房地產(chǎn)銷售人員培訓(xùn)全案

1、房地產(chǎn)銷售人員培訓(xùn)全案目錄第一局部 銷售人員的根本要求和根本素質(zhì)一、 銷售工作概述和售樓人員職責(zé)分析二、 房地產(chǎn)銷售人員所需素質(zhì)第二局部 房地產(chǎn)根底知識(shí)一、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程二、 房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成三、 房地產(chǎn)的重要概念四、 房地產(chǎn)根本參數(shù)五、 房地產(chǎn)銷售過(guò)程與相關(guān)手續(xù)六、 房地產(chǎn)稅費(fèi)第三局部 建筑工程相關(guān)根本知識(shí)一、 多層住宅設(shè)計(jì)二、 高層住宅設(shè)計(jì)第四局部 物業(yè)管理簡(jiǎn)介一、 物業(yè)管理的根本概念、內(nèi)容及主要原那么二、 物業(yè)管理涉及到的組織三、 物業(yè)管理的核算與管理第五局部 住房金融根本知識(shí)一、 房地產(chǎn)的現(xiàn)狀呼喚住房金融的開(kāi)展二、 個(gè)人住房擔(dān)保貸款的具體操作第六局部 房地產(chǎn)銷售實(shí)務(wù)一、 消費(fèi)者購(gòu)置行為

2、分析二、 售樓準(zhǔn)備三、 現(xiàn)場(chǎng)銷售根本動(dòng)作四、 銷售常見(jiàn)問(wèn)題及解決方法五、 答客問(wèn)第一局部 銷售人員的根本要求和根本素質(zhì)僅就房產(chǎn)銷售的專業(yè)性和專業(yè)素養(yǎng)方面的要求來(lái)言，房地產(chǎn)銷售無(wú)疑比一般商品的銷售復(fù)雜的多。那么，如何才能成為一個(gè)優(yōu)秀的銷售人員呢？其實(shí)房地產(chǎn)的銷售和一般商品的銷售本質(zhì)上并無(wú)明顯區(qū)別，都是對(duì)所售商品知識(shí)的掌握和應(yīng)用及對(duì)銷售藝術(shù)的把握。也就是說(shuō)，一個(gè)是根本面的要求，一個(gè)是技巧面的要求，二者相輔相成，成功的曙光才會(huì)為期不遠(yuǎn)，也才能成為一個(gè)合格的銷售人員。一、銷售工作概述和售樓員職責(zé)分析1、在業(yè)內(nèi)一個(gè)普遍認(rèn)可的說(shuō)法是，一個(gè)工程或一個(gè)樓盤(pán)要成功，50在于地塊選擇，30在于規(guī)劃設(shè)計(jì)，20最終歸

3、功于銷售執(zhí)行，但很顯然的是，前面80的工作都是價(jià)值形成的過(guò)程，最后這20才是價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。2、售樓員的職責(zé)和作用：干什么？怎么干？怎么干的更好？房地產(chǎn)銷售人員的作用是獨(dú)特的，是廣告等其他促銷手段所不能代替的?？蛻粼谫?gòu)置房地產(chǎn)這一大宗商品時(shí)，是不可能只通過(guò)廣告的勸導(dǎo)就能下決心的。售樓處是商品房成交的主要場(chǎng)所，絕大多數(shù)的交易行為都是在售樓處完成的，當(dāng)然我們也可以看到一些在房地產(chǎn)交易會(huì)上成交的例子，但這些客戶同樣也是在多家比擬后才作出決定的，甚至這些個(gè)案是在開(kāi)發(fā)商的授意下為了襯托交易會(huì)的氣氛才在交易會(huì)上辦理購(gòu)房手續(xù)的，現(xiàn)場(chǎng)看盤(pán)和了解幾乎是所有買(mǎi)房行為必經(jīng)的階段。眼見(jiàn)為實(shí)，尤其房地產(chǎn)又是這樣一個(gè)價(jià)值巨大

4、的商品。房地產(chǎn)銷售人員最直接地代表著房地產(chǎn)工程和開(kāi)發(fā)商的形象，表達(dá)著開(kāi)發(fā)商的實(shí)力狀況和管理水平。銷售人員的根本工作：客戶接待、帶著看房、解答疑問(wèn)、購(gòu)置洽談、填寫(xiě)客戶資料、客戶追蹤、成交收定、簽訂合約等等，做好本職工作并積極配合公司其他部門(mén)的工作。多數(shù)情況下，顧客到售樓處看房是公司投入廣告吸引來(lái)的，可以說(shuō)都是有一定的宣傳本錢(qián)的，對(duì)客戶的隨意在某種程度上就是對(duì)公司廣告投入的浪費(fèi)和對(duì)其他同事工作的否認(rèn)。3、售樓人員有很好的工作前景！銷售人員素質(zhì)和水平的上下已經(jīng)成為房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中一個(gè)尤為重要的因素。而銷售對(duì)人的鍛煉是全面的，從專業(yè)素質(zhì)到對(duì)市場(chǎng)的把握和人際交往，房地產(chǎn)銷售人員就更是如此，有了這些根本的素質(zhì)

5、，對(duì)今后的工作是一個(gè)很堅(jiān)實(shí)的根底。二、房地產(chǎn)銷售人員所需素質(zhì)一優(yōu)良的效勞素質(zhì)1、以誠(chéng)為本房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)階段，市場(chǎng)上各種檔次的商品房種類繁多，并且經(jīng)過(guò)多年的宣傳和教育，消費(fèi)者正走向?qū)I(yè)和成熟，有些人甚至提出了專家型消費(fèi)者的概念。一個(gè)購(gòu)房者，尤其是普通購(gòu)房者在購(gòu)置之前幾乎走遍所有適合工程的情況并不罕見(jiàn)。銷售人員依靠誤導(dǎo)、欺騙和胡亂許諾來(lái)誘使客戶簽約的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。銷售人員真誠(chéng)的面對(duì)客戶是必備的一個(gè)素質(zhì)。2、善待客戶百問(wèn)不煩、百陪不厭買(mǎi)房對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，是一生中最大的一次購(gòu)置，共同使用者多，要求復(fù)雜，這就決定了房地產(chǎn)銷售接待中客戶的問(wèn)題總是繁多，疑問(wèn)不斷，答復(fù)需耐心細(xì)致。3、高度的挫折忍耐

6、力一般而言，接待100個(gè) 能吸引1030個(gè)現(xiàn)場(chǎng)看房者，現(xiàn)場(chǎng)接待100名看房者只有520名購(gòu)房者。綜合看來(lái)，失敗率、被拒絕率在90左右，日復(fù)一日生活在這種被拒絕的氣氛中，不能堅(jiān)持最初對(duì)工作的激情和對(duì)客戶的耐心，是不能在這個(gè)行業(yè)中生存和成長(zhǎng)的。所以，有人說(shuō)，銷售人員應(yīng)該是用特殊材料制造的人，也就是說(shuō)，他們具備百折不撓的意志和不可動(dòng)搖的工作熱情。二強(qiáng)烈的成交欲望1、建立職業(yè)榮譽(yù)感我們的工作是為了幫助人們改良居住質(zhì)量，我們應(yīng)把自己當(dāng)作一個(gè)富于經(jīng)驗(yàn)和同情心的擇業(yè)參謀。2、對(duì)工作充滿激情只有銷售才給了銷售人員充分展示自己口才、說(shuō)服能力及與人溝通能力的舞臺(tái)。另一方面，銷售成功的獎(jiǎng)勵(lì)也是相當(dāng)大的。3、團(tuán)隊(duì)合作

