?？谑猩唐贩渴袌稣{(diào)查年度報(bào)告

1、05年?？谑猩唐贩渴袌稣{(diào)查報(bào)告一調(diào)查的目的、原則和基本方法二調(diào)查對象基本狀況三  調(diào)查資料分析1、關(guān)于樓盤地域分布2、關(guān)于樓盤類型3、關(guān)于停緩建復(fù)工工程4、關(guān)于樓盤的品質(zhì)5、關(guān)于商品房戶型6、關(guān)于銷售價格7、關(guān)于樓盤銷售狀況8、關(guān)于樓盤的建設(shè)規(guī)劃狀況9、關(guān)于購房消費(fèi)群體一調(diào)查的目的、原則和基本方法 1 調(diào)查目的和調(diào)查范圍為進(jìn)一步了解和掌握?？谑猩唐贩渴袌鰻顩r，我公司估價部組織有關(guān)人員對?？谑惺袇^(qū)范圍內(nèi)新建、停緩建工程復(fù)工續(xù)建兩類處于在建階段和銷售階段的商品房市場狀況進(jìn)行了調(diào)查。 2 調(diào)查時間本次調(diào)查時間跨度為2004年12月15日至2005年1月5日。包括調(diào)查信息資料的采擷、信息資料

2、的整理歸納以及成文階段。 3 調(diào)查分析的基本原則 （1）樣點(diǎn)原則受時間、人力、物力等條件所限，調(diào)查人員不能對?？谑腥康纳唐贩窟M(jìn)行盤查，因此，有意識地選取了一些對總體狀況有說明意義、具有代表性的樣點(diǎn)進(jìn)行調(diào)查分析。 （2）對資料甄別使用的原則在調(diào)查過程中，有部分信息資料由商品房銷售人員提供，其中部分內(nèi)容有從促銷角度出發(fā)產(chǎn)生的隱瞞甚至誤導(dǎo)成份。因此，調(diào)查人員對該類資料進(jìn)行了仔細(xì)分析甄別，盡量少使用或不使用該類偽信息。 （3）分析、歸訥原則對信息資料進(jìn)行客觀分析。首先對其中一些有普遍性、代表性的現(xiàn)象進(jìn)行合理歸納，在此基礎(chǔ)上尋找原因，建立相互間的因果關(guān)系，得出相關(guān)結(jié)論。 4 調(diào)查樣點(diǎn)的選擇首先在報(bào)紙、

3、電視等媒體上選擇有代表性的36幢樓盤確定為重點(diǎn)調(diào)查對象，與此同時在調(diào)查過程中，根據(jù)實(shí)際情況隨機(jī)增加了相應(yīng)的樓盤個案。本次調(diào)查選點(diǎn)涉及?？谑形宕髤^(qū)域，包括國貿(mào)、濱海、海甸島、秀英及老城區(qū)等其他區(qū)域。具體分布見下表：區(qū)域國貿(mào)濱海海甸島秀英其他個數(shù)9812345 調(diào)查方法采取現(xiàn)場走訪、 咨詢、與購買客戶溝通等方法獲取各種資訊。二調(diào)查對象基本狀況本次調(diào)查在事先確定的36個重點(diǎn)調(diào)查對象基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際情況隨機(jī)增加了6個個案，調(diào)查對象共計(jì)42個。根據(jù)樓盤的密集程度，調(diào)查人員將之分為5個區(qū)域，各區(qū)域的調(diào)查數(shù)量與該區(qū)域的新樓盤數(shù)量有較大的聯(lián)系，基本呈正相關(guān)關(guān)系。樓盤的基本狀況見下表：樓盤基本狀況表序號名稱位置

4、起價（元/ m2）層差（元/ m2）備注（04年12月）一  國貿(mào)區(qū)域1*富麗花園金貿(mào)西路1號1998，2500（均價） 由四幢21-23層商務(wù)樓和住宅樓組成，占地23487.49m2，總建筑面積11萬m2，2華貿(mào)快樂公寓金貿(mào)西路18號1688（2）30-60總建筑面積47449 m2，A座23層，B座17層，共374戶，綠化率30%3*德意雅苑金貿(mào)西路5號1698502幢高層4東方文華府文華路2080 3幢15-17層5海韻裕都文華路3號3000多 總占地10366.5 m2，總建筑面積67933 m2，2幢27層，密度36.3%，綠化率28.2%6*

