房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理練習(xí)題第36講第六章：經(jīng)濟評價指標(biāo)與方法2011年新版

1、五、資產(chǎn)負(fù)債率（史記：適用于有債務(wù)的房地產(chǎn)投資項目或企業(yè)，是長期償債能力指標(biāo)）資產(chǎn)負(fù)債率是反映企業(yè)或項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用來衡量企業(yè)或項目在清算時保護債權(quán)人利益的程度。其表達式為：資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)或項目的資本金不足，對負(fù)債的依賴性強，在經(jīng)濟萎縮或信貸政策有所改變時，應(yīng)變能力較差；資產(chǎn)負(fù)債率低則企業(yè)或項目的資本金充裕，企業(yè)應(yīng)變能力強。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟活動，且普遍使用較高的財務(wù)杠桿，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項目的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高。例題5資產(chǎn)負(fù)債率屬短期償

2、債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。（）（2007年試題）答案：×解析：資產(chǎn)負(fù)債率屬于長期償債能力指標(biāo)。六、流動比率（史記：適用于有債務(wù)的房地產(chǎn)投資項目或企業(yè)）流動比率是反映企業(yè)或項目各年償付流動負(fù)債能力的指標(biāo)。其表達式為：流動比率越高，說明營運資本（即流動資產(chǎn)減流動負(fù)債的余額）越多，對債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全。通過這個指標(biāo)可以看出百元流動負(fù)債有幾百元流動資產(chǎn)來抵償，故又稱償債能力比率。在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上，因此人們稱之為“銀行家比率”或“二對一比率”。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項目來說，200%并不是最理想的流動比率。因為房地產(chǎn)開發(fā)項目所需開發(fā)資

3、金較多，且本身并不擁有大量的資本金，其資金一般來源于長、短期借款。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項目通常采取預(yù)售期房的方式籌集資金。這些特點使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的流動負(fù)債數(shù)額較大，流動比率相對較低。（史記：一般低于200%）例題6某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計為2500萬元，資產(chǎn)合計為4000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動比率為（）。（2010年試題）A625%B8000%C13333%D20000%答案：D解析：流動比率流動資產(chǎn)/流動負(fù)債。七、速動比率（史記：適用于有債務(wù)的房地產(chǎn)投資項目或企業(yè)，是短期償債能力指標(biāo)）速動比率是反映企業(yè)或項

4、目快速償付流動負(fù)債能力的指標(biāo)。其表達式為；該指標(biāo)屬短期償債能力指標(biāo)。它反映企業(yè)或項目流動資產(chǎn)總體變現(xiàn)或近期償債的能力，因此它必須在流動資產(chǎn)中扣除存貨部分，因為存貨變現(xiàn)能力差，至少也需要經(jīng)過銷售和收賬兩個過程，且會受到價格下跌、損壞、不易銷售等因素的影響。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目的存貨占流動資產(chǎn)的大部分，其速動比率較低，不會達到100%。史家解讀：存貨是指已投入建設(shè)的固化物價值。資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率指標(biāo)，通常結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表進行計算，反映房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的清償能力。對于大型綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，通常不需要針對其具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目或投資項目編制資產(chǎn)負(fù)債表，也就很少計算

5、房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率指標(biāo)。但對于僅開發(fā)或投資一個項目的房地產(chǎn)項目公司而言，企業(yè)和項目融為一體，此時計算企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率和速動比率指標(biāo)，同時也就反映了房地產(chǎn)開發(fā)或投資項目的清償能力。資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率指標(biāo)，通常結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表進行計算。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，一般不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表。（新增內(nèi)容）例6-11從某房地產(chǎn)投資項目的資產(chǎn)負(fù)債表上，我們可以得到如下項目信息；負(fù)債合計為3000萬元，資產(chǎn)合計為5000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為2500萬元和l250萬元，存貨為1500萬元。試計算該房地產(chǎn)投資項目的資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率和速

6、動比率。第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目方案經(jīng)濟比選（08、09年考試中以單選、多選、判斷、計算題型出現(xiàn)，應(yīng)引起高度重視）一、方案經(jīng)濟比選及其作用（一）方案經(jīng)濟比選方案經(jīng)濟比選，是遵循一定的比選規(guī)則，選用適當(dāng)?shù)谋冗x方法，在各種可能的開發(fā)投資方案中尋求合理的經(jīng)濟和技術(shù)方案的行為過程。（二）方案經(jīng)濟比選的類型各種可能方案中，主要存在著三種關(guān)系，即互斥關(guān)系、獨立關(guān)系和相關(guān)關(guān)系。互斥關(guān)系，是指各個方案之間存在著互不相容、互相排斥的關(guān)系，在進行方案比選時，在各個備選方案中只能選擇一個，其余必須放棄。獨立關(guān)系，是指各個方案的現(xiàn)金流量是獨立的，不具有相關(guān)性，其中任何一個方案的采用與否與自己的可行性有關(guān)，與其他方案是否被

