集體土地房屋拆遷存在問題及完善措施_以南京市為例

1、作者簡介周飛(1970-,男,江蘇鹽城人,博士,從事土地資源管理研究。收稿日期2007!11!28集體土地房屋拆遷存在問題及完善措施以南京市為例周飛1,姚俊1,陸躍進1,李志2(1.江蘇省南京市地產發(fā)展中心,江蘇南京210008;2.南京大學地理與海洋科學學院,江蘇南京210093摘要在概括分析南京市集體土地房屋拆遷問題的基礎上,以市場化的征地拆遷補償為目標,以切實保障農民權益為核心,以協(xié)調國家、集體、村民各方在土地增值中的利益為落腳點,提出了南京市集體房屋拆遷補償完善的措施。關鍵詞集體土地;房屋拆遷;問題;完善;南京市中圖分類號F301.24文獻標識碼A 文章編號0517-6611(2008

2、05-02129-04Problems of House Removal on Collective Land and Its Improvement ResearchZHOU Fei et al (Nanjing land development department of Jiangsu Province,Nanjing,Jiangsu 210008Abstract Based on the analysis on the problems about house removal on collective land in Nanjing city,taking market-orient

3、ed land requisition compensation as the goal,taking guarantee farmers'right and interests as core,taking coordinating the benefits of the state,the collective,and the villagers in the land increasing-value as stay point,the improvement countermeasures about house removal on collective land were

4、put forward taking Nanjing city for example.Key words Collective land;House removal;Problems;Improvement;Nanjing city隨著我國經(jīng)濟發(fā)展和城市化的快速推進,建設征用土地不斷增加。其中,農村集體土地房屋拆遷問題日益受到社會廣泛的關注1-3。分析農村集體土地房屋拆遷中存在的問題,對維護農民群眾根本利益,促進新農村建設,保障全社會和諧發(fā)展都具有重要現(xiàn)實意義。目前,有關專家已開展了集體房屋拆遷補償完善機制的相關研究,主要集中于法律問題研究。南京地處我國經(jīng)濟最活躍、最發(fā)達的長江三角洲地區(qū)。市

5、域總面積6582.31km 2,下轄11區(qū)2縣。2006年全市常住人口686萬人,實現(xiàn)國內生產總值2774億元,人均國內生產總值4.04萬元,城市化率達75%左右,已進入城市化快速發(fā)展和工業(yè)化加速發(fā)展時期,建設用地需求劇增,集體土地房屋拆遷行為日益頻繁,因此,分析拆遷過程中存在的問題,提出完善集體土地房屋拆遷的政策建議具有重要的現(xiàn)實意義。筆者以南京市為例,總結南京市集體土地房屋拆遷中的問題,以市場化的征地拆遷補償為目標,協(xié)調平衡各方在土地增值中的利益,切實保障農民權益,并提出集體房屋拆遷完善的政策建議,以期為緩解拆遷矛盾提供有益參考。1南京市集體土地房屋拆遷概況1.1集體土地房屋拆遷政策演變歷

6、程南京市集體土地房屋拆遷政策演變歷程可歸納為4個階段:第1階段為1996年以前,該時期房屋拆遷量較小,矛盾不突出,沒有正式出臺具體的政策和規(guī)定。第2階段為19961999年,該時期主要參照寧政發(fā)1996131號文件,明確規(guī)定拆遷集體土地上居住房屋及其附屬物實行復建房的安置形式,可以由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村統(tǒng)一復建,也可以由農民劃地自建;對于非居住房屋實行貨幣化補償。第3階段為20002002年,該階段拆遷補償政策變化頻率較快,房屋拆遷以貨幣拆遷為主,輔以統(tǒng)拆統(tǒng)建和自拆自建;對于非居住房屋仍實行貨幣化補償,補償標準略有上升。第4階段為2003年至今,該時期出臺了以提供經(jīng)濟適用住房為基礎的寧政發(fā)200493號、

7、寧價房200461號和寧國土資200492號文件;對于非居住房屋仍實行貨幣化補償,補償標準更為細化,分為原房補償款和區(qū)位補償款兩部分?？梢?南京市集體土地房屋拆遷政策演變歷程中,非居住房屋的拆遷補償政策變化不大,主要以貨幣化補償為主;居住房屋的拆遷補償政策變化較大,從1999年前的實物補償?shù)狡浜蟮呢泿叛a償,2003年后又回歸到實物補償?shù)脑贰?.2集體土地房屋拆遷面積概況表1表明,19992004年,南京市共依法拆遷農村集體房屋1128.84hm 2,其中居住用地、非居住用地分別為667.15hm 2和461.69hm 2。19992002年,拆遷總面積劇增,2002年達到峰值561.73hm

