房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識培訓(xùn)教材

1、1/ 9地產(chǎn)培訓(xùn)教材第一章項目規(guī)劃一、規(guī)劃知識1.建筑間距：是指兩棟建筑外墻面之間最小垂直距離2.日照系數(shù)：多層條形居住建筑間距:-被遮擋建筑南偏東、南偏西南偏東或南偏西30血上南偏東或南偏西030?所建地區(qū)角度改造區(qū)片羽.2N.12/ 9新建區(qū)片羽.5N.0高層建筑與居住建筑的間距:高層建筑與其北側(cè)的居住建筑（朝向為南偏東或南偏西0以內(nèi)）的間距，新建區(qū)不小于高 層建筑對應(yīng)被遮擋面寬度的1.2倍，改造區(qū)為1.0倍；新建區(qū)高層建筑與其東、西側(cè)居住建筑（朝 向為南偏東或南偏西30?以上）的間距，不小于高層建筑對應(yīng)被遮擋面寬度的.0倍，改造區(qū)為0.8倍。高層建筑從遮擋線向被遮擋建筑的空間延伸，不得超

2、過遮擋面寬度的5倍，間距不小 于14米。說明：高層建筑是指建筑高寬比大于1.0且建筑主體高度大于24米的各類建筑；多層建筑是指建筑高度小于或等于24米的各類建筑；建筑高寬比小于1.0的高層建筑，其間距計算同多層建筑間距要求。3.建筑退線：是指建筑后退城市道路規(guī)劃紅線或建筑基地邊界的距離。4.建筑退線要求:建筑主體高度 道路寬度 小于或等于24米大于24米小于或等于50米大于50米小于或等于20米3610大于20米510155.道路紅線boundary lines of roads規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線反映了道路紅線寬度，它的組成包括：通行機動或非機動車和 行人交

3、通所需的道路寬度；敷設(shè)地下、地上工程管線和城市公用設(shè)施所需增加的寬度；種植行道 樹所需的寬度。6.建筑紅線building line城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺階等）靠臨街面的界線。又稱建筑控制 線。3/ 97.建筑密度building density,building coverage地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例。建筑密度是反映建筑用地經(jīng)濟性的主要指標之一。計算公式為：建筑密度t筑基地總面積/建筑用地總面積8.綠地率greening rate城市一定地區(qū)內(nèi)各類綠化用地總面積占該地區(qū)總面積的比例。9.容積率plot ratio , floor area rat

4、io一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。容積率是衡量建筑用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊 面積為1，地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。容積率以公式表示 如下：容積率=總建筑面積/建筑用地面積10.什么是確定規(guī)劃設(shè)計要求任何城市建設(shè)項目都必須符合城市規(guī)劃要求。城市規(guī)劃指導(dǎo)城市建設(shè)，城市建設(shè)服從規(guī)劃管 理，這是一條必須堅持的原則，否則就會給城市發(fā)展帶來嚴重后果。因此，每一項當(dāng)前建設(shè)工程 項目都應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確定規(guī)劃設(shè)計要求，由城市規(guī)劃行政主管部門提出規(guī)劃 設(shè)計要求或者是城市規(guī)劃行政主管部門先提出規(guī)劃設(shè)計要求建議，由建設(shè)

5、單位按城市規(guī)劃行政主 管部門的要求向有關(guān)部門征詢意見，再經(jīng)城市規(guī)劃主管部門正式確定規(guī)劃設(shè)計要求是審查設(shè)計方 案和核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的重要依據(jù)。同時，確定的規(guī)劃設(shè)計要求亦是建設(shè)工程設(shè)計人員開 展工程設(shè)計工作的重要依據(jù)之一。提供規(guī)劃設(shè)計要求，一般應(yīng)包括以內(nèi)容：（1）給定與建設(shè)項目有關(guān)的道路紅線；（2）給定與建設(shè)項目有關(guān)的可以拆除的舊房范圍界限和要求；4/ 9（3）建設(shè)工程的高度要求（或?qū)訑?shù)要求，）長度要求和建筑密度、容積率以及建筑間距要求等；（4）城市規(guī)劃行政主管部門統(tǒng)一要求的坐標、標高和比例尺；（5）涉及到文物保護、消防安全、環(huán)境保護、給水排水、電力電訊、天然氣管線、人防、衛(wèi)生防疫、園林綠化

