房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本和利潤測算模板完整版

1、1 / 10房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本和利潤測算模板一.征地補(bǔ)償費(fèi)(一) .土地出讓金1.計(jì)算方法：土地出讓金基準(zhǔn)價(jià)*容積率修正系數(shù)*年限修正系數(shù)*用地面積2上交部門：市財(cái)政局3. 依據(jù)：京政發(fā)199334 號(hào)文(2)京政發(fā)199443 號(hào)文4. 說明：(1) 各區(qū)類地價(jià)取值詳見附件；(2) 城近郊區(qū)土地出讓金的60%返還區(qū)財(cái)政；(3) 遠(yuǎn)郊區(qū)縣地區(qū)土地出讓金全部由區(qū)縣留用；(4) 市屬各局，總公司所屬企業(yè)和在市計(jì)劃單列的企業(yè)集團(tuán)，在已取得的劃撥土地使用權(quán)的土地上或低價(jià)征用的土地上進(jìn)行開發(fā)，利用,經(jīng)營，應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金，其中的 60%返還企業(yè)，由留用企業(yè)專項(xiàng)用于開發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)(5) 在使用基

2、準(zhǔn)地價(jià)表時(shí)，由于地區(qū)分類是按照區(qū)縣劃分，不同區(qū)縣的同類地區(qū)差別很大，而且周圍環(huán)境至關(guān)重要，所以把同類同種用途地類的地價(jià)區(qū)間等分為十級(jí).在實(shí)際操作中，首先判斷土地的區(qū)類，然后評(píng)定地價(jià)的級(jí)別，最后選定基準(zhǔn)地價(jià)，使地價(jià)測算更為合理，規(guī)范. 同時(shí)考慮到說明(2)，(3)，(4)，在測算地價(jià)時(shí)加入操作系數(shù)”概念，以準(zhǔn)確測算必須交納的土地出讓金比例.附件:(1) 1-10 類地區(qū)土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)價(jià)；(2) 土地出讓金修正系數(shù)表(二) .征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：詳見附資料一：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)開支范圍.說明：(1)測算時(shí)亦可依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)表，計(jì)取土地開發(fā)及其它費(fèi)用”的數(shù)據(jù).二.前期工程費(fèi)：(取值在 40-120 元

3、/平米)1.臨時(shí)水，電,路，場地平整費(fèi)依據(jù)：1992 年建安工程定額；2 / 10標(biāo)準(zhǔn):按實(shí)際發(fā)生工程量計(jì)算；說明：施工現(xiàn)場千差萬別，通常按建筑面積 5-15 元/平米，或建安工程費(fèi)的 1%.2.規(guī)劃，測量,勘察,設(shè)計(jì)費(fèi):依據(jù):原國家建委（79）建發(fā)設(shè)字第 315 號(hào)文,國家計(jì)委計(jì)字（1984）596 號(hào)文,建設(shè)部（1991）第 150,316,425 號(hào)文；國家物價(jià)局,建設(shè)部1992價(jià)費(fèi)字 375 號(hào).標(biāo)準(zhǔn):（1）勘察費(fèi)：概算價(jià)*0.30-0.80%（2）民用建筑設(shè)計(jì)費(fèi)民用建筑工程設(shè)計(jì)費(fèi)率收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單位:%IIII工程 丨工程概算投資（萬元）II-1-1-H-I等 級(jí) | 300 以下 | 3

4、01-1000 | 1001-3000 | 3001 以上I1 特1級(jí)J|2.21-1|2.1-|2.0|II1.911 一級(jí)1 11|2.011|1.91|1.8|II1.711 二11級(jí)11|1.811|1.71|1.6|II1.5r1 三11級(jí)11|1.611|1.51|1.4|II1.3r1 四11級(jí)11|1.411|1.31II|1.2|IIr1 五11級(jí)11|1.211|1.11| |1 13 / 10備注:特級(jí)：1.列為國家重點(diǎn)項(xiàng)目或以國際性活動(dòng)為主的特高級(jí)大型公共建筑2.有全國性歷史意義或技術(shù)要求特別復(fù)雜的中小型公共建筑；3.30 層以上建筑；4.高大空間有聲，光等特殊要求的建

