某房地產(chǎn)企業(yè)融資計(jì)劃書

1、一、公司介紹1二、項(xiàng)目分析4三、市場分析10四、管理團(tuán)隊(duì)1617五、貝才務(wù)計(jì)戈U17六、融資方案設(shè)計(jì)一、公司介紹公司簡介大連市某房地產(chǎn)有限公司是經(jīng)大連市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家合法有限責(zé)任公司。成立時(shí)間：1998年12 月 30日注冊資金：2000萬元（人民幣）企業(yè)法人：*注冊地址：建設(shè)路公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、房屋租賃大連市某房地產(chǎn)有限公司管理架構(gòu)設(shè)置科學(xué)合理，獨(dú)具特色。公司設(shè)董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?？偨?jīng)理由陳清江擔(dān)任，由董事會(huì)決定公司的一切重大事宜。公司設(shè)置五個(gè)職能部門，分別為：1. 綜合部：負(fù)責(zé)行政、人事和后勤服務(wù)2. 財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算和融資、樓宇按

2、揭3. 開發(fā)部：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)前期工作和辦理有關(guān)法律手續(xù)4. 工程部：負(fù)責(zé)工程設(shè)計(jì)、勘探、施工等方面的技術(shù)把關(guān)，包括各種管線的申報(bào)，協(xié)調(diào)工程的生產(chǎn)進(jìn)度5. 營銷部：負(fù)責(zé)產(chǎn)品廣告宣傳和銷售、市場推廣和辦理產(chǎn)權(quán)證件公司各部門的主要職能是圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售、物業(yè)管理等設(shè)置，目標(biāo)是為建立一個(gè)配套設(shè)施完善、環(huán)境幽雅怡人、建筑風(fēng)格獨(dú)特、具備良好社區(qū)文化的大型多功能高尚生活區(qū)。公司注重功能綜合的管理方式，對項(xiàng)目進(jìn)行前期市場策劃、市場定位、設(shè)計(jì)、施工、銷售、物業(yè)管理實(shí)行一條龍的管理，使設(shè)計(jì)、施工等各職能部門的人員直接面對市場、面對顧客的需求，更好地建設(shè)出符合顧客需要的樓盤。有效地降低開發(fā)成本，使公司可

3、以將中高檔的樓盤按中低檔的價(jià)格出售，從而取得價(jià)格優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，有效地提高了在市場的競爭力。公司以人為本、尊重科學(xué)、尊重人才，采取以崗定人、以崗定責(zé)，擇優(yōu)選用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司員工共 120 人，其中大學(xué)學(xué)歷以上109 人，中高級職稱63 人，初級職稱 23 人，共占員工總數(shù)的90.8%，職員年齡普遍年輕化，聚集了一批房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)各方面的人才。公司已建立起一套完善的標(biāo)準(zhǔn)化管理體制，使公司各部門的責(zé)任、每一位員工的工作崗位責(zé)任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標(biāo)準(zhǔn)有章可循，各部門遵章守法，上行下效，公司整體動(dòng)作協(xié)調(diào)，有較高的工作效率。公司宗旨：為社會(huì)提供環(huán)境優(yōu)

4、美、生活舒適、價(jià)格適宜的房地產(chǎn)商品，并從開發(fā)中獲得合法利潤，發(fā)展各方經(jīng)濟(jì)。在近年的發(fā)展探索中，公司一貫秉承“建一個(gè)小區(qū)，創(chuàng)一批精品，上一個(gè)臺(tái)階”的開發(fā)理念，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，守合同，重信用，在客戶中樹立了良好信譽(yù)，贏得了社會(huì)各界的贊譽(yù)。公司現(xiàn)狀公司現(xiàn)有總資產(chǎn)5,692 萬元，其中固定資產(chǎn)2,100 余萬元，流動(dòng)資金3,553 萬元。詳細(xì)見附表。歷史業(yè)績公司經(jīng)過幾年的發(fā)展，努力開創(chuàng)業(yè)務(wù)，積極參與城市建設(shè)。截止目前已經(jīng)累計(jì)開發(fā)商品房建筑面積48,000 平方米。 取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。以下是公司開發(fā)的主要樓盤：1. 繁榮街商住綜合樓。2. 商貿(mào)局南院9#樓。3. * 小區(qū)10#、 24#樓

