產(chǎn)權(quán)式商業(yè)街區(qū)開(kāi)業(yè)前后招商與管理方案21頁(yè)

1、產(chǎn)權(quán)式商業(yè)街區(qū)開(kāi)業(yè)前后招商與管理方案南京萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司建鄴物業(yè)分公司 編制第一章 產(chǎn)權(quán)式商業(yè)街區(qū)的前期管理第一節(jié) 確立管理架構(gòu)（以金街為例）區(qū)域總經(jīng)辦街區(qū)總辦行政部財(cái)務(wù)部營(yíng)運(yùn)部物業(yè)部工程部經(jīng)理行政主管人事主管助理經(jīng)理會(huì)計(jì)經(jīng)理招商主管營(yíng)運(yùn)主管經(jīng)理客服主管安防主管環(huán)境主管經(jīng)理文員暖通工程師出納招商助理文員客服助理安防領(lǐng)班隊(duì)員外包方水電工程師營(yíng)運(yùn)助理運(yùn)行領(lǐng)班維修領(lǐng)班運(yùn)行技工維修技工（以上部門建制及人員視項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r而確定）第二節(jié) 確定總辦及各部門職責(zé)范圍一、總經(jīng)辦總經(jīng)理（或主持工作副總經(jīng)理）：1對(duì)區(qū)域公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)街區(qū)運(yùn)營(yíng)管理全面工作；2在區(qū)域公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)和商管總部各業(yè)務(wù)部門指導(dǎo)下，確立街

2、區(qū)整體定位和運(yùn)營(yíng)管理模式；3根據(jù)總部和區(qū)域公司整體規(guī)劃，制定街區(qū)發(fā)展計(jì)劃、管理方案、操作流程；4制訂街區(qū)年度工作計(jì)劃和整體經(jīng)營(yíng)管理工作；5推動(dòng)各項(xiàng)管理規(guī)章、制度的建設(shè)和完善；6組織完成街區(qū)整體業(yè)務(wù)計(jì)劃；7協(xié)調(diào)、激勵(lì)各部門的工作；8完成上級(jí)公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他有關(guān)任務(wù)和工作。營(yíng)運(yùn)副總經(jīng)理：1對(duì)總經(jīng)理（或主持工作副總經(jīng)理）負(fù)責(zé)，全面統(tǒng)籌街區(qū)招商、營(yíng)運(yùn)、商戶服務(wù)和多種經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)工作；2負(fù)責(zé)制定招商營(yíng)運(yùn)部（或商鋪服務(wù)部）的工作計(jì)劃、管理方案、操作流程；3制訂招商營(yíng)運(yùn)業(yè)務(wù)的年度工作計(jì)劃并監(jiān)督實(shí)施執(zhí)行；4制定招商營(yíng)運(yùn)部（或商鋪服務(wù)部）的各項(xiàng)管理規(guī)章、制度；5協(xié)助推動(dòng)公司及街區(qū)各項(xiàng)業(yè)務(wù)，組織完成公司及街區(qū)整體

3、業(yè)務(wù)計(jì)劃；6積極協(xié)調(diào)和激勵(lì)所屬部門的工作；7. 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他有關(guān)任務(wù)和工作。二、財(cái)務(wù)部1對(duì)總經(jīng)辦負(fù)責(zé)，在上級(jí)公司財(cái)務(wù)系統(tǒng)指導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)街區(qū)財(cái)務(wù)管理工作；2. 負(fù)責(zé)公司資金運(yùn)作管理、日常財(cái)務(wù)管理與分析等；3負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本核算與控制；4負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)管理及內(nèi)部控制，根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展的計(jì)劃完成年度財(cái)務(wù)預(yù)算，并跟蹤其執(zhí)行情況；5按時(shí)向區(qū)域公司或商管總部財(cái)務(wù)部提供財(cái)務(wù)報(bào)告和必要的財(cái)務(wù)分析，并確保這些報(bào)告可靠、準(zhǔn)確；6. 制定、維護(hù)、改進(jìn)公司財(cái)務(wù)管理程序和政策，以滿足控制風(fēng)險(xiǎn)的要求，如：改進(jìn)應(yīng)收帳款、應(yīng)付帳款、成本費(fèi)用、現(xiàn)金、銀行存款的業(yè)務(wù)程序等；7嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)財(cái)務(wù)制度，根據(jù)各級(jí)審批權(quán)限監(jiān)控可能會(huì)

4、對(duì)公司造成經(jīng)濟(jì)損失的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，及時(shí)提出意見(jiàn)并向上級(jí)公司報(bào)告；8. 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他有關(guān)任務(wù)和工作。三、行政人事部1對(duì)總經(jīng)辦負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)行政后勤和人力資源管理工作；2. 根據(jù)集團(tuán)最新規(guī)章制度，參與公司各項(xiàng)管理制度的制訂，監(jiān)督公司各項(xiàng)制度的執(zhí)行；3. 根據(jù)集團(tuán)最新標(biāo)準(zhǔn)，制訂有 競(jìng)爭(zhēng)力且符合實(shí)際情況的薪酬、福利、保險(xiǎn)、培訓(xùn)考核工作體系，充分發(fā)揮人力資源效能；4. 負(fù)責(zé)人力資源的招聘、使用、管理、開(kāi)發(fā)及人力成本控制；5. 負(fù)責(zé)為各部門提供及時(shí)、有效、全面的行政后勤服務(wù)；6、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他有關(guān)任務(wù)和工作。四、招商營(yíng)運(yùn)部（或商鋪服務(wù)部）1對(duì)總經(jīng)辦負(fù)責(zé)，在營(yíng)運(yùn)副總經(jīng)理指導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)街區(qū)招商

