房地產(chǎn)開發(fā)試卷（湖南城市學(xué)院）

1、1995年?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理?試卷(一)單項選擇題共15題、每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。請將答案編號填入第一頁答題紙相應(yīng)括號內(nèi))1、生地與熟地之間的價格差異( )。A、僅僅是土地開發(fā)費用B、是土地開發(fā)費用、開發(fā)商利潤和稅費等。C、僅僅取決于容積率的上下D、是開發(fā)商利潤2、我國土地增值稅是對( )行為征收的一種稅。A、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) B、有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)C、繼承房地產(chǎn) D、贈與房地產(chǎn)3、為了降低建筑安裝工程費用的風(fēng)險，開發(fā)商可以采用( )的合同形式。A、固定總價合同 B、固定單價合同C、本錢加酬金合同D、分包合同4、在正常情況下，某宗房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命結(jié)束的標(biāo)志是( )。A、不再

2、產(chǎn)生收益 B、不再發(fā)生本錢C、本錢等于收益 D、收益超過本錢5、對商業(yè)繁華程度的依賴性最大的物業(yè)是( )。A、商場 B、住宅C、高爾夫球場 D、寫字樓6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅主要是對企業(yè)年( )征收的一種稅。A、租售收入 B、所得稅C、扣除本錢的銷售收入 D、營業(yè)額7、年名義利率為12，按月計息，那么年有效利率為( )。A、1255 B、12.00C、1236 D、12.688、房地產(chǎn)開發(fā)的程度主要分為( )四個階段：A、決策分析，規(guī)劃設(shè)計，建設(shè)，租售B、決策分析,可行性研究，建設(shè)，租售C、投資時機選擇與決策分析，前期工作，建設(shè)，租售D、投資時機選擇，前期工作，施工與竣工，物業(yè)管理9、風(fēng)險對房

3、地產(chǎn)投資者行為的第一個影響，就是令投資者根據(jù)投資風(fēng)險的大小確定其合理的( )。A、投資規(guī)模 B、投資回收期C、投資方向 D、投資收益水平10、某宗地總面積為500平方米，其上建有一棟6層住宅樓，該樓各層的建筑面積均為200平方米,容積率為( )A、0.4 B、2.4C、1.2 D、2.511、一辦公樓現(xiàn)時總預(yù)售價為2000萬元，某投資者預(yù)付200萬元訂購了該樓宇，一年后竣工交付使用時樓價上漲了15，那么該投資者預(yù)付款的收益率為( )。 A、50 B、150 C、135 D、2512、收益性物業(yè)管理中的費用支出一般包括建筑物的維修費用、( )和有關(guān)稅費。 A、管理費 B、效勞及設(shè)備費用 C、保險

4、費 D、職員工資13、收益性物業(yè)管理的對象為( )。 A、物業(yè)所有者 B、物業(yè)使用者 C、建筑物及其附屬設(shè)施 D、土地14、財務(wù)內(nèi)部收益率是指工程在( )內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計之和等于零時的貼現(xiàn)率。A、建筑施工期 B、開發(fā)或經(jīng)營期C、建筑物經(jīng)濟壽命期 D、建筑物自然壽命期15、從事市場推廣工作最根本的一點就是要清楚地了解( )的市場和需求。 A、期望 B、最好 C、潛在 D、過去(二)多項選擇題(共10題。每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，請將其編號分別填入第一頁答題紙相應(yīng)括號內(nèi)，錯選或多項選擇均不得分；少選，但選擇正確的每個選項得0.5分)1. 等是影響物業(yè)租金

5、收益主要因素。A、公司職員工資水平的上下 B、宏觀經(jīng)濟形勢 C、供求關(guān)系 D、位置2、導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格上升的原因包括( )。 A、土地供給減少 B、有效需求增加 C、房地產(chǎn)開發(fā)本錢下降D、通貨膨脹率下降3、房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險管理包括風(fēng)險的( )。 A、識別 B、控制 C、轉(zhuǎn)移D、評估4、房地產(chǎn)開發(fā)工程評估中的現(xiàn)金流量分析，一般要從( )方面，對反映經(jīng)濟效益的財務(wù)內(nèi)部收益率等技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)進行分析測算。 A、銷售收入 B、全投資 C、自有資金D、出租期或出售期5、房地產(chǎn)開發(fā)工程評估報告中的工程經(jīng)濟效益評價局部應(yīng)該包括( )。 A、現(xiàn)金流量分析 B、風(fēng)險分析 C、資金來源與運用分析 D、貸款歸

