借名買房的法律風(fēng)險

1、學(xué)生姓名 學(xué) 院 專 業(yè) 班 級 學(xué) 號 指導(dǎo)教師鹽城師范學(xué)院畢業(yè)論文借名買房的法律風(fēng)險王錦法政學(xué)院法學(xué)2013級（1 ）班13123124李葉青2017 年 6 月 2 日目錄誠信承諾書 1畢業(yè)論文 2-11中英文摘要及關(guān)鍵詞 2一、借名買房登記概述 2（ 一 ） 借名買房登記的概念 2（二） 借名買房登記的特征 3（三） 借名買房登記的原因 3（ 四 ） 借名買房協(xié)議的性質(zhì) 4二、借名買房涉及的法律問題 5（一） 借名協(xié)議的效力問題 5（二） 借名買房的物權(quán)歸屬問題 6（三） 規(guī)避法律的行為效果問題 7（四 ） 借名購房雙方面臨的風(fēng)險 7三、針對借名買房法律問題的處理方案 8（ 一 ） 借

2、名買房協(xié)議的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 8（ 二） 對借名買房權(quán)屬認(rèn)定之建議 8（ 三 ） 對規(guī)避法律行為的改善建議 9（ 四 ） 對借名購房雙方的法律風(fēng)險救濟 10四、總結(jié) 11參考文獻 11誠信承諾書本人作為借名買房的法律風(fēng)險一文的作者，鄭重承諾：一、本論文是我在導(dǎo)師的指導(dǎo)下，參考相關(guān)文獻資料， 進行分析研究，獨立完成的，其中所引用的文獻資料和相關(guān) 數(shù)據(jù)，都是真實的，并均準(zhǔn)確地標(biāo)明其來源；除標(biāo)明來源的 內(nèi)容以外，不包含他人已公開發(fā)表的作品內(nèi)容、學(xué)術(shù)成果、 學(xué)術(shù)觀點和數(shù)據(jù)。二、我保證本論文中沒有學(xué)位論文作假行為處理辦法 （教育部令第34號）規(guī)定的任何學(xué)位論文作假行為，若有違 反，本人自愿接受學(xué)校和教育主管部門

3、依據(jù)學(xué)位論文作假行為處理辦法的任何處理，承擔(dān)取消論文成績、取消學(xué)位 申請資格、交回并注銷學(xué)歷學(xué)位證書、撤銷學(xué)位等一切后果 和法律責(zé)任。學(xué)生簽名：王錦2017 年 _6_ 月 _2_ 日借名買房的法律風(fēng)險 摘 要 借名買房問題目前法律尚無明文規(guī)定，本文通過對當(dāng)前借名買房 的社會現(xiàn)狀以及原因進行概述， 分析了所涉及到的一些法律問題， 包括借名買房 協(xié)議的效力是否有效、 借名買房的房屋歸屬、 存在的法律風(fēng)險等。 針對這些問題 提出相應(yīng)的對策， 分別對借名協(xié)議的效力以及房屋所有權(quán)歸屬進行認(rèn)定， 對借名 買房存在的法律風(fēng)險進行救濟，以此來維護交易安全和社會公平正義。 關(guān)鍵詞 借名登記；借名協(xié)議；物權(quán)歸屬

4、；法律風(fēng)險 Abstract Housing problems by the name of the current law is not expressly provided,this article summarizes the current social status and reasons of buying a house by someone else's name,and analyzes some legal issues involved in it,including the validity of the agreement to buy a house,the

5、 ownership of the house by the name of another person,legal risks of existence and so on.In view of these problems,corresponding countermeasures are put forward.The validity of the loan agreement and the ownership of the house are respectively determined,and the legal risks of buying a house by anot

6、her person's name are relieved.The measures are aimed at safeguarding transaction security and social equity and justice. Key words Borrowing names to register ； Borrowing names to sign an agreement ；Ownership of property；Legal risk房屋是人們的生活必需品， 房屋問題是關(guān)系到我國民生的重要問題。 隨著房 地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展， 人們對房子熱情的升高導(dǎo)致了房價的不斷

