地產(chǎn)文案中介公司行政管理制度

1、中介公司行政管理制度七說明：一放款事宜1、各分行收定、收誠意金、轉(zhuǎn)定，請?zhí)顚?代收款支付申請表 ?。2、各分行收放首期，請按 ?首期款收放款制度 ?。3、各分行收放贖樓款或收銀行回款，請按?贖樓款收放款制度 ?。4、各分行轉(zhuǎn)款、 放款需嚴格按各項制度及表格填列， 不得代他人簽名， 如原跟單的分行經(jīng) 理、區(qū)域經(jīng)理發(fā)生改變，應(yīng)由現(xiàn)任該職位人員簽署。二創(chuàng)收業(yè)績報表填列要求事項1、工商鋪、 住宅部創(chuàng)收業(yè)績的上報標準， 請遵照二手樓租售交易中心發(fā)放的相關(guān)標準執(zhí)行。2、創(chuàng)收業(yè)績周報表、月報表、季度報表按財務(wù)部發(fā)放的表格及要求填列，電腦上的創(chuàng)收業(yè) 績應(yīng)及時與報表業(yè)績相核對，并在報表上注明應(yīng)增加或減少項的金額

2、。3、同上標明所收費用為大包干費用，在填寫成交報告時，要求置業(yè)參謀將預(yù)估支出的費用 在備注欄中寫明明細， 將分行代收的費用減去預(yù)估所需支出的費用等于創(chuàng)收業(yè)績數(shù)， 分行經(jīng) 理確認財務(wù)文員審核無誤后，將創(chuàng)收業(yè)績輸入電腦。4、當創(chuàng)收業(yè)績與實收業(yè)績不一致時，填報需按以下方式：1創(chuàng)收業(yè)績 > 實收業(yè)績，應(yīng)填寫傭金折扣審批單； 2創(chuàng)收業(yè)績 <實收業(yè)績，如是當月發(fā)生，直接在原創(chuàng)收業(yè)績上更改，并 在創(chuàng)收業(yè)績月匯總表中標注；如是跨月增加實收數(shù)，應(yīng)將所收實收業(yè)績算為當月創(chuàng)收業(yè)績， 本月增加填寫成交報告并以編號 -1 、 -2 區(qū)分標注。5、填寫創(chuàng)收業(yè)績報表三成交結(jié)算事項1、傭金基準月的核定及結(jié)算標準遵

3、照 ?關(guān)于二手樓交易中心員工任職、 晉升、 降職及薪資標 準? 2005 年度執(zhí)行。2、置業(yè)參謀每填寫的一份成交結(jié)算報告，必須附有房地產(chǎn)租賃合同三方復(fù)印件，財務(wù) 文員必須審核填寫內(nèi)容及附件是否正確， 傭金是否收全， 如有不詳情況應(yīng)及時查明原因后完 善相關(guān)手續(xù)后上報財務(wù)。3、原那么上傭金與成交結(jié)算報告同時交于財務(wù)部，成交報告如有特殊原因也應(yīng)在每月末前 上交，結(jié)算傭金依據(jù)實際到帳款項及成交結(jié)算報告，傭金結(jié)算日期以每月月末最后一天 劃分，如有一項超過限定日期的將在下月計算。4、每月 30 日前將結(jié)算報告、 2 日前發(fā)電子版月報表交財務(wù)， 每月 8 日前將無誤的結(jié)算報告、 月匯總及各區(qū)域評選的獎項原件

4、上報財務(wù)。5、底應(yīng)對返傭包括轉(zhuǎn)介者的公司或個人傭金進展統(tǒng)計，填寫?返傭明細表 ?后于次月 8日前如遇節(jié)假日推遲 1 天上報財務(wù)部。6、交報告的分傭金額以實際到帳傭金分配。如業(yè)務(wù)發(fā)生當月不能收齊全傭，先將本月收傭 情況填寫成交結(jié)算報告交財務(wù)， 次月收到另一半傭金的同時， 再填寫一份成交結(jié)算報告， 但 成交報告編號不變。六、分行企業(yè)形象行為標準評比執(zhí)行標準檢查形式：行政事務(wù)部配合分行經(jīng)理為單位每月不定期突檢。一、整潔衛(wèi)生，物品擺放 20 分一地面日拖洗，辦公桌必須隨時保持清潔，辦公桌面不準擺放任何與辦公無關(guān)的物品， 辦公桌支架上產(chǎn)準掛放衣物、挎包、雨傘、圍巾等生活用品和其他雜物。二必須隨時保持辦公

