房地產(chǎn)企業(yè)成本控制精要

1、成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南(試用本)編者按我們將公司成本控制專題的討論成果匯集起來，編纂成這本公司成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南。其中有三點(diǎn)需要說明：第一：控制要點(diǎn)是大家總結(jié)公司歷史經(jīng)驗(yàn)， 按權(quán)重篩選出來的，不可能涵蓋所有的成本控制內(nèi)容。第二：成本控制的詳細(xì)方法已體現(xiàn)在相應(yīng)的規(guī)范里， 我們以控制什么 What、怎樣控制 How和誰來控制 Who的編寫形式，僅提供一本應(yīng)用指南。第三：由于相應(yīng)的規(guī)范仍在編制中， 本指南的內(nèi)容將在實(shí)踐中不斷完善。希望它能在工作中為大家?guī)肀憷??？偛咳耸虏颗嘤?xùn)基地、 2000、6目錄錄第一項(xiàng) .錯誤 !未找到引用源。第二項(xiàng) .錯誤 ! 未找到引用源。第三項(xiàng) .錯誤 ! 未找到引用源。

2、第四項(xiàng) .錯誤 ! 未找到引用源。第五項(xiàng) .錯誤 ! 未找到引用源。第六項(xiàng) .錯誤 ! 未找到引用源。第七項(xiàng) .錯誤 ! 未找到引用源。第八項(xiàng) .錯誤 ! 未找到引用源。第九項(xiàng) .錯誤 ! 未找到引用源。附件 .北京公司規(guī)范化管理系列文件立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。 該環(huán)節(jié)由于有國家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制， 運(yùn)作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。 項(xiàng)目部在項(xiàng)目開發(fā)前期起主要作用， 因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目部來承擔(dān)。第一項(xiàng)控制要點(diǎn)1、新征土地開發(fā) 2、買形 斷項(xiàng)目式3、合作開發(fā)控制什么怎么控制誰來控制? 征

3、地費(fèi)用? 少交或晚交，力爭減免? 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)-拆遷安置費(fèi)用-房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安-項(xiàng)目部負(fù)責(zé)置費(fèi)用? 自建部分按照公司工? 工程部、設(shè)計(jì)部和審算? 大市政費(fèi)用程體系走；交政府部分部負(fù)責(zé)自建部分；工程部按有關(guān)規(guī)定辦理負(fù)責(zé)交政府部分。滿足公司利益最大化，規(guī)劃條件合理提高容積率，降低項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)土地成本? 買斷內(nèi)容? 明確買斷內(nèi)容明細(xì)? 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)-付款總額-為公司爭取最大利益-項(xiàng)目部負(fù)責(zé)? 付款時間? 周期長、次數(shù)多? 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)三通或七通一平明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)工程部、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)的標(biāo)準(zhǔn)°手續(xù)風(fēng)險°與項(xiàng)目付款時間直接掛°項(xiàng)目部負(fù)責(zé)鉤。? 合作方式? 符合集團(tuán)要求，有

4、利于? 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)北京公司；-分成比例-雙贏原則；-項(xiàng)目部負(fù)責(zé)? 交房時間? 盡可能地延后交房，? 工程部負(fù)責(zé)交房標(biāo)準(zhǔn)? 不低于合同中交房標(biāo)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)準(zhǔn)°付款總額°±選擇有利于公司利益°項(xiàng)目部負(fù)責(zé)±付款時間的方式±項(xiàng)目部負(fù)責(zé)備查文件詳見 項(xiàng)目立項(xiàng)成本 控制要點(diǎn) 說明 中項(xiàng)目 開發(fā)成本 構(gòu)成表、附 表一、附表二。詳見 項(xiàng)目立項(xiàng)成本 控制要點(diǎn) 說明 中項(xiàng)目 開發(fā)成本 構(gòu)成表、附 表一、附表二及買斷方式的成本構(gòu)成詳見 項(xiàng)目立項(xiàng)成本 控制要點(diǎn) 說明中項(xiàng)目 開發(fā)成本 構(gòu)成表、附 表一、附表二及合作開發(fā)的成本構(gòu)成第規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南二項(xiàng)

