房地產(chǎn)會計處理及會計分錄全集

1、房地產(chǎn)會計處理及會計分錄全集 一、資產(chǎn)類主要會計科目核算: 1現(xiàn)金 從銀行提取現(xiàn)金：借：現(xiàn)金 貸：銀行存款 支取現(xiàn)金或是預(yù)支現(xiàn)金：借：其他應(yīng)收賬XX 本錢類或材料類科目 貸：現(xiàn)金 2銀行存款 3應(yīng)收賬款：主要是核算在開發(fā)經(jīng)營過程中，轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)，而向購置、接受和租用單位或個人收取的款項。 出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項所附原始單據(jù)：購方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票 借：應(yīng)收賬款XX公司或個人 貸：主營業(yè)務(wù)收入 出讓材料而應(yīng)收取的未收款項：借：應(yīng)收賬款XX公司 貸：其他業(yè)務(wù)收入 收回款項時：借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款 4壞賬準(zhǔn)備：確定無法收回的應(yīng)收賬款而計提的壞賬損

2、失，主要有兩種核算方法：一種直接轉(zhuǎn)銷法，二是備抵法 提取壞賬準(zhǔn)備金：借：管理費用 貸：壞賬準(zhǔn)備 發(fā)生壞賬時:借：壞賬準(zhǔn)備 貸：應(yīng)收賬款 收回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)收賬款:借：應(yīng)收賬款 貸：壞賬準(zhǔn)備 借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款 5應(yīng)收票據(jù)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。 銷售商品房而收到的商業(yè)匯票:借：應(yīng)收票據(jù)XX公司 貸：主營業(yè)務(wù)收入 商業(yè)匯票到期： 假設(shè)為無息商業(yè)匯票所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議:借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款 假設(shè)為有息商業(yè)匯票:借：銀行存款 貸：應(yīng)收票據(jù)XX公司 財務(wù)費用 6預(yù)付賬款：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，分別設(shè)置“預(yù)付承包單位

3、款和“預(yù)付供給單位款兩個明細(xì)科目。 預(yù)付給承包單位的工程款和備料款所附單據(jù)：付款申請書、付款單 借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款 貸：銀行存款 拔付承包單位抵作備料款的材料：借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款 貸：庫存材料 企業(yè)與承包單位按月或是按季進行工程結(jié)算時所附單據(jù)：工程價款結(jié)算單 借：開發(fā)本錢 貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 同時，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款 借：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 貸：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款 用銀行存款補付余額：借：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 貸：銀行存款 預(yù)付給供給商的材料價款：借：預(yù)付賬款預(yù)付供給單位款 貸：銀行存款 材料驗收入庫，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款 借：應(yīng)付賬款應(yīng)付購貨款 貸：

4、預(yù)付賬款預(yù)付供給單位款 用銀行存款補付余額：借：應(yīng)付賬款應(yīng)付購貨款 貸：銀行存款 7物資采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購本錢。包括購入材料設(shè)備的買價、運雜費、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購保管費和材料本錢差異。 8采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等 9材料本錢差異：主要用來核算實際本錢與方案本錢之間的差異。 10庫存材料：用來核算各種為庫存材料的方案本錢或?qū)嶋H本錢 11庫存設(shè)備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設(shè)備的實際本錢 購入設(shè)備，支付買價、代墊的運雜費、采保費所附憑證：代墊費用交付單、銷售發(fā)

5、票、付款單：借：物資采購設(shè)備采購 貸：銀行存款 計算與分配的采保費所附憑證：計算的采保費用固定表格 借：物資采購設(shè)備采購 貸：采購保管費 采購保管費的計算公式如下： 采購保管費的實際分配率=材料實際發(fā)生的采保費/本月購入材料實際發(fā)生的買價和運雜費 某種物資應(yīng)分?jǐn)偟牟少彵９苜M=實際買價和運雜費×分配率 材料驗收入庫所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單：借：庫存設(shè)備 貸：物資采購 訂購設(shè)備與材料，所發(fā)生的買價與動雜費、稅款所附單據(jù)：購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運輸費單據(jù)：借：預(yù)付賬款 貸：銀行存款 設(shè)備到達(dá)驗收入庫：借：物資采購設(shè)備采購 貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付購貨款 沖減預(yù)付的設(shè)備貨款：借：應(yīng)付賬款應(yīng)

