房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳企業(yè)所得稅會(huì)計(jì)核算方法的探討

1、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳企業(yè)所得稅會(huì)計(jì)核算方法的探討根據(jù)國家稅務(wù)總局的規(guī)定，采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。這一規(guī)定有利于稅收的均衡入庫，但也增加了企業(yè)會(huì)計(jì)核算的工作量。它是企業(yè)會(huì)計(jì)核算方面的一項(xiàng)新內(nèi)容。由于當(dāng)期應(yīng)納稅所得額并入、抵減預(yù)計(jì)營業(yè)利潤后與當(dāng)期利潤總額（虧損）的反差很大，出現(xiàn)了有些企業(yè)即使虧損金額很大，卻仍要繳納較高企業(yè)所得稅的現(xiàn)象。因此，如何使企業(yè)的所得稅費(fèi)用與企業(yè)盈利配比，并使預(yù)計(jì)營業(yè)利潤在開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)算期得到正確抵減；如何在增加核算工作量的同

2、時(shí)采用簡便易行的核算方法，做好預(yù)計(jì)營業(yè)利潤的計(jì)提、抵減核算工作，并確保核算的準(zhǔn)確性；如何從科目間找出勾稽關(guān)系，方便自查稅費(fèi)提繳情況等，是一個(gè)值得探討的問題。根據(jù)筆者在工作實(shí)踐中的體會(huì)，采用同步登記法在“遞延稅款”歸集或轉(zhuǎn)回預(yù)繳企業(yè)所得稅的核算方法，不僅能較好地處理這一業(yè)務(wù)問題，而且簡便易行?！巴降怯浄ā币皇侵割A(yù)繳的企業(yè)所得稅與營業(yè)稅費(fèi)皆在“遞延稅款”核算，兩者的明細(xì)賬合并在同一賬頁中登記。雖然在“遞延稅款”核算營業(yè)稅費(fèi)目前尚有爭議，但由于企業(yè)會(huì)計(jì)制度只明確營業(yè)稅費(fèi)的提繳過程，未進(jìn)一步明確應(yīng)在什么科目歸集、結(jié)算轉(zhuǎn)回，故筆者認(rèn)為在“遞延稅款”科目核算較合理、可行。二是指工程項(xiàng)目自開工至竣工銷售，

3、發(fā)生的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容均在同一賬頁中登記。實(shí)際數(shù)與預(yù)計(jì)數(shù)在同一賬頁反映，便于預(yù)計(jì)數(shù)的轉(zhuǎn)回，實(shí)際數(shù)與預(yù)計(jì)數(shù)的對(duì)比，企業(yè)對(duì)稅費(fèi)提繳情況的自查等工作。具體做法及運(yùn)用如下。1,預(yù)繳企業(yè)所得稅與營業(yè)稅費(fèi)的同步登記及有關(guān)科目間的勾稽關(guān)系的核對(duì)。為使企業(yè)繳納的所得稅費(fèi)與企業(yè)盈利配比，其預(yù)繳歸集或轉(zhuǎn)回的企業(yè)所得稅在“遞延稅款”核算，借方核算由預(yù)計(jì)營業(yè)利潤部分得出的企業(yè)所得稅；貸方核算銷售轉(zhuǎn)回已計(jì)提的企業(yè)所得稅，須結(jié)算，余額應(yīng)為零。預(yù)繳的企業(yè)所得稅和營業(yè)稅費(fèi)統(tǒng)一登記在七欄式明細(xì)賬頁上，前三欄分別登記借、貸、余；分析欄分別登記營業(yè)稅費(fèi)、企業(yè)所得稅，藍(lán)字登記預(yù)提金額，紅字登記轉(zhuǎn)回金額。銷售結(jié)算后,該明細(xì)賬余額為零。例1:某