5、筑一級(jí)：1.高級(jí)大型公共建筑；2. 有地區(qū)性歷史意義或技術(shù)要求復(fù)雜的中小型公共建筑；3.16 層以上 29 層以下或超過 50 米高的公共建筑.二級(jí)：1中高級(jí)，大中型公共建筑；2.技術(shù)要求較高的中小型建筑；3.16 層以上 29 層以下住宅.三級(jí)：1中級(jí)，中型公共建筑；2.7 層以上（含 7 層）15 層以下有電梯住宅或框架結(jié)構(gòu)的建筑；四級(jí)：1. 一般中小型公共建筑；2.7 層以下無電梯的住宅，宿舍及磚混建筑.五級(jí)：一，二層單功能，一般小跨度結(jié)構(gòu)建筑.說明：民用建筑 大型10000 平米中型 3000-10000 平米小型3000 平米僅做民用建筑初步設(shè)計(jì)或施工圖分階段設(shè)計(jì)時(shí)，其工作量的比例為

6、 40%和 60%.（3）提供文件的份數(shù)為初步設(shè)計(jì)圖紙 6 份,施工圖 8 份.3. 規(guī)劃條件，可行性研究費(fèi)依據(jù):建設(shè)部（1991）第 425 號(hào)文4 / 10標(biāo)準(zhǔn)：（1）按現(xiàn)行規(guī)劃收費(fèi)定額計(jì)算：工日定額*85 元/工日用地規(guī)模（公頃）工日定額=39010300500205 / 10三基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1.紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5 元/平米307804092050100050面議(2)施工執(zhí)照費(fèi)按京政發(fā)19880 號(hào)文：概算額*(1-3) %。依據(jù)：京政發(fā)199334 號(hào)文標(biāo)準(zhǔn)：1).根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況定 管線延長米*管線單方造價(jià).2).根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)一般為建安工程費(fèi)的說明：(1) 一般該項(xiàng)費(fèi)用為基礎(chǔ)

7、設(shè)施各種管線工程量2% - 10%.*單方造價(jià);(2)各種管線單方造價(jià)自來水管線600 元 /米雨水管線700 元 /米污水管線800 元 /米煤氣管線1000 元 /米熱力管線2000 元 /米供電管線700 元 /米電信管線1500 元/門道路80 元/平米20 元/平米綠化(3)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù):環(huán)衛(wèi)費(fèi)5 元/平米(4)該項(xiàng)費(fèi)用一般范圍普通住宅150-400 元/平米150 元/平米高檔住宅(公寓，寫字樓)400 元/平米照明費(fèi)6 / 102.紅線外基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(包括集資和自己修建)依據(jù):設(shè)計(jì)方案和集資協(xié)議；標(biāo)準(zhǔn):根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況定；說明：熱力，煤氣，自來水，污水處理如有集資，則相應(yīng)的四源費(fèi)中的

8、該項(xiàng)不在計(jì)取(2)若自己修建，測算依據(jù)同紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi).四房屋建安工程費(fèi)1建安工程費(fèi)依據(jù):現(xiàn)行建安費(fèi)定額計(jì)算單方造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：(1)普通住宅 多層900-1000 元/平米高層1600-1800 元/平米(2)公共建筑A.公寓，寫字樓其中：結(jié)構(gòu)3000 元/平米說明:(1)公共建筑包括公寓 郵電，社區(qū)服務(wù)，行政管理，市政公用.(2)依據(jù)：京政發(fā)1985149 號(hào)文；標(biāo)準(zhǔn):建筑面積 9678-10630 平米/千戶工程取費(fèi)按實(shí)際工程量.詳見公建配套附表.a. 北京市新建改建居住小區(qū)公共服務(wù)，設(shè)施配套建設(shè)定額指標(biāo)b. 北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)，施配套建設(shè)定額指標(biāo)3000-4500 元 /平米1

9、000-1500 元 /平米裝修800-1000 元/平米設(shè)備1200-2000 元 /平米B.別墅,寫字樓,別墅，以及教育，醫(yī)療衛(wèi)生，文化體育，商業(yè)服務(wù)，金7 / 10.通常取 7-15%為公建配套面積比率.2.招投標(biāo)費(fèi)8 / 10依據(jù)：京政辦發(fā)(1987)第 152 號(hào)文標(biāo)準(zhǔn)：中標(biāo)額*1 %03.預(yù)算審查費(fèi)依據(jù):(84)建京經(jīng)字第 439 號(hào)；標(biāo)準(zhǔn):預(yù)算造價(jià)*0.5 %(京計(jì)基字(1997 )第 0711 號(hào)，住宅項(xiàng)目費(fèi)率為0%)4.工程監(jiān)理費(fèi)依據(jù)：(1)國家物價(jià)局建設(shè)部1992價(jià)費(fèi)字 479 號(hào);(2)93京建法字第 029 號(hào)標(biāo)準(zhǔn):工程造價(jià)*適用稅率適用稅率：500-10001000-