6、付供貨款 貸：預(yù)付賬款 支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購款：借：應(yīng)付賬款 貸：銀行存款 設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進行安裝，用作房屋建設(shè)所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設(shè)備出庫單：借：開發(fā)本錢房屋開發(fā) 貸：庫存設(shè)備 銷售積壓設(shè)備所附單據(jù)：設(shè)備出庫單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票： 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 結(jié)轉(zhuǎn)本錢：借：其他業(yè)務(wù)支出 貸：庫存設(shè)備 12委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實際本錢。應(yīng)與加工單位簽訂加工合同。 發(fā)出材料，委托外單位加工：借：委托加工材料 貸：庫存材料 材料本錢差異 加工完后驗收入庫：借：委托加工材料 貸：銀行存款 借：庫存材料XX材料 貸：委托加工材料 13低值易耗品

7、：是指未到達(dá)固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等 自營工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷計入本錢費用：借：開發(fā)間接費用 貸：低值易耗品 倉庫領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷法：借：待攤費用 貸：低值易耗品 借：采購保管費 貸：待攤費用 14開發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品，包括開發(fā)完工的建設(shè)場地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等 企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗收時：借：開發(fā)產(chǎn)品 貸：開發(fā)本錢 對外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)本錢：借：主營業(yè)務(wù)本錢 貸：開發(fā)產(chǎn)品 15分期開發(fā)產(chǎn)品：應(yīng)根據(jù)分期銷售合同進行結(jié)算，可以根據(jù)

8、需要設(shè)置“分期收款開發(fā)產(chǎn)品備查賬。 借：主營業(yè)務(wù)本錢 貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品 16出租開發(fā)產(chǎn)品：是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進行商業(yè)性出租的一種經(jīng)營活動。主要是通過收取租金的形式實現(xiàn)的。應(yīng)下設(shè)“出租產(chǎn)品“出租產(chǎn)品攤銷兩個明細(xì)科目 出租土地或是房屋時：借：出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品 貸：開發(fā)產(chǎn)品 租金收入：借：銀行存款或應(yīng)收賬款 貸：主營業(yè)務(wù)收入 17周轉(zhuǎn)房：是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房和“周轉(zhuǎn)房攤銷兩個明細(xì)科目 開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實際搭建的本錢 借：周轉(zhuǎn)房在用周轉(zhuǎn)房 貸：開發(fā)產(chǎn)品房屋 按月計提的周轉(zhuǎn)房攤銷：借：開發(fā)本錢或開發(fā)間接費用 貸：周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷 其間發(fā)

9、生的維修費用，如果金額不大：借：開發(fā)本錢或開發(fā)間接費用 貸：銀行存款 如果金額較大：借：待攤費用或長期待攤費用 貸：銀行存款 最后再分次攤?cè)氲接嘘P(guān)本錢費用科目 18固定資產(chǎn) 購入的固定資產(chǎn)所附原始憑證：運雜費專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、購貨發(fā)票等：借：固定資產(chǎn) 貸：銀行存款 購入需要安裝的固定資產(chǎn)：借：固定資產(chǎn)購建支出 貸：銀行存款 支付安裝費用：借：固定資產(chǎn)購建支出 貸：銀行存款 安裝完畢交付使用時：借：固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)購建支出 自制自建的固定資產(chǎn)所附單據(jù)：移交使用單、工程結(jié)算單 支付的土地征用費及堪設(shè)計費：借：固定資產(chǎn)購建支出 貸：銀行存款 領(lǐng)用材料時：借：固定資產(chǎn)購建支出 貸

10、：庫存材料 分配建筑工人工資和福利費：借：固定資產(chǎn)購建支出 貸：應(yīng)付工資 應(yīng)付福利費 完畢建筑交付使用：借：固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)購建支出 其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)所附單據(jù)：投資證明、合同：借：固定資產(chǎn) 貸：實收資本 累計折舊 改擴建的固定資產(chǎn)所附單據(jù)：擴建通知單 借：固定資產(chǎn)未使用固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)生產(chǎn)生用固定資產(chǎn) 殘料變賣時：借：銀行存款 貸：固定資產(chǎn)購建支出 支付擴建工程款時：借：固定資產(chǎn)購建支出 貸：銀行存款 工程竣工時所附單據(jù)：工程竣工結(jié)算單 借：固定資產(chǎn)未使用固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)購建支出 交付使用時：借：固定資產(chǎn)生產(chǎn)用固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)未使用固定資產(chǎn) 19無形資產(chǎn)：企業(yè)