4、企業(yè)A幢202號(hào)2003年預(yù)收賬款5萬元。2004年8月31日止累計(jì)預(yù)收賬款40萬元（其中二季度末止累計(jì)30萬元），累計(jì)預(yù)提營業(yè)稅費(fèi)2.22萬元，企業(yè)所得稅1.485萬元，9月份預(yù)收賬款10萬元。經(jīng)計(jì)算9月份應(yīng)交營業(yè)稅費(fèi)為0.555萬元，二季度應(yīng)在“遞延稅款”歸集的企業(yè)所得稅為0.99萬元；銷售結(jié)算轉(zhuǎn)回營業(yè)稅費(fèi)2.775萬元，企業(yè)所得稅2.475萬元。據(jù)此登記明細(xì)賬如下：明細(xì)賬會(huì)計(jì)科目：遞延稅款明細(xì)科目：營業(yè)稅費(fèi)企業(yè)所得稅戶名：A幢202號(hào)平時(shí)可運(yùn)用科目間的勾稽關(guān)系，總體核對(duì)“遞延稅款”借、貸方金額的準(zhǔn)確性。即總賬“遞延稅款”借方發(fā)生額合計(jì)數(shù)=（總賬”預(yù)收賬款”貸方發(fā)生額合計(jì)十總賬“應(yīng)收賬款”

5、借方發(fā)生額合計(jì)數(shù)）X營業(yè)稅費(fèi)率+總賬“預(yù)收賬款”貸方發(fā)生額合計(jì)數(shù)X預(yù)計(jì)營業(yè)利潤率（15%）X適用所得稅率；總賬“遞延稅款”貸方發(fā)生額合計(jì)數(shù)=總賬”主營業(yè)務(wù)稅金及附加”借方發(fā)生額合計(jì)數(shù)十（總賬”主營業(yè)務(wù)收入”貸方發(fā)生額合計(jì)數(shù)-總賬“應(yīng)收賬款”借方發(fā)生額合計(jì)數(shù)）X預(yù)計(jì)營業(yè)利潤率（15%）X適用的所得稅稅率怎樣預(yù)繳企業(yè)所得稅最劃算（本文由深圳注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)提供）我國企業(yè)所得稅暫行條例第十五條規(guī)定：“繳納企業(yè)所得稅，按年計(jì)算，分月或者分季預(yù)繳，年度終了后四個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)?！比绾晤A(yù)繳企業(yè)所得稅呢?企業(yè)所得稅暫行實(shí)施細(xì)則第四十六條規(guī)定：“納稅人預(yù)繳有困難的，可以按上一年度應(yīng)納所得額的十二分之一或

6、四分之一，或者經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他方法分期預(yù)繳所得稅，預(yù)繳方法一經(jīng)確定，不得隨意改變?！比绾晤A(yù)繳企業(yè)所得稅才能既不違反稅收法規(guī)又能使企業(yè)更劃算呢?我們知道，企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤是按照財(cái)會(huì)制度的規(guī)定計(jì)算的，而計(jì)算繳納企業(yè)所得稅的“應(yīng)納稅所得額”是在會(huì)計(jì)利潤的基礎(chǔ)上，按照稅法規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整而確定的。目前我國內(nèi)資企業(yè)按照稅法規(guī)定需要調(diào)整增加的項(xiàng)目金額，大多是“永久性差異”項(xiàng)目，要按照“應(yīng)付稅款法”計(jì)算納稅。這種納稅調(diào)整只是在每年預(yù)繳完所得稅之后，年終后四十五日內(nèi)進(jìn)行。要想節(jié)省成本，增加可“流動(dòng)”的資金又不違反稅收法規(guī)，只有在預(yù)繳所得稅和納稅調(diào)整上籌劃，請(qǐng)看下面例子。某企業(yè)1999年每月利潤均衡實(shí)現(xiàn)1

