都江堰堰山和畔產(chǎn)品定位思路

1、都江堰堰山和畔產(chǎn)品定位思路 堰山和畔后期開發(fā)在產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品品質(zhì)方面存在兩種截然不同的開發(fā)方向： 一：延續(xù)前期低端產(chǎn)品路線，依然主打都江堰、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、三洲、外省路線，此方案市場(chǎng)空間有風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)值低，開發(fā)節(jié)奏受嚴(yán)重制約； 二：大幅度提升產(chǎn)品品質(zhì)，走高端產(chǎn)品路線，擴(kuò)大目標(biāo)市場(chǎng)范圍 根據(jù)前期工作成果，后續(xù)產(chǎn)品基本排除第一種方案，走高端產(chǎn)品路線 由于目標(biāo)客群范圍擴(kuò)大，伴隨而來的問題是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手覆蓋范由于目標(biāo)客群范圍擴(kuò)大，伴隨而來的問題是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手覆蓋范圍擴(kuò)大圍擴(kuò)大，因而，本次調(diào)查針對(duì)產(chǎn)品業(yè)態(tài)（住宅/商業(yè)）的不同,選擇的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手覆蓋范圍不同； 商業(yè)主要選擇都江堰主城區(qū) 住宅競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手選擇方案是：都江堰城區(qū)項(xiàng)目普遍關(guān)注

2、，青城山盯住大盤和特色盤，成都關(guān)注特色和聲望盤說明說明3第一篇第一篇 市場(chǎng)市場(chǎng) 第一節(jié) 都江堰住宅市場(chǎng)情況 第二節(jié) 青城山住宅市場(chǎng)情況 第三節(jié) 都江堰商業(yè)市場(chǎng)情況 第四節(jié) 都江堰城市規(guī)劃 第五節(jié) 市場(chǎng)研究結(jié)論第二篇第二篇 整體思路整體思路 第一節(jié) 整體思路 第二節(jié) 策略第三篇第三篇 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 第一節(jié) 產(chǎn)品規(guī)劃建議 第二節(jié) 四種產(chǎn)品布局思路目目 錄錄第一節(jié)第一節(jié) 都江堰主要在售住宅情況都江堰主要在售住宅情況 第一篇第一篇 市場(chǎng)市場(chǎng)1/1 1/1 都江堰在售項(xiàng)目基本情況都江堰在售項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目分布情況項(xiàng)目分布情況 目前，都江堰在售住宅項(xiàng)目約20個(gè)。其中，藍(lán)光趙公大院已成為爛尾樓，目前依

3、然處于停滯狀態(tài)；泓坊河畔一期售完，后續(xù)產(chǎn)品未推出，上善棲尚未推出。經(jīng)了解及比較篩選，此次調(diào)查分析項(xiàng)目14個(gè)，其中，外灘新天地規(guī)模太小，國際名都項(xiàng)目之前曾有研究，在此不再贅述： 1、外灘新天地、外灘新天地 2、楓尚領(lǐng)域、楓尚領(lǐng)域 3、愿景青城雪、愿景青城雪 4、建工紫荊城、建工紫荊城 5、濱江麗景、濱江麗景 6、青城半島、青城半島 7、御景豪庭、御景豪庭 8、都江明珠、都江明珠 9、錢江美域、錢江美域 10、國際名都、國際名都 11、君悅、君悅名筑名筑 12、中信、中信云棲谷云棲谷 13、中華青城、中華青城 14、寧江大院、寧江大院62/1 2/1 都江堰在售項(xiàng)目基本情況都江堰在售項(xiàng)目基本情況

4、項(xiàng)目項(xiàng)目云棲谷云棲谷中華青城中華青城紫荊城紫荊城御景豪庭御景豪庭開發(fā)商中信地產(chǎn)武海置業(yè)建工集團(tuán)上海張江地產(chǎn)占地住宅用地約800畝456畝800畝300畝容積率3期0.520.82.02.0開發(fā)至第3期第1期第2期第1期形態(tài)洋房、疊拼、獨(dú)棟疊院11F、22F別墅、洋房、2427F高層區(qū)間洋房98120疊拼110150獨(dú)棟2203008520265140大部分102130的戶型，占80%左右102（套二）125（套三）說明疊拼為主力產(chǎn)品疊院為主力產(chǎn)品 當(dāng)期主要為小高層高層3F、6+1F、23+1F、24+1F、26+1F 價(jià)格洋房8000疊拼10000獨(dú)棟120001000014000均價(jià)1100

5、0左右均價(jià)47005000均價(jià)約4600銷售銷售狀況非常理想，3期銷售60%左右銷售狀況非常差 較為理想銷售極差銷售極差客群大部分為成都（65%以上）客群購置度假型第二居所都江堰，成都客戶基本平分，其臨近高鐵站，吸引大批成都低端客戶銷售狀況非常差，目前銷售高層，經(jīng)經(jīng)核實(shí)賣掉房源基本核實(shí)賣掉房源基本為高樓層部分為高樓層部分，72/1 2/1 都江堰在售項(xiàng)目基本情況都江堰在售項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目項(xiàng)目云棲谷云棲谷中華青城中華青城紫荊城紫荊城御景豪庭御景豪庭居所性質(zhì)第二居所為主第一居所第一居所建筑風(fēng)格托斯卡納西班牙新古典海派主要賣點(diǎn)建筑風(fēng)格突出，園林較為優(yōu)秀，自然山水優(yōu)秀贈(zèng)送空間，部分戶型超大贈(zèng)送率高鐵

6、，綜合配套景觀視野，外部河景綜合評(píng)述產(chǎn)品實(shí)力突出，自然資源優(yōu)秀，價(jià)格適中，項(xiàng)目性價(jià)比極高，所以項(xiàng)目銷售狀況良好項(xiàng)目容積率偏高，對(duì)于高端產(chǎn)品而言舒適度差，產(chǎn)品沒有亮點(diǎn)，價(jià)格偏高，定位不明確，銷售狀況差產(chǎn)品品質(zhì)對(duì)同類產(chǎn)品而言較好，高鐵是其獨(dú)一無二，無法復(fù)制的買點(diǎn)，吸引較多成都客戶到此項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、操作運(yùn)行存在較多問題，使得項(xiàng)目目前處境艱難不利因素景觀好視野狀況較差中途停工，施工現(xiàn)場(chǎng)面貌極差，戶型設(shè)計(jì)極差82/1 2/1 都江堰在售項(xiàng)目基本情況都江堰在售項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目項(xiàng)目愿景青城雪愿景青城雪楓尚領(lǐng)域楓尚領(lǐng)域?yàn)I江麗景濱江麗景青城半島青城半島開發(fā)商愿景地產(chǎn)廣友置業(yè)四川華煒隆旺地產(chǎn)占地90畝100

7、畝70畝80畝容積率1.61.82.02.0開發(fā)至第1期第1期1期銷售完畢第二期形態(tài)811F小高層11F、14F、15F、18F高層6+1F花園洋房花園洋房，13、17F高層區(qū)間7812050150主力戶型7885（套二）90（套三）111（套三）100110（套三）127156（套四）176183（套六）70,100,140，170說明第三期建設(shè)中二期為11F小高層一期銷售尾聲，二期商業(yè)及商業(yè)價(jià)格均價(jià)4800均價(jià)5000余房51005300余房均價(jià)4500銷售較為理想二期銷售70%左右良好，目前僅剩余少量大戶型理想客群基本為都江堰范圍內(nèi)客戶基本為都江堰范圍內(nèi)客戶基本為都江堰范圍內(nèi)客戶基本為都

8、江堰范圍內(nèi)客戶9項(xiàng)目項(xiàng)目愿景青城雪愿景青城雪楓尚領(lǐng)域楓尚領(lǐng)域?yàn)I江麗景濱江麗景青城半島青城半島居所性質(zhì)第一居所第一居所改善型第一居第一居所建筑風(fēng)格新中式純現(xiàn)代托斯卡納純現(xiàn)代主要賣點(diǎn)地段地段，沿江風(fēng)景地段、沿江風(fēng)景地段，沿江風(fēng)景綜合評(píng)述項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)一般，性價(jià)比一般地段較好，產(chǎn)品品質(zhì)同類產(chǎn)品中較好，性價(jià)比較高建筑風(fēng)格演繹到位，但戶型偏大，銷售周期過長產(chǎn)品品質(zhì)一般，地段良好，性價(jià)比較高不利因素四個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行情況都較為理想2/1 2/1 都江堰在售項(xiàng)目基本情況都江堰在售項(xiàng)目基本情況 102/1 2/1 都江堰在售項(xiàng)目基本情況都江堰在售項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目項(xiàng)目都江明珠都江明珠錢江美域錢江美域君悅名筑君悅名筑寧