5、金山廣場金貿(mào)西路6號2288（5）40占地約15.32畝，總建筑面積近8萬m2，噴泉廣場7誠田國際商務(wù)大廈金貿(mào)西路2300多  8世貿(mào)雅苑（三期）世貿(mào)東路2號2500-3500 總建筑面積約16萬m2，數(shù)幢28-32層9中鹽國際大廈玉沙路西側(cè)  寫字樓10國貿(mào)中心玉沙路西側(cè)第6層租金為：毛坯房37-38元/，裝修房比毛坯房多10元， 寫字樓。占地3300.8，總建筑面積37632， 400個停車位，4部4m/s進(jìn)口電梯，100兆光纖，800千瓦發(fā)電機(jī)、變壓器。電子防火報(bào)警自動噴淋、智能電子安全監(jiān)控等二  濱海區(qū)域11悠生海華

6、民聲西路28號2600（4）604幢小高層12怡景苑芙蓉路2號大于2500 5幢高層13麗晶海景花園濱海大道2580（2）50-80總建筑面積12萬m2，14昌煒玉園民聲西路8號2900（4）60-80 15海岸1號世貿(mào)北路1號3000左右 占地62229.3m2，總建筑面積207252.2m2，六棟高層住宅和一棟高層商務(wù)樓16海怡豪園濱海東路56號接近3000 占地30多畝，4幢20層17紫荊花園（二期）紫荊路2880（2）50-1006幢26層18*銀通花園 大于2500 2幢22層公寓樓（原規(guī)劃2幢28層）三  海甸島

7、區(qū)域19陽光熙園人民大道西側(cè)2500（1）50總占地面積8855m2，總建筑面積25103m2，3幢16層，10層以上可觀海，建筑密度20%，綠化率48%，20北海岸88號（海韻公寓）人民大道88號2588（1）70占地17767平方米，建筑面積34893平方米， 4幢16層268套，均為居住，3層以上可觀海，密度15%，綠化率65%，21港灣花園人民大道、五西路2380（3）80總占地19979 m2，共500套住宅，約5.8萬m2，容積率2.9，綠化率51%，22濱海華庭五西路、萬恒路1號2600-2700 總建筑面積約5萬m2，容積率1.31，23華星大廈人民大道35號1788

8、（3）50200多套住宅24*周昌公寓人民大道、三東路1980（2）60總占地2900 m2，20層，共160套住宅，建筑密度21.6%，25*秦吉大廈人民大道、四西路  18層26僑達(dá)花園人民大道3000-3200 建筑面積39943.10，容積率2.94，密度24.9% ，綠化率近些80%27*寰島廣場人民大道、四東路1600（3）50建筑面積5082828*福海新城五東路1號1888（5）502幢18層，總建筑面積3.5萬m2，共136套住宅29*加州陽光公寓和平大道、二橫路1880（5）4019層，3梯20戶，總占地5831 m2，總建筑面積21878m2

9、。30金椰都和平大道59號2500 大部分可觀海，建筑密度20.2%，容積率2.26%，綠化率62%，8幢小高層31寶安江南城和平大道66號2900起，均價3100元 北臨瓊海峽，總占地近600畝，一期占地120畝， 44幢4-5層共334戶（4層為復(fù)式）32星光海岸五東路3號2128（2）50總占地7470.44 m2，總建筑面積29713.3m2，4幢高層住宅，密度20%，綠化率56%33*光明閣海昌路9號1500（4）2014層，建筑密度較高，綠地較少四  秀英區(qū)域34奧林匹克花園（二期）海秀路2780 總占地約63556 m2，總建筑面積約148

10、521 m2，密度18.7%，綠化率56.4%，停車位641個35*金僑國際廣場海秀大道160號1630（5）40總占地約20畝，總建筑面積約55000 m2，停車位300個，電梯4部，26層，密度23.65%，綠化率超過60%36金華苑（C棟）海秀路、金鼎路1308（4）1021層住宅樓金華苑（A、B棟）海秀路、金鼎路1378（4）50-90綠地率較低五  其他區(qū)域37*玉龍公寓龍昆南路高院南側(cè)109820-80綠化率40% 38錦上花公寓振興路高院南側(cè)1700（南側(cè)）、1448（臨路）502幢14層39盛達(dá)嘉苑白龍南路33號   40和平花苑和平北路

