淺論樓花按揭中開發(fā)商保證責(zé)任

1、淺論樓花按揭中開發(fā)商保證責(zé)任摘要：在我國(guó)的樓花按揭實(shí)踐中，為擔(dān)保銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，通常由購(gòu)房人提供擔(dān)保 物權(quán)，由開發(fā)商提供連帶責(zé)任保證。首先分析了該擔(dān)保物權(quán)的性質(zhì)，進(jìn)而說(shuō)明了開 發(fā)商保證責(zé)任的非必要性，其存在并沒(méi)有給銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)提供更多的保障。 關(guān)鍵詞:按揭;權(quán)利質(zhì)權(quán)；保證1樓花按揭概述樓花按揭釋義樓花,又叫期房，與現(xiàn)房相對(duì)，系指尚未興建或正在建設(shè)而尚未竣工的商品 房。香港的樓花按揭是指，在房屋的預(yù)售過(guò)程中，由購(gòu)房人與開發(fā)商先行簽訂預(yù)售 合同,續(xù)而由購(gòu)房者與銀行簽訂貸款合同借貸購(gòu)房款。該項(xiàng)貸款需以購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓 房屋預(yù)售合同項(xiàng)下買方所得的房屋于貸款人為條件。 購(gòu)房人還本付息并且支付各 種費(fèi)用以后，

2、將已經(jīng)轉(zhuǎn)讓在貸款人名下的房屋請(qǐng)求重新轉(zhuǎn)移回借款人名下（“還 贖”）。如果借款人沒(méi)有按約償還本息及其他費(fèi)用，則貸款人有權(quán)請(qǐng)求法院頒布禁 令禁止借款人贖回物業(yè)。我國(guó)樓花按揭的實(shí)踐我國(guó)的樓花按揭雖然來(lái)源于香港，但依照我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和信用制度的 構(gòu)建情況作了一些改動(dòng)，其中最大的變化是，開發(fā)商參與到樓花按揭中來(lái)。購(gòu)房人 與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同之后，將預(yù)售合同向房產(chǎn)土地管理部門進(jìn)行預(yù)告登 記。購(gòu)房人向開發(fā)商繳納首期購(gòu)房款，就剩余房款向銀行申請(qǐng)貸款。銀行對(duì)購(gòu)房 人進(jìn)行審查，符合貸款條件的，要求購(gòu)房人到其指定的保險(xiǎn)公司辦理以銀行為第 一受益人的房屋保險(xiǎn)。其后,銀行與購(gòu)房人簽訂商品房按揭貸款合同。 同時(shí),

3、開發(fā) 商與銀行簽訂保證合同承諾對(duì)購(gòu)房人的貸款承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。開發(fā)商的保證期間是從商品房按揭合同生效至購(gòu)房人取得所購(gòu)商品房所有權(quán)并辦理登記為止。銀行與購(gòu)房人向房屋登記機(jī)構(gòu)提交必要材料以申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記。購(gòu)房人將生效的預(yù)購(gòu)商品房預(yù)購(gòu)合同、 首付款發(fā)票、登記證明、保險(xiǎn)單正本交由銀 行保管,銀行向開發(fā)商一次性給付剩余房款。購(gòu)房人應(yīng)按約還本付息。商品房竣 工驗(yàn)收之后，貸款行和購(gòu)房人應(yīng)持房屋所有權(quán)證到房產(chǎn)所在地登記機(jī)關(guān)辦理 抵押登記，取得房屋他項(xiàng)權(quán)證。房屋他項(xiàng)權(quán)證及能夠證明抵押物權(quán)屬的證 明文件均交由銀行執(zhí)管，并由銀行負(fù)保管責(zé)任。購(gòu)房人還清貸款本息之后，辦理抵 押權(quán)的涂銷，銀行返還有關(guān)文件。

