大學生租賃房屋項目創(chuàng)業(yè)計劃書

1、大學生租賃房屋創(chuàng)業(yè)計劃書1企業(yè)背景和概況1.1創(chuàng)業(yè)背景中層收入的人群，既買不起商品房，也超過了經(jīng)濟適用房的購買標準，處 于上不上，下不下的位置。而這一類人群占社會上無房戶的絕大多數(shù)。為了解決該群體的住房困難問題，產(chǎn)生了公租房這一過渡性住房產(chǎn)品另一公租房是歷史遺留問題，由于在計劃經(jīng)濟時期，國家實行房屋配給制度，由 國家或企業(yè)蓋房，按照居民或企業(yè)職工的生活需要經(jīng)過申請，配給家庭使用。這類房屋產(chǎn)權(quán)屬于國家或企業(yè)，由住戶租賃使用。隨著市場經(jīng)濟的實施，房屋制度 也進行了改革，由國家配給住房變?yōu)閭€人購買住房。 老的公租房基本逐漸折價賣 給租戶?，F(xiàn)在已經(jīng)很少有老制度下的公租房了。 僅僅在國家機關和大型國家企

2、業(yè) 下還有部分殘存的公租房。1.2公司概況我們主要從事二手房買賣、房屋租賃、豪宅租售及樓盤營銷策劃代理等業(yè)務。我 們是一家新開啟的公司，公司規(guī)模暫時比較小。在公司部各部門間的關系是面對 客戶的服務關系。誠信，做人要誠信，做事要誠信。責任，責任是負責到底的 精神敬業(yè)，敬業(yè)須戒浮躁，是精心做好本職工作。工作，工作是比要求做到的更 好。創(chuàng)新，創(chuàng)新是動力、是發(fā)展、是理想。創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)業(yè)是艱苦奮斗、是拼搏、是 實現(xiàn)理想的途徑。愛心，愛心是奉獻，是包容。合作，合作是互補、是互助、是 雙贏.90年代以后，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房屋租賃中介服務行也隨之日趨 繁榮，經(jīng)歷從無到有、從小到大、從不規(guī)到比較規(guī)的發(fā)展

3、過程，到上世紀90年代末特別是21世紀，隨著大學生的數(shù)量不斷增大，在房屋租賃中介服務中又分 化出新的需求熱點，并不斷發(fā)展壯大，為大學生服務的房屋租賃市場需求也擴大， 成為潛在的市場。我們小組成員經(jīng)認真討論和大致調(diào)查得出，開展大學生房屋租賃平臺，既能 很好的服務大學生，又能很好的開發(fā)市場。2市場調(diào)查和分析2.1市場調(diào)查租金上漲較普遍據(jù)7月上旬國家統(tǒng)計局公布的6月全國居民消費價格指數(shù)顯示，住房租金價格 同比上漲4.1%,值得一提的是，住房租金自2010年以來一直保持持續(xù)上漲的趨 勢，并已經(jīng)連續(xù)42個月上漲。同時，來自我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，市6月份租金與去年同期相比上漲了 17.7%。 我愛我家首席市

4、場分析師海表示，“去年在鼓樓、秦淮等主城區(qū)，1800元/月還 能租到一套裝修不錯的小兩房，但現(xiàn)在同樣的房子每個月要 2200元以上才能租 到?！钡罔F沿線租房受歡迎記者了解，今年6月份全市房租均價為2387元/月，環(huán)比5月份的2287元/ 月上漲了 4.36%,在主城租金居高不下之際，讓不少租客感覺到壓力，于是將視 線轉(zhuǎn)移到主城周邊地區(qū)租房。地鐵1號線、南延線以及2號線沿線住房一直以來是上班族的首選，1號線、 2號線均路徑城中，上班族往返時間與租住在主城相差無幾，其次，新興板塊環(huán) 境舒適，配套設施較為齊全也成為租房一族的考量因素，不過，地鐵沿線房源受歡迎的同時，租房價格總體還是呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢

5、2.2原因分析供求關系 為節(jié)省租金，60平方米以下的小戶型房源成為求職者們的首 選，單室套更是炙手可熱。需求大增，房租也跟風漲。根據(jù)租賃滿堂紅分析的數(shù) 據(jù)顯示，當前租房市場供需壓力較為突出， 從前段時間的1： 1.42變?yōu)?： 1.89， 供明顯小于求是直接導致房租上漲的主要因素。房價連帶效應租金的上漲與房價的走高不無關系，據(jù)國家統(tǒng)計局7月份發(fā)布的70個大中城市房價變化情況顯示，房價下降的城市僅占一個，上漲的 城市有69個。6月房價同比上漲12.3%,房產(chǎn)持有者為獲取一定回報率，漲價作 為一種工具便成了手中利器。就業(yè)難愈發(fā)凸顯 根據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，2013年中國高校畢業(yè)生人數(shù)達699 萬，比20