5、規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜， 基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。設(shè)計(jì)部和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件（ 1）可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)1、 規(guī)劃方案（ 2）方案評審（ 3）設(shè)計(jì)成果（ 1）設(shè)計(jì)方案2、報批設(shè)計(jì)（ 2）報批? 市場信息搜集和分析-市政狀況信息分析? 規(guī)劃要點(diǎn)確立可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書 ° 可行性設(shè)計(jì)變更? 組成可行性規(guī)劃評審委員會，對方案進(jìn)行評審、 確定。-未通過的方案進(jìn)入可

6、行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，再重新評審。? 對可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整-設(shè)備選型方案提前確定? 根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算? 根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營的情況和市場分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書-方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)? 方案設(shè)計(jì)評審? 注意市政設(shè)計(jì)-注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報批規(guī)范性，材料完整設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目、暫缺相應(yīng)可操作參審算、銷售部配合考文件，以下同由項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、審算、財(cái)務(wù)、銷售等各部門組成評審委員會 ，總經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部配合審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部配合設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部、銷售部協(xié)作設(shè)計(jì)部招投標(biāo)評審委員會項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部配合控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件（ 1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求（ 2）成本概

7、算3、擴(kuò)初設(shè)計(jì)（ 3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖（ 1）地質(zhì)勘察4、樁基設(shè)計(jì)（ 2）設(shè)計(jì)方案評審（ 3）樁基施工圖（ 1）施工圖設(shè)計(jì)要求5、施工圖設(shè)計(jì)（ 2）報建（ 3）報施圖（ 4）審圖（ 5）施工配合（ 6）面積測算6、銷售包裝設(shè)計(jì)（ 1） 方案設(shè)計(jì)要求7、裝修方案設(shè)（ 2） 材料設(shè)備選型成計(jì)本方案（ 3） 招投標(biāo)控制要點(diǎn)控制什么8、功能設(shè)計(jì)（ 1）小區(qū)建筑物功能? 對報批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，知會-設(shè)計(jì)要求各部門? 內(nèi)部審核? 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)設(shè)計(jì)部與工程部負(fù)境方案等因素對總成本作責(zé)出概算-制訂經(jīng)營指導(dǎo)書審算部負(fù)責(zé)? 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)-專家評審招投標(biāo)評審委員會? 內(nèi)

8、部評審設(shè)計(jì)調(diào)整設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)? 搜集權(quán)威地質(zhì)資料-自己專業(yè)人員勘察? 樁基設(shè)計(jì)2 種以上形式設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程-由專家進(jìn)行樁基形式和樁部協(xié)助基結(jié)構(gòu)評審? 設(shè)計(jì)調(diào)整? 根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素， 在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)部和工程部負(fù)-建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價、責(zé)，其他部門協(xié)助建筑造價和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價70%的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分， 應(yīng)嚴(yán)格審核。政府部門報批費(fèi)， 按政府有項(xiàng)目部關(guān)政策交納。互審互簽，明確修改意見，設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程設(shè)計(jì)洽商協(xié)助，知會銷售部設(shè)計(jì)圖紙測算與實(shí)際施工設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程時檢驗(yàn)相結(jié)合部協(xié)助? 結(jié)合營銷費(fèi)用控制-施工招投標(biāo)根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、 經(jīng)營