7、0000元，每月都有超過稅法規(guī)定超計(jì)稅工資等因素20000元。如果每月都按實(shí)際數(shù)申報(bào)預(yù)繳企業(yè)所得稅，按法定稅率33計(jì)算，每月要申報(bào)納稅9900元。如果每月都按10000元申報(bào)，只需申報(bào)納稅3300元；如果等到年度終了后一次匯算清繳，在四十五日內(nèi)申報(bào)，而且只申報(bào)不繳納，等到年度終了后四個(gè)月內(nèi)的最后一天繳納，稅務(wù)機(jī)關(guān)也不加收滯納金。這樣在企業(yè)一年的大部分經(jīng)營期間里，就可擁有更多的流動(dòng)資金。無需列出公式計(jì)算就可以知道這樣做對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的資金使用有不少好處了！假如該企業(yè)1999年度的利潤不均衡，利潤是在前十一個(gè)月或前三個(gè)季度實(shí)現(xiàn)，而虧損是在最后一個(gè)月或一個(gè)季度開始的，經(jīng)納稅調(diào)整后仍無應(yīng)稅所得額，那么

8、前段已預(yù)繳的所得稅怎么辦呢?也許有人會(huì)說，企業(yè)所得稅條例第十五條不是規(guī)定很明確嗎："年度終了后四個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)"。但我們同時(shí)應(yīng)該知道，企業(yè)所得稅細(xì)則第五十三條又規(guī)定："納稅人在年終匯算清繳時(shí)，多預(yù)繳的所得稅額，在下一年度抵繳。"這樣一來，到哪一天才能抵繳完?假如下一年度又虧損了怎么辦?稅法沒有規(guī)定如果下一年度虧損無法抵繳上年多預(yù)繳的稅款在何時(shí)退還。企業(yè)所得稅，按照當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定，或者分月或者分季預(yù)繳，不預(yù)繳是要受到處罰的。問題的關(guān)鍵在于企業(yè)如何做到合法地在預(yù)繳期間盡可能少預(yù)繳，特別是不要在年終形成預(yù)繳需退稅的結(jié)果。辦法是根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情

9、況，確定最佳的預(yù)繳方法。例如：如果企業(yè)預(yù)計(jì)今年的效益比上一年度要好，則可選擇按上一年度應(yīng)納稅所得額的一定比例預(yù)繳，反之，則應(yīng)按實(shí)際數(shù)預(yù)繳。這樣做，如果當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行檢查怎么辦?請(qǐng)放心，國稅函（1996）8號(hào)文件規(guī)定："企業(yè)所得稅是采取'按年計(jì)算，分期預(yù)繳，年終匯算清繳'的辦法征收的。預(yù)繳是為了保證稅款均衡入庫的一種手段。企業(yè)的收入和費(fèi)用列支要到企業(yè)的一個(gè)會(huì)計(jì)年度結(jié)束后才能準(zhǔn)確計(jì)算出來，平時(shí)在預(yù)繳中無論是采用按納稅期限的實(shí)際數(shù)預(yù)繳，還是按上一年度內(nèi)應(yīng)納稅所得額的一定比例預(yù)繳，或者按其他方法預(yù)繳，都存在不能準(zhǔn)確計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的問題。因此，企業(yè)在預(yù)繳中少繳的稅款不應(yīng)

10、作為偷稅處理。"可見，因正當(dāng)原因少預(yù)繳的稅款，不會(huì)被視為偷稅。另外，國稅函（1998）63號(hào)文件規(guī)定："對(duì)企業(yè)所得稅的檢查，宜在納稅人報(bào)送企業(yè)所得稅申報(bào)表之后進(jìn)行。這種檢查（包括匯算清繳期間的檢查和匯算清繳后的檢查）查補(bǔ)的稅款，其滯納金應(yīng)從匯算清繳結(jié)束后的次日起計(jì)算加收，罰款及其他法律責(zé)任，應(yīng)按稅收征管法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。"可見，少預(yù)繳的稅款，在匯算清繳結(jié)束前不會(huì)被加收滯納金。房地產(chǎn)開發(fā)成本如何確定對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，根據(jù)企業(yè)所得稅暫行條例第六條、第七條、企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第八條、企業(yè)所得稅稅前扣除辦法（國稅發(fā)200084號(hào)）第四條、第六條、第八條、第九