6、12年多19萬，創(chuàng)歷史新高。據(jù)某最新調(diào)查結(jié)果，截至今年 3月，本科 畢業(yè)生簽約率為38%碩士畢業(yè)生不足三成，分別低于上屆同期 8個和7個百分 點，而放棄就業(yè)轉(zhuǎn)而考研的人數(shù)也歷年最高。3租賃公司戰(zhàn)略措施3.1犧牲距離選擇遠郊租客可以通過犧牲生活舒適度和時間的代價來降低房租成本。據(jù)統(tǒng)計，城郊租賃價格一般要比城市中心低兩到三成左右，作為年輕人，只能犧牲一點生活的舒適度，每天多花點時間去坐公交或者地鐵, 選擇租賃遠郊的房源居住。3.2回老家工作、二線城市競爭壓力大，生活節(jié)奏緊，與其苦苦長期蝸居在城市的一隅，不如回家創(chuàng)造屬于自己事業(yè)的一份天地， 從而達到迂回前進 的目的?！熬退忝銖娀熘?，生活質(zhì)量也太低了

7、。所以還不如回到家鄉(xiāng)，哪怕是二 三線中小城市，你會發(fā)現(xiàn)生活質(zhì)量立刻提高，壓力也不會那么大了，而且還能和 家人在一起，人活著不就圖個幸福安逸嗎。” ID為“金蛇郎君01”的網(wǎng)友說。3.3努力賺錢盡快買房除了租房，另一條路便是買房。根據(jù)對“畢房族”的有關調(diào)查顯示，在這個群體中，有31.6%的人是父母付全款；61%勺人是父母出首付，自己賺錢還房貸；另有7.3%的人是靠自己奮斗付了首付。另外，超過60%勺人選擇70-90方左右的剛需戶型。4. 公司的整體進度進行安排4.1市場分析市場規(guī)模、市場結(jié)構(gòu)與劃分-了解周圍大學的分布和數(shù)量，估計市 場需求量。目標市場的設定-具體細分市場服務對象。消費群體、消費方

8、式、消費習慣及影響市場的主要因素分析-解剖大學生對租賃房屋的看法和態(tài)度，以及對他們影響的因素。4目前大學生房屋租賃市場狀況，所處市場發(fā)展階段狀況。5.市場趨勢預測和市場機會-根據(jù)市場調(diào)查分析，預估大學生房屋租賃的 需求。6行業(yè)政策-了解學校和當?shù)卣膽B(tài)度。4.2競爭分析有無行業(yè)壟斷從市場細分看競爭者市場份額主要競爭對手情況：規(guī)模，實力潛在競爭對手情況和市場變化分析分析本大學生房屋租賃平臺的競爭優(yōu)勢4.3接著進行市場營銷制定合適的宣傳策略開展宣傳活動433進行優(yōu)惠活動制定價格方案4.4進行方案制定和執(zhí)行進行具體的分工和責任劃分 制定實施的步驟和實施細節(jié) 制定管理規(guī)的條例制度全組人員都同心協(xié)力，

9、全力以赴去認真執(zhí)行。才能使大學生房屋租賃平臺穩(wěn)健的 運行，取得良好的效益。5. 房屋租賃關鍵風險及防5.1房屋租賃關鍵風險隨著租金價格的下浮，租賃代理經(jīng)紀機構(gòu)的利潤逐漸降低。隨著租金價格和成交量的持續(xù)低迷，經(jīng)紀機構(gòu)采取租賃代理模式的獲益 會不斷降低，而運維成本在金融危機的影響下還可能增加，其獲益更少。 因此，這是2009年采取租賃代理業(yè)務的經(jīng)紀機構(gòu)面臨的最大壓力。租賃代理運作模式繁瑣，糾紛多多租賃代理運作這種經(jīng)營模式涉及經(jīng)紀機構(gòu)、房東和承租者三方利益，尤 其是還包括了耗費大量人力、物力的后勤人員管理、房屋維護等繁瑣的運 營管理，在實際運作過程中極易產(chǎn)生利益摩擦而演變成糾紛，將經(jīng)紀公司 牽涉到業(yè)

