房地產(chǎn)估價實習報告

1、房地產(chǎn)估價實習報告班級:1104504學號:18姓名: 劉鑫毓指導老師 :2013年 12月 20日最新范本 ,供參考！ 最新范本 ,供參考！【報告摘要】本次估價的為益陽市桃花侖東路一家服裝店， 建筑面積為 35 。用途主要為出售服裝， 該商鋪為磚混一等結構， 為普通檔次內外裝飾，位置臨街，處于益陽市中心城區(qū)范圍。該房地產(chǎn)法定用途為商業(yè)，其土地使用權現(xiàn)狀為出讓。 目前用于租賃經(jīng)營， 報告詳細分析了這些因素后，按照合法原則和相關法規(guī)， 經(jīng)商業(yè)裝修和簽訂租約的狀況加以評估。報告采用了成本法， 收益法以及市場比較法進行評估，最終以簡單的算術平均法確定估價對象于估價時點（ 2013 年 12 月 20

2、 日）的現(xiàn)狀公開市場價格，最終估價結果為 207902 元，折合每平方米 5940 元。湖南城市學院致委托方函王先生：依據(jù)王先生委托， 我事務所對坐落于益陽市桃花侖東路服裝店的房地產(chǎn)進行市場價格評估， 為貴房地產(chǎn)將來拍賣提供參考依據(jù)， 估價時點為 2013 年 12 月 20 日。 本事務所根據(jù)估價目的，遵循獨立，客觀，公正的原則，運用科學的股價辦法，并且根據(jù)國務院，建設部，原國家土地管理局， 國土資源部，湖南省和益陽市政府等有關部門頒發(fā)的有關法律， 法規(guī)和文件，技術規(guī)程等操作規(guī)范，在認真分析貴政府提供的有關資料以后， 按照中華人民共和國房地產(chǎn)管理暫行辦法 房地產(chǎn)估價規(guī)范 和建設部頒發(fā)的城市房

3、地產(chǎn)市場估價管最新范本 ,供參考！理暫行辦法等規(guī)定，經(jīng)過周密準確的測算，結合估價經(jīng)驗于對影響房地產(chǎn)市場價格的因素分析， 于估價時點可能實現(xiàn)的市場價值人民幣101002.65元，折合每平方米2885.79 元?，F(xiàn)將完成的估價報告提交給您。湖南城市學院法定代表人：劉鑫毓2013.12.20估價師聲明我們鄭重聲明：1 、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的、準確的。2 、本估價報告中的分析、 意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論。但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3 、我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。4 、我們與本報告中的

4、估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。5 、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地的查勘。6 、沒有其他行業(yè)的專業(yè)人員對本估價報告提供重要的專業(yè)幫助。7 、如未得到本事務所的書面許可，本估價報告中的全文或任何部分內容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、 通函或聲明。8 、最后，根據(jù)本事務所的一貫作法，我們必須申明，本估價報告書僅供委托方使用， 本事務所不承擔對任何第三者對本報告書的全文最新范本 ,供參考！或任何部分內容的任何責任。估價師： 劉鑫毓注冊房地產(chǎn)估價師：薛姝審核：薛姝估價的假設和限制條件一、估價假設條件（一）本次估價參考公開市場價值標準為原則確定其客觀

5、合理價格 , 但考慮其他因素的影響 ,其拍賣底價可能會低于其市場價值。（二）本次估價基于以下概念：所稱估價，是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的遵循估價原則，運用估價辦法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上， 對估價對象的客觀合理價格進行估算制定的活動。所稱客觀合理價格， 是指對應于某中估價目的特定條件下形成或成立的正常價格， 它能夠為當事人或社會一般人所信服和接受。 通?？陀^合理價格是指在公開市場上形成或成立的價格。公開市場，是指在一個競爭性的市場， 在該市場上交易各方進行交易的唯一目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益， 并掌握必要的市場信息，有較為充裕的時間，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件