7、攀升， 也引發(fā)了一 系列房屋產(chǎn)權(quán)糾紛， 借名買房糾紛就是其中最常見的情形。 借名買房產(chǎn)生的問題 儼然成為了社會新生熱點問題， 研究此問題對維護交易市場的秩序有重要的實踐 意義。一、借名買房登記概述（ 一 ） 借名買房登記的概念借名買房登記是指房地產(chǎn)管理部門對土地所有權(quán)、 土地使用權(quán)、 房屋所有權(quán) 和房地產(chǎn)他項權(quán)利的登記。 1 借名買房簡單來說就是實際購房人因某種特殊需求與他人商議借用他人的名義買房， 房產(chǎn)證上登記的是出名人的名字， 但房款由實 際購房人支付且出資人對該房屋實際占有、使用和收益。（ 二 ） 借名買房登記的特征房產(chǎn)借名登記具備的特征如下： 第一，事實購房人與出名人之間協(xié)商后達成了借

8、名買房的協(xié)議， 約定了雙方 當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。 該協(xié)議是在雙方當(dāng)事人的合理應(yīng)允之下達成的， 有可能是 口頭協(xié)定， 也可能是書面協(xié)議。 之后在名義購房人的配合下辦理相關(guān)購房和登記 手續(xù)，如若不然，很有可能借名人自己合法權(quán)益受到侵害的同時傷害到出名人的 權(quán)利，造成得不償失的后果。第二，出名人只出借自己的名字， 只是為了實際購房人能夠獲得房屋所有權(quán)， 不提供資金支持，而購房出資額只由借名人通過分期或者一次性的方式繳納給房 屋出售者。 事實出資人不使用自己的名字買房有很多原因， 有可能由于國家限購 導(dǎo)致自己不具備法律事實上的購房資格， 還有可能為了簡化購房以及登記過程中 出現(xiàn)的一系列繁瑣的程序或者為

9、了規(guī)避國家政策，獲取非法利益等等。第三，在不動產(chǎn)登記簿上登記的是出名人的名字， 但是出名人僅僅是名義上 的房產(chǎn)所有人， 房屋的實際使用仍然歸借名人所有。 雖然借名人基于其意愿隱瞞 自身為實際購房人的事實，但是借名人實際出資并有裝潢、居住、出租等行為， 在實際上享有對借名所買房屋的占有、使用、收益的權(quán)利。 2 等到之后過戶條件 成熟時，出名人還是需要配合借名人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記， 把房屋過戶到事 實購買人手上。（ 三 ） 借名買房登記的原因隨著生活水平的提高， 房價的不斷攀升， 越來越多的人選擇投資房產(chǎn)， 國家 出臺的限購、 戶籍等政策嚴(yán)重影響了購房人， 現(xiàn)實生活中就出現(xiàn)了許多房屋登記 人與

10、實際使用人不一致的情形，實際出資人以他人名義購房并登記出于以下原 因：1. 規(guī)避法律或政策 在現(xiàn)實生活中，實際購房者借名義購房者的名字購房是出于鉆法律空子的目 的，因為這類人不具備法律或政策提供的購買資格， 只能通過一些手段和方式進 行規(guī)避，從而獲得購買資格或者低價購買， 取得本不屬于自己的利益。 比如政府 為了解決弱勢群體的住房問題， 與開發(fā)商聯(lián)合推出經(jīng)濟適用房， 有些不具備購買 經(jīng)濟適用房的人想占取國家的便宜借有資格之人的名義購買， 獲取利益； 又例如 某些城鎮(zhèn)居民因為想分得農(nóng)村房屋拆遷補償， 以親朋好友之名購買農(nóng)村面臨拆遷 的房屋來獲取利益。QQ:97079517 、代寫各專業(yè)碩博學(xué)位論

