貴州凱里房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1、貴州凱里市、黎平縣、施秉縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告目 錄凱里市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查一、 凱里概況二、凱里宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀三、凱里20042006年城市發(fā)展四、貴州省近年房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)及全省固定資產(chǎn)投資情況五、黔東南州政府對(duì)全州近年的房地產(chǎn)規(guī)劃六、凱里市各區(qū)域概述 七、凱里房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 八、凱里房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn) 九、凱里市近年土地招拍掛交易情況十、凱里市在建銷售或認(rèn)籌樓盤分析 十一、凱里市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì) 黎平縣房地產(chǎn)調(diào)查施秉縣房地產(chǎn)調(diào)查附：2006年貴州土地供應(yīng)計(jì)劃2006年貴州土地成交情況凱里市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及二手房?jī)r(jià)分布圖 黎平縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分布圖 貴陽(yáng)某樓盤的開(kāi)發(fā)成本核算表一、凱里概況凱里市位于貴州省東南部，地

2、處云貴高原向中部丘陵過(guò)渡地帶的苗嶺山麓，清水江畔。凱里市位于貴州省東南部，地處云貴高原中部丘陵過(guò)渡地帶，總面積 1306 平方公里，城區(qū)規(guī)劃面積 88 平方公里，總?cè)丝?4萬(wàn)人，少數(shù)民族占總?cè)丝诘?74%，其中苗族人口占 63%，是一個(gè)以苗族為主體，多民族聚居的城市，是全國(guó)少數(shù)民族比重最大的城市之一，被譽(yù)為“苗嶺明珠”，1983年8月19日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤縣設(shè)市，是黔東南州政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是貴州省實(shí)施全方位開(kāi)放帶動(dòng)戰(zhàn)略的前沿城市和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市創(chuàng)建市、全國(guó)科技興市先進(jìn)市、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)規(guī)劃建設(shè)的現(xiàn)代化黔桂湘邊界中心城市。、地理位置凱里地理?xiàng)l件優(yōu)越，西距省會(huì)貴陽(yáng)197公里，東距湖南省懷化市

3、309公里，湘黔鐵路、株六復(fù)線鐵路、凱麻高速公路、凱玉高速公路和320國(guó)道貫穿全境，清水江航運(yùn)直通洞庭湖進(jìn)入長(zhǎng)江，是連接中原地區(qū)和西南邊陲的樞紐和西南經(jīng)濟(jì)區(qū)通往華東、華北地區(qū)的重要通商口，是貴州省的東部重鎮(zhèn)和近海內(nèi)陸山區(qū)開(kāi)放城市。全市總面積1306多平方公里，占全省總面積的0.74%，占全州總面積的4.3%。其中：耕地面積13524公頃，占總面積的10.36%；森林面積為14849.22公頃，占總面積的11.37%；荒山荒坡面積為52400公頃，占總面積的40.12%。目前城市規(guī)劃建設(shè)用地面積為1421.39公頃。全市土壤共分四個(gè)土類，其中地帶性土壤為黃壤，非地帶性土壤為石灰土、紫色土和水稻土

4、。山地占全市總土地面積的63.4%，丘陵占32.9%，壩地和水面占3.7%。、氣候狀況凱里地處云貴高原向中部丘陵過(guò)渡地帶，屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，具有冬無(wú)嚴(yán)寒、夏無(wú)酷暑、熱量豐富、日照充足、雨熱同季、雨量充沛等特點(diǎn)，年降雨量11501250毫米，相對(duì)濕度80%左右，無(wú)霜期288天，年平均日照10001400小時(shí)，日均照10，全年總積溫47655748。、行政區(qū)劃與人口凱里現(xiàn)轄5個(gè)街道、8個(gè)鎮(zhèn)2鄉(xiāng)，2個(gè)鄉(xiāng)政府：凱鄉(xiāng)棠、大風(fēng)洞鄉(xiāng)；8個(gè)鎮(zhèn)政府：鴨塘鎮(zhèn)、三棵樹(shù)鎮(zhèn)、旁海鎮(zhèn)、舟溪鎮(zhèn)、爐山鎮(zhèn)、龍場(chǎng)鎮(zhèn)、萬(wàn)潮鎮(zhèn)、灣水鎮(zhèn)；5個(gè)街道辦事處：大十字街道辦事處、洗馬河街道辦事處、灣溪街道辦事處、城西街道辦事處、西門街道辦

5、事處。全市土地面積1306平方公里。全市總?cè)丝?5.45萬(wàn)，其中城鎮(zhèn)居民人口17.17萬(wàn)，占總?cè)丝诘?7.8%；農(nóng)業(yè)人口28.28%，占總?cè)丝诘?2.2%；少數(shù)民族人口為34.44萬(wàn)，占總?cè)丝跀?shù)的75.76%；全市人口密度348人/平方公里。凱里是多民族聚居的城市，但以苗族為主，苗族人口占總?cè)丝诘?3%，是全國(guó)苗族人口最多的縣級(jí)行政區(qū)域。漢族人口占25%，其他還有侗族、革家、木佬、西家等少數(shù)民族。、區(qū)位優(yōu)勢(shì)凱里是貴州東部的中心城市，區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯，湘黔鐵路及320國(guó)道貫穿全境，可直達(dá)北京、上海、廣州、重慶、成都、昆明、貴陽(yáng)等大中城市，公路四通八達(dá)，交通十分便利，是省內(nèi)除貴陽(yáng)之外交通最為便利的

6、城市，隨著國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目六盤水至株州電氣化鐵路復(fù)線的開(kāi)工建設(shè)，以及連接貴新高等級(jí)公路的貴州第一線凱麻高速公路的修建，凱里的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將更加明顯。、經(jīng)濟(jì)發(fā)展近幾年來(lái)，隨著西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略號(hào)角的吹響，凱里市人民積極響應(yīng)，并投身于“建設(shè)家園，發(fā)展凱里”的熱潮當(dāng)中。在凱里市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)及全市人民的共同努力下，凱里市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)濟(jì)建設(shè)及小城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)生了翻天覆地的變化，順利完成了凱麻、三凱高速公路、凱里博南片區(qū)、萬(wàn)潮鎮(zhèn)、爐山鎮(zhèn)、旁海鎮(zhèn)、舟溪鎮(zhèn)等20個(gè)項(xiàng)目及批次用地的征地和開(kāi)發(fā)建設(shè)工作。從而使凱里市城市及鄉(xiāng)(鎮(zhèn))基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的發(fā)展得到了較大的提高，為創(chuàng)建“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。凱

7、里市能源、交通、城鎮(zhèn)建設(shè)，自1999年至2004年經(jīng)國(guó)務(wù)院和省人民政府批準(zhǔn)征用農(nóng)村集體土地537.21公頃。其中耕地299.5公頃，占征地面積的55.75%；林地9.48公頃，占征地面積的1.76%；未利用地160.79公頃，占征地總面積的29.93%，其他土地為65.68公頃，占征地總面積的12.26%?，F(xiàn)在凱里市已成為貴州省工業(yè)重鎮(zhèn)之一，目前已形成了以電子、輕紡、建材、冶金、醫(yī)藥、木材加工、煤炭為主體，170多家企業(yè)中，以磁材、電子、輕紡、建材、煤炭、造紙、木材、冶金、制革、制藥等為主體的骨干企業(yè)有30多家；大中型骨干企業(yè)有10多家。1999年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為18.20億元,轄區(qū)內(nèi)工業(yè)總產(chǎn)值

