天津港東新城項(xiàng)目商業(yè)策劃報(bào)告(下)

1、街區(qū)式建筑：分為12座院落，以室外廣場(chǎng)和開放式商業(yè)步行街貫穿整個(gè)建筑組合體商業(yè)布局參考案例3上海大寧國(guó)際超市MALL酒店影城寫字樓LOFT餐飲主力店寫字樓LOFT生活購(gòu)物1.7 得出本項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)大港 濱海新區(qū)的重要組成部分，隨著濱海新區(qū)將發(fā)展成為繼深圳特區(qū)、浦東新區(qū)之后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)極，發(fā)展前景十分廣闊。臨街商鋪和商業(yè)mall內(nèi)商鋪、LOFT公寓及小戶型寫字樓是投資需求的重點(diǎn)地處大港區(qū)港東新城-大港未來發(fā)展的核心地段。臨街商鋪，面對(duì)世紀(jì)大道-大港主干道。正對(duì)港東新城住宅區(qū)及大港一中，有著客源豐富。背靠大片辦公工業(yè)用地，未來幾年內(nèi)，規(guī)劃新增人口大量增加，隨之客源量上升。市市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)地地

2、塊塊機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)客客戶戶需求需求目目 錄錄一市場(chǎng)研究二項(xiàng)目定位2.02.0商業(yè)整體定位商業(yè)整體定位2.12.1主題定位主題定位2.22.2主力店定位主力店定位2.32.3產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位2.42.4形象定位形象定位2.52.5項(xiàng)目概念方案項(xiàng)目概念方案2.62.6項(xiàng)目初步測(cè)算項(xiàng)目初步測(cè)算2.72.7總體開發(fā)計(jì)劃及節(jié)奏總體開發(fā)計(jì)劃及節(jié)奏超大體量和完美建筑空間的 Lifestyle Shoppingmall一個(gè)聚購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂和文化的國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)2.0 商業(yè)整體定位都會(huì)生活、體驗(yàn)、多元核心元素生活購(gòu)物餐飲娛樂朋友聚會(huì)消費(fèi)需求區(qū)域發(fā)展商業(yè)起步城市商業(yè)新中心便利快捷綜合商業(yè)居民聚集區(qū)立地條件商業(yè)趨勢(shì)

3、時(shí)尚化生活化多元化綜合化2.1 主題定位2.2 主力店定位最新組合業(yè)態(tài)A A. 高級(jí)百貨店+B B. Shopping Mall+C C. 國(guó)際影院新城市購(gòu)物廣場(chǎng)鄰里商業(yè)中心運(yùn)動(dòng)休閑中心精彩生活廣場(chǎng)特色餐飲中心精品商街文化廣場(chǎng) 特色精品街影院、銀行、美容美發(fā)、兒童教育、玩具反斗城、書城、服飾等大型百貨、超市、品牌專賣店室內(nèi)運(yùn)動(dòng)館、健身中心、體育用品中餐、西餐、東南亞餐、快餐、酒吧高級(jí)公寓服務(wù)式公寓2.3 產(chǎn)品定位-業(yè)態(tài)功能大港功能最全、規(guī)模最大的體驗(yàn)式購(gòu)物中心130000綜合商業(yè) 90000Shoppingmall2.4 形象定位 城市中心區(qū)最亮麗的地標(biāo)性建筑群 大港最時(shí)尚 的消費(fèi)體驗(yàn)?zāi)康牡?

4、大港最愉悅 的都市歡聚場(chǎng)所2.4 形象定位觸手可及的時(shí)尚2.1 主題定位擁有最具人氣的4000景觀廣場(chǎng)停車最便捷 擁有1200余個(gè)地上地下停車位2.5項(xiàng)目概念方案第一輪第一輪第二輪第二輪第三輪第三輪 方案深化調(diào)整 深化跟進(jìn)方案兩個(gè)方案提出深化方案；根據(jù)主力店位置擺放不同，提出另一深化方案第四輪第四輪第五輪第五輪第六輪第六輪 確定初步方案四個(gè)方案提出初步意向；以自持提出方案；以銷售提出方案；初步確認(rèn)商業(yè)品牌 用地指標(biāo)修改后方案三個(gè)方案根據(jù)用地指標(biāo)修改內(nèi)容，提出方案；深化兩個(gè)方案。一個(gè)方案再次深化方案；協(xié)助設(shè)計(jì)方完成設(shè)計(jì)方案圖。第一階段超市為主力店方案兩個(gè)方案在不考慮百貨情況下提出方案深化前一方案

