某市海天紡服輕工城項目建議報告

1、南安城市概況南安城市特征南安p隸屬福建省南部“大泉州經(jīng)濟圈”的經(jīng)濟重鎮(zhèn)之一；p擁有300萬華僑的“僑鄉(xiāng)”；p鞋革、服裝、針紡織等輕工業(yè)為支柱性產(chǎn)業(yè)；p在大泉州經(jīng)濟圈中處于中等發(fā)展水平。大泉州經(jīng)濟圈 南安市屬于人口大市南安市GDP居各縣市前列 南安市人均GDP居各縣市末流紡織服裝產(chǎn)業(yè)競爭力不強南安支柱產(chǎn)業(yè)紡織服裝水暖器材石料陶瓷競爭性中強強石獅紡織服裝強晉江服裝鞋革強區(qū)域省新鎮(zhèn)概況省新鎮(zhèn)地理位置具有一定優(yōu)勢省新鎮(zhèn)南安市中心鐵路省新鎮(zhèn)在南安市的經(jīng)濟地位不屬于經(jīng)濟強鎮(zhèn)，與水頭鎮(zhèn)和官橋鎮(zhèn)比有相當差距；產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)以密胺制品、紙塑品、針織品行業(yè)為主。省新鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特點以針織業(yè)為主，水暖和家具為輔；企業(yè)分散經(jīng)營，

2、大型企業(yè)不多。企業(yè)發(fā)展缺少產(chǎn)品展示交易平臺。水頭鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特點石材和水暖業(yè)已形成了全國性的產(chǎn)業(yè)基地。官橋鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特點擬打造東南亞糧油貿(mào)易新平臺；大力發(fā)展大型工業(yè)園區(qū)。官橋和水頭鎮(zhèn)通過大型產(chǎn)品展示交易平臺，聚集了大量的品牌及生產(chǎn)企業(yè)，最終形成了區(qū)域的產(chǎn)業(yè)熱點。南安商品房市場分析南安房地產(chǎn)開發(fā)投資迅猛增長 相比其它縣市，開發(fā)投資規(guī)模不大； 隨著市區(qū)的北拓東進和中心城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快，開發(fā)投資進入新一輪上升階段，2007年一季度，增幅排名泉州區(qū)域首位； 南安市房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位已基本確立。 2006年商品房銷售面積達到32721，空置率5.9%，施工面積90萬，均呈現(xiàn)快速增長勢頭； 由于高檔樓盤的陸續(xù)出現(xiàn)

3、，南安房價仍將呈現(xiàn)快速增長的趨勢。南安房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲項目名稱國際花園城帝景東方廣場名都城濱江大廈皇家濱城主力戶型三房三房三房三房三房主力面積150153134140140主力總價55萬元55萬元50萬元43.4萬元60萬元單價范圍33004200元/30004070元/30883508元/28003600元/37004500元/ 總價范圍4560萬元1865萬元3776萬元3950萬5070萬案例住宅市場分析 后市供應(yīng)量迅猛增長，但是市場吸納能力有限； 城市政經(jīng)中心北移，帶動西溪兩岸成為南安高檔住宅匯集區(qū)； 商品房以三房為主，面積段在130M2以上; 市場價格在20004500元/之間；

4、住宅樓盤總體品質(zhì)不高，社區(qū)規(guī)劃落后。住宅客群分析 二元客群結(jié)構(gòu)，中間階層（白領(lǐng)、中產(chǎn)階層）缺失白領(lǐng)及中產(chǎn)階層工薪階層、勞工私營業(yè)主（財富階層）無購房能力或需求（通常企業(yè)會自建員工公寓）異地置業(yè)缺失本項目客群分析 二元化結(jié)構(gòu)導(dǎo)致住宅市場客群剛性需求嚴重不足； 在剛性需求不足的情況下，尋求投資客成為主要出路； 生產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者購買作為職工配套公寓。投資客群鎖定華僑投資客當?shù)刎敻浑A層僑鄉(xiāng)300萬華僑資源集中了社會大部分的財富關(guān)鍵點消費者現(xiàn)狀：本地人投資意識和消費觀念落后 關(guān)鍵：培養(yǎng)消費者房產(chǎn)投資的理念 主要途徑：廣告（針對目標客戶的閱讀習慣和接受信息途徑）宣傳、產(chǎn)品自身的改良（如：面積分割、功能復(fù)合、