5、、營(yíng)運(yùn)、商戶服務(wù)和多種經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)工作；2參與街區(qū)整體策劃，健全街區(qū)各項(xiàng)制度，完善街區(qū)運(yùn)營(yíng)管理；3推動(dòng)街區(qū)招商業(yè)務(wù)，組織完成街區(qū)整體業(yè)務(wù)計(jì)劃；4建立公司內(nèi)部信息系統(tǒng)，推進(jìn)公司財(cái)務(wù)、行政、人力資源的管理；5協(xié)調(diào)各部門工作，協(xié)助總經(jīng)辦建立有效的團(tuán)隊(duì)協(xié)作機(jī)制；6維持并開(kāi)拓各方面的外部關(guān)系；7管理并激勵(lì)所屬部門的工作績(jī)效；8. 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他有關(guān)任務(wù)和工作。五、工程部1對(duì)總經(jīng)辦負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)街區(qū)工程管理全面工作；2. 安排、協(xié)調(diào)、幫助及督促各專業(yè)崗位完成各自范圍內(nèi)的工作；3組織各專業(yè)技術(shù)主管代表公司參加項(xiàng)目入伙前接管驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)提出報(bào)告，匯總后交項(xiàng)目公司，以求得解決；4提出街區(qū)設(shè)施增補(bǔ)改造的初

6、步方案；5掌握商業(yè)建筑設(shè)施和機(jī)電設(shè)備性能及完好情況，按時(shí)制訂維修保養(yǎng)計(jì)劃、措施，檢查完成情況；6代表公司辦理有關(guān)工程機(jī)電方面的各項(xiàng)業(yè)務(wù)；7向其他各部門介紹街區(qū)有關(guān)工程方面的經(jīng)驗(yàn)，提高管理服務(wù)水平；8負(fù)責(zé)對(duì)街區(qū)技術(shù)資料、設(shè)備說(shuō)明書(shū)，技術(shù)檔案等整理存檔；9負(fù)責(zé)對(duì)各專業(yè)崗位人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核工作；10. 負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)駐商戶二次裝修申請(qǐng)進(jìn)行技術(shù)把關(guān)，提出修改意見(jiàn)并監(jiān)督實(shí)施；11完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他有關(guān)任務(wù)或工作。六、物業(yè)部1對(duì)總經(jīng)辦負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)街區(qū)基礎(chǔ)物業(yè)管理相關(guān)工作；2. 負(fù)責(zé)處理商戶報(bào)修與投訴，配合收費(fèi)及辦理入伙及協(xié)調(diào)事宜；3負(fù)責(zé)街區(qū)整體安全保衛(wèi)工作，消防安全，夜班值班，車輛管理，公安機(jī)關(guān)對(duì)接協(xié)調(diào)；4負(fù)

7、責(zé)街區(qū)全部公共區(qū)域的保潔管理，外包保潔公司的監(jiān)管，環(huán)衛(wèi)部門的對(duì)接協(xié)調(diào)；5負(fù)責(zé)街區(qū)全部綠化維護(hù)及樓內(nèi)綠植租擺，外包綠化公司的監(jiān)管；6完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他有關(guān)任務(wù)或工作。第三節(jié) 各部門人員分階段到崗預(yù)測(cè)部門級(jí)別職位人數(shù)一階段二階段三階段備注：第一階段為: 籌備介入 第二階段為: 介入入伙第三階段為: 入伙營(yíng)運(yùn)第四節(jié) 確定不同階段管理重點(diǎn)一、籌備-介入時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)后規(guī)劃設(shè)計(jì)基本完成至項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。重點(diǎn)：1、在區(qū)域公司領(lǐng)導(dǎo)下注冊(cè)成立獨(dú)立核算的管理公司，總經(jīng)辦和招商營(yíng)運(yùn)部人員首先到位，總經(jīng)辦為項(xiàng)目管理權(quán)招投標(biāo)做好一切準(zhǔn)備工作；2、項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)招商營(yíng)運(yùn)部進(jìn)駐營(yíng)銷中心與項(xiàng)目營(yíng)銷部合署辦公，接受投資者咨詢，一方面促

