城市土地利用與空間結構(城市經濟學)

1、整理課件整理課件整理課件整理課件整理課件整理課件整理課件整理課件整理課件整理課件整理課件整理課件整理課件整理課件整理課件整理課件整理課件城市地租的兩種基本形式，即絕對地租和級差地租。城市地租的兩種基本形式，即絕對地租和級差地租。級差地租產生的條件是土地的等級差別，來源是個級差地租產生的條件是土地的等級差別，來源是個別生產價格與社會生產價格的差額；別生產價格與社會生產價格的差額；絕對地租產生的條件是對土地所有權的壟斷，來源絕對地租產生的條件是對土地所有權的壟斷，來源是市場價格與價值或生產價格的差額。是市場價格與價值或生產價格的差額。級差地租是城市地租的主要形式。城市級差地租主級差地租是城市地租的

2、主要形式。城市級差地租主要是由土地的位置和投資所決定的，由區(qū)位形成的要是由土地的位置和投資所決定的，由區(qū)位形成的級差地租永遠是城市級差地租的主要形式。級差地租永遠是城市級差地租的主要形式。整理課件城市級差地租可以分為宏觀和微觀兩個層次。城市級差地租可以分為宏觀和微觀兩個層次。宏觀層次的級差地租是從城市在全國分布中的比較而論宏觀層次的級差地租是從城市在全國分布中的比較而論的。包括以位置差異為基礎形成的城市區(qū)位級差地租、的。包括以位置差異為基礎形成的城市區(qū)位級差地租、由產業(yè)投資與公共設施的投資因素綜合形成的城市功能由產業(yè)投資與公共設施的投資因素綜合形成的城市功能級差地租和依賴城市規(guī)模經濟集聚的級差

3、地租和依賴城市規(guī)模經濟集聚的”自然力自然力“形成的形成的城市規(guī)模級差地租。城市規(guī)模級差地租。微觀層次的級差地租主要指城市內部的級差地租，一般微觀層次的級差地租主要指城市內部的級差地租，一般按形成要素分為區(qū)位、產業(yè)和公共投入部分，與經濟高按形成要素分為區(qū)位、產業(yè)和公共投入部分，與經濟高位區(qū)的距離是城市內部綜合級差地租形成的重要因素。位區(qū)的距離是城市內部綜合級差地租形成的重要因素。整理課件整理課件城市土地一級市場是構建國家宏觀調控下的城市土地市場的起點城市土地一級市場是構建國家宏觀調控下的城市土地市場的起點和支撐點。和支撐點。城市二級市場是優(yōu)化城市二級市場是優(yōu)化 城市土地資源有效配置，提高城市土地

4、使用城市土地資源有效配置，提高城市土地使用效率的重要環(huán)節(jié)。效率的重要環(huán)節(jié)。土地市場運行體系如圖土地市場運行體系如圖土地市場土地使用權出讓市場土地使用權轉讓市場到期收回轉讓收回其他收回土地征用土地出讓土地轉讓土地出租土地轉租一級市場二級市場整理課件整理課件當政策和市場成為土地利用的主要驅動力時，公眾的當政策和市場成為土地利用的主要驅動力時，公眾的意愿沒有得到反映，這種土地利用決策往往得不到社意愿沒有得到反映，這種土地利用決策往往得不到社會的認可，系統(tǒng)內部的排斥造成土地利用的不可持續(xù)會的認可，系統(tǒng)內部的排斥造成土地利用的不可持續(xù)性。性。城市土地利用的演化就是政府、企業(yè)和公眾相互博弈城市土地利用的演

5、化就是政府、企業(yè)和公眾相互博弈的過程。每一個主體的決策都會影響其他主體，反過的過程。每一個主體的決策都會影響其他主體，反過來，也受到其他主體決策的影響。來，也受到其他主體決策的影響。因此，建立政府、市場和公眾相互協(xié)調的機制與對策，因此，建立政府、市場和公眾相互協(xié)調的機制與對策，是實現(xiàn)城市土地有償使用和可持續(xù)利用的關鍵。是實現(xiàn)城市土地有償使用和可持續(xù)利用的關鍵。整理課件具體措施：具體措施：1 改革城市土地利用規(guī)劃的方法改革城市土地利用規(guī)劃的方法2 逐步建立并完善土地產權權能逐步建立并完善土地產權權能3 公眾參與是城市土地利用可持續(xù)發(fā)展的保障公眾參與是城市土地利用可持續(xù)發(fā)展的保障整理課件整理課件整

6、理課件整理課件整理課件整理課件整理課件整理課件整理課件整理課件整理課件整理課件4 勞動力市場的均衡。在開放城市模型中，還必勞動力市場的均衡。在開放城市模型中，還必須滿足這一條件。即市內工商業(yè)的勞動力需求必須滿足這一條件。即市內工商業(yè)的勞動力需求必須與居住區(qū)的勞動力供給相適應，否則就會有城須與居住區(qū)的勞動力供給相適應，否則就會有城市人口的遷入和遷出，從而影響地租乃至土地利市人口的遷入和遷出，從而影響地租乃至土地利用的變動。用的變動。5 土地利用邊際的均衡。在兩類土地利用的邊界，土地利用邊際的均衡。在兩類土地利用的邊界，兩類土地的地租必須一致，否則邊界將會移動。兩類土地的地租必須一致，否則邊界將會