8、為15.42萬(wàn)元。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化升級(jí)和經(jīng)濟(jì)規(guī)模的擴(kuò)大，凱里的資源精深加工能力進(jìn)一步增強(qiáng),已逐步發(fā)展成為區(qū)域性資源綜合加工基地。、城市發(fā)展伴隨著凱里工業(yè)化進(jìn)程步伐的加快，城市化水平也在不斷提高，舊城改造與新區(qū)建設(shè)同步，硬件設(shè)施建設(shè)與精神文明建設(shè)同步,使城市環(huán)境日新月異，不僅城區(qū)高樓鱗次櫛比，街道寬闊，綠樹(shù)成蔭,生態(tài)環(huán)境顯著提高，而且城市文明意識(shí)深入人心,衛(wèi)生與秩序井然，給人一種撲面而來(lái)的清新感，城市風(fēng)貌初具現(xiàn)代風(fēng)韻，城市的凝聚力進(jìn)一步增強(qiáng)。凱里文明已成為全省的樣板和示范。二、凱里宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀1、國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁2004年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值294401萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)10，其中，第一產(chǎn)

9、業(yè)增加值41592萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)3.3；第二產(chǎn)業(yè)增加值128846萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)7.2；第三產(chǎn)業(yè)增加值123963萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)15。全市農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值60569萬(wàn)元，比去年增長(zhǎng)3.67。轄區(qū)內(nèi)工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值269553萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)15.63，其中市屬工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值129443萬(wàn)元，增長(zhǎng)24.12。財(cái)政總收入25048萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)11.34，其中地方財(cái)政收入完成15454萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)11.60；財(cái)政總支出25068萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)5.56。年內(nèi)固定資產(chǎn)投資122443萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)3.09，其中市屬固定資產(chǎn)投資85078萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)10.31。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)保持較快發(fā)展，完成總

10、產(chǎn)值315949萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)12；上交稅金完成6553萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)14。社會(huì)消費(fèi)品零售總額93888萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)15；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6564元，比上年增長(zhǎng)5.92；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出4878元，比上年增長(zhǎng)7.19；農(nóng)民人均純收入1818元，比上年增長(zhǎng)5.94。2005年全市生產(chǎn)總值達(dá)38.2億元，比2002年的25.67億元增長(zhǎng)36.88%，年均增長(zhǎng)11.03%；2005年全市財(cái)政總收入完成3.5億元，比2002年的2.25億元增長(zhǎng)55.39%，年均增長(zhǎng)15.83%，其中地方財(cái)政收入為1.81億元，比2002年的1.38億元增長(zhǎng)30.6%，年均增長(zhǎng)9.31%；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到

11、不斷優(yōu)化，全市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例從2002年的15.9:42.6:41.5調(diào)整到2005年的12.2:39.8:48。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別由2002年的6197元和1716元增加到2005年的7707元和2177元，年均實(shí)際增長(zhǎng)5.79%和5.43%。2、 城市居民生活水平穩(wěn)步提升，尤其在居住消費(fèi)上逐年增大比例。2003年凱里市城市物價(jià)抽樣調(diào)查資料顯示：與上年相比，居民消費(fèi)價(jià)格總體水平上漲了07。其中漲幅較大的有醫(yī)療保健類和服務(wù)項(xiàng)目類價(jià)格，分別上漲了67和63；其次是居住和食品價(jià)格分別上漲了2. 4和17，農(nóng)產(chǎn)品成交價(jià)格上漲33。在物價(jià)總體水平小幅上漲的同時(shí)，衣著、家庭用品

12、、交通通訊等方面的價(jià)格有所下降。據(jù)凱里市城鎮(zhèn)居民抽樣調(diào)查，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6564元，比上年實(shí)際增長(zhǎng)52；全年城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出4878元，比上年實(shí)際增長(zhǎng)65；城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)(即居民家庭食品消費(fèi)支出占家庭消費(fèi)總支出的比重)3754，比上年上升034個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)農(nóng)村住戶抽樣調(diào)查,全州農(nóng)民人均純收入1450元，實(shí)際增長(zhǎng)42；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出1135元，比上年實(shí)際增長(zhǎng)6 9；農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)5672，比上年下降408個(gè)百分點(diǎn)。城鄉(xiāng)居民擁有的耐用消費(fèi)品不斷增加。2004年凱里市城市物價(jià)抽樣調(diào)查資料顯示：與上年相比，居民消費(fèi)價(jià)格總體水平上漲了3.9%。其中消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)上漲3.

13、7個(gè)百分點(diǎn)，主要原因是糧食、肉禽及其制品上漲過(guò)快，分別上漲了24.1%和24.8%。漲幅較大的還有居住和食品價(jià)格分別上漲了6.2%和11.7%，農(nóng)產(chǎn)品成交價(jià)格上漲15.6%。在物價(jià)總體水平小幅上漲的同時(shí)，衣著、醫(yī)療保健及個(gè)人用品、交通通訊等方面的價(jià)格有所下降。據(jù)凱里市城市居民抽樣調(diào)查，城市居民人均可支配收入7063元，比上年實(shí)際增長(zhǎng)3.6%；全年城市居民人均消費(fèi)支出5139元, 比上年實(shí)際增長(zhǎng)1.5%；城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)（即居民家庭食品消費(fèi)支出占家庭消費(fèi)總支出的比重）39.56%，比上年上升2.02個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)農(nóng)村住戶抽樣調(diào)查,全州農(nóng)民人均純收入1588元，實(shí)際增長(zhǎng)5.1%；農(nóng)民人均生活消

14、費(fèi)支出1178元，比上年增長(zhǎng)12.6%；農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)57.12%，比上年下降0.44個(gè)百分點(diǎn)。城鄉(xiāng)居民擁有的耐用消費(fèi)品不斷增加。2005年據(jù)凱里市城市物價(jià)抽樣調(diào)查，2005年，居民消費(fèi)價(jià)格總體水平與上年相比，上漲0.4%。其中，消費(fèi)品價(jià)格上漲0.2%，在消費(fèi)品價(jià)格中，居住類價(jià)格上漲幅度較大，達(dá)到8.2%，其次是糧食上漲2.3%、醫(yī)療保健上漲1.1%；除此之外，交通和通訊、衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、肉禽及其制品和娛樂(lè)教育文化用品等均有不同程度的下降，其下降幅度分別為3.2%、3.1%、2.4%、1.8%和0.7%。據(jù)凱里市城市居民抽樣調(diào)查，城市居民人均可支配收入7707元，比上年實(shí)際增

15、長(zhǎng)8.7%；全年城市居民人均消費(fèi)支出5731元, 比上年實(shí)際增長(zhǎng)11.1%；城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)（即居民家庭食品消費(fèi)支出占家庭消費(fèi)總支出的比重）39.61%，比上年上升0.05個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)農(nóng)村住戶抽樣調(diào)查,全州農(nóng)民人均純收入1728元，實(shí)際增長(zhǎng)5.2%；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出1353元，比上年增長(zhǎng)5.8%；農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)55.17%，比上年下降1.95個(gè)百分點(diǎn)。城鄉(xiāng)居民擁有的耐用消費(fèi)品不斷增加。城鄉(xiāng)居民家庭居住條件進(jìn)一步改善。年末城鎮(zhèn)居民人均居住面積為22.6平方米；年末農(nóng)村居民人均居住面積為19.75平方米，其中，鋼筯混凝土和磚木結(jié)構(gòu)面積為1.6平方米。從以上數(shù)據(jù)可以看出，凱里市經(jīng)濟(jì)