8、進(jìn)營(yíng)銷，一方面也能提前做好業(yè)主基礎(chǔ)工作，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)和項(xiàng)目自身定位，使投資者的投資行為盡量接近理性狀態(tài)，避免盲目投資的業(yè)主對(duì)投資回報(bào)的期望與市場(chǎng)脫節(jié)而增加項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)；3、根據(jù)項(xiàng)目的定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃開(kāi)始儲(chǔ)備商源，為下一階段服務(wù)式招商工作的順利開(kāi)展打好基礎(chǔ)。二、介入-入伙（含現(xiàn)場(chǎng)介入、接管驗(yàn)收、入伙準(zhǔn)備）時(shí)間：項(xiàng)目土建出正負(fù)零至入伙前。重點(diǎn)：1、出正負(fù)零之前，商管公司提前介入，派出營(yíng)運(yùn)、工程方面管理人員，根據(jù)項(xiàng)目的基本定位，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行全面的確認(rèn)、及時(shí)提出修改意見(jiàn)，確保各種功能性配套符合日后運(yùn)營(yíng)需求； 2、出正負(fù)零之后，派出具有豐富經(jīng)驗(yàn)的土建、水暖、電氣等專業(yè)工程人員分階段深入

9、工地，關(guān)注細(xì)節(jié)，將現(xiàn)場(chǎng)情況和施工進(jìn)度以圖文形式體現(xiàn)在日?qǐng)?bào)和周報(bào)上；3、在上一階段人員配備的基礎(chǔ)上，逐步完成各部門經(jīng)理到一線員工的招聘，各部門經(jīng)理逐步介入項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，完成對(duì)項(xiàng)目的解讀并對(duì)應(yīng)所屬職責(zé)范圍擬定具體管理方案；4、一線員工接受崗前培訓(xùn)不少于一個(gè)月，培訓(xùn)結(jié)束后做好接管前的各種預(yù)案預(yù)演；5、在項(xiàng)目臨近接管驗(yàn)收之前，應(yīng)完成街區(qū)保潔等外包方的招標(biāo)工作，擬定開(kāi)荒保潔和日常保潔方案，確保入伙前開(kāi)荒保潔順利完成并直接進(jìn)入日常保潔階段；6、接管驗(yàn)收之前應(yīng)完成所有管理文件和各種工作方案的編寫(xiě)和制訂，包括內(nèi)部管理工作指引和服務(wù)流程、商戶手冊(cè)、街區(qū)管理公約、二次裝修管理手冊(cè)、前期服務(wù)協(xié)議、街區(qū)商戶入駐指南，以及

10、接管驗(yàn)收方案、入伙方案、統(tǒng)一說(shuō)辭、入伙應(yīng)急預(yù)案等；7、與項(xiàng)目公司共同制定工程遺留問(wèn)題解決方案和操作流程，確保入伙前后所有因設(shè)計(jì)缺陷或施工適量遺留的共有或?qū)Ｓ袇^(qū)域的工程問(wèn)題得到及時(shí)有效的解決；8、在此階段，招商營(yíng)運(yùn)部須根據(jù)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃完成相當(dāng)于總商鋪數(shù)3-5倍的商源儲(chǔ)備。三、入伙-營(yíng)運(yùn)時(shí)間：入伙之后至商鋪大面積開(kāi)業(yè)。重點(diǎn)：1、商管公司組成專業(yè)保潔隊(duì)伍進(jìn)駐項(xiàng)目，進(jìn)行開(kāi)荒性保潔工作。在最短的時(shí)間內(nèi)，使整個(gè)街區(qū)從建設(shè)期形象迅速轉(zhuǎn)變?yōu)槿胱∑诖懊鞯亓?、清潔?yōu)美的形象，使街區(qū)內(nèi)各種精心設(shè)計(jì)的亮點(diǎn)充分地展示在業(yè)主、來(lái)賓及社會(huì)的面前，增強(qiáng)投資者對(duì)街區(qū)的信心和對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)品牌的信賴；2、由訓(xùn)練有素、具有豐富經(jīng)驗(yàn)

11、的專業(yè)人員組成入伙小組，在項(xiàng)目公司和商管公司的指導(dǎo)下，按照統(tǒng)一的程序，熱情接待，為業(yè)主辦妥一切入駐手續(xù)，入伙后，物業(yè)部和工程部按既定方案及時(shí)有效的跟進(jìn)相關(guān)工程遺留問(wèn)題的整改，定期提供銷項(xiàng)清單和報(bào)表；3、大部分商鋪完成入伙后，除繼續(xù)辦理個(gè)別零星入伙外，街區(qū)各部門開(kāi)始進(jìn)入正常運(yùn)作程序，招商營(yíng)運(yùn)部向已入伙商鋪業(yè)主推薦各類商家并協(xié)助業(yè)主和商家雙方完成商鋪的租賃；4、制定成品保護(hù)方案和責(zé)任制及工作檢查制度，落實(shí)成品保護(hù)隊(duì)伍及人員和物資器材（此項(xiàng)開(kāi)支于開(kāi)辦費(fèi)中應(yīng)提前做好預(yù)算），由物業(yè)部和工程部共同負(fù)責(zé)街區(qū)的成品保護(hù)工作，各司其職對(duì)已接管的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行防護(hù)和保護(hù)，最大限度減少工程遺留問(wèn)題整改或商戶二次裝修

