大連某地產(chǎn)年度營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。第五郡第五郡20212021年度營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告年度營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目面臨的宏觀環(huán)境項(xiàng)目面臨的宏觀環(huán)境項(xiàng)目面臨的環(huán)境是決定項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的項(xiàng)目面臨的環(huán)境是決定項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的根本和前提，也是決定項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目根本和前提，也是決定項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)制定的關(guān)鍵所在。標(biāo)制定的關(guān)鍵所在。 宏觀政策環(huán)境宏觀政策環(huán)境 宏觀市場(chǎng)環(huán)境宏觀市場(chǎng)環(huán)境 未來(lái)發(fā)展預(yù)判未來(lái)發(fā)展預(yù)判本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。政策環(huán)境分析政策環(huán)境分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2424號(hào)文的出臺(tái)，標(biāo)志著中國(guó)住房制度號(hào)文的出臺(tái)，標(biāo)志著中國(guó)住房制度發(fā)生結(jié)構(gòu)性的根本變發(fā)生結(jié)構(gòu)性的根本變化，進(jìn)入商品房與政策性保障住房并行的化，進(jìn)入商品房與政策性保障

2、住房并行的“雙軌制雙軌制”時(shí)代時(shí)代國(guó)務(wù)院頒布“國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定”，目的在于實(shí)現(xiàn)住房商品化，社會(huì)實(shí)現(xiàn)住房商品化，社會(huì)化化24號(hào)文的頒發(fā)和全國(guó)住房工作會(huì)議的召開(kāi),是自1994年城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)我國(guó)住房制度的第三次重大變革第三次重大變革, ,其規(guī)格和意義高于此輪房地產(chǎn)其規(guī)格和意義高于此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策宏觀調(diào)控政策, ,使政府的調(diào)控重點(diǎn)重新回歸到住房保障體系,住房保障制度被明確的定為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé),由此勾勒了中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下住房制度的總體框架,預(yù)示著我國(guó)住房制度即將進(jìn)入普通商我國(guó)住房制度即將進(jìn)入普通商品房與政策性保障住房并行的品房與政策性保障住房并行的“雙軌制

3、雙軌制”時(shí)代時(shí)代。98年94年07年國(guó)務(wù)院頒布23號(hào)文，決定停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)施住房分配貨幣化，完善住房公積金制度。宣告中國(guó)住房福利宣告中國(guó)住房福利分配制度的終結(jié)分配制度的終結(jié)8月13日，國(guó)務(wù)院公布了24號(hào)文，明確要求加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。中國(guó)住房制度進(jìn)入政中國(guó)住房制度進(jìn)入政策性保障住房為主體，商策性保障住房為主體，商品房與保障住房并行的雙品房與保障住房并行的雙軌制時(shí)代軌制時(shí)代03年國(guó)務(wù)院頒布18號(hào)文，將中國(guó)住房制度改革目標(biāo)由“多數(shù)人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房”改為“讓多數(shù)人購(gòu)買(mǎi)普通商品房”，中中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入爆發(fā)成長(zhǎng)

4、期爆發(fā)成長(zhǎng)期本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。房貸新政出臺(tái)，全面緊縮行業(yè)銀根，標(biāo)志著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)房貸新政出臺(tái)，全面緊縮行業(yè)銀根，標(biāo)志著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)為以金融政策性手段為主行業(yè)的宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)為以金融政策性手段為主 9 9月月2727日，央行及銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通日，央行及銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知。通知中，從知。通知中，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、住房消費(fèi)貸款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、住房消費(fèi)貸款等各方面局等各方面局做出了嚴(yán)格的規(guī)定要求。結(jié)合今年做出了嚴(yán)格的規(guī)定要求。結(jié)合今年5 5次次加息以及加息以及7 7次次上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率，表明上調(diào)存款準(zhǔn)備

5、金利率，表明國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控由原來(lái)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整的行政性政策手段轉(zhuǎn)為以金國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控由原來(lái)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整的行政性政策手段轉(zhuǎn)為以金融政策性手段為主，旨在融政策性手段為主，旨在通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的核心要素通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的核心要素-資金的調(diào)控，進(jìn)而達(dá)到資金的調(diào)控，進(jìn)而達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整的目的。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整的目的。8月13日，國(guó)務(wù)院公布了關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)的24號(hào)文，明確要求加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。 8月24-25日，全國(guó)住房工作會(huì)議召開(kāi)。會(huì)議明確要積極采取措施，加強(qiáng)廉租住房制度建設(shè)，

6、解決好城市低收入家庭住房困難，繼續(xù)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展06年 國(guó)六條國(guó)六條 國(guó)十五條國(guó)十五條 目的在于控目的在于控制產(chǎn)品結(jié)構(gòu)制產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和房?jī)r(jià)快速和房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)增長(zhǎng)07年 9月27日，加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的房貸新政出臺(tái)通過(guò)向小戶(hù)型普通住房?jī)A斜的金融政策，通過(guò)向小戶(hù)型普通住房?jī)A斜的金融政策，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)的資金流向。調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)的資金流向。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。房貸新政之于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的要點(diǎn)：房貸新政之于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的要點(diǎn)：收緊開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道，防止開(kāi)發(fā)企業(yè)盲目資本擴(kuò)張收緊開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道，防止開(kāi)發(fā)企業(yè)盲目資本擴(kuò)張嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理u

7、 對(duì)項(xiàng)目資本金(所有者權(quán)益)比例達(dá)不到35%或未取得土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；u 對(duì)經(jīng)國(guó)土資源部門(mén)、建設(shè)主管部門(mén)查實(shí)具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對(duì)其發(fā)放貸款；u 對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物；u 商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款只能通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款或其他貸款科目發(fā)放。u 商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款原則上只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不得跨地區(qū)使用。對(duì)確需用于異地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目并已落實(shí)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)控制措施的貸款，商業(yè)銀

8、行在貸款發(fā)放前應(yīng)向監(jiān)管部門(mén)報(bào)備。 嚴(yán)格規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款管理嚴(yán)格規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款管理u 商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專(zhuān)門(mén)用于繳交土地出讓金的貸款。對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。房貸新政之于購(gòu)房消費(fèi)者的要點(diǎn)：房貸新政之于購(gòu)房消費(fèi)者的要點(diǎn)：重點(diǎn)保障自住普通住房需求，抑制投資性及投機(jī)性購(gòu)房需求重點(diǎn)保障自住普通住房需求，抑制投資性及投機(jī)性購(gòu)房需求嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理 u 重點(diǎn)支持購(gòu)買(mǎi)首套中小戶(hù)型自住住房的貸款需求，且只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款；u 購(gòu)買(mǎi)首

9、套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；u 購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；u 已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高；u 借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%；u 不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值浮動(dòng)、不指明用途的住房抵押貸款； 對(duì)已抵押房產(chǎn)，在購(gòu)房人沒(méi)有全部歸還貸款前，不得以再評(píng)估后的凈值為抵押追加貸款。 嚴(yán)格商業(yè)用房購(gòu)房貸款管理嚴(yán)格商業(yè)用房購(gòu)房

