中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研課件

1、中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研北京國利地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu)2011.6中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研報告（初稿）中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研報告須解決4大問題產(chǎn)品策略建議產(chǎn)品策略建議 6從市場角度、地塊本身、區(qū)域配套等角度，論證項目開發(fā)的可行性以及開發(fā)前景；論證項目可能蘊含的股權(quán)轉(zhuǎn)讓風險，醫(yī)療用地土壤是否存在污染；通過對區(qū)域典型項目研究，為項目開發(fā)提供產(chǎn)品定位方向；通過經(jīng)濟測算，論證項目可能達到的預期利潤目標；中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研報告主要提綱產(chǎn)品策略建議產(chǎn)品策略建議 n 沈河區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展研究n 區(qū)域市場供給量分析n 典型項目研究n 項目本體分析n 項目經(jīng)濟估算n 項目開發(fā)可行性研究結(jié)論

2、n 產(chǎn)品規(guī)劃初步建議中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研一 沈河區(qū)概況行政區(qū)劃調(diào)整行政區(qū)劃調(diào)整區(qū)域特征區(qū)域特征房地產(chǎn)概況房地產(chǎn)概況中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研區(qū)域特征-沈河區(qū)位居城市中心享有鉆石商圈美譽，本地塊位居成熟居住區(qū)內(nèi)沈河區(qū)是沈陽市重要商貿(mào)區(qū)。傳統(tǒng)及新興第三產(chǎn)業(yè)非常發(fā)達，具有良好的軟硬件基礎(chǔ)。知名院校集中，皇家建筑群，人文氛圍濃厚；商圈云集周邊，有以北站為中心形成的商貿(mào)金融中心區(qū)、中街商貿(mào)區(qū)、盛京城文化旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)、五愛市場區(qū)、沈陽春天等形成了頗具規(guī)模的主體購物走廊和商貿(mào)中心；本項目位居一環(huán)內(nèi)成熟居住區(qū)內(nèi)，教育環(huán)境資源得天獨厚，為不可多得的住宅開發(fā)用地。本案中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研規(guī)劃

3、調(diào)整：10年沈陽實行新的區(qū)劃調(diào)整，將東三環(huán)以西，渾河以南，沈吉鐵路以北的原東陵區(qū)城區(qū)部分劃歸沈河區(qū)，使區(qū)域潛能獲得釋放。地鐵一號線的開通以及延長線的開工建設(shè)使得區(qū)域內(nèi)沿線各項目價值更加凸顯。名盤云集：保利花園、保利海上五月花、水晶城、佳和新城等原隸屬于東陵區(qū)的樓盤因為行政區(qū)域的變更使得這些項目整體性價比快速提升，相應(yīng)的價格也是攀升明顯，每年整體均價上漲至少千元左右。行政規(guī)劃調(diào)整-東擴北移促使區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展空間無限，名盤云集，整體開發(fā)氛圍良好，客戶接受度高東陵中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研房地產(chǎn)黃金板塊匯聚 住宅產(chǎn)品稀缺u 沈河區(qū)作為沈陽最核心區(qū)域之一，其地域面積非常狹小，又沒有向外拓展的空間，

4、商品房供應(yīng)非常有限；u 配套非常成熟，城市黃金地段，適宜項目開發(fā)，雖然價格不斷攀升，但需求依舊旺盛。經(jīng)過近3年的消化，區(qū)域住宅產(chǎn)品已經(jīng)消化殆盡，未來無大規(guī)模產(chǎn)品供應(yīng)。區(qū)域內(nèi)物業(yè)類型：寫字樓、商鋪為主，部分公寓項目，純住宅稀缺；區(qū)域價格：寫字樓、商鋪 公寓；目標市場：企業(yè)辦公、商業(yè)出租、白領(lǐng)居住；板塊特征：是沈陽的商業(yè)中心區(qū)，貫穿南北，形成沈陽的的中央都市走廊，土地資源稀缺，多為小型開發(fā)項目。房地產(chǎn)概況-核心區(qū)土地稀缺日益明顯，未來商品房稀少，區(qū)域住宅升值空間巨大中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研市場部分總結(jié)縱橫沈城南北，城市中心重點經(jīng)濟區(qū)，商圈密布，功能區(qū)分明顯，商務(wù)氛圍濃厚，對配套住宅需求極其巨