11、西側(cè)  2幢高層41綠色佳園（三期電梯房）鳳翔東路2090（3）30-100 42*節(jié)能大廈瓊州大道1480（7）30基本無用地配套注：表中名稱前帶*號的為停緩建復(fù)工工程三  調(diào)查資料分析    在掌握第一手調(diào)查資料的基礎(chǔ)上，調(diào)查人員經(jīng)過分類歸納，并列出下列問題進(jìn)行了重點(diǎn)分析： 1、關(guān)于樓盤地域分布問題    通過對調(diào)查對象的地點(diǎn)分布排列，調(diào)查對象樓盤分布基本情況如下：樓盤分布簡明表區(qū)域國貿(mào)濱海海甸島秀英其他個數(shù)1081536所占比例24%19%36%7%14%79%21%新樓盤分布狀況圖以上表

12、、圖顯示，樓盤開發(fā)主要集中于海甸島、濱海一線以及國貿(mào)三個區(qū)域，秀英、老城區(qū)、府城等其他區(qū)域開發(fā)量相對較少。5個區(qū)域中，前三個區(qū)域樓盤數(shù)量約占調(diào)查總量的79%。在上述三個區(qū)域中，樓盤分布的特點(diǎn)又不盡相同：海甸島樓盤較為分散，各路段基本都有分布；濱海一線主要集中于萬綠園至秀英港之間；國貿(mào)80%分布在區(qū)域西部即金貿(mào)西路周邊一帶。從本次調(diào)查整體來看，樓盤分布不均，集中于少數(shù)區(qū)域。分析樓盤分布的成因，總結(jié)歸納以下幾點(diǎn)：1）海甸島是傳統(tǒng)的居住區(qū)，雖不屬于海口本埠，但相關(guān)居住生活配套卻并不缺乏，同時又兩面環(huán)海，居住生活環(huán)境較為優(yōu)越。2）隨著人們生活水平的不斷提高，人們的生活消費(fèi)觀念、方式也逐漸發(fā)生相應(yīng)的變化

13、。收入水平相對較高的階層開始有意識地選擇市中心以外的區(qū)域做為自己的居所，以避開市中心的擁擠、灰塵與噪音。由于這一階層有相應(yīng)的能力來擁有自己所需要的便捷的交通工具，因此城市邊緣地帶、城市近郊乃至遠(yuǎn)郊都能成為他們的選擇。濱海一線北臨瓊州海峽，分布有濱海公園、萬綠園、西海岸帶狀公園等大面積公共綠地；加之屬于城市新區(qū)，各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)控制得較好，建筑密度、容積率相對較低，綠地率則相對較高；此外，?？谑兄鞲傻罏I海大道橫貫區(qū)域東西，同時其南側(cè)緊靠各項(xiàng)配套相對完善的國貿(mào)區(qū)域。因此，濱海一線正成為高收入者住所的重點(diǎn)選擇區(qū)域，形成?？谑械母邫n居住區(qū)。3）上世紀(jì)海南房地產(chǎn)泡沫給?？谶z留下的半拉子工程在國貿(mào)占有相當(dāng)比例

14、，是該區(qū)域新樓盤開發(fā)較為集中的重要原因之一。大量的停緩建工程在政府處置政策及市場開發(fā)熱潮的雙重推動下紛紛復(fù)工建設(shè)，成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要分支力量。另一方面，國貿(mào)區(qū)域雖然作為?？谑心酥琳麄€海南省的金融貿(mào)易中心的功能定位未能最終實(shí)現(xiàn)，但“金貿(mào)區(qū)”概念已深入人心，提到?？诘母邩谴髲B，人們?nèi)匀粫匀坏叵氲絿Q(mào)，而事實(shí)上這里依然是?？谑懈邔咏ㄖ顬榧械膮^(qū)域。歷經(jīng)多年發(fā)展變遷，國貿(mào)的中高檔居住、辦公產(chǎn)業(yè)逐漸形成一定的規(guī)模，成為?？谛屡d的商住區(qū)之一。這里交通方便，各類配套設(shè)施完善，尤為重要的是這里集聚著數(shù)量眾多的企業(yè)，其中不乏?？谑械木⑵髽I(yè)，以及相應(yīng)的城市白領(lǐng)階層。由于工作的需要，他們選擇近地而居的意