7、精神銷售時(shí)，銷售人員相互合作，實(shí)現(xiàn)團(tuán)對(duì)協(xié)作，往往有事半功倍的效果。通過(guò)集體合作的力量，來(lái)克服個(gè)人工作的低谷，彌補(bǔ)個(gè)人能力上的缺陷，并激發(fā)個(gè)人對(duì)集體的忠誠(chéng)和工作熱情。三通曉專業(yè)知識(shí)1、建筑知識(shí)、房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)風(fēng)格、朝向優(yōu)劣2、相關(guān)法律、稅收3、抵押貸款4、物業(yè)管理5、房屋使用功能、各樓層、朝向的優(yōu)缺點(diǎn)四豐富閱歷有利溝通具有豐富閱歷的人，能迅速找到與客戶溝通的共同點(diǎn)，從而打破相互戒備，建立信任，為下一步的介紹、溝通打下根底。1、各購(gòu)房客戶群的生活特點(diǎn)、職業(yè)特點(diǎn)、愛(ài)好、收入、購(gòu)房偏好。2、各地區(qū)概況。3、各地方言。學(xué)會(huì)幾種方言有助溝通。尤其是目標(biāo)消費(fèi)群將來(lái)自本地以外地區(qū)的工程。五訓(xùn)練的手段1、將自己

8、與客戶的交談錄音，分析自己是否有不熱情、不耐煩等問(wèn)題。2、與同事相互學(xué)習(xí)、交流經(jīng)驗(yàn)。3、每天堅(jiān)持寫(xiě)銷售日記，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、不斷提高。4、在情緒低落、心中不快時(shí)，反復(fù)告誡自己“不要發(fā)火。5、研究客戶的居住需求、經(jīng)濟(jì)條件，設(shè)身處地的為客戶著想。6、對(duì)鏡練習(xí)。對(duì)著鏡子觀摩你在和客戶溝通時(shí)的表情和動(dòng)作，既防止態(tài)度冷漠，又防止過(guò)分熱情過(guò)度，嚇跑客戶。第二局部 房地產(chǎn)根底知識(shí)一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大致有四個(gè)階段：第一階段，投資時(shí)機(jī)選擇與決策分析，這其中主要包括投資時(shí)機(jī)的尋找，投資時(shí)機(jī)的篩選，工程的可行性研究等工作。尋找適合開(kāi)發(fā)的土地，根據(jù)土地的情況作初步的產(chǎn)品規(guī)劃和定位。第二階段，前期工程，主要包括獲取

9、土地使用權(quán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)批，簽署有關(guān)合作協(xié)議。第三階段，建設(shè)階段，主要包括圖紙委托設(shè)計(jì)，工程招投標(biāo)，工程施工管理，軍工驗(yàn)收等。第四階段，出售、租賃與售后效勞，物業(yè)管理。二、房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成一土地開(kāi)發(fā)費(fèi)1、征地補(bǔ)償費(fèi)。2、拆遷安置費(fèi)。3、三通一平費(fèi)。4、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)。5、拆遷征地管理費(fèi)。6、土地出讓金。二房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)1、房屋建安工程費(fèi)。2、附屬工程：煤氣調(diào)壓站、變電站等。3、室外工程：小區(qū)紅線內(nèi)的上水、雨污水、電力、電信、煤氣、天然氣等工程。三各種配套及稅費(fèi)1、公共建筑配套工程、小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的各種公共福利設(shè)施。2、環(huán)衛(wèi)綠化工程。3、四源費(fèi)。4、大市政費(fèi)。5、營(yíng)業(yè)稅和城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加。6、

10、限制粘土磚使用保證金。7、管理費(fèi)。四利潤(rùn)三、房地產(chǎn)重要的概念一地塊的性質(zhì)我國(guó)是實(shí)行土地社會(huì)主義公有制的國(guó)家，即全民所有制國(guó)有土地和勞動(dòng)群眾集體所有制集體土地，一般個(gè)人和團(tuán)體是沒(méi)有土地所有權(quán)的。樓盤(pán)建設(shè)所使用的土地僅是擁有其土地的使用權(quán)，而出讓、轉(zhuǎn)讓和劃撥是我們獲得土地使用權(quán)的三種方式。1、出讓。出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。通常，我們將土地使用權(quán)的出讓成為土地的一級(jí)市場(chǎng)，它所出讓的土地最高使用年限，除居住用地為70年外，其余的均為50年。按土地面積計(jì)算地價(jià)，依土地的生熟程度不同分為生地價(jià)未開(kāi)發(fā)的農(nóng)地、荒地的價(jià)格、毛地價(jià)指

11、城市中需拆遷而未拆遷的土地價(jià)格和熟地價(jià)經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)或拆遷后可供直接建設(shè)的土地的價(jià)格。按建設(shè)面積計(jì)算的簡(jiǎn)稱樓面價(jià)，樓面價(jià)土地總價(jià)÷總建筑面積，樓面價(jià)土地單價(jià)÷容積率。2、劃撥。劃撥即縣級(jí)以上人們政府依法批準(zhǔn)，在用地者補(bǔ)交補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交給土地使用者的行為。劃撥是方案經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，正逐步被出讓或轉(zhuǎn)讓代替。3、轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓即房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。出讓或劃撥的土地均可轉(zhuǎn)讓，但其涉及到的費(fèi)用和程序有所不同。習(xí)慣上，我們把土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓稱之為土地的二、三級(jí)市場(chǎng)。了解土地的獲得方式一方面可以幫助我們明確樓

12、盤(pán)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，理順投資方的合作關(guān)系，防止未來(lái)可能發(fā)生的商業(yè)合作中的不不要麻煩，另一方面，通過(guò)對(duì)土地價(jià)格的掌握，也可估算它大致本錢(qián)和利潤(rùn)空間，以制定相應(yīng)的策略。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越劇烈，土地的獲得和儲(chǔ)藏正成為開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)中的重要一環(huán)，土地出讓公開(kāi)招標(biāo)的推行將這種競(jìng)爭(zhēng)公開(kāi)化了。二事關(guān)房產(chǎn)合法性的“五證二書(shū)“五證是指國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程開(kāi)工證、商品房銷售預(yù)售證?！皟蓵?shū)是指?住宅質(zhì)量保證書(shū)?和?住宅使用說(shuō)明書(shū)?。1、國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用證是單位和個(gè)人使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)

13、工程規(guī)劃許可證是建設(shè)單位用地和建設(shè)工程的法律憑證，沒(méi)有這“兩證的用地單位屬非法用地，其工程建筑也是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。3、建設(shè)工程開(kāi)工證建設(shè)工程開(kāi)工證是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒(méi)有開(kāi)工證的建設(shè)工程均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。4、商品房銷售預(yù)售證商品房銷售預(yù)售證的主管機(jī)關(guān)是各地房地產(chǎn)管理部門(mén)，由這些管理部門(mén)統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書(shū)。“五證中最重要的是土地使用證和商品房銷售預(yù)售許可證，兩者說(shuō)明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。5、?住宅質(zhì)量保證書(shū)?和?住宅使用說(shuō)明書(shū)?這兩書(shū)可以作為商品房買(mǎi)賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品住宅承當(dāng)質(zhì)量承

14、當(dāng)責(zé)任的法律文件。?住宅質(zhì)量保證書(shū)?是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銷售的商品住宅承當(dāng)質(zhì)量責(zé)任的法律文件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按?住宅質(zhì)量保證書(shū)?的約定，承當(dāng)保修責(zé)任。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在?住宅質(zhì)量保證書(shū)?中明示所委托的單位。?住宅質(zhì)量保證書(shū)?應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；2地基根底和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承當(dāng)保修；3正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；地面空鼓開(kāi)裂、大面積起沙1年；門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器