6、公開且不具有排他性。同一估價對象， 估價目的不同， 估價依據(jù)及采用的價值標準會有所不 同，估價結果的客觀合理價格也會有所不同。本次價格評估，采用基于市場的價值標準。最新范本 ,供參考！二、估價限制條件（一）本估價報告應用范圍為委托方拍賣估價對象提供價格參考， 若改變估價目的及使用條件需要向本評估機構咨詢后作必要修正甚至重新估價。（二）房地產(chǎn)拍賣底價由法院根據(jù)有關法規(guī)確定。（三）本房地產(chǎn)估價報告經(jīng)估價機構加蓋公章并由估價師簽字后方可使用。（四）按有關規(guī)定本估價報告自估價日期起半年內有效， 隨著時間的推移，房地產(chǎn)市場狀況和估價對象自身情況發(fā)生變化， 估價對象的市場價值將發(fā)生相應變化，估價結果也需做

7、相應調整。（五）本次估價所依據(jù)的有關房地產(chǎn)權屬， 土地使用權面積及建筑物面積資料由委托方提供， 委托方對其所提供資料的真實性負責。 由于委托方提供資料不實造成的失誤，受托方不承擔責任。（六）估價人員對估價對象進行了現(xiàn)場勘察， 并對估價對象現(xiàn)場勘察時客觀性，真實性，公正性承擔責任，但評估人員對評估估價對象的勘察，限于估價對象的外觀和使用狀況。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔對評估估價對象建筑物結構質量進行調查的責任， 也不承擔對被遮蓋未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責任。（七）特殊說明的事項估價對象為非正常交易（即為轉租） ，所租房屋的租金低于該區(qū)域同一地段的正常租金價格。 與估價對象相同面積的商

8、業(yè)鋪面的租金的正常水平為 25003200 元/月，所以為了本估價報告的合理性。本事最新范本 ,供參考！務所對估價對象的租金進行了調整。 估價中采用的租金為正常市場中的正常交易價格。（八）本估價報告書一式五份，委托方四份，本機構存檔一份。（九）報告中所使用的貨幣為人民幣。估價結果報告一、委托估價方：王先生二、受托估價方：受托單位：湖南城市學院法定代表：劉鑫毓三、估價對象（一）估價對象調查情況權屬人服裝店房地坐落益陽市桃花侖東路土地使用權類型出讓房屋所有權性質國有房產(chǎn)土地用途商業(yè)房屋用途商業(yè)建筑結構磚混一等建筑面積35 平方米房屋狀況樓層一層建成年份2008 年（二）估價對象權利狀況1、估價對象

9、為益陽市桃花侖東路服裝店，土地用途為商業(yè)。土地使用權為出讓。至估價時點，其土地已使用了4 年（取整），尚余使最新范本 ,供參考！用年限為 36 年。2、估價對象所處建筑物翻建于2008 年。為磚混結構一等，房屋經(jīng)濟耐用年限為 50 年。至估價時點該建筑物已使用了5 年。3、本次評估為委托估價方拍賣價格對象提供價格參考。（三）估價對象狀況估價對象坐落于益陽市桃花侖東路，是益陽的繁華區(qū)域。 有多路公交車經(jīng)過，交通便捷度較高。估價對象所在區(qū)域工業(yè)企業(yè)較少，但人、車流量較大，旁邊有農業(yè)銀行，建設銀行，附近有步步高超市，估價對象用途為商業(yè)， 設定出讓年限為2008 年至 2048 年。至估價時點，該宗地

10、已使用了5 年。土地剩余使用年限為45 年。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察，估價對象的裝修、使用與維修養(yǎng)護情況均良好，估價對象基礎設施完善。（四）權益情況根據(jù)委托方提供的資料以及估價人員及實地查勘，調查所獲取的資料，土地使用權性質為出讓。四、估價目的為委托方確定房地產(chǎn)價值提供價值參考依據(jù)。五、估價時點2013 年 12 月 20日六、價值定義根據(jù)國家有關法律、 法規(guī)的規(guī)定，委托方提供的資料以及本事務所現(xiàn)場查勘的實際情況， 本估價報告中的估價是在滿足合法原則下的最新范本 ,供參考！土地使用權熟地現(xiàn)值。 根據(jù)委托方提供的資料， 基礎設施開發(fā)程度設定為“五通一平”。本報告所述現(xiàn)值采用公開市場價值標準，即估價結