15、向較為明顯。在以上兩方面因素的作用下，國貿(mào)區(qū)域占有較大的樓盤開發(fā)量似乎是水到渠成的事。4）相對于上述三區(qū)，老城區(qū)由于歷經(jīng)多年建設(shè)，開發(fā)空間已相當(dāng)有限，秀英等其他區(qū)域因位置相對偏僻，交通及其他配套條件相對滯后，目前尚不屬于熱點(diǎn)地段。 2、關(guān)于樓盤類型問題在調(diào)查對象中，居住、商住物業(yè)占總數(shù)的93%，寫字樓、辦公樓僅占7%，且均位于國貿(mào)區(qū)域，其他區(qū)域無新建寫字樓。居住、商住物業(yè)中，大部分為帶電梯的高層建筑，占到97%左右（其中高檔公寓約占27%）。別墅等其他房屋雖未列入本次調(diào)查范圍，但其所占比例也較為有限。從樣點(diǎn)顯示現(xiàn)象基本可見，當(dāng)前海口市的新樓盤開發(fā)以居住、商住占主導(dǎo)地位，同時，由以往的經(jīng)濟(jì)適用房

16、、多層住宅占主要地位向高層住宅、高檔公寓占主要地位轉(zhuǎn)變的趨勢逐漸凸現(xiàn)。從樣點(diǎn)商品房的類型分布來看，以住宅為主流產(chǎn)品基本可反映出?？谑蟹康禺a(chǎn)產(chǎn)品類型的整體格局。即使是在房地產(chǎn)泡沫中所遺留的大量未竣工的寫字樓，在近幾年處置積壓房地產(chǎn)的過程中，也有相當(dāng)部分改建成了住宅公寓，開發(fā)商對投資寫字樓普遍存在猶豫心理，缺乏足夠的信心，因此新建的寫字樓項(xiàng)目數(shù)量較為有限。國貿(mào)作為原規(guī)劃的CBD，雖然未能如愿，但這里交通方便，辦公產(chǎn)業(yè)相關(guān)配套較為齊全，同時分布有數(shù)量眾多的中小企業(yè)，最具有?？谑邢鄬Τ墒斓霓k公商貿(mào)氛圍，因此仍是開發(fā)商開發(fā)建設(shè)寫字樓的首選區(qū)域。近年來，隨著社會的發(fā)展，?？谑械拿駹I經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，大量的民營

17、企業(yè)通過租賃或購買寫字樓作為自己的辦公場所。該類企業(yè)大多為成長中的中小型企業(yè)，以各類咨詢、代理企業(yè)為主，包括IT、房產(chǎn)、廣告、設(shè)計(jì)等產(chǎn)業(yè)。企業(yè)規(guī)模不大，人員不多，資金實(shí)力相對有限，他們對辦公場所的要求不需要豪華，而是實(shí)用，所以交通方便、價位中等、戶型適中的寫字樓顯然最符合他們的要求。 3、關(guān)于停緩建復(fù)工工程問題開發(fā)樓盤中由停緩建工程復(fù)工的約占31%，新建樓盤所占比例約為69%，兩者比例接近3:7。各區(qū)域停緩建復(fù)工工程比重見下表：區(qū)域國貿(mào)海甸島濱海秀英其他合計(jì)總樓盤數(shù)（個）101583642停緩建復(fù)工工程數(shù)（個）3611213占區(qū)域樓盤的比例30%40%12.5%33.3%33.3% 

18、占總停緩建工程的比例23%46.2%7.7%7.7%15.4% 69.2%30.8% 上表顯示，各個區(qū)域中均有停緩建工程復(fù)工，但近7成集中于國貿(mào)和海甸島兩個區(qū)域。5個區(qū)域中，停緩建復(fù)工工程占區(qū)域樓盤總數(shù)30%以上的有4個?？梢姡＞徑◤?fù)工工程除濱海一線外在各區(qū)域中均占有一定的比例，但無論從數(shù)量和規(guī)模上講顯然已不是建設(shè)的主流，這也從側(cè)面反映出政府處置政策已有較好的成效，行政手段等主觀因素在房地產(chǎn)市場中仍能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，然而更深層次的原因主要還是得益于整個房地產(chǎn)市場大氣候的轉(zhuǎn)暖、增熱。 4、關(guān)于樓盤的品質(zhì)問題根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，樓盤的建筑規(guī)模、建筑密度、容積率、綠地率等見下表