8、 2;20022004年,拆遷總面積略有下降。居住房屋拆遷中,戶均面積160m 2;非居住用地在近年來的拆遷中占據(jù)較大比重,2002、2003年分別達47.4%、43.5%。2南京市集體土地房屋拆遷存在的主要問題2.1地方政府征地拆遷行政權力過大,權益分配過多南京目前正處于工業(yè)化、城市化加速推進階段,所以因城市建設占用集體土地是不可避免的,但是由于法律未對集體土地征地拆遷范圍進行明確的限制和界定,導致拆遷中地方政府權力過大,監(jiān)管不力。根據(jù)我國憲法規(guī)定,只有出于公共利益的需要,政府才能對土地實行征收或征用。然而,在我國,憲法的規(guī)定只是一種原則,不具有司法意義,同時也沒有具體的法律規(guī)定對“公益性用

9、地”和“經(jīng)營性用地”進行明確界定,致使用地性質的判別可由地方政府隨意確定,導致征地拆遷權力的使用被擴大化。同時,政府處于城市建設征地拆遷權利變化過程中的關鍵環(huán)節(jié),它按照地方征地政策向原集體土地所有者收回土地所有權,又按照國家供地政策向新的土地使用者提供土地使用權,在征地拆遷過程中處于強勢地位。在這期間,集體土地房屋拆遷過程中對原集體土地所有權人的補償和安置費用是由新的用地者支付,在經(jīng)營性項目拆遷過程中,地方政府還可以從拆遷后的土地出讓過程中獲取土地出讓金。因此,地方政府在整個拆遷與供地過程中,除了要付出行政許可批準、用地批準、行政執(zhí)法監(jiān)督等執(zhí)法和管理成本之外,幾乎不需要資金投入,而且還會有國有

10、土地使用權出讓收入。事實上,目前的行政性低價征地拆遷和市場性供地之間的價差正是許多地方政安徽農業(yè)科學,Journal of Anhui Agri.Sci.2008,36(5:2129-2132責任編輯張楊林責任校對王淼年份Year 居住用地Residential land 非居住用地Non !residential land總拆遷建筑面積hm 2Total construction area of house removal戶數(shù)No.of residents 總建筑面積hm 2Total construction area戶均面積m 2Per resident area宗數(shù)No.of non

11、!residential land建筑面積hm 2Construction area1999115018.90164.35314.8023.70200081622.54276.23292.6325.172001276756.34203.61283.2059.54200219488295.45151.611075266.28561.73200313758222.80161.94584172.20395.002004366251.12139.597112.5863.70合計Total41641667.15160.211818461.691128.84表119992004年南京市農村集體房屋拆遷統(tǒng)計

12、Table 1Statistics of rural collective house removal in Nanjing City in 1999-2004府發(fā)展經(jīng)濟、經(jīng)營城市的主要資金來源。2.2被征地拆遷農民權益不明,拆遷補償標準制定缺乏科學性合理確定征地拆遷中農民的權益是拆遷工作能順利實施的最基本保障,但是由于我國集體土地的特殊性,法律中對農村集體土地權利設定模糊,被征地拆遷農民權益確定較為困難。首先是農村集體土地產權主體地位不清,相關法律法規(guī)又未及時做出指導,造成集體土地房屋權益確定依據(jù)不足;另外城郊結合部集體房地產管理較為混亂,產權產籍登記比例較低,人口結構又比較復雜,歷史遺留問

13、題較多,這些都造成集體土地房屋確權困難。而因為被征地拆遷農民集體房屋確權困難,所以不能建立科學的補償依據(jù)和標準,政府部門壓低補償標準、實施低價補償就成為可能。目前標準制定主要定位于降低拆遷成本,缺乏科學性、合理性和可操作性,具體表現(xiàn)在購房補償款來源依據(jù)不清晰、拆遷補償面積最高限額標準依據(jù)不明確等方面。所以若政府部門侵害農民權益,農民也不能合理地借助法律途徑來保護自身的權益,而被征地拆遷的農民通常是身無長技,土地房屋往往是其安身立命的基本所在,若在不給予合理補償?shù)那闆r下強行征用,則其必然會出現(xiàn)強烈的抵制行為,不僅造成拆遷工作不能順利進行,還會帶來惡劣的社會影響,使得征地拆遷社會矛盾加劇。2.3拆