15、開(kāi)關(guān)6個(gè)月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。?住宅使用說(shuō)明書(shū)?應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位部件的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等加以說(shuō)明，并提出使用考前須知，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：1開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；2結(jié)構(gòu)類型；3裝修、裝飾考前須知；4上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明；5有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝考前須知；6門(mén)、窗類型，使用考前須知；7配電負(fù)荷；8承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位考前須知的說(shuō)明；9其他需要說(shuō)明的問(wèn)題。四、房地產(chǎn)根本參數(shù)1、基地面積基地面積是城市規(guī)劃管理部門(mén)正式劃定的工程用地范圍面積。2、總建

16、面積指由城市規(guī)劃管理部門(mén)正式確定的、按?建筑面積計(jì)算規(guī)那么?計(jì)算的、工程建設(shè)的總的建筑面積。這是確定樓盤(pán)規(guī)模的根本指標(biāo)，從中也可以大致估測(cè)工程的建設(shè)周期。3、容積率又稱建筑面積密度，是建筑的各層建筑面積總和和建筑基地面積的比值。多層的容積率大致為3，高層的容積率一般為45，超高層的容積率為7以上，對(duì)別墅而言，標(biāo)準(zhǔn)的容積率為0.45，綠化好、獨(dú)立別墅多的社區(qū)，容積率為0.3左右。容積率是當(dāng)前購(gòu)房者相當(dāng)關(guān)注的一個(gè)指標(biāo)，是開(kāi)發(fā)商利益和小區(qū)環(huán)境矛盾的焦點(diǎn)之一。4、覆蓋率又稱建筑密度，是建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比值，通常以百分比表示。一般而言，覆蓋率越小，建筑的占地面積就越小，從而社區(qū)活動(dòng)面積

17、就越大，綠化、道路的范圍就越廣。覆蓋率高，公共活動(dòng)面積所剩無(wú)幾，綠化也被道路擠占。5、建筑類別所有的樓盤(pán)，按售賣對(duì)象不同，可分為外銷房和內(nèi)銷房；按使用功能的不同，可分為公寓、純辦公樓、商場(chǎng)、綜合樓和別墅等。外銷房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按照政府外資工作主管部門(mén)的規(guī)定，通過(guò)實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府方案主管部門(mén)列入正式工程方案，建成后用于向境內(nèi)境外出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。內(nèi)銷房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過(guò)政府主管部門(mén)審批，建成后用于在國(guó)內(nèi)范圍目前不包括香港、澳門(mén)和臺(tái)灣出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。兩者的主要區(qū)別在于它們的土地本錢(qián)不一樣，賣售對(duì)象不一樣，其他的區(qū)別都是這兩

18、者的延伸。6、面積房型面積與房型是決定住宅質(zhì)量的重要因素，也是購(gòu)房者所關(guān)心的關(guān)鍵問(wèn)題，銷售人員應(yīng)當(dāng)建立清楚的根本概念，對(duì)工程的情況作出清晰解釋。1居住面積指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等凈面積的總和。2使用面積指住宅中分戶門(mén)內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和。包括臥室、起居客廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽(yáng)臺(tái)和室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等。3建筑面積對(duì)一棟樓來(lái)講，建筑面積是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積那么是按建筑物勒腳以上外墻的水平截面面積計(jì)算的。對(duì)一套單元來(lái)講，每套單元的建筑面積等于套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e之和。其中套內(nèi)建筑面積包括套單元內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積三局部，分

19、攤的公用建筑面積包括公共門(mén)廳、走道、電梯井、樓梯、設(shè)備間，等等。值得注意的是它僅局限于本棟樓內(nèi)的建筑面積，與本棟房屋不相連的公共建筑不得分?jǐn)偟奖緱澐课輧?nèi)。4得房率指套單元內(nèi)建筑面積與套建筑面積的比率。多層住宅一般為85，高層為72，辦公樓為55。5開(kāi)間和進(jìn)深開(kāi)間是指一套住宅占據(jù)樓長(zhǎng)邊方向的面闊尺寸，進(jìn)深那么是樓山墻既短邊方向的長(zhǎng)度。舊式住宅中沿用下來(lái)的說(shuō)法開(kāi)間越大，進(jìn)深越小，層高越高的房型越好，因?yàn)榇箝_(kāi)間能夠獲得較大的采光窗，有更好的通風(fēng)效果，小進(jìn)深使窗地比窗面積與居室面積的比值更為合理，防止黑房間的出現(xiàn)，居住更為舒適。五、房地產(chǎn)銷售過(guò)程與相關(guān)手續(xù)一房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是以房地產(chǎn)為標(biāo)的的產(chǎn)權(quán)。

20、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)包括房屋所有權(quán)；從國(guó)有土地所有權(quán)別離出來(lái)的土地使用權(quán)；以產(chǎn)權(quán)為擔(dān)保并和債券并存的房地產(chǎn)抵押權(quán)等。在我們國(guó)家公布的法律、法規(guī)中，常常將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與房地產(chǎn)所有權(quán)這一概念通用。房地產(chǎn)產(chǎn)籍就是記載房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系現(xiàn)狀和歷史情況的各種簿冊(cè)資料。房地產(chǎn)產(chǎn)籍登記過(guò)程中獲得的各種圖、檔、卡、冊(cè)、表及相關(guān)證件。這些檔案資料反映了房屋的權(quán)屬、坐落、位置、用地面積、房地權(quán)界、房屋建筑面積、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建筑時(shí)間、權(quán)源、用途，有無(wú)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利等根本情況。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理是房地產(chǎn)行政管理的根底性工作。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理指各級(jí)人民政府房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)依據(jù)?憲法?、?房地產(chǎn)管理法?、?土地管理法?等法律及有關(guān)的政策、

21、法規(guī)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、效勞等一系列行政性的組織活動(dòng)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的原那么：1房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)實(shí)行權(quán)利主體一致的原那么。2房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的屬地管理原那么。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型體系：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型是指按房地產(chǎn)權(quán)屬的一定屬性劃分的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類別。劃分房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類別是理順?lè)康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，有利房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理和促進(jìn)房地產(chǎn)使用制度改革的根底工作和前提條件，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型主要有：所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利等三大類型。1所有權(quán)包括土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)土地所有權(quán)是指國(guó)家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。集體所有的土地包括農(nóng)民集體所有土地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有土地、村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)業(yè)

22、集體經(jīng)濟(jì)組織所有土地。房屋所有權(quán)有三種類型：國(guó)家所有、集體所有、個(gè)人所有。個(gè)人所有又包括獨(dú)有和共有。2使用權(quán)又分為國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)、房屋使用權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)包括城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)、農(nóng)村國(guó)有土地使用權(quán)。集體土地使用權(quán)包括農(nóng)用土地使用權(quán)、農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)、集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)。房屋使用權(quán)是指自用土地他項(xiàng)權(quán)利和房屋他項(xiàng)權(quán)利。3他項(xiàng)權(quán)利包括土地他項(xiàng)權(quán)利和房屋他項(xiàng)權(quán)利土地他項(xiàng)權(quán)利包括抵押權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、空中權(quán)、地上權(quán)、地下權(quán)。房屋他項(xiàng)權(quán)利包括抵押權(quán)、租賃權(quán)、典當(dāng)權(quán)、采光通風(fēng)權(quán)、平安權(quán)。二房地產(chǎn)銷售過(guò)程1、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)商品房銷售工作開(kāi)始后，經(jīng)過(guò)宣傳廣告，購(gòu)房人在得到信息后，會(huì)到售樓