11、文, 代寫代發(fā) CSSC、I 北大核心論文，合作加97079518 ; 微 電同號： 1580 1280 825 。淘寶交易，安全無憂。 CSSCI來源期刊：電子政務(wù) 、漢語學(xué)習(xí) 、會計與經(jīng)濟研究 、現(xiàn)代中文學(xué)刊 、甘肅行政學(xué)院學(xué)報 、 天津體育學(xué)院學(xué)報 民族學(xué)刊 、大學(xué)教育科學(xué) 、金融論壇 、南方經(jīng)濟 、東北亞 論壇、寧夏社會科學(xué) 、法商研究 、云南社會科學(xué) 、人文雜志 、甘肅社會科學(xué) 、 東北大學(xué)學(xué)報 、自然資源與環(huán)境 。審稿周期： 35-90 天辦結(jié)查稿。北大核心期刊：西安理工大學(xué)學(xué)報 、心理與行為研究 、統(tǒng)計與信息論壇 、人口與發(fā)展 、廣西 民族大學(xué)學(xué)報哲學(xué)社會科學(xué)版、南昌大學(xué)學(xué)報理科

12、版、現(xiàn)代法學(xué)、江西財經(jīng)大學(xué) 學(xué)報、武漢金融 、學(xué)校黨建與思想教育 、成人教育 、中國科技翻譯 審稿周期： 35-90 天辦結(jié)查稿。普刊：中國新通信 、蘭臺內(nèi)外 、中國多媒體與網(wǎng)絡(luò)教學(xué)學(xué)報 、農(nóng)村科學(xué)實驗 、 今日財富 、心血管外科 中國結(jié)合醫(yī)學(xué) 、經(jīng)貿(mào)實踐 、語文課內(nèi)外 、記者觀察 、 新課程、現(xiàn)代職業(yè)教育 、建筑與裝飾 、畜牧獸醫(yī)科學(xué) 、化工管理 、魅力中國 、 人力資源管理 、新教育時代 、心理月刊等 300 多家國家級、省級普刊。審稿周期： 1-7 天辦結(jié)查稿。2. 貪圖便宜享受優(yōu)惠購房者的身份決定買房時能否享受優(yōu)惠， 實際買房者因自身原因不能享受相 關(guān)的優(yōu)惠政策， 所以通過借名人來購買

13、房屋。 例如住房公積金貸款只適用于城鎮(zhèn) 戶口的在職工人，有些沒有公積金的人想要買房又想避免直接向繳納較高利息的 銀行進行商業(yè)貸款， 所有只能以他人名義來辦理公積金貸款。 此外，部分單位蓋 的員工住房比一般房屋市價低， 一些有買房需求的人與單位某些員工商議借其名 義購買。3. 轉(zhuǎn)移財產(chǎn)或逃避債務(wù)在現(xiàn)實生活中， 借名人因自身某些原因， 通過借名買房的方式轉(zhuǎn)移財產(chǎn)或躲 債。比如有些夫妻其中一方在離婚前， 將夫妻共有的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記在他人的名下， 這樣在法院宣判時就不屬于夫妻共同財產(chǎn)。 還有些債務(wù)人為了逃避債務(wù)， 事先將 自己的房屋登記在他人的名下，讓法院和債權(quán)人認(rèn)為自己沒有財產(chǎn)來逃避債務(wù)。4. 其他原

14、因事實購房人借用他人名義購房是為了達到某種特殊的目的。 比如有些父母為 了逃避將來可能征收的遺產(chǎn)稅， 就以未成年人的名義購買房屋， 既避開納稅環(huán)節(jié)， 又可減少如若房產(chǎn)證上是自己的名字， 在自己去世后孩子繼承時所需的過戶、 公 證等一系列程序； 又如在現(xiàn)實生活中一些從事公職的人員貪污受賄， 以親朋好友 的名義登記購買房屋獲取本不應(yīng)該獲得的利益。（ 四 ） 借名買房登記的性質(zhì)一般來說，在房屋借名登記過程中， 出名人和借名人首先會以口頭或書面的 形式約定或簽署一份借名協(xié)議， 然后再開展簽訂房屋買賣合同、 房屋登記等程序。 借名買房協(xié)議的性質(zhì)在我國民法中無明確規(guī)定， 該協(xié)議屬于無名合同的范疇。 下 文