5、大；行政規(guī)劃變更，房地產(chǎn)板塊有效擴大 ，品牌開發(fā)商高端項目云集區(qū)域，開發(fā)潛力提升較快，住宅價格上漲迅速；區(qū)域開發(fā)力度大，土地稀缺表現(xiàn)明顯，未來供需矛盾更加突出萬柳塘周邊教育配套、生活配套極其完善，享有公園優(yōu)良的生活環(huán)境，非常適宜人居。研究結(jié)論-單純從區(qū)域發(fā)展角度，萬柳塘住宅項目區(qū)位價值巨大，值得開發(fā)中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研二 區(qū)域房市場供求分析供應(yīng)分析供應(yīng)分析成交分析成交分析供求關(guān)系解析供求關(guān)系解析中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研沈河區(qū)2010年度商品房供應(yīng)量為152.85 萬平，建面套數(shù)為15203 套。商品住宅供應(yīng)量為80.84萬平，建面套數(shù)為8910套。供應(yīng)分析-供給大部分集中在北站

6、商圈，萬柳塘商圈幾乎無供應(yīng)，但二手房租售極其活躍。中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研本年度商品房成交量78.84 萬平，成交套數(shù)7686 套。商品住宅成交面積55.59 萬平，成交套數(shù)為6016 套。政策影響下的區(qū)域房地產(chǎn)市場成交依然火爆需求分析-需求主要以改善型置業(yè)、投資客、購買學區(qū)房為主，需求異常旺盛，成交量在各區(qū)名列前茅。中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研區(qū)域供需關(guān)系分析供應(yīng)面積（萬供應(yīng)面積（萬/ /）供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)成交面積（萬成交面積（萬/ /）成交套數(shù)成交套數(shù)商品房152.851523078.847686商品住宅80.84891055.596016從數(shù)據(jù)可以看出，沈河區(qū)的商品住宅在商品房中

7、所占比例遠遠低于其他區(qū)域，僅為58%，說明沈河區(qū)地產(chǎn)多開發(fā)商業(yè)、寫字樓、公寓類項目，住宅產(chǎn)品同比其他區(qū)域供應(yīng)比不足，同時商品住宅的成交率達到了78%，說明市場對住宅產(chǎn)品需求度很高。2010年沈河區(qū)商品房商品住宅供需情況一覽表供需研究-商品房成交率高達78%，且萬柳塘區(qū)域2011年幾乎無新盤推出，市場潛力極其巨大中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研市場部分總結(jié)研究結(jié)論-從供求關(guān)系分析，未來13年隨著核心區(qū)土地日益稀缺，萬柳塘周邊商品房將出現(xiàn)供小于求的長期局面，項目開發(fā)前景良好2010年5月東陵區(qū)域的并入，帶入多個多期開發(fā)樓盤，如保利等知名企業(yè)的多個項目，導致很長一段時間內(nèi)區(qū)域供應(yīng)量增大，但萬柳塘區(qū)域無

8、供應(yīng) ；區(qū)域內(nèi)商業(yè)、寫字樓新老項目鱗次櫛比，剛性需求、二次置業(yè)及投資型客戶眾多，僅有的住宅類項目永不能滿足上述需求；萬柳塘區(qū)域作為核心區(qū)成熟住宅區(qū)，擁有其他區(qū)域無法比擬的教育資源、公園資源及醫(yī)療資源；由于商業(yè)地塊成交較多，后市住宅類產(chǎn)品供應(yīng)將逐漸減小，隨著商務(wù)用房的增加，區(qū)域內(nèi)商品住宅供需矛盾將進一步加大。中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研三 區(qū)域典型項目分析項目分布項目分布銷售均價銷售均價主力戶型主力戶型二手房交易二手房交易客群分析客群分析中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研中街中街五愛五愛南塔南塔目前沈河區(qū)在售商品房項目主要集中在東中街、青年大街（地鐵2號線）、五愛商圈等處，我項目周邊在售項目稀少，

9、且城市一環(huán)內(nèi)多以商業(yè)網(wǎng)點、寫字樓項目為主。住宅供應(yīng)異常稀缺。沈河區(qū)商圈密布，各版塊功能區(qū)分明顯項目分布-沈河區(qū)在售項目主要集中在東中街、五愛商圈、南塔附近，萬柳塘區(qū)域幾無項目供應(yīng)，區(qū)域供應(yīng)主要以商業(yè)寫字樓為主中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研五礦萬泉公元項目位置大東萬柳塘路18-8號物業(yè)類別住宅建筑類別板樓 高層 裝修狀況毛坯+精裝1500元/項目特色宜居生態(tài)地產(chǎn),公園地產(chǎn),景觀居所當前價格1050010500（毛坯）（毛坯）-12000-12000元元/ /樓層狀況20層高層 占地面積8096平方米建筑面積47109平方米 綠化率30%容積率5.09開盤時間2011年5月入住時間暫無資料 產(chǎn)權(quán)年

