房地產(chǎn)相關(guān)法律知識(shí)講座培訓(xùn)筆記

1、1/ 8房地產(chǎn)相關(guān)法律知識(shí)講座培訓(xùn)筆記第一講：合同法1合同法的概念 本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事 權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。本法自1 9 9 9年10月1日起施行，中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法、中華人 民共和國(guó)涉外經(jīng)濟(jì)合同法 、中華人民共和國(guó)技術(shù)合同法同時(shí)廢止。2合同法適用范圍 民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系適用本法。 勞動(dòng)關(guān)系、婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護(hù)等有關(guān)身份關(guān)系的協(xié)議，適用其他法律的規(guī)定。 不平等主體間不適用于合同法。3合同訂立的基本原則(1) 當(dāng)事人雙方地位平等原則(2) 自愿原則，脅迫、欺詐合同無(wú)效(3) 公平原則，顯失公平合同無(wú)效(4) 誠(chéng)信原則，欺詐、重大誤解合同無(wú)效(

2、5) 守法、不損害公共利益和社會(huì)公德，惡意串通、損害公共利益、違反法律、行政法規(guī)的合同無(wú)效4合同訂立的形式(1) 口頭形式：發(fā)生合同糾紛案時(shí)效難取證(2) 書(shū)面形式：是指合同書(shū)、信件和數(shù)據(jù)電文(包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù) 據(jù)交換和電子郵件)等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。格式條款合同發(fā)生合同糾紛案時(shí)， 當(dāng)對(duì)格式條款理解發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)， 作出不利用于 合同提供方的理解。5常用合同及其要點(diǎn)(1) 買賣合同：是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人， 買受人支付價(jià)款的合同。 標(biāo)的物所有權(quán)要做有利于我方約定樣品買賣合同，要封存樣品(2) 供用電、水、氣、熱力合同： 供電人因供電設(shè)施計(jì)劃?rùn)z修、臨時(shí)檢修、依法限電

3、或者用電人違法用電等原因， 需要中斷供電時(shí)， 應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定事先通知用電人。 未事先通知用電人中 斷供電，造成用電人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。(3) 贈(zèng)與合同： 贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與 公益性捐贈(zèng)不能撤銷(4) 供款合同：A 金融機(jī)構(gòu)借款合同：合法2/ 8B 企業(yè)借款合同：非法，本金返還，利息沒(méi)收C 民間借貸：合法，利率不能高于同期銀行利息的 4 倍(5) 租賃合同：A 租期不能超過(guò) 20 年，超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。B 拖欠租金的訴訟時(shí)效為 1 年。C 合同沒(méi)有特別約定時(shí)，轉(zhuǎn)租無(wú)效。D 出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。E 租賃物在租賃

4、期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。F 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享 有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。6訂立合同時(shí)存在的普遍性問(wèn)題(1) 合同不完整， 缺少主要條款： 沒(méi)有違約責(zé)任條款時(shí)， 違約時(shí)按實(shí)際損失賠償。(2) 合同文字不嚴(yán)謹(jǐn)，不準(zhǔn)確。(3) 合同管理混亂。(4) 履行合同中漏沒(méi)多。 7簽訂合同時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題(1) 對(duì)合同對(duì)方資信的了解，主體資格的確認(rèn)(2) 對(duì)合同條款的完整性，文字的準(zhǔn)確性加以審核(3) 充分運(yùn)用定金、抵押、保證人擔(dān)保條款， 為順利履行合同提供保證 ( 國(guó)家機(jī)關(guān)、 學(xué)校、公益事業(yè)單位不能作擔(dān)保人，定金不能超過(guò)合同價(jià)款的 20

5、%)連帶擔(dān)保：絕對(duì)責(zé)任 一般擔(dān)保：附加責(zé)任(4) 簽訂合同時(shí)， 要注意審核印章的前后一致， 雙方不同時(shí)蓋章時(shí)則要盡量要求 對(duì)方先蓋章，我方后蓋，以防對(duì)方篡改文字8履行合同中應(yīng)注意的問(wèn)題(1) 對(duì)合同條款的修改要履行審批程序并以書(shū)面形式確認(rèn)(2) 注意保管好相關(guān)的證據(jù)材料9在業(yè)務(wù)活動(dòng)中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)公章、委托書(shū)、介紹信的管理 10充分運(yùn)用合同法最大限度地維護(hù)我方的利益(1) 貨物所有權(quán)的約定(2) 保守商業(yè)秘密的約定(3) 不安抗辯權(quán)(4) 行使撤銷權(quán)3/ 8(5) 附條件的生效合同(6) 對(duì)糾紛方式和管轄地約定11發(fā)生合同糾紛訴訟時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題(1) 管轄權(quán)異議(2) 訴訟時(shí)效： 2 年(3) 舉證