15、將分類重點進行闡述。1. 大陸學(xué)者對買房協(xié)議性質(zhì)的理論分析 借名買房的出名人與借名人雙方協(xié)商約定， 在購買房屋時， 由出名人出面以 自己的名義和賣房者進行交易， 交易成功后房屋登記在出名人名下， 在交易過程 中賣房者不知道有借名人的存在，此時的法律行為叫做間接代理。 3 相反，如若 第三人知曉了出名人僅僅是名義購房人， 這時不要求提供實際購房人的信息， 此 時構(gòu)成了直接代理。 綜上所述， 直接代理與間接代理的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)是看第三人是否 知曉。有部分學(xué)者認(rèn)為 “代理應(yīng)該是代理人代替本人實施法律行為， 由此行為而產(chǎn) 生的后果由本人承擔(dān)?！?4 借名協(xié)議中出名人僅提供了名字，借名合同是雙方當(dāng) 事人商量好

16、的， 不動產(chǎn)登記簿上寫的也是出名人的名字， 等到時機成熟后， 雙方 再進行過戶登記。 雖然名義上出名人是房產(chǎn)擁有者， 但實際上所有權(quán)歸屬于事實 購買者，法律后果也由其承擔(dān)。上述很明顯看出，借名人不是代理人，更不是被 代理人，因此借名買房協(xié)議行為不能被認(rèn)定為是代理。 借名購房這種行為是事實 購房人提出的， 因法律無明文規(guī)定所以是一種風(fēng)險行為， 所以更需要保護出名人 的意思自治，減少出名人承擔(dān)的風(fēng)險。2. 臺灣學(xué)者對買房協(xié)議性質(zhì)的理論分析在我國臺灣地區(qū)，學(xué)者的觀點經(jīng)歷了從信托一脫法行為一無名契約這三大過 程。在實務(wù)和學(xué)說上討論借名買房，其范圍均在“借名登記契約”內(nèi)。 5 目前， 臺灣代表性觀點傾向

17、于認(rèn)定借名協(xié)議屬于無名契約。 提出無名契約的學(xué)者認(rèn)為借 名買房協(xié)議成立的基礎(chǔ)是在于雙方的信任，若該協(xié)議的內(nèi)容不違反強制性規(guī)定、 禁止性規(guī)定或者公序良俗，則該無名契約就具有法律上的效力。除此之外，在臺灣也有不少學(xué)者持反對意見， 他們不同意認(rèn)定借名協(xié)議屬于 無名契約。當(dāng)出現(xiàn)實際出資人和不動產(chǎn)登記簿上登記之人不同的狀況時， 認(rèn)為不 能將借名協(xié)議類推適用委任的有關(guān)規(guī)定。 因為有可能在借名協(xié)議中雙方?jīng)]有約定 給付勞務(wù)的內(nèi)容， 還有可能是即便約定了部分合同， 但卻沒有對給付的性質(zhì)進行 一個界定。我國合同法 對借名買房協(xié)議的性質(zhì)并沒有實質(zhì)性的規(guī)定， 借名買房協(xié)議 是雙方基于意思自治原則的基礎(chǔ)上簽訂的， 結(jié)合

18、大陸和臺灣地區(qū)對借名買房性質(zhì) 的理論分析， 借名買房協(xié)議應(yīng)當(dāng)屬于無名合同的范疇。 在借名買房合同中， 出名 人僅出借自己的名字， 雙方之間并未約定需給付勞務(wù)， 這跟委托合同較相似， 因 此，應(yīng)類推適用委任的有關(guān)規(guī)定。二、借名買房涉及的法律問題（ 一 ） 借名協(xié)議的效力問題借名買房引發(fā)的糾紛比較多，當(dāng)事人之間約定的內(nèi)容是否能形成借名的合 意，這是判斷借名買房合同效力問題的前提。 倘若雙方之間沒有書面的借名買房 協(xié)議，只有口頭約定， 如果出名人否認(rèn)彼此之間有約定的存在， 法院很難認(rèn)定借 名事實的存在。 如果有證據(jù)能夠證明雙方有借名協(xié)議的存在， 就需要判定借名協(xié) 議的效力問題。對于事實買房人能否取得