16、發(fā)展水平處于較好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，城市居民收入的提升，使其購(gòu)買力逐步加強(qiáng)。而隨著居住消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的上升及其在城市居民日常消費(fèi)類別中所占比重的增加，都表明市場(chǎng)看好房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)的需求處于上升階段。三、 凱里20042006年城市發(fā)展城市化進(jìn)程逐年加快，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生深刻變化。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城區(qū)道路等級(jí)全面提升，城市供水、污水處理等一批市政重點(diǎn)工程逐步完成，民族體育場(chǎng)、行政中心等標(biāo)志性建筑物成為城市建設(shè)新亮點(diǎn)，城市品位進(jìn)一步提高。城市規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，城市建成區(qū)面積由2002年的16.6平方公里增加到2005年的23.8平方公里。進(jìn)一步加大通鄉(xiāng)、通村道路建設(shè)，基本形成覆蓋城鄉(xiāng)的環(huán)形道

17、路網(wǎng)。城鄉(xiāng)信息化進(jìn)程明顯加快，通信網(wǎng)絡(luò)覆蓋城區(qū)和10個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地。城鄉(xiāng)電網(wǎng)改造基本完成，實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)同網(wǎng)同價(jià)。小城鎮(zhèn)建設(shè)有了新的進(jìn)展，全市城鎮(zhèn)化率提高到39.7%。四、 貴州省近年房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)及全省固定資產(chǎn)投資情況年以來(lái)，貴州全省共批準(zhǔn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目個(gè)，用地面積公頃，規(guī)劃建筑面積公頃；其中建設(shè)用地面積公頃；未動(dòng)工面積公頃，已完成土地開(kāi)發(fā)面積近公頃；正在開(kāi)發(fā)建設(shè)面積公頃，已竣工土地面積公頃；個(gè)項(xiàng)目通過(guò)招標(biāo)拍賣掛牌；土地總價(jià)款億多元，土地純收益近億元；個(gè)項(xiàng)目已交清土地出讓金。2006年 1-9月，貴州省固定資產(chǎn)投資完成776.49億元，比上年同期增長(zhǎng)23.5%，增幅同比提高2.5個(gè)百分點(diǎn)，其中，房地

18、產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資124.82億元，繼續(xù)呈逐月回升之勢(shì)。另外，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成684.41億元，比上年同期增長(zhǎng)20.7%，增幅同比回落1.8個(gè)百分點(diǎn)，集中在三個(gè)主要投資方向，基本建設(shè)投資完成412.52億元，比上年同期增長(zhǎng)24.5%；更新改造投資完成131.17億元，增長(zhǎng)15.7%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資124.82億元，增長(zhǎng)19.4%。附：2006年貴州土地供應(yīng)計(jì)劃2006年貴州土地成交情況五、黔東南州政府對(duì)全州近年的房地產(chǎn)規(guī)劃州政府在“十一五”期間以建立和完善以普通商品住房為主，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和租賃房屋為輔的住房供應(yīng)體系，通過(guò)國(guó)家政策宏觀調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，

19、促進(jìn)全州房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“民有其居、安居樂(lè)業(yè)的和諧社會(huì)”。規(guī)劃具體如下：（一）從2006年至2010年全州將興建住宅小區(qū)260個(gè)，總建筑面積910萬(wàn)平方米，解決30萬(wàn)城市居民的住房需求。其中：興建普通商品房住宅區(qū)200個(gè)，總建筑面積546萬(wàn)平方米；興建經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)35個(gè)，總建筑面積90萬(wàn)平方米；興建廉租住房住宅小區(qū)20個(gè)，總建筑面積5萬(wàn)平方米；興建其他住宅建筑面積269萬(wàn)平方米。普通商品房90平方米以下的占70%以上，經(jīng)濟(jì)適用房面積控制在6090平方米以內(nèi)，廉租住房控制在50平方米以內(nèi)。（二）到“十一五”期末全州城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到28%，在此期間按照“開(kāi)發(fā)新城區(qū)，改造舊城區(qū)

20、，循序漸進(jìn)，量力而行”的原則，有計(jì)劃，分步驟地將對(duì)嚴(yán)重影響城市景觀、不能適應(yīng)居住的近15平方公里的舊城及“城中村”進(jìn)行改造，建設(shè)具有民族特色、設(shè)施配套、功能完善、以人為本、宜人居住、環(huán)境優(yōu)美的居住環(huán)境。（三）2007年的城市房屋建設(shè)目標(biāo)：2007年全州城鎮(zhèn)化水平達(dá)到24.5%，住宅房地產(chǎn)計(jì)劃投資13億元，興建住宅小區(qū)60個(gè),總建筑面積190萬(wàn)平方米。其中：普通商品住房建筑面積120萬(wàn)平方米（其中：住房套型建筑面積90平方米以下戶型占70%，90以上的占30%）；經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積19萬(wàn)平方米；廉租住房建筑面積1萬(wàn)平方米（戶型為50平方米以下）；其他非商品住房建筑面積50萬(wàn)平方米。六、凱里市各

21、區(qū)域概述老城區(qū)即營(yíng)盤路以北的城市區(qū)域，城市的發(fā)源地，是最早形成的市區(qū)。該區(qū)連通凱里火車站、凱運(yùn)司汽車站。由于歷史的原因及地理位置的限制，此區(qū)域交通復(fù)雜，道路狹窄，居住條件惡劣，市政環(huán)境較差。但它是凱里市的運(yùn)輸中心，凱里市的對(duì)外主要運(yùn)輸物流均聚于此區(qū)域。為了便于城市居民的外出需求，政府于06年建成大閣山隧道，打通傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)與火車站的直線交通，提高了市民出行的便捷性。傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)即營(yíng)盤路與寧波路之間的城市區(qū)域，是凱里市商業(yè)、服務(wù)業(yè)的中心，聚集了大量的商業(yè)百貨公司、大型的商業(yè)中心和商業(yè)設(shè)施。人口集中的優(yōu)勢(shì)，因地制宜，合理規(guī)劃，大力開(kāi)拓商業(yè)流通市場(chǎng)，使這一地區(qū)初步形成了集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑為一體的多功能服

22、務(wù)區(qū)。開(kāi)發(fā)新區(qū)即寧波路以南的城市區(qū)域，包括凱里經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，其在政府對(duì)城市未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略中占有重要的核心地位。由于整個(gè)城市南移發(fā)展的現(xiàn)狀及政府主要行政機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，奠定了該區(qū)在未來(lái)中心城區(qū)的地位；而凱里經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的繼續(xù)發(fā)展，進(jìn)一步的加大和增強(qiáng)工業(yè)產(chǎn)值和技術(shù)，續(xù)而帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的服務(wù)、交通、房地產(chǎn)等行業(yè)，從多方面帶動(dòng)和促進(jìn)整個(gè)城市的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。七、凱里房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)投資持續(xù)較快增長(zhǎng)，市場(chǎng)供求總量基本平衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，市場(chǎng)體系基本完善，市場(chǎng)主體成熟理性，市場(chǎng)秩序規(guī)范有序，市場(chǎng)信息進(jìn)一步完善，一批上檔次的住宅小區(qū)相繼建成，改善了市民居住條件，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，城市品位進(jìn)一步提升。200