5、。4. 武警支隊(duì)底商綜合樓。5. 新城區(qū) * 。資信程度多年來 , 公司在不斷地做大、做強(qiáng)的企業(yè)規(guī)模的同時(shí)，遵守國家的法律和法規(guī)政策，一直將“誠信”做為企業(yè)的發(fā)展根本，與行政、 金融、 地產(chǎn)行業(yè)等社會(huì)各界建立了良好的關(guān)系。2006 年度，被大連市工商行政管理局授予“守合同、重信用”企業(yè)，被大連市城建委授予“房地產(chǎn)開發(fā)先進(jìn)單位”。董事會(huì)決議2007 年 9 月 15 日，公司召開董事會(huì)，就“* ”項(xiàng)目融資事項(xiàng)進(jìn)行了討論，經(jīng)董事會(huì)全體成員和總經(jīng)理一致同意，會(huì)議通過了大連市某房地產(chǎn)有限公司就“* ”項(xiàng)目融資決議 。二、項(xiàng)目分析項(xiàng)目基本情況“ * ”項(xiàng)目位于大連市新行政區(qū)，直接面向白龜山風(fēng)景旅游區(qū)，南

6、臨緯一路，東臨公務(wù)員小區(qū)（翠湖苑）。 “ * ”項(xiàng)目規(guī)劃用地面積17,319.6 M （26畝），總建筑面積55,000 M ,其中地上建筑面積 45,000地下建筑面積10,000住宅建筑面積35,000商業(yè)及配套建筑面積10,000 容積率2.59,綠化率20%。項(xiàng)目建設(shè)有住宅和商業(yè)，住宅為小高層，建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，格調(diào)典雅，公建配套設(shè)施完善合理，幽雅的園區(qū)環(huán)境，專業(yè)的物業(yè)管理，而且傍依白龜山自然風(fēng)景區(qū)，是置業(yè)安居的理想住宅區(qū)。擬建的“ * ”將能容易吸引有識人士的購房欲望，市場前景良好。項(xiàng)目來歷按照遼寧省委、省政府提出的大連要“建設(shè)大城市、發(fā)展大工業(yè)”的總體要求和納入中原城市群的戰(zhàn)略部署。大

7、連市委、市政府果斷提出了大連“優(yōu)化東區(qū)功能、改善老區(qū)環(huán)境、發(fā)展西部新區(qū)”的城市發(fā)展思路，在政府城市發(fā)展思路的指導(dǎo)下，公司于2007 年 7 月 19 日在大連市國土資源局通過競標(biāo)的方式取得了“ * ”項(xiàng)目用地，地塊編號： * 地（2007） 005 宗地。取得土地過程符合國家相關(guān)規(guī)定，手續(xù)均合法有效。根據(jù)大連市房地產(chǎn)市場需求，合理利用資金，做到效益和效率兼顧，公司擬將“* ”項(xiàng)目的開發(fā)工期控制在 22 個(gè)月。工程進(jìn)度安排如下：項(xiàng)目工程進(jìn)度建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，定稿2007年10月一11月18日工程施工圖設(shè)計(jì)，定稿2007 年 11 月 1812 月 22 日工程招標(biāo)2007年12月底一2008年1月2

8、0日建筑施工工期2008年1月20日一10月底春節(jié)假期2月上旬一2月下旬裝飾工程工期2008年11月一4月15日室內(nèi)外配套、綠化2009年4月16日6月底工程竣工交驗(yàn)2009年7月項(xiàng)目資金測算本項(xiàng)目占地面積17,319.6m2，總建筑面積約為55,000 m2 ,項(xiàng)目可銷售面積52,650 * 開發(fā)期為22個(gè)月。該項(xiàng)目投資估算：土地成本：26*170=4,420 （萬元）獲取土地相關(guān)費(fèi)用：4,420*1.2%=53（萬元）從購地到項(xiàng)目銷售結(jié)束的利息支由:9,473*（1+7.5 %。）22-4,473=799（萬元）土地總成本:4,420+53+799=5,272（萬元）建造成本預(yù)算（單方造價(jià)

9、：1,400元/m2）:55,000*1,400=7,700（ 萬元）建筑師、預(yù)算師等專業(yè)人員費(fèi)用:（7,700+616 ） *0.0075*16=997（萬元）建造總成本：7,700+616+997=9,313（ 萬元）銷售成本：22,700*3.5%=7,940（ 萬元）預(yù)期銷售凈收入：（35,000*3,200+10,000*8,500+3,000）*（1-3%）=22,019（萬元）開發(fā)周期：22個(gè)月開發(fā)利潤：22,019-（794+9,313+5,272）=6,640（ 萬元）利潤率：6,640/15,379*100%=43.2%平均年利潤率：21.6%資金投入“*”項(xiàng)目的總開發(fā)成本

10、約15, 379萬元，項(xiàng)目資金結(jié)構(gòu)如下：單位：萬元資金來源金額比例自有資金570037%建筑商墊資230015%預(yù)售收入360023%外部融資380025%合計(jì)10000100%外部資金來源:1000 萬元， 另外公司還將通過以辦理“銀行承兌”等業(yè)務(wù)來提高資金使用效率，降低資金使用成本。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析根據(jù)國家政策和市場情況等因素分析，本項(xiàng)目也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。1. 近期金融系統(tǒng)出臺(tái)關(guān)于第二套商品房的按揭貸款政策對有多次置業(yè)意向的人士產(chǎn)生負(fù)面影響。2. 近一階段銀行存貸利率不斷調(diào)整。3. 大連市明年將加大棚戶區(qū)180萬M的改造力度和增大經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積的投放量20多萬m2。4. 工程可能因不確定