11、長期使用而沒有實物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、土地使用權(quán)。 二、負(fù)債的主要會計科目的核算 1應(yīng)付賬款：因購置材料物資或接受勞務(wù)應(yīng)付給供給單位的款項 支付給承包單位轉(zhuǎn)來的工程價款結(jié)算預(yù)支單：借：開發(fā)本錢 貸：應(yīng)付賬款 以預(yù)支款抵沖應(yīng)付款時：借：應(yīng)付賬款 貸：預(yù)付賬款 補付其余款時：借：應(yīng)付賬款 貸：銀行存款 2預(yù)收賬款：按照規(guī)定合同或協(xié)議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到預(yù)付款時：借：銀行存款 貸：預(yù)收賬款預(yù)收代建工程款 提交工程價款結(jié)算單時：借：應(yīng)收賬款 貸；主營業(yè)務(wù)收入 借：預(yù)收賬款預(yù)收代建工程款 貸：應(yīng)收賬款 收回全部余款：借：銀行存款 貸：

12、應(yīng)收賬款 3應(yīng)付工資 開出現(xiàn)金支票，發(fā)放工資：借：現(xiàn)金 貸：銀行存款 借：應(yīng)付工資 貸：現(xiàn)金 結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項：借：應(yīng)付工資 貸：其他應(yīng)收款代扣水電費 代扣房租 月末分配工資費用 借：開發(fā)本錢建安 開發(fā)間接費用開發(fā)工程現(xiàn)場 銷售用費銷售機構(gòu) 管理費用行政管理部門 管理費用勞動保險費長期放假員工 采購保管費采購部門 應(yīng)付福利費醫(yī)務(wù)人員 4應(yīng)付福利費按工資總額的14%計提 借：開發(fā)本錢建安 開發(fā)間接費用開發(fā)工程現(xiàn)場 銷售用費銷售機構(gòu) 管理費用行政管理部門 采購保管費采購部門 貸：應(yīng)付福利費 用現(xiàn)金支付福利費時：借：應(yīng)付福利費 貸：現(xiàn)金 5應(yīng)交稅金：核算應(yīng)向國家交納的各項稅金，主要包括營業(yè)稅、城市維護建

13、設(shè)稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種 月末按照實現(xiàn)的經(jīng)營收入計算應(yīng)交稅金：借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營業(yè)稅 應(yīng)交城市維護建設(shè)稅 月末按照實現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計算出應(yīng)交納的稅金 借：其他業(yè)務(wù)支出 貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營業(yè)稅 應(yīng)交城市維護建設(shè)稅 月末如按規(guī)定計算當(dāng)月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅 借：管理費用 貸：應(yīng)交稅金房產(chǎn)稅 車船使用稅 土地使用稅 月末計算的所得稅：借：所得稅 貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交所得稅 實際交納的稅金：借：應(yīng)交稅金XX稅 貸：銀行存款 6其他應(yīng)交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應(yīng)交款 月末按規(guī)定提取教育附加 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：

14、其他應(yīng)交款教育費附加 三、本錢、費用主要會計科目核算 1開發(fā)本錢：如能確定核算對象的，直接計入“開發(fā)本錢，主要包括： 土地征用及拆遷補償費土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費；前期工程費規(guī)劃、設(shè)計、工程可行性研究、水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平；根底設(shè)施費小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化；建筑安裝工程費支付給承包單位的建筑安裝工程費；公共配套設(shè)施費居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出，分別設(shè)置“土地開發(fā)與“配套設(shè)施開發(fā)“房屋開發(fā)設(shè)置二級明細(xì)?？筛鶕?jù)上述六項來設(shè)置三級明細(xì)科目 開發(fā)土地本錢費用：借：開發(fā)本錢土地開發(fā) 貸：銀行存款

15、 或應(yīng)付賬款XX公司 分配開發(fā)的間接費用：借：開發(fā)本錢土地開發(fā) 貸：開發(fā)間接費用 結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地本錢費用：借：開發(fā)本錢房屋開發(fā) 貸：開發(fā)本錢土地開發(fā)。 配套設(shè)施開發(fā) 計算公式： 某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)費=該項開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算本錢或方案本錢×配套設(shè)施預(yù)提率 配套設(shè)施費預(yù)提率=該配套設(shè)施預(yù)算本錢或方案本錢/應(yīng)負(fù)擔(dān)該設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算本錢或方案本錢×100% 發(fā)生的配套設(shè)施費用自用的建筑場地的開發(fā) 借：開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā) 貸：開發(fā)產(chǎn)品 支付的配套設(shè)施開發(fā)費用：借：開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā) 貸：銀行存款 同時領(lǐng)用庫存設(shè)備或是材料開發(fā)：借：開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā) 貸：庫存設(shè)備或庫存材料