10、主與租客的糾紛中。而對于充當居間人身份的經(jīng)紀公司而言， 耗 費大量精力在該種模式方面不符合公司運營的利益最大化原則，再加上目前的經(jīng)濟形勢下，經(jīng)紀機構(gòu)通過租賃代理的收益日漸減少，導致該種模式的可操作性也在逐步降低。5.1.3 一次性交納租金數(shù)額巨大，租客承受能力有限在目前金融危機持續(xù)影響消費者生活水平的時期， 消費者也更愿意將多 一點的錢留在自己手里備用。因此，租賃代理模式下的租金交納方式也會 限制一部分租客選擇在該種模式下租房，而這也將在一定程度上減少經(jīng)紀 機構(gòu)利用押金來增加流動資金周轉(zhuǎn)的數(shù)額。業(yè)主慎簽代租合同，確保租金收益實現(xiàn)樓市的長期低迷和金融危機的持續(xù)影響，對于2011年的各大房屋中介公

11、司而言，都面臨著著巨大的壓力，而租金價格的下浮對于采用租賃代理 模式的經(jīng)紀公司而言，則更要面對巨大的經(jīng)營風險。5.2房租租賃風險防增強法律意識，避免房屋租賃糾紛有以下情形之一的房屋，一律不得出租：A未依法取得房屋所有權(quán)證的；E司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利 的；C共有房屋未取得共有人同意的；D權(quán)屬有爭議的；E屬于違法建筑的；F不符合安全標準的；G已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；H不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的；I有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。加強信息化租賃管理體系的建立科學技術的應用，是房屋租賃管理體系走向不斷完善的重要途徑。目前我國 已經(jīng)出現(xiàn)了

12、一些較為完善的房屋租賃管理系統(tǒng)系統(tǒng)中包含房屋租賃合同管理、 租金管理、押金管理、統(tǒng)計報表、系統(tǒng)管理、房屋管理、業(yè)主信息、客戶管理、 租金提醒、合同提示等功能，實現(xiàn)了出租、收款、統(tǒng)計、提醒等功能的完美結(jié)合， 大大地提高了房屋租賃管理工作的效率，有效地降低了工作量、工作時間。522訂立合同前應盡可能了解對方當事人的有關信息訂立合同前應對對方的法律地位、 經(jīng)營圍、資信狀況以及近期的經(jīng)營業(yè)績、 商業(yè) 信譽進行必要的考察，如當事人自己進行了解有困難，可以向?qū)Ψ疆斒氯怂诘?的工商部門進行查詢，并且可以通過對方同行業(yè)或相關企業(yè)進行了解。對代理人簽訂合同應對其代理權(quán)進行了解對于對方業(yè)務員或經(jīng)營管理人員代表其

13、單位訂立的合同， 應注意了解對方的 授權(quán)情況，包括授權(quán)圍、授權(quán)期限、所開立介紹信的真實性，對非法定代表人的 高級管理人員，如副總經(jīng)理、副董事長等，應了解其是否具有代表權(quán)。注意提高具體業(yè)務人員及領導人的素質(zhì)在合同訂立過程中許多漏洞 的出現(xiàn)是由于經(jīng)辦人員對業(yè)務不熟悉， 對相關法律法規(guī)不了解所致，因此應注意 提高業(yè)務人員及領導人員的業(yè)務能力及素質(zhì)， 熟悉本行業(yè)的業(yè)務情況切實反映和 保護自己的利益。掌握本行業(yè)相關法律法規(guī)，了解法律是否對該交易行為有禁止 或限制性規(guī)定。對專業(yè)性較強的合同可以讓律師等法律專業(yè)人員提供幫助。525合同訂立應采取書面形式并使用比較標準的合同本我國合同法雖然允許采用書面形式、口

14、頭形式和其他形式，但因為非書 面形式在發(fā)生糾紛時不好確定責任， 也為避免被人利用進行欺詐，訂立合同應盡 量采用書面形式。同時訂立合同時應盡量參照合同本， 并結(jié)合具體情況訂立。容 應盡量詳盡、明確。我國工商行政管理機關頒布有標準的合同本可以進行參照。 若有條件可以由工商行政管理機關對合同進行鑒證。一方面可以對容進行把關， 另一方面也可以增強合同的嚴肅性和可信度。6企業(yè)創(chuàng)業(yè)團隊6.1團隊背景介紹本公司在創(chuàng)立初期由七個人組成一個創(chuàng)業(yè)團隊 團隊名稱：奇跡創(chuàng)造者團隊團隊成員：總經(jīng)理：黃盼盼市場部經(jīng)理：黃靜 市場部助理：娟黃淑瑩客戶代表：偉康歡財務經(jīng)理、人力資源經(jīng)理：艷紅常芬經(jīng)理耶寺務經(jīng)理股東會董募會 監(jiān)