9、江大院寧江大院開發(fā)商 新蓮花置業(yè)錢江地產(chǎn)博安置業(yè)都江堰橋都地產(chǎn)占地50畝107畝99畝171畝容積率 3.41.991.791.6開發(fā)至 完畢第2期第1期第2期形態(tài)18F、30F高層12F小高層69F洋房610F洋房、疊拼別墅區(qū)間5166（套一）8390（套二）137（套三）8596（少量套二）110136（套三）17081（套二）98（套三）125（套三）洋房76141別墅210400多說明目前僅剩10余套低層大戶型共三期,2期別墅56套價(jià)格余房53005600均價(jià)480053005600洋房6500，別墅未開盤，據(jù)介紹1200015000銷售良好一般良好良好客群基本為都江堰本地客戶基本為都

10、江堰本地客戶基本為都江堰本地客戶基本為都江堰本地客戶11項(xiàng)目項(xiàng)目都江明珠都江明珠錢江美域錢江美域君悅名筑君悅名筑寧江大院寧江大院居所性質(zhì)第一居所改善型居所改善型居所改善型第一居所建筑風(fēng)格現(xiàn)代新古典西班牙美式風(fēng)格主要賣點(diǎn)地段、大潤發(fā)超市配套山景、河景山景地段、產(chǎn)品性價(jià)比，山景、河景綜合評(píng)述都江第一高樓，地段好綜合性價(jià)比一般，運(yùn)作一般建筑、園林均較為出色、產(chǎn)品品質(zhì)較為出色不利因素四個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作均較為成功2/1 2/1 都江堰在售項(xiàng)目基本情況都江堰在售項(xiàng)目基本情況 122/1 2/1 都江堰主要項(xiàng)目評(píng)述都江堰主要項(xiàng)目評(píng)述 1、板塊劃分及發(fā)展?fàn)顩r、板塊劃分及發(fā)展?fàn)顩r 目前都江堰住宅項(xiàng)目主要集中在三大板塊

11、：南部板塊南部板塊（江安河以南），中部中部板塊板塊（江安河與柏條河之間）和北部板塊北部板塊（柏條河以北）。中部板塊項(xiàng)目分布最密集，為都江堰主城區(qū)；南部板塊尤其玉堂片區(qū)為政府規(guī)劃發(fā)展方向，目前分布高端項(xiàng)目最多，北部板塊靠近都江堰工業(yè)區(qū)； 2、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目規(guī)模 從規(guī)模上劃分可分為3類：800畝以上盤畝以上盤3個(gè)：云棲谷、紫荊城、堰山和畔，300500畝盤畝盤2個(gè)：中華青城和御景豪庭，其余為200畝以下盤畝以下盤，是市場(chǎng)主流規(guī)模； 3、檔次情況、檔次情況 根據(jù)項(xiàng)目定位檔次和品質(zhì)，可劃分為2類：高檔盤高檔盤，以云棲谷和寧江大院為典型，基本代表都江堰目前開發(fā)的最高水平，其余為普通盤普通盤，是市場(chǎng)主流

12、4、產(chǎn)品形態(tài)、產(chǎn)品形態(tài) 主要表現(xiàn)為類別墅，洋房，高層及小高層類別墅，洋房，高層及小高層3類，類別墅（獨(dú)棟、疊拼、聯(lián)排）體量較少，不到市場(chǎng)供應(yīng)量10%，類別墅中疊拼占絕對(duì)主力，洋房產(chǎn)品體量也較少，其體量與類別墅產(chǎn)品相當(dāng)，其余為小高層及高層產(chǎn)品，在小高層及高層產(chǎn)品中，1118層產(chǎn)品是絕對(duì)主流，占整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)量的70%以上 5、關(guān)于超高層、關(guān)于超高層 都江堰市場(chǎng)上，有超高層產(chǎn)品的僅都江明珠和御景豪庭，都江明珠大受市場(chǎng)追捧，尤其高樓層部分銷售非常理想而未出現(xiàn)市場(chǎng)抗性尤其高樓層部分銷售非常理想而未出現(xiàn)市場(chǎng)抗性，御景豪庭由于自身運(yùn)作和產(chǎn)品原因出現(xiàn)狀況，但在售單位依然出現(xiàn)高樓層部分銷售更佳狀況高樓層部分銷售

13、更佳狀況。這2個(gè)項(xiàng)目消費(fèi)群體基本為本地客戶，至少可以說明：1超高層即使在都江堰市場(chǎng)也有發(fā)展空間，2雖地震心理陰影仍在，消費(fèi)者追求更高境界，更遠(yuǎn)更寬視野的追求沒有停止綜合分析與評(píng)述綜合分析與評(píng)述1313 6、賣點(diǎn)情況、賣點(diǎn)情況 都江堰項(xiàng)目核心賣點(diǎn)基本為五類：山景，河景，建筑與園林，地段，高鐵山景，河景，建筑與園林，地段，高鐵。在五大賣點(diǎn)中，地段不可復(fù)制，河景是都江堰最為普遍的自然資源，對(duì)本地市場(chǎng)吸引力有限，山景相對(duì)河景更有價(jià)值，建筑與園林對(duì)本地客戶最具吸引力，所以，在建筑與園林上做的出彩的項(xiàng)目大多都受到當(dāng)?shù)氐淖放?，以云棲谷、寧江大院、君悅名筑為代?7、購置目的、購置目的 根據(jù)消費(fèi)者購置目的，大

14、致可以劃分為度假型第二居所度假型第二居所，剛需剛需，改善型居所改善型居所3類，剛需第一居所是主要集中在中部板塊，改善型居所主要集中在北部板塊，度假型第二居所集中在云棲谷所在的南部板塊 8、客源區(qū)域、客源區(qū)域 都江堰項(xiàng)目區(qū)域度較為清晰，云棲谷大部分為成都客戶度假第二居所，紫荊城成都客戶，其余項(xiàng)目基本都是本地客戶為主，三洲為輔 9、價(jià)格情況、價(jià)格情況 類別墅產(chǎn)品均在1100014000，價(jià)格波動(dòng)不大尤其同類產(chǎn)品價(jià)格都較穩(wěn)定，洋房產(chǎn)品在55008000之間，價(jià)格波動(dòng)幅度較大，不同項(xiàng)目同類產(chǎn)品價(jià)格變動(dòng)大，小高層及高層產(chǎn)品均在在45005300之間，因地段不同而變化，價(jià)格波動(dòng)幅度也很小 10、戶型區(qū)間、

15、戶型區(qū)間 中部板塊和北部板塊主打本地客戶，以100140之間套三戶型為絕對(duì)主力，搭配少量90100的小套三和8090的套二，類別墅產(chǎn)品由于主打度假，戶型區(qū)間都趨小化綜合分析與評(píng)述綜合分析與評(píng)述2/1 2/1 都江堰主要項(xiàng)目評(píng)述都江堰主要項(xiàng)目評(píng)述 141414 11、建筑風(fēng)格、建筑風(fēng)格 “外資”建筑風(fēng)格是覺得主流，尤其以托斯卡納為最常見風(fēng)格，其次為西班牙、新古典，中式風(fēng)格和現(xiàn)代風(fēng)格也有，但很少 12、容積率、容積率 中端項(xiàng)目容積率基本都在之間 13、通過中信云棲谷項(xiàng)目成功運(yùn)作可以看出，只要項(xiàng)目具有過硬的品質(zhì)，賣點(diǎn)通過中信云棲谷項(xiàng)目成功運(yùn)作可以看出，只要項(xiàng)目具有過硬的品質(zhì)，賣點(diǎn)突出，其在與青城山項(xiàng)

16、目的競(jìng)爭(zhēng)中依然有廣闊的市場(chǎng)，通過寧江大院也可以看出，突出，其在與青城山項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)中依然有廣闊的市場(chǎng)，通過寧江大院也可以看出，只要項(xiàng)目品質(zhì)過硬，吸引本地高端消費(fèi)群體完全可能，同時(shí)，本地高端群體也大只要項(xiàng)目品質(zhì)過硬，吸引本地高端消費(fèi)群體完全可能，同時(shí)，本地高端群體也大有人在有人在綜合分析與評(píng)述綜合分析與評(píng)述2/1 2/1 都江堰主要項(xiàng)目評(píng)述都江堰主要項(xiàng)目評(píng)述 153/1 3/1 都江堰部分項(xiàng)目攝影都江堰部分項(xiàng)目攝影 云棲谷云棲谷云棲谷云棲谷云棲谷云棲谷云棲谷云棲谷163/1 3/1 都江堰部分項(xiàng)目攝影都江堰部分項(xiàng)目攝影 青城半島青城半島御景豪庭御景豪庭楓尚領(lǐng)域楓尚領(lǐng)域攝于御景豪庭攝于御景豪庭20F

