設(shè)施、設(shè)備管理及房屋養(yǎng)護

1、建筑、房屋和公共配套設(shè)施管理及維修方案（一）、房屋管理1、巡檢每年年底或年初對房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、公共綠地等進彳T全面檢查 1次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況，對完損程度做出評價；在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設(shè)施巡視，對質(zhì)量較差，易出問題的部位重點檢查；每半年檢查清除一次屋面、檐溝內(nèi)落葉等，疏通雨水口、落水管等。業(yè)主已委托管理空置房，每周戶外巡視1次，發(fā)現(xiàn)門窗損壞、鎖被撬、異味等異常情況 及時通知業(yè)主，并采取必要的緊急處理措施。巡檢做到事事有記錄，并對巡檢情況進行總結(jié)，把巡檢結(jié)果、維修計劃和需要進行大、 中修或更新改造的項目報告業(yè)主或業(yè)主委員會。2、裝修管理、將住宅室內(nèi)裝修裝修工程

2、的禁止行為和注意事項告知裝修人。、對業(yè)主裝修房屋的申請， 應在2個工作日內(nèi)給出同意意見或修改意見，并簽定裝修裝飾管理服務協(xié)議；、業(yè)主裝修期間每日巡查裝修施工情況；、裝修結(jié)束組織驗收；、驗收合格2個月后組織復驗；、對裝修中的違規(guī)行為及時勸阻，已造成事實后果或拒不改正的，及時報告有關(guān)部門依法處理。3、油漆粉飾木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件油飾；5年油飾1次；鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件（鐵柵欄、 鐵欄桿、鐵門）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應除銹、刷防銹涂料后在油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應刷兩道銀粉；上述部件應3年油飾

3、1次；樓梯間、共用走廊二的室內(nèi)墻面每5年粉刷1次。4、建筑物外立面建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的，至少每年清洗1次；外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的，原則上每5年粉飾1次；外立面為其他材質(zhì)的，視材質(zhì)情況定 2"期清洗。因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應當及時進行清洗、粉飾。委托合同另有約定的按合同約定執(zhí)行。（二）、房屋設(shè)備分類房屋設(shè)備是對房屋建筑內(nèi)部附屬的和相關(guān)的市政、公用設(shè)施、設(shè)備的簡稱，其種類繁多、功能各異；主要劃分為房屋建筑設(shè)備和房屋建筑電氣設(shè)備兩大類。1、房屋建筑設(shè)備給水設(shè)備-用人工方法提供水源的設(shè)備，包括供水箱、供水泵、水表、供水管網(wǎng)等，組

4、 成生活給水系統(tǒng)、生產(chǎn)給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)；排水設(shè)備-用來排除污水和雨水、雪水的設(shè)備，包括排水管道、通風管、清通設(shè)備、抽 升設(shè)備等，組成生活污水排水系統(tǒng)、生產(chǎn)污水排水系統(tǒng)、雨（雪）水排水系統(tǒng)；消防設(shè)備-包括供水箱、消防箱、蘭花噴頭、滅火機、滅火器、消防龍頭、消防泵等；2、房屋建筑電氣設(shè)備供電及照明設(shè)備-給房屋提供電源及照明的各種裝置，包括線路、開關(guān)、配電箱、安全 保護裝置、照明器等；弱電設(shè)備-給房屋提供某種特定功能的電子設(shè)備與裝置，包括通訊設(shè)備、廣播設(shè)備、共 用天線及閉路電視系統(tǒng)、自動監(jiān)控及報警系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡系統(tǒng)等；防雷裝置-包括避雷針、線路、避雷器、地線等。（三）、公用設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)與維修