5、。第二階段最終方案確定第一輪 確定初步方案商業(yè)平面布局原則店鋪劃分面積:根據(jù)我司前期提供的業(yè)態(tài)面積需求建議進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)劃；店鋪劃分按照“以小拼大”為原則，盡量將店鋪劃小，未來根據(jù)需要進(jìn)行合并使用；標(biāo)準(zhǔn)店鋪給予6-8米的面寬展示,高樓層大/中型餐飲及其他次主力店鋪面寬適當(dāng)做寬；其他:根據(jù)商業(yè)規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，首層一般不設(shè)置衛(wèi)生間；防火分區(qū)消防電梯疏散樓梯等設(shè)計(jì)需設(shè)計(jì)公司根據(jù)當(dāng)?shù)叵酪?guī)范檢討（包括散售商業(yè)區(qū)域）。項(xiàng)目初步概念方案方案一 以自持為主友誼商廈2.4萬6F3F麥當(dāng)勞400Shopping Mall3.2萬1F：可考慮產(chǎn)權(quán)商鋪2-3F：超市4F：娛樂健身4F卸貨區(qū)3F廣場(chǎng)2F商業(yè)街1.74萬公寓1

6、.54萬公寓1.54萬公寓1.54萬10F酒店1萬地塊1地塊2序 號(hào)項(xiàng) 目單位建面1規(guī)劃地上總用地面積326002容積率-4建筑密度-60%3總建筑面積（地上）1300004商業(yè)商業(yè)街17800友誼百貨24000超市MAll32000公寓公寓+酒店562005總建筑面積（地下）32600經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)方案二 以銷售為主地塊1地塊2麥當(dāng)勞4002F友誼商廈2.4萬6F3F3F餐飲區(qū)1躍2.336003F公寓花園序 號(hào)項(xiàng) 目單位建面1 規(guī)劃地上總用地面積326002容積率-4建筑密度-60%3 總建筑面積（地上）1300004商業(yè)商業(yè)街20200友誼百貨24000MALL 22000公寓公寓+酒店6

7、40005 總建筑面積（地下）65200其中超市1000010F酒店1萬公寓1.8萬Shopping Mall2.2萬下沉廣場(chǎng)公寓1.8萬公寓1.8萬商業(yè)街1.6萬餐飲區(qū)地下超市1萬卸 貨 區(qū)4F經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)方案三以銷售為主地塊1地塊2友誼商廈2.88萬6F下沉廣場(chǎng)商業(yè)公園3.5萬序 號(hào)項(xiàng) 目單位建面1 規(guī)劃地上總用地面積326002容積率-43建筑密度-60%4 總建筑面積（地上）1300005商業(yè)商業(yè)公園（包含2000地上超市）35000友誼百貨28800公寓公寓+酒店662006 總建筑面積（地下）652007 其中超市10000公寓花園經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)酒店1-3F為餐飲1.82萬公寓1.6

8、萬公寓1.6萬公寓1.6萬12F4F超市方案四以銷售為主地塊2下沉廣場(chǎng)序 號(hào)項(xiàng) 目單位建面1 規(guī)劃地上總用地面積326002容積率-43建筑密度-60%4 總建筑面積（地上）1300005商業(yè)商業(yè)公園（包含2000地上超市）30000可售25000友誼百貨24000商業(yè)街16000公寓公寓+酒店600006 總建筑面積（地下）530007 其中超市10000公寓花園經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)公寓1.6萬公寓1.6萬5F地塊13F10F酒店1萬公寓1.8萬商業(yè)街1.6萬餐飲區(qū)6F友誼商廈2.4萬麥當(dāng)勞4002F商業(yè)公園3萬1F:超市2000 5F：影院3000 地上8.6萬停車位估算產(chǎn)品產(chǎn)品建筑面積建筑面積停