11、果為估價對象作為熟地在公開市場上于估價時點最可能所形成的價格。七、估價依據(jù)（一）本次估價所依據(jù)的有關法律、法規(guī)和政策文件1、中華人民共和國擔保法2、中華人民共和國土地管理法3、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法4、中華人民共和國拍賣法5、中華人民共和國土地管理法實施條件6、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例（二）本次估價采用的技術規(guī)程中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范（三）委托方提供的有關資料1、委托方提供的裝修資料2、房屋租賃合同3、益陽市國土資源與房地產(chǎn)管理局協(xié)助執(zhí)行書回執(zhí)4、益陽市土地房屋權證5、益陽市土地房屋他項權證（四）估價方掌握的有關資料和估價人員實地勘察。調查所獲的

12、資料等。最新范本 ,供參考！八、估價原則本評估報告在遵循公正、 公平、公開、客觀、科學原則的前提下，具體依據(jù)如下原則：1、合法原則：遵循合法原則，應以估價對象的合法使用，合法處分為前提估價。2、最高最佳使用原則：遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。3、房地結合原則：對房屋建筑物的估價，對土地的估價都必須把房與地結合起來。4、替代原則：遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。5、估價時點原則：遵循估價時點的原則，要求估價結果應是估價時點的客觀合理價格或價值。九、估價方法估價人員認真分析所掌握的資料并進行了實地勘察和對鄰近地區(qū)調查之后，根據(jù)估

13、價對象房地產(chǎn)的特點及本身的實際狀況選取市場比較法、收益法和成本法作為本次房地產(chǎn)估價的基本方法。市場比較法定義： 市場比較法是選取同一供需圈內三個近期形成的類似用途土地交易案例的交易價格、交易時間等估價相關數(shù)據(jù)資料，對所選取的案例分別進行交易情況修正，交易日期的調整，區(qū)位狀況修正，權益狀況修正， 實物狀況修正以求取比準價格。將所求取的比準價格進行技術處理以確定估價對象限制現(xiàn)值。最新范本 ,供參考！收益法定義：收益法是在評估房地產(chǎn)價格時將預期的估價對象房地產(chǎn)的未來各期的凈收益運用適當?shù)馁Y本化率折算到估價時點的現(xiàn)值， 并求取現(xiàn)值之和來確定房地產(chǎn)價格的方法， 即購買一宗一定使用年限的房地產(chǎn)，等于在這個

14、年期內可以在將來源源不斷的年收益的現(xiàn)值之和等同起來，這個貨幣額即是該房地產(chǎn)的價格，稱為收益價格。收益價格公式： V=a/r1-1/(1+r)n式中：V 房地產(chǎn)的價格a房地產(chǎn)的凈收益r房地產(chǎn)的資本化率n房地產(chǎn)的使用年限與剩余收益年限成本法定義： 成本法評估房地產(chǎn)整體的價格， 所謂成本法是指在估價房地產(chǎn)時要按被估價對象的現(xiàn)時完全重置價格成本 （簡稱重置成本）減去損耗或貶值來確定被評估房地產(chǎn)價值的一種方法。采用成本法對土地和建筑物價格進行評估，計算公式為：房地產(chǎn)價格 =土地重置價格 +建筑物重置價格 -建筑物折舊或房地產(chǎn)價格 =土地重置價格 +建筑物重置價格 * 成新率得到估價對象房地產(chǎn)的價格。 本

15、次估價用重置成本法對房屋所有權價格進行測算， 采用基準地價修正法對土地使用權進行測算。 基準地價修正法是根據(jù)替代原理， 將土地的區(qū)位因素條件與區(qū)域的平均條件進行差異修正而得到的價格。對上述市場比較法、 成本法和收益法的測算結果采用簡單的算術最新范本 ,供參考！平均法。綜合得到估價對象的最終評估結果。十、估價結果估價人員根據(jù)估價目的， 遵循估價原則， 按照國家規(guī)定的技術標準和估價程序。 在對估價對象進行了實地查勘， 了解當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情的基礎上，采用三種估價方法進行了估價，經(jīng)過周密測算，并結合估價經(jīng)驗以及影響估價對象價格的諸多因素的分析，確定估價對象在估價時點的評估價格如下大寫金額：人民幣壹拾