14、遷人主體不明,征地拆遷程序不合理拆遷人主體不明也是造成現(xiàn)行征地拆遷困難的重要原因之一。目前地方政府管理機關在出讓征用地塊時,往往先委托有關單位進行拆遷、土地平整等前期開發(fā)工作,然后再以招標、拍賣、掛牌等方式出讓給開發(fā)商,這種供地模式正在成為城市土地供應的主要方式。采用這種方式進行城市建設,在需要進行征地拆遷的情況下,政府管理機關不可避免地充當了實質上的拆遷人。在實際拆遷過程中,因土地使用權是開發(fā)商以競拍方式取得,征地拆遷補償資金也是由開發(fā)商所出,政府因為拍賣的是凈地,所以必須進行征用土地上的拆遷工作,因此政府也就間接成為開發(fā)商的代理人,而真正投資項目建設的開發(fā)商卻處在二線,反而不能成為實際上的

15、拆遷人。一旦被拆遷人和開發(fā)商發(fā)生矛盾,這種政府既是拆遷市場管理者,又是拆遷市場主體的情況,往往導致被拆遷人遷怒于政府,而處于拆遷工作核心地位的開發(fā)商卻能置身事外,倘若因為拆遷矛盾致使政府不能按時交地,開發(fā)商還能從政府獲得一定的補償?？梢?現(xiàn)行的征地拆遷程序已經(jīng)不能適應現(xiàn)行的供地模式,必須改變程序,確定拆遷人的主體地位,通過法律形式規(guī)范征地拆遷中政府的職責范圍,使開發(fā)商成為實施拆遷補償工作的真正主體。同時,征地拆遷程序不合理也是造成被征地拆遷農民不滿的主要原因。從總體上看,農村集體土地房屋拆遷的程序強調強制性,在拆遷過程中被拆遷人往往處于被動狀況和不平等地位,其知情權、參與權常被忽視。從土地房屋

16、征收的認定,到補償費的確定和拆遷安置方式的選擇,基本都是由政府和用地單位強行決定,被拆遷農民選擇余地較少。雖然農民可以通過法律形式保護自身的權益,但是現(xiàn)行法律同時規(guī)定被拆遷人不能阻礙拆遷的進度,也就是政府一旦確定地塊被征用,則被拆遷人必須先搬離,然后再與政府協(xié)商拆遷補償問題,而政府和開發(fā)商處于拆遷工作的強勢地位,農民搬遷后就失去了與其談判的基礎。顯然這種拆遷補償程序對被拆遷人不利,被拆遷人在不能得到合理的利益補償時即被強行搬離,其合法權益得不到有效的保障,不能合理體現(xiàn)拆遷補償工作的公平合理性。特別是部分地方政府、主管部門或政府設立的拆遷機構,既當“裁判員”又當“運動員”,一方面充當拆遷人的角色

17、,壓低拆遷標準,強行與被拆遷人簽訂不平等協(xié)議,另一方面充當管理者,隨意擴大利用手中的行政裁決權力,達不成協(xié)議就進行行政裁決,組織有關部門進行強制拆遷。這直接侵害了被拆遷人的合法利益,引發(fā)和激化了地方政府與被拆遷人之間的矛盾。2.4經(jīng)濟適用房安置補償政策存在缺陷經(jīng)濟適用房安置補償政策是在給予農民的拆遷補償款不足以購房的情況下,由政府推行的一種保障措施,一定程度上推進了南京市的征地拆遷工作。然而隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展,經(jīng)濟適用房政策越來越不能給與失地農民有效安置,存在的諸多問題引起了人們的關注。首先,經(jīng)濟適用房布點不合理,往往位于城市遠郊地區(qū),周邊基礎設施條件差、公共服務設施不齊全。失地農民原有生活生