6、期限： 30 天(4) 證據(jù)保全(5) 申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行期限：?jiǎn)挝?6 個(gè)月，個(gè)人 1 年第二講：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)步驟及有關(guān)法律規(guī)定一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本含義定義：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(即開(kāi)發(fā)商) ，以贏利為目的投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從 立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營(yíng)行為。我國(guó)城 市房地產(chǎn)管理法第 2條對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)下的定義是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使 用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)， 房屋建設(shè)的行為。注：只有城市國(guó)有土地才能進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)， 集體所有制土地所建房屋不能作為 商品房出售。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般過(guò)程和環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同期長(zhǎng)，程序復(fù)雜，主要有以下 14 個(gè)環(huán)節(jié)：1、確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，簽

7、訂合作意向及相關(guān)協(xié)議 房地產(chǎn)項(xiàng)目的獲得方式：國(guó)有土地出讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合作建房等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主體投資超過(guò)總投資額的 25%以上(不包含土地使用費(fèi))才能轉(zhuǎn) 讓，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓炒賣地皮。2、向發(fā)改委申請(qǐng)項(xiàng)目備案3、申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證4、辦理土地使用權(quán)證5、報(bào)審規(guī)劃設(shè)計(jì)方案6、辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證7、辦招投標(biāo)手續(xù)，與中標(biāo)單位簽訂中標(biāo)工程承包合同8、向建委申領(lǐng)施工許可證9、工程項(xiàng)目建設(shè)10、商品房預(yù)售4/ 811、工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收 備案制：建設(shè)主管部門(mén)備案12、房屋交付13、辦理房屋產(chǎn)權(quán)證14、物業(yè)管理工作移交三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中應(yīng)注意的問(wèn)題一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 （ 二級(jí)市場(chǎng) ） 中作為買受方應(yīng)注意的

8、問(wèn)題1、賣方是否取得土地使用權(quán)證，土地管理部門(mén)是否充許該土地轉(zhuǎn)讓過(guò)戶，投資 額是否超過(guò)總投資額的 25%。2、 對(duì)取得土地證的還應(yīng)到土地管理部門(mén)了解該土地出讓金是否繳清，該土地是 否存在查封、抵押等情形，以及土地是否存有糾紛。3、核實(shí)地上建筑物、構(gòu)筑物的產(chǎn)權(quán)和使用情況，避免過(guò)戶過(guò)程中和過(guò)戶后的開(kāi) 發(fā)中與第三方的糾紛。4、核實(shí)地下管線狀況，并在土地轉(zhuǎn)讓合同中約定賣方有如實(shí)告知義務(wù)和責(zé)任。5、劃撥土地現(xiàn)已難以轉(zhuǎn)讓和合建或以其他變通方式等運(yùn)作和開(kāi)發(fā)。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 （ 指在建工程轉(zhuǎn)讓 ） 中應(yīng)注意的問(wèn)題1、核實(shí)項(xiàng)目是否有第三方投資情況風(fēng)險(xiǎn)控制：A、在支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)上加以控制（分期支付）B 在合同中加

9、大相關(guān)損失責(zé)任C 公開(kāi)登報(bào)告示項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓信息2 、查明該項(xiàng)目是否有預(yù)售或賣受方收取預(yù)訂款的真實(shí)情況3、了解項(xiàng)目是否有查封、抵押情形4、向建設(shè)主管部門(mén)、施工單位、材料供應(yīng)商了解賣受方在該項(xiàng)目是否有欠費(fèi)、 欠稅、欠款及債務(wù)的實(shí)際情況5、建議在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同生效前或付款前，先采取公告形式公示第三講、商品房買賣合同糾紛的處理和防范一、商品房買賣合同條款的講解 商品房買賣合同為格式條款合同， 2000 年開(kāi)始試用。1、如果對(duì)合同條款理解出現(xiàn)分歧，作出有利于買受方的解釋。2、商品房買賣合同不適用于消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法 。3、合同當(dāng)事人雙方姓名、地址、電話等必須真實(shí)。 注：違規(guī)(指部門(mén)規(guī)章)但不違法的合同5/ 8仍

10、然有效。二、商品房買賣合同糾紛的處理和防范 商品房買賣合同司法解釋不適用于集資房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房。1、商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范 圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定， 并對(duì)商品房買賣合同的訂立 以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的， 應(yīng)當(dāng)視為要約。 該說(shuō)明和允諾即使未載入商 品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。2、出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤 銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出 賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(1) 故意隱瞞沒(méi)有取得商

