資產(chǎn)評估案例分析報告

1、. . . . 資產(chǎn)評估案例分析題1. 被評估企業(yè)為一擬準備上市的酒店，評估基準日為2003年12月31日，該酒店2003年的財務(wù)狀況詳見2003年利潤表，表中補貼收入30萬元為因“非典”原因國家給予的退稅收入，營業(yè)外支出l5萬元為防“非典”發(fā)生的專項支出。評估人員對該公司的情況進行深入調(diào)查與對歷史數(shù)據(jù)分析后，對該企業(yè)正常經(jīng)營情況下的有關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)做出如下判斷：（1）由于非典原因，該企業(yè)2003年的實際收入僅達到企業(yè)正常經(jīng)營收入的60%；（2）企業(yè)主營業(yè)務(wù)成本約占主營業(yè)務(wù)收入的50%，營業(yè)費用約占主營業(yè)務(wù)收入的5%，管理費用約占主營業(yè)務(wù)收入的5%；（3）財務(wù)費用（利息支出）約占主營業(yè)務(wù)收入的10

2、%，其中長期負債利息占財務(wù)費用的80%；（4）主營業(yè)務(wù)稅金與附加占主營業(yè)務(wù)收入的5.5%；（5）企業(yè)所得稅稅率為33%.2003年利潤表項目 行 本年累計數(shù) 一、主營業(yè)務(wù)收入 1 1 000 000.00 減：主營業(yè)務(wù)成本 3 550 000.00 主營業(yè)務(wù)稅金與附加 5 55 000.00 二、主營業(yè)務(wù)利潤（虧損以“-”號填列 6 395 000.00 加：其它業(yè)務(wù)利潤（虧損以“-”號填列） 7 減：營業(yè)費用 8 80 000.00 管理費用 9 100 000.00 財務(wù)費用 10 80 000.00 其中：利息支出 11 80 000.00 三、營業(yè)利潤（虧損“-”號填列） 13 135

3、 000.00 加：投資收益（虧損以“-”號填列） 14 補貼收入 15 300 000.00 營業(yè)外收入 16 減：營業(yè)外支出 17 150 000.00 四、利潤總額（虧損總額以“-”號填列 18 285 000.00 減：所得稅（所得稅稅率為33%） 19 94 050.00 五、凈利潤（凈虧損以“-”號填列） 22 190 950.00 評估人員根據(jù)被評估企業(yè)的實際情況與未來發(fā)展前景，選取了同行業(yè)5個上市公司作為參照物并經(jīng)綜合分析、計算和調(diào)整得到一組價值比率（倍數(shù)）的平均數(shù)值，具體數(shù)據(jù)如下：（1）市盈率為l0；（2）每股市價與每股無負債凈利潤的比率為7；（3）每股市價與每股主營業(yè)務(wù)利潤

4、的比率為3.8.要求：根據(jù)上述資料運用市場法評估該酒店市場價值。（最終評估值以算術(shù)平均數(shù)為準，運算中以萬元為單位，評估結(jié)果保留兩位小數(shù)）。參考答案：收益調(diào)整表項 目行本年累計數(shù)一、主營業(yè)務(wù)收入11 666 700.00減：主營業(yè)務(wù)成本3833 300.00主營業(yè)務(wù)稅金與附加591 668.50二、主營業(yè)務(wù)利潤（虧損以“-”號填列）6741 731.50加：其它業(yè)務(wù)利潤（虧損以“-”號填列）7減：營業(yè)費用883 300.00管理費用983 300.00財務(wù)費用10166 700.00三、營業(yè)利潤（虧損以“-”導(dǎo)填列） 13408 431.50加：投資收益（虧損以“-”號填列）14補貼收