4、2樓花按揭法律屬性的分析目前,對(duì)房屋竣工前購(gòu)房人與銀行將房屋預(yù)售合同向有關(guān)部門登記這一 行為的性質(zhì)，主要有以下幾種看法：不動(dòng)產(chǎn)抵押說(shuō)該說(shuō)認(rèn)為，樓花按揭屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押的一種。按揭是在不將按揭物的占有轉(zhuǎn) 移給按揭人的條件下?lián)０唇屹J款的清償?！盁o(wú)論從設(shè)定的目的，還是法律效力方面,樓宇按揭與抵押是基本相同的。并未超出抵押的范疇，它是一種不動(dòng)產(chǎn)抵押 的方式?！睆牟课囊?guī)章和銀行的合同文本來(lái)看 ，似亦采此說(shuō)。建設(shè)部房屋登 記辦法第67條規(guī)定“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記（二） 以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押；”,第71條規(guī)定“申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記 應(yīng)當(dāng)提交下列材料：”,中國(guó)工商銀行個(gè)人住房貸款

5、管理辦法第19條規(guī)定：“（一）以期房抵押的，貸款人和抵押人應(yīng)持依法生效的預(yù)購(gòu)房屋合同到 期房坐落地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記備案手續(xù)”。但筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)抵押說(shuō)的錯(cuò)誤是顯而易見的。首先，“抵押物必須為抵押 人現(xiàn)存已有之物，對(duì)于將來(lái)可取得之不動(dòng)產(chǎn)，自不得為抵押權(quán)之標(biāo)的物，若以之為 標(biāo)的物設(shè)定抵押權(quán)之約定時(shí)，本質(zhì)上與就他人之物訂立買賣契約者同，應(yīng)僅具有 債權(quán)效力。”在商品房并未竣工并辦理所有權(quán)登記前，房屋仍屬房地產(chǎn)開發(fā)商所 有,購(gòu)房人得以之設(shè)定抵押實(shí)難想象。不動(dòng)產(chǎn)抵押說(shuō)與物權(quán)法定原則是相悖的。 另一方面，以按揭設(shè)定的目的、法律效力與抵押相同來(lái)說(shuō)明其屬于抵押也是沒(méi)有 說(shuō)服力的。因?yàn)閾?dān)保物權(quán)的目的均

6、為擔(dān)保債權(quán)之實(shí)現(xiàn) ，均有優(yōu)先受償?shù)男Я?。讓與擔(dān)保說(shuō)讓與擔(dān)保，是指?jìng)鶆?wù)人或第三人為擔(dān)保債務(wù)人的債務(wù) ，將擔(dān)保標(biāo)的物的整體 權(quán)利轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，在債權(quán)人得到清償后，標(biāo)的物的整體權(quán)利返還給設(shè)定人；債務(wù) 未受清償時(shí)，債務(wù)人得就該標(biāo)的物的變價(jià)并優(yōu)先受償?shù)囊环N擔(dān)保方式。有學(xué)者認(rèn) 為,樓花按揭就是一種讓與擔(dān)保，其理由在于，按揭人在按揭過(guò)程中以將房屋買 賣合同和按揭房屋的房地產(chǎn)證的正本交付按揭權(quán)人（銀行）執(zhí)管的方式，把對(duì)房屋的權(quán)益轉(zhuǎn)移給銀行以獲得貸款。預(yù)售商品房按揭實(shí)際上相當(dāng)于香港的公義 式按揭,現(xiàn)房按揭相當(dāng)于法定式按揭。商品房按揭完全符合讓與擔(dān)保的特征。筆者認(rèn)為，將樓花按揭的性質(zhì)認(rèn)為是讓與擔(dān)保也是不正確的。我