11、品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售 許可證明；(2) 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；(3) 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。第四講：建設(shè)工程施工合同糾紛的處理和防范 一、建設(shè)工程施工合同條款簡(jiǎn)介 中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出后 30 天內(nèi)簽訂建設(shè)工程施工合同，并報(bào)建設(shè)主管部門(mén)備案。1、通用條款 不能修改2、協(xié)議條款3、補(bǔ)充條款 不能違背招投標(biāo)文件規(guī)定 二、簽訂建設(shè)工程合同應(yīng)該注意的問(wèn)題1、主體資格問(wèn)題 獨(dú)立法人，與中標(biāo)單位名稱、企業(yè)資質(zhì)相對(duì)應(yīng)2、合同條款中應(yīng)注意的問(wèn)題(1) 計(jì)價(jià)方式及價(jià)格：工程內(nèi)容要祥細(xì)，工程變更價(jià)格確定方法(2) 簽證：嚴(yán)格簽證程序(3) 違約條

12、款：詳細(xì)全面，施工資料違約條款(4) 履約擔(dān)保：盡量采用現(xiàn)金擔(dān)保，如為保函擔(dān)保要查驗(yàn)真實(shí)性(5) 鑒訂機(jī)構(gòu)選定：質(zhì)量鑒訂機(jī)構(gòu)、造價(jià)鑒訂機(jī)構(gòu)3、墊資問(wèn)題：違規(guī)不違法，不能在合同中言明 當(dāng)事人對(duì)墊資和墊資利息有約定， 承包人請(qǐng)求按照約定返還墊資及其利息的， 應(yīng) 予支持，但是約定的利息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)高于中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率的 部分除外。當(dāng)事人對(duì)墊資沒(méi)有約定的，按照工程欠款處理。 當(dāng)事人對(duì)墊資利息沒(méi)有約定，承包人6/ 8請(qǐng)求支付利息的，不予支持。4、陰陽(yáng)合同問(wèn)題：補(bǔ)充合同與備案合同條款不能相抵觸、相矛盾，如相矛盾發(fā)生糾紛時(shí)已備案合同 為準(zhǔn)5、指定分包、指定用材、甲購(gòu)材料問(wèn)題： 因發(fā)包方指定分包

13、、 指定用材、 甲購(gòu)材料原因工程出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及工期糾紛時(shí)責(zé) 任由發(fā)包方承擔(dān)責(zé)任三、合同履行中有關(guān)問(wèn)題的處理1、工程質(zhì)量糾紛的處理因承包人的過(guò)錯(cuò)造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合約定， 承包人拒絕修理、返工或者改建， 發(fā)包人請(qǐng)求減少支付工程價(jià)款的，應(yīng)予支持。發(fā)包人具有下列情形之一，造成建設(shè)工程質(zhì)量缺陷，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任： (1)提供的設(shè)計(jì)有缺陷；(2)提供或者指定購(gòu)買的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備不符合強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)；（3）直接指定分包人分包專業(yè)工程。 承包人有過(guò)錯(cuò)的，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收， 發(fā)包人擅自使用后， 又以使用部分質(zhì)量不符合約定為由 主張權(quán)利的， 不予支持；但是承包人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)

14、工程的合理使用壽命內(nèi)對(duì)地基基 礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔(dān)民事責(zé)任。2、發(fā)包人、承包人有權(quán)解除合同的法定條件 承包人具有下列情形之一，發(fā)包人請(qǐng)求解除建設(shè)工程施工合同的，應(yīng)予支持：（1）明確表示或者以行為表明不履行合同主要義務(wù)的； （2）合同約定的期限內(nèi)沒(méi)有完工，且在發(fā)包人催告的合理期限內(nèi)仍未完工 的；（3）已經(jīng)完成的建設(shè)工程質(zhì)量不合格，并拒絕修復(fù)的；（4）將承包的建設(shè)工程非法轉(zhuǎn)包、違法分包的。 發(fā)包人具有下列情形之一， 致使承包人無(wú)法施工， 且在催告的合理期限內(nèi)仍未履 行相應(yīng)義務(wù)，承包人請(qǐng)求解除建設(shè)工程施工合同的，應(yīng)予支持：（1）未按約定支付工程價(jià)款的；（2）提供的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備不符合強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；（3）不履行合同約定的協(xié)助義務(wù)的。3、竣工結(jié)算糾紛的處理 當(dāng)事人對(duì)建設(shè)工程的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或者計(jì)價(jià)方法有約定的，按照約定結(jié)算工程價(jià)款。 （1） 設(shè)計(jì)變更 : 因設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致建設(shè)工程的工程量或者質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變