12、過(guò)程中對(duì)公共區(qū)域的污染和設(shè)施、設(shè)備的損壞。5、成立商鋪開(kāi)業(yè)前協(xié)調(diào)小組，總經(jīng)辦牽頭，各部門負(fù)責(zé)人及主要技術(shù)骨干為小組成員，制訂管理規(guī)范和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)對(duì)商戶開(kāi)業(yè)前的各種手續(xù)、證照辦理提供咨詢和服務(wù)，并對(duì)開(kāi)業(yè)前的裝修申請(qǐng)和圖紙進(jìn)行會(huì)審，對(duì)裝修行為進(jìn)行管理；6、街區(qū)統(tǒng)一入伙后3-6個(gè)月內(nèi)是招商重點(diǎn)推進(jìn)階段，要求招商營(yíng)運(yùn)部提前制定街區(qū)招商計(jì)劃，并和區(qū)域公司企劃部門共同制定主題明確的宣傳推廣活動(dòng)計(jì)劃，針對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪招商上客觀存在的難點(diǎn)，提煉優(yōu)勢(shì)資源，突出主題，制定對(duì)策，克服困難和壓力，極力推動(dòng)街區(qū)的招商工作，原則上，入伙后一年內(nèi)街區(qū)基本達(dá)到90%以上開(kāi)業(yè)；7、主動(dòng)聯(lián)絡(luò)城市交通、治安、消防、工商、衛(wèi)生、環(huán)

13、境等管理部門，結(jié)合城市管理部門意見(jiàn)，制定停車管理和交通動(dòng)線組織、治安聯(lián)防、消防報(bào)審和驗(yàn)收、工商執(zhí)照辦理、衛(wèi)生許可辦理、垃圾清運(yùn)等各類方案和流程，主動(dòng)將街區(qū)管理對(duì)接城市公共管理系統(tǒng)，形成街區(qū)管理與城市管理的無(wú)縫連接。第二章 產(chǎn)權(quán)式商業(yè)街區(qū)的招商管理第一節(jié) 招商定位一、街區(qū)位置（以金街為例）以金街為例，金街屬于南京建鄴萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)城市綜合體三大建筑群之一，地塊編號(hào)76#，與編號(hào)為78#的建鄴萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)及編號(hào)為77#的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)西地僅一路之隔，相距約200米，隔江東中路遙相呼應(yīng)。二、分析街區(qū)招商的優(yōu)劣勢(shì)（以金街為例）78#建鄴萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：建筑面積28萬(wàn)，2009年開(kāi)業(yè)8個(gè)三代店中的旗艦店，2009年12月18

14、日開(kāi)業(yè)后已成為南京新江東板塊的最新商業(yè)地標(biāo)，為集團(tuán)主流產(chǎn)品，已有成熟的招商營(yíng)運(yùn)政策和管理體系支撐運(yùn)行，由13家知名主力店和一條南京最長(zhǎng)室內(nèi)步行街帶動(dòng)。77#萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)西地：屬?gòu)?fù)合型項(xiàng)目，包括高星級(jí)酒店、5A寫(xiě)字樓、酒店式公寓和底商，總建筑面積在70萬(wàn)，底下商業(yè)街近5.2萬(wàn)，77#緊挨78#，同時(shí)擁有高星級(jí)酒店、5A寫(xiě)字樓和大面積高級(jí)公寓內(nèi)的高層次消費(fèi)群體，同時(shí)又可分享78#的人流，位置得天獨(dú)厚。76#萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)東坊：也屬于復(fù)合型項(xiàng)目，包括獨(dú)立室外步行街和底商、SOHO辦公樓、酒店式公寓，總建筑面積在23萬(wàn)，獨(dú)立室外步行街（即金街）6萬(wàn)，76#的金街被建鄴區(qū)主干道江東中路分隔于東側(cè)，屬全產(chǎn)權(quán)式商鋪，

15、非集團(tuán)主流產(chǎn)品，屬探索階段，未有成型的管理模式和招商營(yíng)運(yùn)政策，缺乏主力店支撐，難以真正分享78#與77#的人流與客群。但76#金街也具備一些優(yōu)勢(shì)和資源，一方面是自身的優(yōu)勢(shì)，一方面是萬(wàn)達(dá)品牌資源和區(qū)域化管理商管公司資源的支撐：1、金街自身優(yōu)勢(shì)：1）地鐵：金街項(xiàng)目處于建鄴區(qū)江東商業(yè)圈中，基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，地鐵2號(hào)線將于5月28日開(kāi)通，金街東區(qū)主出入口即是2號(hào)線茶亭站；2）旅游：政府將江東商業(yè)圈的主題定位為文化、休閑、旅游，南京世界和平紀(jì)念館位于金街正對(duì)面，根據(jù)政府部門統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，每年約有700萬(wàn)人次到紀(jì)念館觀光。2、南京商管資源：1）建鄴萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成功開(kāi)業(yè)后，萬(wàn)達(dá)品牌、萬(wàn)達(dá)實(shí)力在南京已經(jīng)深入人心，有