16、玖萬陸仟壹百捌拾元整十一、估價人員估價師：劉鑫毓注冊房地產(chǎn)估價師：薛姝審核：薛姝十二、估價作業(yè)日期2013年 12月 9日至 2013年12月 22日十三、估價報告應用有效期本估價報告自 2013 年 12 月 22 日起壹年內有效。若在此期間市場情況發(fā)生較大變化或受到不可抗力的影響，該價格需作相應調整。估價技術報告一、個別因素分析土地使用總面積： 35平方米用途 : 商業(yè)土地使用年限： 40 年剩余 36 年宗地形狀：矩形最新范本 ,供參考！層數(shù)：一層結構類型：磚混結構一等建成年月：2008年建筑物狀況：結構質量良好，房屋維護保養(yǎng)狀況好，市政條件完善，所需上下供水、供電、通訊條件好。二、區(qū)域

17、因素分析估價對象位于益陽市桃花侖東路，周邊有大超市，中國建設、工商銀行等。影響商用樓價值的區(qū)域因素主要有商業(yè)繁華程度、交通條件、公共配套設施完善狀況、環(huán)境條件和臨街狀況等。1、基礎設施完備程度估價對象所在區(qū)域基本設施完善。供水、排水、供電，對外交通設施完備。區(qū)域地質條件上乘。、交通狀況估價對象面臨桃花侖東路， 該道路是益陽市的主要街道之一， 公交線路有 20 路、 7 路、 23 路、 28 路等且就近設有公交車站點，交通出行十分便捷。、繁華程度估價對象位于益陽市桃花侖東路， 是益陽繁華區(qū)域， 周邊商業(yè)配套設施齊全。附近有超市，處于正街，人流量大，商業(yè)繁華程度較高。、土地等級及基準地價估價對象

18、所在區(qū)域為市一級地段，商業(yè)用地基準價格 2875 元平方米。最新范本 ,供參考！三、市場背景分析近數(shù)年來，益陽市宏觀經(jīng)濟持續(xù)高速健康發(fā)展，國民經(jīng)濟持續(xù)增長。估價對象所在地段客流量大。配套設施齊全，商業(yè)繁華程度高，區(qū)域位置相對比較優(yōu)越。 作為商業(yè)用地應有較為樂觀的市場前景。隨著估價對象所在區(qū)域基礎設施的完善和房地產(chǎn)市場的日漸發(fā)育，房地產(chǎn)市場價格有上漲的趨勢， 受本次評估的估價目的估價時點的制約未考慮該因素的影響。四、最高最佳使用分析所謂房地產(chǎn)的最高最佳使用是在遵循合法原則的前提下能使該房地產(chǎn)獲得最大經(jīng)濟利益的使用方式。按規(guī)劃限定估價對象為商業(yè)用途。據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察了解的估價對象的平面布局和實物

19、狀況分析以及對周邊環(huán)境和房地產(chǎn)市場的調查研究，我們判定該房地產(chǎn)目前的商業(yè)用途已符合最高最佳使用的原則，并以此作為本報告的估價前提。五、估價方法的選用根據(jù)估價對象的特點和估價目的以及估價人員對鄰近地區(qū)市場狀況的調查和對評估對象的實地勘察，并遵循房地產(chǎn)市場價格評估的確定原則。選取市場比較法、收益法、成本法作為本次評估的基本方法。市場比較法是指將估價對象房地產(chǎn)與在近期內已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較， 從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的價格修正得到估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。最新范本 ,供參考！收益法是運用適當?shù)馁Y本化率， 將預期的估價對象房地產(chǎn)未來各期（通常為年） 的正常凈收益折算到估價時點