10、50005000-1000010000-5000050000-100000100000說明：工程造價(jià) 500 萬元以下2.0-2.5%1.4-2.0%1.2-1.4%0.8-1.2%0.6-0.8%0.6%2.5%(1) 實(shí)行監(jiān)理的工程由監(jiān)理單位向工程質(zhì)量監(jiān)督部門上繳質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)理費(fèi)中的 7%，工程質(zhì)量監(jiān)督部門不在收取建設(shè)單位的質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)。(2) 設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi)由于金額相對(duì)較小，測算時(shí)一般不予考慮。,其費(fèi)率為工程監(jiān)5.竣工圖費(fèi)依據(jù):(86)市建規(guī)字第 097 號(hào);標(biāo)準(zhǔn):設(shè)計(jì)費(fèi)*7%6.建材發(fā)展基金依據(jù):(89)京建材字第 292 號(hào)；標(biāo)準(zhǔn):建安工程造價(jià)*2%(京計(jì)基字(1997 )第 0711

11、號(hào)，住宅項(xiàng)目費(fèi)率為0%)五.公共配套設(shè)施費(fèi)1.鍋爐房標(biāo)準(zhǔn):總建面積/鍋爐每噸供熱面積*鍋爐每噸造價(jià) 說明：(1)鍋爐每噸供熱面積約 5000 平米；(2)鍋爐每噸造價(jià)約 25 萬元.9 / 102. 變配電所標(biāo)準(zhǔn)：每建筑平米 30 元.3. 集資維護(hù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：每建筑平米 80 元.4. 電貼費(fèi)(建設(shè)部明文取消，北京仍在執(zhí)行)依據(jù):原(84)華北電供用字 25 號(hào)文 290 元/KVA后調(diào)整為四環(huán)路以內(nèi)1100 元/KVA四環(huán)路以外 550 元/KVA;現(xiàn)調(diào)整為單路供電270 元/KVA雙路供電 540 元/KVA;說明：住宅用電量 30-60 VA/平米；其他用電量 50-80 VA/平米.六管

12、理費(fèi)依據(jù):(92)京價(jià)收字第 124 號(hào)；標(biāo)準(zhǔn):一至五項(xiàng)之和*2.5%.七基礎(chǔ)設(shè)施增容費(fèi)1. 商品房依據(jù)：京計(jì)基字(1988)第 866 號(hào)文標(biāo)準(zhǔn)：自來水廠建設(shè)費(fèi)12 元/平米；煤氣廠建設(shè)費(fèi)29 元/平米；供熱廠建設(shè)費(fèi)30 元/平米；污水處理廠建設(shè)費(fèi)10 元/平米；說明：(1).用一項(xiàng)交一項(xiàng)；(2).如其中之一在基礎(chǔ)設(shè)施中有集資，則該項(xiàng)不再重復(fù)計(jì)取；2. 非住宅建設(shè)項(xiàng)目四源費(fèi)依據(jù):(1).京政發(fā)(1986)131 號(hào)；(2).京政發(fā)(1986)155 號(hào)；標(biāo)準(zhǔn)：自來水廠建設(shè)費(fèi)：設(shè)計(jì)日用水量*830 元/噸；煤氣廠建設(shè)費(fèi)：設(shè)計(jì)日用氣量*600 元/噸；供熱廠建設(shè)費(fèi)：設(shè)計(jì)每小時(shí)供熱量*35 萬元/