9、指導(dǎo)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售書和實(shí)體研究的結(jié)果確定部協(xié)助方案設(shè)計(jì)要求? 市場信息調(diào)研-根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和設(shè)備設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)? 制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本計(jì)劃明細(xì)表參見深圳公司文件裝飾綜合價格拆分分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助評審招投標(biāo)評審委員會怎么控制誰來控制備查文件? 市場調(diào)研銷售部負(fù)責(zé)9、設(shè)計(jì)變更10、材料設(shè)備的經(jīng)濟(jì)評估（ 2）市政配套方案（ 3）環(huán)境方案設(shè)計(jì)（ 4）智能化設(shè)計(jì)（ 5）銷售承諾（ 1）設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用（ 2）設(shè)計(jì)變更洽商（ 1）選型（ 2）方案確定時間設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售、-有針對性擴(kuò)充建筑物功能工程部協(xié)助? 市政狀況調(diào)研項(xiàng)目部負(fù)責(zé)-爭取政府有利條件? 根據(jù)投資估算和報批標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)部

10、負(fù)責(zé)，項(xiàng)目確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成部協(xié)助本總額-招投標(biāo)招投標(biāo)評審委員會? 市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析銷售部負(fù)責(zé)-智能化內(nèi)容控制? 招投標(biāo)，尋找外部合作，招投標(biāo)小組組織，爭取雙贏總經(jīng)理負(fù)責(zé)保持各部門與銷售部的信設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程息暢通， 保障銷售承諾與實(shí)部協(xié)助際功能的一致性嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商流設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程、程進(jìn)行銷售部協(xié)助在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就部協(xié)助考慮了材料設(shè)備的安裝詳見工程現(xiàn)場變更管理規(guī)范 其他費(fèi)用（ 3）采購物業(yè)管理完善費(fèi)詳見 設(shè)備材料招投標(biāo)招投標(biāo)評審委員會采購規(guī)范限額設(shè)計(jì)審算部招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第三項(xiàng)招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程

11、、設(shè)計(jì)、審算、銷售等多個部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對性。 這個環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評標(biāo)。控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、投標(biāo)單位的選擇（ 1）資質(zhì)（ 2）管理水平（ 3）技術(shù)力量（ 4）歷史記錄（ 5）資金實(shí)力（ 6）合作經(jīng)歷? 建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料庫。-從公司認(rèn)可名冊中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位。? 主辦部門推薦五家投標(biāo)單位報招投標(biāo)工作組。招投標(biāo)工作 小組審核、考察、評估、篩選三家以上投標(biāo)單位報招投標(biāo)評審委員會及主管領(lǐng)導(dǎo)工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同；設(shè)計(jì)部負(fù)

12、責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同。審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。銷售部負(fù)責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)合同。招投標(biāo)評審委員會審核主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第 8條至15 條和 招投標(biāo)管理程序詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第 8條至15 條和 招投標(biāo)管理程序2、招投標(biāo)文件各類合同的招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含：（ 1） 工期；（ 2） 工程造價或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（ 3） 質(zhì)量要求；（ 4） 付款方式；（ 5） 招標(biāo)范圍；（ 6） 結(jié)算方式；（ 7） 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；（ 8） 投標(biāo)注意事項(xiàng)；（ 9）廢標(biāo)條件 （投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）；（ 10 ） 接標(biāo)時間；（ 11 ） 開標(biāo)時間；（ 12 ） 定標(biāo)方法；（ 13 ） 投標(biāo)單位補(bǔ)充

13、意見；（ 14 ） 標(biāo)準(zhǔn)合同條文；（ 15 ） 圖紙、其他要求等。1、工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同；2、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)詳見招投標(biāo)管計(jì)、環(huán)境、裝修招理規(guī)范第 6條、主辦部門起草、制定招投投標(biāo)合同。第16 條至 20標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本3、審算部負(fù)責(zé)材料條、和 招投標(biāo)管設(shè)備招投標(biāo)合同。理程序4、銷售部負(fù)責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)合同。詳見招投標(biāo)管招投標(biāo)評審委員會理規(guī)范第 6條、招投標(biāo)工作組審核審核；第16 條至20主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；條、和 招投標(biāo)管理程序控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件3、評標(biāo)和定標(biāo)1、技術(shù)部門負(fù)責(zé)技優(yōu)先順序術(shù)評標(biāo)1、技術(shù)評標(biāo)2、審算部負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)2、經(jīng)濟(jì)評標(biāo)標(biāo)書的評標(biāo)(1)技術(shù)性評標(biāo)和定標(biāo)3、合作經(jīng)