19、房屋所有權(quán)就在于合同的效力問題。當(dāng)購買的是一般商品房時， 可認(rèn)定協(xié)議有效。 因為借名人是在意思自治基礎(chǔ) 上委托他人代理買賣房屋的行為， 并沒有瑕疵，也不具有無效的法定合同的事由。 根據(jù)公平原則，不能死板認(rèn)為房屋登記在誰名下就應(yīng)該歸誰。 若否認(rèn)協(xié)議的效力， 出名人會取得房屋， 這樣會嚴(yán)重?fù)p害實際買房者的利益。 雖然房屋所有權(quán)登記在 出名人名下， 但事實購房人可依據(jù)出資原始憑證、 借名買房合同等要求名義買房 人將所購買的房屋過戶到自己名下。當(dāng)購買的房屋是經(jīng)濟適用房時， 則認(rèn)定協(xié)議無效。 經(jīng)濟適用房是國家推出的 解決中低層人民購房困難的住宅， 一些不具備條件的人為了規(guī)避國家政策， 違反 公序良俗原則

20、借他人名義購買顯然不能認(rèn)定其效力。 另外，嚴(yán)格受到限制沒有資 格購買房屋的人與他人惡意串通， 剝奪低收入人群的購房機會， 損害了社會公共 利益，協(xié)議自當(dāng)無效。 借名購買經(jīng)濟適用房是為了以合法形式掩蓋非法目的， 完 全不符合公平正義的理念，只會損害到國家和人民的利益，應(yīng)該認(rèn)定為無效。（ 二 ） 借名買房的物權(quán)歸屬問題在借名買房合同有效的情形下， 以是否涉及第三人利益為前提進行討論房屋 所有權(quán)的歸屬問題。1. 不涉及第三人利益的情形當(dāng)不涉及第三人利益的情形時， 只有借名人和出名人之間的民事行為。 雙方 之間存在一定的權(quán)利和義務(wù)， 事實購房人對名義購房人享有債權(quán)， 名義購房人有 義務(wù)將房屋所有權(quán)移交

21、給事實購房人。 6 當(dāng)出名人不履行借名買房合同約定時， 借名人可根據(jù)合同法第 8 條、第 60條、第 107條的規(guī)定，請求出名人履行 房屋過戶義務(wù)或賠償損失等違約責(zé)任， 也可以根據(jù)法律規(guī)定， 直接向法院提起訴 訟，請求確認(rèn)借名人享有房屋所有權(quán)，或者請求出名人返還房屋。 從不動產(chǎn)登 記制度角度來看， 不動產(chǎn)通過登記發(fā)生物權(quán)變動， 登記產(chǎn)生的法律效力不是絕對 的，登記不能完全證明物權(quán)歸屬。 當(dāng)借名人可舉證證明其對房屋享有事實所有權(quán) 時，登記推定力就會被推翻。借名人可向法院提交相關(guān)證據(jù)，例如：繳納的房款 證明、房屋的使用現(xiàn)狀以及借名買房協(xié)議等。 法院會根據(jù)相關(guān)事實證據(jù)判定房屋 所有權(quán)歸屬。 從私法自

22、治角度來看， 借名買房合同的雙方當(dāng)事人只要是出于雙方 自愿的意思自治， 并且是在合法的情況下訂立的， 此時的借名協(xié)議在法律上是得 到支持的。 7 在物權(quán)歸屬問題上，直接認(rèn)定借名人是房屋所有權(quán)的擁有者。2. 涉及第三人利益的情形在涉及第三人利益的情形下， 此時涉及到第三方交易問題， 對于房屋所有權(quán) 的歸屬要注意第三人是善意還是惡意。 當(dāng)?shù)谌耸巧埔獾模?因為在不動產(chǎn)登記簿 上寫的是出名人的名字且不動產(chǎn)登記有公示的效力， 那么善意第三人憑借現(xiàn)有事 實有理由相信房屋屬于出名人， 就可以根據(jù)我國 物權(quán)法 善意取得制度的相關(guān) 規(guī)定獲得房屋所有權(quán)。 當(dāng)?shù)谌耸菒阂獾模?故意和出名人串通來騙取借名人的房 屋