11、條，國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200383號(hào)）第五條第一款、第二款和第三款的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據(jù)有關(guān)會(huì)計(jì)憑證、記錄直接計(jì)入成本對(duì)象中。間接成本能分清負(fù)擔(dān)成本對(duì)象的，直接計(jì)入有關(guān)成本對(duì)象中；因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，則應(yīng)根據(jù)配比的原則按各項(xiàng)目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計(jì)入有關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的成本。那么，對(duì)

12、于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其銷售成本應(yīng)如何確定呢？根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200383號(hào)）第五條第四款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。通常，可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本+總可售面積；銷售成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積X可售面積單位工程成本。所以，還請(qǐng)你自己按照這樣的賬務(wù)處理和成本核算方法來確定你們的銷售成本計(jì)算是否正確。至于廣告費(fèi)列支的問題，根據(jù)企業(yè)所得稅稅前扣除辦法（國稅發(fā)200084號(hào)）第四十條的規(guī)定，納稅人每一納稅年度發(fā)生的廣告

13、費(fèi)支出可以在稅前列支的部分確實(shí)應(yīng)該在銷售（營業(yè)）收入2以內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。但是后來，國家稅務(wù)總局在2001年8月又下發(fā)了關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)廣告費(fèi)用所得稅稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的通知（國稅發(fā)200189號(hào)），根據(jù)該通知第一條的規(guī)定：自2001年1月1日起，制藥、食品（包括保健品、飲料）、日化、家電、通信、軟件開發(fā)、集成電路、房地產(chǎn)開發(fā)、體育文化和家具建材商城等行業(yè)的企業(yè)，每一納稅年度可在銷售（營業(yè)）收入8%的比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除廣告支出。因此，你們公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2003年度可以在稅前扣除廣告費(fèi)支出的最高限額應(yīng)該是1607.12萬元，而你們實(shí)際列支的廣告費(fèi)是1460萬元，并沒有超過國家規(guī)定的限額。所以，你市地稅

14、局稽查局調(diào)整你們?cè)摬糠值膽?yīng)納稅所得額是錯(cuò)誤的。對(duì)于你們公司上交給政府部門的土地閑置費(fèi)和整體報(bào)廢的梨園工程損失問題，國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200383號(hào)）第五條第四款第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)是這樣分別規(guī)定的：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，因超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的施工成本；成本對(duì)象在建造過程中如發(fā)生單項(xiàng)或單位工程報(bào)廢或毀損，減去殘料價(jià)值和過失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當(dāng)期扣除。由于不知道你們所要繳納的土地閑置費(fèi)

15、的那塊土地在2003年年底前是否已經(jīng)開發(fā)并將開發(fā)的房產(chǎn)銷售完畢，如果已經(jīng)開發(fā)并將開發(fā)的房產(chǎn)銷售完畢，則完全可以在2003年度將該部分土地閑置費(fèi)在稅前扣除；如果尚未開發(fā)完畢或者未銷售完畢，則需根據(jù)銷售情況劃分銷售成本和應(yīng)該保留的開發(fā)產(chǎn)品建造成本。至于整體報(bào)廢的梨園工程損失，則完全應(yīng)該在2003年度稅前扣除。至于你在信中提及的關(guān)于你市地稅局稽查局對(duì)你公司的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、借款利息支出等問題所核增的應(yīng)納稅所得額問題，你只要按照下列方法對(duì)成本對(duì)象進(jìn)行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進(jìn)行扣除即可：1.屬于成本對(duì)象完工前實(shí)際發(fā)生的，直接攤?cè)胂鄳?yīng)的成本對(duì)象；2.屬于成本對(duì)象完工后實(shí)際發(fā)生的，首先應(yīng)按規(guī)定在已