23、4年通過(guò)深圳鵬程國(guó)家認(rèn)證中心房地產(chǎn)行政管理ISO90001：2000質(zhì)量管理體系認(rèn)證，標(biāo)志著凱里市的房地產(chǎn)行政管理與國(guó)際接軌。2004年在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，完成投資額3.92億元，比上年增長(zhǎng)47.68，占固定資產(chǎn)投資31.57；商品房開(kāi)工面積47.31萬(wàn)平方米、竣工面積26.64萬(wàn)平方米、銷售面積34.18萬(wàn)平方米，分別比上年增長(zhǎng)23.85、2.85、51.84；商品房銷售金額4.33億元，比上年增長(zhǎng)60.31；為市級(jí)地方財(cái)政提供2130萬(wàn)元稅金，比上年增長(zhǎng)25.19，進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)業(yè)在凱里市國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位。2003年12月至2004年5月,全市房地產(chǎn)新開(kāi)工面積1768萬(wàn)平方米,比去年同期增

24、長(zhǎng)14%;竣工面積1635萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)25427%;銷售面積1679萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)59%;銷售金額229億元,增長(zhǎng)80%。同時(shí),2004年5月凱里市商品房平均銷售價(jià)格已增至每平方米1185元,創(chuàng)歷史新高。2004年1月至4月,凱里房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資總額133億元,比上年同期增長(zhǎng)98917%。凱里市房地產(chǎn)發(fā)展主要以住宅開(kāi)發(fā)為主，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為輔。商業(yè)地產(chǎn)（在此僅指底商+住宅形式）在城區(qū)內(nèi)除中博商業(yè)街和金井源裝飾建材城外，僅在城區(qū)邊緣處有龍井建材市場(chǎng)和凱峰建材市場(chǎng)。住宅開(kāi)發(fā)按城市的方位分為五個(gè)版塊，即：南區(qū)版塊和西南區(qū)版塊（統(tǒng)稱下端）、北區(qū)版塊（上端）、西區(qū)版塊（中端）、東南區(qū)版塊。1、南區(qū)版塊

25、及西南區(qū)版塊由于鄰近政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域凱里市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，致使此兩版塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，其近三年的樓盤開(kāi)發(fā)量占整個(gè)市區(qū)開(kāi)發(fā)總量的70%80%，樓盤品質(zhì)也越來(lái)越人性化、智能化、景觀化。近年來(lái)，凱里市的城區(qū)建設(shè)將重點(diǎn)置于南區(qū)及西南區(qū)，努力打造環(huán)境一流、配套設(shè)施完善、生活便捷的城南居住社區(qū)及行政政務(wù)區(qū)。通過(guò)近幾年的建設(shè)，隨著金地花園、貴都花園、天一商貿(mào)城、銳紅家園、天寶花園、豐球綠都等高品質(zhì)樓盤的建成及占地26公頃的博南新區(qū)世紀(jì)城的建成和逐步完善，使老城區(qū)的居民漸漸將居住地遷移到此，盡而帶動(dòng)了整個(gè)南片區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展及房地產(chǎn)需求旺盛的勢(shì)頭，順而帶動(dòng)西南區(qū)版塊的住宅市場(chǎng)。而體育館及休閑配套設(shè)施的落成，

26、進(jìn)一步提升了南區(qū)在城市居民心中的認(rèn)同度。眾多房地產(chǎn)商看重南區(qū)版塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)，紛紛在此圈地開(kāi)發(fā)，如現(xiàn)在正在建設(shè)銷售的博南新區(qū)之龍隱山莊、金色家園、陽(yáng)光·帝苑、時(shí)代廣場(chǎng)、豐球新時(shí)代等。隨著南區(qū)的成熟，政府逐步將城市擴(kuò)張發(fā)展重點(diǎn)放在西南區(qū)。此區(qū)在凱里市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū)內(nèi)，環(huán)城西路及迎賓大道的修通，使該區(qū)與西區(qū)、南區(qū)連成一片，隨著凱里南汽車站的建成及經(jīng)濟(jì)圓區(qū)的建設(shè)，將會(huì)帶眾多住宅的消費(fèi)人群。近年，凱里知名開(kāi)發(fā)商在此區(qū)圈地開(kāi)發(fā)，如銳紅房開(kāi)公司開(kāi)發(fā)的銳馨鑫園、豐球集團(tuán)的項(xiàng)目、貴陽(yáng)一開(kāi)發(fā)商的大體量的高層住宅小區(qū)瀚林華庭等。 永豐東路的開(kāi)通，使城區(qū)內(nèi)連通西南區(qū)和南區(qū)更加便捷，也促使永豐東路的房地產(chǎn)開(kāi)

27、發(fā)走向成熟，此路段有現(xiàn)代花園、碧海云天和靜馨苑。2、北區(qū)版塊是凱里的傳統(tǒng)生活社區(qū)，近年來(lái)也開(kāi)發(fā)了一些樓盤，但由于該區(qū)地處山地、老房子較多（拆遷困難），且生活環(huán)境及市政設(shè)施較差，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本較大，多數(shù)開(kāi)發(fā)商均放棄此處。該區(qū)的樓盤開(kāi)發(fā)量占整個(gè)市區(qū)開(kāi)發(fā)總量的10%15%，且新開(kāi)盤的少（僅有賢哲大廈、綠景春天、格蘭世家、洪森紫陽(yáng)苑），多為06上半年前的樓盤。3、西區(qū)版塊是凱里的傳統(tǒng)商業(yè)繁華地區(qū)，區(qū)內(nèi)有中博商業(yè)街、營(yíng)盤西路步行街、大小十字商圈及西邊的批發(fā)市場(chǎng)金玉商貿(mào)城等商業(yè)設(shè)施，人流量大，是城區(qū)居民日常消費(fèi)的主要地點(diǎn)。由于規(guī)劃、地價(jià)及商業(yè)發(fā)展考慮的原因，此處樓盤多建成底鋪加高層住宅的形式。政府將城市零

28、售商業(yè)發(fā)展重點(diǎn)放在該片區(qū)。由于此處的商業(yè)價(jià)值高，至使土地成本過(guò)高，且政府規(guī)劃的原因，此處樓盤的開(kāi)發(fā)量也僅占到整個(gè)市區(qū)開(kāi)發(fā)總量的10%15%。樓盤以05年前開(kāi)發(fā)的居多，0607年的樓盤有凱旋公寓、中銀港、雍華豪庭、長(zhǎng)龍公寓等。4、東南區(qū)版塊是原城市郊區(qū)，城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，隨著環(huán)城南路的修通及民族商貿(mào)街和環(huán)城南路美食街的開(kāi)發(fā)，也有一個(gè)較高品質(zhì)的樓盤在此開(kāi)發(fā)馨怡名苑。該版塊的開(kāi)發(fā)量?jī)H占5%左右?？梢钥闯觯瑒P里市房地產(chǎn)發(fā)展主要分布在南區(qū)版塊和西南區(qū)版塊兩大塊（統(tǒng)稱下端），其它區(qū)域（相對(duì)來(lái)說(shuō)是老城區(qū)）雖然也有樓盤在開(kāi)發(fā)，但大都是一些零星的小盤，而且其內(nèi)主要交通比較狹窄、地處山地、環(huán)境較差、市政設(shè)施不完善，從