18、產范圍較小、固定,經(jīng)濟適用房造成了農民求學難、就醫(yī)難等一系列問題,從而增加拆遷困難。其次,經(jīng)濟適用房建設周期長,造成了部分拆遷戶的不滿和返遷行為,加大了拆遷工作的難度,引發(fā)了諸多社會不穩(wěn)定因素,從而給政府帶來壓力。再次,經(jīng)濟適用房物業(yè)管理難,導致被拆遷農民生活水平持續(xù)下降,易引發(fā)農民不滿。最后,被拆遷安置農民經(jīng)濟適用房出租、轉讓現(xiàn)象十分頻繁,擾亂了城郊地區(qū)的市場房價,加大了政府對房地產市場的管理難度?？傊?經(jīng)濟適用房安置補償政策存在諸多缺陷,不能給被征地農民合理補償,同時也造成了房地產市場一定程度上的混亂。2.5行政裁決、司法訴訟作用弱化集體土地房屋拆遷中的矛盾焦點是由拆遷當事人雙方利益分割不

19、均造成的,他們在拆遷利益分割中,政府處于絕對有利地位。農民作為被拆遷人,雖然拆遷必須征得每個農民的同意,他們還可以通過談判或行政訴訟來維護自己的房屋權益,但由于政府在拆遷中的強勢地位和有失規(guī)范的拆遷行為,使農民總是處于相對弱勢,從拆遷補償、安置過渡到安居點建設與分配的各安徽農業(yè)科學2008年2130環(huán)節(jié)都受到一定程度的利益損害。同時,由于政府拆遷任務的加大,而原有拆遷人員過少,拆遷工作招收了大量新進的拆遷人員,造成拆遷人員的良莠不齊。在拆遷過程中,個別拆遷人員因為對于拆遷政策的不理解或者業(yè)務素質較差,在遇到拆遷矛盾時處理不適當,處理形式和手段過激,并且由于社會媒體的過分宣傳和渲染,造成了被拆遷

20、人對整體拆遷工作的不滿和不合作。被拆遷人也以此為理由,在政府支付合理安置補償款的情況下,仍要求更高拆遷補償款,若不能滿足其要求,往往采取過激手段。同時,被拆遷農民攀比拆遷補償款,使得拆遷工作陷入被動局面。在這種情況下,政府往往需要采取強制拆遷措施來保證項目的實施。但是,由于近年來在強制拆遷工作中出現(xiàn)的問題和現(xiàn)象造成了極大的負面影響,最高人民法院頒布了禁止強制拆遷和保護被拆遷人利益的規(guī)定,并且規(guī)定對于因強制拆遷而引起的法律訴訟,人民法院不予受理。這就一方面造成了政府不能通過法律手段來推進項目的進展,弱化了政府的行政裁決能力;另一方面也使得被拆遷農民投訴無門,其合法的權益不能通過正常的司法程序來進

21、行解決,弱化了農民尋求司法訴訟的權利,不能合理體現(xiàn)我國依法治國的思想。因此,需要建立健全征地拆遷中的強制拆遷體制和拆遷訴訟體制,給予農民通過司法程序獲得合理拆遷補償款的權利,同時加強對政府行政裁決的管理,嚴格實行強制拆遷的法律程序和范圍。2.6民營企業(yè)與政府博弈力度加大,拆遷工作難以順利開展企業(yè)拆遷在集體房屋拆遷中占據(jù)著重要地位,1999年以來南京市企業(yè)拆遷面積占集體土地房屋拆遷總面積的40.9%。而現(xiàn)行的農村企業(yè)房地產產權不清晰,企業(yè)用地的來源比較復雜,歷史原因眾多,并且由于用地期間國家、地方政府政策變化較多,同時,由于判定集體企業(yè)用地的法律法規(guī)不完善,使得企業(yè)用地權益判定困難,補償依據(jù)難以

22、確定。然而,由于企業(yè)用地權益難以判定、補償依據(jù)難以確定,導致了民營企業(yè)通過各種關系來阻礙拆遷工作的正常進行、通過各種手段提高企業(yè)的拆遷補償款,加大了在拆遷工作中與政府博弈的力度,造成了拆遷工作進入馬拉松式的談判之中而不能順利開展。3南京市集體土地房屋拆遷補償完善措施3.1明確拆遷補償主體產權收益集體土地房屋的占用、收益、處分等權利為不同個體和組織所有,只有明確各權利的歸屬,才能進行合理的補償。拆遷補償主體主要包括被拆遷人和被拆遷房地產,進行拆遷補償時應該明晰集體組織的成員權和集體經(jīng)濟組織內各不同成員對于被拆遷房地產的權利大小(包括原有房地產的收益和增值收益,才能進行合理的補償。首先,在明確村民