5、場地、墻面物件沒有涂污和劃痕，不準掛放和張貼其他雜亂物品。三 戶外廣告牌須整潔大方無雜物掛放， 內(nèi)容必須符合統(tǒng)一制作要求， 色彩調(diào)配符 XX 地 產(chǎn)統(tǒng)一要求，明顯損壞的戶外廣告牌須及時更換。四門窗玻璃明凈、無污痕；無亂貼、亂掛現(xiàn)象。五 機須統(tǒng)一擺放在桌面左上方。 機、 紙、收發(fā) 件、日常辦公用品須保持清 潔，整潔分類擺放。六 飲水機須擺放在方便使用位置， 機身須經(jīng)常清洗， 飲水紙杯須統(tǒng)一收放在飲水存物箱 內(nèi)定量插放在飲水機側(cè)面，用過的水杯要及時清理，不得隨意亂扔亂放。七 書報夾須整齊放置在客戶洽談接待處， 客戶或員工 閱讀過的書報須及時收齊在書 報夾上放好，不得亂丟亂扔；簽字筆、直尺、訂書機、

6、訂書針、大頭釘?shù)热粘＾k公用品，須 統(tǒng)一收放，用過之后要注意收好和處理，不得隨處亂扔。八 文件柜須收放文件專用， 柜箱和抽屜內(nèi)須物件擺放整齊、整潔有序， 不得亂放其他雜 物，文件夾須分類收放文件資料，應(yīng)說明收放文件類型、 日期和編號， 取用文件后須隨手將 文件夾放回取用收存處。九垃圾簍須擺放在辦公桌下，不應(yīng)放在顯眼處。 十員工生活用品：雨傘、西裝、大衣、便包、行囊等物，須統(tǒng)一放置地點，不得隨意亂 放。評分標準：違反以上每條扣 2 分。二、制服禮儀 10 分 一分行經(jīng)理、工作人員上崗，一律著公司制服，不允許穿花俏較前衛(wèi)的時裝和拖鞋； 二 XX 地產(chǎn)員工從音容笑貌開場，一定要充分展示自身的崗位職業(yè)禮

7、儀，根據(jù)迎賓禮儀 的要求， 須把握好 “度， 應(yīng)主動起立迎接客戶， 和顏悅色善待客戶、 熱情問好、 禮貌送水、 遞送名片等要做到有禮有節(jié)、言辭準確、表述清楚、專業(yè)到位的接待社會各界客戶光臨。 三接聽 應(yīng)用公司標準的禮貌用語，應(yīng)在 鈴呼三聲之內(nèi)接聽。 四不準在客戶面前使用不文明用語或采用不文明方式對待客戶。五分行工作人員上崗，須嚴格遵守佩帶工牌制度，進入工作崗位員工，必須佩帶工牌； 見習(xí)人員佩帶見習(xí)證，已入職職員佩帶各分行編號工牌。崗位工作牌必須標準佩帶。 評分標準：違反以上每條，扣 2 分。三、精神面貌 20 分 一分行工作人員進入工作崗位后，必須保持良好的精神狀態(tài)。二 XX 地產(chǎn)員工須具有春