14、歷3、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核(2)經(jīng)濟(jì)性評標(biāo)定標(biāo)廣告包裝費(fèi)綜合審核投標(biāo)單位；評定招投標(biāo)評審委員會審核、評定。中標(biāo)單位主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第 21條至 33 條、和招投標(biāo)管理程序詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第 21條至 33 條、和招投標(biāo)管理程序施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第四項(xiàng)施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費(fèi)用，另一個是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制? 項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全誰

15、來控制參考文件面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整。-加強(qiáng)施工前的審核工作。全面考慮工程造價，對可能發(fā)（ 1）變更評估生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。? 各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。? 審算部負(fù)責(zé)計(jì)算變更費(fèi)用（含可能引起的索賠）。- 甲方項(xiàng)目代表執(zhí)行修改的工期評估。? 審算部成本管理員負(fù)責(zé)計(jì)算變更后的成本現(xiàn)狀。詳見工程變更管理辦法“工程變更的控制辦法”1、設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)（ 2）變更的審核簽認(rèn)（ 3）變更的審批（ 1）簽證的必要性施工現(xiàn)場簽證（ 2）簽證的時限? 根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計(jì)變更詳見工程現(xiàn)場簽證管理分成四類，不同類別按相應(yīng)經(jīng)辦部門規(guī)范第二條、第十三條。的審

16、核簽認(rèn)流程進(jìn)行。-設(shè)計(jì)變更通知單。發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)詳見工程現(xiàn)場簽證管理責(zé)人規(guī)范第 5 到第 8 條。? 變更必須有設(shè)計(jì)單位、 設(shè)計(jì)部、工程部、監(jiān)理單位和施詳見工程現(xiàn)場簽證管理工單位共同簽字后，才能有經(jīng)辦部門規(guī)范第九到第十二條。效。?主管總經(jīng)理審批后方可進(jìn)詳見工程現(xiàn)場簽證管理行變更。主管總經(jīng)理規(guī)范第十三條。?現(xiàn)場簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。經(jīng)辦部門（設(shè)計(jì)部或? 現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅(jiān)工程部）持當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原詳見工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范第十條。則?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件（ 1）簽證的工程量? 認(rèn)真核對簽證的工程量準(zhǔn)確。-簽證的內(nèi)容、 原因、工程量經(jīng)辦部門（設(shè)計(jì)部

17、或應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂改、編號工程部）準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)。詳見工程變更管理辦法“工程變更的控制辦法”（續(xù)） 2、施工現(xiàn)場簽證3、審圖（ 2）簽證的審批（ 3）簽證的反饋（ 1）擴(kuò)初圖會審（ 2）施工圖會審（ 3）分項(xiàng)、分部圖會審（ 4）各專業(yè)技術(shù)圖紙會審?施工洽商通知單-必須遵循“先洽后干”的原則。在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報審，通過后方可正式簽證。? 對工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計(jì)分析，并根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對控制工程變更提出改進(jìn)意見。? 圖紙多層次會審會簽及審批制度。-各專業(yè)互審互簽制度。? 力爭在開工前把圖紙中的問題修改完。發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人主管總經(jīng)理資料工程師甲方技術(shù)負(fù)責(zé)人詳

18、見工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范第 5 到第 8 條。詳見工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范第十四條。詳見工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范第十八、十九條。詳見施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)三、“審圖”4、總分包配合費(fèi)5、材料供應(yīng)6、工程款的支付（ 1）分包方式（ 2）分包內(nèi)容（ 3）分包的責(zé)任界定（ 1）選型（ 2）材料供應(yīng)方式（ 3）材料計(jì)劃（ 4）預(yù)留時間（ 5）付款進(jìn)度（ 6）工程進(jìn)度（ 1）付款的審批?通過投標(biāo)確定配合費(fèi)。-應(yīng)避免在施工過程中修改甲方代表分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。?施工所用的各項(xiàng)材料的選設(shè)計(jì)部型應(yīng)在材料招標(biāo)前確定。-先確定材料供應(yīng)方式， 通過審算部組織招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。工程部參加? 限時編制材料計(jì)劃。