10、限50年戶 數(shù)總共 392 戶 當期 211 戶車位信息地下車位萬泉公園（小河沿公園）會所1F典型項目-萬泉公元，短平快開發(fā)項目典范，取得良好經(jīng)濟效益中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研公園雅筑項目位置沈河先農(nóng)壇路13號物業(yè)類別住宅建筑類別塔樓 高層 裝修狀況精裝修2500元/項目特色小戶型,投資地產(chǎn),教育地產(chǎn)當前價格均價9200-10020元/物業(yè)費1.80元/平方米月物業(yè)管理公司 沈陽萬城物業(yè)管理有限公司樓層狀況2棟31層，地下2層 占地面積7572平方米建筑面積63600平方米綠化率77%容積率7.52開盤時間2009年4月入住時間2011年9月產(chǎn)權(quán)年限50年戶 數(shù)600戶樓層地上31層、地下

11、2層優(yōu)惠一年免費停車公園雅筑位于本案東北方向，為小體量精裝住宅項目，戶型范圍57與70兩居、586576一居、87與143三居。此項目目前已進入尾盤銷售階段，不會對本案的開發(fā)以及未來銷售形成競爭。典型項目-公園雅筑，精裝修，適合投資客以及學區(qū)房客戶中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研目前周邊可類比在售住宅項目僅有沈陽萬城的公園雅筑以及五礦集團旗下的精品住宅五礦萬泉公元：公園雅筑目前已進入到尾盤銷售階段。1.五礦萬泉公元總四棟，一期、號樓2010年12月入市，,均價8500，2010年5月22日位于園區(qū)內(nèi)部景觀較好的、號樓集中入市，主要以公園地產(chǎn)為噱頭，配合優(yōu)質(zhì)的園林設(shè)計以及會所配置，實現(xiàn)其打造舒適型

12、精品住宅的目標。但根據(jù)市場的供需狀況考慮，目前在售200套銷售周期半年左右，不會與萬柳塘項目形成正面競爭。周邊住宅稀缺 短期內(nèi)不存在新盤競爭項目典型項目分析結(jié)論-周邊供應(yīng)稀缺，供需矛盾進一步加大中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研區(qū)內(nèi)住宅產(chǎn)品逐漸由中小戶型向大戶型過度項目項目面積范圍（）面積范圍（）主力面積區(qū)間（）主力面積區(qū)間（）華府新天地高層30-90高層32-72新華天璽高層45-466高層45-75銀河麗灣高層113-283高層113-253領(lǐng)先國際高層112-172高層149-156萬科柏翠園高層170-260高層170-260保利海上五月花多層90-169多層90-120保利康橋高層90-

13、400高層139-240水晶城多層47-140 高層50-130多層80-100 高層70-110佳和新城高層65-115高層56-89公園雅筑高層57-142高層56-90五礦萬泉公元高層54-139高層75-118沈河區(qū)高端項目云集，尤其近兩年，土地資源的日益短缺，僅有的開發(fā)項目開發(fā)商大多采取高端定位。區(qū)域主力面積集中在45-70 和100-130 兩個區(qū)間，滿足投資客和改善型需要。主力戶型-主要集中在45-70平米和100-130平米之間中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研2010年，區(qū)位優(yōu)勢特別明顯的項目（萬科柏翠園、華府新天地等）開盤價格相對于其他樓盤來說上漲趨勢明顯；目前區(qū)域內(nèi)多以高層為

14、主，高層精裝修一般為13000 元/，精裝費一般為1500 元/；非精裝高層一般為8500元/。清水洋房一般在9000元/。商業(yè)項目一般為15000元/；價格相對于09年整體上漲很多，2011年區(qū)域市場繼續(xù)呈現(xiàn)供售兩旺的局面。項目項目起價起價（元（元/ /）最高價最高價（元（元/ /）均價均價（元（元/ /）華府新天地高層11500（精裝）高層13000（精裝）高層12600（精裝）新華天璽高層13500（精裝）高層24000（精裝）高層15000（精裝）銀河麗灣高層8000高層30000 高層15000領(lǐng)先國際高層14000高層15000 高層14500萬科柏翠園高層16000（精裝）高層2