19、： 項(xiàng)目建筑規(guī)模建筑密度%容積率%綠地率%新建樓盤2-16萬m240-5530-50續(xù)建樓盤2千-11萬m250-754-1010-301）規(guī)模方面。新建樓盤一般比停緩建工程規(guī)模大。大部分新建樓盤規(guī)模都較大，單幢建筑大部分都可容納100戶以上，總建筑面積則普遍達(dá)到2萬m2以上，部分有二期以上項(xiàng)目建筑面積則達(dá)到10萬m2以上。如麗晶海景花園總建筑面積為12萬m2，奧林匹克花園總建筑面積接近15萬m2，世貿(mào)雅苑僅三期工程建筑面積就達(dá)到16萬m2；寶安江南城總占地面積達(dá)600畝，綠色佳園四期規(guī)劃用地面積也有400多畝。相對而言，停緩建工程的規(guī)模要小得多，由于受原規(guī)劃條件的限制影響，大都是在

20、原規(guī)劃基礎(chǔ)上續(xù)建完工。有相當(dāng)部分由于受政府的規(guī)劃管控，或者是開發(fā)商為適應(yīng)市場消費(fèi)需求，適當(dāng)調(diào)整了建筑密度、容積率等標(biāo)準(zhǔn)，同時相應(yīng)增加了綠化率。2）建筑密度、容積率、綠化率及其他配套方面。新建樓盤的各項(xiàng)指標(biāo)均明顯優(yōu)于續(xù)建樓盤，小區(qū)配套也較為齊全。大型的樓盤一般設(shè)有會所（配套休閑吧、健身房、超市等），有游泳池的比例也較高，甚至部分樓盤還有自己的溫泉泳池，如世貿(mào)雅苑、悠生海華、港灣花園、北海岸88號等。各小區(qū)一般均辟有專屬綠地，配套風(fēng)情園林，綠地率相對較高，與此相適應(yīng)的是建筑密度也得到控制。3）其他方面。除上述因素外，值得一提的是，相對于以往樓盤，新樓盤更注重了建筑的通風(fēng)、采光、房間布局的美觀大方以

21、及建筑面積的有效利用等，同時注入了一些流行元素，比如出現(xiàn)了錯層等新的戶型結(jié)構(gòu)。綜上，新樓盤無論是從建筑規(guī)模，建筑密度、容積率、綠化率及小區(qū)配套等方面，還是從自身內(nèi)部設(shè)計(jì)和建筑質(zhì)量等方面均有較大的改善：規(guī)模逐漸向大型化，配套向合理、全面化，設(shè)計(jì)向?qū)嵱?、美觀時尚化發(fā)展。這在一定程度上得益于“非典”的影響。“非典”對海南省的房地產(chǎn)業(yè)而言，機(jī)遇大于挑戰(zhàn)，形成一個非常好的契機(jī)。因?yàn)椤胺堑洹辈粌H讓許多人改變了衛(wèi)生習(xí)慣，也讓更多的人認(rèn)識到生活環(huán)境和居住品質(zhì)的重要性，生態(tài)健康住宅日益受到人們的關(guān)注，原本停留在理論界的帶有學(xué)術(shù)色彩的“健康住宅”逐漸成為普通老百姓所知曉的概念，同時形成強(qiáng)有力的消費(fèi)需求。以上說明了

22、?？诘淖≌M(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大的變化，這也體現(xiàn)了消費(fèi)者對人居環(huán)境（包括人文環(huán)境、地理環(huán)境、文化氛圍等）認(rèn)識和要求的提高以及開發(fā)商關(guān)注市場需求意識的加強(qiáng)。 5、關(guān)于戶型問題據(jù)調(diào)查人員了解，面積在60m2以下的小戶型以及面積在150m2以上的大戶型銷售量均較為有限，而面積在80-110m2之間的中等戶型較受歡迎，銷售情況良好。中等戶型熱銷有其客觀原因：小戶型及大戶型的消費(fèi)者數(shù)量均未占優(yōu)勢，前者主要是單身一族或者是兩口之家，其購房目的主要是作為過渡方式，而后者則大多具有較強(qiáng)的資金支付能力。相對于前述兩者，80-110m2之間的戶型的消費(fèi)者在數(shù)量上占有較大比例。此外，由于面積相對適中，總售價不太高，一般