19、甲方代表材料計(jì)劃簽認(rèn)。要考慮可能出現(xiàn)的問題，經(jīng)辦部門留出相應(yīng)的時間。?按合同約定執(zhí)行付款。?甲方代表與監(jiān)理工程師審核完成的-按進(jìn)度付款。形象部位? 多層次多角度審核工程進(jìn)-預(yù)算人員審核工程度。價值量根據(jù)情況由不同級別人員主管副總或總經(jīng)理最終審批。詳見施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)四、 “總分包配合費(fèi)”主要解決的是材料供應(yīng)對施工環(huán)節(jié)成本的影響，詳見施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)五、“材料供應(yīng)”詳見付款審批程序規(guī)范附件 2：“工程款付款流程”材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第五項(xiàng)材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計(jì)劃和信息，通過明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的

20、?？刂埔c(diǎn)1、材料進(jìn)場計(jì)劃2、材料的性能價格比3、材料款支付4、材料驗(yàn)收5、材料保管與保修控制什么? 采購招投標(biāo)及訂立合同時間- 生產(chǎn)周期? 運(yùn)輸周期安裝、驗(yàn)收周期°交叉作業(yè)時間? 市場信息-技術(shù)參數(shù)? 招投標(biāo)? 材料款支付方式-材料款支付進(jìn)度? 保修款? 數(shù)量驗(yàn)收- 質(zhì)量驗(yàn)收? 材料保管-材料保修怎么控制暫缺與工程進(jìn)度相配合具體與采購點(diǎn)遠(yuǎn)近相對應(yīng)與工程進(jìn)度相配合與工序安排相聯(lián)系日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫。材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計(jì)部確定或封樣。必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計(jì)劃。不需招投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三家以上廠家報價選擇。?預(yù)付款限額控制- 首次驗(yàn)收后付款總額進(jìn)度控制

21、。? 保修款一般不低于合同總價的 5% 。依據(jù)合同中約定付款。? 幾方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場數(shù)量? 外觀質(zhì)量的驗(yàn)收-安裝后質(zhì)量的驗(yàn)收? 投入使用后的質(zhì)量驗(yàn)收? 在合同中明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者- 用合同的方式明確保修責(zé)任和保修期誰來控制參考文件招投標(biāo)規(guī)范中未提及工程部具體參照標(biāo)準(zhǔn)暫缺審算部設(shè)計(jì)部詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第六、七條和設(shè)審算部備材料采購規(guī)范第四條詳見付款審批程序規(guī)經(jīng)辦部門（工程部或設(shè)范附件3“甲供材料計(jì)部）付款流程” 和附件 7“ 采購類付款流程”甲方工地代表或?qū)I(yè)工程師負(fù)責(zé)監(jiān)控驗(yàn)收詳見設(shè)備材料采購規(guī)工程部范第八條物業(yè)公司詳見設(shè)備材料采購規(guī)工程部范第九條、第十三到十六條銷售環(huán)節(jié)成本控制

22、要點(diǎn)應(yīng)用指南第六銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，項(xiàng)但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮。控制要點(diǎn)1、營銷方案2、營銷現(xiàn)場費(fèi)用3、媒體選擇4、樣板房裝修控制什么（ 1 ） 費(fèi)用總額（ 2 ） 市場信息收集（ 3 ） 營銷計(jì)劃（ 4 ） 營銷預(yù)算（ 5 ） 營銷方案審批（ 1 ） 現(xiàn)場銷售人工費(fèi)用（ 2 ） 現(xiàn)場銷售器具費(fèi)（ 3 ） 賣場、現(xiàn)場包裝費(fèi)（ 4 ） 銷售模型費(fèi)用（ 5 ） 宣傳資料及禮品費(fèi)（