20、上的現(xiàn)值求其之和得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種方法。成本法是以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各項必須費用之和為基礎， 再加上正常的利潤和應納稅金的出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。六、估算測算過程(一) 利用成本法求取估價對象的價格成本法的理論依據(jù)可以從賣方的角度或買方的角度來考慮。從賣方的角度考慮， 成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論。從買方的角度考慮，成本法的理論依據(jù)是替代原理。(1)計算公式 :積算價格土地重置價格+建筑物重置價格 -建筑物累積折舊(2)本估價報告中的估價對象是磚混結構一等，建筑物的重置價格為 1500 元/平方米，故此估價對象的重置造價為1000*35=525

21、00（元）(3)土地重置價格中采用的是基準地價，應對其進行地價的修正說明：采用環(huán)比指數(shù)進行土地基準價格修正 ,2008 年益陽政府發(fā)布的 5 號文件商業(yè)一級用地價格為 2875 元/ 平方米 ,2013 年至今仍未更新，故和 08 年地價相同。土地重置價格基準地價* 1.053（元 / 平方米）土地重新取得價格 =2875*1.053=3027.38 （元 / 平方米）最新范本 ,供參考！估價對象占用土地總面積為35 平方米，取得土地使用權總費用=3027.38×35=105958.3 元。(4)建筑物折舊建筑物年折舊額 =52500*(1-2%)/50=1029 （元）建筑物折舊

22、=1029*5=5145（元）(5) 計算積算價格積算價格 =52500+105958.3-5145=153313（元）( 二) 收益法土地重置價格中采用的是基準地價，應對其進行地價的修正采用收益法求取估價對象的價格1 、收益法的理論依據(jù)是經(jīng)濟學中的預期原理，房地產(chǎn)的價格是基于市場參與者對其未來所能獲取的預期收益或得到的滿足的程度，而不是基于其歷史價格，即生產(chǎn)它所投入的成本或過去的市場狀況。2 、計算公式： V=a/r1-1/(1+r)n3 、確定資本化率資本化率依據(jù)安全利率加風險調整值法確定 , 安全利率采用銀行存款利率3% , 再根據(jù)估價對象所處地區(qū)社會經(jīng)濟環(huán)境及比較投資估價對象的投資風險

23、后，認為風險調整值取9%比較合理，所以報酬率為 13%。4 、房地出租總費用a 管理費年房地租金 *2%b 年維修費房屋重置價格*2%最新范本 ,供參考！c 年保險費房屋重置價格*1.5 d 年稅金年房地租金 *5.5%e 年折舊費 C(1-R)/N5、房地總收益 =年租金 +年押金利息6 、計算資本化率 r=3%+9%=12%7、根據(jù)該區(qū)域類似商鋪租賃市場的調查和租賃案例的收集資料，其月租金水平一般為 20002500 元/平方米，根據(jù)估計對象地理位置綜合考慮，確定估價對象的月租金為 2200 元/平方米 .8 、計算收益價格（1）房地總收益 =年租金 =2200*12=26400（元）（2

24、）房地出租總費用a 管理費 =年房地租金 *4%=26400*2%=528（元）b 年維修費房屋重置價格 *2%=1500*35*2%=1050（元）c 年保險費房屋重置價格 *1.5 =1500*35*1.5 =78.75（元）d 年稅金年房地租金 *5.5%=26400*5.5%=1452（元）e 年折舊費 C(1-R)/N=1500*35* （1-2%）/50=1029（元）年房地總費用 =a+b+c+d+e=4137.75（元）（3）年房地純收益 =（1）- （2）=26400-4137.75=22262.25 （元）（4）V=a/r1-1/(1+r)n=22262.25/12%1-1

25、/(1+12%)45=184376（元）(三)市場比較法(1)可比實例情況 (詳見附件 )最新范本 ,供參考！(2)計算可比實例收益價格。可比實例年折舊額、建筑物重置價格等按成本法計算?？杀葘嵗籄、計算公式： V=a/r 1-1 (1+r) nB、年總收益 =租金收入 =2500*12=30000（元）C、年費用 =年管理費 + 年維修費 + 保險金 + 年稅金 + 年折舊費年管理費 =年租金 *4%=30000*2%=600（元）年維修費 =房屋重置價格 *2%=1500*30*2%=900（元）年保險金 =房屋重置價格 *1.5 =1500*30*1.5 =67.5 （元）年稅金 =年房