5、入15營業(yè)外收入16減：營業(yè)外支出17四、利潤總額（虧損總額以“-”號填列）18408 431.50減：所得稅（33%）19134 782.39五、凈利潤（凈虧損以“-”號填列）22273 649.11（1）主營業(yè)務(wù)收入=100÷60%=166.67（萬元）（2）主營業(yè)務(wù)成本=166.67×50%=83.33（萬元）（3）主營業(yè)務(wù)稅金與附加=166.67×5.5%=9.17（萬元）（4）營業(yè)費用=166.67×5%=8.33（萬元）（5）管理費用=166.67×5%=8.33（萬元）（6）財務(wù)費用=166.67×10%=16.67（萬

6、元）（7）無負債凈利潤=2736+16.67×（1-33%）=38.53（萬元）（8）主營業(yè)務(wù)利潤=74.17（萬元）（9）凈利潤=27.36（萬元）（10）根據(jù)市盈率計算的酒店價值=27.36×10=273.60（萬元）（11）根據(jù)無負債凈利潤價值比率計算的酒店價值=38.53×7=269.71（萬元）（12）根據(jù)主營業(yè)務(wù)利潤價值比率計算的酒店價值=74.17×3.8=281.85（萬元）（13）評估值=（273.60+269.71+281.85）÷3=275.05（萬元）2 2004年，某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期5

7、年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，對招商引進的商戶收取較高的管理費。現(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場而委托評估其轉(zhuǎn)讓價格。請問：（1）該商場周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相向的臨街鋪面正常交易的實例，可否選取其作為可比實例?為什么?（2）確定出租部分的潛在毛收入時應(yīng)注意的主要問題是什么?（3）確定自營部分的凈收益時應(yīng)注意的主要問題是什么?參考答案：（1）不可取。因為這些交易實例在實物狀況上會有較大差異，如土地房屋規(guī)模、設(shè)備裝修檔次、建筑結(jié)構(gòu)、樓層層數(shù)與層高、臨街深度等不同，不具有可比性。（2）確定出租部分潛在毛收入時應(yīng)注意：租賃期按租約計，租賃期外按正?？陀^的市場租金計；應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入；應(yīng)考慮

8、是否存在無形收益。（3）確定自營部分凈收益時應(yīng)注意：測算正?？陀^的凈經(jīng)營（營業(yè)）收入；應(yīng)扣除正常商業(yè)利潤?；颍阂獪蚀_界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來的凈收益，不要在凈收益中混入由于經(jīng)營等非房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益?；颍簯?yīng)根據(jù)經(jīng)營資料測算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金與附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤。3委托方委托某評估機構(gòu)評估的資產(chǎn)為1臺電腦數(shù)控機床，型號MCV-1300P，該機床于1998年6月購置并投入使用。資產(chǎn)評估師采用成本法進行評估，評估基準日為2008年2月30日。經(jīng)過向該機床生產(chǎn)廠家的代理商咨詢，該型號機床已經(jīng)停止生產(chǎn)，與委估機床同規(guī)格的新型設(shè)備的

9、市場價格為84萬元。委估設(shè)備與同規(guī)格新設(shè)備的主要區(qū)別在于數(shù)控系統(tǒng)和機床結(jié)構(gòu)的差異，兩方面因素對價格差異的影響分別為12.5%和17%，因而，確定被評估設(shè)備的重置成本為：84萬元×（129.5%）=59.2萬元成新率的確定采用年限法和工作量法。該類機床經(jīng)濟使用壽命為12-18年，考慮到該設(shè)備為較早期的數(shù)控機床，制造質(zhì)量一般，因而確定其經(jīng)濟使用年限為14年，年限法確定其成新率為：1-已使用年限÷經(jīng)濟使用年限=1- 9.67÷14= 30.9%該設(shè)備的運行應(yīng)該以兩班制為標準，每天15小時，然而設(shè)備的實際使用為不定期的三班和兩班制，平均每天運行時間為18小時。以工作量法確

