房地產項目投資報告

1、操作程序第1操作環(huán)節(jié)：房地產壽命周期與房地產投資時機第2操作環(huán)節(jié)：房地產投資決策的程序設計第3操作環(huán)節(jié)：房地產項目投資的階段性分析第4操作環(huán)節(jié)：把握房地產投資時機的要點使用說明有人說，發(fā)展商的企業(yè)就是項目投資”。我們發(fā)現(xiàn)，許多成功項目背后最精彩的環(huán)節(jié)便是投資；或四兩拔千斤，或八面玲瓏。試圖總結房地產公司老總最核心的思想與策略是不切實際的，這里從技術層 面概括了項目投資的標準化程序與實戰(zhàn)要點，在現(xiàn)實中仍要靠發(fā)展商的長袖善舞。第1操作環(huán)節(jié)：房地產壽命周期與房地產投資時機一項房地產壽命周期是從房地產項目籌建開始，到房地產項目拆除為止經過的時間。由于房地產的使用期限長，一般為 4050年，高者上百年，

2、所以為方便房地產投資分析，將房地產壽命周期劃分為如 下八個階段。（）論證設計階段指從房地產開發(fā)商著手買地到決定開發(fā)房地產具體內容的階段。此階段，房地產開發(fā)商首先得到開 發(fā)土地并搞出一個粗包裝（項目建議書）。認可后，緊接著搞出一個精包裝（項目可行性研究報告）。 認可后，委托設計人員搞岀項目設計方案。（二）第措資全階段指從房地產開發(fā)項目的設計方案完成到項目開工為止的階段。此階段，房地產開發(fā)南千方百計地說 服投資者對項目進行投資，從而落實項目建設需用資金。（三）項目建設階段指從房地產開發(fā)項目破土動工到竣工驗收為止的階段。此階段，房地產開發(fā)商選定承包公司，簽訂 工程承包合同，督促完成項目建設任務。（四

3、）項目試運營階段指從房地產開發(fā)項目投放運營到運營正常為止的階段。此階段，房地產開發(fā)項目各部分逐漸投入運營，并步入正軌，收支基本穩(wěn)定下來。此階段時間較短，一般一年左右。（五）項目正常運營階段指從房地產開發(fā)項目試運營結束到設備需要更新為止的階段。此階段，房地產開發(fā)項目提供服務并獲取利潤，且收支變化幅度較小。（六）項目設備區(qū)農階段指從房地產開發(fā)項目的設備更新到項目需修復改造為止的階段。此階段，需追加投資用于更新設備、改善服務、提高利潤水平。（七）項目修江孜追階段指從房地產開發(fā)項目修復改造到項目準備抗除為止的階段。此階段，需投入大量資金修復改造原有建筑，使房地產開發(fā)項目的服務水平和獲利能力得到提高。（

4、八）項目拆除階段指從房地產開發(fā)項目準備拆除到項目拆除完成為止的階段。此階段，重新規(guī)劃利用土地，拆除原有 建筑。房地產壽命周期說明了房地產投資機會的豐富多彩1、房地產壽命周期的每一階段都需要資金的支持，都需要吸收資金，從而給投資者以投資機會： 房地產項目的開發(fā)經營需要大量充足的資金支持，然而房地產投資商投放的資金都是有限的，不論 這種有限投資是故意還是無奈，房地產投資商都往往投入一定資金開發(fā)經營出階段性成果后再行轉手或融資。而這種房地產壽命周期內的階段性轉手或融資就給其他投資商提供了許多種可供選擇的機會。2、 處在房地產壽個周期每一階段的房地產開發(fā)項目都可以在市場上交易，都可以買進賣岀，從而為房

5、 地產投資機會的增多提供了保證：房地產項目的開發(fā)經營，既可以按整個壽命周期進行，也可以在每一階段暫時停止。每一階段性成 果都可以在市場上進行買賣，而房地產項目的階段性買賣為房地產投資提供了相當多的投資機會。七。 果只能進行整個壽命周期或者半個壽命周期的買賣的話，那么投資機會將少之又少。所以說，房地產項 目的階段性買賣，是房地產投資機會增多的保證。3、處在房地產壽命周期不同階段的房地產項目，其所處市場供求狀況不同，由于對市場預測和房地產 價值判斷的差別，使得房地產交易必然頻繁，從而給投資者帶來豐富的投資機會。4、隨著城市人口的增加和社會的發(fā)展，對房地產項目的需求不斷岀現(xiàn)，從而使得房地產投資機會大