9、車位需求停車位需求普通商業(yè)6.18m61800/100*0.8=495個(gè)超市1.2萬m12000/100*1.5=180個(gè)酒店1.82萬m18200/40m/客房*0.4=182個(gè)公寓4.8萬m48000/100m/戶*1=480個(gè)合計(jì)13萬m需要約1337個(gè)停車位天津市建設(shè)項(xiàng)目配建停車場(chǎng)（庫(kù)）標(biāo)準(zhǔn)注：機(jī)動(dòng)車地面停車場(chǎng)按照每個(gè)車位占地30平方米計(jì)算。停車樓和地下停車庫(kù)按照每個(gè)車位占建筑面積35平方米計(jì)算。1337*35=46795（暫不考慮地上停車需要）（暫不考慮地上停車需要）1.1萬2.1萬2.1萬地塊2地塊1建議：地塊1建議地下1層，地塊2地下2層主力店品牌地塊1地塊2商業(yè)街 百貨購(gòu)物公園

10、電影院通過引進(jìn)品牌旗艦店和形象店、概念店，引領(lǐng)時(shí)尚消費(fèi)潮流，創(chuàng)造時(shí)尚生活全新感受，從而帶動(dòng)整體商業(yè)氛圍。超市超市第二輪 深化初步方案超市MALL2000室內(nèi)步行街2500名品大道1500Shopping Mall2.4萬1F：可考慮產(chǎn)權(quán)商鋪2-4F：超市2萬4F5F商業(yè)街2.88萬5F：電影院3000loft公寓1.56萬地塊1地塊2售樓處6002F友誼商廈3.6萬6F公寓1.4萬其中餐飲街（一躍二）2000公寓1萬卸貨區(qū)麥當(dāng)勞4002F1F4F序 號(hào)項(xiàng) 目建面1規(guī)劃地上總用地面積326002容積率4建筑密度60%3總建筑面積（地上）1300004商業(yè)A商業(yè)街1-4層2.58A電影院5層0.3

11、B百貨1-6層3.6B超市Mall1-4層2B室內(nèi)步行街1層0.25B名店大道1-3層0.3合計(jì)9.03公寓Aloft1.56B住宅型公寓2.45合計(jì)4.015總建筑面積（地下）32600方案深化方案一經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序 號(hào)項(xiàng) 目單位建面1規(guī)劃地上總用地面積326002容積率-4建筑密度-60%3商業(yè)總建筑面積1300004商業(yè)國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街25800友誼百貨36000MALL （包含12000超市）24000公寓公寓442005車庫(kù)建筑面積（地下）20000麥當(dāng)勞2F4F風(fēng)情商業(yè)街 25800F4 ：電影院4F公寓18000公寓13100公寓13100大型超市 Mall24000廣場(chǎng)友誼商廈36

12、0006F4F地塊1地塊2世紀(jì)大道68m88m方案深化方案二第三輪 用地指標(biāo)修改后方案原地塊指標(biāo)地塊1地塊2合計(jì)規(guī)劃用地面積11015.4021586.8732602.27計(jì)容建筑面積4380086200130000地塊1地塊2北：退線10米南：退線5米 東/西：退線5米 東/西：退線5米北：退線10米南：退線5米126m60m70m174m126m168m第一主干道：世紀(jì)大道土地面積指標(biāo)修改方案20m126m148m60m126m151m北：退線10米 東/西：退線5米 東/西：退線5米南：退線5米南：退線5米北：退線10米世紀(jì)大道修改內(nèi)容：世紀(jì)大道兩側(cè)預(yù)留20米綠化帶，規(guī)劃用地面積縮小。地

13、塊1地塊2合計(jì)規(guī)劃用地面積96001902628626基地總面積7315157762309170m20m地塊1地塊2A地塊序 號(hào)項(xiàng) 目數(shù)值1規(guī)劃地上總用地面積110152容積率4建筑密度60%3總建筑面積（地上）440614商業(yè)Mall:6000*424000商業(yè)街：1000*33000公寓17000合計(jì)440005B地塊項(xiàng) 目數(shù)值規(guī)劃地上總用地面積21586容積率4建筑密度60%總建筑面積（地上）86272商業(yè)友誼：6000*636000酒店：2000*1225000商業(yè)街：4500*313500麥當(dāng)勞：300*2600公寓10900合計(jì)86000地塊不合并后方案“2店+1街”超市主力店超市