16、心落戶萬(wàn)達(dá)卻無(wú)緣大商業(yè)的商家可能會(huì)退而求其次而選擇金街，運(yùn)作得當(dāng)，應(yīng)可激活其中部分商源；2）建鄴萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)與金街近在咫尺，大商業(yè)在迅速聚集客流的同時(shí)，也是為金街做好了準(zhǔn)備；3）萬(wàn)達(dá)商管的建鄴店和新街口店現(xiàn)時(shí)已擁有的名氣、人氣、區(qū)位、場(chǎng)地、廣告等優(yōu)勢(shì)資源，皆可成為助推金街項(xiàng)目起飛的動(dòng)力，我們完全可以讓商戶和消費(fèi)者因?yàn)檫M(jìn)入建鄴店或新街口店而同時(shí)知道在這個(gè)地方還有這么一條金街；4）建鄴萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后，建鄴區(qū)政府對(duì)金街項(xiàng)目的重視應(yīng)該說(shuō)并不亞于大商業(yè)，政府的支持和關(guān)注有助于解決更多外圍的問(wèn)題，這也是目前南京商管公司可供利用的重要資源之一。三、街區(qū)整體招商定位（以金街為例）76#室外步行街（金街）與78#室

17、內(nèi)步行街若出現(xiàn)業(yè)態(tài)重疊，就會(huì)成為競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)，不但無(wú)法分享人流，還可能對(duì)78#造成影響，所以76#金街必須作為78#的補(bǔ)充，根據(jù)區(qū)位和布局上的客觀因素，突出主題，錯(cuò)位招商，業(yè)態(tài)互補(bǔ)。四、街區(qū)擬引進(jìn)主題業(yè)態(tài)（以金街為例）金街的建筑格局是內(nèi)外通透，上下交錯(cuò)，左右貫通，可以根據(jù)不同的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)任意進(jìn)行組合。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的摸索，我們確定了三種主題業(yè)態(tài)：1、大中型中高檔餐飲：此類商家一般要求經(jīng)營(yíng)面積大，營(yíng)業(yè)時(shí)間相對(duì)寬松，配套設(shè)施可做個(gè)性化突破，76#金街比78#更能滿足上述要求；2、國(guó)內(nèi)外兒童早教基地：此類機(jī)構(gòu)要求面積大，交通便利，租金合理，周圍有年齡輕層次高的人群居住，另外此類商家多為連鎖經(jīng)營(yíng)，對(duì)人氣人流

18、沒(méi)有具體要求， 因此76#金街的三樓較為適合；3、個(gè)性化裝飾和高檔家居體驗(yàn)館：項(xiàng)目周圍原為江蘇省內(nèi)知名的家居裝飾市場(chǎng)集中區(qū)域，金陵裝飾城拆遷后，多數(shù)商家不愿意離開(kāi)這個(gè)區(qū)域，所以選擇落戶76#金街。確定了上述三種主題業(yè)態(tài)之后，與之相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)便可隨之圈定，金街的基本業(yè)態(tài)組合由此可以形成。第二節(jié) 街區(qū)招商模式-服務(wù)式招商（以金街為例）一、“服務(wù)式招商”的定義“服務(wù)式招商”是區(qū)別于產(chǎn)權(quán)式商鋪傳統(tǒng)返租模式之外的一種嘗試，即在商鋪買賣和租賃過(guò)程中，積極為產(chǎn)權(quán)人推薦商源、引導(dǎo)對(duì)接、提供各種信息咨詢和服務(wù)，但不做實(shí)質(zhì)性承諾，不對(duì)買賣和租賃結(jié)果負(fù)責(zé)。二、“服務(wù)式招商”的作用1、“服務(wù)式招商”是項(xiàng)目銷售的附

19、加服務(wù)，是附加的營(yíng)銷手段之一；2、“服務(wù)式招商”有利于引導(dǎo)理性投資，降低投資風(fēng)險(xiǎn)；3、“服務(wù)式招商”能在上述兩者之間維系平衡，維護(hù)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的品牌形象。三、“服務(wù)式招商”的工作重點(diǎn)1、管理公司參與、協(xié)助前期招商過(guò)程服務(wù)工作，為商鋪持有者和經(jīng)營(yíng)戶提供搭橋牽線、信息整合、咨詢建議等服務(wù)；2、管理公司協(xié)助入駐商戶協(xié)調(diào)政府關(guān)系，為商戶辦理各種手續(xù)提供方便；3、受開(kāi)發(fā)商或業(yè)主、商戶出資委托，管理公司可提供策劃服務(wù)，開(kāi)展宣傳、推廣、促銷等活動(dòng)，配合銷售、租賃、經(jīng)營(yíng)等行為。 四、產(chǎn)權(quán)式商業(yè)街區(qū)的招商難點(diǎn)就金街目前推進(jìn)招商工作的情況看，產(chǎn)權(quán)式商鋪的招商難點(diǎn)有五方面：1、產(chǎn)權(quán)分散：在商戶與業(yè)主對(duì)接中，跨鋪的談

20、判難度較大，關(guān)鍵業(yè)主坐地起價(jià)而導(dǎo)致多鋪經(jīng)營(yíng)的商家因一鋪對(duì)接失敗而全面失敗的情況屢有發(fā)生，既影響商家耐心也影響其他業(yè)主信心；2、無(wú)主力店：缺乏主力店的拉動(dòng)是金街以及各類產(chǎn)權(quán)式商鋪招商緩慢的主因；3、期望過(guò)高：業(yè)主對(duì)投資回報(bào)的預(yù)期高于市場(chǎng)，導(dǎo)致招商初期對(duì)接成功率低；4、持鋪觀望：部分業(yè)主不在乎出租所得，一般營(yíng)銷手段難以將其說(shuō)服；5、市場(chǎng)信心：市場(chǎng)對(duì)金街的理解和信心深度不夠，對(duì)進(jìn)駐金街暫無(wú)安全感。四、產(chǎn)權(quán)式商業(yè)街區(qū)的招商渠道金街目前招商的渠道有四種：1）業(yè)主自營(yíng)：業(yè)主本身因經(jīng)營(yíng)需要購(gòu)買商鋪進(jìn)行自營(yíng)；2）業(yè)主出租：業(yè)主通過(guò)自己的渠道將商鋪出租；3）管理公司：由管理公司推薦，促成商家與業(yè)主的對(duì)接；4）政