5、1、房屋設(shè)備的保養(yǎng)實行三級保養(yǎng)制，即：日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)和二級保養(yǎng)。日常維護保養(yǎng)-設(shè)備操作人員所進行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作，主要包括定期檢查、清潔和 潤滑，發(fā)現(xiàn)小故障及時排除；一級保養(yǎng)-設(shè)備操作人員與設(shè)備維修人員按計劃進行保養(yǎng)維修工作，主要包括對設(shè)備進行局部解體，進行清潔、調(diào)整；二級保養(yǎng)-設(shè)備維修人員對設(shè)備進行全面清洗、部分解體檢查和局部修理;2、房屋設(shè)備的維修：根據(jù)設(shè)備的完損狀況，分為小修、中修、大修、更新改造。小修-對設(shè)備進行日常的保養(yǎng)、檢修及為排除運行故障而進行的局部修理；中修-對設(shè)備進行正常的、定期的全面檢修，對設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部 件，更換率一般為 10%-30% ;大

6、修-對設(shè)備進行定期的全面檢修，對設(shè)備要全部解體，更換主要部件或修理不合格的 零部件，更換率一般超過 30% ;設(shè)備更新和技術(shù)改造-設(shè)備使用到一定年限后，技術(shù)性能落后、效率低、耗能大等問題 日益嚴重，須更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。此外，還有當設(shè)備在使用過程中發(fā)生突發(fā)性故障時的故障維修。二、設(shè)備安全運行管理方案1、對公用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護。2、設(shè)有服務接待中心，公示 24小時服務電話。急修 20分鐘內(nèi)，其他報修按雙方約定 時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄。3、建立公用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)有臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、養(yǎng)護等記錄 齊全。4、設(shè)施設(shè)備標志齊全、規(guī)范，責任人明

7、確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施操作規(guī)程及保 養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。5、對公用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時 組織修復；屬于大、中修范圍或者更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維 修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告和建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用，消防通道暢通。7、設(shè)備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。8、大廈道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規(guī)范。9、路燈、樓道燈完好率不低于98%。10、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突 發(fā)設(shè)

8、備故障有應急方案。三、電氣系統(tǒng)管理方案1、供電系統(tǒng)管理通過對供電設(shè)備設(shè)施運行、維護、保養(yǎng)過程的控制，確保供配電系統(tǒng)處于良好的運行狀 態(tài)，滿足“白溝小商品商城 ”所有機電設(shè)備、設(shè)施正常運作的要求。供電管理服務思想：安全第一，用戶至上，精心管理，周到服務。、供電運行管理、電氣工程師（機電）根據(jù)不同設(shè)備、設(shè)施的性能、技術(shù)資料、要求，合理制定出供 電設(shè)備設(shè)施的周期檢定計劃及相應的操作規(guī)程、維護保養(yǎng)規(guī)程。、運行值班人員必須嚴格按照運行值班管理規(guī)定實行24小時值班制，對 “白溝小商品商城”變壓器室、高低壓配電室等有關(guān)設(shè)備、設(shè)施進行巡回檢查，同時做好相應記錄。、運行值班人員在日常設(shè)備、設(shè)施操作過程中必須嚴格

9、按照供電系統(tǒng) 高、低壓配電 安全操作規(guī)程進行，并嚴格執(zhí)行工作票、操作票制度，牢固樹立安全第一 ”的思想，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。、運行值班人員必須密切留意和掌握供電設(shè)施、設(shè)施的運行狀況，發(fā)現(xiàn)隱患、故障要 及時報告，并做好詳細記錄。、供電系統(tǒng)維護保養(yǎng)承諾、維修人員進行日常維護保養(yǎng)工作時必須嚴格按照 電氣維修管理規(guī)定 及各種設(shè)備、 設(shè)施的維護、保養(yǎng)規(guī)程進行，并按要求做好保證安全的組織措施”、技術(shù)措施”，保證供電系統(tǒng)運行正常，設(shè)施設(shè)備完好率 98%。、維修人員必須熟悉、掌握 “白溝小商品商城”各系統(tǒng)所有照明器具情況，認真、及 時做好維修、更換工作，保證照明系統(tǒng)外觀整潔無缺損、無松落，達到光源完好率