23、處簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并交納定金，銷售方將簽約須知及有關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件交給購(gòu)房人，并向購(gòu)房人介紹工程的進(jìn)展情況。簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房銷售程序的一個(gè)環(huán)節(jié)，買(mǎi)賣雙方所簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要內(nèi)容應(yīng)包括：1賣方，即開(kāi)展商名稱、地址、 ；銷售代理方名稱、地址、 。認(rèn)購(gòu)方名稱姓名、地址、 、身份證件種類，指定律師所名稱、地址、 。2認(rèn)購(gòu)物業(yè)。3房?jī)r(jià)戶型、面積、單位價(jià)格、總價(jià)。4付款方式：一次付款、分期付款、按揭付款。5認(rèn)購(gòu)條件：簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)考前須知、定金、簽訂正式契約的時(shí)間、付款地址、帳戶、簽約地點(diǎn)等。當(dāng)購(gòu)房人在售樓處簽訂完認(rèn)購(gòu)書(shū)后，銷售方發(fā)放?簽約須知?，以使其清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細(xì)節(jié)。?簽約須知?的主要內(nèi)容包

24、括：1簽約地點(diǎn)。2購(gòu)房者個(gè)人、公司應(yīng)帶有關(guān)身份證件、公司文件前去簽約。3購(gòu)房者假設(shè)委托他人簽約，有關(guān)委托書(shū)的說(shuō)明。4有關(guān)付款憑證的說(shuō)明。5繳納有關(guān)的稅費(fèi)說(shuō)明：印花稅房?jī)r(jià)萬(wàn)分之五、契稅房?jī)r(jià)36、手續(xù)費(fèi)1、房產(chǎn)權(quán)屬登記費(fèi)03元平方米、權(quán)證工本費(fèi)、權(quán)證印花稅和有關(guān)公證公證費(fèi)等。2、簽訂買(mǎi)賣契約購(gòu)房人在售樓處簽過(guò)認(rèn)購(gòu)書(shū)后，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到售樓處簽訂正式買(mǎi)賣合同。律師負(fù)責(zé)簽約事宜、起草補(bǔ)充協(xié)議、審核契約須知、制定稅費(fèi)明細(xì)表、按揭須知，審查付款情況，制定簽約付款進(jìn)程表等文件。簽訂買(mǎi)賣契約是銷售過(guò)程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，契約也是銷售中最重要的法律文件，它規(guī)定買(mǎi)賣雙方的權(quán)利和義務(wù)。預(yù)售契約的主要條款包括：1土地

25、使用權(quán)及房產(chǎn)名稱。2購(gòu)房人購(gòu)置房產(chǎn)及交付定金。3購(gòu)房人購(gòu)置房產(chǎn)的面積及土地使用權(quán)面積和年限。4房?jī)r(jià)單位面積、總價(jià)。5付款方式。6賣方違約條款未按期交房。7賣方質(zhì)量違約條款。8賣方保修條款。9買(mǎi)方接受物業(yè)管理公司管理?xiàng)l款。10預(yù)售登記條款。11轉(zhuǎn)讓條款。12過(guò)戶條款。13解決糾紛條款。另外，預(yù)售契約和買(mǎi)賣契約內(nèi)容較簡(jiǎn)單，開(kāi)展商可以增加補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議主要內(nèi)容有：1限制買(mǎi)方擅自改變室內(nèi)結(jié)構(gòu)條款。2賣方因不可抗力延期交房免責(zé)條款包括供氣、供暖等。3房屋實(shí)際交付后，賣方免除損害責(zé)任條款。4不可抗力對(duì)房屋造成損害，賣方免責(zé)條款。5具體轉(zhuǎn)讓條款。3、預(yù)售登記及轉(zhuǎn)讓簽訂契約30日內(nèi)，買(mǎi)賣雙方應(yīng)到市房屋土地

26、管理局市場(chǎng)處辦理預(yù)售預(yù)購(gòu)登記手續(xù)。轉(zhuǎn)讓：買(mǎi)方如轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的商品房，買(mǎi)方與轉(zhuǎn)受讓人應(yīng)在預(yù)售契約上做背書(shū)，在背書(shū)簽字之日起十五日內(nèi)，雙方持有關(guān)證件到市場(chǎng)處辦理轉(zhuǎn)讓登記，在轉(zhuǎn)讓登記申請(qǐng)表上簽字，市場(chǎng)處在辦理轉(zhuǎn)讓登記之日起十日內(nèi)通知賣方。4、辦理入住在購(gòu)房人入住前，開(kāi)展商要統(tǒng)一審查其付款情況，每期付款的底單復(fù)印件都要給銷售商律師樓立檔保存。在最后入住時(shí)供審核。5、安排簽訂管理公約預(yù)售契約或買(mǎi)賣契約有接受管理公司的管理?xiàng)l款，所以入住前，必須安排買(mǎi)方與管理公司簽訂管理公約，交納維修基金及各種費(fèi)用。6、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、領(lǐng)取房產(chǎn)證開(kāi)展商最后要為購(gòu)房人此時(shí)也可稱為業(yè)主辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，最終辦理產(chǎn)權(quán)證。三房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

27、登記的條件和程序申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記應(yīng)同時(shí)具備以下4項(xiàng)條件：(1)申請(qǐng)人或代理人具有申請(qǐng)資格。權(quán)利人為法人、法人團(tuán)體的，應(yīng)使用法定名稱，同其法定代表人申請(qǐng)；權(quán)利人為自然人，應(yīng)使用其身份證件上的姓名。共有的房地產(chǎn)，由共有人共同申請(qǐng)。設(shè)定房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記，由相關(guān)權(quán)利人共同申請(qǐng)。(2)有明確具體的申請(qǐng)請(qǐng)求。(3)申請(qǐng)登記的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，來(lái)源清楚、合法、證件齊全，沒(méi)有糾紛，且不屬于被限制轉(zhuǎn)移或依法查封以及違章建筑的房屋。(4)屬受理登記的登記機(jī)關(guān)管轄。房地產(chǎn)權(quán)屬登記的程序：1程序。a.申請(qǐng)：向發(fā)證部門(mén)提出領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬的申請(qǐng)；b.交納有關(guān)文件并填寫(xiě)相應(yīng)表格；c.配合發(fā)證工作人員現(xiàn)場(chǎng)查房屋狀況；d.領(lǐng)證交

28、費(fèi)：經(jīng)發(fā)證部門(mén)審批合格后，發(fā)證部門(mén)交納發(fā)證費(fèi)用，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。2申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記應(yīng)提交以下有關(guān)證件：根據(jù)各地的規(guī)定四房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同1、商品房買(mǎi)賣合同成立的條件 在購(gòu)置商品房時(shí)，房屋買(mǎi)賣雙方需要簽訂一份正式的買(mǎi)賣合同，之后還應(yīng)該到公證處辦理合同公證。買(mǎi)房過(guò)程中這一根本的環(huán)節(jié)，是交易雙方訂立的一份契約，對(duì)交易雙方各自的權(quán)利義務(wù)起到監(jiān)督、保護(hù)的作用。 條件一：出賣方必須具有房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)。 非房屋所有人和土地使用人不得出賣他人的房地產(chǎn)。 條件二：買(mǎi)賣雙方當(dāng)事人必須具有完全行為能力。 未成年人和被宣告為無(wú)民事行為能力或限制行為能力的公民不能簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同，其房地產(chǎn)買(mǎi)賣行為由其法定代