6、還分析6、物業(yè)管理企業(yè)的工作內(nèi)容，根本可以分為( )。 A、物業(yè)管理 B、物業(yè)經(jīng)營 C、物業(yè)效勞D、行政管理7、收益性物業(yè)管理的原那么包括( )。 A、專業(yè)化管理原那么 B、分散管理原那么 C、創(chuàng)造性管理原那么 D、社會化原那么8、在資金融通過程中，按融入和融出資金雙方接觸和聯(lián)系方式上的不同，可以將資金融通劃分為 。 A、工程融資 B、直接融資 C、非工程融資 D、間接融資9、土地增值稅實行四級超額累進稅率，依增值額占扣除工程金額百分比的不同，分別適用的稅率是( )。 A、40 B、50 C、60D、10010、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的前期工程費用包括( )。 A、勘察設(shè)計費 B、土地費用 C、可行

7、性研究費D、“七通一平費三判斷題?共10題、每題1分。在第一頁答題紙相應(yīng)的括號內(nèi)填入判斷結(jié)果、用“表示正確，用“x表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，此題總分最多扣至零分)1、工業(yè)廠房、倉庫、零售商業(yè)中心也是物業(yè)管理的對象。( )2、物業(yè)租金的上下，主要取決于運營本錢與固定的稅費。( )3、在其他條件相同的情況下，物業(yè)租金從低到高的順序是住宅、商場、公寓、寫字樓、酒店。 ( )4、物業(yè)投資者一般擁有收益、保值、增值和消費四個方面的利益。 ( )5、質(zhì)量監(jiān)督費、招標(biāo)管理費、竣工圖費和保險費等屬于房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)過程中的直接費用。 ( )6、城市規(guī)劃應(yīng)服從房地產(chǎn)開發(fā)的需要。 ( )7、房地產(chǎn)的

8、特性決定了房地產(chǎn)市場是一個地區(qū)性市場。 ( )8、蒙特卡洛法是房地產(chǎn)開發(fā)工程評估過程中進行敏感性分析時常用的方法之一。( )9、所謂資金的時間價值是指同樣數(shù)額的資金在不同的時間點上具有不同的價值。 ( )lO、土地使用稅的稅種為國稅，以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。 ( )(四填空題(共lO個空。每空1分。請在空白處填入最恰當(dāng)?shù)膬?nèi)容)1、房地產(chǎn)開發(fā)過程中，“七通一平的“七通是指：上水、_道路、_、煤氣、熱力和電訊。2、在建設(shè)工程工程招標(biāo)文件中，開發(fā)商向承包商支付的工程款一般分為_ 、最終付款和退還保證金四個局部。3、收益性物業(yè)管理是指以_為主體對象的物業(yè)管理。4、從金融機構(gòu)的角度來說，房

9、地產(chǎn)開發(fā)工程融資應(yīng)遵循_、平安性和_的原那么。5、某開發(fā)工程的融資總額為8000萬元，直接融資本錢為640萬元，間接融資本錢為560萬元，其綜合融資本錢費用率為_。6、房地產(chǎn)物業(yè)投資或置業(yè)投資的目的有兩個，即自用或_給最終使用者。7、房地產(chǎn)開發(fā)工程融資資金的來源渠道主要有自有資金、銀行信貸、_和其他融資。(五)問答題(15分、答題要求要點突出、全面、邏輯關(guān)系清楚)房地產(chǎn)估價師為什么有必要熟悉物業(yè)管理工作?(六)計算題共3小題。第一小題必做lO分；第二和第三小題任選做一題20分，兩題都做按第二小題給分。要求列出算式、計算步驟，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結(jié)果的不得分，計算結(jié)果

10、保存小數(shù)點后二位) 1、某家庭估計在今后10年內(nèi)的月收入為16000元，如果其月收入的30可以用來支付住房抵押貸款的月還款額，在年貸款利率為12的情況下，該家庭有歸還能力的最大抵押貸款額是多少?2、某房地產(chǎn)開發(fā)工程的占地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，樓面地價為1500元平方米，建造本錢為3000元平方米，預(yù)計工程建成后售價為9000元平方米，假定開發(fā)周期為2年，土地開發(fā)費用在開發(fā)初期一次性投入，建造本錢在開發(fā)期內(nèi)均勻投人，貸款利率為15，專業(yè)人員費用為建造本錢預(yù)算的10，出售本錢和出售過程中的稅費分別為總銷售收入的2.5和6.5，問開發(fā)商本錢利潤率是多少?3、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兩年前