14、主力店+ +風(fēng)情商業(yè)街風(fēng)情商業(yè)街+ +百貨主力店百貨主力店土地面積指標(biāo)修改后方案一序 號(hào)項(xiàng) 目數(shù)值1規(guī)劃地上總用地面積326002容積率4建筑密度60%3總建筑面積（地上）1300004商業(yè)友誼：6000*636000Mall:6000*424000酒店：2000*1225000商業(yè)街：5000*315000麥當(dāng)勞：300*2600合計(jì)100600公寓loft住宅型公寓合計(jì)250005地塊合并后方案“U U”布局布局土地面積指標(biāo)修改后方案二A地塊序 號(hào)項(xiàng) 目數(shù)值1規(guī)劃地上總用地面積110152容積率4建筑密度60%3總建筑面積（地上）440614商業(yè)大型超市24000商業(yè)街27005快捷酒店5

15、000公寓123006合計(jì)44000B地塊序 號(hào)項(xiàng) 目數(shù)值1規(guī)劃地上總用地面積215862容積率4建筑密度60%3總建筑面積（地上）862724商業(yè)友誼36000麥當(dāng)勞600商業(yè)街141005公寓355006合計(jì)86200友誼百貨+大型超市+風(fēng)情商業(yè)街土地面積指標(biāo)修改后方案三第四輪 方案跟進(jìn)深化大型國(guó)際超市MALL餐飲KTV主力店品牌酒店（商務(wù)快捷）4F4F6F風(fēng)情商業(yè)街高檔百貨生態(tài)寫字樓高檔公寓廣場(chǎng)豪華影城廣場(chǎng)序 號(hào)項(xiàng) 目單位建面1規(guī)劃地上總用地面積326002容積率-4建筑密度-60%3商業(yè)總建筑面積1300004商業(yè)風(fēng)情商業(yè)街27875高檔百貨24000超市MALL （包含15000超市

16、）32650公寓公寓454755車庫(kù)建筑面積（地下）20000方案跟進(jìn)深化經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)方案跟進(jìn)深化效果圖方案跟進(jìn)深化效果圖方案跟進(jìn)深化效果圖項(xiàng)目總平面圖方案跟進(jìn)深化效果圖一層平面圖方案跟進(jìn)深化效果圖二層平面圖方案跟進(jìn)深化效果圖高檔百貨三層平面圖方案跟進(jìn)深化效果圖高檔百貨四層平面圖方案跟進(jìn)深化效果圖五層平面圖高檔百貨方案跟進(jìn)深化效果圖第五輪 超市為主力店方案4F4F14F4F25F4F首層超市5000臨臨街街商商業(yè)業(yè)街街一一躍躍二二廣場(chǎng)商業(yè)街：1.6萬1F：銷售商鋪40002F：銷售商鋪40003F：銷售商鋪40004F：東方之珠4000 超市MALL：3.52萬1F：銷售商鋪3800 +超市5

17、0002F：銷售商鋪1200 +超市76003F：超市8800 4F：東方之珠8800 風(fēng)情商業(yè)街：2.4萬1F：銷售商鋪60002F：銷售商鋪60003F：銷售商鋪60004F：銷售商鋪2000+影院4000 住宅型公寓：1.68萬（銷售）酒店/辦公：0.8萬 （銷售）租售劃分方案租售劃分方案最終方案概念第六輪 最終方案確定經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)14F超市MALL：35000酒店/SOHO：8000麥當(dāng)勞汽車店A銷售商業(yè)街：共2.4萬，其中銷售1.8萬，自持0.6萬1F:銷售商鋪5000+自持商鋪1000 2F:銷售商鋪5000+自持商鋪1000 3F:銷售商鋪5000+自持商鋪1000 4F:銷售商

18、鋪3000+自持商鋪3000 公寓/LOFT：20800 (層高4.8m)B銷售商業(yè)街：3000C、D銷售商業(yè)街：14000備注：地下車庫(kù)總面積1.60萬；此數(shù)據(jù)為參考數(shù)據(jù)，最終經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)以設(shè)計(jì)院的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。物業(yè)類型銷售型商業(yè)自持型商業(yè)商業(yè)總面積loft酒店&SOHO總建筑面積面積（萬）3.50萬4.10萬7.60萬2.08萬 0.80萬10.48萬商業(yè)：7.60萬；（其中可銷售商業(yè)：3.5萬，自持商業(yè)4.1萬）公寓/LOFT：2.08萬酒店：0.8萬總建筑面積：10.48萬西地塊序 號(hào)項(xiàng) 目數(shù)值1規(guī)劃地上總用地面積11015 2容積率43建筑密度60%4商業(yè)麥當(dāng)勞:2F 銷售商業(yè)街