10、定的成新率為：1-（18小時×250天每年×9.67年）÷（15小時×250天每年×14年）=17.1%確定該設(shè)備的綜合成新率為:30.9%×50%+17.1%×50% = 24%該設(shè)備的評估值為：59.2×24%= 14.2萬元（1） 該設(shè)備評估過程中，為什么沒有分別考慮實體性、功能性、經(jīng)濟性貶值？（2） 你認為成新率的估算過程有什么可商榷的？參考答案：（1） 教材第25-27頁。（2） 根據(jù)案例描述，該資產(chǎn)的利用率為：18÷15=120%，因而實際已使用年限為120%×9.67=11.6年，

11、因而成新率應(yīng)該為：1- 11.6÷14 =17.14%4“A”商標評估案例 一、委托單位概況 SC旅行社于1978年8月18日批準成立。注冊資本1423萬元，有職工281人，現(xiàn)下屬有7個企業(yè)。1988年以該旅行社為核心企業(yè)組建集團公司，總部設(shè)在。該旅行社在近幾年國家旅游局100強第一類、第二類旅行社評比中均排名前列，多次受到表彰。 二、評估方法本次評估選取2000年6月30日為評估基準日，評估方法選用超額收益法。該法對商標進行評估，就是對商標有效期（續(xù)展前該商標有效期為8年）每期（以年為單位）的未來超額收益進行預(yù)測，并以第8年超額收益作為永續(xù)年金計算無限期超額收益，再按行業(yè)平均折現(xiàn)率

12、將預(yù)測的各期未來超額收益折成評估基準日的現(xiàn)值，從而得出“A”商標的評估價值。采用超額收益法進行商標評估的計算公式如下：式中：PV商標的評估價值； i折現(xiàn)率； Pt預(yù)測超額利潤； n預(yù)測期； t預(yù)測年限 超額利潤營業(yè)收入凈額×超額利潤率 超額利潤率收益率 - 基準收益率 營業(yè)收入凈額營業(yè)收入總額 - 代收代付款 折現(xiàn)率無風(fēng)險收益率+風(fēng)險收益率三、評估數(shù)據(jù)來源與計算過程 1SC旅行社營業(yè)收入凈額計算（表1）表1 營業(yè)收入凈額計算表年份199519961997199819992000(16月)營業(yè)收入總額(萬元)8 61317 40620 24622 86119 6131l 342代收代付

13、款(萬元)3 7969 48012 01413 80010 8726 326營業(yè)收人凈額(萬元)4 8177 9268 2329 0618 7415 0162SC旅行杜19952000年營業(yè)收入情況匯總與20012008年營業(yè)收入凈額預(yù)測(表2、表3)預(yù)測方法：最小二乘法。表2年份Xr(萬元)XrX2199514 8174 8171199627 92615 8524199738 23224 6969199849 06136 24416199958 74143 705252000612 50075 OOO26總計2151 277200 31491因此：因此：Y=1191.11X+4377.28表

14、3 營業(yè)收入凈額計算表年份20012002200320042005200620072008X789101l121314預(yù)測營業(yè)收入凈額(萬元)12 71513 90615 09716 28817 47918 67119 8622l 053 環(huán)比指數(shù)=本年度營業(yè)收入凈顴÷上年度營業(yè)收入凈顴經(jīng)計算，環(huán)比指數(shù)不大于1.10，說明預(yù)測的未來營業(yè)收入凈額年遞增不超過10：根據(jù)國家確定的“十一五”期間我國國旅游業(yè)的規(guī)劃目標：“十一五”期間國旅游收入年均增長1215，國際旅游外匯收入年均增長1012可看出由最小二乘法建立的回歸分析模型所預(yù)測的未來營業(yè)收入凈額是合理的。3利潤率計算（表4）計算公式為