29、遠(yuǎn)期來(lái)看，不存在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。南區(qū)和西南區(qū)（相對(duì)來(lái)說(shuō)是新城區(qū)）在規(guī)劃上比較完善，各個(gè)功能分區(qū)明確，道路寬敞，環(huán)境優(yōu)美，生活社區(qū)也逐漸趨向成熟，同時(shí)又是凱里市的政府部門集中辦公地點(diǎn)行政中心。目前南區(qū)版塊擁有眾多較高品質(zhì)的樓盤，如博南新區(qū)世紀(jì)城、時(shí)代廣場(chǎng)、豐球綠都。而西南區(qū)版塊由于是政府的城市擴(kuò)張規(guī)劃目標(biāo)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，城市居民對(duì)此兩區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和區(qū)域建設(shè)有較高的期望值，這在南區(qū)版塊的近幾年開(kāi)發(fā)中得到了證實(shí)。0203年友莊路和博南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，由于政府的大力支持，歷經(jīng)3年建設(shè)已具一定規(guī)模，成為凱里市的新興街道，沿街房?jī)r(jià)也由當(dāng)初的600元/上升至現(xiàn)在的1700元/。目前西南區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展最主要的問(wèn)題是商

30、業(yè)設(shè)施不比南區(qū)，生活設(shè)施配套沒(méi)有建設(shè)起來(lái)，人氣一時(shí)難聚集，城市居民的認(rèn)同度還需要一個(gè)時(shí)間，這主要看政府今后的工作力度、發(fā)展思路及城市發(fā)展推進(jìn)的速度。八、凱里房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)1、 房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚凱里市的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以小型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和單位集資建房的形式帶動(dòng)起來(lái)的，逐步走向成熟的。06年前處于比較原始地階段，簡(jiǎn)單地建房賣房，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)也比較單一，居住環(huán)境及配套設(shè)施較低如瑞林花園、騰龍花園、中博商業(yè)街住宅等。近二年來(lái)，隨著居民生活水平的提高，消費(fèi)觀念的改變，對(duì)生活的環(huán)境、生活的品質(zhì)要求越來(lái)越高，開(kāi)發(fā)商才開(kāi)始引入先進(jìn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念，產(chǎn)品的品質(zhì)才漸有起色。如豐球綠都、馨怡名苑、陽(yáng)光·帝

31、苑等。2、 多層住宅占主流，高層逐步取代多層多層住宅在城市居民中有很穩(wěn)固的消費(fèi)群體，由于其價(jià)格的適中、居住品質(zhì)較高及維護(hù)費(fèi)用較低，其需求遠(yuǎn)高于供應(yīng)。但由于凱里市人多地少，且城區(qū)的一半處于山地，限制了其多層住宅的開(kāi)發(fā)。根據(jù)政府規(guī)劃，今后凱里市將以少量供應(yīng)多層住宅用地、鼓勵(lì)發(fā)展高層住宅的規(guī)劃原則進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。06年開(kāi)始，城市多以高層電梯房開(kāi)發(fā)為主。3、 樓盤營(yíng)銷、宣傳手法多樣凱里樓盤的營(yíng)銷廣告宣傳涵蓋了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的多數(shù)手法：路標(biāo)廣告、車體廣告、站牌廣告、DM單派發(fā)、墻體戶外廣告、報(bào)紙宣傳、樓盤沙盤等，但其推廣過(guò)程顯得較粗糙，不能充分發(fā)揮上述手法對(duì)外展示樓盤的品質(zhì)和檔次。包裝樓盤售樓部是樓盤

32、對(duì)外展示形象的最直接、最有效的方法，而凱里市除個(gè)別樓盤的售樓部能很好的發(fā)揮此項(xiàng)功能外（如豐球綠都、陽(yáng)光·帝苑、時(shí)代廣場(chǎng)等），多數(shù)樓盤的售樓部?jī)H是一個(gè)辦公場(chǎng)所而已。樓盤銷售價(jià)格的制定隨意性較大，不能綜合的考慮住宅的朝向、樓層、戶型、面積、配套設(shè)施等進(jìn)行定價(jià)。樓盤銷售人員綜合素質(zhì)較低，不能很好的抓住消費(fèi)者的心理，促使消費(fèi)者下定；大部分樓盤的上市銷售，基本處于自然銷售階段。付款方式單一，主要以銀行按揭付款為主，以分期付款為輔部分，分期比例為442，較少實(shí)行一次性付款的優(yōu)惠付款措施。開(kāi)發(fā)商意識(shí)到本地銷售人員及銷售策略制定的問(wèn)題，力請(qǐng)外省有經(jīng)驗(yàn)的銷售代理公司加盟，如陽(yáng)光·帝苑的銷售代

33、理商是深圳建華地產(chǎn)顧問(wèn)公司；或制定實(shí)施一些營(yíng)銷活動(dòng)為促進(jìn)銷量的提高，如銳馨鑫園的看車買房活動(dòng)。4、 戶型及價(jià)格戶型以大戶型為主，主要以3室2廳1廚2衛(wèi)和4室2廳1廚2衛(wèi)為主，以2室2廳1廚衛(wèi)為輔，戶型面積分配中多數(shù)樓盤采取多變化以滿足客戶之間的不同選擇、以增強(qiáng)產(chǎn)品的抗風(fēng)險(xiǎn)性，高層住宅中普遍都帶花園陽(yáng)臺(tái)。面積分四檔：100以下、100130、130160、160以上。多層以130160為主，高層以100160為主。市區(qū)新開(kāi)樓盤多層均價(jià)是15001700元/，每加/減一層，則遞增/減1030元/；高層起價(jià)是16001900元/，每加一層，則遞增20元/，均價(jià)是18501950元/；市區(qū)二手房交易價(jià)

34、格（多層）一般為15001800元/，二手房交易市場(chǎng)活躍。5、環(huán)境成為購(gòu)房首選城市居民購(gòu)房時(shí)已逐漸將目光投向新的視點(diǎn)，比如：環(huán)保問(wèn)題、節(jié)能問(wèn)題、居住環(huán)境（包括人文環(huán)境、地理環(huán)境、文教方面）等，這些都直接影響著消費(fèi)者購(gòu)房的決策。6、總體價(jià)格穩(wěn)中有升2004年全市中檔多層住宅均價(jià)為10001100元/，2005年為12001300元/，2006年為14001500元/，年平均增長(zhǎng)率在10%11%。2007年3月初市內(nèi)各開(kāi)發(fā)商對(duì)其樓盤進(jìn)行了調(diào)價(jià)，普遍上調(diào)了50100元/。7、消費(fèi)群體近幾年的住宅交易中,2534歲所占比例最大，為54%；24歲以下及3554歲人群相對(duì)持平，分別為21%、22%；其余為