6、、道路交通、防洪、抗震等哪些有關(guān)部門，需要征求哪些部門的意見；（6）建筑造型、標準、風(fēng)格、色彩等方面的規(guī)劃要求；（7）臨街建筑的退讓道路紅線要求；（8）必須代建的公共服務(wù)和公用設(shè)施要求，如廣場、小游園、底層商店、停車場、過街樓、地下防空設(shè)施等；（9）其他要求。11.規(guī)劃設(shè)計條件包括哪些內(nèi)容城市規(guī)劃法第三十一條規(guī)定，建設(shè)用地單位向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點后，城市 規(guī)劃行政主管部門應(yīng)核定其位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件。規(guī)劃設(shè)計條件是進行擬建項目總圖 規(guī)劃設(shè)計依據(jù)之一。規(guī)劃設(shè)計條件，主要應(yīng)當(dāng)包括：（1） 該建設(shè)用地的現(xiàn)狀地形圖（城市規(guī)劃行政主管部門認可的地形圖）（2） 根據(jù)建設(shè)項目的所處地段條件

7、提出的擬征用地范圍（用地紅線）（3） 綜合向各有關(guān)部門征詢的意見后提出的綜合性意見。（4） 該建設(shè)用地的外部限制條件，包括山、水地形和四鄰的建設(shè)情況及空間環(huán)境要求等。（5） 提出城市規(guī)劃確定的道路紅線位置、路幅及其規(guī)劃要求。（6） 提出規(guī)劃設(shè)計要點，包括建筑、密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量、紅線退讓要求和地下管線方向、綠化要求以及其他控制事項。（7） 對于綜合開發(fā)區(qū)，還應(yīng)提出公用服務(wù)配套設(shè)施和市政基礎(chǔ)配套設(shè)施的要求。5/ 9（8） 有關(guān)的特別要求，如人防、凈空限制等。城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)用向建設(shè)用地單位發(fā)出規(guī)劃設(shè)計條件通知書，以便據(jù)此進行擬建設(shè) 項目總平面布置設(shè)計。12.各種建筑類型容積

8、率對比:6/ 9獨棟別墅：0.3 0.4聯(lián)排別墅：0.6 0.8多層住宅：小于1.5、建筑部分1.建筑類別與層數(shù)建筑類別層數(shù)區(qū)間別墅，TOWNHOUSE2.53.0洋房4.5多層公寓5.56.0小高層7.09.0高層10層以上超咼層100米以上2.基座面積估算階段經(jīng)濟范圍:建筑形式基座尺寸或面積建筑面積雙拼；TOWNHOUSE6.0 x(4.0+15.0+6.0)180;200;220洋房24.5x(11.0+6.0)600多層公寓；板高(45.050.0)x(12.013.0)基座x層數(shù)點咼450650M2基座x層數(shù)地下車庫車位35-40 M235(40)x車位數(shù)7/ 93.電梯的設(shè)置：七層

9、及以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過6m以上的住宅必須設(shè)置電梯。4.雙電梯的設(shè)置：十二層及以上的高層住宅，每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺，其中宜配置一臺可容納擔(dān)架的電 梯。5.封閉樓梯間：是指設(shè)有能阻擋煙氣的樓梯間。封閉樓梯間的門應(yīng)為乙級防火門。6.防煙樓梯間：是指在樓梯間入口處設(shè)有前室面積不小于6m2,并設(shè)有防排煙設(shè)施或設(shè)專供排煙用的陽臺、凹廊等，且通向前室和樓梯間的門均為乙級防火門的樓梯間。7.關(guān)于連廊：板式高層從十層起連接兩個相鄰單元的水平通廊三、結(jié)構(gòu)部分1.結(jié)構(gòu)形式的確定一般情況下根據(jù)建筑物不同的層數(shù)來確定結(jié)構(gòu)形式，有時也要根據(jù)功能及布置來確定。以天 津地區(qū)為例（除寧河、漢