17、173/1 3/1 都江堰部分項(xiàng)目攝影都江堰部分項(xiàng)目攝影 紫荊城紫荊城紫荊城紫荊城都江明珠都江明珠都江明珠都江明珠君悅名筑君悅名筑184/1 4/1 成都特色及聲望盤借鑒成都特色及聲望盤借鑒 1、麓山國際社區(qū)、麓山國際社區(qū) 4300畝，以規(guī)劃大尺度、景觀、高爾夫配套見長；10年深根細(xì)作，少量多批，讓項(xiàng)目的成長與市場(chǎng)的成長同步；產(chǎn)品品質(zhì)一般 2、蔚藍(lán)卡地亞、蔚藍(lán)卡地亞 成都本土品質(zhì)標(biāo)桿，材料、施工工藝控制較好，但規(guī)劃尺度一般 3、鉑雅苑、鉑雅苑 以規(guī)劃大尺度和品質(zhì)見長，戶型區(qū)間特別大，高標(biāo)準(zhǔn)精裝修，以高標(biāo)準(zhǔn)和裝修技術(shù)見長，但項(xiàng)目位置稍偏和稍遠(yuǎn)是其硬傷 4、譽(yù)峰、譽(yù)峰 城市頂級(jí)空中別墅，以戶戶空中

18、泳池，超高電梯配置（2梯1戶，1梯1戶，精裝修），頂級(jí)配套等見長，基本為超大戶型，裝修材料頂級(jí)，但施工工藝一般，其業(yè)主多為地產(chǎn)行業(yè)老板級(jí)，作為城市傳世住宅打造 廣州星河灣：廣州星河灣：大尺度規(guī)劃，已“近乎變態(tài)的執(zhí)著”要求選材用料及裝修控制，深根細(xì)作，成就國內(nèi)品質(zhì)地產(chǎn)傳奇，也開創(chuàng)了“品質(zhì)”地產(chǎn)開發(fā)模式，被行業(yè)紛紛傳唱和學(xué)習(xí)借鑒成都本土成都本土國內(nèi)案例國內(nèi)案例第二節(jié)第二節(jié) 青城山大盤及特色盤項(xiàng)目情況青城山大盤及特色盤項(xiàng)目情況 第一篇第一篇 市場(chǎng)市場(chǎng)1/2 1/2 青城山在售項(xiàng)目基本情況青城山在售項(xiàng)目基本情況 目前，青城山在售項(xiàng)目約10個(gè)，其中，泰達(dá) 上青城已成為爛尾樓，目前依然處于停滯狀態(tài)。經(jīng)了解

19、及比較篩選，對(duì)堰山和畔有參考意義和競(jìng)爭(zhēng)威脅的項(xiàng)目4個(gè)： 中鐵中鐵 水映青城水映青城 中國水電中國水電 青云階青云階 龍湖龍湖 小院青城小院青城 海航海航 香頌湖香頌湖項(xiàng)目分布情況項(xiàng)目分布情況1/2 1/2 青城山主要項(xiàng)目詳細(xì)情況青城山主要項(xiàng)目詳細(xì)情況 項(xiàng)目項(xiàng)目香頌湖香頌湖青云階青云階水映青城水映青城小院青城小院青城開發(fā)商海航、遠(yuǎn)鴻地產(chǎn)中國水電地產(chǎn)中鐵集團(tuán)龍湖地產(chǎn)占地6000畝960畝302畝302畝容積率0.650.680.67開發(fā)至3期1期，2期14推出1期，余房較多2期形態(tài)獨(dú)棟、聯(lián)排、洋房獨(dú)棟、聯(lián)排獨(dú)棟、疊拼疊拼、獨(dú)棟、四拼區(qū)間獨(dú)棟230470聯(lián)排140177洋房90147樓王獨(dú)棟4107

20、20聯(lián)排85110合院90120；疊拼:6087；洋房4070；疊拼：85100四拼：202獨(dú)棟：280360說明聯(lián)排贈(zèng)送面積超大，85實(shí)得210,110實(shí)得230疊拼5層，12層戶，3層戶，45層戶疊拼：12層戶，34層戶；四拼：四戶各占角成田字型，（均為精裝修）（均為精裝修）價(jià)格獨(dú)棟：22000聯(lián)排：11000洋房：75008000400多賣700多萬，700多賣2000多萬。聯(lián)排90140萬/套洋房10500；疊拼：12000；合院20000疊拼：1200014000；四拼：17000；獨(dú)棟：22000銷售良好一期110套7月開盤8月售完剩余70%以上銷售80%左右客群基本為成都（60%

21、以上）成都（據(jù)介紹為內(nèi)部關(guān)系戶售完）基本為成都成都重慶為主、外?。ㄖ饕ㄟ^龍湖老業(yè)主群購買）1/2 1/2 青城山主要項(xiàng)目詳細(xì)情況青城山主要項(xiàng)目詳細(xì)情況 項(xiàng)目項(xiàng)目香頌湖香頌湖青云階青云階水映青城水映青城小院青城小院青城居所性質(zhì)第二居所第二居所第二居所第二居所建筑風(fēng)格意大利托斯卡納意大利托斯卡納法式風(fēng)格美式別墅主要賣點(diǎn)完善配套、建筑風(fēng)格/園林景觀極為出色建筑風(fēng)格極為出色產(chǎn)品鮮有亮點(diǎn)、且其價(jià)格還很貴，造成其銷售狀況極差產(chǎn)品鮮有兩點(diǎn)、銷售業(yè)績主要依靠其全國性老業(yè)主帶動(dòng)綜合評(píng)述項(xiàng)目在建筑、園林上兩點(diǎn)突出、價(jià)格與產(chǎn)品基本配比，銷售狀況良好建筑風(fēng)格突出、產(chǎn)品價(jià)格按照實(shí)得單價(jià)計(jì)算極低毫無特色，銷售人員介紹后

22、續(xù)產(chǎn)品將改進(jìn)產(chǎn)品兩點(diǎn)不突出，但也無嚴(yán)重硬傷，景觀效果較好不利因素?fù)?jù)悉，項(xiàng)目前段時(shí)間曾被水淹、地塊處于墳場(chǎng)等；距青城山較遠(yuǎn)，借青城山有限據(jù)悉，項(xiàng)目用地為商業(yè)用地，40年產(chǎn)權(quán)，距青城山較遠(yuǎn)，借青城山有限距離高鐵線路太近，景觀視野嚴(yán)重干擾2/2 2/2 青城山主要項(xiàng)目評(píng)述青城山主要項(xiàng)目評(píng)述 1、小院青城和水映青城規(guī)模有限，尤其小院青城后續(xù)體量已不多，且這兩個(gè)項(xiàng)目特色不突出，對(duì)堰山和畔威脅有限； 2、香頌湖和青云階規(guī)模大、項(xiàng)目特色突出，性價(jià)比較高，項(xiàng)目整體運(yùn)行良好，且其后續(xù)供應(yīng)量大，對(duì)堰山和畔項(xiàng)目威脅極大，尤其是香頌湖； 3、青城山項(xiàng)目都成功吸引成都客戶到此購房，說明“第二居所”實(shí)現(xiàn)的可能性是毋庸置疑

23、的； 4、獨(dú)棟產(chǎn)品的價(jià)格在22000左右，聯(lián)排產(chǎn)品價(jià)格在12000左右； 5、青城山產(chǎn)品類型中，聯(lián)排為主力，其次為獨(dú)棟和類別墅（疊拼、四拼），并輔之少量洋房； 6、在建筑風(fēng)格上均采用“外資”風(fēng)格； 7、在產(chǎn)品打造上，香頌湖和青云階特色突出，在營銷道具（營銷中心、樣板房、示范區(qū)等）打造上，基本每個(gè)項(xiàng)目都是“大手筆”，尤其是相熟和青云階綜合評(píng)述綜合評(píng)述3/2 3/2 青城山樓盤攝影青城山樓盤攝影 香頌湖香頌湖香頌湖香頌湖香頌湖香頌湖第三節(jié)第三節(jié) 都江堰商業(yè)情況都江堰商業(yè)情況 第一篇第一篇 市場(chǎng)市場(chǎng) 經(jīng)此次調(diào)查，都江堰目前已開業(yè)大型商業(yè)項(xiàng)目為大潤發(fā)、百倫廣場(chǎng)；具有一定規(guī)模和體量商業(yè)的項(xiàng)目1、青城半島