23、購房者較易承受。部分購房者可以一次性付完房款，即使是通過分期付款方式，其月供也相對較低，消費(fèi)者的還款壓力也相應(yīng)要小一些。 6、關(guān)于樓盤價格問題1）銷售起價（名義價，部分可打折）根據(jù)從各樓盤銷售處得到的數(shù)據(jù)，調(diào)查人員對其進(jìn)行統(tǒng)計(jì)處理后匯總成下表：價格區(qū)間（元/m2）所在區(qū)域（幢數(shù)）所占比例（%）1081536 國貿(mào)濱海海甸島秀英其他1001000以下0000001000-1500000114.81500-20003081438.12000-25003020114.32500-30002741033.33000-3500211009.53500以上000000上表（均為毛坯房價格）顯示，

24、價格區(qū)間在1500-2000之間的樓盤所占比例最大，其次為2500-3000之間，兩個價格區(qū)間約占總數(shù)的71.4%。1000元以下，3500元以上沒有統(tǒng)計(jì)數(shù)字。1000-1500元、3000-3500元所占比例小。由此可見，海口新樓盤整體價格水平（起價）介于1000-3500元之間（不含別墅價格），呈中間大兩頭小橄欖形狀，價格密度區(qū)間為1500-3000元。根據(jù)以上兩表，整體樓盤平均銷售起價自高向低依次是： 區(qū)域?yàn)I海國貿(mào)海甸島秀英其他價格（元/m2）281324002184191817502）層差價以上樓盤起價均以最低層的居住用房為標(biāo)準(zhǔn)（一般為2-4層）。在新建樓盤中，帶電梯的高層樓盤占了大多

25、數(shù)，因此售價均存在樓層差異，不同樓層價格也不同根據(jù)調(diào)查人員的統(tǒng)計(jì)，高層建筑樓層一般介于17-32層之間，而以20層左右居多；層差價在10-100元/m2之間， 40-60元/m2的層差較為集中。如按3層起，平均最高樓層為20層，層差價為50元/m2測算，則可推算出整體樓盤的層差總價：（203）×50850元/m2。3）最高價最高價等于起價加上層差總價，則根據(jù)上述數(shù)據(jù)，可求得各區(qū)域樓盤的最高售價：區(qū)域?yàn)I海國貿(mào)海甸島秀英其他價格（元/m2）366332503034276826004）均價整體樓盤的均價即為起價與最高價的平均價格。則，各區(qū)域樓盤均價自高至低為：濱海（28132813850）

26、/23238元；國貿(mào)（24002400850）/22825元海甸島（21842184850）/22609（海景房均價基本上不低于（25002500850）/22925元）秀英（19181918850）/22343元其他區(qū)域/22175元區(qū)域?yàn)I海國貿(mào)海甸島秀英其他價格（元/m2）32382825260923432175樓盤價格基本遵循由北向南、自海邊向里地逐漸降低的規(guī)律：即海景房價格最貴，濱海一線尤其高居榜首。樓盤價格走勢見下圖： 7、關(guān)于樓盤銷售狀況據(jù)樓盤銷售人員反映，大部分樓盤銷售情況較好，平均銷售率在50%以上。上述數(shù)據(jù)不排除銷售人員營銷“造勢”策略的成份，但整體

27、銷售率較高卻是事實(shí)，尤其是高檔樓盤，銷售率普遍達(dá)到70%以上，有的樓盤是開盤不久便告售罄，有的樓盤則是尚未開盤就預(yù)訂出大半。據(jù)銷售人員介紹，預(yù)訂（或者意向購買）比例一般約占銷售率的三分之一左右。房屋價格的成本構(gòu)成主要包括地價、建材成本等。雖然當(dāng)前房屋銷售價格增長與地價、建材價格上漲有直接的關(guān)系，但需求的拉動也是一個重要的杠桿。房屋銷售價格最終由市場需求決定，需求市場的強(qiáng)勁增長促進(jìn)了銷售市場的日益走強(qiáng)。銷售市場狀況良好，反映出房地產(chǎn)市場需求處于旺盛階段，是市場升溫的有力信號。 8、關(guān)于樓盤的建設(shè)規(guī)劃狀況在調(diào)查對象中，項(xiàng)目在建或規(guī)劃建設(shè)二期以上的占28.5%左右，有的項(xiàng)目甚至有三、四期。2004年是?？诜康禺a(chǎn)全面、持續(xù)、大幅升溫的一年，在整體市場回暖的條件下，受銷售旺勢的影響，在用地條件允許的前提下，開發(fā)商大都有意持續(xù)投資，以期獲取更大利潤。開發(fā)商對項(xiàng)目進(jìn)行的分期建設(shè)，雖然受行政因素、資金