23、時，法律對惡意第三人不再保護， 惡意第三人不能獲得房屋， 借名人利益的損 害可以向出名人主張侵權(quán)責(zé)任。由此可知，法律保護第三人的利益是有前提的。（ 三 ） 規(guī)避法律的行為效果問題隨著生活水平的提高， 借名買房的行為越來越普遍， 同時也伴隨著一些違反 法律的現(xiàn)象。 本文在分析借名買房所有權(quán)的歸屬都是在合法情況下進行的， 但現(xiàn) 實生活中借名買房會出現(xiàn)一些規(guī)避法律的行為。 規(guī)避法律的行為是指在法律沒有 明確限定、 限制的范圍內(nèi)活動， 合理避免不利的法律責(zé)任與法律后果， 即不違法 行事。而違法行為就是非法行為。規(guī)避法律的行為與違法行為還是有所不同的， 前者表面上并沒有違反法律的規(guī)定， 不能認(rèn)定其無效，

24、 需要具體分析， 而后者可 直接認(rèn)定為無效。規(guī)避法律一般有兩種情況： 一是能直接認(rèn)定規(guī)避法律的行為無效； 另一種是 不能直接認(rèn)定規(guī)避法律的行為無效。民法通則第 58 條中的惡意串通損害國家、 集體或第三人利益； 以合法形式掩蓋非法目的的； 違反法律和社會公共利益可直 接認(rèn)定規(guī)避法律的行為無效。 例如在以合法形式掩蓋非法目的借名買房中， 從表 面看借名買房行為沒有問題， 但其主要是想規(guī)避法律， 謀取非法利益， 以合法的 外在形式為假象來實現(xiàn)非法目的， 因此這類行為是無效的。 而不能直接認(rèn)定規(guī)避 法律的行為的效力，是指不能通過合同法第 52條和民法通則第 58 條規(guī) 定直接認(rèn)定無效的行為。這類行為

25、需根據(jù)實際情況深入分析。（ 四 ） 借名購房雙方面臨的風(fēng)險在借名購房登記中， 名義購房人是登記的物權(quán)所有人， 當(dāng)出名人與借名人發(fā) 生矛盾的時候， 就會有爭議的存在， 對于借名買房雙方當(dāng)事人來說， 都有相當(dāng)大 的法律風(fēng)險。出資人是實際購房人， 但在房屋登記簿上沒有署名， 因此出資人將面臨以下 風(fēng)險：首先，出名人不認(rèn)可借名購房的事實，主張房產(chǎn)歸其所有。出名人主張不 僅在法律上房屋歸其所有， 實際也是自己出資購買的房屋。 聲稱出資人的出資僅 僅是借款，在此種狀況下，出資人無法享受房屋增值帶來的利益。其次，房屋被 出名人出售、抵押、贈與、查封、分割或繼承。因為出名人是名義上的房屋所有 人，出名人將房屋

26、賣給善意第三人， 善意第三人在不知情的情況下可善意取得該 房屋且出名人可能不把房款支付給出資人。 出名人還可以將房屋拿去抵押， 從而 導(dǎo)致房屋被抵押登記， 給出資人帶來麻煩。 如果出名人背負(fù)債務(wù)， 債權(quán)人可向法 院起訴查封出名人名下財產(chǎn)， 一旦被查封房屋就無法過戶。 倘若出名人離婚， 房 屋有可能會被當(dāng)做夫妻共同財產(chǎn)進行分割； 如果出名人去世的話， 出名人的繼承 人會主張繼承該房屋。 最后，出名人不配合辦理過戶手續(xù)。 倘若出資人是因為限 購而不能購買， 雙方約定在符合過戶條件的時候再辦理過戶手續(xù)， 但到時候出名 人出爾反爾，不予配合。同樣的，如果出資人有將房屋出售或贈予他人的意愿， 出名人也可