10、貸款管理 u 利用貸款購(gòu)買(mǎi)的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗(yàn)收的房屋。 u 商業(yè)用房購(gòu)房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過(guò)10年，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍；u 對(duì)以“商住兩用房”名義申請(qǐng)貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本次調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響直接體現(xiàn)本次調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響直接體現(xiàn)在對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者的影響上在對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者的影響上對(duì)自住型購(gòu)房者的影響對(duì)自住型購(gòu)房者的影響 u 首次置業(yè)者 此次新政嚴(yán)格區(qū)分了第一次置業(yè)與第二次置業(yè)的差別，與此同時(shí)對(duì)購(gòu)買(mǎi)中小戶(hù)型房產(chǎn)也有政策優(yōu)惠，因此對(duì)首次購(gòu)房者來(lái)

11、說(shuō)并不產(chǎn)生影響，僅存于心理層面的影響。雖然政策對(duì)房貸首付比例的提高是區(qū)別對(duì)待的，但是利率的不斷增加，對(duì)于那些依靠住房貸款買(mǎi)房的普通購(gòu)房者將面臨更大的壓力。u 普通家庭改善型置業(yè)者 對(duì)于家庭有需求的置業(yè)升級(jí)人群來(lái)說(shuō)，二次置業(yè)的壓力將會(huì)很大，在連續(xù)加息的情況下，部分無(wú)力承擔(dān)高還款額的購(gòu)房者本來(lái)就已經(jīng)放棄或延緩購(gòu)置第二套住房。目前，在自住型購(gòu)房群體中存有這樣一部分人，他們因?yàn)槠骄幼∶娣e較小、父母養(yǎng)老、子女上學(xué)或者工作變動(dòng)等等客觀因素，需要進(jìn)行二次置業(yè)。根據(jù)“第二套房提高40%”的新政策，在打壓投資投機(jī)人群的同時(shí)，無(wú)形中也為他們?cè)O(shè)置了一定“阻隔”。u 富裕家庭改善型置業(yè)者 如有能力購(gòu)買(mǎi)別墅或高檔公寓

12、的購(gòu)房者大多資金實(shí)力較為雄厚，一次性付清的比例逐漸加大，提高首付對(duì)其影響也不大。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本次調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響直接體現(xiàn)本次調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響直接體現(xiàn)在對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者的影響上在對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者的影響上對(duì)投資投機(jī)型購(gòu)房者的影響對(duì)投資投機(jī)型購(gòu)房者的影響u 由于目前政策表象上看，現(xiàn)有政策大綱確實(shí)能夠達(dá)到抑制投資、打擊投機(jī)的目地，同時(shí)亦能達(dá)到抑制上漲過(guò)快房?jī)r(jià)的“功效”。但是，由于政策細(xì)節(jié)還未出臺(tái)，所以，也有可能會(huì)出現(xiàn)投資者“鉆”政策“漏洞”的“嫌疑”。使他們“揚(yáng)長(zhǎng)避短”，通過(guò)部分受政策影響較少的非交易融資貸款，轉(zhuǎn)換投資渠道與手段，最終達(dá)成他們投資的“目的”。 u 投資者的貸款成本以及持

13、有成本將出現(xiàn)大幅上升，投資收益及投資積極性都將受到極大打擊。 例如，以投資一套總價(jià)95萬(wàn)元，貸款期限20年的房子為例 月供與利息的增加變化情況 首付比例 執(zhí)行利率 月供(元) 利息（元）首付三成，貸款七成66.5萬(wàn) 優(yōu)惠利率：6.6555% 5019 539590 首付四成，貸款六成57萬(wàn) 基準(zhǔn)利率：7.83% 4707 559819 首付四成，貸款六成57萬(wàn) 基準(zhǔn)利率的1.1倍：8.613% 4987 626986 u從上表可以看出，首付三成只要28.5萬(wàn)元，比例提高至四成后，需要38萬(wàn)元，增加了9.5萬(wàn)元；雖然由于貸款額下降，月供有所降低，但是由于實(shí)行基準(zhǔn)利率，在整個(gè)20年貸款期后，利息反

14、而增加了20229元，從而形成既要提高首付，又要多付利息的局面。如果執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%這樣更為嚴(yán)厲的政策，那么增加的成本更大。見(jiàn)表中第三種情形和第一種情形比較時(shí)，首付要增加9.5萬(wàn)元，月供只低32元，同時(shí)，利息卻要增加87396元；對(duì)于大部分投資者來(lái)說(shuō)，銀行貸款及以租養(yǎng)貸是資金的主要來(lái)源，在首付多出近10萬(wàn)，利息多支付近10萬(wàn)元的情況下，許多中小投資者將會(huì)知難而退。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在新政的影響下，在新政的影響下，各購(gòu)房群體的消費(fèi)行為各購(gòu)房群體的消費(fèi)行為是不同的，大前提是都在進(jìn)行觀望是不同的，大前提是都在進(jìn)行觀望u 在新政之下，仍然在繼續(xù)進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)的，是那些十分迫切需要房子的人，完全的剛

15、性需求，使這群人沒(méi)有時(shí)間和空間去理會(huì)政策及其可能產(chǎn)生的后果；比如要買(mǎi)來(lái)結(jié)婚的，比如迫切需要安家的。u 那些買(mǎi)房用來(lái)改善生活的，對(duì)于房子的需求不是十急切，是一種無(wú)所謂的態(tài)度，必然對(duì)房子采取觀望的態(tài)度，他們肯定會(huì)等政策明朗，等市場(chǎng)表現(xiàn)明朗之后，再行介入市場(chǎng)。對(duì)于他們而言，需求是彈性的，“彈性”這一根本性的特點(diǎn)決定他們必然是觀望的，不著急的，“等一等再說(shuō)”是他們的心態(tài)特點(diǎn)。u 投資者，是政策的最敏感者，新政策剛出來(lái)時(shí)，他們必然采取回避的態(tài)度，他們一定會(huì)等市場(chǎng)明朗之后再作是否投資的決定。 從短期看，完全剛性需求的群體（這群體通常以購(gòu)買(mǎi)普通樓盤(pán)的普通戶(hù)型為主）從短期看，完全剛性需求的群體（這群體通常以購(gòu)

16、買(mǎi)普通樓盤(pán)的普通戶(hù)型為主）仍然會(huì)有一定的購(gòu)買(mǎi)行為，這是由需求的迫切程度仍然會(huì)有一定的購(gòu)買(mǎi)行為，這是由需求的迫切程度/ /必要程度所決定的；彈性需求的群必要程度所決定的；彈性需求的群體將采取持幣觀望態(tài)度，等待市場(chǎng)對(duì)政策消化和反應(yīng)。體將采取持幣觀望態(tài)度，等待市場(chǎng)對(duì)政策消化和反應(yīng)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。從長(zhǎng)期市場(chǎng)趨勢(shì)角度來(lái)分析各購(gòu)房群體的從長(zhǎng)期市場(chǎng)趨勢(shì)角度來(lái)分析各購(gòu)房群體的消費(fèi)行為反應(yīng)消費(fèi)行為反應(yīng)u 有剛性需求的人士，仍然會(huì)持續(xù)購(gòu)買(mǎi)，有剛性需求的人士，仍然會(huì)持續(xù)購(gòu)買(mǎi)，但因?yàn)槭赘都袄侍岣撸滟?gòu)買(mǎi)力及還款能力是一個(gè)極大的考驗(yàn)，此類(lèi)人群必須充分評(píng)估自己的消費(fèi)能力，因此從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這類(lèi)人群的購(gòu)買(mǎi)是一定會(huì)受到影