8、風生機勃勃充滿朝氣般的精神風采，杜絕無精打采、萎靡 不振，上班時間打瞌睡的現(xiàn)象。三 XX 地產(chǎn)員工接待客戶須和顏悅色，講禮貌。四 XX 地產(chǎn)員工須具有房地產(chǎn)交易專業(yè)水準，向客戶表述業(yè)務(wù)咨詢問題時須神情坦然讓 人信任，無對答不暢現(xiàn)象。五公司杜絕任何工作崗位現(xiàn)場出現(xiàn)壓抑無話可談或缺乏微型機現(xiàn)象。 評分標準：違反以上條款，每條扣 4 分。以下四項評分標準， 以行政事務(wù)稅每月檢查抽查及記錄依據(jù)為考核標準對分行行為標準檢查 做綜合評分總分 50 分。四、考勤 10 分 分行工作人員都必須嚴格遵守公司考勤制度準時上崗， 經(jīng)理人須以身作那么遵守各項行為標 準管理規(guī)定：一如行政事務(wù)部檢查有部門經(jīng)理或員工遲到早

9、退現(xiàn)象發(fā)生一律扣5 分 /次。二公司統(tǒng)一制作外出登記本，員工平時外出登記須按公司規(guī)定要求標準填寫。三有不符合要求填寫及外出無法落實者，一經(jīng)查實扣5 分/次。四經(jīng)理外出不簽外出登記，考核分數(shù)為零分。五、投訴記錄 10 分一 因公司內(nèi)部之間協(xié)調(diào)、溝通不夠， 客戶對業(yè)務(wù)人員能力及進展情況不滿意等類， 而導(dǎo) 致的投訴經(jīng)核實扣 5 分/次。二因業(yè)務(wù)人員效勞態(tài)度差，不正當經(jīng)營，投訴到公司或房協(xié)、媒體之類的投訴，一律扣10 分 /次。六、團隊合作 30 分公司內(nèi)部的團隊合作非常重要， 它代表著企業(yè)的凝聚力及核心競爭力， 本條例考核對象為部 門負責人：一各部門應(yīng)準時主動參加公司組織的各類有益于加強凝聚力的團隊

10、活動，如培訓(xùn)、 公司月、季、年總結(jié)表彰會，祝賀分行開業(yè)，公司聚餐，外出旅游等等，違規(guī)一次扣 10 分/次。 二 對公司下文通知或須例行配合完成的各項工作，如統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上報業(yè)績，財務(wù)對帳等 等，未能及時完成或不予配合者扣10 分 /次。三部門與部門之間合作，產(chǎn)生分歧誤解，不能及時與對方溝通、協(xié)商，而采取消極對立 的態(tài)度處理事情而產(chǎn)生不良影響者扣 10 分/次。七、分行慶典及生日1、準備工作：1確定開業(yè)日期、時間，通知到場祝賀人員。2統(tǒng)一著工服。 3香檳 2 瓶，花籃假設(shè)干，禮花 6 支，花球假設(shè)干。2、主持人開場3、副總致詞 4、分行經(jīng)理講話5、總經(jīng)理、區(qū)域經(jīng)理剪彩放禮花、香檳6、斟香檳祝賀7、

11、合影8、公司總經(jīng)辦安排新分行及相關(guān)人員聚餐標準總計為1000 元 八、分行資產(chǎn)管理制度 一、分行資產(chǎn)包括但不限于 ：裝修、辦公設(shè)施、自動化辦公設(shè)備、辦公用品、信息數(shù)據(jù) 軟件產(chǎn)品等。二、經(jīng)理負責制 各分行經(jīng)理對本部門使用的公司資產(chǎn)負有管理責任。 資產(chǎn)的調(diào)配須由經(jīng)辦人員持行政事務(wù)部的資產(chǎn)調(diào)撥單，分行審核前方予以放行。 各分行經(jīng)理對本部六使用公司資產(chǎn)時出現(xiàn)的損壞、 喪失落實責任人， 并及時向行政事務(wù)部報 告。對所保管的財物款經(jīng)報準而擅自移轉(zhuǎn)、 撥借或損壞不報告者由該分行經(jīng)理承當相應(yīng)責任。 公司資產(chǎn)的喪失、 損壞由責任人負責賠償， 并視情節(jié)輕重給予通報批評、 解聘、除名等處分； 給公司造成直接經(jīng)濟損失