15、：表4年份19921993199419991996(16月)利潤總額(萬元)1 433241 527971 76290l 807061 22740營業(yè)收入凈額(萬元)7 9268 2329 0618 7415 00970收益率()18081856194620672450說明：1利潤總額為SC旅行社稅前利潤額。2由于旅游行業(yè)的特殊性，營業(yè)收入總額量的代收代付款不屬于旅行社的實際收入，故采用扣除代收代付款之后的營業(yè)收入凈額計算SC旅行社的收益率。4超額收益率計算(表5)表5年份全國旅行社利潤率()SC旅行社利潤率()19921302180819931179185619941210194619958

16、962067總計45877677平均值11471919超額收益率SC旅行社平均利潤率 - 全國旅行社平均利潤率 19.19-11.47 7.72 5折現(xiàn)率計算 SC旅行社憑借自身的實力，躋身中國旅游界前列，利潤水平明顯高于同行業(yè)平均利潤率，在同行業(yè)中具有極高的聲譽和較強的市場競爭能力。根據(jù)市場調(diào)查與專家預(yù)測，我國未來旅游市場的總趨勢將是在數(shù)量、質(zhì)量方面持續(xù)穩(wěn)定增長，這是因為：（1）我國經(jīng)濟社會的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，決定旅游業(yè)也將隨之快速發(fā)展：（2）國居民消費水平的日益提高和休閑時間的增多：（3）旅游已成為一種重要的消費選擇；（4）國旅游的經(jīng)營體系已經(jīng)比較健全，（5）國旅游的接待設(shè)施不斷增加和完善，（

17、6）我國進一步深化改革、擴大開放，以與我國旅游界與世界旅游組織的關(guān)系進一步密切，必將吸引更多的海外游客。所有這些決定了國旅游市場前景廣闊。但另一方面，隨著市場前景的看好，涉足旅游服務(wù)的機構(gòu)逐年增多，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國已有近5 000家，市場競爭極為激烈，加之旅游業(yè)受外部環(huán)境影響較大，具有一定的風(fēng)險。綜合考慮，本次評估風(fēng)險收益率取3，安全利率取一年期國庫券利率為9.64。具體計算為： 折現(xiàn)率1年期國庫券利率+旅游業(yè)風(fēng)險收益率 9.64+3 12.64 按謹慎性原則折現(xiàn)率最后取13。 6折現(xiàn)系數(shù)計算（表6） 因為評估基準日為2000年6月30日，所以計算公式為：折現(xiàn)系數(shù)（1十折現(xiàn)率）t表6 折

18、現(xiàn)系數(shù)計算表年份200020012002200320042005200620072008tO51525354555657585折現(xiàn)系數(shù)O940 70832 5O736 7O652O577O510 6O451 8O399 9O353 9說明：t為基準日為2000年6月30日的折現(xiàn)年數(shù)。7“A”商標價值計算商標評估計算一覽表(表7)。評估基準日：2000年6月30日委托單位：SC旅行社 表7 商標評估計算表 金額單位：萬元年份預(yù)期營業(yè)收入(1)稅前超額利潤(2)(1)×7.72稅后超額利潤(3)(2) ×(133)現(xiàn)值系數(shù)(4)現(xiàn)值(5)(3)x(4)2000(7-12月)7

19、4903057825387430940 736445200112 715009816065767O832 55475l200213 906001 0735471927O736 752989200315 097001 1654978088O65250913200416 288OO1 2574384248O5774861l200517 47900134938904080510646163200618 671001 4414096574O451843632200719 862OO1 533351 02734O399941083200821 053001 625291 0889503539385382008年以后8 37654035392 96446評估價值7 09571說明：超額利潤率=7.72%。 四、評估結(jié)果 在評估基準日2000年6月30日，SC旅行社所擁有的“A”商標的公平市值為7 100萬元。五、評估說明 收益預(yù)測是商標評估的基礎(chǔ)，而任何預(yù)測都是在一定假設(shè)條件下進行的。本次在“A”商標評估中未來收益預(yù)測建立在下列條件下： （1）SC旅行社所