7、國(guó)現(xiàn)行法上 并不承認(rèn)讓與擔(dān)保這一擔(dān)保形式且不論，實(shí)踐中購(gòu)房人將預(yù)售合同和房產(chǎn)證交給 銀行執(zhí)管并不能認(rèn)定當(dāng)事人有轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的意思，房屋所有權(quán)的歸屬應(yīng)以登 記來(lái)認(rèn)定。其次，房屋建成之前，確切地說(shuō)是辦理所有權(quán)登記之前，購(gòu)房人尚不享 有所有權(quán)，如何轉(zhuǎn)移？最后,如果認(rèn)定樓花按揭是讓與擔(dān)保，則該過(guò)程中存在著兩 次房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，那么就應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納契稅了。權(quán)利質(zhì)權(quán)說(shuō)該說(shuō)認(rèn)為樓花按揭實(shí)為一種權(quán)利質(zhì)押。購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同之 后,尚未取得房屋之所有權(quán)，而是享有對(duì)開發(fā)商的債權(quán),購(gòu)房人是以該債權(quán)出質(zhì)， 向銀行貸款。樓花按揭明顯不屬于動(dòng)產(chǎn)抵押的法定范圍，更符合權(quán)利質(zhì)權(quán)的特征。 筆者從此說(shuō)。有人認(rèn)為

8、“樓花按揭中銀行作為債權(quán)人在債務(wù)履行期間 ，即已享有購(gòu)房者轉(zhuǎn) 讓的期待權(quán),而不像債權(quán)質(zhì)那樣在債務(wù)履行期屆滿時(shí)方可以取的入質(zhì)債權(quán)。因此 將樓花按揭定性為權(quán)利質(zhì)押是不妥的。”對(duì)此筆者不能認(rèn)同。認(rèn)為購(gòu)房者將期待 權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行是作者的臆想。首先，在整個(gè)按揭過(guò)程均無(wú)法解讀出當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓期 待權(quán)的意思，預(yù)售合同的登記以及其文本由銀行的執(zhí)管，只是限制購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓其 權(quán)利的方式，而非將期待權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行。其次,如果認(rèn)為購(gòu)房人已經(jīng)將期待權(quán)轉(zhuǎn)讓 給了銀行,那么購(gòu)房人不在是預(yù)售合同的當(dāng)事人，房屋建成后，開發(fā)商應(yīng)該向銀行 交付房屋。購(gòu)房人之所以會(huì)向銀行轉(zhuǎn)讓期待權(quán),依該作者的意思，必定是為了擔(dān)保 貸款的清償，然而房屋建成時(shí)卻

9、由銀行取得了所有權(quán)。在房屋建成之后，銀行與購(gòu) 房人就該房屋再設(shè)定抵押這一行為又如何解釋呢 ？質(zhì)疑權(quán)利質(zhì)權(quán)說(shuō)者還指出購(gòu)房人享有的債權(quán)并不適于質(zhì)押?！皬臋?quán)利憑證來(lái)看,購(gòu)房人交給銀行執(zhí)管的商品房預(yù)售合同及付款收據(jù)不是權(quán)利憑證而是一 種證書”該作者似乎認(rèn)為，房屋預(yù)購(gòu)合同僅證明房屋買賣的法律行為曾經(jīng)發(fā) 生,付款憑證僅證明購(gòu)房人預(yù)付的事實(shí)，他們本身都并不代表權(quán)利，即房屋預(yù)購(gòu)合 同、付款憑證由銀行執(zhí)管尚不能構(gòu)成出質(zhì)的權(quán)利由銀行占有。這種看法也是不正 確的,質(zhì)權(quán)的設(shè)立確需以質(zhì)權(quán)標(biāo)的的占有轉(zhuǎn)移于質(zhì)權(quán)人為要件 ，對(duì)有體物而言，質(zhì) 權(quán)人得因現(xiàn)實(shí)交付、簡(jiǎn)易交付或指示交付而取得占有，但權(quán)利不同于有體物，當(dāng)權(quán) 利從一方轉(zhuǎn)