10、沽抗震設(shè)防烈度為度外，其他地區(qū)均為7.5度）（1） 筍層（6.5層計為7層）：一般采用磚混結(jié)構(gòu)8度區(qū)為毛層）（2）W2層：一般采用框輕結(jié)構(gòu)（部分省市不允許采用框輕結(jié)構(gòu)，如北京，在此地區(qū)，可以考慮采用框架結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)）（3） 16層：一般采用剪力墻結(jié)構(gòu)以上為一般規(guī)定，但是也有例外，如半島豪庭項目，它的施工圖設(shè)計時間為舊的框輕規(guī)范廢 止，新的框輕規(guī)范尚未頒布期間，所以采用了短肢剪力墻結(jié)構(gòu)；還有根據(jù)產(chǎn)品形式劃分，一般獨 體別墅、TOWNHOUSE采用框輕結(jié)構(gòu)（雖然層數(shù)不多，但是平面布置相對不規(guī)整，不宜采用磚混 結(jié)構(gòu)，但在半島藍灣中采用了剪力墻結(jié)構(gòu)，這是因為施工圖設(shè)計方為北京的設(shè)計院，不認同框輕

11、結(jié)構(gòu)）。2.建筑物高度的成本界限：從成本因素考慮，建筑物總高度有個成本的界限，當(dāng)高度超過此界限值，土建成本增長較為 明顯。對于框架結(jié)構(gòu)30m為界限，對于剪力墻結(jié)構(gòu)80m為界限（此限值尤為突出，亦即當(dāng)總高 稍稍超過80m時，不經(jīng)濟，要么控制總高在七十多米要么索性做的更高些，但是不能超過100m或120m）注：100m為7度區(qū)帶轉(zhuǎn)換層剪力墻結(jié)構(gòu)規(guī)范規(guī)定高度不能突破的限值120m為7度區(qū)普 通剪力墻結(jié)構(gòu)的限值，如突破此值則為超限建筑，成本、設(shè)計施工難度、周期將大幅度增加，在 我們的項目操作中應(yīng)不予考慮）3.建筑形體要求：在土地階段的地塊建筑物初步布置中應(yīng)該充分考慮建筑物的高度、長度、寬度的比例關(guān)系,

12、 這在結(jié)構(gòu)規(guī)范中有明確規(guī)定:6、7度地區(qū)高度與寬度的比值長度與寬度的比值& 7度區(qū)8度區(qū)& 7度區(qū)& 9度區(qū)磚混結(jié)構(gòu)2.52無伸縮縫單體長度不超過50m框架結(jié)構(gòu)4365剪力墻結(jié)構(gòu)659/ 94.施工圖設(shè)計周期：在本項中以一個假設(shè)項目舉例說明施工圖設(shè)計時間。假設(shè)項目總建筑面積為15萬平米，分三期開發(fā)，一期均為五層半的磚混結(jié)構(gòu)住宅，二期均為層的框輕結(jié)構(gòu)住宅，三期均為24層 剪力墻結(jié)構(gòu)點式高層住宅，各期建筑面積均為萬平米，且假設(shè)每期中的所有單體的施工圖設(shè)計 均全面展開（考慮施工圖設(shè)計院配備足夠的設(shè)計人）（1） 一期施工圖設(shè)計時間大約為35天。其中在方案完善的基礎(chǔ)上，甲方提供地質(zhì)勘察報告后0天后可完成基礎(chǔ)圖（如需打樁，則完成樁位圖，再7天后完成基礎(chǔ)圖）。（2） 二期施工圖設(shè)計時間大約為45天。其