6、大 增多。除了對原有房地產項目進行改建、擴建之外，還需要進行房地產項目的開發(fā)建設。這就給房地產投 資提供了更多的投資對象，提供了更多的投資機會。總之，房地產投資機會是豐富多彩、層出不窮，而這與房地產項目的壽命周期息息相關。房地產開發(fā)項目的壽命周期有長有短，壽命周期內的每個階段也長短不一，所以每一房地產開發(fā)項目的壽命周期各不相同。雖然每一房地產開發(fā)項目的壽命周期不 同，但基本上都經過上述八個階段。第2操作環(huán)節(jié)：房地產投資決策的程序設計搜集國內有關地區(qū)房地產開發(fā)、經營、政策資料及其政治、經濟、工業(yè)、貿易、經濟建設方針、經 濟政策等信息。在廣泛調查研究的基礎上，對投資地區(qū)、類別、規(guī)模等作初步探討，

7、提出房地產開發(fā)的項目建設書，經有關部門或領導人審批、認可后，進行初步投資決策及詳細投資決策研究。等前一階段研究的結論， 得到上級領導同意后，再進行后續(xù)研究工作。房地產投資決策程序即按以下程序進行：1、 首先是研究房地產開發(fā)項目的必要性和現(xiàn)實性。通過市場調查，包括外銷市場及其競爭力的滲透率.通過資源調查，政治、經濟、工業(yè)、貿易、交通等，對擬建項目的必要性和現(xiàn)實性進行研究。2、 建設項目地點的選擇及確定開發(fā)房屋類別及規(guī)模。所有這些需作多方案的論證比較，選擇最佳方案.以研究建設項目在技術上的可能性。3、財務分析與經濟評價：計算項目的投資造價與土建、設備成本，投資效果分析，資金償還辦法、償 還時間項目

8、的利潤及還本期，以研究建設項目經濟上的合理性。4、進行建設項目的方案設計與編制建設總進度計劃，這是研究建設項目的實施方案。5、最后提出投資決策研究報告，得出結論性意見與建議，提供有關部門決策和審批。 第3操作環(huán)節(jié)：房地產項目投資的階段性分析分析A :房地產開發(fā)策劃階段投資分析房地產開發(fā)策劃階段的主要目的是決定投資開發(fā)的對象。為了實現(xiàn)此目的，房地產投資者通過房地 產市場研究尋找投資開發(fā)機會通過項目建議書初步論證開發(fā)項目的可行性；通過可行性研究來最終做 岀是否投資開發(fā)的決策；通過房地產開發(fā)經營流程設計來對開發(fā)項目的實施做岀初步安排。正是由于此 階段工作結果的不確定性，因而投資的風險性最大，但是一旦

9、投資成功，所獲利潤也最高。在房地產開 發(fā)策劃階段投資的主要風險有：(1) 尋找不到合適的投資機會或投資項目。(2) 設想項目從一開始就誤入歧途。(3) 設想項目得不到有關音阿對比準。(4) 項目的可行性研究通不過審查。(5) 項目的開發(fā)經營流程嚴重脫離實際等。由于對策劃階段的風險沒有切實有效的防范措施，所以此階段投資的風險最大。 在房地產開發(fā)策劃階段投資的主要好處有：(1) 可以按自己的愿望和條件進行設想，投資工作干起來會得心應手。(2) 需要創(chuàng)造性思維多，但采要的資金少，是少投入多產岀的最好時期。(3) 便于自己占據最佳投資地位。(4) 成功的策劃項目，可以很快吸收資金，很快取得投資收益，而

10、且收益往往非?？捎^。(5) 便于及早抓住有利投資項目由于房地產開發(fā)策劃階段投資的好處非常誘人，所以許多投資者躍躍欲試，準備施展才能。 在房地產開發(fā)策劃階段投資，投資者應具備以下條件：(1) 對房地產開發(fā)投資富有經驗。(2) 人員素質高，具備專業(yè)齊全配套的有豐富經驗的經濟技術管理人員。(3) 社會信譽好，資質等級高。(4) 資金雄厚。(5) 有良好的社會背景。分析B :房地產開發(fā)前期工作階段投資分析房地產開發(fā)前期工作階段的主要目的是為開工建設做好準備，通過征地拆遷落實建設場地問題，通 過工程勘察、規(guī)劃、設計，得到一個滿足城市總體規(guī)劃要求的項目實施藍圖，通過開工準備工作為開發(fā) 建設創(chuàng)造必要條件，通

11、過房地產的預租、預售來早日落實客戶，及早收取租金或銷售收入。 在房地產開發(fā)前期工作階段投資的主要風險有：(1) 征地工作困難重重。(2) 融資工作進展緩慢，資金缺口較大。(3) 地質條件不好，規(guī)劃條件限制過嚴，施工圖紙岀現(xiàn)問題。(4) 開工條件難以具備，比如滿意的施工隊伍未找到，施工用水電等不落實，臨時占道不允許等。(5) 預期的預租、預售工作開展不起來，給資金造成缺口。(6) 設備材料價格上漲太高，人工費用漲幅過大等。由于前期工作階段的風險可采取一些措施在一定程序上加以防范，所以雖然風險仍很大，但要比策劃階 段小。在房地產開發(fā)前期工作階段投資的主要好處有：(1) 有對場地、規(guī)劃、設計的影響力