15、事會總經(jīng)理市場經(jīng)理劃總經(jīng)理6.2團隊精神6.2.1團隊精神：所謂團隊精神，是指團隊成員為了團隊利益與目標而相互協(xié)作的作風，共同承擔集體責任，齊心協(xié)力，匯聚在一起，形成一股強大的力量, 成為一個強有力的集體。大家都知道“拔河”運動，它是一種最能體現(xiàn)團隊精神的運動，每個人都必須付出 100%勺努力，心朝一處想、勁朝一處使，緊密配 合、互相支撐，才能形成一股強大的力量，勢不可擋，戰(zhàn)勝對方。我們的團隊精神就是：相互信任，相互包容，相互補臺，相互謙讓。團隊口號：給我們一個機會，給您創(chuàng)造一個溫馨滿意的家！6.3團隊管理團隊管理：鼓勵團隊成員之間的支持和對抗在管理者和團隊成員或團隊之間取得平衡注重團隊的學習

16、和發(fā)展7企業(yè)經(jīng)營狀況7.1企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的基本情況企業(yè)主營業(yè)務圍和附屬其他業(yè)務，納入年度會計決算報表合并圍企業(yè)從事 業(yè)務的行業(yè)分布情況；未納入合并的應明確說明原因； 企業(yè)人員、職工數(shù)量和專 業(yè)素質(zhì)的情況；報表編報口徑說明。本年度生產(chǎn)經(jīng)營情況，包括主要房屋出租的數(shù)量及同比增減量，在所處行 業(yè)中的地位，如按銷售額排列的名次；經(jīng)營環(huán)境變化對企業(yè)經(jīng)營的影響； 營業(yè)圍 的調(diào)整情況。方案的預期進度及完成決算情況。經(jīng)營中出現(xiàn)的問題與困難，以及需要披露的其他業(yè)務情況與事項等。7.2利潤實現(xiàn)、分配及企業(yè)虧損情況主營業(yè)務收入的同比增減額及主要影響因素。成本費用變動的主要因素，包括原材料費用、能源費用、工資性支出、借

17、 款利率調(diào)整對利潤增減的影響。其他業(yè)務收入、支出的增減變化，若其收入占主營業(yè)務收入10% （含10%）以上的，則應按類別披露有關數(shù)據(jù)。同比影響其他收益的主要事項，包括投資收益，特別是長期投資損失的金 額及原因；補貼收入各款項來源、金額、以及扣除補貼收入的利潤情況；影響營 業(yè)外收支的主要事項、金額。利潤分配情況利潤表中的項目，如兩個期間的數(shù)據(jù)變動幅度達30% （含30%以上，且占 報告期利潤總額10%（含10%以上的，應明確說明原因。7.3資金增減和周轉(zhuǎn)情況各項資產(chǎn)所占比重，應收賬款、其他應收款、存貨、長期投資等變化是否 正常，增減原因；長期投資占所有者權(quán)益的比率及同比增減情況、原因、購買和 處

18、置子公司及其他營業(yè)單位的情況。資產(chǎn)損失情況，包括待處理財產(chǎn)損益主要容及其處理情況，按賬齡分析三 年以上的應收賬款和其他應收款未收回原因及壞賬處理辦法，長期積壓商品物 資、不良長期投資等產(chǎn)生的原因及影響。流動負債與長期負債的比重，長期借款、短期借款、應付賬款、其他應付 款同比增加金額及原因；企業(yè)嘗還債務的能力和財務風險狀況；三年以上的應收 賬款和其他應付款金額、主要債權(quán)人及未付原因；逾期借款本金和未還利息情況。企業(yè)從事證券買賣、期貨交易、房地產(chǎn)開發(fā)等業(yè)務占用資金和效益情況。企業(yè)債務重組事項及對本期損益的影響。資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益項目中，如兩個期間的數(shù)據(jù)變動幅度達30%（含30%以上，且占報告期資產(chǎn)總額5%（含5%以上的，應明確說明原因。7.4所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）增減變動情況會計處理追溯調(diào)整影響年初所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）的變動情況，并應 具體說明增減差額及原因。所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）本年初與上年末因其他原因變動情況，并應具 體說明增減差額及原因。所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）本年