物業(yè)項(xiàng)目工程設(shè)備設(shè)施管理綜合要求

1、管理規(guī)范示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-771編號(hào)：_物業(yè)項(xiàng)目工程設(shè)備設(shè)施管理綜合要求審核：_時(shí)間：_單位：_物業(yè)項(xiàng)目工程設(shè)備設(shè)施管理綜合要求用戶指南：該管理規(guī)范資料適用于管理中，為使規(guī)則公開(kāi)化，讓所有人保持集體的協(xié)調(diào)，維護(hù)集體的利益，從而充分發(fā)揮團(tuán)體的力量，實(shí)現(xiàn)管理有法可依，內(nèi)部運(yùn)行有規(guī)則保障?？赏ㄟ^(guò)修改使用，也可以直接沿用本模板進(jìn)行快速編輯。物業(yè)項(xiàng)目工程設(shè)備設(shè)施管理綜合要求工程管理部門(mén)擔(dān)負(fù)著物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施的使用、運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)、維修等工作，并確保設(shè)備設(shè)施的正常、安全、經(jīng)濟(jì)地運(yùn)行。一工程管理部門(mén)職責(zé)為：1確保設(shè)備設(shè)施處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。負(fù)責(zé)設(shè)備

2、設(shè)施的使用、檢查、保養(yǎng)、維修（含應(yīng)急搶修）等。2負(fù)責(zé)工程資料的建檔與管理。3提供其它委托修理等服務(wù)。二保證設(shè)備運(yùn)行，滿足正常運(yùn)行需要根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域設(shè)備設(shè)施配備及客戶入駐情況，為保證客戶的日常工作需要，對(duì)設(shè)備的準(zhǔn)時(shí)開(kāi)啟和關(guān)閉按照有關(guān)的規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格的管理，保障水、電、暖通等按時(shí)正常供應(yīng)三設(shè)備設(shè)施的使用、保養(yǎng)及維修為合理有效地使用各類設(shè)備，追求設(shè)備最經(jīng)濟(jì)的壽命周期、最合理的費(fèi)用成本及最佳的設(shè)備綜合性能，設(shè)備管理工作必須達(dá)到：1管好-設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到98%。各類附件、儀器儀表、安全防護(hù)等裝置完好無(wú)缺，達(dá)到正常使用要求。無(wú)"跑、冒、滴、漏"現(xiàn)象。2用好-按操作規(guī)程或要求進(jìn)行工作，

3、嚴(yán)禁設(shè)備帶故障工作或超負(fù)荷運(yùn)行。3養(yǎng)好-做好日常及定期清潔、潤(rùn)滑、緊固、調(diào)整、修復(fù)等保養(yǎng)工作。4員工應(yīng)做到：（1）會(huì)使用-對(duì)設(shè)備的原理、結(jié)構(gòu)、功能、使用（控制）范圍清楚，使用方法熟練。（2）會(huì)保養(yǎng)-精心養(yǎng)護(hù)、善于保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。（3）會(huì)檢查-熟悉設(shè)備的正常運(yùn)行狀況，隨時(shí)觀察（看、聽(tīng)、聞、摸或借助儀器工具等）設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)。（4）會(huì)維修-準(zhǔn)確判斷故障原因，掌握維修操作方法，徹底排除設(shè)備的各種故障。四設(shè)備保養(yǎng)與維修的關(guān)系：1應(yīng)以"養(yǎng)"為主，以"修"為輔，平時(shí)加強(qiáng)主動(dòng)保養(yǎng)才能最大限度地減少設(shè)備故障后的被動(dòng)維修。2維修又應(yīng)以計(jì)劃為主，預(yù)防第一、重在平時(shí)（日

4、?；蚨ㄆ谘矙z、維修）。3設(shè)備設(shè)施的維修工作分類見(jiàn)下圖所示；日常維修 巡檢、報(bào)修預(yù)防性維修計(jì)劃內(nèi)維修 定期檢修改良性維修 完善、改造、更新維修應(yīng)急維修計(jì)劃外維修接受委托維修服務(wù)4設(shè)備設(shè)施的巡視檢查設(shè)備設(shè)施巡視檢查是設(shè)備管理的重要內(nèi)容之一，應(yīng)定期或不定期進(jìn)行。定期巡檢又分為日檢、月檢、年檢，不定期的巡檢可根據(jù)需要臨時(shí)安排進(jìn)行。巡視的目的在于及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題，消除隱患。每次巡檢均要有詳細(xì)記錄。五建立設(shè)備運(yùn)行及維保制度，明確操作規(guī)程建立健全設(shè)備的運(yùn)行操作規(guī)程、安全制度、維保要求及計(jì)劃，設(shè)備運(yùn)行人員的崗位責(zé)任制度、交接班制度等。工程管理人員要對(duì)設(shè)備進(jìn)行普查，掌握設(shè)備技術(shù)狀態(tài)，落實(shí)維保計(jì)劃。定期巡檢