24、，2、上善熙，3、龍?zhí)稙硰V場(chǎng)，4、外灘新天地，5、愿景青城雪，6、泓坊河畔，7、錢江美域，8、時(shí)代春天，9、云棲谷商業(yè)地塊， 10、紫荊城商業(yè)地塊都江堰目前此次商業(yè)調(diào)查主要從以上2個(gè)方面開展1/3 1/3 都江堰商業(yè)項(xiàng)目詳細(xì)情況都江堰商業(yè)項(xiàng)目詳細(xì)情況 項(xiàng)目項(xiàng)目商業(yè)性質(zhì)商業(yè)性質(zhì)規(guī)劃情況規(guī)劃情況業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)價(jià)格價(jià)格百倫廣場(chǎng)百倫廣場(chǎng)城市綜合體都江堰首個(gè)真正意義上的城市綜合體，包含集中商業(yè)、酒店、寫字樓，集中餐飲，累計(jì)余額20萬，集中商業(yè)約8萬，共7層及地下1層，分散獨(dú)立商業(yè)約2萬餐飲、超市、男女裝、珠寶化妝品首飾、橫店影院大潤發(fā)大潤發(fā)區(qū)域型超市約1.2萬，共3層蔬菜、食品超市/KTV新天地新天地區(qū)域型約

25、3萬分散獨(dú)立式商業(yè)，及部分底商，3萬酒店餐飲、娛樂1F約2萬，餓樓約1.5萬青城雪青城雪區(qū)域型2.5萬退臺(tái)式集中商業(yè)規(guī)劃未出，具體不詳青城半島青城半島區(qū)域型約4萬，集中商業(yè)加底商餐飲、超市、家居、社區(qū)生活踏勘踏勘2次，售樓次，售樓部關(guān)門部關(guān)門上善熙上善熙區(qū)域型工程施工中，資料未出，具體不詳，預(yù)計(jì)體量5萬左右龍?zhí)稙除執(zhí)稙硡^(qū)域型約6000，共3層餐飲，娛樂調(diào)整中，不詳錢江美域錢江美域區(qū)域型約3萬餐飲，社區(qū)服務(wù)1F1.81.9萬2F1.2萬3F0.80.9萬時(shí)代春天時(shí)代春天城市專業(yè)市場(chǎng)5萬多共3層，其中約2萬為賠付精品及時(shí)尚服裝為主，餐飲，兒童娛樂，太平洋院線1F臨街5萬，非臨街4萬，2F2.5萬，

26、3F1.2萬云棲谷云棲谷城市級(jí)800畝畝，規(guī)劃未出，具體不詳紫荊城紫荊城規(guī)劃未出，具體不詳，據(jù)沙盤有酒店，分散獨(dú)立商業(yè) 1、上述商業(yè)是即將推出或已在營業(yè)的，且都較具規(guī)模，還有部分以小規(guī)模底商形式存在的，以及部分較早修建，正在營業(yè)的，未予統(tǒng)計(jì)，； 2、經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，未來2年內(nèi)推出商業(yè)面積在80萬以上，較早商業(yè)面積估計(jì)至少50萬以上，累計(jì)130萬以上 3、據(jù)了解，對(duì)于世界一線城市而言，城市商業(yè)面積的最大體量為人口總量的倍，既人均商業(yè)面積 ，否則，城市商業(yè)就會(huì)存在很大風(fēng)險(xiǎn) 4、從人口總量來說，作為三線偏向4線城市的都江堰情況看，即使考慮到城市規(guī)劃和未來人口增量因素，其商業(yè)體量仍然呈明顯過剩趨勢(shì) 5、從

27、經(jīng)營狀況看，白倫廣場(chǎng)和大潤發(fā)狀況良好 6、商業(yè)性質(zhì)劃分為城市型和區(qū)域型、專業(yè)性三種，主要是根據(jù)其吸納和輻射的終端消費(fèi)群體覆蓋范圍角度而言的，本地商業(yè)項(xiàng)目性質(zhì)上基本為區(qū)域型、配套型商業(yè)，城市型綜合體案例僅百倫廣場(chǎng)一家成功案例，未有定位非常專一的專業(yè)化市場(chǎng) 7、價(jià)格上商業(yè)價(jià)格普遍不高，南部板塊和北部板塊一樓2萬左右是主流，均價(jià)萬，中部主城板塊1F少量能達(dá)到4萬，均價(jià)萬 8、業(yè)態(tài)上，服裝和餐飲服裝和餐飲是主流業(yè)態(tài)，也預(yù)示著未來這兩種業(yè)態(tài)可能會(huì)競(jìng)爭(zhēng)慘烈 9、經(jīng)實(shí)地走訪，目前都江堰本地可售型商業(yè)項(xiàng)目在銷售上多多少少都存在一定的問題，叫好又暢銷的項(xiàng)目目前沒有綜合評(píng)述綜合評(píng)述2/3 2/3 都江堰商業(yè)項(xiàng)目評(píng)

28、述都江堰商業(yè)項(xiàng)目評(píng)述外灘新天地外灘新天地青城半島青城半島百倫廣場(chǎng)百倫廣場(chǎng)3/3 3/3 都江堰商業(yè)項(xiàng)目攝影都江堰商業(yè)項(xiàng)目攝影百倫廣場(chǎng)百倫廣場(chǎng)3/3 3/3 都江堰商業(yè)項(xiàng)目攝影都江堰商業(yè)項(xiàng)目攝影百倫廣場(chǎng)百倫廣場(chǎng)百倫廣場(chǎng)百倫廣場(chǎng)大潤發(fā)大潤發(fā)大潤發(fā)大潤發(fā)第四節(jié)第四節(jié) 都江堰城市規(guī)劃都江堰城市規(guī)劃第一篇第一篇 市場(chǎng)市場(chǎng)城市性質(zhì)：城市性質(zhì)：以世界遺產(chǎn)為特色的國際性旅游休閑城市、國家歷史文化名城，災(zāi)后重建的典范城市城市職能：城市職能：1、 “都江堰青城山” 世界自然文化遺產(chǎn)地。2、以獨(dú)特“山水田林堰城”為自然人文特色的國際休閑度假目的城市。3、承接成都平原向川西地區(qū)輻射區(qū)域交通與服務(wù)中心。城市規(guī)模：城市規(guī)

29、模：2010年30萬人，至2020年40萬人中心城區(qū)發(fā)展方向：中心城區(qū)發(fā)展方向：南拓，發(fā)展聚源片區(qū)，加強(qiáng)成灌發(fā)展帶產(chǎn)業(yè)聚集于人口疏解功能，對(duì)接成都；西優(yōu)，發(fā)展玉堂片區(qū)，完善旅游服務(wù)配套；疏解、完善、提升老城片區(qū)和環(huán)城片區(qū)，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)，凸顯城市自然人文特色蒲陽組團(tuán)發(fā)展方向：蒲陽組團(tuán)發(fā)展方向：建成集約環(huán)保型工業(yè)、商貿(mào)物流、技術(shù)孵化、科技研發(fā)、生活居住、休閑運(yùn)動(dòng)旅游互動(dòng)發(fā)展發(fā)展目標(biāo)：發(fā)展目標(biāo)：至2015年，都江堰實(shí)現(xiàn)年接待游客2000萬人次以上，入境游客60萬人次以上，旅游收入160億元以上1/4 1/4 都江堰城市規(guī)劃都江堰城市規(guī)劃1/4 1/4 都江堰城市規(guī)劃都江堰城市規(guī)劃 都江堰城市發(fā)展