21、府介入：由政府推薦招商咨詢機(jī)構(gòu)參與項(xiàng)目招商。上述四種渠道中，目前以管理公司推薦成效最為明顯。五、產(chǎn)權(quán)式商業(yè)街區(qū)的招商形式和思路金街目前運(yùn)用的幾種招商推進(jìn)形式有：1、洽談會(huì)項(xiàng)目洽談會(huì)是招商最為常見(jiàn)的一種形式。可由政府組織或合作機(jī)構(gòu)攜擬合資、合作或引進(jìn)的項(xiàng)目，有針對(duì)性地與商家洽談，其特點(diǎn)是針對(duì)性強(qiáng)，易于吸引有興趣的客商，影響大，實(shí)效性好，主辦者可以派遣技術(shù)專家與客商直接進(jìn)行接洽。（案例：金街項(xiàng)目在建鄴區(qū)政府高度關(guān)注下，由政府介入，通過(guò)中介機(jī)構(gòu)“上海漢盟商業(yè)管理公司”引進(jìn)臺(tái)灣客商，在金街內(nèi)打造近2萬(wàn)的“時(shí)尚臺(tái)灣街”項(xiàng)目，此案正在推進(jìn)中。）2、發(fā)布會(huì)項(xiàng)目發(fā)布會(huì)是招商經(jīng)常采用的方式?？捎缮坦芄驹谝欢ǖ?/p>

22、場(chǎng)合公布擬引進(jìn)合資、合作的項(xiàng)目，闡述我項(xiàng)目的特點(diǎn)、技術(shù)、資金要求和特色服務(wù)，以期吸引客商。（案例：金街已引進(jìn)了餐飲品牌泰煌料理、早教品牌金寶貝、家居品牌一統(tǒng)家居等主題業(yè)態(tài)龍頭品牌二十多家，為擴(kuò)大影響，擬于5月1日策劃一次高調(diào)的進(jìn)駐儀式，邀請(qǐng)媒體、政府官員、商家代表、各業(yè)態(tài)相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)組織及其會(huì)員單位等，儀式上安排政府領(lǐng)導(dǎo)及管理公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)金街的發(fā)展與規(guī)劃進(jìn)行闡述，同時(shí)請(qǐng)落戶金街的品牌商家代表現(xiàn)身說(shuō)法，闡述金街吸引其落戶的利好因素，刺激其他商家的投資欲望，儀式結(jié)束后安排商家代表參觀金街和建鄴萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，由商管公司指定人員向商家講解落戶金街后所能享受的服務(wù)，增加目標(biāo)商家的投資信心。）3、交流會(huì)合作交流

23、會(huì)是一種層次較高、范圍較大的招商引資方式，其特點(diǎn)是層次較高，范圍較大，可以是多種行業(yè)的招商。（案例：建鄴區(qū)政府舉辦的招商引資大會(huì)和萬(wàn)達(dá)集團(tuán)每年兩次的招商大會(huì)。）4、登門拜訪登門拜訪是“掃街”的延伸，可作為金街招商效果明顯的輔助性活動(dòng)，可專門派出招商小分隊(duì)或在國(guó)內(nèi)外舉辦集會(huì)式招商活動(dòng)之余，拜訪品牌商戶、目標(biāo)商戶及其他中介機(jī)構(gòu)，宣傳投資環(huán)境，具體介紹投資項(xiàng)目，探討合作事宜。其特點(diǎn)是機(jī)動(dòng)靈活，針對(duì)性強(qiáng)，氣氛融洽，容易引起被訪者的興趣。對(duì)于金街來(lái)講，將龍頭品牌特別是國(guó)際知名品牌請(qǐng)進(jìn)來(lái)必然有利于整個(gè)項(xiàng)目的招商，通常各產(chǎn)業(yè)鏈的行業(yè)協(xié)會(huì)、商會(huì)等組織以及招商咨詢機(jī)構(gòu)更了解品牌商家的需求，類似“時(shí)尚臺(tái)灣街”項(xiàng)目