7、采用無關(guān)。相關(guān)關(guān)系，是指在各個方案之間，某一方案的采用與否會對其他方案的現(xiàn)金流量帶來一定的影響，進而影響其他方案的采用或拒絕。常見的方案比選，是互斥關(guān)系和可轉(zhuǎn)化為互斥關(guān)系的多方案比選。具體的方案比選類型，包括局部比選和整體比選、綜合比選和專項比選、定性比選和定量比選等。例題6常見的方案比選，是獨立關(guān)系和可轉(zhuǎn)化為獨立關(guān)系的多方案比選。（）答案：×解析：常見的方案比選，是互斥關(guān)系和可轉(zhuǎn)化為互斥關(guān)系的多方案比選。例題7方案經(jīng)濟比選的各種可能方案中，主要存在著以下關(guān)系（）。A相關(guān)關(guān)系B包含關(guān)系C獨立關(guān)系D互斥關(guān)系答案：ACD（三）方案經(jīng)濟比選的作用方案經(jīng)濟比選，是項目可行性研究與決策工作的重

8、要內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究及投資決策的過程，實際就是對各種可能的方案進行方案比選和擇優(yōu)的過程，對各種涉及的決策要素，都應(yīng)從技術(shù)和經(jīng)濟相結(jié)合的角度，進行多方案分析論證，對開發(fā)建設(shè)規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計方案、功能面積類型及其配比、建造標(biāo)準(zhǔn)和檔次、資金來源結(jié)構(gòu)、合作合資條件、開發(fā)經(jīng)營模式等，進行比選優(yōu)化，并根據(jù)比選結(jié)果，結(jié)合其他因素進行決策。（四）方案比選中的決策準(zhǔn)則在對互斥方案進行比較選擇的過程中，通常要遵循三個決策準(zhǔn)則。這些準(zhǔn)則是：備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不行動原則。1備選方案差異原則通過分析比較備選方案之間的差異，就可以判斷各備選方案的優(yōu)劣。因此，分析比較備選方案之間的差異，是方

9、案比選中最核心的、最基礎(chǔ)的準(zhǔn)則。表64顯示了備選方案差異為何重要的理由?；コ夥桨傅牟町惐容^單位：萬元 表6-4年末備選方案現(xiàn)金流差異A1A2(A2A1)010001500500l8007001002800130030038001300300為了比較方案A1和方案A2，必須比較兩個方案的現(xiàn)金流差異。方案A2的現(xiàn)金流可以視為方案A1和方案（A2A1）的現(xiàn)金流之和。為了比較A1和A2的經(jīng)濟性哪個更好，就可以采用如下簡單的決策準(zhǔn)則：如果（A2A1）的現(xiàn)金流滿足經(jīng)濟性要求，則備選方案A2優(yōu)于備選方案A1；如果（A2A1）的現(xiàn)金流不滿足經(jīng)濟性要求，則備選方案A1優(yōu)于備選方案A2。從表64中可以看出，備選方

10、案A2多投入了500萬元，比備選方案A1也多收入了500萬元，那是否表明A2多投入的500萬元符合經(jīng)濟性要求呢？這顯然還要結(jié)合第二個決策準(zhǔn)則來進一步判斷。史家解讀：這種比較略顯粗糙，因為沒有考慮資金時間價值。2最低可接受收益率原則投資的目的是獲取盡可能高的利潤，因此所有備選方案的利潤必須超過最低可接受收益率（MARR），該最低可接受收益率是由企業(yè)經(jīng)營管理目標(biāo)決定的目標(biāo)收益率，有時也被視為投資的機會成本。許多人試圖找到確定最低可接受收益率的計算方法，但到目前為止仍然沒有得到公認(rèn)的結(jié)果。因為最低可接受收益率代表著企業(yè)的盈利目標(biāo)，而這個目標(biāo)通常是基于企業(yè)高級管理人員結(jié)合未來市場機會和企業(yè)財務(wù)狀況所做