10、至另一方控制力之下，與事實(shí)上“管領(lǐng)之力”并無(wú)必要作硬性區(qū)分對(duì) 于權(quán)利質(zhì)權(quán)的占有，完全可以站在對(duì)占有之“管領(lǐng)力”這個(gè)實(shí)質(zhì)要點(diǎn)的把握上來(lái) 領(lǐng)會(huì),購(gòu)房人將房屋預(yù)售合同和憑證交由銀行執(zhí)管，并辦理登記，實(shí)質(zhì)上已經(jīng)使得 銀行控制了購(gòu)房人用于出質(zhì)的權(quán)利，購(gòu)房人不得任意處分。應(yīng)當(dāng)認(rèn)為質(zhì)權(quán)的設(shè)立 是成立的。3開發(fā)商保證責(zé)任合理性的質(zhì)疑我國(guó)樓花按揭與香港樓花按揭一個(gè)明顯不同之處在于開發(fā)商的參與。在實(shí)踐中,一方面,銀行要求購(gòu)房人設(shè)立權(quán)利質(zhì)權(quán)，另一方面會(huì)要求開發(fā)商在期房階段承 擔(dān)購(gòu)房人不按約還款的連帶責(zé)任保證。對(duì)要求開發(fā)商作為保證人，一般認(rèn)為是基 于一下考慮：(1)開發(fā)商從個(gè)人住房貸款中獲得眾多好處，由其作為借款人的

11、保證 人合情合理。(2)房屋是否能建成,建成的房屋是否能夠獲得產(chǎn)權(quán)證,全部操縱在 開發(fā)商手中，所以其風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。(3)選擇開發(fā)商作為保證人，對(duì)一個(gè)房 地產(chǎn)項(xiàng)目，銀行只需要審查一個(gè)保證人的擔(dān)保資格，提高了效率。在樓花按揭中， 現(xiàn)行制度為銀行貸款的清償提供了“雙保險(xiǎn)”，但筆者認(rèn)為，開發(fā)商的保證責(zé)任 實(shí)質(zhì)上不能發(fā)揮預(yù)期的作用，只具有形式上的美感。開發(fā)商保證責(zé)任缺之存在的必要性支持開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的觀點(diǎn)中，主要的理由在于開發(fā)商的連帶保證責(zé)任 為開發(fā)商提供了一種激勵(lì)機(jī)制，使得房屋買賣合同順利履行，進(jìn)而使銀行得以在 建成的房屋上設(shè)定更有利于其債權(quán)保障的抵押權(quán)，阿防止因開發(fā)商自身的原因而 導(dǎo)致買賣

12、合同無(wú)法履行，影響銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。然而這樣一種依賴民事責(zé)任而建 立的激勵(lì)機(jī)制，并非只有開發(fā)商的連帶責(zé)任才能提供。這一點(diǎn)從以下開發(fā)商可能 承擔(dān)保證責(zé)任的情形中可以清楚的看到：(1) 由于購(gòu)房人自己的原因而導(dǎo)致不能按約還貸的情況。購(gòu)房人可能由于經(jīng)濟(jì)利益的考慮而主動(dòng)違約，也可能由于客觀原因而喪失還 債能力而被迫違約，一旦出現(xiàn)購(gòu)房人違約的情況，則銀行有權(quán)行使其權(quán)利質(zhì)權(quán)或 要求開發(fā)商承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。實(shí)踐中，銀行與開發(fā)商通常在其協(xié)議當(dāng)中約定， 一旦出現(xiàn)購(gòu)房人不按約還貸的情況，銀行可要求開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任，根據(jù) 物權(quán)法176條這種規(guī)定無(wú)疑是有效的。銀行行使權(quán)利質(zhì)權(quán)的方式有兩種，一是等待開發(fā)商到期向銀行