30、為向西、向南發(fā)展，堰山和畔不在城市發(fā)展方向上； 項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向?yàn)楣I(yè)，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展高端物業(yè)不利； 根據(jù)都江堰城市規(guī)劃，其發(fā)展力度、深度和廣度相當(dāng)有限，尤其是發(fā)展速度上非常緩慢，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展所需人口增加很不利綜合評(píng)述綜合評(píng)述第五節(jié)第五節(jié) 市場(chǎng)主要研究結(jié)論市場(chǎng)主要研究結(jié)論第一篇第一篇 市場(chǎng)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng) 1、未來供應(yīng)量巨大，競(jìng)爭(zhēng)慘烈；2、商業(yè)價(jià)值不高，尤其項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)價(jià)值不高，其均價(jià)與都江堰別墅均價(jià)基本持平；3、銷售狀況普遍較好，部分項(xiàng)目銷售滯阻；4、商業(yè)體量目前庫存量大，經(jīng)營狀況普遍欠佳住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng) 1、中端產(chǎn)品市場(chǎng)是目前及未來市場(chǎng)絕對(duì)主力，供應(yīng)量巨大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；2、中端產(chǎn)

31、品市場(chǎng)大部分運(yùn)行較好，反應(yīng)都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行較好；3、高端產(chǎn)品市場(chǎng)項(xiàng)目數(shù)量和供應(yīng)量較少，運(yùn)行良好；4、高端項(xiàng)目能有效吸引成都客戶到此置業(yè)；5、“山水”是都江堰較普遍的自然資源，都江堰優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)項(xiàng)目“山水”是必備資源，但不是競(jìng)爭(zhēng)取勝的唯一條件，“品質(zhì)”和“特色”是關(guān)鍵因素；6、中端產(chǎn)品主打本地市場(chǎng)剛需及改善性需求，價(jià)格5000左右，戶型趨大；高端產(chǎn)品主打成都市場(chǎng)度假型第二居所，同類產(chǎn)品中戶型趨小，價(jià)格1200014000；7、只要有實(shí)實(shí)在在“產(chǎn)品力”的支撐，高端項(xiàng)目不缺市場(chǎng)和消費(fèi)者城市規(guī)劃城市規(guī)劃 區(qū)域性質(zhì)對(duì)高端物業(yè)發(fā)展不利，城市人口總量和擴(kuò)張速度對(duì)快速開發(fā)不利主要研究結(jié)論主要研究結(jié)論第二

32、篇第二篇 整體思路整體思路第一節(jié)第一節(jié) 整體思路整體思路1/1 1/1 整體思路整體思路產(chǎn)業(yè)環(huán)境良性健康，房地產(chǎn)價(jià)格偏低對(duì)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品認(rèn)知度高，有消費(fèi)能力主流產(chǎn)品量大，市場(chǎng)空間小，競(jìng)爭(zhēng)慘烈，高端產(chǎn)品走俏量小特色突出，城市容量小，發(fā)展緩慢工業(yè)化發(fā)展趨向，背離城市發(fā)展方向規(guī)模大，絕佳自然山水，消費(fèi)者競(jìng)爭(zhēng)城市區(qū)域項(xiàng)目順健康之勢(shì)，引導(dǎo)產(chǎn)品升級(jí)，提升城市價(jià)格水平生產(chǎn)適銷對(duì)路產(chǎn)品，吸引高端消費(fèi)群體避開“紅?！遍_辟“藍(lán)?！笔袌?chǎng)跳出小范圍市場(chǎng)，擴(kuò)大目標(biāo)客群覆蓋范圍“不戀戰(zhàn)”快速開發(fā)，“走”為上策最大化利用景觀資源價(jià)值因素因素現(xiàn)狀現(xiàn)狀策略策略 充分利用地塊自然條件和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，打造充分利用地塊自然條件和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，打造

33、“高端適銷產(chǎn)品高端適銷產(chǎn)品”，吸引成都市場(chǎng)，避免小范圍惡性競(jìng)爭(zhēng)，吸引成都市場(chǎng)，避免小范圍惡性競(jìng)爭(zhēng)，“快速快速”開發(fā)，規(guī)避區(qū)域開發(fā)，規(guī)避區(qū)域工業(yè)性質(zhì)因素工業(yè)性質(zhì)因素2/1 2/1 思路關(guān)鍵要素思路關(guān)鍵要素客群定位思路：覆蓋區(qū)域客群定位思路：覆蓋區(qū)域主打成都主打成都 以成都市場(chǎng)為第一主力（目標(biāo)60%以上），都江堰高端消費(fèi)群體（金字塔頂端及改善型需求）為第二主力， 2030%三洲及外省養(yǎng)老及度假（10%左右） ，產(chǎn)品規(guī)劃，設(shè)計(jì)，戶型區(qū)間，功能設(shè)計(jì)等以滿足成都市場(chǎng)為主，檔次思路：客群檔次及產(chǎn)品檔次檔次思路：客群檔次及產(chǎn)品檔次高端高端 產(chǎn)品檔次：產(chǎn)品檔次：相對(duì)于都江堰市場(chǎng)而言是絕對(duì)高端，對(duì)成都市場(chǎng)來說是

34、中高端（成都高端產(chǎn)品多，堰山和畔與之競(jìng)爭(zhēng)將討不到便宜，我們應(yīng)盡量避免與之直接沖突，最大限度減少競(jìng)爭(zhēng)壓力），主要滿足其度假、第二居所和都江堰市場(chǎng)改善性需求及金字塔頂端群體 客群檔次：客群檔次：成都市場(chǎng)而言中高端是絕對(duì)主力，兼顧少量高端客群，對(duì)都江堰市場(chǎng)而言是要全面捕獲高端消費(fèi)群體競(jìng)爭(zhēng)策略：適銷產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略：適銷產(chǎn)品 其核心有兩個(gè)層面 其一：避免白熱化競(jìng)爭(zhēng) 不與都江堰體量最大的主流產(chǎn)品（中端、小高層、均價(jià)5000左右、針對(duì)本地客戶為主）直接沖突，改走銷路良好的高端產(chǎn)品路線（類別墅產(chǎn)品，樓王級(jí)高層高層、高檔洋房） 其二： 不生產(chǎn)不暢銷和需要很長時(shí)間消化或回收資金的產(chǎn)品 核心是少開發(fā)商業(yè)體量，其次為增

35、加高端產(chǎn)品體量，減少中端產(chǎn)品開發(fā)面積 整體思路關(guān)鍵要素整體思路關(guān)鍵要素2/1 2/1 思路關(guān)鍵要素思路關(guān)鍵要素產(chǎn)品打造原則：山水資源最大化利用產(chǎn)品打造原則：山水資源最大化利用 堰山和畔山水資源得天獨(dú)厚，應(yīng)當(dāng)加以充分利用，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，一切圍繞“觀山、親水”核心思想，并且，努力實(shí)現(xiàn)讓“更多產(chǎn)品享受資源，更優(yōu)產(chǎn)品享更多產(chǎn)品享受資源，更優(yōu)產(chǎn)品享受更佳資源受更佳資源”，同時(shí)，將“文化”這一核心思想和元素深入貫徹到項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中以及開發(fā)的每一個(gè)角落和層面開發(fā)思路：核心是一個(gè)字：快開發(fā)思路：核心是一個(gè)字：快 這一核心思想，主要基于三個(gè)方面，其一基于是公司發(fā)展，回收資金，開發(fā)其他項(xiàng)目為出發(fā)點(diǎn)，其二是項(xiàng)目所在

36、區(qū)域規(guī)劃屬性，這是核心因素，其三是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)容量，沒有必要耗費(fèi)太多的時(shí)間陪市場(chǎng)慢慢玩，耗下去的精力花費(fèi)和利潤回報(bào)沒有太多的吸引力，且增加風(fēng)險(xiǎn)整體思路關(guān)鍵要素整體思路關(guān)鍵要素 上述整體思路以及分解出的五大個(gè)關(guān)鍵要素是近期考察及此次上述整體思路以及分解出的五大個(gè)關(guān)鍵要素是近期考察及此次報(bào)告的核心和重點(diǎn)，期望與公司領(lǐng)導(dǎo)就上述問題探討，修改調(diào)整報(bào)告的核心和重點(diǎn)，期望與公司領(lǐng)導(dǎo)就上述問題探討，修改調(diào)整后達(dá)成共識(shí)，以順利開展下續(xù)工作，否則，后期工作極可能陷入后達(dá)成共識(shí)，以順利開展下續(xù)工作，否則，后期工作極可能陷入持續(xù)徘徊和反復(fù)的自我的否定中持續(xù)徘徊和反復(fù)的自我的否定中 至于后續(xù)的產(chǎn)品類型，體量分配，戶型配比