10、、維修更 換及日率100% 。、供電應急措施、在有臺風、暴雨災害時，電氣工程師（機電）須及早組織人員對所有供電系統(tǒng)進行 預防檢查，多方位監(jiān)視，同時做好搶修工作準備。災情過后，對供電系統(tǒng)全面檢查一次，發(fā) 現(xiàn)問題及時處理。、發(fā)生火災時，運行值班人員立即報警并切斷火災區(qū)域電源，積極滅火。事后，必須 對供電設(shè)備、設(shè)施全面檢查方可恢復供電。、電力故障和停電應急程序若電力部門預先通知停電，立即將詳情和有關(guān)文件呈交主管人員；管理處主管人員隨即安排電工值班；預先張貼停電通知在顯眼處；若電力故障引致停電， 須立即向主管人員報告并通知供電維修部門安排維修，通告有關(guān)停電情況，然后迅速了解故障原因及停電的影響程度，

11、做好解釋工作和治安保衛(wèi)工作， 處理 善后事宜；當供電恢復時，管理員必須與電力技術(shù)人員檢查所有電摯的正常運作情況，如有損壞， 須立即報告主管人員，及時安排修理。、設(shè)備安全操作規(guī)程（略）、公用照明設(shè)施維修養(yǎng)護規(guī)定為了進一步搞好物業(yè)管理工作，維護邊貿(mào)城公用照明設(shè)施的正常使用，結(jié)合實際，特制定本規(guī)定：a、邊貿(mào)城內(nèi)公用照明設(shè)施就是指一切諸如路燈、庭園燈、走廊、樓梯等公共場所的照 明燈以及相關(guān)的開關(guān)、電表、電線、桿座、保險、控制器等，維修部負責公用照明設(shè)施的維 修養(yǎng)護。b、邊貿(mào)城內(nèi)公用照明設(shè)施為全體用戶共同使用，各用戶應正常使公用照明設(shè)施，注意 節(jié)儉，不浪費能源。任何單位或個人不得隨意破壞，否則照價賠償，

12、造成事故的，按法律追 究責任。,c、邊貿(mào)城內(nèi)公用照明設(shè)施的安裝，配置基本合理，如用戶因確實需要對公用照明設(shè)施 進行改動的，必須先向管理處提出申請， 管理處由事務助理會同維修部責任工程師對其申請 進行嚴格審批，并做出整改報告和記錄。一d、任何單位或個人不得以任何形式私拉、私接公用照明設(shè)施的線路或電表，否則，一 經(jīng)查出，以偷電論處。e、管理處事務助理定期或不定期對所有公用照明設(shè)施進行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞或隱患時,必須及時向維修部報告。f、維修部在接到管理中心的申報后，及時安排相關(guān)人員對其進行檢查、維修。g、維修人員對公用照明設(shè)施進行維修養(yǎng)護時，必須嚴格按照有關(guān)規(guī)定和標準執(zhí)行，不 得貪圖一時方便，違章操

13、作，以免造成事故或隱患。h、維修人員在對公用照時設(shè)施進行維修、養(yǎng)護后，事務助理還應對其工作進行跟蹤， 以確保維修質(zhì)量。2、弱電系統(tǒng)管理、操作人員受過專業(yè)培訓，持證上崗；、工作時認真負責，精神集中，對異常情況能及時識別，發(fā)現(xiàn)異常，及時處理；、有切實可行的維修保養(yǎng)計劃，保養(yǎng)、檢修及時；、對相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定期進行調(diào)試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)；、工作、維修、養(yǎng)護有記錄，特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進入經(jīng)過授權(quán)，密碼有有效保護；、分系統(tǒng)定時檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點的工作及運行狀態(tài)，定期對各類信息、數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，形成日、月報表。3、避雷接地系統(tǒng)管理每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統(tǒng)進行檢查維護；在大雷雨過后也

14、要及時對系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。四、給排水系統(tǒng)管理方案1、服務承諾保證給排水設(shè)備設(shè)施正常運行，設(shè)備設(shè)施完好率達98 %。2、給排水系統(tǒng)運行管理、給排水系統(tǒng)包括生活給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、排水系統(tǒng)。、設(shè)備運行由專人專職管理，嚴格實行持證上崗制度，定崗定人。、消防系統(tǒng)定期進行試運行，確保系統(tǒng)安全可靠。3、給排水系統(tǒng)的維修保養(yǎng)制定科學合理的維修保養(yǎng)計劃并組織實施，合理配置維修操作人員， 嚴格實行持證上崗制度，加強日常巡視、檢查，切實貫徹應修盡修，全面保養(yǎng)”的方針。、給水系統(tǒng)每年對共用明裝給水管道進行1次全面檢查維修，對輕度銹蝕應將脫皮清理干凈， 在管道干燥的情況下