35、3%。這一年齡構(gòu)成顯示出的明顯特征,主要是60年代和70年代出生的購(gòu)房者正處于婚育階段,具有巨大的住宅需求。同時(shí),這些人群不僅事業(yè)成功,而且具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,超前的消費(fèi)意識(shí),因此成為凱里市當(dāng)前購(gòu)房者的主流。此外,外來(lái)流動(dòng)人口的增加,導(dǎo)致凱里市家庭和非家庭住戶迅速增長(zhǎng),這一群體在住房需求上已形成一大亮點(diǎn)。8、影響消費(fèi)者購(gòu)房決策的重要因素隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善，價(jià)格因素的影響力在普通居民的心中下降逐步，“地理位置”和“房型”兩個(gè)因素成為消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)考慮的主要因素。其次是物業(yè)管理和小區(qū)環(huán)境。9、需求總量將繼續(xù)增長(zhǎng)目前國(guó)內(nèi)人均住房面積214,凱里市人均住房面積248,已超過(guò)全國(guó)指標(biāo)34。人均達(dá)到3

36、5就算得上較為寬敞、舒適的標(biāo)準(zhǔn)。目前,我國(guó)城市家庭人口平均為312人,凱里市為32人,高出008人。按35的標(biāo)準(zhǔn),3口之家的居住空間應(yīng)不得小于100,因此凱里市的居住需求中,很大一部分是屬于改善居住條件的需要,而這部分需求的彈性非常大。10、消費(fèi)對(duì)象白領(lǐng)階層工作穩(wěn)定，收入較高，有一定的積蓄。政府公務(wù)員在政府等機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作，工作穩(wěn)定，有一定的積蓄，有一定的灰色收入。投資者指手頭有大量的閑余資金、目前生活條件較好的客戶，把置業(yè)作為一種投資的方式。二次置業(yè)者需要改善住房條件、生活比較富裕的部分置業(yè)群體。周邊縣市的居民由于工作、生活及投資原因，須置業(yè)的。凱里市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以自住需求為主，投資性需

37、求較低。這可從近幾年開(kāi)發(fā)的樓盤入住率較高及二手房交易市場(chǎng)鮮見(jiàn)近幾年的樓盤交易可知，住宅需求旺盛。11、建筑成本建筑材料供應(yīng)渠道多樣，價(jià)格適中，使凱里市建筑成本與國(guó)內(nèi)地級(jí)城市相差無(wú)幾，但考慮到其地處山區(qū)，平整土地費(fèi)用較高，且該項(xiàng)費(fèi)用因地而不同，因一般建筑成本中不含土地平整費(fèi)。凱里市的建筑成本分為多層和高層兩類。多層建筑成本按建筑構(gòu)造要求的不同而略有差別（報(bào)價(jià)）：磚混結(jié)構(gòu)300350元/；磚混（樁基）結(jié)構(gòu)400元/左右；框混結(jié)構(gòu)450元/左右；框架結(jié)構(gòu)500550元/。高層建筑成本按樓層的高度分為兩種（報(bào)價(jià)）：小高層（1115層）800950元/；高層（16層以上）1000元/以上。凱里市較為出名

38、的建筑承包商有大地集團(tuán)和中國(guó)廣廈集團(tuán)（承建金色家園等多個(gè)樓盤）。12、房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)管理較規(guī)范各個(gè)上市樓盤的銷售中心均按國(guó)家相關(guān)規(guī)定出示了文件，在銷售中心顯著的位置明示了國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)（房地產(chǎn)銷售管理辦法及房地產(chǎn)預(yù)售管理辦法）和該項(xiàng)目的政府相關(guān)審批文件（建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)土地規(guī)劃許可證、土地證、施工許可證、（預(yù)）銷售許可證等）及項(xiàng)目的買賣合同范本。說(shuō)明市相關(guān)管理部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理規(guī)范，各開(kāi)發(fā)商也嚴(yán)格遵守行業(yè)制度，從而避免了房地產(chǎn)銷售中的各種暗箱操作，維護(hù)了消費(fèi)者的切實(shí)權(quán)益。九、凱里市近年土地招拍掛交易情況編號(hào)土地位置 土地面積(m2)土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限(年)競(jìng)買保證金起拍價(jià)

39、容積率建筑密度綠化率凱國(guó)土資拍200706號(hào)金泉水廠東側(cè)、3872.6住宅用地2.230%30%70300萬(wàn)元300萬(wàn)元編號(hào)土地位置面積   （）土地用途使用年限競(jìng)買保證金起始價(jià)容積率建筑密度綠化率凱國(guó)土資拍200703號(hào)凱開(kāi)大道西側(cè)、大肥羊飯店北側(cè)39172.9綜合用地502000萬(wàn)元2532萬(wàn)元2.030%30%凱國(guó)土資拍200704號(hào)凱開(kāi)大道西側(cè)、光林酒家南側(cè)2607.8商業(yè)用地（加氣站）40200萬(wàn)元200萬(wàn)元   凱國(guó)土資拍200705號(hào)凱開(kāi)大道西側(cè)、凱旋廠路對(duì)面2467.00商業(yè)用地（加油站）40130萬(wàn)元164萬(wàn)元 &#

40、160; 凱國(guó)土資掛200701號(hào)紅州無(wú)線電廠西南側(cè)113333.3綜合用地505000萬(wàn)元3910萬(wàn)元1.830%30%編號(hào)土地位置面積   （）土地用途使用年限競(jìng)買保證金起始價(jià)容積率建筑密度綠化     率凱國(guó)土資拍200701號(hào)凱開(kāi)大道東側(cè)、地質(zhì)六隊(duì)西側(cè)14186.20商住綜合用地50600萬(wàn)元860萬(wàn)元4 30%30%凱國(guó)土資拍200702號(hào)凱開(kāi)大道西側(cè)、環(huán)城西路西側(cè)16126.70商住綜合用地50800萬(wàn)元1210萬(wàn)元230%30%編號(hào)土地位置土地面積(m2)土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限(年)競(jìng)買保證金起拍價(jià)容積率

41、建筑密度綠化率凱國(guó)土資拍20062號(hào)凱里市營(yíng)盤西路南側(cè)、市府巷西側(cè)5542.66商住綜合用地2.435%25%502000萬(wàn)元2920萬(wàn)元?jiǎng)P國(guó)土資拍20063號(hào) 營(yíng)盤西路北側(cè)、現(xiàn)五小大門及兩側(cè)1148.02綜合用地  規(guī)劃要求整棟綜合樓建筑長(zhǎng)度不超92米，寬度不超過(guò)10米底層須留出不小于6米×4.5米的通道；通道西側(cè)建筑為7層，通道東側(cè)為4層,均含地下一層。50400萬(wàn)元200萬(wàn)元注：2號(hào)地塊高層建筑容積率可適當(dāng)放寬，但不得大于6；地塊的具體情況以國(guó)有土地使用權(quán)拍賣文件為準(zhǔn)；地塊編號(hào)地塊坐落出讓面積用途使用年限競(jìng)買保證金報(bào)價(jià)時(shí)間容積率建筑密度綠化率凱國(guó)土資掛200

42、611號(hào)凱里市佳華房產(chǎn)公司南側(cè)、棉紡廠小區(qū)路東側(cè)9311.7商品住宅用地70300萬(wàn)元2006年9月21日-2006年10月11日2.530%25%地塊編號(hào)地塊坐落出讓面積用途使用年限競(jìng)買保證金報(bào)價(jià)時(shí)間容積率建筑密度綠化率凱國(guó)土資掛20066號(hào)凱里市市府巷東側(cè)、營(yíng)盤西路南側(cè)791.11商住綜合用地50150萬(wàn)元2006年4月26日-2006年5月16日4.676%25%以下是2007年部分土地成交價(jià)格：    1 凱國(guó)土資拍200704號(hào),竟得人為:貴州大山汽車環(huán)保能源有限公司,成交價(jià)為:200萬(wàn)元;    2 凱國(guó)土資拍200705