26、地租金 *5.5%=30000*5.5%=1650（元）年折舊費 =1500*30*(1-2%)/50=882 （元）年房地總費用 =a+b+c+d+e=4099.5（元）D、年凈收益 =年總收益 - 年費用 =30000-4099.5=25900.5 （元）E、計算收益價格收益價格 =25900.5/12%1-1 (1+12%)48=214508（元）可比實例二A、計算公式： V=a/r 1-1 (1+r) nB、年總收益 =租金收入 =2300*12=27600（元）C、年費用 =年管理費 + 年維修費 + 保險金 + 年稅金 + 年折舊費年管理費 =年租金 *4%=27600*2%=55

27、2（元）年維修費 =房屋重置價格 *2%=1500*28*2%=840（元）年保險金 =房屋重置價格 *1.5 =1500*28*1.5 =63（元）最新范本 ,供參考！年稅金 =年房地租金 *5.5%=27600*5.5%=1518（元）年折舊費 =1500*28*(1-2%)/50=823.2 （元）年房地總費用 =a+b+c+d+e=3796.2（元）D、年凈收益 =年總收益 - 年費用 =27600-3796.2=23803.8 （元）E、計算收益價格收益價格 =23803.8/12%1-1 (1+12%)48=197143（元）可比實例三A、計算公式： V=a/r 1-1 (1+r)

28、 nB、年總收益 =租金收入 =2000*12=24000（元）C、年費用 =年管理費 + 年維修費 + 保險金 + 年稅金 + 年折舊費年管理費 =年租金 *4%=24000*2%=480（元）年維修費 =房屋重置價格 *2%=1500*25*2%=750（元）年保險金 =房屋重置價格 *1.5 =1500*25*1.5 =56.25 （元）年稅金 =年房地租金 *5.5%=24000*5.5%=1320（元）年折舊費 =1500*25*(1-2%)/50=735 （元）年房地總費用 =a+b+c+d+e=3341.25（元）D、年凈收益 =年總收益 - 年費用 =24000-3341.25

29、=20658.75 （元）E、計算收益價格收益價格 =20658.75/12%1-1 (1+12%)48=171096（元）（ 3 ）交易日期修正由于各可比實例收益價與估價時點的價格相近，故不作日期修正。最新范本 ,供參考?。? ）比較因素修正1、選取可比實例因素條件說明表比較因素因素可比實例交易地點桃花侖東路桃花侖東路桃花侖東路交易日期2012年4 月2012年 5月2012年 3月租金水平 (元/月)250023002000房產(chǎn)使用面積 (平方米 )302825交易情況較好較好較好價格類型租賃租賃租賃用途商用商用商用區(qū)商業(yè)繁華程度較好較好較好域交通條件好好好因公用設施完備度好好好素離市中心

30、的距離近近近個環(huán)境條件好好好別平面布置合理合理合理因建筑結構磚混一等磚混一等磚混一等素最新范本 ,供參考！2、交易情況修正 :估價對象ABC交易情況100+0+0+03、交易日期修正：根據(jù)益陽市的房地產(chǎn)市場狀況可比實例成交日期至估價時點房地產(chǎn)市場交易價格較為平緩，故不須修正。（ 4） 區(qū)域因素修正：根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察和所掌握資料，三個可比實例與估價對象的區(qū)域因素比較修正列表如下：區(qū)域因素比較表區(qū)域因素估價對象實例 A實例 B實例 C繁華程度10101010道路通達度10111011公交便捷度10111111對外交通10111010環(huán)境質量1010910景觀1010109城市基礎設施10101011社會公共設施10101010規(guī)劃限制10101010最新范本 ,供參考！治安狀況10101010綜合100103100102（5）實物狀況修正：根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察和所掌握資料，三個可比實例與估價對象的實物狀況比較修正列表如下：個別因素修正表實物狀況估價對象實例 A實例 B實例 C面積100989795形狀100100100100臨路狀況100100100100使用年限100999898新舊程度10010099100裝修100100100100工程質量100100100100建筑結構100100100100朝向10010010