16、 分配應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用：借：開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā) 貸：開發(fā)間接費用 結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開發(fā)本錢：借：開發(fā)本錢房屋開發(fā) 貸：開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā) 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費用能夠分清對象的 借：開發(fā)本錢房屋開發(fā) 貸：銀行存款 開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包、“自營兩種 出包給外單位進行施工建造根據(jù)提出的已完工程月報或是價款結(jié)算單 借：開發(fā)本錢房屋開發(fā) 貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 自已組織施工的 借：開發(fā)本錢房屋開發(fā) 貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 應(yīng)付工資 庫存材料或設(shè)備 代建工程開發(fā)本錢：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的工程工程 企業(yè)發(fā)生的各項代建工程費用支出：借：開發(fā)本錢代

17、建工程開發(fā) 貸：銀行存款 或庫存材料 或現(xiàn)金 結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費用：借：開發(fā)本錢代建工程開發(fā) 貸：開發(fā)間接費用 工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)本錢：借：開發(fā)本錢代建工程 貸：開發(fā)本錢代建工程開發(fā) 移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù) 借：主營業(yè)務(wù)本錢代建工程結(jié)算本錢 貸：開發(fā)本錢代建工程 2開發(fā)間接費用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷 發(fā)生的間接費用時：借：開發(fā)間接費用 貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款 或應(yīng)付工資 分配開發(fā)的間接費用：借：開發(fā)本錢房屋開發(fā) 貸：開發(fā)間接費用 竣工房屋開發(fā)本錢的結(jié)轉(zhuǎn)：借：開發(fā)產(chǎn)品房屋 貸：開發(fā)本錢房屋

18、開發(fā) 3管理費用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理療門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用 4財務(wù)費用：包括開發(fā)經(jīng)營期產(chǎn)的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機構(gòu)手續(xù)費用 5銷售費用：為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項費用。主要包括：產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費、不品看護費、水電費、采暖費；產(chǎn)品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機構(gòu)的職工工資、福利費、業(yè)務(wù)費等經(jīng)常費用 發(fā)生的銷售費用：借：銷售費用 貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款 四、收入、利潤的主要會計科目核算 1主營業(yè)務(wù)收入：包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房租金

19、收入。 由于營業(yè)收入的實現(xiàn)與價款結(jié)算時間上的不一致，我們應(yīng)該分開計算 在實現(xiàn)營業(yè)收入同時收到價款時：借：銀行存款 貸：主營業(yè)務(wù)收入 營業(yè)收入實現(xiàn)前，價款收取后的：借：應(yīng)收賬款 貸：主營業(yè)務(wù)收入 預(yù)收價款時，待開發(fā)完工后再移交使用的：借：銀行存款 貸：預(yù)收賬款 移交使用時：借：應(yīng)收賬款 貸：主營業(yè)務(wù)收入 借：預(yù)收賬款 銀行存款 貸：應(yīng)收賬款 以賒銷或分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時，應(yīng)以當(dāng)期收到的金額確認(rèn)為收入 借：銀行存款 貸：主營業(yè)務(wù)收入 2其他業(yè)務(wù)收入：主要包括售后效勞收入、材料轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入、開形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 借：銀行存款 或應(yīng)收賬款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 3主營業(yè)務(wù)本錢：一般本科目期

20、末無余額 轉(zhuǎn)讓或是銷售開發(fā)產(chǎn)品本錢的結(jié)轉(zhuǎn)：借：主營業(yè)務(wù)本錢 貸：開發(fā)產(chǎn)品 如分期開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)與收入相配比結(jié)轉(zhuǎn)本錢：借：主營業(yè)務(wù)本錢 貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品 4其他業(yè)務(wù)支出 5主營業(yè)務(wù)稅金及附加 計提本月份主營業(yè)務(wù)應(yīng)交納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加及土地增值稅 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營業(yè)稅 應(yīng)交城市維護建設(shè)稅 應(yīng)交土地增值稅 其他應(yīng)交款應(yīng)交教育費附加 月末按照實現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計算出應(yīng)交納的稅金 借：其他業(yè)務(wù)支出 貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營業(yè)稅 應(yīng)交城市維護建設(shè)稅 其他應(yīng)交款應(yīng)交教育費附加 五、配套設(shè)施開發(fā)本錢的核算 一、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原那么 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的

21、配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施工程，包括：1開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；2開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；3開發(fā)工程外為居民效勞的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設(shè)施，如果沒有投資來源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發(fā)本錢。 按照現(xiàn)行財務(wù)制度規(guī)定，城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施工程，不得計入商品房本錢。因為這些大配套設(shè)施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關(guān)部