12、的，應(yīng)依法賠償；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。三、行政事務(wù)部定期對公司資產(chǎn)進展清查。中介業(yè)務(wù)入門 （ 一）第一節(jié) 中介流程介紹一、根本概念1、何謂“中介？其意義何在？2、中介流程二、流程名詞介紹就中介業(yè)務(wù)活動本質(zhì)的差異，中介流程可區(qū)分為以下三大類：1、開發(fā)開發(fā)房源： 在公開市場上，收集目標房源資訊并和該房產(chǎn)業(yè)主，簽立委托契約，確立公 司與該業(yè)主之權(quán)利義務(wù)， 以取得代理銷售該房源之權(quán)限， 所采取的各項活動和作業(yè)稱之 “開發(fā)或案源開發(fā) 。2、銷售（1）就公司現(xiàn)有案源，在市場上公開征求買方，而為促使案源成交所進展之各 項活動或作業(yè)，如介紹、 配對、約帶看、 促銷、談判等 稱之為 “銷售。（2）就經(jīng)營

13、買方的角度出發(fā)， 在市場上幕集有一定需求之買方， 簽定 ?承租方委 托契約書 ?，確立公司與該買方之權(quán)利義務(wù)再進展接繼之銷售活動可稱 之為“買方開發(fā)或“買方客戶經(jīng)營。3、議價 1議價：為了塑造案源以利市場行銷，或消除成交雙方之價格條件差距，針對房源業(yè)主或買主， 進展價格協(xié)商或條件要求等， 各項業(yè)務(wù)活動或作業(yè)， 稱之為 “議價。 有時針對買方之議價亦可稱“調(diào)價。三、后續(xù)客戶效勞“真正的客戶效勞由成交后開場。商鋪租賃中介之后續(xù)效勞。1、客戶效勞之重要性。2、再生泉源客戶經(jīng)營。四、結(jié)論“吾日三省吾身，開發(fā)、銷售、議價。 一個成功圓熟的中介業(yè)務(wù)必是在開發(fā)、銷售、議價各方面之心態(tài)、技術(shù)、作業(yè)都有優(yōu)秀表現(xiàn)

14、之人員，三者齊驅(qū)并肩方可在此行業(yè)之績效卓越。第二節(jié) 建材介紹建材簡介：（一）建筑物外觀建材及構(gòu)造1、外觀建材（ 1 ） 馬賽克（ 2） 二丁掛一丁掛、四丁掛（ 3） 方塊磚（ 4 ） 大理石磚（ 5 ） 花崗巖磚（ 6） 玻璃帷幕（ 7） 金屬琺瑯板2、構(gòu)造（ 1） 木構(gòu)造（ 2） 石造（ 3 ） 磚造（ 4 ） 加強磚造（ 5 ） 混凝土空心磚造（ 6） 鋼筋混凝土造 RC（ 7） 鋼骨鋼筋混凝土造 （SRC）（ 8） 鋼骨混凝土造 （SC）（二）室內(nèi)各式建材1、 木工家具材2、 天花板材3、壁面材4、地板材5、裝飾材第三節(jié) 室內(nèi)平面圖及看屋要領(lǐng)室內(nèi)平面圖介紹一各種圖示及符號所表達之意義二平

15、面圖表現(xiàn)法 看屋要領(lǐng) 一大環(huán)境1、道路2、工交通3、座向4、市場5、學(xué)校6、重要標的物7、學(xué)區(qū)8、公園9、其他二小環(huán)境1、外觀2、構(gòu)造3、裝潢4、水電5、路沖6、通風7、采光8、格局9、停車位10、其他 /物業(yè)管理第四節(jié) 房地產(chǎn)法務(wù)課程 中介經(jīng)紀人法律地位及應(yīng)備法務(wù)知識 居間中介法律關(guān)系1、中介定義： 所謂中介效勞，是指從事咨詢、經(jīng)紀和評估等項業(yè)務(wù)的活動。房地產(chǎn) 交易的中介效勞即是從事房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀和評估等項業(yè)務(wù)的活動。2、中介人法律地位房地產(chǎn)經(jīng)紀人，是指處于房地產(chǎn)市場買方和賣方之間的獨立的中間商.他們通過市場調(diào)研、咨詢效勞、融通資金、廣告宣傳和公共關(guān)系等，為買賣雙方撮合成交 ,或者代 替某

