三個(gè)五年不變化酒店在第十年的左右，設(shè)備設(shè)施已經(jīng)沒有開業(yè)時(shí)期新，經(jīng)營也到了平穩(wěn)階段，考慮物價(jià)上漲、客源積累、客源分流等正反面綜合因素，參考酒店業(yè)營業(yè)收入變動(dòng)規(guī)律，按照穩(wěn)健性原則制定。 第四個(gè)五年每年

45、遞減8%酒店到了第四個(gè)五年，設(shè)備設(shè)施已經(jīng)老化，經(jīng)營已經(jīng)開始滑坡，考慮競(jìng)爭(zhēng)力下降、客源分流、物價(jià)上漲等正反面綜合因素，參考酒店業(yè)營業(yè)收入變動(dòng)規(guī)律，按照穩(wěn)健性原則制定。2.3 經(jīng)營成本基礎(chǔ)指標(biāo)取定（1）客房成本率按照旅游行業(yè)會(huì)計(jì)制度，客房成本只局限在迷你吧成本上。為了體現(xiàn)客房成本的清晰度，更科學(xué)地預(yù)算經(jīng)營成本與費(fèi)用，本報(bào)告的客房成本將同行業(yè)會(huì)計(jì)制度上的成本疇有所不同，將真正屬于客房成本的布草洗滌費(fèi)、客人用品、書報(bào)費(fèi)、免費(fèi)早餐等費(fèi)用列入客房成本核算。本項(xiàng)目的客房成本率為6%。（2）餐飲成本率參考某經(jīng)濟(jì)型酒店的餐飲成本率情況，結(jié)合本項(xiàng)目的中等偏高定位，以與餐飲以西餐為主的特點(diǎn)，本酒店餐飲成本率定為30

46、%。（3）康樂成本率由于康樂經(jīng)營是租賃經(jīng)營，故管理成本非常低，取定成本率為1%。（4）會(huì)議與其他成本率其他成本相對(duì)應(yīng)的收入項(xiàng)目為其他收入，按照行業(yè)會(huì)計(jì)制度，沒有其對(duì)應(yīng)的成本，其支出部分在費(fèi)用中一并核算。（6）營業(yè)稅金與附加結(jié)合某實(shí)際情況，營業(yè)稅金與附加按照營業(yè)收入的5.5%核算。2.4 期間費(fèi)用基礎(chǔ)指標(biāo)取定（1）固定費(fèi)用與變動(dòng)費(fèi)用的劃分由于服務(wù)行業(yè)的特殊性，酒店嚴(yán)格意義上的固定費(fèi)用只有折舊、攤銷費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，其余的費(fèi)用如行政管理費(fèi)、能源費(fèi)用、工資與福利費(fèi)、維修保養(yǎng)費(fèi)等屬于混和成本，分為變動(dòng)部分與固定部分。變動(dòng)費(fèi)用則包括宣傳推廣費(fèi)、和其他費(fèi)用?？紤]消費(fèi)價(jià)格指數(shù)因素，除折舊、攤銷和財(cái)務(wù)費(fèi)用外，所

47、有固定費(fèi)用在保持原有變動(dòng)比率的基礎(chǔ)上每年遞增3%。（2）行政管理費(fèi)包括辦公費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、應(yīng)酬費(fèi)、差旅費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、布草費(fèi)用、低值易耗品、屬于管理費(fèi)用疇的稅金等，根據(jù)酒店慣例，結(jié)合某實(shí)際情況取定。固定行政管理費(fèi)為80萬元/年；變動(dòng)行政管理費(fèi)為營業(yè)收入的2%。（3）工資與福利包括員工工資、社會(huì)保險(xiǎn)、員工餐和其他福利開支。員工餐費(fèi)按人均80元/月的標(biāo)準(zhǔn)取定。社會(huì)保險(xiǎn)與其他福利按月工資的15%取定。人均工資與福利總額為：600元/月（平均工資）+ 90元/月（保險(xiǎn)）+ 80元/月（員工餐費(fèi)）= 770元/月。根據(jù)規(guī)模設(shè)計(jì)，某羅馬假日酒店的員工總數(shù)約為200人?；诠べY的計(jì)算：固定工資與福利費(fèi)用為120