19、：4F1F:銷售商鋪5000+次主力店1000 2F:銷售商鋪5000+次主力店1000 3F:銷售商鋪5000+次主力店1000 4F:銷售商鋪30000+影院34000 24000 5合計(jì)總建筑面積24000 東地塊項(xiàng) 目數(shù)值規(guī)劃地上總用地面積21586 容積率4建筑密度60%總建筑面積（地上）80800 商業(yè)超市MALL：4F35000 BCD銷售商業(yè)街：17000 LOFT (層高4.8m)標(biāo)準(zhǔn)層5F-17F20800 酒店/SOHO標(biāo)準(zhǔn)層5F-10F8000 合計(jì)總建筑面積82100 注：此數(shù)據(jù)為參考數(shù)據(jù)，最終經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)以設(shè)計(jì)院的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。最終方案概念經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)產(chǎn)品產(chǎn)品建筑面積建

20、筑面積停車位需求停車位需求商業(yè)7.48萬m74800*0.8個(gè)/100=599個(gè)酒店/soho0.8萬m150客房*0.4/客房=60個(gè)公寓/Loft2.08萬m20800/70m*0.4/客房=119個(gè)合計(jì)10.36萬m需要約778個(gè)停車位天津市建設(shè)項(xiàng)目配建停車場(chǎng)（庫(kù)）標(biāo)準(zhǔn)注：報(bào)批時(shí)統(tǒng)一按普通商業(yè)進(jìn)行報(bào)批，不具體細(xì)分業(yè)態(tài)，故計(jì)算時(shí)機(jī)動(dòng)車位按普通商業(yè)0.8車位/100計(jì)算。機(jī)動(dòng)車地面停車場(chǎng)按照每個(gè)車位占地30平方米計(jì)算。停車樓和地下停車庫(kù)按照每個(gè)車位占建筑面積35平方米計(jì)算。面積車位計(jì)算地面停車位：12700（地上用地面積）12700/30/個(gè)=424個(gè)地下超市停車位：19000（超市地下面積

21、）19000/35/個(gè)=542個(gè)合計(jì)966個(gè)最終方案概念停車位估算最終方案概念西地塊商業(yè)精品零售店影院主力店3000精品零售店餐飲次主力店1000西地塊西地塊精品零售店兒童次主力店1000精品零售店集成次主力店1000 以最前沿的個(gè)性化、年輕化、時(shí)尚化的業(yè)態(tài)定位為主導(dǎo)，滿足多元化的消費(fèi)需求，每層均設(shè)置次主力店拉動(dòng)商業(yè)整體人流，同時(shí)頂層設(shè)置影院主力店拉動(dòng)豎向人流。最終方案概念東地塊商業(yè)-超市MALL超市MALL大型超市：滿足本區(qū)域及周邊居民日常生活需要。精品零售：提升賣場(chǎng)商業(yè)價(jià)值，帶動(dòng)消費(fèi)人流。生活超市 8800地下停車場(chǎng)超市超市MALL生活超市 8800家居廣場(chǎng)/東方之珠生活超市5000精品零

22、售店3800精品零售店精品零售店精品零售店最終方案概念風(fēng)情商業(yè)街社區(qū)配套社區(qū)配套：洗衣店：洗衣店藥店藥店眼鏡店眼鏡店圖書音像圖書音像美容美發(fā)美容美發(fā) 品牌示意：品牌示意：肯德基、永真眼鏡、建設(shè)銀行、德克士、肯德基、永真眼鏡、建設(shè)銀行、德克士、NIKENIKE旗艦店等旗艦店等. . 以精品購(gòu)物為主，結(jié)合社區(qū)配套業(yè)態(tài)，滿足本區(qū)域及周邊居民日常生活需要。精品購(gòu)物：潮流服飾店精品購(gòu)物：潮流服飾店 娛樂次主力店娛樂次主力店 輕型餐飲名輕型餐飲名店店風(fēng)情商業(yè)街風(fēng)情商業(yè)街最終方案概念loftLOFT酒店式公寓標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格打造，于完美細(xì)節(jié)中盡顯高貴。戶型面積：45平米；LOFT（4.8米層高買一得二，不增加容積率