24、，因涉及境外招商，情況不同于境內(nèi)招商，它是一種跨經(jīng)濟(jì)形態(tài)、跨文化的傳播和溝通，涉及政治、經(jīng)濟(jì)、文化領(lǐng)域，目標(biāo)地區(qū)臺(tái)灣的對(duì)外投資法律、語(yǔ)言環(huán)境、風(fēng)俗習(xí)慣乃至宗教信仰都將對(duì)舉辦招商活動(dòng)產(chǎn)生直接的影響，所以與產(chǎn)業(yè)組織合作或委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)參與金街前期招商更能有效促進(jìn)招商的進(jìn)展。但是，合作機(jī)構(gòu)一般不對(duì)結(jié)果負(fù)責(zé)，不附帶運(yùn)營(yíng)成本，所以商管公司立足自身的招商尤為重要，因此，通過(guò)摸索，金街確立了以下招商思路：主題招商為主，配套招商為輔；境內(nèi)招商為主，境外招商為輔；自主招商為主，中介招商為輔。以上思路的實(shí)施，必須輔以扎實(shí)的業(yè)主引導(dǎo)工作和強(qiáng)勢(shì)的企劃宣傳，一方面引導(dǎo)業(yè)主認(rèn)識(shí)市場(chǎng)形勢(shì)理性看待投資回報(bào)，一方面應(yīng)通過(guò)對(duì)金

25、街的宣傳推廣使南京人都知道金街，生意人都了解金街。第三章 產(chǎn)權(quán)式商業(yè)街區(qū)的管理模式第一節(jié) 確定管理理念（以金街為例）統(tǒng)一管理，靈活有序；分散經(jīng)營(yíng)，適度把控。商業(yè)街區(qū)是有計(jì)劃的商業(yè)聚集,對(duì)街區(qū)進(jìn)行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)”是區(qū)別于其他物業(yè)形態(tài)的核心特點(diǎn)。一、統(tǒng)一管理，靈活有序：金街必須由商管公司統(tǒng)一管理，沒(méi)有統(tǒng)一管理的街區(qū)必然淪為雜亂無(wú)章的鬧市，金街整體沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力，投資者和經(jīng)營(yíng)者的利益將受到損害。但是，商業(yè)項(xiàng)目畢竟有別于普通物業(yè)項(xiàng)目，普通的物業(yè)管理模式無(wú)法滿足商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的需要，限制過(guò)多必然影響商業(yè)氛圍的營(yíng)造。所以，我們認(rèn)為“統(tǒng)一管理，靈活有序”的管理模式才是在兩者之間取得平衡的最佳模式。二、“分散

26、經(jīng)營(yíng)，適度把控”：金街是消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間交易的場(chǎng)所，商管公司不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，也不能過(guò)多介入經(jīng)營(yíng)，而只是在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁，規(guī)范行為，提供便利。但是，過(guò)于放任必然導(dǎo)致金街經(jīng)營(yíng)主題的缺乏和經(jīng)營(yíng)行為的混亂，資源無(wú)法整合，無(wú)法形成金街的整體競(jìng)爭(zhēng)力，同樣對(duì)投資者和經(jīng)營(yíng)者的利益會(huì)造成損害。因此，我們認(rèn)為應(yīng)該堅(jiān)持“分散經(jīng)營(yíng)，適度把控”的原則。第二節(jié) 確定管理界面（以金街為例）統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一營(yíng)銷管理統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督統(tǒng)一物業(yè)管理商業(yè)項(xiàng)目的成功，意味著投資者和經(jīng)營(yíng)者個(gè)體必然的成功，但個(gè)別經(jīng)營(yíng)者單一個(gè)體的成功，并不一定意味著商業(yè)項(xiàng)目整體上必然的成功。因此，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的統(tǒng)一管理是必不可少的。那么統(tǒng)一管

27、理如何管，管什么不管什么，管到什么界面什么深度，這是產(chǎn)權(quán)分散的商業(yè)項(xiàng)目所必須考慮的。金街與78#大商業(yè)的區(qū)別就在于產(chǎn)權(quán)形式上的區(qū)別，78#是單一業(yè)主的持有型商業(yè)項(xiàng)目，金街是產(chǎn)權(quán)分散銷售型商業(yè)項(xiàng)目，產(chǎn)權(quán)的差異決定了管理界面和管理深度的差異。經(jīng)過(guò)近一年的摸索，我們確定了金街管理的界面，即四個(gè)統(tǒng)一：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷管理、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理。為了達(dá)到“四個(gè)統(tǒng)一”的有效實(shí)施，我們認(rèn)為，在商鋪銷售合同或前期服務(wù)協(xié)議及業(yè)主臨時(shí)公約中，應(yīng)該約定經(jīng)營(yíng)者必須服從金街商管公司的統(tǒng)一管理，以在法律上賦予商管公司的管理行為的合法性。一、“統(tǒng)一招商管理”：由于產(chǎn)權(quán)的分散和服務(wù)式招商的特點(diǎn)，商管公司并非商鋪?zhàn)?/p>