17、響的。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這類(lèi)人群的購(gòu)買(mǎi)是一定會(huì)受到影響的。u 有改善生活需求的人士，待樓市相對(duì)穩(wěn)定、看清形勢(shì)之后，會(huì)大量進(jìn)入樓市購(gòu)買(mǎi)，有改善生活需求的人士，待樓市相對(duì)穩(wěn)定、看清形勢(shì)之后，會(huì)大量進(jìn)入樓市購(gòu)買(mǎi)，只要不出現(xiàn)明顯的下降、貶值行為，此群體仍將成為政策之后的主力消費(fèi)群體，因此從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，高檔樓盤(pán)從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，高檔樓盤(pán)/ /大戶(hù)型（改善型需求大戶(hù)型（改善型需求人士的購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品）的市場(chǎng)仍將堅(jiān)挺，人士的購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品）的市場(chǎng)仍將堅(jiān)挺，這是由其產(chǎn)品所對(duì)應(yīng)的消費(fèi)群體的購(gòu)買(mǎi)力及購(gòu)買(mǎi)行為所決定的。u 對(duì)于投資者，對(duì)于投資者，其行為發(fā)生的根本性是利潤(rùn)、成本和風(fēng)險(xiǎn)三者構(gòu)成的總和關(guān)系，其中利潤(rùn)是核心。提高首付雖然增加了投資成本，但

18、僅靠提高一兩成首付成本，不會(huì)極大地限制投資行為！其關(guān)鍵在于只要房?jī)r(jià)仍只要房?jī)r(jià)仍然持續(xù)堅(jiān)挺，投資回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成本投入，則投資者仍然會(huì)大量瘋狂殺入樓市。然持續(xù)堅(jiān)挺，投資回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成本投入，則投資者仍然會(huì)大量瘋狂殺入樓市。 以深圳為例，從去年開(kāi)始就嚴(yán)格地執(zhí)行了首付三成的政策，且單價(jià)持續(xù)上漲，投資成本明顯加大了，但投資行為反倒是更為盛行，這說(shuō)明不是成本決定投資行為，是利潤(rùn)決定了投資行為，“唯利是圖”，對(duì)于商人/投資者而言永遠(yuǎn)都是真理。所以說(shuō)，投資者是否仍會(huì)大量出現(xiàn)在樓市，關(guān)鍵點(diǎn)不在于成本的相對(duì)高低，最主要的是在于投資價(jià)值的高低，投資是否有價(jià)值就反映在價(jià)格是否會(huì)持續(xù)上漲方面。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。新政對(duì)

19、各購(gòu)房群體的影響：新政對(duì)各購(gòu)房群體的影響：對(duì)于普通居住改善型客戶(hù)和投資客影響最大，對(duì)于普通居住改善型客戶(hù)和投資客影響最大，而對(duì)于剛性需求置業(yè)者和財(cái)富極為富有的富裕改善型客戶(hù)影響較小而對(duì)于剛性需求置業(yè)者和財(cái)富極為富有的富裕改善型客戶(hù)影響較小購(gòu)房群體購(gòu)房群體短期影響（短期影響（3-63-6個(gè)月）個(gè)月）長(zhǎng)期長(zhǎng)期剛性需求置業(yè)客戶(hù)剛性需求置業(yè)客戶(hù)持續(xù)購(gòu)買(mǎi)行為，完全剛性的置業(yè)持續(xù)購(gòu)買(mǎi)行為，完全剛性的置業(yè)需求需求由于購(gòu)買(mǎi)力及還款能力限制，其由于購(gòu)買(mǎi)力及還款能力限制，其購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的面積及檔次取決于能購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的面積及檔次取決于能承受總價(jià)，傾向于購(gòu)買(mǎi)小套型面承受總價(jià)，傾向于購(gòu)買(mǎi)小套型面積住宅積住宅改改善善型型置置業(yè)

20、業(yè)客客戶(hù)戶(hù)普通改善型普通改善型受影響大，持幣觀望態(tài)度明顯，受影響大，持幣觀望態(tài)度明顯，放慢置業(yè)步伐放慢置業(yè)步伐仍會(huì)置業(yè)，但無(wú)法同時(shí)兼顧功能仍會(huì)置業(yè)，但無(wú)法同時(shí)兼顧功能面積及環(huán)境品質(zhì)的改善需求，兩面積及環(huán)境品質(zhì)的改善需求，兩者只取其一者只取其一富裕改善型富裕改善型基本無(wú)影響，仍會(huì)持續(xù)置業(yè)，一基本無(wú)影響，仍會(huì)持續(xù)置業(yè)，一次性付款比例將加大次性付款比例將加大成為雙軌制后，高檔商品房的主成為雙軌制后，高檔商品房的主力消費(fèi)群體力消費(fèi)群體投資客投資客受影響最大，投資積極性受到打受影響最大，投資積極性受到打擊，采取各種方式離場(chǎng)觀望擊，采取各種方式離場(chǎng)觀望政策明朗后，在高額投資回報(bào)利政策明朗后，在高額投資回報(bào)

21、利益的吸引下仍會(huì)進(jìn)場(chǎng)，但會(huì)改變益的吸引下仍會(huì)進(jìn)場(chǎng)，但會(huì)改變投資手段與方法，來(lái)規(guī)避政策限投資手段與方法，來(lái)規(guī)避政策限制制第五郡主力客群第五郡主力客群本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)回顧：項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)回顧：追求舒適、低密度的高品質(zhì)生活，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和購(gòu)追求舒適、低密度的高品質(zhì)生活，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和購(gòu)買(mǎi)力，為主動(dòng)改善生活而主動(dòng)、選擇性被動(dòng)郊區(qū)化的中產(chǎn)階級(jí)、知富人群買(mǎi)力，為主動(dòng)改善生活而主動(dòng)、選擇性被動(dòng)郊區(qū)化的中產(chǎn)階級(jí)、知富人群客戶(hù)類(lèi)型客戶(hù)類(lèi)型特點(diǎn)特點(diǎn)階層階層應(yīng)對(duì)策略應(yīng)對(duì)策略核心客戶(hù)核心客戶(hù)主動(dòng)郊區(qū)化較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力追求生活品質(zhì)并愿為此支付溢價(jià)城市中產(chǎn)知富階層高舉高打、全城營(yíng)銷(xiāo)樹(shù)立高品質(zhì)價(jià)值形象重要客戶(hù)重

22、要客戶(hù)選擇性的被動(dòng)郊區(qū)化有一定經(jīng)濟(jì)承受能力追求生活品質(zhì)并愿為此付出一定時(shí)間成本高薪小白領(lǐng)工薪高收入者機(jī)場(chǎng)高收入人群高舉高打、全城營(yíng)銷(xiāo)控制總價(jià)一般客戶(hù)一般客戶(hù)區(qū)域地緣型改善居住環(huán)境總價(jià)承受能力有限地緣性客戶(hù)普通白領(lǐng)、工薪階層配置低總價(jià)產(chǎn)品偶得客戶(hù)偶得客戶(hù)外地度假旅游、追隨億達(dá)、養(yǎng)老客戶(hù)、投資客戶(hù)等-客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)、口碑傳播本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。目標(biāo)人群目標(biāo)人群 追求品質(zhì)的積極人追求品質(zhì)的積極人群群/ / 西崗、沙河口西崗、沙河口區(qū)目標(biāo)人群區(qū)目標(biāo)人群追隨品質(zhì)的保守人追隨品質(zhì)的保守人群群/ / 外埠目標(biāo)人群外埠目標(biāo)人群追求品質(zhì)的跟隨人追求品質(zhì)的跟隨人群群/ / 全城目標(biāo)人群全城目標(biāo)人群 追求品質(zhì)的先鋒追求品