23、）；首層大堂：100；多功能靈動(dòng)空間設(shè)計(jì)，適于商務(wù)及居住使用，空間利用更高效，賦予高端人士更多的歸屬感；國(guó)際酒店管家式服務(wù)，24小時(shí)保安服務(wù)；極具升值潛力的高端投資型物業(yè)，品質(zhì)高、總房款低，適于投資、出租、自住。市場(chǎng)深化資料分析建議戶型比戶 型面積區(qū)間占 比戶型建議一居40-45平米70%以萬科金奧為主 45兩居50-65平米30%以萬科金奧為主 54，保利國(guó)際為輔 65根據(jù)市場(chǎng)情況，建議LOFT產(chǎn)品只做最暢銷的一室和兩室產(chǎn)品，戶型配比為7：3樓層平面建議建筑樓層平面布局：n南北向?yàn)橹?，東西向?yàn)檩on中心交通核在角落戶型建議一室戶型萬科金奧國(guó)際B1戶型 1室2廳2衛(wèi) 44.95平米45，1室2廳

24、2衛(wèi)，挑高4.8米；首層起居室挑空共享空間，提升空間感受；上層空間變換組合，可封閉共享空間改為兩室。市場(chǎng)上最暢銷的LOFT公寓戶型保利香檳國(guó)際戶型圖L9 1室2廳1衛(wèi) 51.48平米戶型特點(diǎn)：舒適型的LOFT萬科金奧國(guó)際55- 72，層高4.8米；戶型方正，布局合理，利用走廊上空設(shè)計(jì)為儲(chǔ)藏室，更好的滿足使用功能；挑空共享增加空間通透性。二室戶型2室2廳2衛(wèi)1廚54.00市場(chǎng)上最暢銷的LOFT公寓戶型戶型建議保利香檳國(guó)際戶型圖L3LOFT 2室2廳2衛(wèi) 63.81平米戶型特點(diǎn)：舒適型的LOFT，相對(duì)其他LOFT產(chǎn)品面積較大北京卡夫卡 建筑面積約42，層高5.48米 室內(nèi)空間可以重組，極具靈活性，

25、 二層全封閉，無共享空間； 明衛(wèi)，客廳、臥室都能自然采光。其他二室戶型 建筑面積約46，層高5.48米, 二層全封閉，無共享空間； 客廳、臥室都能自然采光。最終方案概念酒店/SOHO經(jīng)濟(jì)型酒店特點(diǎn)建筑規(guī)模：5000-8000；客房數(shù)量：從100多間到200多間不等；顧客來源：中小企業(yè)商務(wù)人士、休閑及自助游客；服務(wù)重點(diǎn)：住宿和早餐。標(biāo)準(zhǔn)客房包括5個(gè)功能分區(qū)：睡眠空間、工作空間、起居空間、儲(chǔ)藏空間、盥洗空間；經(jīng)濟(jì)型酒店客房的開間一般取最小開間3.4m-3.5m 最小進(jìn)深4.3m-4.5m；首層大堂：300。酒店/SOHO可參考居住型公寓戶型布局舒適；分為5060一室、7080兩室；首層大堂：首層大

26、堂：100100；以超前的規(guī)劃理念，打造出同步國(guó)際的高端物業(yè)服務(wù)，為社會(huì)精英提供高品質(zhì)的生活空間；享受高品質(zhì)酒店式物業(yè)管理，打造精英生活的全新標(biāo)準(zhǔn)。住宅型公寓戶型面積區(qū)間比例舒適一室戶型約60-6530%精美兩室戶型約80-9050%簡(jiǎn)約三室戶型約100-11020%交通核中間兩室戶型一室戶型邊套三室戶型邊套三室戶型一室戶型兩室戶型兩室戶型公寓戶型平面參考D戶型：戶型：39.93平米平米精巧陽光室/一室一衛(wèi)/獨(dú)立廚房 F戶型：戶型：56.07平米平米 G戶型：戶型：66.22平米平米一室一廳/獨(dú)立廚房，衣帽間 兩室兩廳一衛(wèi)/獨(dú)立廚房DFGE成本及收入測(cè)算說明1.土地成本按照500元/；大配套費(fèi)