29、理人代為進(jìn)行。單位買(mǎi)房者如需購(gòu)置私房的須得到有關(guān)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)。 條件三：房地產(chǎn)買(mǎi)賣雙方當(dāng)事人的意思表示必須真實(shí)可信。 這是指房地產(chǎn)買(mǎi)賣雙方當(dāng)事人在買(mǎi)賣合同中表示出來(lái)的意思必須與當(dāng)事人的真實(shí)意思相一致。如果一方以欺詐、脅迫等手段或乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同，或者雙方惡意串通簽訂損害國(guó)家、集體或第三人利益的房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同都屬于無(wú)效合同。行為人對(duì)房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同內(nèi)容有重大誤解或合同顯失公平的，一方當(dāng)事人可以要求撤銷或變更合同。 條件四：房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同不得違反法律或者社會(huì)公共利益，也即合同的內(nèi)容必須合法。 如果公民通過(guò)劃撥取得的國(guó)有土地使用權(quán)，其房屋轉(zhuǎn)讓必須辦理土地使用權(quán)出

30、讓手續(xù)，或者將其中的土地收益按規(guī)定上繳國(guó)家，否那么不得買(mǎi)賣。 條件五：房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同的形式必須符合有關(guān)的法律規(guī)定。 房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同應(yīng)該采用書(shū)面形式并且應(yīng)該按照法律規(guī)定辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)權(quán)登記和土地使用權(quán)變更登記并公證。2、房屋買(mǎi)賣合同的主要內(nèi)容1標(biāo)的2數(shù)量3價(jià)金4期限5交付方法6違約責(zé)任7糾紛的處理8房屋宅基地的使用面積和使用年限9其它內(nèi)容10公證和鑒證3、房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同文本格式標(biāo)準(zhǔn)合同文本六、房地產(chǎn)稅費(fèi)一土地使用稅二耕地占用稅三土地增值稅四與房地產(chǎn)銷售相關(guān)的稅費(fèi)1、房地產(chǎn)買(mǎi)賣稅費(fèi)在商品房銷售過(guò)程中，大致涉及到以下幾種稅費(fèi)，包括：契稅、抵押登記費(fèi)、抵押效勞費(fèi)、房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)、辦證工本費(fèi)。1契稅市財(cái)政

31、局契稅征收處a、 售房單價(jià)超過(guò)4000元/平方米為高檔房，按總房款的3%收取b、 售房單價(jià)未超過(guò)4000元/平方米為普通住宅，按總放款的1.5%收取c、 車庫(kù)、儲(chǔ)藏室、不屬于普通住宅均按3%收取2抵押登記費(fèi)市房管局按確權(quán)面積0.25元/平方米收取3抵押效勞費(fèi)市房管局 按總房款的2收取4房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)評(píng)估所 執(zhí)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)5辦證工本費(fèi)市房管局 28元/本注：購(gòu)房者如一次性付款，只須交1、5項(xiàng)的費(fèi)用第三局部 建筑工程相關(guān)根本知識(shí)一、多層住宅設(shè)計(jì)多層住宅一般指36層住宅，偶爾也有層數(shù)多一些的。多層住宅用地較低層住宅節(jié)省，造價(jià)比高層經(jīng)濟(jì)，適合于目前一般的生活水平，國(guó)外大量建造的均屬此類住宅。多層住宅不及低層

32、住宅與室外聯(lián)系方便，雖不需電梯設(shè)備，但上面幾層垂直交通較為不便。1、單元的劃分與組合為適應(yīng)住宅建筑的大規(guī)模建筑，簡(jiǎn)化和加快設(shè)計(jì)工作，統(tǒng)一結(jié)構(gòu)、構(gòu)造和方便施工，常將一棟住宅分為幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)段，一般就把這種標(biāo)準(zhǔn)段叫做單元，多層住宅均為一種或數(shù)種單元拼接成的長(zhǎng)短不一、體形多樣的組合體。單元?jiǎng)澐挚纱罂尚?，多層住宅一般以?shù)戶圍繞一個(gè)樓梯間來(lái)劃分單元，這樣能保證各戶有較好的使用條件。有時(shí)也可以按戶或相鄰的幾個(gè)開(kāi)間來(lái)劃分單元，再配以樓梯間。為調(diào)整戶型方便，單元之間也可咬接。咬接單元也可以樓梯間為界來(lái)劃分。為調(diào)整組合長(zhǎng)度或調(diào)整戶而設(shè)一個(gè)開(kāi)間的插入單元。將假設(shè)干單元組合拼接起來(lái)形成單元組合體一棟住宅，單元組合體應(yīng)做

33、到：滿足建筑規(guī)模及規(guī)劃要求。層數(shù)、高度、體形、總建筑面積和戶型等方面的要求適應(yīng)基地特點(diǎn)。組合體應(yīng)與基地的大小、形狀、朝向、道路、出入口等地段環(huán)境相適應(yīng)。單元組合方式常見(jiàn)的有：a、平直組合體形簡(jiǎn)潔、施工方便，但不宜過(guò)長(zhǎng)。b、錯(cuò)位組適宜應(yīng)地形、朝向、道路或規(guī)劃要求，但要注意外墻周長(zhǎng)及用地的經(jīng)濟(jì)性。c、轉(zhuǎn)角組合可用平直單元拼接，或用轉(zhuǎn)角單元。d、多向組合形體可有較多變化，可組成多方向的組合體。應(yīng)注意符合規(guī)劃要求，并注意朝向及用地的經(jīng)濟(jì)性，2、多層住宅的設(shè)計(jì)要求戶型恰當(dāng)設(shè)計(jì)應(yīng)具有組成不同戶型比的靈活性，滿足居住者的實(shí)際需要。單元中戶士型選擇要使戶型比的平衡靈活方便，并便于單元內(nèi)的平面單合。使用方便平面

34、功能合理，并能滿足各戶的日照、朝向、采光。通風(fēng)。隔音、隔熱、防寒等要求。每戶中至少有一間居室布置在良好朝向，在通風(fēng)要求比擬高的地區(qū)應(yīng)爭(zhēng)取每戶能有兩個(gè)朝向。交通便捷防止公共交通對(duì)戶的干擾。進(jìn)戶門(mén)的位置便于組織戶內(nèi)平面。經(jīng)濟(jì)合理提高面積的使用率，充分利用空間。結(jié)構(gòu)與構(gòu)造方案合理。管線布置盡量集中。造型美觀能滿足城市規(guī)劃的要求，立面新穎美觀，造型豐富多樣。3、多層住宅的交通組織多層住宅以垂直交通的樓梯間為樞紐，必要時(shí)以水平的公共走廊來(lái)組織各戶。由于樓梯和走廊組織交通以及進(jìn)入各戶方式的不同，可以形成各種平面類型的住宅。主要有梯間式、短外廊，長(zhǎng)外廊、短內(nèi)廊、長(zhǎng)內(nèi)廊和躍廊式。躍廊式為隔層設(shè)長(zhǎng)廊，進(jìn)戶再由小

35、樓梯至另一層。住宅中公共交通面積主要是起交通聯(lián)系的作用，因而應(yīng)盡量壓縮戶外公共交通面積，以增加戶內(nèi)的有效使用面積。4、朝向、采光、通風(fēng)與戶的布置保證每戶有良好的朝向、采光和通風(fēng)是住宅平面組合的根本要求。一般說(shuō)來(lái)，一戶能有相對(duì)或相鄰的兩個(gè)朝向時(shí)有利于爭(zhēng)取日照和組織通風(fēng)，如一戶只有一個(gè)朝向，那么通風(fēng)較難組織。利用平面形狀的變化或設(shè)天井時(shí)，可增加內(nèi)外臨空面，有利于通風(fēng)采光。5、輔助設(shè)施的設(shè)計(jì)輔助設(shè)施設(shè)計(jì)必須注意以下問(wèn)題：設(shè)計(jì)的位置要恰當(dāng)為方便使用，廚廁最好能直接采光、通風(fēng)?？蓪N廁布置在朝向和采光較差的部位。面積要緊湊平面布置應(yīng)盡量把面積用于居室，不要因輔助設(shè)施而花費(fèi)過(guò)多的面積。設(shè)備管線要集中戶與戶

