商業(yè)地產(chǎn)三大運營模式

1、各類型業(yè)態(tài)商戶傾向運營方式分析一個商業(yè)工程的經(jīng)營能否成功，經(jīng)營壽命能否持久，在很大程度上都取決于運營方式的選擇上。在各行各業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)上， 對于不同的業(yè)態(tài)在運營方式的選取方面也存在著很大的 差異，例如：服裝類業(yè)態(tài)在運營方式上存在純租金、純扣點、租金加扣點的這三種形式；而 生活效勞、娛樂休閑類那么采用純租金的運營方式。因此，不同的業(yè)態(tài)商戶會選取不同的運營方式，而不同的運營方式也適合不同的商業(yè)業(yè)態(tài)。商業(yè)工程的運營方式主要分為純租金、純扣點以及租金加扣點這三種形式。一、商業(yè)工程運營方式解析1、純租金按面積收取根本租金，成為抵押保證金或抵押租金。其特點為：、賬期短，現(xiàn)金流較為順暢選擇純租金的運營方式已

2、成為當今商業(yè)工程的主導趨勢。近期，北京出現(xiàn)多個知名傳統(tǒng)百貨公司紛紛向購物中心商業(yè)轉型的例子。例如：翠微百貨、王府井百貨等。純租金的賬期短，回籠資金迅速，促使現(xiàn)金流通加速增加商場的可操作性。翠微百貨在其最新的工程-翠微廣場中把餐飲業(yè)態(tài)規(guī)劃在內，雖然沿用了翠微的品牌名稱，但是從鋪位 分割、業(yè)態(tài)布局、運營模式等方面來看，翠微廣場已經(jīng)是一家完完全全的購物中心。、擁有自主經(jīng)營權購物中心商場的內部結構與傳而購物中心是以單點式為主在運營方面也與傳統(tǒng)百貨有很當下新型的購物中心大多數(shù)都是選擇純租金的運營方式。統(tǒng)百貨有很大的不同， 傳統(tǒng)百貨主要以專柜是經(jīng)營為主要形式,要經(jīng)營形式，也就是現(xiàn)在所謂的店中店形式。進駐購

3、物中心的這些商戶不僅在形式上區(qū)別于傳統(tǒng)百貨, 大的不同-是否擁有自主經(jīng)營的權利。每當逢年過節(jié)的時候， 各大商場都會出現(xiàn)打折促銷的場景，但是對于傳統(tǒng)百貨中的商戶來說，龐大的客流并不能解決它們擔憂的營業(yè)額問題。因為在傳統(tǒng)百貨中，由于商戶不具備自主經(jīng)營的權利，因此必須要配合百貨公司進行打折等的活動，無論品牌商戶自身的開展策 略和資金條件是否允許進行打折促銷， 由于其受到百貨公司的限制， 這些商戶都必須要配合 百貨公司舉辦一切活動。 而在受到虧損時，往往都是品牌商戶自己先行墊付， 這樣一來大大 降低了經(jīng)營利潤。在自主經(jīng)營權的這一方面，純租金的運營方式明顯顯示出其絕對優(yōu)勢。由于具備自主經(jīng)營權，品牌商戶完

4、全可以根據(jù)自身的開展策略以及資金運作的階段來掌握打折促銷的時間， 這樣既可以與其它品牌的打折時間區(qū)別開來，獲得差異化優(yōu)勢，又可以契合自身的開展要求，使打折促銷活動真正起到其應有的作用。純租金的收取方式一般比擬簡單，主要是根據(jù)租售面積大小來決定租金的多少。而收取的租金普遍都在簽訂合同的期間內就已經(jīng)討論決定的，在租約合同到期內，租金水平一定， 直到租約合同到期，需要簽訂下一期合同時才會調整租金水平。這種運營方式，對于商業(yè)項目本身、商業(yè)工程內的商鋪兩方面來說操作方式比擬簡單，執(zhí)行力比擬強，不易產(chǎn)生糾紛等情況，因此，在當代的新型社區(qū)商業(yè)、 步行街、購物中心等，主要以純租金的運營方式運營。2、純扣點按銷