23、小組作為集體土地產權主體的基礎上,賦予農村集體組織的每一個成員按份分割農地所有權的權利,農民按份共有的農地權利可以合法繼承或轉讓、抵押、贈送等。其次,建立健全土地發(fā)展權、制定和頒布專門的農地轉用法規(guī)。具體步驟為:明確設立規(guī)劃待轉用農地的土地發(fā)展權;合理配置規(guī)劃待轉用農地的土地發(fā)展權。農民的土地發(fā)展權在經(jīng)濟上的實現(xiàn)是對農民的勞動權和經(jīng)常收益權的一種補償,相同地類之間的土地發(fā)展權應該歸集體所有,不同地類之間轉化的發(fā)展權,應在國家法律法規(guī)的調控下,根據(jù)用途管制的相關規(guī)定進行補償,按照不同階段發(fā)展權對房地產權益的貢獻大小,在農民集體、個人和國家之間進行分配,保障農民集體性地參與分享農地轉用過程中的土地

24、增值收益。3.2科學計算集體土地房屋拆遷價格農村集體土地房屋補償分為土地補償和房屋補償兩部分,土地補償價格可以通過價格評估來進行確定,房屋補償價格由房屋的重置價格和房屋附屬物價格(即房地產的附屬物和搬遷過渡等費用組成。土地補償價格可分為以下4種形式來進行計算:一是農用地和未利用地,征地前土地價值主要表現(xiàn)在其經(jīng)營使用權上,即相應的土地承包權;二是居住用地,主要用途為農民建房,其價格可以根據(jù)現(xiàn)有的集體建設用地交易價格,即農民私有房屋的交換價格進行計算,也可以由當?shù)卣鶕?jù)當?shù)氐膶嶋H交易情況或根據(jù)該區(qū)片宅基地的取得價格確定宅基地的補償單價;三是經(jīng)營性用地,分為工業(yè)、商業(yè)等不同形式,可根據(jù)當?shù)赝愅恋?/p>

25、的取得成本來確定土地的補償價格,即合同價格、違約補償價格或者收繳的土地出讓金價格,然后根據(jù)其使用權的年限,對使用權人進行補償;四是公益性用地,分為國家和集體所有兩種形式,屬國家所有的,土地處分權利仍歸國家所有,歸集體所有的,土地價格為土地相應的投資價格,如道路、溝渠等農田水利設施等,可以利用成本法來測算該項土地價格,土地價格為原有投資價格和相應的投資利潤,投資利潤可按照該地公益性投資的一般收益狀況確定。房屋補償價格可由專業(yè)的評估部門進行評估。3.3構建合理的房地產增值量測算思路和分配體系房地產收益分為原有收益和增值收益兩部分,房地產原有收益可以按照初始價格測算,歸原權益所有人;房地產增值收益可

26、根據(jù)對土地增值分配的理論通過國家征收稅費的形式進行量化,按照“誰投資,誰收益”的權益分配理論在國家、集體、企業(yè)和個人之間進行合理分配。3.3.1規(guī)劃區(qū)內近郊區(qū)房地產增值收益分配。規(guī)劃區(qū)內房地產增值收益主要是通過改善投資環(huán)境、提高房地產使用效率來體現(xiàn),因此在規(guī)劃許可的范圍內,規(guī)劃待轉用土地使用權和發(fā)展權可以向建設用地者轉讓,建設用地者按照市場交易價格支付房地產拆遷補償及土地使用權補償金。國家通過稅收手段將這部分收益在國家、集體和個人之間進行分配,同時實現(xiàn)對增值利益的分享。具體來說,規(guī)劃區(qū)內近郊區(qū)的國家土地增值收益應該是首先收取國家相關費用(土地用途變更出讓金及農用地開墾費、基礎設施配套費等相關稅

27、費,然后根據(jù)土地流轉的用途收取不同比例的投資方向調節(jié)稅,最后按照剩余土地增值量利用土地增值稅分配土地收益。國家主要通過投資方向調節(jié)稅來調節(jié)公益性用地和經(jīng)營性用地的國家收益,并以此調控集體土地的流轉方向。3.3.2規(guī)劃區(qū)外近郊區(qū)房地產增值收益分配。規(guī)劃區(qū)外近郊區(qū)原有用地未被列入用地計劃,土地發(fā)展權受到極大限制,不能向建設用地者進行轉讓。需通過將農村集體用地轉變?yōu)閲薪ㄔO用地,從而使原有的農村集體土地價值得到更高的體現(xiàn)。由地租理論和土地發(fā)展權理論可知,提高的這部分集體土地價值是由于壟斷地租的大幅提升,來源于國周飛等集體土地房屋拆遷存在問題及完善措施36卷5期2131!家對集體土地發(fā)展權的承認和擴展