36、之間的廚廁相鄰布置較為有利，這樣不僅上下水立管可以共用，煙囪，排氣道等也可共用，經(jīng)濟(jì)效果較為顯著。四常見(jiàn)的平面類型及特點(diǎn)多層住宅的平面類型較多，歸納起來(lái)有以下幾種根本類型：1、根本平面類型梯間式樓梯平臺(tái)直接進(jìn)分戶門(mén)，一般每梯可安排二四戶。a、每戶有兩個(gè)朝向，便于組織通風(fēng)，戶間干擾少，較易組織戶內(nèi)交通，單元面寬較窄，拼接靈活。這種形式適應(yīng)地區(qū)較廣。b、一梯三戶樓梯使用率較高，每戶都能有好朝向，但中間的一戶常是單朝向，織。這種形式在北方目前還較多使用。C、一梯四戶樓梯使用率高，每戶有可能爭(zhēng)取到好的朝向，一般將一室戶布置在中戶布置在兩側(cè)。有些地區(qū)可布置成四個(gè)單朝向的兩室或兩室以上戶。這種形式必然存在

37、一些戶通風(fēng)不好。廊式a、長(zhǎng)外廊便于各戶并列組合，一梯可效勞多戶，每戶有良好的朝向、采光和通風(fēng)。但戶內(nèi)交通穿套較多。公共外廊對(duì)戶內(nèi)有視線及音響干擾。在寒冷地區(qū)不宜保溫防寒，對(duì)大面積戶型不適宜。b、短外廊為防止外廊的干擾，可將拼聯(lián)的戶數(shù)減少，縮短外廊，形成短外廊式，一般一梯每層效勞三至五戶，以四戶居多。它具有長(zhǎng)外廊的某些優(yōu)點(diǎn)而又較安靜，走盡端增多，使布置多室戶的數(shù)量增加，提高了戶型比的靈活性，目前采用較多。北方并不太適用。c、長(zhǎng)內(nèi)廊內(nèi)廊兩側(cè)布置各戶，樓梯效勞戶數(shù)增多，使用率大大提高。但各尸均為單朝向戶，特別有近一半戶無(wú)好朝向，戶間干擾也大，通風(fēng)也不好組織，所以，除個(gè)別小面積戶型使用外，很少使用這種

38、類型。d、短內(nèi)廊為克服長(zhǎng)內(nèi)廊的缺點(diǎn)，可減少拼按聯(lián)廣數(shù)，縮短內(nèi)廊形成短內(nèi)廊式，也稱內(nèi)廊單元式。它保存了長(zhǎng)內(nèi)廊的一些優(yōu)點(diǎn)，且居住安靜，在我國(guó)北方地區(qū)應(yīng)用較廣。一梯可效勞三至四戶。躍廊式。由于隔層設(shè)通廊，從而節(jié)省了交通面積，增加效勞戶數(shù)而又可減少干擾，每戶可爭(zhēng)取兩個(gè)朝向。朝向、采光、通風(fēng)均好解決。一般在每戶面積大，居室多時(shí)較適宜。點(diǎn)式。其特點(diǎn)是數(shù)戶圍繞一個(gè)樓梯布置，四面臨空，皆可采光、通風(fēng)。分戶靈活每戶有可能獲得兩個(gè)朝向而有轉(zhuǎn)角通風(fēng)。外形處理也較為自由，可豐富建筑群的藝術(shù)處理。建筑占地面積小，便于因地制宜地在小塊零星地插建。但其外墻較多，經(jīng)濟(jì)性稍差。采暖地區(qū)能耗大些。2、平面布局的變化多層住宅常用的

39、樓梯形勢(shì)是雙跑樓梯，單跑樓梯和三跑樓梯也有應(yīng)用。梯段凈寬度一般不應(yīng)小于1.1m，樓梯平臺(tái)寬度不應(yīng)小于梯段凈寬，并不得小于1.1m，平臺(tái)寬度不應(yīng)小于梯段寬度，有分戶門(mén)時(shí)應(yīng)適當(dāng)加寬。根據(jù)樓梯的形式和布局的不同，可以使單元平面組合產(chǎn)生多種變化。a、外突樓梯b、內(nèi)樓梯c、單跑橫向樓梯d、直跑樓梯平面形狀的變化利用平面形狀的變化，可增加房屋臨空面，便于采光。通風(fēng)和爭(zhēng)取好朝向，能增加戶型變化，并使拼接的組合體靈活多樣。a、平面形狀的局部變化，外形的局部凹凸廚房凸出有利于通風(fēng)散熱。并可使原來(lái)只能布置的少居室增加數(shù)量。但平面凹凸往往使體型復(fù)雜，外墻增多，施工不便，不利于抗震和寒冷地區(qū)的保溫。單元?jiǎng)澐值囊Ы樱?/p>

40、取得戶型的變化，而建筑外形仍然是整齊的。b、增設(shè)天井天井增加了房屋內(nèi)部的臨空面，有利于采光、通風(fēng)。可以加大房屋進(jìn)深，減少每戶面寬，節(jié)約用地。但無(wú)井內(nèi)音響、視線。煙氣干擾大，天井底層不易保持清潔，假設(shè)處理不當(dāng)，底層采光很差。c、平面體形的變化工點(diǎn)式住宅的體形變化，由于點(diǎn)式住宅四面；隔空，因而體形變化比擬自由，常見(jiàn)的平面形狀有方形，了形、風(fēng)車形和Y形平面。11可拼揍單元的體形變化，可分為單向拼聯(lián)、兩向并聯(lián)、三向拼聯(lián)和多向拼聯(lián)。輔助設(shè)施的布局躍廊式高層住宅每隔1至2層設(shè)有公共走廊，由于電梯可隔l或2層?？?，從而大大提高了電梯利用率，即節(jié)約交通面積，又減少了干擾。對(duì)每戶面積大、居室多的戶型，這種布置方

41、式較為有利。單元式、長(zhǎng)廊式、躍廊式等各種方案可取長(zhǎng)補(bǔ)短，混合使用。廚廁輔助設(shè)施的布局常見(jiàn)方式有：a、拼聯(lián)于樓梯間對(duì)面一般用于南方的一梯二戶住宅。b、凸出單元布置可加大進(jìn)深，節(jié)約用地，還可減少輔助間對(duì)居室的影響。c、靠單元端墻便于集中管道。d、圍繞天井布置可加大房屋進(jìn)深。e、分散布置靈活性大，但管道不易集中。二、高層住宅設(shè)計(jì)目前，我國(guó)一般把15層以上設(shè)有電梯作為垂直交通工具的城市型住宅稱為高層住宅。隨著城市人口大量集中，城市住宅建設(shè)與用地的矛盾日益突出，適當(dāng)修建高層住宅可以容納更多住戶，節(jié)約用地，并改善城市面貌和居住環(huán)境。雖然高層住宅在節(jié)約市政投資、節(jié)約用地方面效果顯著，但因結(jié)構(gòu)、材料。施工技術(shù)