5、售額以一定的比例抽取租金，稱為百分比租金，俗稱扣點。其特點為： 、提高品牌知名度選擇純扣點的商戶主要以剛剛起步的新品牌為主，其市場份額和影響力還處于較弱的階段，營業(yè)額較低，對于固定的租金模式， 新品牌更加傾向于讓商場分擔局部風險，與此同時,在商場知名度的提升下，此品牌的知名度與會隨之上升，最終到達不依托商場就可獨立吸引 顧客的程度。 、降低運營本錢采用純扣點的運營方式對降低本錢比擬有利。在商業(yè)工程采取純扣點收繳租金的運營方式下，其對商業(yè)工程內部的品牌商戶就負有一定的宣傳推廣責任。隨之商業(yè)工程內部各商戶的營業(yè)額增加，商業(yè)工程經(jīng)營收益也會增加，因此，商業(yè)工程會承當局部宣傳推廣工作，加大商業(yè)工程整體

6、知名度以及商戶品牌知名度。這對于商業(yè)工程內部的商戶來說，不但可以提高品牌知名度，又可以減少運營本錢， 故新品牌選擇純扣點這種運營方式，可大大促進商鋪經(jīng)營的各項開展。根據(jù)各類業(yè)態(tài)的不同，扣點數(shù)也盡不同，同時品牌度的大小也會導致扣點數(shù)的不同。例如：化裝品，一般的都在20個點以上，服裝和床上用品會超過39個點，而名牌商品的扣點數(shù)一般會相對較低，商場會因該商品給自己帶來的利潤和知名度而制定扣點比例。相較于純租金的運營方式，純扣點的運營方式處理起來比擬復雜，因此，我司主要以舉例來說明純扣點的運營以及執(zhí)行過程。例：以某商場搞 買300送200的促銷活動為例。商場和供給商的根本經(jīng)營信息如下：商場和供給商以扣

7、點的方式聯(lián)合經(jīng)營商場平均扣點率為 25%供給商從生產(chǎn)商進貨的價格為3折那么在這次活動中商、供兩家的利潤產(chǎn)生情況是這樣的，顧客花了300元錢而買走了500元的商品，就商場而言，只有 300元的現(xiàn)金收入；對供給商來說，實際上是賣了500元的貨。先算商場的收入，為了保證與平常的收入相同，商場不能按照平常25%的扣點返款給供給商，那么該如何計算呢？如下：300X25% = 75 由于商場實際收入現(xiàn)金 300元，商場所得收入應為 75元500X75% = 375 如假設依舊以25%的扣點返款給供給商，金額應為375元，這樣的話商場損失嚴重，故而在促銷期間要提高扣點300 75 = 225 商場欲保持75

8、元的收入，那么當返還供給商 225元1 225-500 = 55% 所以，商場當將扣點提至55%才能維持應有收入再給供給商算算，商品進貨價格為售價的3折，即30%，再減去日常經(jīng)營的根本費用大約10%，如果按前所述商場再扣掉55%，那么供給商的利潤為：1 30% 10% 55% = 5%5%的利潤實在是太可憐，當然，在作返券促銷的時候商場也會主動承當一局部，比方，將扣點調到50%，供給商此時就能剩利潤10%。如果銷售量提高一定程度，雙方還是可以賺錢的。3、扣點加租金扣點與租金相結合的收繳租金方式，這種方式的應用比例較小， 偏向這種運營方式的品牌商戶其主要目的是降低整體租金，減少運營本錢。在商業(yè)市場上，對于品牌開展相對成熟的， 市場占有量很高的品牌才會選擇扣點加租金 組合的這種運營方式。例如：肯德基、麥當勞、凌志旗下的服