22、門再由有關(guān)部門出資。但在實際執(zhí)行過程中，由于城市根底設(shè)施的投資體制，無法保證與城市建設(shè)綜合開發(fā)協(xié)調(diào)一致，作為城市根底設(shè)施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一局部。因此，開發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也計入開發(fā)產(chǎn)品本錢。 為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地計算房屋開發(fā)本錢和各種大配套設(shè)施的開發(fā)本錢，對配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種： 1對能分清并直接計入某個本錢核算對象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計入有關(guān)房屋等開發(fā)本錢，并在“開發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢賬戶中歸集其發(fā)生的支出； 2對不能直接計入有關(guān)房屋開發(fā)本錢的第一

23、類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢賬戶進行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)房屋等開發(fā)本錢； 3對能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢賬戶進行歸集。 由上可知，在配套設(shè)施開發(fā)本錢中核算的配套設(shè)施支出，只包括不能直接計入有關(guān)房屋等本錢核算對象的第一類配套設(shè)施支出和第二類大配套設(shè)施支出。 二、配套設(shè)施開發(fā)本錢核算對象確實定和本錢工程的設(shè)置 一般說來，對能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施工程，應(yīng)以各配套設(shè)施工程作為本錢核算對象，借以正確計算各該設(shè)施的開發(fā)本錢。對這些配套設(shè)施的開發(fā)本錢應(yīng)設(shè)置如下六個本錢工程：1土地征用及拆遷補償費或批租地價；2前期工程費；3根底設(shè)

24、施費；4建筑安裝工程費；5配套設(shè)施費；6開發(fā)間接費。其中配套設(shè)施費工程用以核算分配的其他配套設(shè)施費。因為要使這些設(shè)施投入運轉(zhuǎn)，有的也需要其他配套設(shè)施為其提供效勞，所以理應(yīng)分配為其效勞的有關(guān)設(shè)施的開發(fā)本錢。 對不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入各本錢核算對象的各項公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為本錢核算對象。如果工程規(guī)模不大、與其他工程建設(shè)地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個本錢核算對象，于工程完工算出開發(fā)總本錢后，按照各該工程的預(yù)算本錢或方案本錢的比例，算出各配套設(shè)施的開發(fā)本錢，再按一定標(biāo)準(zhǔn)，將各配套設(shè)施開發(fā)本錢分配記入有關(guān)房屋等開發(fā)本錢

25、。至于這些配套設(shè)施的開發(fā)本錢，在核算時一般可僅設(shè)置如下四個本錢工程：1土地征用及拆遷補償費或批租地價；2前期工程費；3根底設(shè)施費；4建筑安裝工程費。由于這些配套設(shè)施的支出需由房屋等開發(fā)本錢負(fù)擔(dān)，為簡化核算手續(xù)，對這些配套設(shè)施，可不再分配其他配套設(shè)施支出。它本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用，也可直接分配計入有關(guān)房屋開發(fā)本錢。因此，對這些配套設(shè)施，在核算時也就可不必設(shè)置配套設(shè)施費和開發(fā)間接費兩個本錢工程。 三、配套設(shè)施開發(fā)本錢的核算 企業(yè)發(fā)生的各項配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢賬戶進行核算，并按本錢核算對象和本錢工程進行明細(xì)分類核算。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、根底設(shè)

26、施費、建筑安裝工程費等支出，可直接記入各配套設(shè)施開發(fā)本錢明細(xì)分類賬的相應(yīng)本錢工程，并記入“開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢賬戶的借方和“銀行存款、“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款等賬戶的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記入各大配套設(shè)施開發(fā)本錢明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費工程，并記入“開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢XX賬戶的借方和“開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢XX賬戶的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開發(fā)間接費用，應(yīng)記入各配套設(shè)施開發(fā)本錢明細(xì)分類賬的“開發(fā)間接費工程，并記入“開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢賬戶的借方和“開發(fā)間接費用賬戶的貸方。 對配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租

27、，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準(zhǔn)后可接配套設(shè)施的預(yù)算本錢或方案本錢，預(yù)提配套設(shè)施費，將它記入房屋等開發(fā)本錢明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費工程，并記入“開發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢等賬戶的借方和“預(yù)提費用賬戶的貸方。因為一個開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進度安排上，有時先建房屋，后建配套設(shè)施。這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷售，而幼托。消防設(shè)施等尚未完工的情況。這種房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費，無法接配套設(shè)施的實際開發(fā)本錢進行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算本錢或方案本錢為基數(shù)，計算