42、和因?qū)訑?shù)高而增加的設(shè)備電梯、水箱、加壓設(shè)備。消防、電力設(shè)施等使建筑造價(jià)提高。而電梯還需要經(jīng)常管理，維修等。一高層住宅的垂直交通高層住宅的垂直交通是以電梯為主，以樓梯為輔組織起來(lái)的。以電梯為中心組織各戶時(shí)，如何經(jīng)濟(jì)地使用電梯、以最小的投資和最低的維護(hù)費(fèi)用爭(zhēng)取更多的效勞戶數(shù)是高層住宅設(shè)計(jì)中需要解決的主要矛盾之一。目前我國(guó)由于電梯費(fèi)用較高，般一部電梯每層效勞不少于8戶。12及12層以上的高層住宅，每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺(tái)。1、電梯的設(shè)置一般布置一部電梯的數(shù)量和效勞范圍大致如下：小型電梯一部或大型電梯一部，與樓梯結(jié)合使用，效勞9層左右，維修時(shí)使用樓梯上下。大型電梯一部，兩單元間有通道連通時(shí)可互相借用

43、電梯。可用于較高層數(shù)的住宅。大、小電梯各一部，樓梯作為消防疏散使用，兩部電梯輪流維修?？晒┹^高層數(shù)的住宅使用。2、樓梯與電梯的關(guān)系高層住宅的公共樓梯應(yīng)布置在電梯附近，但樓梯應(yīng)有一定的獨(dú)立性。單純作為疏散用樓梯可設(shè)在遠(yuǎn)離電梯的盡端。3、電梯對(duì)住戶的干擾電梯廳在人流頂峰時(shí)，比擬噪雜。因而，電梯廳不宜緊鄰居室，尤其不宜緊鄰臥室。電梯在運(yùn)行時(shí)產(chǎn)生較大噪音，深夜或凌晨對(duì)居民干擾很大。因此，必須考慮對(duì)電梯井的隔音處理。二高層住宅的消防和疏散問(wèn)題消防疏散是高層建筑普遍存在而特別重要的問(wèn)題。并且由于高層住宅中廚房經(jīng)常使用明火而易于失火，住宅內(nèi)部的豎井對(duì)火焰和熱煙都有很大的抽吸作用，同時(shí)，住宅的人口中，者幼病殘

44、所占比重較大，一旦火災(zāi)發(fā)生，難以疏散。因此，在設(shè)計(jì)時(shí)必須充分考慮消防和疏散問(wèn)題。首先要考慮周密的預(yù)防火災(zāi)的措施，其次是火災(zāi)發(fā)生后應(yīng)有可能盡量防止蔓延和擴(kuò)大，應(yīng)能保證居民疏散到平安地帶以便于撲救。1、消防能力與建筑層數(shù)和高度的關(guān)系消防云梯高度多在30m與50m之間。我國(guó)目前高層住宅的高度即是參考這一情況決定的。高層住宅與周圍建筑的間距是根據(jù)其高度和耐火等級(jí)而定的。規(guī)定防火間距，一是防止火勢(shì)蔓延，二是要保證火災(zāi)時(shí)高層建筑周圍能有救火車通行道。2、防火措施提高耐火極限。將建筑物分為幾個(gè)防火區(qū)。消除起火因素。安裝火災(zāi)報(bào)警器。3、平安疏散樓梯和悄防電梯的布置長(zhǎng)廊式高層住宅一般應(yīng)有兩部以上的樓梯以解決居民

45、的疏散。消防電梯是專供消防人員攜帶器械迅速?gòu)牡孛娴竭_(dá)高層火災(zāi)區(qū)的專用電梯。平時(shí)可用于載運(yùn)大型家具、雜物。有關(guān)平安疏散樓梯和消防電梯的布置以及平安疏散等問(wèn)題，應(yīng)遵照“民用建筑防火標(biāo)準(zhǔn)和“高層建筑防火標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)條款執(zhí)行。三高層住宅的平面類型1、單元組合式。以單元組合成為一棟住宅建筑。單元內(nèi)各住戶以電梯、樓梯為核心布置。單元組合式高層住宅平面形式很多，為提高電梯使用效率，增加外墻采光面，照顧朝向及建筑體型的美觀等，平面形狀可有多種變化。常見(jiàn)有矩形。T形、十字形、Y形等。2、長(zhǎng)廊式高層住宅長(zhǎng)內(nèi)廊長(zhǎng)內(nèi)廊高層住宅是在內(nèi)廊兩側(cè)布置各戶，可經(jīng)濟(jì)利用通道，使電梯效勞戶數(shù)增多。但由于這種方案過(guò)道通風(fēng)條件很差，在發(fā)

46、生火災(zāi)時(shí)不宜排除煙熱，需設(shè)置機(jī)械通風(fēng)設(shè)備，故這種形式很少采用。長(zhǎng)外廊高層住宅以長(zhǎng)外廊作為水平交通通道，可以增加電梯的報(bào)務(wù)戶數(shù)，優(yōu)缺點(diǎn)是與多層住宅外廊式住宅很相似。由于建筑的高層風(fēng)力很大，敞外廊不蔽風(fēng)雨，故一般都將外廊封閉。3、塔式住宅。這種類型佳宅是以一組垂直交通樞紐為中心，各戶環(huán)繞布置，不與其它單元拼接，獨(dú)立自成一棟。塔式住宅具有多層點(diǎn)式住宅的特點(diǎn)，一般每層布置個(gè)8戶。目前這種形式較多。4、躍廊式高層住宅躍廊式高層住宅每隔1至2層設(shè)有公共走廊，由于電梯可隔l或2層?？?，從而大大提高了電梯利用率，即節(jié)約交通面積，又減少了干擾。對(duì)每戶面積大、居室多的戶型，這種布置方式較有利。著名現(xiàn)代建筑大師勒&

47、#183;柯布西埃設(shè)計(jì)的馬賽公寓，就是這種類型的很好實(shí)例。單元式、長(zhǎng)廊式、躍廊式等各種方案可取長(zhǎng)補(bǔ)短，混合使用。第四局部 物業(yè)管理簡(jiǎn)介一、物業(yè)管理的根本概念、內(nèi)容及主要原那么一根本概念從廣義上來(lái)說(shuō)，物業(yè)與房地產(chǎn)是同一個(gè)概念，指建筑物及其附屬設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。但從物業(yè)管理的角度來(lái)說(shuō)，物業(yè)指正在使用中的或可以投入使用的各類建筑物及其附屬的設(shè)備、配套設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。按照所有權(quán)的性質(zhì)，物業(yè)可以分為公共物業(yè)政府辦公樓、公立學(xué)校、醫(yī)院等和非公共物業(yè)企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人的生產(chǎn)、辦公、居住等物業(yè)；按占有形式，可以分為自用物業(yè)和出租物業(yè)；按使用性質(zhì)可以分為商用物業(yè)、居住物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、特殊用途物業(yè)。從存在的形式

48、來(lái)看，物業(yè)可以是一個(gè)建筑群如住宅小區(qū)、一棟單體建筑如住宅樓或一個(gè)單元如住宅單位，某宗物業(yè)的范圍通常用產(chǎn)權(quán)的形式來(lái)界定。所謂物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，以商業(yè)經(jīng)營(yíng)的手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的效勞，使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值。二物業(yè)管理的內(nèi)容1、物業(yè)管理的分類為了使物業(yè)管理更加專業(yè)化、科學(xué)化，有必要對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行分類。根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)管理可分為：生活、辦公、經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)等類型。1居民住宅區(qū)類包括各類住房和與之相配套的設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地、公共效勞場(chǎng)所。公共綠地等。2辦公樓、寫(xiě)字樓包括樓字主體和與之相配套的設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地。綠化等。3商業(yè)、旅游業(yè)，餐飲