27、能不予以配合。出名人將名字借與他人， 與此同時也會給自己帶來風(fēng)險。 首先，出名人因購 房名額被占用，無法再次享受購房優(yōu)惠。例如在北京，購房的數(shù)量是有限制的， 一旦協(xié)助辦理借名購房，將失去一個購房的名額。再次，出資人不及時還貸款， 影響了出名人銀行信用。 很多時候出資人購買房屋是辦理了按揭手續(xù)， 一旦出資 人未按時還款， 就會影響出名人的信用資質(zhì)。 最后， 借名所買房屋與出名人原有 財產(chǎn)被混同， 導(dǎo)致法院認(rèn)為該房屋是出名人的財產(chǎn)， 可能將其作為生活所必須的 財產(chǎn)予以保留，從而查封其他財產(chǎn)。三、針對借名買房法律問題的處理方案（ 一 ） 借名買房協(xié)議的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)借名協(xié)議有效無效關(guān)系到借名買房人能不能取

28、得房屋所有權(quán)，若協(xié)議無效， 借名人只能要求出名人返還購房款， 不能要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸自己所有； 若借 名協(xié)議有效的話， 需要判斷協(xié)議能否繼續(xù)履行。 借名協(xié)議的認(rèn)定， 應(yīng)考慮以下因 素：第一，考慮借名買房原因是否符合客觀事實以及是否合理。 有的借名人是為 了規(guī)避法律或政策、 規(guī)避銀行貸款的限制性條件、 轉(zhuǎn)移財產(chǎn)或逃避債務(wù)等與出名 人簽訂借名協(xié)議， 此時不符合常理。 因此，借名協(xié)議中借名人主張的原因要判斷 是否符合常理。 8第二，調(diào)查借名人實際出資的情況。借名人對其出資情況應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任， 法官在審理時，借名人需要提供相關(guān)的的付款憑證、買房票據(jù)、證人證言等，法 院根據(jù)提交的證據(jù)綜合認(rèn)定實際出資人

29、。若是借名人提交不出相關(guān)的購房事實， 法院就難以認(rèn)定借名人是否實際出資，也無法確定借名協(xié)議的效力。第三，查明借名人對房屋的實際使用、 收益以及購房票據(jù)、 產(chǎn)權(quán)證的持有情 況。不動產(chǎn)所有權(quán)的重要權(quán)能是占有、使用、收益，因此，房屋由誰居住或者出 租由誰收益都是借名買房協(xié)議認(rèn)定的重要標(biāo)準(zhǔn)。 同時，購房合同、 發(fā)票以及產(chǎn)權(quán) 證一般由產(chǎn)權(quán)人親自保管， 因此上述文件也能作為證據(jù)在一定程度上對借名買房 協(xié)議的認(rèn)定作出判斷。（ 二 ） 對借名買房權(quán)屬認(rèn)定之建議1. 不涉及第三人的建議在司法實踐中， 對于認(rèn)定借名買房所有權(quán)歸屬人， 需注意以下幾個方面。 首 先，考慮借名購房中的房屋產(chǎn)權(quán)證由誰持有。 房屋產(chǎn)權(quán)證書

30、是房屋所有權(quán)歸屬的 一個重要依據(jù)， 一般是由產(chǎn)權(quán)人親自保管。 要是借名人有證據(jù)證明自己持有房屋 產(chǎn)權(quán)證書且產(chǎn)權(quán)證是真實有效的， 此時可考慮認(rèn)定房屋所有權(quán)歸屬于借名人。 其 次，考慮房屋的購房款以及相關(guān)稅費的支付者是誰。 在一般狀況下， 借名人只能 自己支付購房款以及繳納稅費。 9 再次，考慮房屋長期支配使用的人是誰。借名 人居住并能提供相關(guān)的物業(yè)費、 裝修費、 水電費等票據(jù)的， 此時可以認(rèn)定房屋所 有權(quán)應(yīng)歸屬于借名人。 最后，考慮房屋出賣方的證明。 房屋的出售者能夠證明是 與雙方當(dāng)事人其中哪一方簽訂的合同。只要借名人能在上述四個方面提供充分的證據(jù)，且這些證據(jù)都能得到佐證， 在不違反法律以及損害