11、開始投資開發(fā)一棟寫字樓，現(xiàn)已建成，原擬出售，但由于市場情況不好，故擬改為先出租經(jīng)營三年之后再出售的方案。設(shè)該工程收入和支出的現(xiàn)金流量如下表所示。如果投資發(fā)生在年初，其他收入和支出均發(fā)生在年末，基準(zhǔn)收益率為20，請針對本工程計算其凈現(xiàn)金流量，繪出其凈現(xiàn)金流量圖，算出其當(dāng)前財務(wù)凈現(xiàn)值(NPV)和財務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)。如不考慮稅收因素的影響，該方案是否可行?工程現(xiàn)金流量表 單位：萬元年份-2-101開發(fā)投資20003000毛租金收入80012001900經(jīng)營本錢200300570出售收入10000出售費用10001996年?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理?試卷 一、單項選擇題(共20題、每題1分。每題的備

12、選答案中只有一個最符合題意，請將其編號填入各題的相應(yīng)括號內(nèi))1、除價格外，對房地產(chǎn)市場的供求數(shù)量同時都產(chǎn)生影響的因素是( ) A、收入水平的變化 B、對未來的預(yù)期 C、可替代商品價格的變化 D、房地產(chǎn)開發(fā)的本錢2、本錢加酬金合同是按工程實際發(fā)生的本錢加商定的( )來確定總承包價格的合同。 A、利潤 B、總管理費 C、不可預(yù)見費 D、總管理費和利潤3、年利率為15，按季度計算，那么年有效利率為( )。 A、1255 B、12.68 C、15.86 D、16.73 4、從事市場營銷工作最根本的一點就是要清楚地了解( )的市場需求以及消費者或可能的買主的消費觀念和偏好。 A、過去 B、潛在 C、相關(guān)

13、 D、未來5、物業(yè)出租過程中的租金一律是指單位( )的租金。 A、建筑面積 B、使用面積 C、可出租面積 D、居住面積6、按照合同所包括的工程范圍以及承包關(guān)系的不同劃分，承包合同的形式有總包合同、開發(fā)商直接發(fā)包的分包合同和( )。 A、本錢加酬金合同 B、固定單價合同 C、-獨立承包合同 D、分包合同7、按照房地產(chǎn)和類型、可以把房地產(chǎn)市場分為( )。 A、居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場 B、甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業(yè)物業(yè)市場和乙級商業(yè)物業(yè)市場 C、一級市場、二級市場、三級市場和四級市場 D、銷售市場、抵押市場、保險市場和租賃市場8、在磚混結(jié)構(gòu)房

14、屋中，設(shè)置( )的目的是為了提高房屋的抗震性能。A、主梁 B、過梁 C、圈粱 D、根底梁9、常用的采暖方式包括集中采暖、局部采暖和( )。 A、熱水采暖 B、熱氣采暖 C、鍋爐供熱 D、區(qū)域供熱10、在工程評估時，當(dāng)目標(biāo)收益率大于財務(wù)內(nèi)部收益率時，那么該頂目的ENPV。 A、大于零 B、小于零 C、等于零 D、難以確定11、國家公布的?測量標(biāo)準(zhǔn)?和( )是房地產(chǎn)測量工作依據(jù)的主要標(biāo)準(zhǔn)性文件。 A、?建筑制圖標(biāo)準(zhǔn)? B、?建筑面積計算規(guī)那么? C、?地形圖圖式? D、?建筑標(biāo)準(zhǔn)圖集>12、動態(tài)投資回收期是指工程以( )所需的時問。 A、經(jīng)營收入抵償全部投資 B、全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出

15、 C、凈收益抵償全部投資 D、凈收益現(xiàn)值抵償全部投資13、融資是以信用方式調(diào)劑資金余缺的一種經(jīng)濟活動，其根本特征是具有( )。 A、流動性 B、經(jīng)濟性 C、平安性 D、歸還性14、在根底圖中，±0.00=48.88表示室內(nèi)地面標(biāo)高±O.00相當(dāng)于( )標(biāo)高48.88米。 A、相對 B、根底 C、絕對 D、首層樓面15、物業(yè)管理就是利用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，以( )手段管理物業(yè)。 A、行政 B、法律 C、商業(yè)經(jīng)營 D、市場16、在工程評估中，說明工程在計算期內(nèi)資金盈余或短缺的根本報表是( )。 A、投資方案與資金籌措表 B、資金來源與運用表 C、營業(yè)利潤測算表 D