15、1000（精裝）高層18000（精裝）保利海上五月花洋房7500洋房17000洋房9000保利康橋高層13500（精裝）高層18000（精裝）高層15000（精裝）水晶城高層5100高層5500高層5300小高層5000 小高層5800小高層5500多層5400多層6000多層5750佳和新城高層5000高層6400高層5800銷售價格-供應(yīng)縮水、高端產(chǎn)品聚集帶動區(qū)域價格穩(wěn)定上漲中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研由于新開發(fā)項目稀少，鎖定區(qū)域的客群多以二手房為目標，但二手房多存在社區(qū)老舊、戶型較差、使用年限長、居住人群低端生活環(huán)境雜亂、小區(qū)缺乏有效管理維護等問題。周邊區(qū)域新建住宅產(chǎn)品的十分匱乏。二手

16、房交易-二手房市場交易異?；鸨蜿枱狳c投資區(qū)域周邊二手房價格情況周邊二手房價格情況社區(qū)名稱價格區(qū)間（元/）相對方位大萬蓮小區(qū)5400-7631東北明城花園7656-10280科學家花園4746-5246西北富教小區(qū)7052通天小區(qū)6346-6545益文小區(qū)7312濱河小區(qū)7040華興小區(qū)6176-8200西勒石小區(qū)5517-6729中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研客戶分析-學區(qū)房客戶、投資客和改善型客戶云集區(qū)域作為沈陽的經(jīng)濟龍頭區(qū)，區(qū)域內(nèi)高端客群集中；渾南板塊、長白島板塊等一直在加快對高端客戶群的消化速度，但限于城市交通壓力的增大，多數(shù)客戶會首先選擇居住距離辦公較近的項目，提高效率，節(jié)約時間成

17、本。于是針對客群也主要以一環(huán)內(nèi)固有中高端客戶為主，購房者主要是2次購房以作投資，附帶一部分的學區(qū)房購買人群。中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研總結(jié)-未來市場幾乎無競爭，項目開發(fā)潛力巨大周邊商圈云集，房地產(chǎn)項目以商業(yè)寫字樓為主，住宅產(chǎn)品稀缺，競爭項目罕有；由于新房量少價高，二手房成交率居高不下；區(qū)域價格率高于城市房地產(chǎn)均價，但相較于一些重點區(qū)域如渾河周邊的高端物業(yè)價格仍舊略低，并以實用為主；區(qū)域特色明顯，醫(yī)療、學區(qū)優(yōu)勢突出，交通便捷、購物方便，居住條件優(yōu)越。中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研四 項目本體分析項目指標項目指標SWOT分析分析優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析項目發(fā)展啟示項目發(fā)展啟示中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場

18、調(diào)研用地性質(zhì)：居住商業(yè)規(guī)劃用地面積：18348.2容積率： 3.5規(guī)劃總建筑面積：7.92萬 地上建筑面積：6.42萬其中：住宅建筑面積：5.46萬網(wǎng)點建筑面積：0.96萬地下建筑面積：1.5萬土地使用年限：居住50年 商業(yè)40年項目地址：沈河區(qū)萬柳塘路44號占地面積：1.83萬萬柳塘公園萬柳塘公園本本案案現(xiàn)狀單位：沈陽市當代醫(yī)院 新誠汽車銷售服務(wù)公司 新天成汽車維修公司項目參數(shù)-商業(yè)面積接近1萬平米，利于后期銷售和開發(fā)利益最大化萬柳塘路先農(nóng)壇路中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研項目周邊環(huán)境-成熟區(qū)位 豐富配套 便捷生活沈陽一環(huán)路內(nèi)，毗鄰萬柳塘路、先農(nóng)壇路，隸屬于沈陽行政、文化、經(jīng)濟中心區(qū)-沈河區(qū)

19、與大東區(qū)交界處，本案與皇城文脈相連，周邊商圈密布、生活配套齊全，自然景觀豐富生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，是沈陽城市中心絕版的宜居地塊。中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研SWOTSWOT-本項目最大風險蘊含在項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研商圈商圈路程路程中街商務(wù)區(qū)1.5公里，3.5分鐘左右五愛商務(wù)區(qū)1.3公里，3分鐘左右南塔商務(wù)區(qū)2.26公里，5分鐘左右青年大街4.3公里，15分鐘左右三好街商圈4.2公里，15分鐘左右太原街商圈5.7公里，20分鐘左右市府商務(wù)區(qū)4.2公里，13分鐘左右沈陽北站4.25公里，15分鐘左右配套建議-緊鄰沈陽各大商圈，配套完善，住宅產(chǎn)品日益稀缺，本項目商業(yè)只適合定位成社