11、因素延期風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避盡量提前開工完工，縮短工期；盡快進(jìn)行認(rèn)購和預(yù)售房屋，與金融機(jī)構(gòu)簽訂固定利率合同來減少利息支出；與建筑公司簽訂固定預(yù)算合同通過承包合同中延期罰款條件來減少建筑費(fèi)用；單價(jià)不變適當(dāng)減小套型建筑面積，縮小總房款來增加二次置業(yè)者的購買欲望。市場定位根據(jù)我們公司的調(diào)研，對“* ”項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位。定位依據(jù)及原則：1. 新城區(qū)樓盤空缺時(shí)間差。2. 競爭性，與目前各市場產(chǎn)生錯(cuò)位競爭，不打空而大的概念產(chǎn)品。3. 高水平開發(fā)、高起點(diǎn)規(guī)劃。4. 符合市場需求。5. 大連市近期規(guī)劃。項(xiàng)目整體定位：具有城市屬性的高檔居住區(qū)居住區(qū)定位：大型低密度、生態(tài)居住區(qū)；采用園林式設(shè)計(jì)，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)。物業(yè)類型：

12、小高層。定位原因：建設(shè)小高層公寓，是出于容積率的考慮；另一方面，小高層在大連屬于較高檔次的物業(yè)形態(tài)，小高層之間的間距較大、綠化率高?？蛻舳ㄎ唬捍筮B市中高收入階層1. 大連市中上層收入水平（家庭收入在4,000 元 /月以上）的家庭和個(gè)人。2. 發(fā)展較好的中小私企骨干。3. 需要改善住房需求，追求品質(zhì)生活的一部分人群。4. 礦主和煤礦經(jīng)營者。5. 周邊范圍縣高收入者。6. 大連市有灰色收入的部分人士。7. 個(gè)體經(jīng)營者。價(jià)格定位目前，臨近水庫的中高檔樓盤森林半島、水岸豪庭等高層售價(jià)都在2,900元/M2,并且都呈勁升趨勢?！?”項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)為臨江高檔住宅區(qū)，因此，在售價(jià)上也可比較森林半島、水岸豪庭

13、、蝶湖灣等樓盤。根據(jù)比較分析后，“ * ”項(xiàng)目初售均價(jià)定為3,200 元 / M2 左右，比相鄰各樓盤更具價(jià)格上的競爭優(yōu)勢和轉(zhuǎn)大的增值潛力。三、市場分析（一）地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析地理狀況：大連位于遼寧省中部，1957 年建市， 總面積 7,882平方公里，總?cè)丝?90 萬。市區(qū)面積70 多平方公里，人口91.2萬。大連工業(yè)基礎(chǔ)雄厚。形成以能源和原材料工業(yè)為主體，以煤炭、電力、鋼鐵、紡織、化工、機(jī)電、建材、食品等八大工業(yè)基地為支撐的新興工業(yè)體系。交通情況：四通八達(dá)，快捷順暢的交通聯(lián)系對城區(qū)的建設(shè)必將起到積極的帶動(dòng)作用。經(jīng)濟(jì)狀況：2006 年，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速協(xié)調(diào)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量和人均水平邁上新臺(tái)階。全

14、年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值671.9 億元，按可比價(jià)格計(jì)算（ 下同 ） ， 比上年增長15.8%， 經(jīng)濟(jì)總量躍上600 億元的新臺(tái)階。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值73.4 億元，增長7.4%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值416.1 億元， 增長18.4%； 第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值182.4 億元，增長13.7%。人均生產(chǎn)總值繼2004 年突破 1,000 美元后今年達(dá)到13,580 元 （人民幣）， 比上年增長15%。 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的11.9 ： 60.1 ： 27.9 變化為 10.9 ： 61.9 ： 27.2 ，二三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高1 個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)化建設(shè)進(jìn)程有新的加快，保障和社會(huì)服務(wù)能力繼續(xù)提高和完善。