28、賃的主體，不承擔(dān)責(zé)任，因此也就缺乏一定的權(quán)力去限制商鋪業(yè)主的租賃行為，所以在業(yè)態(tài)規(guī)劃上也只能是根據(jù)市場(chǎng)逐步調(diào)整并順勢(shì)引導(dǎo)。但是，在這個(gè)問(wèn)題上商管公司并非無(wú)事可做，我們可以分為兩個(gè)階段實(shí)施招商的統(tǒng)一管理：1、 在前期招商階段：商管公司通過(guò)推薦商源促成對(duì)接的方式，適當(dāng)考慮金街的整體業(yè)態(tài)規(guī)劃，整合資源，針對(duì)性向目標(biāo)區(qū)域推薦對(duì)應(yīng)業(yè)態(tài)，最大限度保障金街業(yè)態(tài)分布的合理性和商家品牌的合法性；2、 在后期營(yíng)運(yùn)階段：我們可以在業(yè)主有調(diào)商需求的時(shí)候推薦符合相關(guān)業(yè)態(tài)要求的儲(chǔ) 備商家，對(duì)業(yè)主自行調(diào)整的備選商家，我們也協(xié)助其進(jìn)行品牌合法性的審核。另外，為了保障金街整體經(jīng)營(yíng)行為的統(tǒng)一管理，在業(yè)主與商家簽約時(shí)，最好由商管公

29、司提供完整、專業(yè)的租賃協(xié)議版本，以避免重要條款的疏漏而造成日后的經(jīng)濟(jì)糾紛或者因責(zé)任界定模糊而對(duì)商管公司的管理行為造成障礙。租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理，比如： 1）經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)須受在租約中進(jìn)行約定，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主認(rèn)可并在商管公司備案； 2）營(yíng)業(yè)時(shí)間的確定； 3）承租戶的店名店招、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語(yǔ)言文字方面須接受統(tǒng)一管理； 4）金街整體促銷活動(dòng)中所須承擔(dān)的義務(wù)； 5）經(jīng)營(yíng)者對(duì)停車場(chǎng)的使用，確定有償還是無(wú)償，有無(wú)限制； 6）對(duì)購(gòu)買專有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的要求和須投保的范圍。上述條款最好也能在商管公司與經(jīng)營(yíng)者簽訂的服務(wù)

30、協(xié)議和商戶管理手冊(cè)中體現(xiàn)，以防個(gè)別業(yè)主未采用統(tǒng)一版本的租賃合同而出現(xiàn)責(zé)任空白。二、“統(tǒng)一的營(yíng)銷管理”：目的在于維護(hù)和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益。 1）由于目前商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，打折降價(jià)的促銷競(jìng)爭(zhēng)手段比較流行，以吸引消費(fèi)者光顧。但“八仙過(guò)海，各顯神通”式的促銷行為必然造成同行業(yè)的低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)從來(lái)沒(méi)有贏家。為此，商管公司必須對(duì)此進(jìn)行規(guī)范和管理，未經(jīng)商管公司批準(zhǔn)不得實(shí)施促銷行為（此項(xiàng)也應(yīng)通過(guò)協(xié)議形式予以明確），同時(shí)，商管公司也應(yīng)策劃好金街1年12個(gè)月的營(yíng)銷、促銷活動(dòng)計(jì)劃，所謂“大節(jié)大過(guò)、小節(jié)小過(guò)、無(wú)節(jié)造節(jié)過(guò)”。2）組織策劃相關(guān)的促銷活動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與經(jīng)營(yíng)者溝通預(yù)算，經(jīng)經(jīng)營(yíng)者同意后，對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)

31、用按一定比例進(jìn)行分?jǐn)?。三、“統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”：目的在于促進(jìn)經(jīng)營(yíng)者之間的協(xié)調(diào)和合作。 條件成熟后，金街可組織各個(gè)不同業(yè)態(tài)的服務(wù)監(jiān)督小組，由行業(yè)專家指導(dǎo)，商管公司牽頭，商家代表組成，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督金街中本業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保證金街健康、高效的運(yùn)營(yíng)。常見(jiàn)的方式有： 1）指導(dǎo)項(xiàng)目：店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動(dòng)安排； 2）協(xié)調(diào)項(xiàng)目：協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者之間的緊張關(guān)系和惡性競(jìng)爭(zhēng)行為，增進(jìn)經(jīng)營(yíng)者之間合作共贏； 3）服務(wù)項(xiàng)目：行政事務(wù)管理，特別是各種證照的辦理和與相關(guān)政府主管部門的協(xié)調(diào)，以及合理避稅； 4） 監(jiān)督項(xiàng)目：維護(hù)金街的形象、秩序和信譽(yù)，邀請(qǐng)并協(xié)助城市管理如工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理，進(jìn)一步體現(xiàn)街區(qū)管理

32、與城市管理的無(wú)縫對(duì)接。四、“統(tǒng)一的物業(yè)管理”：目的在于為街區(qū)商戶提供一個(gè)治安安全、配套完善、設(shè)施完好、環(huán)境美化、衛(wèi)生整潔、秩序良好、服務(wù)高效的經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)場(chǎng)所，吸引更多人流，增加營(yíng)業(yè)收入。 金街的物業(yè)管理內(nèi)容包括：工程遺留問(wèn)題處理、設(shè)備維護(hù)、保證水電煤氣正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。金街的各項(xiàng)設(shè)施的使用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計(jì)劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。金街商戶在特殊情況下因經(jīng)營(yíng)需要對(duì)公共設(shè)施設(shè)備的使用有特殊的需求，統(tǒng)一管理也有助于對(duì)公共資源統(tǒng)一合理的調(diào)配，既滿足商戶的需求，又確保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行和金街整體秩序和其他商戶的經(jīng)營(yíng)不受影響。第三節(jié) 確定管理模式（以金街