20、區(qū)型商業(yè)。中街：目前，沈陽市政府正著力將中街打造成“東北第一街”，政府將中街商圈定位為“4A 級商貿(mào)文化旅游區(qū)”，中街商圈將實行住宅控制規(guī)劃，510 年使住宅建筑面積降到建筑物總面積的1/3以下。五愛商圈：以經(jīng)營服裝、布料、鞋襪、針織品、箱包等產(chǎn)品的批發(fā)（兼零售）為主，主要道路兩側(cè)經(jīng)營有餐飲配套等服務(wù)設(shè)施。中街中街五愛五愛中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研目前一線城市的學區(qū)房效應(yīng)表現(xiàn)明顯，價格遠遠高于市場均價。一所名校往往能提升整個區(qū)域的價值，這是房地產(chǎn)公所周知的發(fā)展規(guī)律。學校學校二十七中（省重點高中）育源中學（市重點中學）九十四中（省重點小學）朝陽一校（省重點小學）大南二校（智能藝術(shù)幼兒園）六零

21、六所幼兒園教育資源-中小學教育資源豐厚，為本項目開發(fā)成功打下堅實基礎(chǔ)中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研醫(yī)療設(shè)施-優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源，項目價值提升引擎醫(yī)療醫(yī)療四六三醫(yī)院省友誼醫(yī)院省東方醫(yī)院陸軍總院省內(nèi)優(yōu)質(zhì)醫(yī)療院所分布周邊，令本案核心價值力明顯提升，為打造居住型高端社區(qū)奠定基礎(chǔ)。中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研公公園園萬柳塘公園萬泉公園青年公園長青公園項目西側(cè)緊鄰萬柳塘公園，公園占地31萬，東側(cè)是萬泉公園，目前公園北側(cè)的濱河水系正在清淤治理，后期將成為沈陽市一條主要河道，并為區(qū)域內(nèi)居民帶來一道亮麗的景色。環(huán)境資源-公園環(huán)抱、綠意生活，享受超值公園生活中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研生活配套-三大商圈交匯，公園生

22、活盡享都市繁華商圈商圈五愛商圈（專業(yè)商圈）中街商圈（市級商圈）南塔商圈（專業(yè)商圈）萬泉商圈（社區(qū)商圈）本案周邊三大商圈駁合，功能定位鮮明。生活便利，鬧中取靜。中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研總結(jié)-本項目地塊位置、周邊資源環(huán)境，十分適合小體量住宅開發(fā)本案所在：地快完整方正，易于規(guī)劃；現(xiàn)狀地上物為醫(yī)院、商戶，便于拆遷安置；地理位置優(yōu)越，出行便捷；自然資源豐沛，為城市中心不可多得之宜居所在；競爭項目稀少，價格穩(wěn)定上升；1. 獨特優(yōu)勢明顯，學區(qū)、醫(yī)療資源眾多。中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研五 項目經(jīng)濟估算（請中鐵增添此部分內(nèi)容）中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研六 房地產(chǎn)可行性研究結(jié)論中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研發(fā)展結(jié)論-城市精致高尚住宅，不可多得的都市核心區(qū)開發(fā)項目，開發(fā)前景良好，值得中鐵9局好好把握規(guī)規(guī)劃劃方方向向中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研七 產(chǎn)品規(guī)劃初步建議規(guī)劃建議產(chǎn)品類型產(chǎn)品定位商業(yè)定位相關(guān)建議中鐵沈陽萬柳塘項目前期市場調(diào)研規(guī)劃建議-現(xiàn)代簡約，精致風格型唯美社區(qū)結(jié)合區(qū)域內(nèi)市場狀況，對本案進行組團式規(guī)劃，由住宅、商業(yè)、園林景觀組合而成，實現(xiàn)“結(jié)構(gòu)有序、功能互補、整體優(yōu)化、共建共享”的目的。產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃建議功能功能建筑形式建筑形式比例比例商業(yè)商業(yè)社區(qū)配套服務(wù)臨街底商與裙房15%住宅住宅外售板樓85%自購中鐵沈陽萬柳塘