31、其他人利益的情況下，可以認(rèn)定借名人是房屋實際出資 人，房屋歸借名人所有。2. 涉及第三人的建議 借名買房的雙方當(dāng)事人約定將房屋登記在出名人名下， 而后出名人在沒有經(jīng) 過借名人同意的情況下以自己的名義將房屋賣給第三人，倘若該第三人是善意 的，不知情的，根據(jù)我國物權(quán)法第 106 條的規(guī)定，善意第三人支付了合理價 款并辦理了房屋過戶手續(xù)， 便取得了房屋的所有權(quán)， 就應(yīng)該受到法律的保護。 如 若該第三人是惡意的， 與出名人惡意串通剝奪借名人的房產(chǎn)， 此時，不但不能得 到法律的保護， 借名人還可要求出名人進行賠償。 借名買房人面臨的風(fēng)險是很大 的，所以借名人要選擇誠意度較高的出名人來借名買房， 在借名前

32、要全面了解名 義購房人，降低買房風(fēng)險，維護自身利益。（ 三 ） 對規(guī)避法律行為的改善建議1. 健全法律制度 目前，我國法律對借名買房行為沒有作出明確的規(guī)定， 導(dǎo)致借名購房行為法 律關(guān)系的復(fù)雜和各地法院對借名買房問題裁判的不統(tǒng)一。 因此，必須要完善相應(yīng) 的法律法規(guī)，使得規(guī)制借名買房行為有法律依據(jù)。2. 完善監(jiān)督管理制度許多借名行為人鉆法律的空子購買房屋， 破壞了社會的經(jīng)濟秩序， 非但沒有 得到懲罰反而從中獲利，所以相關(guān)部門應(yīng)該研究制定相關(guān)的監(jiān)督管理和懲罰措 施。另外，金融行業(yè)應(yīng)該加強自律和監(jiān)督， 規(guī)范貸款流程， 加強對借名貸款檢查， 嚴(yán)肅處理違規(guī)行為。3. 完善司法審查制度 借名買房問題屬于法律

33、無明文規(guī)定的情形之一， 更加需要法院審查借名買房 的客觀真實狀況。司法機關(guān)在當(dāng)事人舉證能力較弱的情況下可適當(dāng)運用職權(quán)幫助 其調(diào)查取證， 在查明事實的基礎(chǔ)上應(yīng)該審慎做出判斷， 合理保護當(dāng)事人的正當(dāng)權(quán) 益，保障社會公平公正。4. 加強司法人員的主動性 法院司法人員可以運用多種方式去降低借名買房行為帶給社會的風(fēng)險： （1） 加強法制宣傳， 向社會大眾宣傳借名買房行為的風(fēng)險， 提高人民群眾的風(fēng)險防范 意識；（2）加強調(diào)研工作，認(rèn)真研究各地法院對借名買房問題做出的審判； （3） 加強司法建議， 向有關(guān)單位寫建議書， 建議他們加強對借名買房的管理， 加強監(jiān) 督，防范風(fēng)險。（ 四 ） 對借名購房雙方的法律風(fēng)

34、險救濟借名購房伴隨著較大的危害。 倘若借名買房雙方在實施借名登記行為時， 能 清楚認(rèn)識到借名登記的風(fēng)險， 做好防范措施，不僅可以確保自己的權(quán)利不受侵害， 還能避免因借名購房所帶來的困擾。第一，借名人在借名購房之前， 首先要向律師等專業(yè)人士了解分析現(xiàn)有法律、 房屋狀況以及出名人的相關(guān)情況， 做好一切準(zhǔn)備措施， 謹(jǐn)防與他人登記之后發(fā)生 不必要法律糾紛。第二，借名買房的當(dāng)事人要弄清楚所購房屋的性質(zhì)， 提前知曉該房屋是否違 反國家的政策性規(guī)定或者能否上市， 防止將來無法取得房屋的所有權(quán)， 造成房錢 兩空。對于經(jīng)濟適用房等政策性保障住房， 最好果斷放棄購房， 因為此種風(fēng)險是 最大的。第三，借名人一定要有法律意識和證據(jù)意識，保留買房相關(guān)的材