27、按照350元/預(yù)估2.前期費(fèi)用：地上部分按照150元/預(yù)估；地下車庫(kù)按照50元/預(yù)估3.建安成本：商業(yè)土建成本按照2000元/預(yù)估，公共區(qū)域裝修及空調(diào)電梯設(shè)備按照1000元/；酒店及l(fā)oft土建成本整體按照2000元/預(yù)估；地下車庫(kù)土建成本整體按照3000元/預(yù)估4.市政基礎(chǔ)配套費(fèi)地上部分按照362元/預(yù)估，地下部分按照55元/5.不可預(yù)見費(fèi)按照成本的1%預(yù)估6.直接成本為土地及大配套費(fèi)、前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、市政基礎(chǔ)配套費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)的總和7.地上部分財(cái)務(wù)成本按照直接成本的3%預(yù)估，地下車庫(kù)不包含財(cái)務(wù)成本8.地上部分管理費(fèi)用按照50元/預(yù)估，地下車庫(kù)不包括管理費(fèi)用9.銷售費(fèi)用按照銷售收入或租

28、金收入的3.5%預(yù)估10.營(yíng)業(yè)稅金按照銷售收入或租金收入的5.55%預(yù)估11.自持型商業(yè)前五年平均租金1.5元/天，銷售型商業(yè)均價(jià)約1.5萬元/，公寓&酒店&SOHO均價(jià)0.8萬元/投資測(cè)算項(xiàng)目直接成本4.83億，總投資5.79億元 項(xiàng) 目 商業(yè)（銷售） 商業(yè)（自持） loft&酒店&SOHO 地下車庫(kù) 單位成本（元/） 總投資小計(jì)（萬元） 3.50 萬 4.10 萬 2.88 萬 1.60 萬 單位成本（元/） 總投資 （萬元） 單位成本（元/） 總投資 （萬元） 單位成本（元/） 總投資 （萬元） 單位成本（元/） 總投資 （萬元） 一、土地及大配套費(fèi) 85

29、0 2,975 850 3,485 850 2,448 - - 737 8,908 二、前期費(fèi)用 150 525 150 615 150 432 50 80 137 1,652 三、建安工程費(fèi) 3,000 10,500 3,000 12,300 2,000 5,760 3,000 4,800 2,762 33,360 四、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 362 1,267 362 1,484 362 1,043 55 88 321 3,882 五、不可預(yù)見費(fèi) 44 153 44 179 34 97 31 50 40 478 直接成本小計(jì) 4,406 15,420 4,406 18,063 3,396 9,77

30、9 3,136 5,018 3,997 48,280 六、財(cái)務(wù)成本（貸款利息） 132 463 132 542 102 293 - - 107 1,298 七、管理費(fèi)用 50 175 50 205 50 144 - - 43 524 八、銷售費(fèi)用 522 1,827 96 393 280 806 - - 251 3,026 九、營(yíng)業(yè)稅金 828 2,897 152 623 444 1,279 - - 397 4,799 總投資5,938 20,781 4,836 19,826 4,271 12,302 3,136 5,018 4,795 57,927 一項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位二項(xiàng)目投資收益銷售價(jià)格建議價(jià)

31、格定位原則（1）主力店原則：世界五百?gòu)?qiáng)商家在開盤前簽約。（麥當(dāng)勞、華潤(rùn)萬家）（2）銷售周期：全盤2年半 2011年8月2013年12月（3）全方位推廣原則（體驗(yàn)與口碑）項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位片區(qū)處于發(fā)展階段，未有成熟商業(yè)氛圍，項(xiàng)目周邊僅有零星街鋪交易，與本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式相去甚遠(yuǎn)，可參照性不強(qiáng)。靜態(tài)價(jià)格制定方法的選擇綜合比較市場(chǎng)比較法成本法租金收益法適用范圍適用于不動(dòng)產(chǎn)交易發(fā)達(dá)，有較多的交易實(shí)例的情況適用于既無收益又不交易的不動(dòng)產(chǎn)有收益或潛在收收益的不動(dòng)產(chǎn)問題周邊商鋪市場(chǎng)交易不發(fā)達(dá)，嚴(yán)重缺乏交易實(shí)例的參照物不符合本項(xiàng)目情況符合本項(xiàng)目情況是否采用建議采用不建議采用建議采用用市場(chǎng)比較法確定初步銷售價(jià)格用租金收益