28、出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋等的開發(fā)本錢。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費的計算，一般可按以下公式進行： 某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費該項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算本錢或方案本錢×配套設(shè)施費預(yù)提率 配套設(shè)施費預(yù)提率該配套設(shè)施的預(yù)算本錢或方案本錢÷應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算本錢或方案本錢合計×100% 式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大配套設(shè)施。 如某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)本錢應(yīng)由101、102商品房，151出租房，181周轉(zhuǎn)房和201大配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及時結(jié)轉(zhuǎn)

29、完工的商品房等本錢，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費預(yù)提計入商品房等的開發(fā)本錢。假定各項開發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算本錢如下： 101商品房 1000 000元 102商品房 900 000元 151出租房 800 000元 181周轉(zhuǎn)房 800 000元 201大配套設(shè)施商店 500 000元 251幼托設(shè)施 320 000元 那么 幼托設(shè)施配套設(shè)施費預(yù)提率320000÷1000000+900000+800000+800000+500000×100%320000÷4000000×100%8% 各項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費為： 101商品房：1000 000

30、元×880 000元 102商品房：900 000元×872000元 152出租房：800 000元×864000元 182周轉(zhuǎn)房；800 000元×864000元 201大配套設(shè)施商店：500 000元×840 000元 按預(yù)提率計算各項開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費時，其與實際支出數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時，按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的本錢。 現(xiàn)舉例說明配套設(shè)施開發(fā)本錢的核算如下： 如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。

31、水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的本錢。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提方法。上述各配套設(shè)施共發(fā)生了以下有關(guān)支出單位：元： 201 251 252 商店水塔幼托 元元元 支付征地拆遷費 50 000 5 000 50 000 支付承包設(shè)計單位前期工程款 30 000 20 000 30 000 應(yīng)付承包施工企業(yè)根底設(shè)施工程款 50 000 30 000 50 000 應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔設(shè)施配套設(shè)施費 35 000 分配開發(fā)間接費 55 000 預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)施費 40 00

32、0 那么用銀行存款支付征地拆遷費時，應(yīng)作： 借；開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢 105 000 貸：銀行存款 105 000 用銀行存款支付設(shè)計單位前期工程款時，應(yīng)作： 借：開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢 80 000 貸：銀行存款 80 000 將應(yīng)付施工企業(yè)根底設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入賬時，應(yīng)作： 借：開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢 765 000 貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 765 000 分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)本錢的水塔設(shè)施支出時，應(yīng)作； 借：開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢商店 35 000 貸：開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢水塔 35 000 分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)本錢的開發(fā)間接費用時，應(yīng)作： 借：開發(fā)本

33、錢配套設(shè)施開發(fā)本錢商店 55 000 貸：開發(fā)間接費用 55 000 預(yù)提應(yīng)由商店配套設(shè)施開發(fā)本錢負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時，應(yīng)作： 借：開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢商店40000 貸：預(yù)提費用須提配套設(shè)施費40000 同時應(yīng)將各項配套設(shè)施支出分別記入各配套設(shè)施開發(fā)本錢明細(xì)分類賬。 四、已完配套設(shè)施開發(fā)本錢的結(jié)轉(zhuǎn) 已完成全部開發(fā)過程計經(jīng)驗收的配套設(shè)施，應(yīng)按其人問情況和用途結(jié)轉(zhuǎn)其開發(fā)本錢： 1，對能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的大配套設(shè)施，如上述商店設(shè)施，應(yīng)在完工驗收后將其實際成年自“開發(fā)本錢一配套設(shè)施吁發(fā)本錢賬廠的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施賬戶的借方，作如下分錄入貼： 借：外發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施 460000 貸：開發(fā)

34、本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢460000 配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)作為經(jīng)營收入處理。 2按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成個分配計入商品房等計發(fā)產(chǎn)品本錢的公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè)施，在完工驗收后、應(yīng)將其發(fā)生的實際開發(fā)本錢按一定的標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的實際本錢、預(yù)算本錢或方案本錢，分配記入有關(guān)房屋和大配套設(shè)施的開發(fā)本錢，作如 下分錄入賬： 借；開發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢 265 000 開發(fā)本錢配套設(shè)施可發(fā)本錢 35 000 貸：開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢 300 000 3對用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)評發(fā)產(chǎn)品本錢的公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗收后，將其實際發(fā)生的開發(fā)本錢沖減預(yù)提的配套設(shè)施費，作如下分錄入賬： 借：