16、完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)偅賹?yīng)由已完工成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的部分，在已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和未實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積之間進(jìn)行分?jǐn)?。其中，?yīng)由已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積分?jǐn)偟牟糠?，?zhǔn)予在當(dāng)期扣除。而對(duì)于借款利息及其他費(fèi)用支出的稅前扣除問題，如屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入成本對(duì)象中；如屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除即可土地增值稅籌劃方案中國稅務(wù)報(bào)2001/06/01日前，“北京2000年房地產(chǎn)稅務(wù)、金融及法律研討與項(xiàng)目洽談會(huì)”在北京召開。該研討會(huì)由滬江德勤會(huì)計(jì)師事務(wù)所、北京廣盛律師事務(wù)所主辦，中國建行、農(nóng)行、工行、招商銀行、東亞銀行的代表及京城幾大房

17、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代表出席了會(huì)議。會(huì)上有關(guān)人士指出，導(dǎo)致目前我國大城市商品房房價(jià)過高的原因很復(fù)雜，其中稅費(fèi)比重大是一個(gè)重要原因。在國外，地價(jià)及稅費(fèi)一般占房價(jià)的20%,而國內(nèi)地價(jià)和稅費(fèi)占房價(jià)的50%左右。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商如何有效降低稅費(fèi)，在保證基本利潤率（國內(nèi)一般為10%）的前提下使房價(jià)降下來就成為了在市場競爭中獲勝的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)稅費(fèi)中，土地增值稅引人關(guān)注，原因一是其稅率較高，稅負(fù)重，二是具有籌劃的余地，做好了，可以節(jié)省不少稅金支出。滬江德勤會(huì)計(jì)師事務(wù)所北京分所的合伙人李展偉、稅務(wù)部經(jīng)理蘭東武介紹了土地增值稅籌劃的基本思路：根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受

18、免稅待遇。土地增值稅稅率實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%,增值越多，稅率越高。在進(jìn)行籌劃時(shí)，增值額很關(guān)鍵。增值額是轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目有五部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的20%。納稅人需特別注意的是：稅法允許扣除的項(xiàng)目比企業(yè)自己實(shí)際核算中涉及的項(xiàng)目要少，計(jì)算增值額時(shí)必須以稅法的規(guī)定為準(zhǔn)。增值額小，計(jì)稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負(fù)就輕。因此土地增值稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)就是合理合法地

19、控制、降低增值額。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%,免予征收土地增值稅。同時(shí)稅法規(guī)定，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，具建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的話，分開核算與不分開核算稅負(fù)會(huì)有差異，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除項(xiàng)目金額。在分開核算的情況下，如果能把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)?，F(xiàn)舉例說明如下。北京某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，1999年商品房銷售收入為1.5億元，其

20、中普通住宅的銷售額為1億元豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬元。如果不分開核算（納稅人應(yīng)了解清楚當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例（以下簡稱增值率）為（1500011000）-11000X100%=36%,因此適用30%的稅率，應(yīng)納稅（15000-11000）X30%=1200萬元。如果分開核算，應(yīng)繳納土地增值稅為：普通住宅：增值率為(100008000)-8000X100%=25%適用30%的稅率，應(yīng)納稅(100008000)X30%

21、=600萬元；豪華住宅：增值率為(50003000)-3000X100%=67%,適用40%的稅率，應(yīng)繳納(50003000)X40%-3000X5%=650萬元二者合計(jì)為1250萬元，分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。因?yàn)槠胀?biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為25%,超過20%,還得繳納土地增值稅。進(jìn)一步籌劃的關(guān)鍵就是通過適當(dāng)減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。這樣做的好處有兩個(gè)：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房價(jià)或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，可以在目前激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢(shì)。我們對(duì)上例給出的條件做一點(diǎn)改動(dòng)，然后來計(jì)算土地增值稅的稅負(fù)和企業(yè)的收益情況。假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額發(fā)生變化，使普通住宅的增值率限制在20%,那么可扣除項(xiàng)目金額從(10000y)