15、，涂刷防銹漆兩遍，然后在刷兩遍面漆。 各類閥門定期開關(guān)，出現(xiàn)故障的閥門及時修復，閥門應開關(guān)靈活；建立巡視制度，發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落等及時 修復；定期維護保養(yǎng)。、排水設(shè)施系統(tǒng)化糞池每年清理2次，出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后 及時清潔現(xiàn)場；樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查，每5年全面更換1次；每周清掃1次排水明溝內(nèi)的泥沙、 紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草； 無雜草，排水暢 通，無積水；每季度對地下管井清理 1次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每半年對地下管井徹底疏通1次，清理結(jié)束地面沖洗干凈。清理時地面豎警示牌，必要

16、時加護攔。清理后達到目視管道內(nèi) 壁無明顯粘附物，井底無沉淀物，水流暢通，井蓋上無污漬、污物。 一4、供水系統(tǒng)應急處理措施、遇有事故，及時搶修，一般情況下，限水、停水需在24小時前通知用戶。、檢查漏水的準確位置及所屬水質(zhì)，例如沖側(cè)水或排水等，并在許可的能力下， 立即設(shè)法制止漏水，如關(guān)上水掣。若不能制止時立即通知中央控制中心尋求增援。 在支援人員到 達前須盡量控制現(xiàn)場，防止范圍擴散。 一、觀察四周環(huán)境，漏水是否影響各項設(shè)備，如電力變壓器等。、利用沙包及可用之物件堆箱，防止漏水滲入升降機等設(shè)備，并需將升降機立即升上最高層。以免被水浸濕而使機件受損。、利用現(xiàn)有工具，設(shè)法清理現(xiàn)場。、如漏水可能影響日常操

17、作、 保養(yǎng)及申報保險等問題， 須拍照片以作日后存檔及證明。、通知清潔、保潔人員清理現(xiàn)場積水，檢查受影響范圍，通知受影響單位。、日常巡視、檢查時，應留意渠道是否有淤泥、雜物或塑料袋，隨時加以清理干凈， 以免堵塞。、如該地區(qū)及建筑物曾經(jīng)有水浸記錄，平日必須準備足夠沙包， 作為爆水及雨季使用。五、智能化系統(tǒng)管理方案針對“白溝小商品商城"智能化系統(tǒng)的特點，結(jié)合本公司智能化系統(tǒng)管理的經(jīng)驗，制定如下管理及維護方案：1、建立設(shè)備運行及維護人員隊伍由高素質(zhì)的專業(yè)人員來使用和維護設(shè)備，設(shè)備的功能才能得到充分的發(fā)揮。我們將從公司現(xiàn)有的骨干中抽調(diào)專業(yè)人員負責設(shè)備運行及維護的生力軍，并邀請相關(guān)單位（該系統(tǒng)的

18、設(shè)計、安裝單位）對所有技術(shù)人員進行強化培訓，確保每一位員工均能諳熟該系統(tǒng)并能正確使用和維護。2、對客戶進行多種形式的培訓客戶能否正確使用室內(nèi)智能化系統(tǒng)，是減少誤報警及延長設(shè)備使用壽命的關(guān)鍵，我們將從第一個入住的客戶開始， 通過盡可能詳細的使用操作指引、舉辦培訓班、上門指導等方式，讓所有客戶都能全面了解室內(nèi)智能化系統(tǒng)的各種功能并熟練操作。3、嚴格監(jiān)控裝修及其它施工工程首先，我們將對所有管理人員進行全面的培訓， 讓每一位員工都能清楚知道隱蔽線路的 具體位置。其次，我們將對所有的裝修進行嚴格監(jiān)控， 監(jiān)管人員每天至少兩次到裝修現(xiàn)場查 看，防止線路被破壞。4、建立供應商檔案我們將對所有的器件、配件建立詳