16、、全部投資現(xiàn)金流量表17、物業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因是物業(yè)投資( )。 A、能夠保值和增值 B、受通貨膨脹的影響 C、貸款利率較低 D、經(jīng)營本錢較低18、通過采用折現(xiàn)現(xiàn)金流法對房地產(chǎn)開發(fā)工程進行財務(wù)評估，就可以彌補( )與實際情況不符的缺點。 A、本錢投入的數(shù)量 B、本錢投入的數(shù)量和時間 C、支出與投入的數(shù)量和時間 D、銷售收入的數(shù)量19一個理想的折現(xiàn)率至少等于( )再加上該工程的風(fēng)險報酬率。 A、貸款利率 B、存款利率 C、目標(biāo)收益率 D、無風(fēng)險收益率20、建筑裝飾材料按( )分類，可以分為外墻裝飾材料、內(nèi)墻裝飾材料、地面裝飾材料、吊頂裝飾材料和室內(nèi)裝飾材料等。 A、建筑裝飾部位

17、 B、制造工藝 C、化學(xué)成分 D、力學(xué)性能二、多項選擇題(共10題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，請將其編號填入各題的相應(yīng)括號內(nèi)。錯選或多項選擇均不得分；少選但選擇正確的。每個選項得0、5分)1、工程評估中的敏感性分析是分析和預(yù)測反映工程經(jīng)濟效益的( )等主要經(jīng)濟評價指標(biāo)對主要變動因素變化的敏感程度。A、財務(wù)內(nèi)部收益率 B、總開發(fā)價值C、財務(wù)凈現(xiàn)值 D、總開發(fā)本錢2、按構(gòu)造情況劃分，樓蓋包括( )等。 A、肋形樓蓋 B、井式樓蓋 C、鋼筋混凝土樓蓋 D、無梁樓蓋3、建筑通風(fēng)系統(tǒng)按動力可分為( ) A、自然通風(fēng) B、機械通風(fēng) C、進氣式通風(fēng) D、排氣式通風(fēng)4、金融機

18、構(gòu)在初次為某房地產(chǎn)開發(fā)商提供貸款時，需要重點審查的內(nèi)容包括( )等。 A、開發(fā)商過去的業(yè)績表現(xiàn) B、開發(fā)商的會計報表 C、開發(fā)商擬開發(fā)工程的情況 D、開發(fā)商擬貸款的數(shù)量、期限和可接受的利率5、在收益性物業(yè)管理中，物業(yè)可以用( )等表現(xiàn)指標(biāo)來評估。 A、空置率 B、凈收益 C、財務(wù)內(nèi)部收益率 D、經(jīng)營本錢6、某商品需求價格彈性系數(shù)為1.0，說明在其他因素不變時( )。 A、價格上漲10，需求增加10 B、價格下降10，需求減少10 C、價格上漲10。需求減少10 D、價格下降10，需求增加107、政府對房地產(chǎn)開發(fā)工程的規(guī)劃管理主要表達在( )等方面。 A、工程選址和定點審批B、核發(fā)“建設(shè)用地規(guī)劃

19、許可證C、核發(fā)“建設(shè)工程規(guī)劃許可證D、核發(fā)“房地產(chǎn)證8、房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險包括政策風(fēng)險、( )等。A、或然損失風(fēng)險 B、市場供求風(fēng)險C、持有期風(fēng)險 D、通貨膨脹風(fēng)險9、現(xiàn)金流量分析是從( )方面，對反映工程經(jīng)濟效益的財務(wù)內(nèi)部收益率等技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)進行分析測算。 A、銷售總收入 B、全投資 C、預(yù)售收入 D、自有資金lO、工程進度方案管理，通常采用( )法。 A、現(xiàn)金流量圖 B、橫道圖 C、網(wǎng)絡(luò)圖 D、流程圖(三)、判斷題共15題、每題1分。請在各題后的相應(yīng)括號內(nèi)填入判斷結(jié)果，用“表示正確，用“×表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤倒扣1分。本大題總分最多扣至零分 1、財務(wù)凈現(xiàn)值是指房地產(chǎn)開