23、 6） 展銷費(fèi)（ 7 ） 計(jì)劃額度控制（ 1）媒體及廣告代理公司信息收集和分析（ 2） 招投標(biāo)（ 1 ） 設(shè)計(jì)、裝修（ 2 ） 材料采購（ 3 ） 信息采集及招投標(biāo)（ 4 ） 樣板房維護(hù)（ 5）材料回收、保管和再利用怎么控制? 確定費(fèi)用目標(biāo)總額? 根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計(jì)劃和費(fèi)用? 征求各方面意見，按審批流程操作? 銷售人數(shù)控制-銷售工作進(jìn)度控制? 獎勵辦法控制? 額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度? 專人負(fù)責(zé)? 先評后選的原則-內(nèi)部評審? 招投標(biāo)? 市場信息收集-制訂裝修目標(biāo)成本總額? 信息搜集-材料、設(shè)備選型? 招投標(biāo)-委托物業(yè)代管協(xié)議? 建立材料設(shè)備清單-使用登記? 閑置品評估和處理誰來控制備查

24、文件項(xiàng)目部銷售部詳見營銷費(fèi)用管理規(guī)范主管總經(jīng)理詳見營銷操作流程規(guī)范銷售部部門經(jīng)理銷售部專業(yè)經(jīng)理和部門詳見營銷包裝操作規(guī)范經(jīng)理主管總經(jīng)理詳見營銷費(fèi)用管理規(guī)范銷售部詳見營銷包裝操作規(guī)范銷售部詳見營銷包裝操作規(guī)范銷售部詳見招投標(biāo)管理規(guī)范評審委員會設(shè)計(jì)部、銷售詳見營銷包裝操作規(guī)范部和設(shè)計(jì)規(guī)劃管理規(guī)范設(shè)計(jì)部詳見設(shè)備、材料采購規(guī)范招投標(biāo)評審詳見招投標(biāo)管理規(guī)范小組物業(yè)公司、銷祥見物業(yè)管理規(guī)范售部設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，物業(yè)、銷售部詳見營銷包裝操作規(guī)范配合控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件5、銷售回款6、銷售補(bǔ)充（ 1）銷售折扣點(diǎn)（ 2）回款周期（ 1）承諾的給出待定待定? 制作樓書-承諾分類銷售前臺負(fù)責(zé)銷售前臺負(fù)

25、責(zé)，財(cái)務(wù)監(jiān)督營銷部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)、工程監(jiān)督待制訂相關(guān)管理辦法詳見回款管理規(guī)范待制訂相關(guān)管理辦法條款及承諾7、客戶交房8、其他（ 2）設(shè)計(jì)變更與承諾（ 1）交房日期（ 2）保修期（ 3）質(zhì)量補(bǔ)償（ 1）中介費(fèi)（ 2）與銷售相關(guān)的其他費(fèi)用（如因銷售要求而發(fā)生的設(shè)計(jì)洽商變更費(fèi)）?變更審批與知會制設(shè)計(jì)部負(fù)度責(zé)，銷售、-承諾變更工程協(xié)助?晚交房原因分類處客戶服務(wù)中理心負(fù)責(zé)，銷-與 施工隊(duì)洽商延長保詳見補(bǔ)償管理規(guī)范售前臺、物修期業(yè)公司協(xié)作? 交房驗(yàn)收協(xié)議待定銷售部?嚴(yán)格按相關(guān)流程進(jìn)主管副總詳見工程現(xiàn)場變更管理規(guī)行范等怎么控制應(yīng)立即與相關(guān)單位商量對策? 工程部項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織各專業(yè)共同審圖，實(shí)行專業(yè)負(fù)責(zé)制-監(jiān)理公