7、移動。在城市土地利用邊界，城市地租必須等于農業(yè)地在城市土地利用邊界，城市地租必須等于農業(yè)地租租 整理課件滿足上述幾個條件后，城市用地結構達到均衡，從滿足上述幾個條件后，城市用地結構達到均衡，從而就決定了城市內部空間結構的形成。而就決定了城市內部空間結構的形成。一般來說，服務業(yè)中非土地要素對土地的替代性較一般來說，服務業(yè)中非土地要素對土地的替代性較強，在市中心地區(qū)土地的邊際生產價值較高，從而強，在市中心地區(qū)土地的邊際生產價值較高，從而地租出價較高，因而占據了市中心地區(qū)的土地。制地租出價較高，因而占據了市中心地區(qū)的土地。制造業(yè)、住房依次次之，因而分別居于中間和邊緣地造業(yè)、住房依次次之，因而分別居于

8、中間和邊緣地帶，所以，從理論上，在市場機制下均衡的土地利帶，所以，從理論上，在市場機制下均衡的土地利用形成了同心圓形的分層結構模式。用形成了同心圓形的分層結構模式。整理課件整理課件在傳統(tǒng)的單一中心城市中，大部分經濟活動在傳統(tǒng)的單一中心城市中，大部分經濟活動集中在中央核心地區(qū)，形成以同心圓為基本集中在中央核心地區(qū)，形成以同心圓為基本模式的中心城市，其功能分區(qū)表現(xiàn)為模式的中心城市，其功能分區(qū)表現(xiàn)為CBD、工業(yè)園區(qū)和居民區(qū)等。工業(yè)園區(qū)和居民區(qū)等。隨著世界范圍內城市化的快速發(fā)展，城市地隨著世界范圍內城市化的快速發(fā)展，城市地域空間由集聚走向擴散，現(xiàn)代多中心城市的域空間由集聚走向擴散，現(xiàn)代多中心城市的興起

9、和城郊次中心地帶得到發(fā)展已成為城市興起和城郊次中心地帶得到發(fā)展已成為城市空間結構演變的趨勢?？臻g結構演變的趨勢。整理課件整理課件實踐證明，城市政府可以運用許多政策對土地利用進行管理，例如實踐證明，城市政府可以運用許多政策對土地利用進行管理，例如采用分區(qū)規(guī)劃以限定經濟活動的區(qū)位選擇，發(fā)揮政府在土地市場中采用分區(qū)規(guī)劃以限定經濟活動的區(qū)位選擇，發(fā)揮政府在土地市場中的作用。的作用。阿瑟阿瑟奧沙利文把具有外部性的分區(qū)稱為公害分區(qū)，其目的在于把不奧沙利文把具有外部性的分區(qū)稱為公害分區(qū)，其目的在于把不相容的土地利用分離開來。這種功能分區(qū)按照其有效性又可以分為相容的土地利用分離開來。這種功能分區(qū)按照其有效性又

10、可以分為工業(yè)分區(qū)、性能分區(qū)和立體排污費三種政策類型：工業(yè)分區(qū)、性能分區(qū)和立體排污費三種政策類型：1.工業(yè)分區(qū)制。工業(yè)分區(qū)制可以將住宅用地與工業(yè)用地相分離，將污工業(yè)分區(qū)制。工業(yè)分區(qū)制可以將住宅用地與工業(yè)用地相分離，將污染源與潛在的受害者分開，限制工業(yè)污染的外部性，這種土地利用染源與潛在的受害者分開，限制工業(yè)污染的外部性，這種土地利用方式有助于提高社會福利，簡便易行，可操作性強。方式有助于提高社會福利，簡便易行，可操作性強。2.性能分區(qū)制。性能分區(qū)制是對傳統(tǒng)工業(yè)分區(qū)制的改進。政府為每個性能分區(qū)制。性能分區(qū)制是對傳統(tǒng)工業(yè)分區(qū)制的改進。政府為每個區(qū)設定性能標準，對企業(yè)污染設定上限，是一種鼓勵消除污染的政區(qū)設定性能標準，對企業(yè)污染設定上限，是一種鼓勵消除污染的政策，給無污染企業(yè)更多選擇生產地點的機會。策，給無污染企業(yè)更多選擇生產地點的機會。3.立體排污費制。排污費是一種針對污染征收的稅收，處于效率的目立體排污費制。排污費是一種針對污染征收的稅收，處于效率的目的，這種收費應等于污染的邊際外部成本，即增加一單位污染所帶的，這種收費應等于污染的邊際外部成本，即增加一單位