20、發(fā)工程按目標(biāo)收益率各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。 ( ) 2、根據(jù)核發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證的需要，應(yīng)以門牌、戶院、產(chǎn)別及其所占用土地的范圍，繪制詳細的房產(chǎn)分幅圖。( ) 3、在其他條件相同的情況下，新、舊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)本錢費用的主要差異是前期工程費。 4、影響物業(yè)收益的因素主要有物業(yè)的類型及臨街狀況、租客的類型、租期、樓層、樓層、朝向和面積。 5、成功的房地產(chǎn)銷售過程一般包括宣傳溝通階段、談判階段和簽約階段。 6、融資過程中的費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的除利息以外的其他各項費用。 7、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商總是利用經(jīng)營管理來實現(xiàn)以最少的自由資金投入獲取最大的投資利潤。

21、8、房地產(chǎn)開發(fā)中的工程管理工作應(yīng)該貫穿于開發(fā)過程的始終。 9、在房地產(chǎn)市場中，供給數(shù)量與價格的關(guān)系正好和需求數(shù)量與價格的關(guān)系相反。 ( ) 10、一般情況下，建筑物荷載的傳力方向為梁板柱根底。 ( ) 11、某出租寫字樓只要出租率高，就說明該物業(yè)的管理水平高。 12、利率是資金時間價值的一種標(biāo)志。 ( ) 13、開發(fā)商在使用公開招標(biāo)的方式選擇承包商時，總是選擇報價最低者。 ( ) 14、建筑物內(nèi)無樓梯時，室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。 ( ) 15、建筑安裝工程概算是建筑工程概算的一局部。 ( )四、填空題(共lO個空格，每個空格1分。請在各題的空格處填入最恰當(dāng)?shù)膬?nèi)容)1、即使

22、整體經(jīng)濟處于衰退的過程中，房地產(chǎn)的使用價值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資是有效的_。2、建筑物的內(nèi)技術(shù)層層高超過_的，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積。3、建筑施工圖主要包括：總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和_等。4、收益性物業(yè)管理中所提供的效勞具有緊迫的_。5、工程工程管理是以高效率地實現(xiàn)工程目標(biāo)為目的，以_為根底，對工程工程按照其內(nèi)在的邏輯規(guī)律進行有效地方案、組織、協(xié)調(diào)的控制。 6、開發(fā)工程用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的土地面積稱為_。7、供求與需求曲線的交點為市場均衡點，其所以對應(yīng)的價格稱為_。8、可行性研究分為投資時機研究、初步可行性研究、_和工程的評估決策四個工作階段。9、最終付款是指指建筑工程完

23、工時的_。 lO、房地產(chǎn)開發(fā)工程融入的資金必須從幣種、數(shù)量、期限和_四個方面滿足開發(fā)工程的需求。五、計算題(共4題，35分，第l、第2題必做；第3、第4題可以選做一題，如兩題都做，僅按第三題計分。要求列出算式、計算步驟，需按公式計算的，要寫公式。無計算過程，只有計算結(jié)果的不得分，計算給果應(yīng)保存小數(shù)點后兩位)1、某投資者以2000萬元購人一商業(yè)用房30年的經(jīng)營使用權(quán)，如果該投資者期望的投資收益率為18，問該商業(yè)用房每年平均凈經(jīng)營收入是多少時，剛好到達投資者期望的投資收益目標(biāo)？7分2、某購樓者向銀行申請50萬元的抵押貸款，銀行根據(jù)購樓者未來收入增長的情況，為他安排了遞增式還款抵押貸款方案，即月還款

24、額增長率與月收入增長率相等。假設(shè)年貸款利率為l5%，期限為20，購樓者的月收入增長率為0.5，問購樓者首次月還款的金額應(yīng)該是多少？8分 3、某房地產(chǎn)開發(fā)商以樓面地價1000元平方米購入了一家普通住宅用地70年的使用權(quán)。建筑容積率為1.6，規(guī)劃建筑用地面積為40000平方米，建筑本錢為1400元平方米，專業(yè)人員費用為建造本錢的8，管理費用為土地本錢、建造本錢及專業(yè)人員費用之和的5,貸款利率為12，開發(fā)建設(shè)周期為3年(其中準(zhǔn)備期6個月，建設(shè)期為24個月，銷售期為6個月)，土地本錢在工程開始時一次投入，建造本錢、專業(yè)人員費用和管理費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。如果工程建成后的市場銷售價格為4700元平方米，