12、，從而對保證投資收益有好處。(2) 投入資金雖多，但能很快見到階段性成果，便于及時轉手。(3) 在參與前期工作時，可得到一些潛在收益。(4) 此時投資的回報承諾高，投資收益大。(5) 便于及早抓住有利的投資項目。由于房地產開發(fā)前期工作階段投資的好處很多，也很誘人，所以許多投資者也都積極爭取在此階段投資。在房地產開發(fā)前期工作階段投資，投資者應具備以下條件：(1) 房地產開發(fā)前期工作富有經驗。(2) 有配套的高素質專業(yè)人員，起碼有經驗豐富的勘察、規(guī)劃設計人員，征地拆遷入員，招標投標人 員，市場營銷人員等。(3) 對設想項目的前景看好。(4) 有一定的融資能力。(5) 社會信譽好，資質等級高，資金雄

13、厚。(6) 熟悉建設地點的各種關系。(7) 對房地產預租預售前景看好，有客戶來源。 分析C :房地產開發(fā)建設階段投資分析房地產開發(fā)建設階段的主要目的是保證按期、按質、按量、節(jié)約、安全地完成房地產開發(fā)項目的建 設。通過落實監(jiān)理單位實現(xiàn)工程建設的專人管理和分擔風險；通過工程控制使得開發(fā)項目的工期短、投 資省、質量好通過施工驗收全面檢驗工程建設成果并結清與有關單位的權利義務關系；像前期工作一 樣，通過預租預售早日落實客戶并收取資金。正是由于房地產開發(fā)建設階段的上述工作內容，在此階段投資的風險較大，但是一旦投資成功，所 獲利潤也較高。在房地產開發(fā)建設階段投資的主要風險有：（1）由于材料、設備、工入費的

14、價格上漲；（2）由于設計或施工問題，致使發(fā)生重大質量事故；（3）由于社會動蕩或氣候影響，使工期嚴重延長；（4）竣工驗收時交不了工；（5）發(fā)生自然災害或意外事故，造成工程損失；（6）商品房預售落空；（7）新的競爭性項目出現(xiàn)；（8）籌措資金不到位；由于開發(fā)建設階段的風險多數可采用措施加以防范，所以投資風險要比前期階段低，但仍有較多不可防 范的風險存在。在房地產開發(fā)建設階段投資的主要好處有：（1）對施工過程的開展有影響力，便于主動發(fā)揮作用。（2）投入資金雖多，但能很快見到最終性成果，心里比較踏實。（3）投資回收期較短。（4）便于選擇比較好的樓層或位置，為經營房地產創(chuàng)造好的條件。（5）對所經營的房地產

15、重點對待，節(jié)約二次裝修費。（6）便于介紹自己熟悉的施工隊伍承攬施工任務。（7）便于及時抓住盈利高的房地產項目。由于房地產開發(fā)建設階段的好處很多很直接，所以有許多房地產投資者都在此 階段投資。在房地產開發(fā)建設階段投資，投資者應具備以下條件：（1）對房地產開發(fā)建設階段的管理有豐富的經驗。（2）有工程建設管理方面的高素質人才。（3）對房地產項目的市場前景看好。（4）對房地產項目中的某些有利樓層或位置興趣極大。（5）自己擁有施工隊伍，或與施工隊伍有密切關系。（6）資金雄厚，各種社會關系熟悉。分析D:房地產開發(fā)銷售階段投資分析房地產開發(fā)銷售階段的主要目的是找到用戶，實現(xiàn)房地產開發(fā)項目的價值。通過經營方式的選擇確 定是岀售還是岀租或部分岀租部分岀售，通過評估促銷工具確定采用哪些推銷方法，通過確定岀租或岀 售價格來做到租售時的心中有數，通過開展切合實際、豐富多彩的租售活動來實現(xiàn)房地產開發(fā)項目的價 值，即租岀或售岀房地產以獲得租金或銷售收入。正是由于房地產開發(fā)銷售階段工作如上所述，因此在此階段投資風險仍較大，但是一旦投資成功， 所獲利潤也仍較高。在白地產開發(fā)銷售階段投資的主要風險有：（1）市場行情跌落。（2）競爭性項目出現(xiàn)。（3）促銷費用上升。（4）定價不適當。（5）分期付款時，后期款項無著落。由于開