房地產(chǎn)成本管理要點(diǎn)

1、成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南目錄目錄第項(xiàng).立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第二項(xiàng)規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第三項(xiàng)招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第四項(xiàng) 施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第五項(xiàng) 材料及設(shè)備米購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第六項(xiàng) 銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第七項(xiàng) .工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第八項(xiàng) .期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第九項(xiàng).物業(yè)管理成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南T立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)11J節(jié)由于有國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。項(xiàng)目部在項(xiàng)目開發(fā) 前期起主要作用，因此，這一

2、環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目部來(lái)承 擔(dān)?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件開1、新征十地征地費(fèi)用少交或晚交，力爭(zhēng)減 免項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本控 制要點(diǎn)說(shuō)明中項(xiàng)目開 發(fā)成本構(gòu)成表、附表 一、附表二。拆遷安置費(fèi)用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷 安置費(fèi)用項(xiàng)目部負(fù)責(zé)發(fā)形式大市政費(fèi)用自建部分按照公司工 程體系走；交政府部分 按有關(guān)規(guī)定辦理工程部、設(shè)計(jì)部和審 算部負(fù)責(zé)自建部分；工 程部負(fù)責(zé)交政府部分。規(guī)劃條件滿足公司利益最大 化，合理提高容積率， 降低土地成本項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)2、買斷項(xiàng)目買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容明細(xì)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本控 制要點(diǎn)說(shuō)明中項(xiàng)目開 發(fā)成本構(gòu)成表、附表 一、附表二及買斷方 式的成

3、本構(gòu)成付款總額為公司爭(zhēng)取最大利益項(xiàng)目部負(fù)責(zé)付款時(shí)間周期長(zhǎng)、次數(shù)多項(xiàng)目部負(fù)責(zé)三通或七通一平 的標(biāo)準(zhǔn)明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)工程部、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目付款時(shí)間直接掛 鉤。項(xiàng)目部負(fù)責(zé)3、合作開發(fā)合作方式符合集團(tuán)要求，有利 于北京公司；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本控 制要點(diǎn)說(shuō)明中項(xiàng)目開 發(fā)成本構(gòu)成表、附表 一、附表二及合作開 發(fā)的成本構(gòu)成分成比例雙贏原則；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)交房時(shí)間盡可能地延后交房，工程部負(fù)責(zé)交房標(biāo)準(zhǔn)不低于合冋中交房標(biāo) 準(zhǔn)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)付款總額付款時(shí)間選擇有利于公司利益 的方式項(xiàng)目部負(fù)責(zé)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南二規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重 最大，具有“一錘定音”的地位和 作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)

4、進(jìn)行成本控制是 實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限 度的減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。設(shè)計(jì)部和各類評(píng)審委員會(huì)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件1、規(guī)劃方案（1）可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)信息搜集和分析市政狀況信息分析規(guī)劃要點(diǎn)確立可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書可行性設(shè)計(jì)變更設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng) 目、審算、銷售部 配合暫缺相應(yīng)可操作參 考文件，以下同（2）方案評(píng)審組成可行性規(guī)劃評(píng)審委 員會(huì)，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、 確定。未通過(guò)的方案進(jìn)入可行性 設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，再重新評(píng) 審。由項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工 程、審算、財(cái)務(wù)、 銷售等各部門組成 評(píng)審

5、委員會(huì)，總經(jīng) 理負(fù)責(zé)（3）設(shè)計(jì)成果對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù) 實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提前確定設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程 部配合根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn) 行投資估算審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì) 部配合2、報(bào)批設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)方案根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)的情 況和市場(chǎng)分析制訂設(shè)計(jì)任 務(wù)書設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目 部、銷售部協(xié)作方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)設(shè)計(jì)部方案設(shè)計(jì)評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)（2）報(bào)批注意市政設(shè)計(jì)注意相關(guān)法規(guī)，完善自身 報(bào)批規(guī)范性，材料完整項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì) 部配合控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件3、擴(kuò)初設(shè)計(jì)（1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整 設(shè)計(jì)要求內(nèi)部審核設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，知會(huì) 各部門（2）成本概算根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方 案和設(shè)備選型、