49、業(yè)區(qū)類包括樓字主體及與之相配套的設(shè)施。設(shè)備、廠地、景區(qū)、綠地等。4廠區(qū)類包括廠房和與之相配套的設(shè)施、設(shè)備、廠地、綠地等。5其他類除以上四類外，凡因使用功能要求而必須實(shí)行的物業(yè)管理要求的區(qū)域、場(chǎng)所，如碼頭。2、物業(yè)管理的內(nèi)容物業(yè)管理的對(duì)象主要是住宅小區(qū)、高層及多層住宅樓、綜合辦公樓。商業(yè)大廈、旅游賓館，標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等。物業(yè)管理的管理范圍廣泛，效勞工程多元化，除了房屋的使用及出租，房屋的附屬設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)外，還有室外的環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、市政設(shè)施、社會(huì)治安。車輛保管以及用戶居民生活方面的多項(xiàng)效勞。物業(yè)管理工作因物業(yè)的具體使用性質(zhì)不同，其內(nèi)容也各有側(cè)重。1一般住宅區(qū)這類住宅區(qū)的大多數(shù)住

50、戶是“工薪階層收入比擬低，對(duì)生活效勞的要求也比擬簡(jiǎn)單、實(shí)在。為此，物業(yè)管理部門(mén)就要從儉忌奢、扶危解困、幫之所需、助之所急，雪中送炭、貧富同一。其物業(yè)管理內(nèi)容應(yīng)該是：1清理庭院，清掃樓梯。2管理房產(chǎn)，維修房屋；3代購(gòu)米面。代買(mǎi)蔬菜。4接送兒童，取送信報(bào)。5開(kāi)辦餐食，減輕家務(wù)；6換煤氣罐，拆洗被褥；7組織護(hù)院，保證平安。8道路通暢，環(huán)境優(yōu)美。2高級(jí)公寓住高級(jí)公寓的大多數(shù)人收入較高，如企業(yè)的承包人、外國(guó)商社駐華公職人住高級(jí)公寓的大多數(shù)人收入較高，如企業(yè)的承包人、外國(guó)商社駐華公職人員、文藝界的歌星，影星等。他們對(duì)物業(yè)的要求是道路平整、綠化高雅、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)備齊全、裝飾新穎、平安舒適。其效勞內(nèi)容應(yīng)該是多

51、樣、靈活、周全。效勞態(tài)度要做到：親切、入微、真誠(chéng)、禮貌。其具體物業(yè)管理和效勞的范圍是：1庭院綠化與修剪；2道路整修與養(yǎng)護(hù)：3清潔衛(wèi)生：4洗滌整燙。5照看幼兒：6代為購(gòu)物。7房產(chǎn)管理，房屋維修：8供暖、供水。9室內(nèi)裝修。10搬運(yùn)效勞。11平安保衛(wèi)：12特殊工程效勞3辦公、寫(xiě)字樓主要是為辦公人員創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、愉快、平安的工作環(huán)境?？偟囊笫牵河H切、細(xì)微、體貼、周詳。我們知道，物業(yè)管理是一種無(wú)形產(chǎn)品，它是以設(shè)施為根底，其突出特點(diǎn)是交換價(jià)值不能儲(chǔ)存，只有客人前來(lái)享用，提供現(xiàn)場(chǎng)效勞，其價(jià)值才能實(shí)現(xiàn)。而效勞質(zhì)量的上下，必須通過(guò)客人的親身感受，視其物質(zhì)和精神需求滿足程度而確定。效勞質(zhì)量高，客人愿意來(lái)辦

52、事，商家愿意租房產(chǎn)，物業(yè)就增值。從辦公、寫(xiě)字樓的特點(diǎn)出發(fā)，其物業(yè)管理的內(nèi)容應(yīng)該是：l清潔衛(wèi)生：2平安保衛(wèi)。3餐飲效勞。4打字復(fù)印。5報(bào)刊發(fā)放、文件傳遞：6通訊設(shè)施的維修。7房屋維修。8房產(chǎn)管理：9供熱、制冷：10電梯效勞。11醫(yī)療效勞；12特殊效勞。三物業(yè)管理的主要原那么權(quán)力界定原那么業(yè)主至上原那么統(tǒng)一管理原那么經(jīng)濟(jì)合理原那么專業(yè)化效勞原那么權(quán)責(zé)明確原那么超前管理原那么公平競(jìng)爭(zhēng)原那么二、物業(yè)管理涉及到的組織一業(yè)主大會(huì)業(yè)主是指物業(yè)內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施的所有權(quán)人。業(yè)主大會(huì)那么是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主所組成的。按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)必須有超過(guò)半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方能進(jìn)行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì)，不滿

53、18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。業(yè)主大會(huì)的職權(quán)包括：選舉、罷免管委會(huì)的組成人員。監(jiān)督管委會(huì)的工作。聽(tīng)取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告。決定物業(yè)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)。修改業(yè)主公約。改變和撤銷管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定。批準(zhǔn)管委會(huì)章程。二管委會(huì)管委會(huì)是物業(yè)管理委員會(huì)的簡(jiǎn)稱，是在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)下，由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)物業(yè)內(nèi)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。三物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)管理委員會(huì)及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的委托，承當(dāng)居住小區(qū)的物業(yè)管理。目前物業(yè)管理企業(yè)主要有以下來(lái)源：l由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái)的子公司，占物業(yè)管理公司總量的大多數(shù)。2由房地產(chǎn)管理部門(mén)所屬的房管所轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理企業(yè)

54、。3由大中型企業(yè)的自管房單位所組建的物業(yè)管理企業(yè)：4社會(huì)上自發(fā)成立的物業(yè)管理企業(yè)：5少量的由街道辦事處組建的物業(yè)管理企業(yè)。三、物業(yè)管理費(fèi)的核算與管理1、物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成按照有關(guān)規(guī)定，住宅小區(qū)公共性效勞收費(fèi)的構(gòu)成包括以下8項(xiàng)：管理、效勞人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；綠化管理費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)；保安費(fèi)；辦公費(fèi)；物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；法定稅費(fèi)。具體來(lái)說(shuō)，各類物業(yè)管理費(fèi)用主要由如下一些工程構(gòu)成：1公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用，包括外墻，樓梯，步行廣場(chǎng)、升降梯扶梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、 系統(tǒng)。發(fā)配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機(jī)械。設(shè)

55、備、機(jī)器裝置及設(shè)施等。2聘用管理人員的薪金，包括工資、假期、津貼、福利保險(xiǎn)及服裝等；3公共水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等；4購(gòu)置或租賃必須的機(jī)械及器材的支出。5投購(gòu)物業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)如火險(xiǎn)、滅害險(xiǎn)等及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出；6垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲(chóng)之費(fèi)用；7清潔公共地方及幕墻、墻面之費(fèi)用；8公共區(qū)域植花種草及其養(yǎng)護(hù)費(fèi)；9儲(chǔ)藏余，指物業(yè)配套設(shè)施的更新費(fèi)用；10聘請(qǐng)法律、會(huì)計(jì)等專業(yè)人士之費(fèi)用；11節(jié)日裝飾的費(fèi)用；12管理者酬金，指管理者履行管理義務(wù)時(shí)，全體業(yè)主用戶向其支付的報(bào)酬；13行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項(xiàng)以及公共關(guān)系費(fèi)用；14公共電視接受系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)用；15其他為管理而發(fā)生的合理支出。2