35、預(yù)提費用預(yù)提配套設(shè)施費 320 000 貸：開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢 320 000 如預(yù)提配套設(shè)施費大于或少于實際開發(fā)本錢，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品本錢或作追加的分配。如有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產(chǎn)品的本錢。 七、自營開發(fā)工程本錢的核算 四、機械使用費的核算 施工單位因采用機械化施工使用施工機械而發(fā)生的各項費用，應(yīng)另行組織核算。因為使用施工機械而發(fā)生的機械使用費，是單獨記入工程本錢的“機械使用費工程的。 機械使用費的內(nèi)容，一般包括： 1人工費指機上操作人員的工資和職工福利費。 2燃料、動力費指施工機械耗用的燃料、動力費。 3

36、材料費指施工機械耗用的潤滑材料和擦拭材料等費用。 4折舊、修理費指對施工機械計提的折舊費、應(yīng)計的修理費和租人機械的租賃費。 5替換工具、部件費指施工機械使用的傳動皮帶、輪胎、膠皮管、鋼絲繩、變壓器、開關(guān)、電線、電纜等替換工具和部件的攤銷費和維修費。 6運輸裝卸費指將施工機械運到施工現(xiàn)場、運離施工現(xiàn)場和在工地范圍內(nèi)轉(zhuǎn)移的運輸、安裝、拆卸及試車等費用，假設(shè)運往其他施工現(xiàn)場，運出費用由其他施工現(xiàn)場的工程本錢負(fù)擔(dān)。 7.輔助設(shè)施費指為使用施工機械建造、鋪設(shè)的根底、底座、工作臺、行走軌道等費用。施工機械的輔助設(shè)施費，如數(shù)額較大，可先記入“待攤費用賬戶，然后按照現(xiàn)場施工期限分次從“待攤費用賬戶轉(zhuǎn)入“工程施

37、工機械使用費賬戶，攤?cè)敫髟鹿こ瘫惧X。 8.養(yǎng)路費、牌照稅指為施工機械如鏟車、壓路機等繳納的養(yǎng)路費和牌照稅。 9間接費指機械施工隊組織機械施工、管理機械發(fā)生的費用和停機棚的折舊、修理費。 至于施工機械所加工的材料，如攪拌混凝土?xí)r所用的水泥、砂、石等，應(yīng)記入工程本錢的“材料費工程；為施工機械擔(dān)任運料、配料和搬運成品工人的工資，應(yīng)記入工程本錢的“人工費工程；土建施工隊因組織機械施工而發(fā)生的有關(guān)管理費，一般應(yīng)記入“施工間接費用的有關(guān)工程，不列作施工機械使用費。 機械使用費的總分類核算，應(yīng)先在“工程施工機械使用費賬戶進行。施工單位發(fā)生的各項機械使用費，都要自“庫存材料、“低值易耗品、“材料本錢差異、“應(yīng)

38、付工資、“應(yīng)付福利費、“銀行存款、“累計折舊、“待攤費用等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工機械使用費賬戶的借方，作如下分錄入賬： 借：工程施工機械使用費用9 000 貸：庫存材料 11 00 低值易耗品 150 材料本錢差異 25 應(yīng)付工資 4 000 應(yīng)付福利費 560 銀行存款 2 165 累計折舊 8 000 待攤費用 3 000 機械使用費的明細(xì)分類核算，對大型機械可按各機械分別進行；對中型機械一般可按機械類別進行。至于那些沒有專人使用的小型施工機械，如打夯機、卷揚機、砂漿機、鋼筋木工機械等的使用費，可合并計算它們的折舊、修理費。 機械使用費的分配，一般都以施工機械的工作臺時或工作臺班或完成工

39、作量為標(biāo)準(zhǔn)。各施工機械對各項工程施工的工作臺時，可以根據(jù)各種機械的使用記錄，在“機械使用月報中加以匯總。 根據(jù)機械使用費明細(xì)分類賬記錄的機械使用費合計數(shù)和機械使用月報中各項工程的工作臺時，就可通過以下算式將機械使用費進行分配。 某項工程應(yīng)分配的機械使用費該項工程使用機械的工作臺時×機械使用費合計÷機械工作臺時合計 對于各種中型機械的機械使用費的核算，也可不分機械種類進行。在這種情況下，對于各項工程應(yīng)分配的機械使用費，可在月終充根據(jù)機械使用月報中各種機械的工作臺時合計分別乘該種機械臺時費方案數(shù)，求得當(dāng)月按各種機械臺時費方案數(shù)計算的機械使用費合計，然后與當(dāng)月實際發(fā)生的機械使用費