16、一方買賣。 他們的主要業(yè)務(wù)活動， 就是居間或代理， 如房地產(chǎn)廣告代理、 經(jīng)銷代理、 出租代理、估價代理、抵押代理、調(diào)房代理、過戶納稅代理、售后效勞代理，等等。在 居間活動中，付出一定的勞務(wù)，待交易促成后，按照房地產(chǎn)商品的本錢、價格或利潤， 向買賣雙方或單方收取規(guī)定比例或合同確定數(shù)額的勞務(wù)費性質(zhì)的傭金。（1）獨立性 主體性：介乎權(quán)利主體和義務(wù)主體之間的獨立的權(quán)利主體，也是獨立的就業(yè)階層，并且有獨立的行業(yè)協(xié)會，具有自然人的權(quán)利能力和行為 能力或法人資格。（2）中介性：主要職責：居間買空賣空，其市場行為不是實物買賣行為，而是 居間行為；必須兼顧買賣雙方的利益。（3）有償性：在居間活動中付出一定的勞務(wù)

17、，單方或雙方收取勞務(wù)費性質(zhì)的傭 金。3、中介人應(yīng)承當?shù)姆韶熑危?） 應(yīng)如何介紹情況（2） 不介入雙方的意見標示（3）遵守委托協(xié)議的約定履行義務(wù)4、中介與代理的區(qū)別（1）什么是代理？ 代理：代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實施的民事法律行為，被 代理人對代理人的行為承當民事責任。（2）中介與代理的區(qū)別： 代理人是以被代理人的名義從事民事法律行為。 代理人只有以被代理人的名 義從事民事法律活動， 才能為被代理人設(shè)定民事權(quán)利和民事義務(wù)。 否那么， 不以被代理人的 名義參與民事法律關(guān)系的， 就是代理人自己的行為， 其后果行為人承當。 這也是代理與經(jīng)紀、 寄售的區(qū)別。行紀、寄售行為不要求經(jīng)紀人寄售

18、人以委托人的名義進展民事活動。代理人在代理權(quán)限內(nèi)獨立為意思表示。 也即自己有一定的意思標示 代理人的代理行為以 代理權(quán)為依據(jù)， 不得超越代理權(quán)，在代理權(quán)限內(nèi)， 代理人可以自由為意思標示。代理的這一 特征之間別于居間、 傳達等行為， 居間人和傳達人只能轉(zhuǎn)述委托人的意思， 無權(quán)為獨立的意 思表示。只要不是成心，轉(zhuǎn)述人不賠。代理的法律后果歸于被代理人。第五節(jié) 開發(fā)簡介一、 開發(fā)的定義： 通過業(yè)務(wù)人員與業(yè)主權(quán)利人交涉，而使其資源將合法擁有之產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的物業(yè)， 委托中級公司代理出租或出售的行為。二、開發(fā)物業(yè)的分類：一住宅二辦公樓三商業(yè)用房三、開發(fā)的重要性：（一）開發(fā)是效勞客戶、認識客戶的開場；（二）開

19、發(fā)是業(yè)績之母；（三）開發(fā)是造餅的工作；（四）開發(fā)可以培養(yǎng)其實，建立自信；（五）開發(fā)可以帶動銷售，累計客戶；（六）開發(fā)可以拓展人脈，擁有較大的客戶回饋量；（七）開發(fā)是主動出擊，開發(fā)做的好，業(yè)績自然穩(wěn)定；（八）開發(fā)可以落實公司效勞客戶的理念，滿足客戶需求。四、開發(fā)的要領(lǐng)：（一）心理方面1、業(yè)務(wù)工作者是絕對的樂觀派；2、強烈的企圖心沒有能不能，只有要不要 ，業(yè)績做不好關(guān)鍵在開發(fā)問題；3、排除恐懼感新人 ，保持愉快心情認識朋友 ；4、控制心理情緒，把客戶可能的排拒，當作是成長的必經(jīng)歷程。（二）態(tài)度及行為方面1、微笑打先鋒；2、傾聽是妙招；3、贊美價值連城；4、成功自我推銷個人、公司、產(chǎn)品 。五、 了解