26、司審圖 ? 施工單位審圖甲方對圖紙做出重大修改之前，應(yīng)進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)比較°現(xiàn)場簽證中， 應(yīng)明確發(fā)生費(fèi)用的原因和責(zé)任部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場了解乙方綁扎鋼筋情況? 嚴(yán)格執(zhí)行合同中價差調(diào)整辦法-及時跟蹤價格 （材料、人工、審算部材料組與預(yù)算工費(fèi)用）變化情況程師負(fù)責(zé)? 當(dāng)價格出現(xiàn)異常波動時，報價及招標(biāo)方法不同會影響成本的問題? 選擇并委托現(xiàn)場管理經(jīng)驗(yàn)豐富、職業(yè)道德良好、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)工程造價咨詢公司進(jìn)行鋼筋量計(jì)算工作-審算部專人負(fù)責(zé)抽查與核實(shí)工程造價咨詢公司的鋼筋用量計(jì)算工作? 工程造價咨詢公司與審算工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第七項(xiàng)工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時和準(zhǔn)確性

27、。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件? 先由造價比例大的項(xiàng)目看（地面、墻面、部分家具） ，1、乙方預(yù)算（ 1）乙方預(yù)算內(nèi)容縮小及調(diào)整面積。審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部協(xié)參見深圳公司有的審查-注意報價拆分、施工方法、助關(guān)文件（ 1）施工圖中的鋼2 、鋼筋用量筋用量的核實(shí)（ 2）洽商、變更的鋼筋用量（ 1）材料價差3 、價差的調(diào)（ 2）人工價差整（ 3）費(fèi)用價差（ 1）圖紙審核4 、洽商、變（ 2）因市場因素甲更的費(fèi)用控方對圖紙的修改制（ 3）現(xiàn)場簽證財(cái)務(wù)部、審算部與主管副總負(fù)責(zé)確定工程

28、造價咨詢公司。詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范審算部經(jīng)理監(jiān)督詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范1、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)建筑專業(yè)圖紙質(zhì)量的審核2、工程部負(fù)責(zé)其他專業(yè)圖紙的審核詳見正在草擬中3、工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)現(xiàn)工程預(yù)決算管理場簽證的監(jiān)控規(guī)范4、審算部負(fù)責(zé)審核洽商、變更的合理性、完整性（負(fù)洽商）及經(jīng)濟(jì)性控制要點(diǎn)控制什么誰來控制備查文件5 、違約與索賠? 甲方履行自己的合同義務(wù)1、工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施工合同中技術(shù)條-甲方督促乙方履行合同義（ 1）工期款的監(jiān)控務(wù)（ 2）質(zhì)量2、審算部負(fù)責(zé)施工? 工期與質(zhì)量重視過程中控合同中合同條款經(jīng)制濟(jì)部分的監(jiān)控? 工程部項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)各施工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施（ 3）配合管理工過程中協(xié)調(diào)、配

29、工方的配合問題合? 當(dāng)造成重大停、窩工時，審算部負(fù)責(zé)違約費(fèi)（ 4）停工、窩工工程部與審算部及時進(jìn)行用的核實(shí)停、窩工費(fèi)用計(jì)算詳見正 在草擬中工 程預(yù)決算管理規(guī)范期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南期間費(fèi)用主要有財(cái)務(wù)、 人工、行政三塊費(fèi)用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費(fèi)用的靈活性很高，更需要加強(qiáng)對期間費(fèi)用的計(jì)劃控制。財(cái)務(wù)部在這一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費(fèi)用支出情況。第八項(xiàng)控制要點(diǎn)控制什么（ 1） 公司開發(fā)速度、規(guī)模與貸款計(jì)劃1、財(cái)務(wù)費(fèi)（2）地價款的支付用（3）工程款的支付（4）銷售回款的管理（1）薪金（2）崗位津貼（3）出差補(bǔ)助2、人工費(fèi)（ 4） 加班補(bǔ)助及其他用費(fèi)用（ 5） 獎金（含即時獎金）（ 1）通訊