37、及要求，賣點(diǎn)和亮至于后續(xù)的產(chǎn)品類型，體量分配，戶型配比及要求，賣點(diǎn)和亮點(diǎn)打造等等都是基于上述問題的進(jìn)一步深化點(diǎn)打造等等都是基于上述問題的進(jìn)一步深化 至于更后期的如何吸引成都客戶到此問題，除了產(chǎn)品打造時(shí)至于更后期的如何吸引成都客戶到此問題，除了產(chǎn)品打造時(shí)“量身定做，有的放矢量身定做，有的放矢”外，還有賴于產(chǎn)品打造出來以后，根據(jù)外，還有賴于產(chǎn)品打造出來以后，根據(jù)產(chǎn)品和市場(chǎng)指定專門方案產(chǎn)品和市場(chǎng)指定專門方案說說 明明 本方案的后續(xù)部分將主要依據(jù)上述觀點(diǎn)和判斷，進(jìn)行展開和深化，并對(duì)對(duì)現(xiàn)階本方案的后續(xù)部分將主要依據(jù)上述觀點(diǎn)和判斷，進(jìn)行展開和深化，并對(duì)對(duì)現(xiàn)階段的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出參考意見段的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出參考意見

38、第二節(jié)第二節(jié) 策略策略第二篇第二篇 整體思路整體思路1/2 1/2 策略分析策略分析 項(xiàng)目用地面積：項(xiàng)目用地面積：533畝 島嶼面積（島嶼面積（5號(hào)地塊）：號(hào)地塊）：107畝 綜合容積率：綜合容積率： 總建筑面積：總建筑面積：64萬 地下建筑面積：地下建筑面積：需根據(jù)住宅總套數(shù)及商業(yè)面積計(jì)算，具體暫不詳 限高：限高：60米（18層）一、用地指標(biāo)分析一、用地指標(biāo)分析 島嶼面積107畝，根據(jù)規(guī)劃需要扣除河道退讓及建筑退距后、東側(cè)尖角部分實(shí)際不能利用等，島嶼可建筑面積約70畝，1、3號(hào)地塊（426畝）根據(jù)規(guī)劃需要扣除河道退讓、建筑退距、規(guī)劃道路占地后，實(shí)際可建筑面積約380畝，如此，在滿足總?cè)莘e率不

39、變（保證64萬總建筑面積）的情況下，可建筑用地面積實(shí)際容積率為640000（666.67（70+380），即容積率增加（）1.8=18.3%1/2 1/2 策略分析策略分析二、前期規(guī)劃設(shè)計(jì)分析二、前期規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 1、根據(jù)前期設(shè)計(jì)方案分析，商業(yè)總面積約萬，且較多的低層集中商業(yè)和12層的沿河商業(yè)，約占8萬，而這8萬商業(yè)至少占了約100畝地，如此，1、3號(hào)地塊的容積率至少 2、的容積率對(duì)于18F的高層來說，已經(jīng)是較高了，產(chǎn)品舒適度不管怎樣規(guī)劃布局都必然較低?？膳碌氖沁@類產(chǎn)品體量占總體量的75%以上，占住宅產(chǎn)品總量的94%左右，顯然很難實(shí)現(xiàn)“高端、主打成都市場(chǎng)”的要求 3、按總用地面積計(jì)算的容積率其

40、實(shí)只是滿足規(guī)劃和營銷說辭，對(duì)消費(fèi)者而言，具有實(shí)際意義的其實(shí)是按可建面積計(jì)算的容積率，最直接的影響是建筑密度和樓間距，最終影響的是產(chǎn)品檔次和居住品質(zhì)1/2 1/2 策略分析策略分析結(jié)論結(jié)論 根據(jù)用地指標(biāo)及前期規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)果分析，可以得出結(jié)論： 1、用地指標(biāo)中“限高”要求不能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目“高端”發(fā)展的需求； 2、前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中的物業(yè)類型和體量分配根本無法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目“高端、與本土主流產(chǎn)品差異化、主打成都市場(chǎng)”的要求策略策略 結(jié)合市場(chǎng)篇的主要結(jié)論及整體思路的主要觀點(diǎn)，建議策略： 1、降低容積率提升產(chǎn)品品質(zhì) 2、調(diào)整“限高”規(guī)劃指標(biāo)，提升品質(zhì) 3、調(diào)整物業(yè)類型和體量分配1/2 1/2 策略分析策略分析三、各物業(yè)

41、形態(tài)優(yōu)劣分析三、各物業(yè)形態(tài)優(yōu)劣分析形態(tài)形態(tài)優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)建議方案建議方案獨(dú)棟獨(dú)棟獨(dú)占天地，功能強(qiáng)大，項(xiàng)目檔次提升強(qiáng)用地極不經(jīng)濟(jì)，總價(jià)高，擇買主可搭配極少量雙拼雙拼獨(dú)棟演化品，分享天地，功能較強(qiáng)，項(xiàng)目檔次提升強(qiáng)別墅類產(chǎn)品中用地不經(jīng)濟(jì)，總價(jià)較高可建設(shè)一定體量四角拼四角拼分享天地，價(jià)格適中，類墅中用地較經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品舒適性較差產(chǎn)品舒適性原因，不建議疊拼疊拼分享天或地，舒適性較好，類別墅中用最經(jīng)濟(jì)用地經(jīng)濟(jì)主力類別墅產(chǎn)品（上套帶電梯）（上套帶電梯）聯(lián)排聯(lián)排分享天地，邊套舒適性較好，類別墅產(chǎn)品中用地經(jīng)濟(jì)大體量的中間套舒適性差，花園面積等一般都很小，不建議洋房洋房性價(jià)比高，較普通多層可提升項(xiàng)目檔次用地經(jīng)濟(jì)性一般

42、，可搭配適當(dāng)體量小高層小高層中間產(chǎn)品，優(yōu)勢(shì)不突出，用地不經(jīng)濟(jì)，價(jià)格低，性價(jià)比低不建議高層高層用地最經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)品品質(zhì)可變性極大，可能性價(jià)比高，也可能極低優(yōu)化使用，主力產(chǎn)品集中商業(yè)集中商業(yè)商業(yè)產(chǎn)品中用地較經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)品品質(zhì)與性價(jià)比可變性極大主力產(chǎn)品底商底商商業(yè)產(chǎn)品中用地最經(jīng)濟(jì)，對(duì)居住品質(zhì)影響較大，尤其是業(yè)態(tài)種類優(yōu)化使用，主力產(chǎn)品散式商業(yè)散式商業(yè)用地極不經(jīng)濟(jì)，性價(jià)比不高，不建議1/2 1/2 策略分析策略分析策略策略 根據(jù)各物業(yè)形態(tài)分析結(jié)論及項(xiàng)目整體思路，容積率控制要求、檔次定位需要等，建議物業(yè)形態(tài)為： 高端住宅產(chǎn)品：高端住宅產(chǎn)品： 1、類別墅以疊拼為主力，雙拼輔助，搭配少量獨(dú)棟； 2、濱河樓王高層：項(xiàng)目

43、主力產(chǎn)品，盡量提高樓層高度，是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的核心，力求實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)品品質(zhì)”與換取“容積率空間”雙層目的 中高端住宅產(chǎn)品：中高端住宅產(chǎn)品： 觀山望水高層、濱河洋房 考慮到項(xiàng)目綜合容積率因素，洋房產(chǎn)品在追求品質(zhì)的情況下，勢(shì)必降低容積率，其體量需要合理控制，另一方面，從項(xiàng)目產(chǎn)品線豐富性角度可客戶需求角度，該類產(chǎn)品必須要設(shè)置一部分 中低端住宅產(chǎn)品中低端住宅產(chǎn)品 普通高層、普通洋房，在位置較差的位置，布置適量普通高層及洋房，主打本地大眾市場(chǎng) 商業(yè)商業(yè) 方案1：只設(shè)置少量底商，定位于“社區(qū)配套”，以保證整個(gè)社區(qū)居住的檔次和純粹性 方案2：設(shè)置一定量底商，在規(guī)劃一座集中商業(yè)，定位于“區(qū)域級(jí)商業(yè)”，盡量減少商業(yè)對(duì)