20、物主心理：（一）平安款項收付，糾紛防止，詐騙集團一一；（二）錢最高的售租價，最少的效勞費，成交速度 ；（三）行情太低吃虧，太高怕錯失誠意客戶 ；（四）可以信任的人公司 ；（五）開心取得新人的第一步；（六）信心與能力展現(xiàn)氣勢一一賣租房子就是我最行；（七）委托后的做法有無客戶量，廣告量 。六、如何尋找案例：（一）報紙，售屋紙條；（二）商圈耕耘建立資訊網(wǎng)：管理員，郵差，了解住屋狀況（三）地毯式掃街按門鈴，十碰到的每個人都是客戶，動嘴問（四）同行案源追蹤；（五）來店電客戶；（六）DM ；（七）逾期案源；（八）老客戶回饋，介紹做好效勞，適時要求 。七、接案要領(lǐng)：（一）個人自我介紹，儀表，談吐，精神，讓客

21、戶了解你 ；（二）公司強調(diào)理念與效勞口碑 ；（三）了解客戶的售租屋動機強化我公司客戶資源、行情分析（四）七分閑聊，三分正題；（五）價錢，委托期，銷售條件寧可多花時間利于屋主的立場第六節(jié) 開發(fā)技巧說明以及演練一、明確開發(fā)是主動出擊。二、開發(fā)是根底，可以帶動銷售。三、開發(fā)容易遇到的問題：（一） 布點太少；（二） 追蹤不持續(xù)；（三）洽談時耐心缺乏，決心不夠；（四）時間管理不當如沒確定 KEYMAN 在的時間；（五）專業(yè)知識缺乏、說服力不夠；（六）不積極、不勤快、熱忱不夠、容易拖。四、開發(fā)技能：一業(yè)務(wù)員自身的建立心理素質(zhì)是關(guān)鍵1、控制情緒保持強烈的企圖心2、充滿自信有目標感，想做就能成功3、堅持度堅持

22、到最后，下一個就會成功，學(xué)會永不放棄4、每日三省吾身 自我修整， 只有發(fā)現(xiàn)問題， 才能著手解決問題， 不斷自我成長 二業(yè)務(wù)員對客戶的建立1、 取得屋主的信任培養(yǎng)客戶群，不斷積累（ 1） 以其合作伙伴的形象出現(xiàn)不能成為他的對立面（2） 從長遠著手勿圖小利幫客戶解決問題2、了解屋主的需求取得主導(dǎo)性，掌握節(jié)奏感（ 1） 平安感防止糾紛，了解承租方背景實力，法務(wù)咨詢（2） 求高價位針對市場行情，仿佛教育屋主（3） 求快速度屋主“經(jīng)濟危機演練：1、 角色扮演屋主與經(jīng)紀人2、 問題分析 ，尋找突破口以及切入點根據(jù)角色演練及查詢問題3、針對不同類型屋主，尋求開發(fā)方式第七節(jié) 法務(wù)契據(jù)填寫要領(lǐng)法務(wù)契據(jù)的填寫是業(yè)

23、務(wù)同仁作業(yè)時一項十分重要的實質(zhì)性工作。 在經(jīng)濟關(guān)系日趨復(fù)雜、 經(jīng)濟信息爆炸的今天， 契據(jù)的作用在于明確客我雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系、 在于明確各自的 責任。為了防止日后口說無憑，雙方特訂立契約。法務(wù)契據(jù)填寫的好壞、準確與否，直接涉 及公司形象和經(jīng)濟利益，也關(guān)系到客戶需求能否及時有效地滿足。因此，不可隨便、懈怠， 無比慎重標準，表達專業(yè)要求。一、字跡要求：1、 清晰工整：即一目了然，字跡不潦草，不涂改。2、 用力標準：因契據(jù)是無碳復(fù)寫紙的緣故，請用圓珠筆等不易退色的硬筆用力填寫。二、填寫要求：1、 自己填寫， 再由客戶簽字或蓋章， 單位一定要用公章 ?帶看記錄單 ?及 ?租賃意向金 收據(jù) ?不一定