5、產(chǎn)品性質(zhì)改變等方式）等。南安工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀南安工業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 目前南安工業(yè)地產(chǎn)尚處于起步階段； 當?shù)毓I(yè)園區(qū)成型還有相當時間； 目前當?shù)仄髽I(yè)仍以自建廠房為主； 通常工業(yè)地產(chǎn)市場，以租賃為主，有良性的企業(yè)進出機制，入駐企業(yè)擁有政策、物流環(huán)境、產(chǎn)業(yè)配套相關(guān)環(huán)節(jié)的支持。這些是目前南安工業(yè)地產(chǎn)市場所欠缺的。南安輕工、針紡織企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀大企業(yè)出口訂單減少內(nèi)銷品牌不具備市場競爭力用工緊張運用新技術(shù)和先進設(shè)備搶占市場份額中型企業(yè)出口訂單減少企業(yè)品牌建立難度大用工短缺企業(yè)擴張拉動收益，技術(shù)設(shè)備升級受困資金流小型企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈末端，訂單分包難以為繼臨時用工為主解決生存之道為先，沒有長遠發(fā)展目標企業(yè)類型面臨主要問

6、題企業(yè)發(fā)展目標本地企業(yè)傾向自建廠房和職工公寓樓外地企業(yè)赴南安購買廠房幾率較低根據(jù)亞洲鞋業(yè)協(xié)會統(tǒng)計：廠房銷售難點供需矛盾，體現(xiàn)在有供無求：東南亞（越南、印度、緬甸設(shè)廠占25）內(nèi)陸（湖南、江西、廣西等占50）觀望狀態(tài)（25）廣東鞋業(yè)企業(yè)項目發(fā)展思路7大問題p出口形勢p產(chǎn)業(yè)生命力p企業(yè)競爭力和品牌p資金技術(shù)p人力短缺p分散經(jīng)營p本地缺少產(chǎn)品展示交易平臺制約南安輕紡企業(yè)發(fā)展7大主要問題：為企業(yè)解決5個現(xiàn)實問題為突破口！企業(yè)競爭力和品牌資金技術(shù)人力短缺分散經(jīng)營本地缺少產(chǎn)品展示交易平臺本項目突破口項目突破口產(chǎn)業(yè)整合是根本出路，政府和行業(yè)協(xié)會的推動作用是先決條件！產(chǎn)業(yè)整合的內(nèi)部條件訂單接洽原材料交易生產(chǎn)加工

7、設(shè)計開發(fā)行業(yè)信息收集發(fā)布產(chǎn)品展示品牌推廣行業(yè)培訓(xùn)項目功能復(fù)合產(chǎn)業(yè)整合的外部條件政府牽頭行業(yè)協(xié)會助力產(chǎn)業(yè)整合的平臺的搭建政府牽頭行業(yè)協(xié)會助力項目功能完善產(chǎn)業(yè)整合平臺任何環(huán)節(jié)都不可缺少項目建議項目開發(fā)思路 搭建展示交易平臺 吸引企業(yè)入駐 企業(yè)購買住宅作為配套 住宅帶動配套商業(yè)產(chǎn)業(yè)整合具體措施（外部條件支持） 地方貼息貸款、行業(yè)協(xié)會或地方政府擔保貸款為企業(yè)輸血 引進人才優(yōu)惠政策，勞工戶籍、子女教育、社保、養(yǎng)老保障等 政府牽頭信息推廣、產(chǎn)品發(fā)布及貿(mào)易洽談 行業(yè)協(xié)會組織企業(yè)共營市場產(chǎn)業(yè)整合具體措施（內(nèi)部條件支持） 打造功能復(fù)合，為企業(yè)發(fā)展提供支持的平臺； 先期尤其要注重企業(yè)產(chǎn)品和品牌的展示； 硬件設(shè)施盡可能滿足企業(yè)生產(chǎn)需求。廠房租售建議 廠房客群： 現(xiàn)行條件下，租賃是可行的方式，應(yīng)以租賃為主，兼顧銷售。行業(yè)服裝、鞋業(yè)輕工紡織針織企業(yè)規(guī)模中大型企業(yè)區(qū)域南安本地、珠三角、東南亞等地住宅銷售建議 打造封閉式社區(qū)管理，將廠區(qū)和生活區(qū)功能劃界； 對于企業(yè)購買廠房并購買住宅的，給予一定的優(yōu)惠和相關(guān)服務(wù)； 利用廣告?zhèn)鞑橹鞯耐緩脚囵B(yǎng)當?shù)厝说耐顿Y意識，影響當?shù)厝说南M習慣。銷