23、質(zhì)的先鋒人群人群/ / 周邊區(qū)域周邊區(qū)域 項(xiàng)目影響力擴(kuò)大項(xiàng)目影響力擴(kuò)大項(xiàng)目的實(shí)景展示的成項(xiàng)目的實(shí)景展示的成熟熟區(qū)域的發(fā)展區(qū)域的發(fā)展時(shí)間推移時(shí)間推移項(xiàng)目主流客戶(hù)群項(xiàng)目主流客戶(hù)群隨著區(qū)域發(fā)展、項(xiàng)目實(shí)景展示的成熟和影響力的擴(kuò)大，目隨著區(qū)域發(fā)展、項(xiàng)目實(shí)景展示的成熟和影響力的擴(kuò)大，目標(biāo)人群逐步升級(jí)、區(qū)域覆蓋日益擴(kuò)大標(biāo)人群逐步升級(jí)、區(qū)域覆蓋日益擴(kuò)大本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。新政對(duì)第五郡購(gòu)房者的影響新政對(duì)第五郡購(gòu)房者的影響新政對(duì)于第五郡的主力客群新政對(duì)于第五郡的主力客群普通改善型的客戶(hù)影響較大：普通改善型的客戶(hù)影響較大：u 購(gòu)買(mǎi)周期延長(zhǎng)：此新政將會(huì)延長(zhǎng)其決策周期購(gòu)買(mǎi)周期延長(zhǎng)：此新政將會(huì)延長(zhǎng)其決策周期u 購(gòu)買(mǎi)結(jié)構(gòu)變

24、化：在兼顧功能面積和環(huán)境品質(zhì)的改善中取其一，購(gòu)買(mǎi)結(jié)構(gòu)變化：在兼顧功能面積和環(huán)境品質(zhì)的改善中取其一，在看中第五郡優(yōu)良品質(zhì)的同時(shí)選擇更小面積的房源在看中第五郡優(yōu)良品質(zhì)的同時(shí)選擇更小面積的房源本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。政策環(huán)境分析小結(jié)政策環(huán)境分析小結(jié)以第二套房貸新政為代表的政策調(diào)控，收緊了房地產(chǎn)行業(yè)的錢(qián)袋以第二套房貸新政為代表的政策調(diào)控，收緊了房地產(chǎn)行業(yè)的錢(qián)袋子，直接抑制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本擴(kuò)張以及終端消費(fèi)者的購(gòu)子，直接抑制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本擴(kuò)張以及終端消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力：買(mǎi)能力： 順暢、快速的回現(xiàn)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在本輪調(diào)控中的第一要順暢、快速的回現(xiàn)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在本輪調(diào)控中的第一要?jiǎng)?wù)務(wù) 調(diào)控調(diào)

25、控對(duì)于以普通改善型客戶(hù)為主的第五郡影響較大，使其在居對(duì)于以普通改善型客戶(hù)為主的第五郡影響較大，使其在居住面積改善和居住品質(zhì)改善中需取其一，項(xiàng)目前期應(yīng)以滿足改善住面積改善和居住品質(zhì)改善中需取其一，項(xiàng)目前期應(yīng)以滿足改善居住品質(zhì)的中小戶(hù)型為主，同時(shí)應(yīng)捕捉受政策影響較小的剛性需居住品質(zhì)的中小戶(hù)型為主，同時(shí)應(yīng)捕捉受政策影響較小的剛性需求客戶(hù)，以低總價(jià)產(chǎn)品快速去化，實(shí)現(xiàn)資金快速安全回流。求客戶(hù)，以低總價(jià)產(chǎn)品快速去化，實(shí)現(xiàn)資金快速安全回流。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析以全國(guó)視角看市場(chǎng)大勢(shì)，可以使我們更清楚地對(duì)大連市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行研判本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在政策因素的主要影響下，在政策因素的

26、主要影響下，深圳樓市從深圳樓市從7 7月開(kāi)始回落，價(jià)月開(kāi)始回落，價(jià)格月均跌幅格月均跌幅14.7%14.7%，成交量月均跌幅，成交量月均跌幅19.7%19.7%圖 深圳市2007年一手商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)圖 深圳市2007年一手商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)1365115589187961367614608141801141811183110011015846%37%37%56%88%42%14%12%8%2%020004000600080001000012000140001600018000200001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%成交均價(jià)

27、(元)增長(zhǎng)率圖 深圳市2007年一手房成交量變化圖 深圳市2007年一手房成交量變化35727921631230238414816741931151927048711847354324152279536348%33%3%7%-19%40%-51%-70%-48%01000002000003000004000005000006000007000008000009000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%成交面積()增長(zhǎng)率u進(jìn)入7月份，一手商品房?jī)r(jià)格首次下跌；u8-10月商品房?jī)r(jià)格大幅下跌，月平均跌幅14.7%u7-10月一手商品房成

28、交量連續(xù)下滑，在9月份一度有較大的回升，但總體走勢(shì)仍然走低，月平均減少19.7%高價(jià)商品房出現(xiàn)滯銷(xiāo)，客戶(hù)持幣觀望態(tài)度明高價(jià)商品房出現(xiàn)滯銷(xiāo)，客戶(hù)持幣觀望態(tài)度明顯，成交主要以中高價(jià)房為主，導(dǎo)致房?jī)r(jià)統(tǒng)顯，成交主要以中高價(jià)房為主，導(dǎo)致房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)下降情況；計(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)下降情況；通過(guò)對(duì)在售高端項(xiàng)目調(diào)查，開(kāi)發(fā)商尚未出現(xiàn)通過(guò)對(duì)在售高端項(xiàng)目調(diào)查，開(kāi)發(fā)商尚未出現(xiàn)主動(dòng)降價(jià)動(dòng)作，同樣處于市場(chǎng)觀望狀態(tài)。主動(dòng)降價(jià)動(dòng)作，同樣處于市場(chǎng)觀望狀態(tài)。數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。圖 深圳市2007年二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)圖 深圳市2007年二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)89969180975910600115911254713485 13

29、4372%7.5%2.0%6.3%8.6%9.3%-0.4%-0.7%-1.5%02000400060008000100001200014000160001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月-4%-2%0%2%4%6%8%10%成交均價(jià)(元)增長(zhǎng)率圖 深圳市2007年二手房成交量變化圖 深圳市2007年二手房成交量變化96691565099055704521628854679353255511165649039832719853124444082%15%-19%-14%-54%201%-48%-3%-61%0500000100000015000002000000

30、250000030000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月-100%-50%0%50%100%150%200%250%成交面積()增長(zhǎng)率二手房市場(chǎng)價(jià)格保持穩(wěn)定，維持在二手房市場(chǎng)價(jià)格保持穩(wěn)定，維持在1350013500元元/ /平左右；平左右；二手房成交量則出現(xiàn)大幅下跌，月均跌幅二手房成交量則出現(xiàn)大幅下跌，月均跌幅38.8%38.8%二手房市場(chǎng)中，投資投機(jī)性購(gòu)房行為大量減少，二手房市場(chǎng)中，投資投機(jī)性購(gòu)房行為大量減少，自住性購(gòu)房成為銷(xiāo)售主力，但由于此部分占比自住性購(gòu)房成為銷(xiāo)售主力，但由于此部分占比較小，故市場(chǎng)表現(xiàn)為成交量大幅下跌。較小，故市場(chǎng)表現(xiàn)為成交量大幅下跌。u二手房?jī)r(jià)格總體走勢(shì)平