13、百萬大卡；污水處理廠建設(shè)費(fèi)：設(shè)計(jì)日排污量*830 元/噸；說明:交納數(shù)額在 20 萬元以上的在接用”四源之前可以分期交納10 / 10八.項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)1.綜合開發(fā)市政費(fèi)依據(jù):(1).京計(jì)基字(1988)第 648 號(hào)；(2).市開辦(1988)經(jīng)字第 2 號(hào);標(biāo)準(zhǔn)：(1).(商品房收入-四源費(fèi)-用電權(quán))*15%;(2).建設(shè)投資*15%;2. 分散建設(shè)市政費(fèi)依據(jù):京計(jì)基字(1988)第 648 號(hào)；標(biāo)準(zhǔn)：多層，純住宅建筑面積*60 元/平米；高層,純住宅建筑面積*90 元/平米；3.98 年最新規(guī)定城近郊區(qū)商品房大市政費(fèi)一律按100 元/平米計(jì)算。九兩稅一費(fèi)1.營業(yè)稅依據(jù):(90)財(cái)稅字

14、第 009 號(hào)；標(biāo)準(zhǔn):商品房收入*5%;2城市建設(shè)維護(hù)稅依據(jù):市開辦(1988)經(jīng)字第 2 號(hào)；標(biāo)準(zhǔn):營業(yè)稅*7%；3. 教育附加費(fèi)依據(jù):市開辦(1988)經(jīng)字第 2 號(hào)；標(biāo)準(zhǔn):營業(yè)稅*3%；兩稅一費(fèi)計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)：商品房收入*5.5%；十用電權(quán)費(fèi)(取消)依據(jù):京政發(fā)199317 號(hào)標(biāo)準(zhǔn):(1).住宅建筑面積*40 元/平米；(2).其他用電量(KVA)*4000 元/KVA；用電量:(1)住宅用電量 20-30VA/平米；(2)其他用電量 40-50VA/平米；十一.投資方向調(diào)節(jié)稅(取消)依據(jù):京稅字(1991) 805 號(hào)標(biāo)準(zhǔn)：(商品房銷售價(jià)格-大市政費(fèi)-四源費(fèi)-用電權(quán)費(fèi)-土地出讓金)*80%*

15、適用稅率 適用稅率：(1).按國家規(guī)定不納入計(jì)劃管理，投資額不滿 5 萬元的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，北方節(jié)能住宅，其稅率為 0%.(2) . 一般民用住宅，包括商品房住宅，其稅率為 5%;(3) .更新改造項(xiàng)目，其稅率為 10%；(4) .京政發(fā)199161 號(hào)通知，稅率表未列出的除更新改造投資以外的其他固定資產(chǎn)投資 項(xiàng)目,11 / 10其稅率為 15%;(5) .公費(fèi)建設(shè)超標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)門獨(dú)院，別墅式住宅，經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)允許建設(shè)的樓堂館所，其稅率為 30%.12 / 10十二不可預(yù)見費(fèi)依據(jù)：估標(biāo)準(zhǔn)：一至六項(xiàng)之和*5%.十三建設(shè)周期依據(jù)：建安工程定額標(biāo)準(zhǔn)：建筑面積（萬平米）=12.0、基本稅種：1、營業(yè)稅按

16、營業(yè)收入 5%繳納；2、城建稅按繳納的營業(yè)稅 7%繳納；3、教育費(fèi)附加按繳納的營業(yè)稅 3%繳納；4、地方教育費(fèi)附加按繳納的營業(yè)稅 2%繳納；5、印花稅：建筑工程合同按承包金額的萬分之三貼花；帳本按 5 元/本繳納（每 年啟用時(shí)）；年度按 實(shí)收資本”與資本公積”之和的萬分之五繳納（第一年按全 額繳納，以后按年度增加部分繳納）；6、 土地增值稅按取得收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額， 繳納土地增值稅。7、城鎮(zhèn)土地使用稅按實(shí)際占用的土地面積繳納 （各地規(guī)定不一，XX 元/平方米）；8、房產(chǎn)稅按自有房產(chǎn)原值的 70%*1.2%繳納；9、 車船稅按車輛繳納（各地規(guī)定不一，不同車型稅額不同，XX 元輛）；10、 企業(yè)所得稅按應(yīng)納稅所得額（調(diào)整以后的利潤）繳納：應(yīng)納稅所得額在3 萬元（含）以內(nèi)的適用 18%，在 3 萬元至 10 萬元（含）的適用 27%，在 10 萬 元以上的適用 33% （注：2008 年起稅率為 25%）；11、發(fā)放工資代扣代繳個(gè)人所得稅。上述稅種中除企業(yè)所得稅（2002 年 1 月 1 日新設(shè)立的企業(yè)）向國稅局申報(bào)繳納 外，其他均向地稅局申報(bào)繳納。二、納稅申報(bào)期限1