44、居住品質(zhì)的影響471/2 1/2 策略分析策略分析四、場(chǎng)地分析四、場(chǎng)地分析 場(chǎng)地分析說明：場(chǎng)地分析說明： 場(chǎng)地分析的關(guān)鍵因素在于深刻分析土地情況，辨識(shí)其不同位置的景觀視野情況、不利因素、干擾因素及優(yōu)劣等級(jí)等，在理清這一情況的前提下，才能清晰的了解地塊條件有助于我們建設(shè)如何最大化利用自然山水如何最大化利用自然山水”，“優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品”體量盡體量盡可能大可能大、“如何規(guī)劃優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品如何規(guī)劃優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品”等，等，否則，極有可能出現(xiàn)的情況是“優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品太少諸如之前設(shè)計(jì)方案，除了島上產(chǎn)品較佳，其余占最大規(guī)模和體量的產(chǎn)品品質(zhì)均較差，在這種情況下在這種情況下 “提升項(xiàng)目整體檔次、主打成都市場(chǎng)提升項(xiàng)目整體檔次、

45、主打成都市場(chǎng)”便是空想，便是空想，或是成都客戶來了，并沒有優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品供其購買?；蚴浅啥伎蛻魜砹?，并沒有優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品供其購買?；蚴莾H依靠建筑成本的增加來提升品質(zhì)和檔次，將無形中減少項(xiàng)目開發(fā)利潤，增加運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)1/2 1/2 策略分析策略分析四、場(chǎng)地分析四、場(chǎng)地分析公公園園用用地地已建已建2 2期期已建已建1 1期期 5 5號(hào)地塊號(hào)地塊 5 5期期（凌煙閣）（凌煙閣）已建已建1 1期期 3 3號(hào)地塊號(hào)地塊 3 3號(hào)地塊號(hào)地塊東北面山脈視野東北面山脈視野正北山脈視野正北山脈視野正北河景視野正北河景視野西北面山脈視野西北面山脈視野北北491/2 1/2 策略分析策略分析 5 5號(hào)地塊：號(hào)地塊：所有區(qū)域均能觀山

46、望水，是高端產(chǎn)品的絕佳區(qū)域，西面臨二環(huán)路有較大影響； 3號(hào)地塊號(hào)地塊A區(qū)域：區(qū)域：北面可望水，觀山效果北側(cè)視5號(hào)地塊建筑情況而定，西側(cè)可遠(yuǎn)觀山脈，東側(cè)臨規(guī)劃道路，可遠(yuǎn)觀山脈，該地塊北側(cè)臨河道路有一定影響，東側(cè)規(guī)劃道路影響有有一定影響，南側(cè)規(guī)劃道路有較大影響； 3號(hào)地塊號(hào)地塊B區(qū)域區(qū)域：北面右段可觀山望水，已建二期建筑高度不能遮擋其北向山脈，東側(cè)遠(yuǎn)眺山脈，近看規(guī)劃公園；北面左側(cè)視5號(hào)地塊建筑高度決定其能否觀山；該地塊北面臨河道路有一定影響，西面規(guī)劃道路有一定影響，南面規(guī)劃道路有較大影響； 3號(hào)地塊號(hào)地塊C區(qū)域：區(qū)域：北面觀山視野完全受決定于B地塊建筑高度，望水效果基本不存在，東面視野無遮擋，可遠(yuǎn)

47、眺山脈，近看規(guī)劃公園，西面規(guī)劃道路有一定影響 分析分析公公園園用用地地已建已建2 2期期已建已建1 1期期 5 5號(hào)地塊號(hào)地塊 5 5期期（凌煙閣）（凌煙閣）已建已建1 1期期 3 3號(hào)地塊（號(hào)地塊（B B） 3 3號(hào)地塊（號(hào)地塊（C C） 3A3A北北501/2 1/2 策略分析策略分析 1、地塊總體觀山望水效果良好； 2、觀山視野要遠(yuǎn)大于望水視野 3、5號(hào)地塊南面和3號(hào)地塊B區(qū)域居于“中間位置”，直接決定了其余單位能否觀水或望水，對(duì)其建筑高度的規(guī)劃需引起高度重視 4、就道路影響而言，5號(hào)地塊西面道路影響較大，是城市主干道；3號(hào)地塊中臨河道路影響有限，車流量不會(huì)很大，3號(hào)地塊南北向規(guī)劃道路北

48、向是斷頭路，車流量應(yīng)當(dāng)不會(huì)很大，影響也較有限，東西向規(guī)劃道路影響較大結(jié)論結(jié)論2/2 2/2 策略策略 方向方向1：大規(guī)模減少商業(yè)，僅保留東西向規(guī)劃道路底商（主要地面1層），3萬左右，最大限度的確保住宅的寧靜度和居住純粹性，同時(shí)，挪用出較大規(guī)模的優(yōu)質(zhì)土地，用于修改高品質(zhì)住宅，確保“主打成都”市場(chǎng)整體思路的實(shí)現(xiàn)； 方向方向2：減少商業(yè)面積，僅保留東西向規(guī)劃道路底商（主要地面1層）3萬左右。取消集中商業(yè)；減少原低層集中商業(yè)為建設(shè)一棟塔樓式集中商業(yè)（34F），集中商業(yè)面積2萬左右，使其用地規(guī)模不超過10畝，以挪出部分優(yōu)質(zhì)，同時(shí)確保項(xiàng)目商業(yè)配套，修建區(qū)域性商業(yè)中心商業(yè)策略方向：商業(yè)策略方向： 原限高：6

49、0m（18F） 爭(zhēng)取限高：110m，以拔高景觀視野優(yōu)秀的單元總體高度，修建樓王級(jí)高層，同時(shí)，挪用出部分容積率，提升別墅單位、洋房單位的整體品質(zhì)，在容積率不變的情況下確保項(xiàng)目總體品質(zhì)以及足夠體量的優(yōu)質(zhì)房源，主打成都市場(chǎng)限高爭(zhēng)取方向：限高爭(zhēng)取方向：522/2 2/2 策略策略 基于上述2個(gè)策略方向，可以組合出四種不同的方案： A、商業(yè)方向1+限高60m； B、商業(yè)方向2+限高60m； C、商業(yè)方向1+限高110m； D D、商業(yè)方向、商業(yè)方向2+2+限高限高110m110m； 由于受到容積率不可控因素的影響，本方案主要就方案D繼續(xù)向下深化53第一節(jié)第一節(jié) 產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃建議第三篇第三篇 產(chǎn)品

50、建議產(chǎn)品建議公公園園用用地地已建已建2 2期期已建已建1 1期期 5 5號(hào)地塊號(hào)地塊 5 5期期（凌煙閣）（凌煙閣）已建已建1 1期期 3 3號(hào)地塊（號(hào)地塊（B B） 3 3號(hào)地塊（號(hào)地塊（C C） 3A3A北北1/1 1/1 產(chǎn)品布局方案產(chǎn)品布局方案5號(hào)地塊布局要點(diǎn)號(hào)地塊布局要點(diǎn) 1 1、高層樓王布局、高層樓王布局 沿地塊西側(cè)北面布局2棟30F超高層，（不能沿著地塊南側(cè)布局一排，否則3號(hào)地塊北向山景視野被全部遮擋），2棟之間錯(cuò)開山景視野互不遮擋，每棟2個(gè)單元，戶型為120 套三及140 套四，2930層為220 帶泳池樓王復(fù)式； 2 2、樓王單體、樓王單體 高層部分底層架空,層高，標(biāo)準(zhǔn)層層高

51、，復(fù)式層高米，復(fù)式戶型客廳上空挑高7米，配置國際名牌，容量盡量大（18人以上），視情況看能否配置一部客梯，一部觀光電梯， 3 3、會(huì)所規(guī)劃、會(huì)所規(guī)劃 地塊右側(cè)尖角部分為整個(gè)地塊最佳景觀視野部分，建議布置為會(huì)所（1500 左右、2層，局部挑空），一方面提升島嶼整體檔次，另一方面，將之設(shè)置為營銷中心，依靠其絕佳的效果銷售所有房源，將較大程度的提升項(xiàng)目售價(jià) 4 4、類別墅布局、類別墅布局 緊挨會(huì)所布置23棟樓王獨(dú)棟（280320 ），地塊北側(cè)沿線布置雙拼（160240 ）、其余部分布置疊拼（110150 ），上套帶電梯直接入地下室5號(hào)地塊布局要點(diǎn)號(hào)地塊布局要點(diǎn)1/1 1/1 產(chǎn)品布局方案產(chǎn)品布局方案