19、細檔案，包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應單位等， 并與供應商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快的速度取得所需要的配件，并能跟蹤產(chǎn)品的換代，使該智能化系統(tǒng)得到及時的完善。5、日常巡視及定期保養(yǎng)日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)缺陷的最佳途徑，而定期維護保養(yǎng)是發(fā)現(xiàn)、 解決軟性隱患的最佳辦法。智能化系統(tǒng)的日常運行及維護項目時間次數(shù)內(nèi) 容閉路監(jiān)控系統(tǒng)攝像機每周一清潔除塵。檢查外觀完好情況。每季一線路整理。檢查各視頻及音頻接頭。每年一檢查各線路接口是否正常、線路是否侵蝕老化。 線路標號是否清晰可見， 合理編排線路，并檢修調(diào)整。檢查云臺機械機構(gòu)和電動元器件的工作情況。計算機和監(jiān)視器每月一主機、顯示器及打印機清潔除塵。檢測U

20、PS工作情況是否正常。檢查各連接線路是否牢固完好，是否有氧化腐蝕現(xiàn)象。每半年一清潔主機內(nèi)部灰塵。數(shù)據(jù)整理與備份。計算機數(shù)據(jù)整理、內(nèi)部測試。錄像機每周一清潔除塵。檢查外觀是否完好。錄像機每月一檢察錄制標準。測試各功能鍵的工作情況。每半年一檢測音頻和視頻接口，測試各項性能指標。畫面分割器、切換器和 AD主機每周一清潔除塵。檢查外觀是否完好。檢查連接線路的 牢固程度。每季一測試各功能鍵的工作情況。每年一線路整理，功能測試。防盜報警系統(tǒng)控制器及紅外線探測器每月一控制器清潔除塵。測試紅外線探測器的工作情況。半年一檢查各連接線路是否牢固、完好。警笛和警燈每季一檢查報警系統(tǒng)警笛和警燈的工作情況。停車場管理系

21、統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)用計算機每季一主機、顯示器及打印機清潔除塵。檢測 UPS工作情況 是否正常。檢測連接接口。內(nèi)部數(shù)據(jù)整理和備份。讀卡器和控制器每周一清潔除塵。讀卡器固定螺絲牢固。每半年一檢測系統(tǒng)接口性能。檢查電氣元件工作情況。地感裝置每季一測試地感裝置的靈敏程度并根據(jù)測試結(jié)果靈活調(diào)節(jié)。六、消防系統(tǒng)管理方案為了保障物業(yè)業(yè)主、用戶的人身和財產(chǎn)安全，在物業(yè)的消防管理上，我們將貫徹預防為主，防消結(jié)合”、專業(yè)消防與義務消防相結(jié)合 ”的方針，以中華人民共和國消防法和 北京市消防管理的法規(guī)、條例為準則，結(jié)合物業(yè)的結(jié)構(gòu)和特點，開展消防設(shè)施管理工作。11、消防機構(gòu)的建立2、消防設(shè)施安全崗位責任制、管理處經(jīng)理負責設(shè)

22、立消防設(shè)施管理機構(gòu)，并指揮相關(guān)工作。、護管主管負責監(jiān)督日常消防設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)，負責執(zhí)行日常的消防管理工作、 值班運行和義務消防隊的工作。、維修部負責對消防設(shè)施設(shè)備進行檢查、維護和故障排除。動火作業(yè)及相關(guān)檔案、消防監(jiān)管員負責巡回檢查、器材管理、直觀設(shè)備設(shè)施的檢查、管理。、全體員工都是義務消防員，擔負防火、滅火義務。3、消防設(shè)施器材的配備、管理處經(jīng)理根據(jù)中華人民共和國消防法和建筑防火規(guī)范，配備相應的消防 設(shè)施、設(shè)備、器材，并由消防主管具體負責。 消防設(shè)施、器材由消防監(jiān)管員登記在消防設(shè)施、 器材登記表中。、結(jié)合物業(yè)具體情況以及設(shè)備運行情況，需要更新、改造、增補等較大項目，由護管 主管提出提案，管理處經(jīng)理審批后實施。、