24、要蓋公章，帶看人或收 /送人簽名即可。2、 注意契據(jù)內(nèi)容空格的間距：a、撐足填寫b、敬請?zhí)顫M3、特約事項一欄未填局部全部劃掉。三、主體資格1、 具有營業(yè)執(zhí)照的單位2、 個人3、委托人與其簽名蓋章處需一致4、個人簽名請核對身份證，并記錄號碼或留下復(fù)印件5、代理人代理須有委托代理書6、“專任委托、 “一般委托契據(jù)須有產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件或產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件及轉(zhuǎn) 租同意 書。第八節(jié) 商圈耕耘、商圈耕耘之目的意義及重要性（一）鎖定市場及市場區(qū)隔（二）建立鄰里關(guān)系（三）提高時間效益（四）提高作業(yè)熟悉度（五）確立連鎖效益（六）商耕對績效的影響、如何耕耘商圈（一）熟悉環(huán)境劃商圈圖（二）了解行情（三）建立公共關(guān)系（四）建立

25、自己的商圈、如何穩(wěn)定商圈（一）不斷提升效勞品質(zhì)（二）DM能有效利用（三）了解市場動向（四）群體力量的發(fā)揮（五）有方案的活動第九節(jié)如何繪制商圈圖、繪制工具（一）圖紙統(tǒng)一使用A4紙繪制，紙張朝上為北。（二）用幾張A4紙合并為一份商圈圖。、繪制內(nèi)容要點繪制商圈圖時，除繪制街廊外，應(yīng)注意：（一）主要建物：每棟標示樓高，7層樓以上應(yīng)另加注大廈名稱。（二）門牌：街角及巷道兩旁，應(yīng)注明門牌號碼。（三）街道：單行道：一 或一；雙行道： 一 及道路寬度每部 車寬2米。（四）建物或土地的使用，必須標示以下各項：1、公共設(shè)施：公園、綠地、廣場、兒童游戲城、學(xué)校、停車場、體育場、 體育館、圖書館、批發(fā)市場、零售市場。

26、2、生活設(shè)施：自選商場、速食連鎖店、醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)、公家機關(guān)、消防 設(shè)施站、警局、郵電局、銀行。3、憎惡設(shè)施：變電站、加油站、航空站、污水處理站、焚化爐、高壓鐵 塔、瓦斯、屠宰站、煤氣爐、殯儀館、火葬場。4、休閑設(shè)施：電影院、百貨公司標注名稱。5、地標物：古跡、風景名勝或著名建筑物。（五）選擇標示：證券公司、舞廳、房地產(chǎn)公司等。（六）公車站：標示地點及站牌標示方式。（七）鐵路車站、場站。（八）高架橋、公路大橋第十節(jié) 房屋中介業(yè)效勞品質(zhì)淺談一、效勞品質(zhì)的根本概念：1、品質(zhì)的定義品質(zhì)是滿足客戶的要求2、消費者的四大權(quán)利平安，知、選擇，被尊重二、何要重視效勞品質(zhì)：1、消極面2、積極面3、客戶不滿意的代

27、價三、房屋中介效勞業(yè)的特性 ：1、無形性2、異質(zhì)性3、創(chuàng)造空間效用4、高度接觸效勞業(yè)四、效勞品質(zhì)的種類：1、一元化的品質(zhì)2、必然的品質(zhì)3、美麗的品質(zhì)4、反品質(zhì)5、無差異的品質(zhì)五、結(jié)論：1、追求最好的唯一方法；2、縮短培育時間的競賽；3、標準化。第十一節(jié) 如何看房子WAY1、解商圈圖內(nèi)產(chǎn)品種類、屋齡分布概況 2、商圈巷道、重要路標及主要建筑物再熟悉 3、建立行情觀念4、認識居民屬性、生活品質(zhì)了解環(huán)境WHAT1、環(huán)境62、種類公房、私房、商品房3、價位84、大小95、樓層10、方位11、外觀7、屋況12、天花板、采光、通風13、墻面、格局、地板HOWWHERE主商圈 副商圈第十二節(jié)如何做好時間管理