31、穩(wěn)，1-7月以8%左右的幅度高速增長(zhǎng)，進(jìn)入8月以后，價(jià)格開(kāi)始趨于穩(wěn)定，并出現(xiàn)小幅下跌。u7-10月二手房成交量大幅下跌，月平均跌幅38.8%，10月成交量?jī)H占6月的7.9%數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。珠三角四個(gè)城市成交量變動(dòng)和深圳相同，出現(xiàn)了珠三角四個(gè)城市成交量變動(dòng)和深圳相同，出現(xiàn)了40%-50%40%-50%的萎縮的萎縮圖 東莞市2007年一手房成交量變化圖 東莞市2007年一手房成交量變化3794470051003671610056876129359014085489169%71%-5%-28%-74%-23%-7%7%9%01000200030004000500060007

32、0001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月-100%-50%0%50%100%150%200%成交套數(shù)增長(zhǎng)率圖 佛山禪城區(qū)2007年一手房成交量變化圖 佛山禪城區(qū)2007年一手房成交量變化282429406598605790592745456-53%-5%-39%26%-6%1%180%-25%01002003004005006007008009001月2月3月4月5月6月7月8月9月-100%-50%0%50%100%150%200%成交套數(shù)增長(zhǎng)率圖 惠州世聯(lián)代理項(xiàng)目2007年一手房成交量變化圖 惠州世聯(lián)代理項(xiàng)目2007年一手房成交量變化683277669974156167225-53

33、%129%-57%-26%-59%34%-33%-74%-59%0501001502002501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月-100%-50%0%50%100%150%成交套數(shù)增長(zhǎng)率圖 珠海市2007年一手房成交量變化圖 珠海市2007年一手房成交量變化2227502019231313-15%6%0%-46%3%153%65%01020304050601月2月3月4月5月6月7月8月-100%-50%0%50%100%150%200%成交面積(萬(wàn))增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。圖 深圳2007年一手房成交趨勢(shì)圖 深圳2007年一手房成交趨勢(shì)020040060080

34、0100012001400160006.25-07.0107.02-07.0807.09-07.1507.16-07.2207.23-07.2907.30-08.0508.06-08.1208.13-08.1908.20-08.2608.27-09.0209.03-09.0909.10-09.1609.17-09.2309.24-09.3010.01-10.0710.08-10.1410.15-10.21-200%-100%0%100%200%300%400%500%600%成交套數(shù)變動(dòng)率4 4個(gè)一線城市成交量，個(gè)一線城市成交量，深圳、上海、北京成交量均開(kāi)始走深圳、上海、北京成交量均開(kāi)始走低低

35、圖 北京2007年一手房成交趨勢(shì)圖 北京2007年一手房成交趨勢(shì)010002000300040005000600006.25-07.0107.02-07.0807.09-07.1507.16-07.2207.23-07.2907.30-08.0508.06-08.1208.13-08.1908.20-08.2608.27-09.0209.03-09.0909.10-09.1609.17-09.2309.24-09.3010.01-10.0710.08-10.1410.15-10.21-100%-50%0%50%100%150%成交套數(shù)變動(dòng)率圖 廣州2007年一手房成交趨勢(shì)圖 廣州2007年一手

36、房成交趨勢(shì)02004006008001000120014001600180006.25-07.0107.02-07.0807.09-07.1507.16-07.2207.23-07.2907.30-08.0508.06-08.1208.13-08.1908.20-08.2608.27-09.0209.03-09.0909.10-09.1609.17-09.2309.24-09.3010.01-10.0710.08-10.14-200%0%200%400%600%800%1000%成交套數(shù) 變動(dòng)率圖 上海2007年一手房成交趨勢(shì)圖 上海2007年一手房成交趨勢(shì)010002000300040005

37、000600070008000900006.25-07.0107.02-07.0807.09-07.1507.16-07.2207.23-07.2907.30-08.0508.06-08.1208.13-08.1908.20-08.2608.27-09.0209.03-09.0909.10-09.1609.17-09.2309.24-09.3010.01-10.0710.08-10.1410.15-10.21-100%-50%0%50%100%150%200%成交套數(shù)變動(dòng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。珠三角代表性項(xiàng)目在新政前后珠三角代表性項(xiàng)目在新政前后進(jìn)線量、上門(mén)量、成交量明進(jìn)線

38、量、上門(mén)量、成交量明顯下降，銷(xiāo)售速度減緩顯下降，銷(xiāo)售速度減緩新政前銷(xiāo)售速度新政前銷(xiāo)售速度新政后上周銷(xiāo)售速度新政后上周銷(xiāo)售速度城城市市樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)周進(jìn)線周進(jìn)線量量周上門(mén)周上門(mén)量量周成交量周成交量深深圳圳萬(wàn)科城萬(wàn)科城464694942 2鳳凰谷鳳凰谷202011110 0金地梅隴鎮(zhèn)金地梅隴鎮(zhèn)131392920 0后海公館后海公館141465651 1東東莞莞風(fēng)臨美麗灣風(fēng)臨美麗灣55551101107 7城市假日城市假日606040405 5中央公園中央公園1 1號(hào)號(hào)202013136 6惠惠州州領(lǐng)墅領(lǐng)墅272723230 0城城市市樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)周進(jìn)線量周進(jìn)線量周上門(mén)周上門(mén)量量周成交周成交量

39、量深深圳圳萬(wàn)科城萬(wàn)科城10010060604 4鳳凰谷鳳凰谷10010040-5040-504-54-5金地梅隴鎮(zhèn)金地梅隴鎮(zhèn)20-3020-3070-8070-804-54-5后海公館后海公館100-1501002010-20東東莞莞風(fēng)臨美麗灣風(fēng)臨美麗灣1501502502502525城市假日城市假日10010070702020中央公園中央公園1 1號(hào)號(hào)353545451515惠惠州州領(lǐng)墅領(lǐng)墅150-180150-18070-8070-802-32-3新政之后，成交率下降，增加上門(mén)量是實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)新政之后，成交率下降，增加上門(mén)量是實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的一個(gè)很大挑戰(zhàn)的一個(gè)很大挑

40、戰(zhàn)以上數(shù)據(jù)均來(lái)自于世聯(lián)各項(xiàng)目周報(bào)統(tǒng)計(jì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城城市市樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)開(kāi)盤(pán)時(shí)間間開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率售率深圳投資客戶(hù)比深圳投資客戶(hù)比例例深深圳圳佳兆業(yè)可園佳兆業(yè)可園10-110-18%8%不到不到10%10%中海半山溪谷中海半山溪谷09-3009-3030%30%10%-20%10%-20%城市峰尚城市峰尚9-259-2532%32%15%-20%15%-20%水岸新都三期水岸新都三期10-110-125%25%15%-20%15%-20%東東莞莞景湖春曉景湖春曉10-110-150%50%不到不到10%10%景湖灣畔景湖灣畔10-110-150%50%不到不到10%10%萬(wàn)科運(yùn)河