13、交房，然后銀行再將房屋拍賣，以其價(jià)款優(yōu)先受償。這種 方式顯然是一種無(wú)效率的方式。其二,是執(zhí)行“回購(gòu)條款”。所謂回購(gòu)，是指銀行 和開發(fā)商簽訂協(xié)議在按揭人不按約還款時(shí)，開發(fā)商以約原房?jī)r(jià)70%勺的價(jià)格將房 屋買回，并將回購(gòu)款用來(lái)清償按揭人為償還的本息。如有第三人愿以高于房?jī)r(jià) 70%勺價(jià)款買取，則由第三人購(gòu)買。筆者認(rèn)為“回購(gòu)” 一詞并不準(zhǔn)確 ，容易引起誤 解。因?yàn)樵跇腔A段，商品房尚未竣工，其所有權(quán)仍然屬于開發(fā)商，不存在向銀行“再次買回”的問(wèn)題?；刭?gòu)條款的實(shí)質(zhì)在于賦予銀行一個(gè)約定解除權(quán)。銀行行使其權(quán)利質(zhì)權(quán)時(shí)，開發(fā)商對(duì)銀行承擔(dān)到期交付房屋的義務(wù)，而銀行實(shí)際上已經(jīng)先行 履行了其付款義務(wù)，即向開發(fā)商支付了約

14、為房?jī)r(jià)70%勺貸款。故在實(shí)踐中，開發(fā)商 向銀行支付約70%勺房款回購(gòu)的行為，實(shí)質(zhì)上是銀行行使合同解除權(quán)后，開發(fā)商 所承擔(dān)的返還義務(wù)。另外，銀行可以要求開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任。(2) 因開發(fā)商原因而導(dǎo)致購(gòu)房人不能按約還貸的情況。開發(fā)商由于資金不足等原因，導(dǎo)致房屋不能按時(shí)交付，甚至出現(xiàn)爛尾樓時(shí)，很 難想象購(gòu)房人會(huì)按約向銀行還款。購(gòu)房人不按約還款則銀行可行使其權(quán)利質(zhì)權(quán)，但此時(shí)開發(fā)商按時(shí)交房是不可能的，故銀行的權(quán)利質(zhì)權(quán)的內(nèi)容已變?yōu)橐箝_發(fā)商 支付本應(yīng)向購(gòu)房人支付的違約金及返還已付的房款。同時(shí)，銀行也可以選擇開發(fā)商承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。可見,在因購(gòu)房人自己的原因而導(dǎo)致不能按約還貸的情況或是因開發(fā)商原因 而導(dǎo)致購(gòu)

15、房人不能按約還貸的情況，銀行不論是行使權(quán)利質(zhì)權(quán)或是要求開發(fā)商承 擔(dān)保證責(zé)任，開發(fā)商都會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，其效果都是相同的，即權(quán)利質(zhì)權(quán)或開發(fā) 商保證責(zé)任都會(huì)給開發(fā)商提供相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制。開發(fā)商保證責(zé)任的可替代性凸顯了其非必要性。開發(fā)商保證責(zé)任的存在并不能給銀行的債權(quán)提供更多的保障顯而易見的是，銀行行使其權(quán)利質(zhì)權(quán)時(shí)，其權(quán)利的相對(duì)人為開發(fā)商，其債權(quán)最 終是否得以實(shí)現(xiàn)很大程度上要依賴開發(fā)商所有資產(chǎn)構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)總擔(dān)保。而銀行要求開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任，開發(fā)商也是以其所有的資產(chǎn)保障銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，責(zé)任財(cái)產(chǎn)在范圍上并沒(méi)有擴(kuò)大。在樓花按揭中，為銀行債權(quán)提供“押上加?！钡?所謂“雙保險(xiǎn)”實(shí)際上由于責(zé)任財(cái)產(chǎn)范圍的重合而不能達(dá)到預(yù)期的效果。易言之,在權(quán)利質(zhì)押之外，開發(fā)商的保證責(zé)任實(shí)際上并沒(méi)有給銀行的債權(quán)提供更多的保 障。參考文獻(xiàn)程力.樓宇按揭對(duì)我國(guó)對(duì)抵押制度理論發(fā)展的影響A.馬原.房地產(chǎn)案件新問(wèn)題與判例研究C.北京：人民法院出