52、1/1 1/1 產(chǎn)品布局方案產(chǎn)品布局方案 5 5、指標(biāo)統(tǒng)計(jì)、指標(biāo)統(tǒng)計(jì) 按此布置方式，初步估算，5號(hào)地塊可建建筑面積：高層30000+類別墅40000=70000 ，總戶數(shù)約450戶，該地塊整體容積率約，別墅部分容積率約為，可確保別墅部分產(chǎn)品品質(zhì)與舒適性 6 6、車庫規(guī)劃、車庫規(guī)劃 車庫全部規(guī)劃到地下，地面不停車，確保島嶼寧靜度與舒適性；同時(shí)，讓別墅單位的花園面積最大化，為確保會(huì)所（銷售中心）客戶停車，設(shè)置部分臨時(shí)露天停車位。車庫面積30000 左右，600個(gè)左右車位，預(yù)留部分機(jī)動(dòng)車位（臨時(shí)停放），車位比例1： 對(duì)于地下停車位，高層部分集中停車，獨(dú)棟和雙拼業(yè)主停車位設(shè)置在自家樓宇下單獨(dú)隔開，客戶

53、可從家里直接步行下到地下室，獨(dú)棟和雙拼客戶每戶設(shè)置2個(gè)停車位；疊拼業(yè)主車庫盡量設(shè)置在自家樓宇下，疊拼下套可從家中直接步入，疊拼上套可由電梯下到車庫（次方案在成都國嘉城南逸家項(xiàng)目中廣泛采用，且大受追捧） 車庫設(shè)置時(shí)需盡量設(shè)置采光井和通風(fēng)口，提升車庫的舒適性和通行品質(zhì) 7 7、大門設(shè)置、大門設(shè)置 大門設(shè)置于二環(huán)路一側(cè)，大門口景觀設(shè)置尤須著力打造，另外在臨3號(hào)地塊一側(cè)設(shè)置12口步行通道，需打造“曲徑通幽”的意境5號(hào)地塊布局要點(diǎn)號(hào)地塊布局要點(diǎn)1/1 1/1 產(chǎn)品布局方案產(chǎn)品布局方案公公園園用用地地已建已建2 2期期已建已建1 1期期 5 5號(hào)地塊號(hào)地塊 5 5期期（凌煙閣）（凌煙閣）已建已建1 1期期

54、 3 3號(hào)地塊（號(hào)地塊（B B） 3 3號(hào)地塊（號(hào)地塊（C C） 3A3A北北商業(yè)布局要點(diǎn)商業(yè)布局要點(diǎn) 1 1、布局、布局 底底 商：商：3號(hào)地塊A區(qū)域沿規(guī)劃道路（南面）布置一層底商， 3號(hào)地塊B區(qū)域沿規(guī)劃道路（南面）布置一層底商，且延伸至東面，東面可設(shè)置2層， 3號(hào)地塊C區(qū)域沿規(guī)劃道路（北面）布置一層底商，且延伸至東面，東面可設(shè)置2層 集中商業(yè)：集中商業(yè)：設(shè)置在3號(hào)地塊B區(qū)域東北側(cè)，4F，單層面積約5000 ，地下一層設(shè)停車位 2 2、體量、體量 底 商：約3萬 集中商業(yè)：約2萬 總 共：5萬（為目前都江堰市場(chǎng)主流商業(yè)體量） 3、定位、定位 底 商：社區(qū)型商業(yè)配套，業(yè)態(tài)以社區(qū)生活服務(wù)類為主（

55、干洗、日雜、煙酒、水果、茶樓、美容美發(fā)等） 集中商業(yè)：區(qū)域型商業(yè)配套，類似于大潤發(fā)、好又多之類，以素材超市，日常食品、生活用品，日雜類為主商業(yè)布局要點(diǎn)商業(yè)布局要點(diǎn)1/1 1/1 產(chǎn)品布局方案產(chǎn)品布局方案1/1 1/1 產(chǎn)品布局方案產(chǎn)品布局方案3號(hào)地塊布局要點(diǎn)號(hào)地塊布局要點(diǎn)公公園園用用地地已建已建2 2期期已建已建1 1期期 5 5號(hào)地塊號(hào)地塊 5 5期期（凌煙閣）（凌煙閣）已建已建1 1期期 3 3號(hào)地塊（號(hào)地塊（B B） 3 3號(hào)地塊（號(hào)地塊（C C） 3A3A北北 1 1、3 3號(hào)地塊號(hào)地塊A A區(qū)域區(qū)域 西側(cè)布置1棟30F高層，2個(gè)單元，南北朝向；南側(cè)布置2棟30層高層，每層1個(gè)單元 2

56、 2、3 3號(hào)地塊號(hào)地塊B B區(qū)域區(qū)域 東面沿線布置3棟棟30F高層，每棟2個(gè)單元； 3 3、 3 3號(hào)地塊號(hào)地塊C C區(qū)域區(qū)域 沿著西面、南面、東面布置30F高層，每棟2個(gè)單元 4 4、高層單體樓、高層單體樓 均底層架空，電梯配置為國內(nèi)一線品牌，每單元2部電梯，可考慮設(shè)一部觀光電梯，層高均3米， 5 5、布置時(shí)充分考慮三個(gè)因素、布置時(shí)充分考慮三個(gè)因素 A、觀山望水效果；B、精細(xì)調(diào)整樓體角度，充分考慮各高層間日照因素的相互干擾，同時(shí)，盡量減少高層對(duì)南北方向建筑日照的影響；C、在確保A、B前提下，盡量調(diào)整高層到正南北朝向，可適當(dāng)偏移一定角度 6 6、高層戶型區(qū)間及套型、高層戶型區(qū)間及套型 809

57、0 （套二） 90100 （緊湊套三） 100120 （舒適套三） 125140 （豪華套三） 7 7、3 3號(hào)地塊高層指標(biāo)統(tǒng)計(jì)：號(hào)地塊高層指標(biāo)統(tǒng)計(jì)： 3號(hào)地塊高層建筑面積約：35萬40萬3號(hào)地塊超高層布局要點(diǎn)號(hào)地塊超高層布局要點(diǎn)1/1 1/1 產(chǎn)品布局方案產(chǎn)品布局方案 3號(hào)地塊基于高層的布置情況，其余部分布置有2個(gè)方向： 其一：全部布置為電梯洋房其一：全部布置為電梯洋房 其二：沿河部分布置一排疊拼，疊拼與高層之間布置電梯洋房其二：沿河部分布置一排疊拼，疊拼與高層之間布置電梯洋房 鑒于該部分有待于設(shè)計(jì)院方案試擺，才能確定方向，其決定因素在于該區(qū)域的用地強(qiáng)度和容積率決定，在此不再細(xì)述 初步估計(jì)，

58、該部分體量控制在1014萬之間，總套數(shù)約1000套 戶型區(qū)間及套型：戶型區(qū)間及套型： 方案方案1 1下：下： 8090 （套二） 90100 （緊湊套三） 100120 （舒適套三） 方案方案2 2下：下： 洋房：洋房：8090 （套二） 洋房：洋房：90100 （緊湊套三） 洋房：洋房：100120 （舒適套三） 上疊：上疊：110130 （舒適套三） 下疊：下疊：130150 （豪華套四） 后續(xù)方案按方案后續(xù)方案按方案2 2統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)3號(hào)地塊其余區(qū)域布置號(hào)地塊其余區(qū)域布置1/1 1/1 產(chǎn)品布局方案產(chǎn)品布局方案621/1 1/1 產(chǎn)品布局方案總體示意圖產(chǎn)品布局方案總體示意圖公公園園用用地地已

59、建已建2 2期期已建已建1 1期期 5 5號(hào)地塊號(hào)地塊 5 5期期（凌煙閣）（凌煙閣）已建已建1 1期期 3 3號(hào)地塊（號(hào)地塊（B B） 3 3號(hào)地塊（號(hào)地塊（C C） 3A3A北北30F高層69F多層4F疊拼獨(dú)棟或會(huì)所集中商業(yè)2/1 2/1 產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品類別面積套型套數(shù)（約） 面積（約）套數(shù)占比價(jià)格定位高端產(chǎn)品獨(dú)棟280320套五310000.05%2000022000雙拼160240套四/套五4080000.72%1500018000島嶼疊拼120150套三/套四66210001.18%1200015000150180套四661.18%濱河疊拼120150套三/套四12520000

60、1.12%1100013000150180套四1.12%島嶼高層140豪華套三112160002.01%900011000120舒適套三112120002.01%260套四帶泳池820000.14%樓王高層8090套二5002000008.96%7000800090100緊湊套三4508.06%100120舒適套三70012.54%125140豪華套三1803.22%合計(jì)合計(jì)2362280000其余產(chǎn)品洋房8090套二4001000007.17%6500800090100緊湊套三2504.48%100120舒適套三3205.73%普通高層7580緊湊套二70021000012.54%58007