41、東萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1 1號(hào)號(hào)9-239-2340%40%20%20%豐泰城豐泰城9-309-3050%50%不到不到10%10%東駿豪苑東駿豪苑10-110-130%30%不到不到10%10%惠惠州州領(lǐng)墅領(lǐng)墅10-110-132%32%33%33%奧林匹克花園奧林匹克花園10-110-120%20%30%-35%30%-35%合生國(guó)際新城合生國(guó)際新城10-110-116%16%30%-35%30%-35%美岸棲庭美岸棲庭10-1410-1450%50%60%-70%60%-70%新政前入市樓盤(pán)投資客比例變化新政前入市樓盤(pán)投資客比例變化投資客戶(hù)比例在新政前普遍在投資客戶(hù)比例在新政前普遍在4040以上，

42、有些項(xiàng)目甚至高達(dá)以上，有些項(xiàng)目甚至高達(dá)7070。投資客投資客活躍導(dǎo)致市場(chǎng)成交活躍。而新政后投資客被擠壓，比例下降到活躍導(dǎo)致市場(chǎng)成交活躍。而新政后投資客被擠壓，比例下降到3030以下以下新政后入市樓盤(pán)投資客比例變化新政后入市樓盤(pán)投資客比例變化城城市市樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率售率投資客戶(hù)投資客戶(hù)比例比例深深圳圳中海西岸華府中海西岸華府2007-8-252007-8-2593%93%70%70%公園大地公園大地2 2期期2007-8-262007-8-2647%47%15%-20%15%-20%卡羅社區(qū)卡羅社區(qū)2007-8-252007-8-2528%28%85%85%萬(wàn)科第

43、五園萬(wàn)科第五園3 3期期2007-9-82007-9-831%31%10%10%東東莞莞中央公園中央公園1 1號(hào)號(hào)20072007年年8 8月底月底100%100%80%80%景湖春曉景湖春曉20072007年年8 8月月70%-70%-80%80%20%-30%20%-30%景湖灣畔景湖灣畔20072007年年8 8月月60%-60%-70%70%15%15%萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1 1號(hào)號(hào)20072007年年7 7月月63%63%60%60%惠惠州州鵬基萬(wàn)林湖鵬基萬(wàn)林湖2007-9-12007-9-1100%100%80%80%奧林匹克花園奧林匹克花園2007-8-272007-8-2753

44、%53%70%-80%70%-80%合生國(guó)際新城合生國(guó)際新城2007-8-132007-8-1395%-95%-98%98%70%70%本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。北京市場(chǎng)在新政之后，北京市場(chǎng)在新政之后，成交量持續(xù)萎縮，價(jià)格上漲乏力，成交量持續(xù)萎縮，價(jià)格上漲乏力，進(jìn)入長(zhǎng)期橫盤(pán)調(diào)整通道進(jìn)入長(zhǎng)期橫盤(pán)調(diào)整通道本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。北京近期新供應(yīng)項(xiàng)目多以北京近期新供應(yīng)項(xiàng)目多以平價(jià)甚至低價(jià)入市，成為淡市中平價(jià)甚至低價(jià)入市，成為淡市中的明星的明星u公園1872項(xiàng)目在以超低價(jià)開(kāi)盤(pán)成為市場(chǎng)熱點(diǎn)后，價(jià)格拉升，目前價(jià)位在22000元/平，銷(xiāo)售速度下降，周消化速度仍在20套左右。u同時(shí)，公園1872和金地名京項(xiàng)目成交戶(hù)均面積

45、分別為71平和93平，均為中小戶(hù)型項(xiàng)目，說(shuō)明在當(dāng)前市場(chǎng)淡季情況下，剛性需求的基礎(chǔ)沒(méi)有改變，受政策調(diào)控影響較小。數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)北京市場(chǎng)2月月報(bào)u上周，西南四環(huán)精裝小戶(hù)型項(xiàng)目大成時(shí)代中心項(xiàng)目以相當(dāng)于周邊區(qū)域平臺(tái)7.5折的價(jià)格入市，獲得消費(fèi)者追捧。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。0707年大連商品房年大連商品房?jī)r(jià)格快速上漲，西部區(qū)域首當(dāng)其沖，價(jià)格平臺(tái)價(jià)格快速上漲，西部區(qū)域首當(dāng)其沖，價(jià)格平臺(tái)漲幅達(dá)到漲幅達(dá)到40%40%，主要城區(qū)房?jī)r(jià)于秋展會(huì)前后突破萬(wàn)元天花板，主要城區(qū)房?jī)r(jià)于秋展會(huì)前后突破萬(wàn)元天花板片區(qū)片區(qū)目前均價(jià)范圍目前均價(jià)范圍春展均價(jià)范圍春展均價(jià)范圍漲幅價(jià)差（元價(jià)差（元/ /平米）平米）軟件園區(qū)域軟件園區(qū)域85

46、00-120007500-900040%1000-3000城市核心區(qū)城市核心區(qū)12000-130009000-1100030%1000-2000西山區(qū)域西山區(qū)域8500-9500（除別墅）5600-600040%800-1200機(jī)場(chǎng)區(qū)域機(jī)場(chǎng)區(qū)域6500-75005500-600025%1000-1500山東路區(qū)域山東路區(qū)域6000-70005600-600015%500-800旅順口區(qū)旅順口區(qū)4000-54003000-340040%1000-1500金州金州4500-55003500-400030%1000-1500u2007年1月至8月，大連市商品房共成交23404套，成交均價(jià)從5771漲

47、至6591，漲幅14%u進(jìn)入9月后，超萬(wàn)元樓盤(pán)紛紛亮相，全市樓盤(pán)“比著漲”的局面借助秋交之機(jī)，逐步蔓延u秋交會(huì)中山、西崗、沙河口區(qū)項(xiàng)目放量增大，26個(gè)項(xiàng)目參展，其中17個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格對(duì)接1萬(wàn)元以上單價(jià)u城市傳統(tǒng)核心區(qū)對(duì)接客戶(hù)價(jià)格漲幅高達(dá)20%，但開(kāi)盤(pán)時(shí)間普遍推后數(shù)據(jù)來(lái)源：大連房屋交易大會(huì)會(huì)刊本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。從土地成交情況來(lái)看，從土地成交情況來(lái)看，最近成交的區(qū)位更佳的地塊樓面地最近成交的區(qū)位更佳的地塊樓面地價(jià)已低于前期成交的價(jià)格價(jià)已低于前期成交的價(jià)格地塊編號(hào)地塊編號(hào)用地位置用地位置用地面積用地面積開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商摘牌價(jià)格摘牌價(jià)格單位單位地價(jià)地價(jià)樓面樓面地價(jià)地價(jià)(2007)-42(2007)-42中山

48、區(qū)秀月街北中山區(qū)秀月街北約約15.1515.15公頃公頃澳南房屋澳南房屋9290092900萬(wàn)萬(wàn)元元6,1326,1323,0663,066(2007)-25(2007)-25沙河口區(qū)中山路北側(cè)、沙河口區(qū)中山路北側(cè)、連山街東側(cè)（大醫(yī)地連山街東側(cè)（大醫(yī)地塊）塊）約約15.64415.644公公頃頃,496230,496230平方米平方米大和房地大和房地250000250000萬(wàn)萬(wàn)元元 16,026 16,026 5,040 5,040 (2007)-36(2007)-36新生路北側(cè)、錦石路新生路北側(cè)、錦石路南側(cè)南側(cè)約約9.789.78公頃公頃,A,A、B B、C C區(qū)區(qū)140600140600平

