房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)房地產(chǎn)w房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地可以有三種存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房、建筑物、房地合一。在地合一。在房地產(chǎn)拍賣房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用土地使用權(quán)權(quán)），建筑物和房地合

2、一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益及其權(quán)益。房產(chǎn)、地產(chǎn)w房產(chǎn)，是指有墻面和立體結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避房產(chǎn)，是指有墻面和立體結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩?、學(xué)習(xí)、工作、娛雨，可供人們?cè)谄渲猩?、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或貯藏物資的場所樂、居住或貯藏物資的場所 w地產(chǎn)指在一定的土地所有制關(guān)系下作為財(cái)產(chǎn)地產(chǎn)指在一定的土地所有制關(guān)系下作為財(cái)產(chǎn)的土地。簡單地說，就是土地財(cái)產(chǎn)，在法律的土地。簡單地說，就是土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系。地產(chǎn)包含地面及其上上有明確的權(quán)屬關(guān)系。地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權(quán)屬關(guān)系

3、。權(quán)屬關(guān)系。土地土地 、土地所有權(quán)、建筑物、權(quán)益土地土地地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。 土地所有權(quán)分國有土地與集體土地所有權(quán)，土地所有權(quán)分國有土地與集體土地所有權(quán)， 集體集體轉(zhuǎn)為國有才能轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)為國有才能轉(zhuǎn)讓建筑物建筑物人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件 和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類權(quán)益權(quán)益產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等等產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等等。 1、發(fā)展商只有得到土地使用權(quán)才能建房、發(fā)展商只有得到土地使用權(quán)才能建房 獲得土地使用權(quán)方式獲得土地使用權(quán)方

4、式 a.招標(biāo)、拍賣（主要方式）六類用地（商業(yè)、娛招標(biāo)、拍賣（主要方式）六類用地（商業(yè)、娛樂、旅游、金融、服務(wù)業(yè)、商品房）樂、旅游、金融、服務(wù)業(yè)、商品房） b.協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得（舊城改造）協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得（舊城改造） c.政府批準(zhǔn)劃撥國有土地（如醫(yī)用、軍用等政府政府批準(zhǔn)劃撥國有土地（如醫(yī)用、軍用等政府用地）用地） 住房用地住房用地70年年 工業(yè)用地工業(yè)用地50年年 科教、文體、衛(wèi)生用地科教、文體、衛(wèi)生用地50 年年 商業(yè)、旅游、娛樂用地商業(yè)、旅游、娛樂用地40年年 綜合或其他用地綜合或其他用地50年年 土地的分類：土地的分類：1、生地、生地完成土地征用，未經(jīng)開發(fā)、不可直接作為完成土地征用，未經(jīng)開發(fā)、不可

5、直接作為建筑用地的農(nóng)用地或荒地等土地。建筑用地的農(nóng)用地或荒地等土地。 2、熟地、熟地 （1）三通一平）三通一平 （2）五通一平）五通一平 （3）七通一平）七通一平 1、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)交易 2、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā) 3、物業(yè)管理、物業(yè)管理 4、房產(chǎn)業(yè)務(wù)咨詢、房產(chǎn)業(yè)務(wù)咨詢 6、房產(chǎn)其它經(jīng)營形式、房產(chǎn)其它經(jīng)營形式市場分類：市場分類：房地產(chǎn)一級(jí)市場房地產(chǎn)一級(jí)市場房地產(chǎn)二級(jí)市場房地產(chǎn)二級(jí)市場房地產(chǎn)三級(jí)市場房地產(chǎn)三級(jí)市場 居住物業(yè)居住物業(yè) 商用物業(yè)商用物業(yè)房房 產(chǎn)產(chǎn) 分分 類類居住住宅居住住宅 平房、普通樓房住宅、高檔住宅、別墅平房、普通樓房住宅、高檔住宅、別墅商業(yè)樓宇商業(yè)樓宇 寫字樓、商鋪（旅館、

6、餐飲、娛樂）寫字樓、商鋪（旅館、餐飲、娛樂） 工業(yè)和倉儲(chǔ)用房工業(yè)和倉儲(chǔ)用房其他：其他：(教育、醫(yī)療、科研、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教等教育、醫(yī)療、科研、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教等) 綜合：兩種或兩種以上用途綜合：兩種或兩種以上用途建筑面積計(jì)算建筑面積計(jì)算 占地面積占地面積建筑物基底及其功能需要占用的面建筑物基底及其功能需要占用的面 積，也叫紅線面積積，也叫紅線面積 容積率容積率指總建筑面積與總占地面積的比率指總建筑面積與總占地面積的比率 使用率使用率使用面積與建筑面積的比率使用面積與建筑面積的比率 綠化率綠化率指紅線內(nèi)用于綠化的面積與總占地面指紅線內(nèi)用于綠化的面積與總占地面積的比率積的比率 房屋面積

7、的分類房屋面積的分類 使用面積使用面積它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積 建筑面積建筑面積包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等 公攤面積公攤面積是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e 套內(nèi)面積套內(nèi)面積臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、夾

8、層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等戶門內(nèi)面積的生間、夾層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等戶門內(nèi)面積的總和總和商品房價(jià)格組成w樓面價(jià) 是指土地總價(jià)格除以該土地的允許最大建筑面積，每個(gè)土地在獲得時(shí)，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的最大面積。樓面價(jià)表明了該項(xiàng)目在銷售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。 w建安成本 房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡稱。房屋建筑成本是建設(shè)房屋的投入，安裝成本是安裝房屋設(shè)施設(shè)備的投入，兩者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)、墻體、門窗，水電工程的強(qiáng)電、弱電（安防、有線電視、電信寬帶），以及給水（含純凈水、中水）、排水（雨水、污水、空調(diào)排水）等材料和人工成