43、號(hào),竟得人為:黔東南州麥得士餐飲有限公司,成交價(jià)為:164萬(wàn)元;    3 凱國(guó)土資拍200701號(hào),竟得人為:貴州六盤水新華大酒店有限公司,成交價(jià)為:3910萬(wàn)元.掛牌出讓地塊情況1：出讓的宗地位于凱里市洗馬河?xùn)|南側(cè)、原床單廠生產(chǎn)車間西北側(cè)的一宗國(guó)有土地使用權(quán)，供水、供電、通訊條件好，區(qū)位優(yōu)越、交通便捷。宗地總面積2397.1平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為商住綜合用地，建筑容積率<6，建筑密度50%，建筑限高65米以下，綠地率25%，退讓河道藍(lán)線3米，土地使用權(quán)年限50年，現(xiàn)狀出讓。本次掛牌競(jìng)買保證金為人民幣150萬(wàn)元。掛牌出讓地塊情況2： 出讓的宗地位

44、于凱里市營(yíng)盤東路北側(cè)、州工商局西側(cè)，供水、供電、通訊條件好，區(qū)位優(yōu)越、交通便捷。宗地總面積為921.6平方米。規(guī)劃用地性質(zhì)為綜合用地，建筑容積率2.8，建筑密度<60%，建筑限高18米，且必須退離營(yíng)盤東路規(guī)劃道路紅線不少于3米，土地使用權(quán)年限50年。本次掛牌競(jìng)買保證金為人民幣200萬(wàn)元。2005年凱里市的基準(zhǔn)地價(jià)為商業(yè)用地：20111.2萬(wàn)元/畝 （分四類地）111.2 71.9 45.3 20住宅用地：13.330萬(wàn)元/畝 30 23.3 18.7 13.3工業(yè)用地：10.018.7萬(wàn)元/畝 18.7 13.2 10.0從近兩年的凱里市土地交易情況看，以綜合用地的性質(zhì)出讓的土地較多，起

45、拍價(jià)多控制在樓面地價(jià)150300元/左右，視不同區(qū)段，起拍價(jià)有起伏。十、凱里市在建銷售或認(rèn)籌樓盤分析凱里市樓盤分為四類，一類已建成并入住的，如銳紅家園、天寶花園、金地花園、貴都花園、錦繡家園、洪森生態(tài)園、綠景春天等，這些樓盤開(kāi)發(fā)商有少量余房在手，但已逐步向二手交易市場(chǎng)過(guò)渡；一類是建成多年，是房地產(chǎn)市場(chǎng)起步階段的產(chǎn)物，如市府花園、清江公寓、東門景園、瑞林桂園、供電小區(qū)等，已轉(zhuǎn)向二手交易市場(chǎng)；一類是在建但銷售未介入的樓盤，如凱翔名苑、新苑花園、豐球新天地等；一類是在建并銷售或已進(jìn)入認(rèn)籌階段的樓盤，如下對(duì)此類樓盤介紹：1、格蘭世家凱里市格蘭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)的，是目前黔東南州第一幢經(jīng)省建設(shè)廳

46、批準(zhǔn)的第二批建筑節(jié)能試點(diǎn)示范工程。建筑面積為32211平方，是一幢32樓高層純住宅的綠色、環(huán)保、節(jié)能大廈。整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戶型以平層為主，工程于2006年8月份開(kāi)工，預(yù)計(jì)至2008年9月完工，總投資約為4500萬(wàn)元。 其銷售價(jià)格按套內(nèi)建筑面積作為合同計(jì)價(jià)方式。戶型面積（套內(nèi)）：75、113、124為主。價(jià)格分布為住宅底層起價(jià)1960元/，每上一層，則銷售價(jià)格遞增，遞增幅度大致分為110層為10元/，1120層為15元/，21層至頂層為20元/，第31層銷售為2660元/，均價(jià)為2200元/；折算成建筑面積計(jì)價(jià)的方式，其價(jià)格為住宅底層起價(jià)1568元/，第31層銷售價(jià)格為2128元/，均價(jià)為1760元

47、/。物管費(fèi)是0.80元/，電梯由開(kāi)發(fā)商保修十年。付款方式分為按揭（首付先交3.80萬(wàn)元，封頂時(shí)將首付余款交清，其余由銀行辦理按揭）和分期付款（付款比例為541型）。2、格蘭時(shí)代是凱里市格蘭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司與格蘭世家、格蘭美地同時(shí)開(kāi)發(fā)的一幢多層綜合商住樓，格蘭時(shí)代建筑面積3108平方，其中商業(yè)用房為719.41平方，是一棟商住兩用的臨街建筑。 格蘭時(shí)代項(xiàng)目商品房住宅部分絕大部分為還遷安置房，戶型以平層為主。 格蘭時(shí)代底層臨街面設(shè)計(jì)為九個(gè)獨(dú)立門面，其面積大到8693平方，小到5204平方不等，層高分別為6.3、5.9 、5.5、5.1、4.9米，合理的商鋪戶型可供選擇。該

48、項(xiàng)目于2006年6月份開(kāi)工，至 2007年 1月完工，總投資 約1000 萬(wàn)元?，F(xiàn)除臨街商鋪仍有未售出外，住宅已銷售完畢。3、現(xiàn)代花園是黔東南州鑫興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)。總建筑面積80000，包括8棟高層（16層）和三棟多層。一期（含三棟多層）已開(kāi)發(fā)完畢。戶型以3室2廳1廚2衛(wèi)、4室1廳1廚2衛(wèi)1花園陽(yáng)臺(tái)為主，面積以137和170為主。銷售價(jià)格分為高層：（一層）1658元/、（二層）1668元/、（三層）1688元/、以上每一層遞增20元/，均價(jià)為1792元/；多層（7層，67躍式）均價(jià)為1588元/。上述價(jià)格可打9.89.5折。高層物管費(fèi)是0.80元/；多層物管費(fèi)是0.40元/。多層已

49、基本售罄。4、金地苑是凱里市宏偉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)。位于凱里市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)車管所旁，距離市中心8.5公里。以多層住宅開(kāi)發(fā)為主，現(xiàn)開(kāi)發(fā)一期并進(jìn)行期房預(yù)售。銷售價(jià)格為1008、1058、1088、1078、1058、1048元/，均價(jià)為1056元/。由于地處偏僻，所以顯然其住宅銷售價(jià)格低于市區(qū)價(jià)格。5、金色家園凱里金馬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)。建筑面積60750.71，開(kāi)發(fā)期為06.2.2808.4.28，由1棟高層裙樓+住宅組成，低下3層裙樓為商業(yè)，共計(jì)30層。住宅起價(jià)（第4層）：1980元/，每上一層則價(jià)格遞增20元/。物管費(fèi)是1元/?，F(xiàn)主體已基本建成，在進(jìn)行預(yù)售。均價(jià)為2188元/。6、時(shí)代廣場(chǎng)黔東