5、或測(cè)試重要設(shè)備（如：加強(qiáng)配電房高低壓供配電設(shè)備在每年雷雨季節(jié)前的檢修測(cè)試工作），以確保設(shè)備的安全運(yùn)行。六設(shè)備運(yùn)行值班根據(jù)實(shí)際需要及有關(guān)規(guī)定，安排設(shè)備運(yùn)行值班。如：高低壓配電室應(yīng)二十四小時(shí)值班；中央空調(diào)運(yùn)行期間安排專人值班操作。七工程技術(shù)資料檔案管理應(yīng)將設(shè)備設(shè)施的技術(shù)圖紙資料，驗(yàn)收記錄和相關(guān)文件、維修保養(yǎng)記錄等收集、整理、歸檔。根據(jù)資料及時(shí)準(zhǔn)確填寫(xiě)設(shè)備臺(tái)帳等。八二次裝修管理1為了大樓（大廈）整體要求及避免對(duì)其他客戶的影響，對(duì)客戶租賃（自用）物業(yè)的二次裝修須進(jìn)行管理和監(jiān)督，要求裝修符合建筑、設(shè)備、環(huán)境、消防、衛(wèi)生等有關(guān)規(guī)定（此項(xiàng)管理與服務(wù)清潔部門(mén)、保安部門(mén)共同執(zhí)行）。2二次裝修的管理包括：受理裝修

6、申請(qǐng)、確定裝修公司后，應(yīng)向工程部門(mén)提供裝修公司資質(zhì)證書(shū)（復(fù)印件）及裝修圖紙等資料，并予審核，若不符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，應(yīng)修改后重新審核。簽署裝修及安全責(zé)任協(xié)議書(shū)等。此外，根據(jù)需要還須申報(bào)消防、衛(wèi)生防疫等部門(mén)批準(zhǔn)。3裝修施工期間加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督檢查，裝修工程結(jié)束需驗(yàn)收或整改，驗(yàn)收通過(guò)后需將驗(yàn)收記錄、工程圖紙資料等存檔。九空置房屋管理對(duì)尚未交付使用的空置房屋，為保證空置單元完好，達(dá)到可隨時(shí)交付要求，平時(shí)仍需要對(duì)其加強(qiáng)管理。定期巡查空置房屋，記錄狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改，保證空置房屋設(shè)備設(shè)施能隨時(shí)投入交付使用。十報(bào)修及應(yīng)急搶修設(shè)備設(shè)施運(yùn)行使用中，往往會(huì)出現(xiàn)各種故障或其它不正常情況，工程部門(mén)須迅速排除故障、修復(fù)

7、設(shè)備，恢復(fù)正常使用功能。接到報(bào)修后一般在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，報(bào)修工作需填寫(xiě)報(bào)修單，修復(fù)后客戶驗(yàn)收簽字（包括所用材料）。若遇搶修或重大事故報(bào)修，相關(guān)維修人員應(yīng)迅速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)報(bào)工程部門(mén)經(jīng)理及管理處和總經(jīng)理室。必要時(shí)，由總經(jīng)理室組織有關(guān)部門(mén)采取應(yīng)急措施。十一委托服務(wù)客戶單元內(nèi)自用設(shè)備需委托管理處維修或安裝（小型）時(shí)，需填寫(xiě) 委托服務(wù)單，由工程部門(mén)指派專業(yè)人員完成。此項(xiàng)服務(wù)屬有償服務(wù)，維修（安裝）的人工材料費(fèi)用均在 委托服務(wù)單中填寫(xiě)，請(qǐng)用戶驗(yàn)收簽字確認(rèn)。十二機(jī)房管理制定機(jī)房管理制度，定人定期清掃機(jī)房。確保所管機(jī)房的環(huán)境整潔、通道暢通、無(wú)積水、無(wú)積灰、無(wú)雜物、無(wú)鼠害、無(wú)"跑、冒、滴、漏"；主要機(jī)組和附屬設(shè)備無(wú)積灰、無(wú)銹蝕、運(yùn)行良好、標(biāo)識(shí)清楚、安全防護(hù)裝置齊全。十三安全管理1設(shè)備安全防護(hù)裝置及消防設(shè)施齊全無(wú)缺。供配電設(shè)備要定期進(jìn)行預(yù)防性試驗(yàn)及接地安全檢查，定期檢查事故隱患并及時(shí)整改。設(shè)備機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁抽煙，各種動(dòng)火、動(dòng)電操作須按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。易燃易爆物品要統(tǒng)一存放在危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)內(nèi)。2特種作業(yè)人員必須持證上崗。相關(guān)人員必須熟知并掌握設(shè)備的安全操作規(guī)程。對(duì)新進(jìn)人員應(yīng)進(jìn)行"三級(jí)"安全教育（公司、部門(mén)、班組），對(duì)安全事故的處理，必須做到"三不