9、本投入。 1、磚木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 4、鋼結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)1、承重墻結(jié)構(gòu)、承重墻結(jié)構(gòu)2、框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)3、排架結(jié)構(gòu)、排架結(jié)構(gòu) 4、其它、其它w框架結(jié)構(gòu)是指由梁和柱以剛接或者鉸接相連接而成框架結(jié)構(gòu)是指由梁和柱以剛接或者鉸接相連接而成構(gòu)成承重體系的結(jié)構(gòu)，即由梁和柱組成框架共同抵構(gòu)成承重體系的結(jié)構(gòu)，即由梁和柱組成框架共同抵抗適用過程中出現(xiàn)的水平荷載和豎向荷載。采用結(jié)抗適用過程中出現(xiàn)的水平荷載和豎向荷載。采用結(jié)構(gòu)的房屋墻體不承重，僅起到圍護(hù)和分隔作用，一構(gòu)的房屋墻體不承重，僅起到圍護(hù)和分隔作用，一般用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、空心磚或多般用預(yù)制

10、的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、空心磚或多孔磚、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材等材料砌筑或孔磚、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材等材料砌筑或裝配而成。裝配而成。w排架結(jié)構(gòu)是下面兩排柱子，上面屋架，在這兩排柱排架結(jié)構(gòu)是下面兩排柱子，上面屋架，在這兩排柱子上面的屋架之間放上一個(gè)板子形成個(gè)空間連續(xù)的子上面的屋架之間放上一個(gè)板子形成個(gè)空間連續(xù)的結(jié)構(gòu)。結(jié)構(gòu)。 1、低層、低層 2層及層及2層以下層以下 2、多層、多層 2層以上，層以上，7層以下層以下3、中高層、中高層 7層以上，層以上，16層以下層以下4、高層、高層 16層以上，層以上，24層以下層以下5、超高層、超高層 24層以上層以上房地產(chǎn)的交易：房地產(chǎn)的交易： 1

11、、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓 2、房地產(chǎn)的抵押、房地產(chǎn)的抵押 3、房地產(chǎn)的租賃、房地產(chǎn)的租賃 （1）房地產(chǎn)租賃的概念）房地產(chǎn)租賃的概念 （2）房產(chǎn)出租的性質(zhì)）房產(chǎn)出租的性質(zhì) 影響房屋價(jià)格的因素：影響房屋價(jià)格的因素： 房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等） 房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等 小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、美容院等）小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、美容院等） 小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等） 房屋的市場價(jià)格定位房屋的

12、市場價(jià)格定位 房屋的供需狀況房屋的供需狀況 物業(yè)管理公司的口碑物業(yè)管理公司的口碑 房屋的市場租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少房屋的市場租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少 政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng)政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng) 其它因素其它因素我國住房改革的我國住房改革的5個(gè)時(shí)期：個(gè)時(shí)期： 1980-1985年，國家、企業(yè)、個(gè)人共同負(fù)擔(dān)購買住房年，國家、企業(yè)、個(gè)人共同負(fù)擔(dān)購買住房的試點(diǎn)的試點(diǎn) 1986-1990年，以提高公有住房租金為突破口的住房年，以提高公有住房租金為突破口的住房制度改革制度改革 1991-1993年，以公房出售為重點(diǎn)，住房制度改革全年，以公房出售為重點(diǎn)，住房制度改革全面鋪開面鋪開 1994-19

13、97年，住房公積金、安居工程，住房制度改年，住房公積金、安居工程，住房制度改革全面推進(jìn)革全面推進(jìn) 1998年至今，切斷實(shí)物分配的福利分房制度，實(shí)施年至今，切斷實(shí)物分配的福利分房制度，實(shí)施貨幣化分房制度改革進(jìn)入攻堅(jiān)階段貨幣化分房制度改革進(jìn)入攻堅(jiān)階段 如何選擇理想的居住住宅如何選擇理想的居住住宅 1.地段：地段： 2.環(huán)境因素環(huán)境因素(地理位置、地理位置、交通、配套設(shè)施、商業(yè)交通、配套設(shè)施、商業(yè)娛樂及網(wǎng)點(diǎn)等娛樂及網(wǎng)點(diǎn)等) 3.房屋層數(shù)房屋層數(shù) 4.朝向朝向 5.房屋的功能分區(qū)房屋的功能分區(qū) 6.面積空間面積空間如何選擇理想的居住住宅如何選擇理想的居住住宅 7.質(zhì)量與細(xì)節(jié)質(zhì)量與細(xì)節(jié) 8.樓梯及電梯樓梯及電梯 9.采光與通風(fēng)采光與通風(fēng) 10.景觀景觀 11.物業(yè)物業(yè) 12.配套設(shè)施配套設(shè)施商商 用用 物物 業(yè)業(yè) 1.位置位置 2.房間朝向、凈深、凈高、采光、柱距等房間朝向、凈深、凈高、采光、柱距等 3.硬件水平（電梯、空調(diào)、通訊設(shè)備等）硬件水平（電梯、空調(diào)、通訊設(shè)備等） 4.物業(yè)管理物業(yè)管理 5.配套設(shè)施（商務(wù)中心、銀行、郵局、員工配套設(shè)施（商務(wù)中心、銀行、郵局、