28、、最易浪費時間的狀況（一）開發(fā)方面：1、技巧不熟練；2、區(qū)位不當；3、聯(lián)絡(luò)不確實；4、無特定目標；5、心理建立不夠；6、資料準備不周全。（二）銷售方面：1、技巧不熟練；2、等待心理；3、事前準備不夠；4、時間聯(lián)絡(luò)不確定。（三）企劃方面：1、未能做客戶管理；2、未做好時間規(guī)劃。二、改善方式1、自我調(diào)適；2、同仁協(xié)助。三、如何有效安排工作行程1、整理自己，迎接挑戰(zhàn)2、今日事今日畢3、吾日三省吾身四、結(jié)論 習(xí)慣決定性格，性格決定命運第十三節(jié) 如何掌握開發(fā)與行銷接聽技巧1、掌握本店行銷動態(tài)，確實了解案源。不明白現(xiàn)有案源，寧可不接銷售2、“萬誠房產(chǎn)，您好！表情：熱忱、積極、專業(yè)、略帶微笑3、先自報姓名，

29、再詢問對方身份。4、先留資料、再介紹案源。5、盡量莫讓客戶等待，但假設(shè)非得已接“ HOLD前確認客戶意愿。6、多說“請、“謝謝、 “對不起、“麻煩您。7、 集中注意力、確實“傾聽、并適應(yīng)回應(yīng)“是、“對的、“我了解 或重述對方內(nèi)容， “您是說。8、 等客戶先掛，再掛 。、留客戶資料常用話術(shù)1、直接詢問法我姓“王、您貴姓？ 是2、資料待詢法 抱歉！資料不在手邊，請您留個資料，我稍后再為您介紹，你的 是謝謝！3 、贈品贈送法公司正舉辦【探】活動，免費贈送【探】，請您留個、地址，我郵寄給您。你的 、地址是謝謝！4、另尋好案法這個案源您假設(shè)不喜歡， 我們另一個 甲 A 級案源不過今天同事去向他 的買方收

30、定金，您先留個 給我，萬一沒收成，我馬上跟您聯(lián)絡(luò)！你的 是謝謝！5 、一見如故法 拉五同一同姓、同鄉(xiāng)、同學(xué)、同事、同年 ，互留 、保持聯(lián)系。 考前須知：留客戶資料要齊全、要全名、公司、家庭、BP或手機，聯(lián)絡(luò)地址，確實需求：面積、價位、區(qū)域、行業(yè)、辭別要求等。、配套四要“廣、深、精、準 廣廣泛地了解案源，強記在心。 深深入地明白案源、優(yōu)點缺點確實狀況。精配對案源貴精不貴多。每次介紹案源，勿超過三個。 準準時、準案、準人。On Time, On Case,On People .抓對需求，抓對時機，掌握 KEYMAN四、案源介紹及售前促銷技巧1、簡單、生動、著重點介紹 地點、面積、價位。2、售前促銷話術(shù)（1） 錯人?！澳闶峭跸壬前?？ “對不起！我不姓王，我姓李?！袄钕壬?，你好，抱歉！“這案子太搶手了！ “我以為你是剛剛打 的王先生， 你們的聲音好 似。3、多人同時“明天早上有兩組客戶去看，我們會有專人在現(xiàn)場，您明天早上是否有 空？4、改時強調(diào)競爭者 “您明天幾點有空可以看房子？“下午兩點?！澳懿荒茉僭缫稽c？因為據(jù)我了解明天下午有一組同事的客戶去“復(fù)看， 而且是帶定金要去談價格。五、約看考前須知“五何人、時、地、事、如何 人確認彼此辨識方法、特