48、萬元/年，變動(dòng)工資部分為營業(yè)收入的4%。（4）能源費(fèi)用包括水電費(fèi)、天然氣費(fèi)、柴油費(fèi)等。酒店固定水電能源費(fèi)用為100萬元/年。變動(dòng)能源費(fèi)用為營業(yè)收入的5%。（5）宣傳推廣費(fèi)包括廣告費(fèi)等其他推廣費(fèi)用，根據(jù)酒店慣例，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況編制。宣傳推廣費(fèi)在酒店經(jīng)營前期投入的會(huì)較多，第1 - 2年為營業(yè)收入的3%，在第三年的時(shí)候?qū)V告費(fèi)比率調(diào)低到2%。（6）維修保養(yǎng)費(fèi)包括設(shè)備維修費(fèi)、設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)，與預(yù)提部分二次裝修費(fèi)用與大額修理費(fèi)用等。固定部分為設(shè)備基本的維修保養(yǎng)費(fèi)，基期保養(yǎng)費(fèi)為20萬元/年，隨著設(shè)備的不斷老化，固定維修保養(yǎng)費(fèi)每年遞增5%?；谧儎?dòng)維修保養(yǎng)費(fèi)為營業(yè)額的0.5%，加上每年預(yù)提的中小裝修費(fèi)用、設(shè)

49、備大修理基金等，比率為營業(yè)收入的1%，維修保養(yǎng)費(fèi)比率共為1.5%。變動(dòng)維修費(fèi)部分隨著營業(yè)額的變動(dòng)而變動(dòng)，每年的變動(dòng)比率按1.5%遞增。（7）固定資產(chǎn)折舊本項(xiàng)目，酒店業(yè)務(wù)板塊的建筑面積共15,880，應(yīng)分?jǐn)偣潭ㄙY產(chǎn)6,428萬元，取定殘值率10%，本項(xiàng)目折舊年限統(tǒng)一為20年。（8）開辦費(fèi)攤銷根據(jù)新會(huì)計(jì)制度規(guī)定，開辦費(fèi)在開業(yè)后一次性攤銷完畢。（9）所得稅根據(jù)國家稅法規(guī)定，按利潤總額的33%計(jì)提。（9）其他費(fèi)用其他費(fèi)用為1%，為不可預(yù)見費(fèi)用等。（10）盈余公積根據(jù)國家稅法規(guī)定，按稅后利潤的10%，當(dāng)盈余公積超出注冊(cè)資本（本報(bào)告指總投資金額）50%的時(shí)候，不再計(jì)提。60 / 603 自主經(jīng)營模式下的酒

50、店板塊業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)分析3.1 營業(yè)收入估算某羅馬假日酒店20年經(jīng)營期酒店業(yè)務(wù)板塊營業(yè)收入預(yù)測(cè)表（表2）單位：萬元人民幣部門/年份1234567891011客房1,563.66 1,594.93 1,626.83 1,659.37 1,692.56 1,777.18 1,866.04 1,959.34 2,057.31 2,160.18 2,160.18 餐飲273.31 278.78 284.35 290.04 295.84 310.63 326.17 342.47 359.60 377.58 377.58 康樂18.25 18.62 18.99 19.37 19.75 20.74 21.78 2

51、2.87 24.01 25.21 25.21 會(huì)議與其他109.50 111.69 113.92 116.20 118.53 124.45 130.68 137.21 144.07 151.27 151.27 合計(jì)1,964.72 2,004.02 2,044.10 2,084.98 2,126.68 2,233.01 2,344.66 2,461.90 2,584.99 2,714.24 2,714.24 部門/年份121314151617181920合計(jì)平均客房2,160.18 2,160.18 2,160.18 2,160.18 1,987.36 1,828.37 1,682.10 1,

52、547.54 1,423.73 37,227.41 1,861.37 餐飲377.58 377.58 377.58 377.58 347.37 319.58 294.01 270.49 248.85 6,506.98 325.35 康樂25.21 25.21 25.21 25.21 23.20 21.34 19.63 18.06 16.62 434.49 21.72 會(huì)議與其他151.27 151.27 151.27 151.27 139.17 128.04 117.79 108.37 99.70 2,606.96 130.35 合計(jì)2,714.24 2,714.24 2,714.24 2,7

53、14.24 2,497.10 2,297.33 2,113.55 1,944.46 1,788.91 46,775.84 2,338.79 3.2 營業(yè)成本預(yù)測(cè)某羅馬假日酒店20年經(jīng)營期酒店業(yè)務(wù)板塊營業(yè)成本預(yù)測(cè)表（表3）單位：萬元人民幣部門/年份1234567891011客房93.82 95.70 97.61 99.56 101.55 106.63 111.96 117.56 123.44 129.61 129.61 餐飲81.99 83.63 85.31 87.01 88.75 93.19 97.85 102.74 107.88 113.27 113.27 康樂0.18 0.19 0.19 0.19 0.20 0.21 0.22 0.23 0.24 0.25 0.25 合計(jì)176.00 179.52 183.11 186.77 190.50 200.03 210.03 220.53 231.56 243.14 243.14 部門/年份121314151617181920合計(jì)平均客房129.61 129.61 129.61 129.6