11、出的人為判斷。如果最低可接受收益率定得太高，則可能損失掉很多好的投資機會。如果定得過低，則又可能給企業(yè)帶來巨大經(jīng)濟損失。但確定最低可接受收益率時還是有規(guī)則可循，這就是要高于銀行存款利率或國債投資收益率，高于資本成本，能抵御投資面臨的市場風(fēng)險。史家解讀：結(jié)合教材180頁學(xué)習(xí)，這種最低可接受收益率是企業(yè)的個別收益率，不能用一個標(biāo)準(zhǔn)去衡量，確定的前提是：要高于銀行存款利率或國債投資收益率，高于資本成本，能抵御投資面臨的市場風(fēng)險。3不行動原則不行動原則意味著投資者將放棄投資機會，不選擇備選方案中的任何項目，保持其資金可以隨時投資到財務(wù)內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率的投資項目中去。不行動或不選擇任何備選

12、方案實際上也是一個方案（通常稱為A0方案），該方案的IRRA0MARR。相應(yīng)的，A0方案下的凈現(xiàn)值、等額年值均為零。二、方案經(jīng)濟比選定量分析方法（一）凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值法是通過比較不同備選方案財務(wù)凈現(xiàn)值大小來進行方案選擇的方法。用凈現(xiàn)值法進行方案比選時，先對各個備選方案，分別按照公式FNPV為優(yōu)選方案。如果所有的備選方案的財務(wù)凈現(xiàn)值均小于零，則選擇不行動方案。（二）差額投資內(nèi)部收益率法差額投資內(nèi)部收益率，是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。其表達式為：在進行方案比選時，可將上述求得的差額投資內(nèi)部收益率與投資者的最低可接受收益率（MARR）或基準(zhǔn)收益率ic進行比較，當(dāng)IRRMAR

13、R或ic時，以投資大的方案為優(yōu)選方案；反之，以投資小的方案為優(yōu)選方案。當(dāng)多個方案比選時，首選按投資由小到大排序，再依次就相鄰方案兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案。例題8差額投資內(nèi)部收益率，是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。（）（2008年試題）答案：（三）等額年值法當(dāng)不同開發(fā)經(jīng)營方案的經(jīng)營期不同時，應(yīng)將不同方案的財務(wù)凈現(xiàn)值換算為年額年值大的方案為優(yōu)選方案。例題9某房地產(chǎn)投資項目現(xiàn)有A、B兩種方案，開發(fā)經(jīng)營期分別為3年，4年，其目標(biāo)收益率均為12%，凈現(xiàn)值分別為120萬元，150萬元，對兩方案進行比選，則最優(yōu)方案的等額年值為（）萬元。A3951B4939C4996D6245答案：

14、C解析：兩個方案的經(jīng)營期不同，應(yīng)采用等額年值法進行比選，取等額年值大的方案為優(yōu)。AW1=120×12%/1（1+12%）3=49.96（萬元），AW2=150×12%/1（1+12%）4=49.39（萬元），故選A方案。（四）費用現(xiàn)值法和等額年費用法對效益相同或基本相同的房地產(chǎn)項目方案進行比選時，為簡化計算，可采用費用現(xiàn)值指標(biāo)和等額年費用指標(biāo)直接進行項目方案費用部分的比選。當(dāng)采用費用現(xiàn)值法時，主要是利用項目費用（PC）計算公式，計算不同方案的費用，以費用現(xiàn)值小的方案為優(yōu)選方案。項目費用計算公式為：式中C第t期投入總額；B期末余值回收。當(dāng)采用等額年費用法時，主要是利用等額年費

15、用公式，計算不同方案的等額年費用，以等額年費用小的方案為優(yōu)選方案。等額年費用的計算公式為：例題10當(dāng)可供比較的互斥方案壽命期相同，其效益也相同或基本相同時，宜采用的比選方法是（）。（2008年試題）A凈現(xiàn)值法B差額內(nèi)部收益率法C費用現(xiàn)值法D內(nèi)部收益率法答案：C（五）其他經(jīng)濟比選方法對于開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型房地產(chǎn)項目，可直接采用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標(biāo)進行方案比選。三、方案經(jīng)濟比選方法的選擇（一）比選方法選擇規(guī)則在方案比選過程中，應(yīng)該注意選擇適宜的比選方法。具體比選方法選擇規(guī)則，表現(xiàn)在以下3個方面。（1）當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期相同，且項目無資金約束的條件下，一般采用凈現(xiàn)值法、等額年值法和差額投資內(nèi)部收益率法