32、還原法計(jì)算靜態(tài)價(jià)格估計(jì)價(jià)格空間價(jià)格定位價(jià)格定位定價(jià)方法路線圖市場(chǎng)比較法項(xiàng)目名稱港東商業(yè)廣場(chǎng)福匯園底商區(qū)位108地段106交通106建筑形式3040商圈情況2010配套設(shè)施2015合計(jì)：100%85%項(xiàng)目取用商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)比較。項(xiàng)目名稱福匯園底商一層均價(jià) (a)(a)1500015000修正比(b)(b)85%權(quán)重(c)(c)100%100%修正價(jià)格(a/b)(a/b)* *c c1764717647首層價(jià)格初步估算為：首層價(jià)格初步估算為：17650元元/平方米平方米指標(biāo)修正：本案勝 利 街永 明 路七區(qū)市場(chǎng)地址：勝利街沿線租金：2.5元/大港步行街總建筑面積52000平方米 租金：4

33、.0元/物美超市底商地址：世紀(jì)大道沿線租金：5.5元/勝利街商圈永明路商圈勝利街底商地址：勝利街沿線 租金：4.6元/本案大港重點(diǎn)商業(yè)區(qū)商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)研位置建筑形式租金水平大港步行街單層商鋪4.5元/勝利街底商單層商鋪4.6元/七區(qū)市場(chǎng)底商單層商鋪2.5元/世紀(jì)大道旁物美超市底商單層商鋪5.5元/項(xiàng)目名稱首層建筑平均月租（元/平方米月）權(quán)重權(quán)重月租（元/平方米月）大港步行街12065%78 七區(qū)市場(chǎng)7535%26.25根據(jù)市場(chǎng)比較法，一樓商鋪靜態(tài)月租為根據(jù)市場(chǎng)比較法，一樓商鋪靜態(tài)月租為104.25元元/平米。平米。項(xiàng)目的價(jià)格定位靜態(tài)租金測(cè)算本案勝 利 街永 明 路晨輝北里底商商鋪類型：第一層，共三

34、層售價(jià)：7800元/面積：38.95物美超市底商地址：世紀(jì)大道沿線租金：5.5元/勝利街商圈永明路商圈潤(rùn)澤園底商商鋪類型：共三層售價(jià)：9300元/面積： 354.8 春港花園底商商鋪類型：共兩層售價(jià)：9400元/面積： 340 勝利里底商商鋪類型：第一層，共三層售價(jià)：8700元/面積：29.9福匯園底商商鋪類型：?jiǎn)我粚邮蹆r(jià)：15000元/（在售）面積區(qū)間：65350 沒有燃?xì)怃N售50%本案大港重點(diǎn)商業(yè)區(qū)商鋪售價(jià)調(diào)研由于大港商業(yè)較少，因而本次調(diào)研擴(kuò)展到咸水沽，與本案例同檔次的商業(yè)項(xiàng)目咸水沽鎮(zhèn)總面積：60.39平方千米常住人口：25萬（2007年）周邊重點(diǎn)商業(yè)區(qū)商鋪調(diào)研本案案例津沽首府城區(qū)板塊津南咸水沽地址 津南咸水沽鎮(zhèn)津沽公路與體育場(chǎng)交匯處北100米路東建筑面積 31萬占地面積 42.3萬容積率3.20綠化率 35%總戶數(shù) 2800商業(yè)銷售情況面積（）建筑形式售價(jià)（元）銷售情況20-30單層商鋪首付39萬已全部售罄40單層商鋪2.0萬/銷售中180一躍二1.5萬/銷售中租金反算法 經(jīng)過調(diào)查項(xiàng)目周邊沿街商鋪（一層）的租金價(jià)格大致在105元/月/，而現(xiàn)在房地產(chǎn)投資人對(duì)投資回報(bào)率心理預(yù)期一般在812測(cè)算，投資回收周期一般在8年-12年，本案商鋪目前屬商業(yè)生地、人氣未聚，但規(guī)劃有百貨等主力店