28、。另外,在征地過程中國家需要投入基礎設施建設、土地開發(fā)基金等費用,該投入對被征地拆遷農民而言有著很明顯的外溢效應4。結合集體土地房屋征用補償經(jīng)驗,國家征用土地價格應該結合原有土地類型和使用性質,按照土地等級和土地用途以區(qū)片進行補償。借鑒東臺市的實際操作經(jīng)驗,規(guī)劃區(qū)外的集體土地房屋拆遷補償可以通過補繳土地出讓金的形式,達到與規(guī)劃區(qū)內土地相一致的產權權益,然后按照規(guī)劃區(qū)內的相應征地拆遷價格進行補償。該土地轉讓費用可以土地流轉費用的形式收取,具體可參照相應劃撥用地出讓金收取。房地產增值收益具體確定過程為:確定征地拆遷相鄰規(guī)劃區(qū)域內的市場化居住用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地、公益性用地和農用地的修正補償基準

29、地價?？梢愿鶕?jù)政府公布的土地級別圖確定被征用拆遷土地的相應級別,確定各征地類型的基準地價,然后按照市場化的征地拆遷補償步驟進行測算。相鄰規(guī)劃區(qū)域內農用地轉建設用地費用,即政府可獲得不同地類專用建設用地的平均收益額度,以該收益額度作為土地轉讓費用,作為國家擴展集體土地發(fā)展權的費用。根據(jù)確定的規(guī)劃內各征地類型的補償基準地價,減去政府獲得的平均收益額度,確定規(guī)劃區(qū)以外的各征地拆遷補償價格。確定農民房地產原有價格,具體方法與規(guī)劃區(qū)內相同。按照確定的規(guī)劃區(qū)外各征地拆遷補償價格,根據(jù)農民個人、企業(yè)和集體經(jīng)濟組織對土地增值的貢獻度,分配土地增值收益。3.3.3規(guī)劃區(qū)外遠郊區(qū)征地拆遷房地產收益分配。城市遠郊地

30、區(qū),農民房屋拆遷主要是由于國家重點工程項目征地引起的,國家房地產收益分配主要通過取得相應的土地使用權來實現(xiàn)。由于鄰近的房地產市場發(fā)展不成熟,房地產市場的外溢效益不明顯,該類型被拆遷房地產增值效益不明顯。該地區(qū)農民失去的土地效用主要體現(xiàn)為生活的基本保障功能。被征地拆遷農民原有生活水平主要表現(xiàn)在兩個方面:一是房屋的使用價值上,可以通過房屋重建來實現(xiàn);二是被征用土地和房屋對其生活保障功能上,生活保障功能可以根據(jù)城市內相應的最低生活保障來確定,保障還原利率可以根據(jù)人壽保險基金確定的養(yǎng)老保險利息率來確定,同時根據(jù)被拆遷人的年齡來確定補償安置年限,從而最終確定安置補償款額度,即生活保障功能價格=生活保障標

31、準/保障還原利率×補償安置年限。3.3.4確定房地產增值收益在農民集體和個人之間的分配。按照“誰投資,誰受益”的權益分配理論,進行農村房地產增值收益在集體、企業(yè)和個人之間的分配。首先,確定集體、企業(yè)和個人之間增值量的分配思路。在集體經(jīng)濟組織中,土地所有權屬于農民集體經(jīng)濟組織所有,土地增值收益應歸農民集體經(jīng)濟組織所有;農民、企業(yè)房屋屬于農民個人或企業(yè)所有,增值收益也應歸相應的權益人所有;公益性房地產原有價值及相應增值收益應歸農民集體所有。然后,按照“誰投資,誰受益”的權益分配原則,根據(jù)農村集體房地產相應的增值收益來源,進行農戶與集體經(jīng)濟組織房地產增值收益的分配。其中土地原有價值為土地所有權價格與土地使用權價格之和,房屋原有價值為房屋及其附屬物的重置成新價格。由此,首先可以確定農民房屋、土地分享增值的貢獻系數(shù),公式為:J=(土地所有權價格+土地使用權價格/原有房地產總價值;L=