49、方米，平方米，D D區(qū)區(qū)1000010000平方米平方米中海地產(chǎn)中海地產(chǎn)7591075910萬(wàn)萬(wàn)元元 7,762 7,762 5,399 5,399 (2007)-38(2007)-38沙河口區(qū)西安路西、沙河口區(qū)西安路西、興工北三街南側(cè)、機(jī)興工北三街南側(cè)、機(jī)車(chē)醫(yī)院北側(cè)車(chē)醫(yī)院北側(cè)約約0.6310.631公頃公頃,31550,31550平方米平方米獐子島建設(shè)投資獐子島建設(shè)投資有限公司有限公司1032010320萬(wàn)萬(wàn)元元 16,355 16,355 3,276 3,276 (2007)-39(2007)-39甘井子區(qū)機(jī)場(chǎng)街道甘井子區(qū)機(jī)場(chǎng)街道7.015157.01515公公頃頃,135500,1355

50、00平方米平方米大連建國(guó)房地產(chǎn)大連建國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)有限公司3600036000萬(wàn)萬(wàn)元元 5,132 5,132 2,657 2,657 自新政以來(lái)，全國(guó)各地相繼出現(xiàn)了土地流拍，爭(zhēng)當(dāng)?shù)赝跚闆r一去不返，土地市場(chǎng)趨于平淡。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。0707年底，新供應(yīng)項(xiàng)目數(shù)量有所增加，以中高端項(xiàng)目為主，年底，新供應(yīng)項(xiàng)目數(shù)量有所增加，以中高端項(xiàng)目為主，但開(kāi)盤(pán)時(shí)間明顯后置，觀望態(tài)度明顯但開(kāi)盤(pán)時(shí)間明顯后置，觀望態(tài)度明顯項(xiàng)目托斯卡納世嘉星?？{意鄉(xiāng)悅泰德里諾維溪谷 花樣年華頤和香榭北京 公園美樹(shù)日記鑫境界建面4萬(wàn)7萬(wàn)22萬(wàn)4萬(wàn)24萬(wàn)400套一期400套14萬(wàn)19萬(wàn)1100套開(kāi)盤(pán)時(shí)間07年底08年初07年

51、12月07年11月08年3-4月07年底07年11月08年上半年08年未定預(yù)計(jì)售價(jià)1萬(wàn)以上未定1萬(wàn)左右，部分90001.2萬(wàn)未定1.3萬(wàn)1.2萬(wàn)未定7500起約7000 07年秋季展會(huì)參展的新供應(yīng)項(xiàng)目對(duì)比夏季展會(huì)有明顯的增加； 部分進(jìn)入開(kāi)盤(pán)期的項(xiàng)目，顧慮房貸新政對(duì)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的打壓，處于猶豫觀望狀態(tài)，將開(kāi)盤(pán)時(shí)間拖后，希望市場(chǎng)明朗后再采取動(dòng)作； 采取觀望態(tài)度的項(xiàng)目，在最初階段嘗試以較高售價(jià)對(duì)接客戶(hù)，以試探市場(chǎng)反應(yīng)，同時(shí)利用觀望期積累客戶(hù)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，秋展會(huì)以萬(wàn)元以上價(jià)格對(duì)接客戶(hù)的未開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目有12個(gè)；但08年春節(jié)后各項(xiàng)目紛紛調(diào)整對(duì)外報(bào)價(jià)，以相對(duì)保守價(jià)格對(duì)接客戶(hù)，部分開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目以區(qū)間最低價(jià)銷(xiāo)售。時(shí)間后延時(shí)間

52、后延價(jià)格保守，低于預(yù)期價(jià)格保守，低于預(yù)期本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。通過(guò)對(duì)典型項(xiàng)目通過(guò)對(duì)典型項(xiàng)目0707年第四季度情況調(diào)查發(fā)現(xiàn)，年第四季度情況調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受新政影響受新政影響明顯，上門(mén)量出現(xiàn)明顯下滑明顯，上門(mén)量出現(xiàn)明顯下滑競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目月均上門(mén)量月均上門(mén)量月均成交情況月均成交情況成交特點(diǎn)成交特點(diǎn)新政前新政前新政后新政后幸福幸福e e家家120012009009002020左右左右9090平以下小面積為主平以下小面積為主大華御庭大華御庭6006004004001010剩余房源為剩余房源為9090平以下平以下小面積小面積宏都筑景宏都筑景2002001001008 8高層尾房銷(xiāo)售，高層尾房銷(xiāo)售，120-12

53、0-140140平平斯坦福院落斯坦福院落6006003503502 2蓄客期蓄客期一品星海一品星海3503503003001212小面積、前排大面積小面積、前排大面積基本售罄基本售罄大連明珠大連明珠100010006006001515總價(jià)高，成交緩慢總價(jià)高，成交緩慢新政后，各項(xiàng)目月上門(mén)量銳減，約為新政前高峰期的新政后，各項(xiàng)目月上門(mén)量銳減，約為新政前高峰期的50%；成交平淡，幸福；成交平淡，幸福e家銷(xiāo)家銷(xiāo)售情況較好，主要為前期老客戶(hù)及學(xué)區(qū)因素導(dǎo)致成交，成交房源以售情況較好，主要為前期老客戶(hù)及學(xué)區(qū)因素導(dǎo)致成交，成交房源以90平以下戶(hù)型平以下戶(hù)型為主，為主，160平大戶(hù)型滯銷(xiāo)。平大戶(hù)型滯銷(xiāo)。本報(bào)告是

54、嚴(yán)格保密的。從典型項(xiàng)目的成交情況來(lái)看，受政策影響嚴(yán)重，從典型項(xiàng)目的成交情況來(lái)看，受政策影響嚴(yán)重，銷(xiāo)售速度下降明顯，銷(xiāo)售速度下降明顯，某項(xiàng)目在價(jià)格突破后未獲得市場(chǎng)回應(yīng)，銷(xiāo)售慘淡；各開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)某項(xiàng)目在價(jià)格突破后未獲得市場(chǎng)回應(yīng)，銷(xiāo)售慘淡；各開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)看法出現(xiàn)分歧，后市信心明顯不足看法出現(xiàn)分歧，后市信心明顯不足項(xiàng)目名項(xiàng)目名9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月備注備注假日風(fēng)景2490平米左右溪之谷20584130-170多層，別墅因客戶(hù)不足直接封盤(pán)大連明珠2015125197平米以上，華潤(rùn)星海灣一號(hào)對(duì)外對(duì)接單價(jià)2萬(wàn)以上，突破區(qū)域現(xiàn)有平臺(tái)后，大連明珠業(yè)績(jī)明顯好轉(zhuǎn)易和紫園未

55、開(kāi)盤(pán)未開(kāi)盤(pán)60452118小盤(pán)，小戶(hù)型，性?xún)r(jià)比高，銷(xiāo)售良好觀山滿庭芳23453082無(wú)福源3101642571216遠(yuǎn)洋風(fēng)景未開(kāi)盤(pán)24720302410月首次推售320套，均價(jià)1.3萬(wàn)，實(shí)現(xiàn)旺銷(xiāo)12月加推200套，價(jià)格拉至1.5、1.6萬(wàn)，當(dāng)月只賣(mài)出30套，之后一直銷(xiāo)售慘淡頤和香榭未開(kāi)盤(pán)9716051221小戶(hù)型公寓，性?xún)r(jià)比高，中心地段含裝修1.2萬(wàn)。其多層產(chǎn)品07年秋展宣稱(chēng)1.4萬(wàn)以上，現(xiàn)認(rèn)籌期間對(duì)接客戶(hù)價(jià)格為均價(jià)1.2萬(wàn)上周新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目東特金星公館，推出754套，當(dāng)天售出不足150套，成交率約20%，售價(jià)76008600元/平，精裝修90平以下小戶(hù)型，積累客戶(hù)600-700組。本報(bào)告是嚴(yán)格保