50、南州時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)，由藍(lán)色桎焰地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司代理銷 售。項(xiàng)目總投資約5000萬(wàn)元，總建筑面積為40442，共28層，其中住宅23層，建筑總高度99米，由A、B棟組成，16種戶型，面積149.40255.52不等。配有地下停車位、1200空中花園和約800的休閑會(huì)所?，F(xiàn)已建至7層，未開(kāi)始正式銷售，處于認(rèn)籌階段。開(kāi)盤價(jià)格預(yù)計(jì)在2000元以上。7、豐球綠都凱里豐球房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)。占地200畝，總建筑面積達(dá)18萬(wàn)，以多層為主。分二期開(kāi)發(fā)，二期（華庭苑和2棟小高層）總建筑面積約9萬(wàn)，近500套，由多層、小高層和臨街商鋪組成，戶型以三房為主，二房和四房為輔，主力戶型面積在130165左右，部

51、分戶型是立面戶型，已基本銷售完畢。其銷售均價(jià)為1650元/。8、雍華豪庭黔東南州雍華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)。占地面積8517.66,由多層和12層的小高層組成，內(nèi)有1200的購(gòu)物廣場(chǎng)（現(xiàn)主要是家俱市場(chǎng)），戶型以3室1廳1廚2衛(wèi)和3室2廳1廚2衛(wèi)為主，面積為91143。多層均價(jià)為1700元/，住宅仍有少量未售。9、銳博大廈黔東南州銳紅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)。建筑面積16000。18層電梯房，二層以下商場(chǎng)、車庫(kù)，三層以上為住宅。戶型有4室2廳2衛(wèi)1廚1書房（160）、4室2廳2衛(wèi)1廚（161）、3室2廳2衛(wèi)1廚（126/142）?，F(xiàn)主體已封頂。銷售價(jià)格為：18882038元/（318層），每層遞增10元/

52、，均價(jià)為1963元/。10、銳馨鑫園黔東南州銳紅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)。建筑面積85805，占地面積8788.96，其中商業(yè)面積20547，住宅面積65258，共450套住宅。由五層商業(yè)裙樓21層3棟住宅組成，共26層雙電梯高層建筑，住宅為為紫荊苑、郁金園、水晶閣，配置有450個(gè)商用停車位。戶型以4室2廳1廚2衛(wèi)和3室2廳1廚2衛(wèi)為主，面積120170?，F(xiàn)已建至57層。銷售起價(jià)為：1718、1698、1708三檔，每遞增一層增加20元/，均價(jià)為1900元/。11、賢哲大廈是都勻精康達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)。建筑面積19034，高96米，26層，地下車庫(kù)一層，建筑期限是06.3.1807.6.30。主體

53、已基本完工，現(xiàn)正進(jìn)行預(yù)售。其銷售價(jià)格起價(jià)為（住宅第四層算起）：1680元/，每層遞增20元/，均價(jià)是1878元/。12、陽(yáng)光·帝苑凱里陽(yáng)光房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，由深圳建華地產(chǎn)顧問(wèn)公司代理銷售。其由陽(yáng)光理想家園和陽(yáng)光帝苑組團(tuán)組成。理想家園（多層）已銷售完畢（均價(jià)為1650元/），陽(yáng)光帝苑為高層（29層），12層為商場(chǎng)，3層以上為住宅，戶型以3室1廳2衛(wèi)、2室2廳2衛(wèi)為，面積分為三檔：89、120140、170?，F(xiàn)認(rèn)籌階段，預(yù)計(jì)起價(jià)1700元/，均價(jià)2000元/。13、碧海云天多層住宅和小高層（11）組成。多層銷售均價(jià)為1480元/，小高層起價(jià)為1568元/，每層遞增20元/，均價(jià)為1668元

54、/。14、博南新區(qū)世紀(jì)城凱里東升房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)。占地26公頃，總建筑面積45萬(wàn)，固定投資達(dá)4.8億元，預(yù)計(jì)2009年全面建成，其是黔東南州目前最大的一宗房地產(chǎn)項(xiàng)目。其由青青家園、鯤鵬家園、金果苑、金湖華庭和龍隱山莊（在建）組成。除龍隱山莊外，其余分項(xiàng)目已銷售完畢。其中金果苑（多層）均價(jià)：1720元/。15、凱旋公寓位于城市商業(yè)中心地區(qū)，該項(xiàng)目已基本建成，是3棟高層加底層裙樓的建筑，已基本銷售完畢。十一、凱里市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)近幾年來(lái)，凱里市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)良好的平穩(wěn)上升勢(shì)頭，開(kāi)工面積持續(xù)上漲，銷售勢(shì)頭快速增長(zhǎng)，價(jià)格穩(wěn)中有升。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，房地產(chǎn)（住宅）以前只是單一的多層住宅供給，隨著政府的規(guī)劃與

55、調(diào)控，現(xiàn)在逐步向小高層、高層供給。從開(kāi)發(fā)品質(zhì)來(lái)看，品質(zhì)越來(lái)越小區(qū)化、智能化、園林化，城市居民的居住環(huán)境得到了進(jìn)一步的提升。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)主要集中在南區(qū)和西南區(qū)，處于城市的發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，但此兩區(qū)仍處城市中心的邊緣地帶，人流量、生活配套、市民的認(rèn)同度還有待提高。黎平縣房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告“侗鄉(xiāng)之都”黎平，古稱“黎平府”，位于貴州省黔東南邊緣，地處湘、黔、桂三?。▍^(qū)）交界處，東接湖南靖州、通道縣，南連從江縣和廣西三江侗族自治縣，西倚榕江縣，北靠錦屏縣、劍河縣，系侗鄉(xiāng)腹地、侗族文化的中心。全縣轄 15 個(gè)鄉(xiāng) 10 個(gè)鎮(zhèn)， 403 個(gè)行政村，面積 4441 平方公里，總?cè)丝?49.8 萬(wàn)人，侗、苗、瑤、壯等少數(shù)

56、民族占 82 ，其中侗族人口占 70 ， 約 35 萬(wàn)人，是國(guó)家對(duì)外開(kāi)放縣。 城關(guān)德鳳鎮(zhèn)是黎平縣人民政府駐地，是一座始建于明洪武年間的古老山城，已有 600 多年的歷史，現(xiàn)今仍保留完美的翹街古建筑群和歷史上著名的黎平會(huì)議會(huì)址，是全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和交通樞紐，是省級(jí)歷史文化名城。侗都黎平冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷署，年平均氣溫 15 25 。黎平交通便利，四通八達(dá)，飛機(jī)場(chǎng)已修建完畢并投入使用。2007年底開(kāi)始建設(shè)的貴陽(yáng)高速公路將從縣城通過(guò)。 25 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)全部開(kāi)通程控電話、移動(dòng)電話，國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)已使用。06年上半年，全縣生產(chǎn)總值完成33781萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)10.78%。其中，第一產(chǎn)業(yè)完成16041萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)4.39%；第二產(chǎn)業(yè)完成8107萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)46.43%；第三產(chǎn)業(yè)完成9633萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)5.36%。農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值完成29025萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)5.46%；全縣工業(yè)總產(chǎn)值累計(jì)完成18661萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)28.89%，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值11021萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)48.32%。固定資產(chǎn)投資大幅增加，累計(jì)完成投資17850萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)105.56%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成13821萬(wàn)元,同比增長(zhǎng)16.46%。全縣財(cái)政總收入完成2638