40、合計數(shù)比擬，求得機械使用費實際數(shù)對按臺時費方案數(shù)的百分比，再將各項工程控臺時費方案數(shù)計算的機械使用費進行調(diào)整。 某項工程應(yīng)分配的機械使用費該工程使用機械的工作臺時×機械臺時費方案數(shù)×實際發(fā)生的機械使用費÷機械工作臺時合計×該機械臺是費方案數(shù) 現(xiàn)舉例說明它的分配計算方法如下： 1先確定各種施工機械每個臺時費方案數(shù) 施工機械臺時費方案數(shù)的計算，可參照以往核算資料確定，也可根據(jù)施工機械原值、折舊率，隨機駕駛?cè)藛T工資、估計年工作臺時等資料加以計算。設(shè)例中：0.5立方米履帶挖土機的臺時費方案數(shù)為20元，0.4立方米混凝土攪拌機的臺時費方案數(shù)為 8元。 2求出各種施

41、工機械技臺時費方案數(shù)計算的機械使用費合計 設(shè)例中: 0.5立方米履帶挖土機 290臺時×臺時費方案數(shù) 20元 5 800元 0.4立方米混凝土攪拌機 300臺時×臺時費方案數(shù) 8元 2 400元 其他施工機械 11 800元 按臺時費方案數(shù)計算的機械使用費合計 20 000元 3根據(jù)機械使用費明細(xì)分類賬匯總計算實際發(fā)生的機械使用費，設(shè)例中計 19 000元 4計算機械使用費實際數(shù)對按臺時費方案數(shù)計算的百分比，設(shè)例中為：19000元/20000元×10095 5將各項工程按臺時費方案數(shù)計算的機械使用費按實際數(shù)加以調(diào)整如 101商品房建筑工程按各機械工作臺時和按臺時費

42、方案數(shù)計算的機械使用費合計數(shù)為9 000元，那么應(yīng)分配的機械使用費為：9000元×958550元 對于分配于各項工程本錢的機械使用費，應(yīng)自“工程施工機械使用費賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工賬戶的借方，并記入各項工程本錢的“機械使用費工程： 借：工程施工 19 000 貸：工程施工機械使用費 19 000 對于小型施工機械的折舊、修理費，可于月末按各項工程的工料費或工作量的比例，分配計入各項工程本錢的“機械使用費工程。 五、其他直接資的核算 工程本錢中的“其他直接貿(mào)，是指在施工現(xiàn)場直接發(fā)生但不能記入“材料費、“人工費和“機械使用費工程的其他直接發(fā)生的費用，主要包括： 1施工過程中耗用的水、電

43、、風(fēng)、汽費； 2.冬、雨季施工費包括為保證工程質(zhì)量，采取保溫、防雨措施所需增加的材料、人工和各項設(shè)施費用； 3因場地狹小等原因而發(fā)生的材料H次搬運費； 4土方運輸費。 此外，還包括生產(chǎn)工具用具使用費、檢驗試驗費、工程定位復(fù)測資、工程點交費、場地清理費等。 施工單位在現(xiàn)場耗用的水、電、風(fēng)、汽和運輸?shù)葎趧?wù)，可按實際結(jié)算數(shù)記入“工程施工賬戶的借方和有關(guān)工程本錢的“其他直接費工程。如用銀行存款為某項工程支付土方運輸費2 000元，應(yīng)作：借：工程施工 2 000 貸：銀行存款 2 000 對于不能直接記入各項工程本錢的水、電、風(fēng)、汽等勞務(wù)費用，可在月終根據(jù)各項工程的實際耗用量，將各項勞務(wù)費用分配于各有關(guān)

44、工程本錢。 根據(jù)水、電、風(fēng)、汽、運輸費用分配表，就可將各項工程分配的水、電、風(fēng)、汽和材料二次搬運費等計入各項工程本錢的“其他直接費工程。 對于施工現(xiàn)場發(fā)生的各項冬、雨季施工資以及工程定位復(fù)測費、工程點交費、場地清理兼、檢驗試驗費等其他直接費，凡能直接計入各項工程本錢的，應(yīng)直接計入；不能直接計入各項工程本錢的，應(yīng)先行匯總登記，然后按照一定標(biāo)準(zhǔn)將它分配計入有關(guān)工程本錢。 六、施工間接費用的核算 工程本錢中除了上文所說的各項直接貿(mào)外，還包括施工單位組織施工、管理所發(fā)生的各項費用。這些費用，雖為組織施工、管理所必需，但是不能確定其為某項工程本錢所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無法將它直接計入各項工程本錢。為了簡化核算手續(xù)，都將它先記入“施工間接費用賬戶，然后將它分配計入各項工程本錢。 施工間接費用的內(nèi)容，一般包括： 1管理人員工資措施工單