56、密的。通過(guò)軟件園兩項(xiàng)目銷(xiāo)售情況可以看到：上門(mén)量和成交量明顯下降；通過(guò)軟件園兩項(xiàng)目銷(xiāo)售情況可以看到：上門(mén)量和成交量明顯下降；在政策在政策調(diào)控影響下，小戶(hù)型產(chǎn)品的市場(chǎng)消化速度要明顯優(yōu)于大戶(hù)型產(chǎn)品，宅語(yǔ)原調(diào)控影響下，小戶(hù)型產(chǎn)品的市場(chǎng)消化速度要明顯優(yōu)于大戶(hù)型產(chǎn)品，宅語(yǔ)原成為淡市中的少有熱點(diǎn)成為淡市中的少有熱點(diǎn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場(chǎng)環(huán)境分析小結(jié)市場(chǎng)環(huán)境分析小結(jié)通過(guò)對(duì)主要城市及大連當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況分析：通過(guò)對(duì)主要城市及大連當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況分析：大連市場(chǎng)，在經(jīng)過(guò)大連市場(chǎng)，在經(jīng)過(guò)0707年價(jià)格的快速上漲之后，將可能進(jìn)入較長(zhǎng)年價(jià)格的快速上漲之后，將可能進(jìn)入較長(zhǎng)時(shí)間的橫盤(pán)調(diào)整期。時(shí)間的橫盤(pán)調(diào)整期。在政策調(diào)控影響下，市場(chǎng)

57、觀望情緒依舊濃郁，價(jià)格成為被關(guān)注的在政策調(diào)控影響下，市場(chǎng)觀望情緒依舊濃郁，價(jià)格成為被關(guān)注的敏感因素，各開(kāi)發(fā)商在操作上更加趨于保守謹(jǐn)慎；市場(chǎng)上高品質(zhì)敏感因素，各開(kāi)發(fā)商在操作上更加趨于保守謹(jǐn)慎；市場(chǎng)上高品質(zhì)的中小戶(hù)型產(chǎn)品獲得客戶(hù)認(rèn)可。的中小戶(hù)型產(chǎn)品獲得客戶(hù)認(rèn)可。以普通改善型客戶(hù)為主的第五郡項(xiàng)目，在保持價(jià)格相對(duì)領(lǐng)先的基以普通改善型客戶(hù)為主的第五郡項(xiàng)目，在保持價(jià)格相對(duì)領(lǐng)先的基礎(chǔ)上，遵循速度大于價(jià)格的原則，不做價(jià)格突破，加快去化速度，礎(chǔ)上，遵循速度大于價(jià)格的原則，不做價(jià)格突破，加快去化速度，以快速實(shí)現(xiàn)資金安全，成為市場(chǎng)熱點(diǎn)；同時(shí)關(guān)注客戶(hù)敏感點(diǎn)與實(shí)以快速實(shí)現(xiàn)資金安全，成為市場(chǎng)熱點(diǎn)；同時(shí)關(guān)注客戶(hù)敏感點(diǎn)與實(shí)在

58、感受，不做表面文章。在感受，不做表面文章。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未來(lái)發(fā)展預(yù)判未來(lái)發(fā)展預(yù)判本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未來(lái)政策預(yù)判：未來(lái)政策預(yù)判：除堅(jiān)持除堅(jiān)持“ “土地政策、行政管理以及供應(yīng)結(jié)構(gòu)土地政策、行政管理以及供應(yīng)結(jié)構(gòu)” ”的調(diào)整手段外，未來(lái)仍將加大的調(diào)整手段外，未來(lái)仍將加大以以“ “金融、稅收政策金融、稅收政策” ”為手段的調(diào)控措施為手段的調(diào)控措施措施性質(zhì)可能出臺(tái)的具體舉措金融手段加息嚴(yán)格限制轉(zhuǎn)按加按房提高首付成數(shù)對(duì)多套置業(yè)者停止貸款稅收手段開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)：耕地占用稅標(biāo)準(zhǔn)提升；征收集體土地時(shí)的安置補(bǔ)助費(fèi)和土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提升流通環(huán)節(jié)：外資購(gòu)房細(xì)則在全國(guó)范圍的出臺(tái)；個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓土地增值稅在全國(guó)范圍實(shí)施持有環(huán)

59、節(jié)：保有環(huán)節(jié)的特別房產(chǎn)稅推出；物業(yè)稅試點(diǎn)房貸緊縮政策仍然可能是未來(lái)堅(jiān)持的方向房貸緊縮政策仍然可能是未來(lái)堅(jiān)持的方向資料來(lái)源：世聯(lián)顧問(wèn)政策研究組1、銀監(jiān)會(huì)發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，要求銀行不能放松借貸標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格三查，嚴(yán)防假按揭和虛假貸款，同時(shí)，在房?jī)r(jià)不斷上升的環(huán)境下，銀監(jiān)會(huì)還提示銀行要高度關(guān)注貸款抵押物的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。 2、央行擬將第二套住房首付比例提至四成，同時(shí)，商業(yè)用房首付比例由目前的四成提高至五成。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。我們認(rèn)為，若銀行房貸政策繼續(xù)吃緊，對(duì)后市的影響將明我們認(rèn)為，若銀行房貸政策繼續(xù)吃緊，對(duì)后市的影響將明顯不同于第一輪宏觀調(diào)控結(jié)果顯不同于第一輪宏觀調(diào)控結(jié)果第一輪宏觀調(diào)控第一輪宏觀調(diào)控第二輪宏觀調(diào)

60、控第二輪宏觀調(diào)控短期短期現(xiàn)象現(xiàn)象短期內(nèi)客戶(hù)持幣觀望，上門(mén)量和成交量均呈下降趨勢(shì)短期內(nèi)客戶(hù)持幣觀望，上門(mén)量和成交量均呈下降趨勢(shì)基本基本政策政策土地政策、行政政策、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；加息行政管理政策的繼續(xù)落實(shí)；加息、銀行緊縮銀根銀行緊縮銀根調(diào)控調(diào)控實(shí)質(zhì)實(shí)質(zhì)調(diào)控市場(chǎng)心理調(diào)控購(gòu)買(mǎi)能力后市后市影響影響觀望期持續(xù)34個(gè)月后快速結(jié)束；引發(fā)價(jià)格新一輪走高市場(chǎng)可能進(jìn)入較長(zhǎng)時(shí)間的橫市場(chǎng)可能進(jìn)入較長(zhǎng)時(shí)間的橫盤(pán)調(diào)整盤(pán)調(diào)整本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。宏觀環(huán)境對(duì)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的要求宏觀環(huán)境對(duì)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的要求價(jià)格目標(biāo)：開(kāi)盤(pán)不做價(jià)格突破，低開(kāi)高走，強(qiáng)勢(shì)快銷(xiāo)氛圍營(yíng)造熱點(diǎn)價(jià)格目標(biāo)：開(kāi)盤(pán)不做價(jià)格突破，低開(kāi)高走，強(qiáng)勢(shì)快銷(xiāo)氛圍營(yíng)造熱點(diǎn)業(yè)績(jī)目標(biāo)：前期中小戶(hù)