15、非公有制經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值310.4 億元，占生產(chǎn)總值的比重為46.2%。城鄉(xiāng)居民生活穩(wěn)步提高。2006 年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9,898 元， 比上年增長13.5%； 人均消費(fèi)性支出7,056 元， 增長13%。全市在崗職工平均工資16451 元，增長13.2%；農(nóng)民人均純118收入 3,150 元，增長17.2%。年末城鎮(zhèn)居民每百戶擁有彩電臺(tái)，冰箱85 臺(tái)，空調(diào)器111 臺(tái)，洗衣機(jī)103 臺(tái)，家用電腦40 臺(tái)。每百戶農(nóng)民擁有彩電89 臺(tái)， 冰箱 24 臺(tái)， 空調(diào)器 14 臺(tái)， 洗衣機(jī) 84臺(tái)，摩托車51 輛。2007 年上半年，全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高位平穩(wěn)運(yùn)行, 呈現(xiàn)出又好又快發(fā)展的良好勢頭。

16、初步核算，上半年全市完成生產(chǎn)總值382.2 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，增長15.8%，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值38.8 億元 ，增長5.7%，第二產(chǎn)業(yè)增加值238 億元，增長17.9%，其中工業(yè)增加值223.9 億元，增長18.7%，第三產(chǎn)業(yè)增加值105.4 億元，增長15.3%。 城鄉(xiāng)居民收支同步較快增長。上半年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5,948 元， 比去年同期增長14.8%。 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出4060 元，同比增長15.1%，收支同步較快增長。預(yù)計(jì)全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入可突破12,000 元。（二）房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：2006 年，我市建筑業(yè)較快增長。全年建筑業(yè)完成增加值

17、24.1 億元，比上年增長13.9%。資質(zhì)等級三級及三級以上獨(dú)立核算建筑施工企業(yè)完成房屋建筑面積524萬平方米，比上年增長35.1 ； 竣工面積160.3 萬平方米，同比增長60.5。住房交易市場活躍，新建商品房銷售3,554 套，合同備案建筑面積42.5萬M ,比2005年增長84.7%。2007 年上半年，全市城鎮(zhèn)在建項(xiàng)目累計(jì)到位資金194.89 億元，比上年同期增長87.5%，高出全市投資增速53.2 個(gè)百分點(diǎn)，其中自籌資金99.3 億元， 增長155.5%。 房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，市場銷售良好。16月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 9.8億元， 比去年同期增長 97.5%。其中，住宅投資完

18、成 5.96億元，增長 39.4%;辦公樓投資 0.3億元，增長 946.5%;商業(yè)營業(yè)用房投資 0.9億元，增長 90.9%。從規(guī)劃局了解到：大連市 2008年將供應(yīng)土地89萬M ,建造 商品房160萬M , 2009年供應(yīng)土地93萬建造商品房167萬M。 可見未來幾年大連市的房地產(chǎn)市場潛力很大。房地產(chǎn)價(jià)格走勢：2006年至今，受國家經(jīng)濟(jì)增長過快和外來 資本進(jìn)入大連房地產(chǎn)市場的影響，大連市房地產(chǎn)業(yè)增長迅猛。2006年和2007年至今我市商品房的狀況：如下表所示:年份高層商品住宅（元/ m2）多層荀品住宅（兀/ M）200621001500200727002000有以上情況可以看由：2006年

19、至今，我市商品房價(jià)格上升很快，高層價(jià)格增副高達(dá) 28%多層價(jià)格增幅高達(dá)33%其原因有下:1 .以前我市房地產(chǎn)開發(fā)水平相對偏低，高檔次樓盤少，居民 消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理。2 .我市物業(yè)管理水平低，居民消費(fèi)意識跟不上。3 .隨著外來房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)駐大連市場，加以引導(dǎo)，居民消 費(fèi)意識逐漸轉(zhuǎn)變。4 .我市居民收入提高，住房改善條件需求增長5 . 市委、市政府的政策引導(dǎo)。（三）競爭對手和可比較案例典型住宅項(xiàng)目:1. 建業(yè),森林半島占地：204畝起價(jià)：2980元/M物業(yè)類型：小高層主力房型：130-160 m2 70 M左右樓盤情況：小區(qū)整體規(guī)模較大，有多層、小高層、商鋪、別墅等，配套有幼兒園，健身房等設(shè)施，樓

20、間距在25 米左右，物業(yè)為遼寧建業(yè)物業(yè)管理公司管理，知名度較高。一期已售完，二期已售完，三期小高層，目前已基本售完，僅剩下兩套花園洋房和138 m2, 163 1tf的幾套高層。2. 0375 首府占地：100畝左右 均價(jià)：2,500元/ M、2,800元/ M不等主力房型：120-150 m2樓盤情況：深圳朗曼房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，樓盤檔次較高。運(yùn)用理念較前衛(wèi)、時(shí)尚。 操作手法多樣，定期舉辦活動(dòng)、沙龍、PARTY、酒會(huì)等，建立0375 俱樂部，顛覆了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)造作手法。吸引了大批大連高端人群，銷售已經(jīng)完成。3. 水岸豪庭占地：91畝左右起價(jià)：2,860元/ M左右主力戶型：100130 m2樓盤情況：大連金世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。屬于高檔樓盤