25、出售過程中的稅費和銷售費用分別為總銷售收入的6.5和2.5，問開發(fā)商本錢利潤是多少?假設(shè)考慮土地增值稅因素的影響，且假設(shè)本工程的開發(fā)本錢等于建造本錢與專業(yè)人員費用之和，問該工程的開發(fā)商本錢利潤率有何變化?(20分)4、某投資者以600萬元的預(yù)售價格購人一商業(yè)物業(yè)用于出租經(jīng)營。該投資工程現(xiàn)金流入與流出情況如下表所示，目標(biāo)收益率為18。試求該工程的凈現(xiàn)金流量，計算該工程的財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值和動態(tài)投資回收期，并判斷該投賢工程的經(jīng)濟可行性。(20分) 物業(yè)經(jīng)營期內(nèi)現(xiàn)金收入與支出表 單位：萬元年末收支012345678910購樓投資60180360250501002505025050250502

26、5050250502505025050800160毛租金收入經(jīng)營本錢凈轉(zhuǎn)售收入裝修投資1998年?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理?試卷一、單項選擇題(共20題、每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意)1、某普通住宅開發(fā)工程的土地費用、開發(fā)本錢、開發(fā)費用和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金分別為1500萬元、2500萬元、1000萬元和600萬元，假設(shè)該工程的總銷售收入為9000萬元，那么應(yīng)繳納土地增值稅的數(shù)額為( )萬元。A、1020 B、1360C、780 D、10402、某投資者現(xiàn)借入了一筆資金，年利率l1，按季度計息，一年后應(yīng)歸還的本利和為1671.93萬元，那么投資者借入該筆資金的數(shù)量為( )萬元。A

27、、155 B、1400C、1500 D、14503、在房地產(chǎn)市場上，商品住宅的價格主要取決于( )。A、建安本錢 B、居民收入C、房屋租金 D、供求關(guān)系4、房地產(chǎn)市場分析的四象限模型中，將房地產(chǎn)市場劃分為( )。A、買方市場和賣方市場B、地區(qū)性市場和全國性市場C、一級市場、二級市場、三級市場和四級市場D、投資市場和使用市場5、如果降低房地產(chǎn)開發(fā)過程中的配套費用，那么會使商品房的供給( )A、增加 B、減少C、不變 D、大幅度減少6、建筑容積率的表達式為( )。 A、居住建筑面積/居住建筑用地面積C、規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)建筑總面積/規(guī)劃建設(shè)范圍內(nèi)用地總面積B、居住面積/居住建筑用地面積D、規(guī)劃建設(shè)

28、用地范圍內(nèi)建筑基底面積/規(guī)劃建設(shè)范圍內(nèi)用地總面積7、經(jīng)營性房地產(chǎn)工程的本錢收益率等于( )乘以100A、開發(fā)商利潤總開發(fā)本錢B、正常經(jīng)營年份的凈經(jīng)營收入總開發(fā)本錢C、開發(fā)商利潤總開發(fā)價值D、正常經(jīng)營年份的經(jīng)營收入總開發(fā)本錢8、某投資者以200萬元的價格購置了一套高級公寓，一年后該公寓增值25。假設(shè)在總投資中投資者自有資金占40，其余投資以15的年利率從銀行貸款，那么該投資者自有資金的投資收益率為( )。A、20B、25C、40 D、2759、建筑工程施工合同中的固定總價合同假設(shè)包含增價條款，那么開發(fā)商可令承包商削減其( )，進而降低總承包價，以降低開發(fā)商的風(fēng)險。A、局部財務(wù)費用 B、前期工程費

29、用C、管理費用 D、不可預(yù)見費用10、工程本錢費用是隨著工程進度逐期發(fā)生的，根據(jù)工程進度方案可以編制( )方案。A、主要費用 B、工程本錢C、開發(fā)直接費用D、總開發(fā)本錢11、融資過程中的主要本錢為( )。A、中介費 B、利息C、罰金 D、律師費及評估費12、開發(fā)商在辦理存款抵押貸款時，抵押存款限額低，對開發(fā)商( )。 A、有利 B、不利C、利弊各半D、不影響13、物業(yè)代理的作用之一，就是通過廣告等市場宣傳活動，對潛在的投資置業(yè)人士進行( )。A、市場定位 B、有效的引導(dǎo)C、預(yù)測 D、幫助 14、當(dāng)某代理機構(gòu)獨家代理某宗具體物業(yè)的銷售時，傭金或代理費的收取數(shù)額一般( )。A、由政府確定B、為成交

30、價與保底價的差額C、為成交額的1一3D、為成交額的5一1015、某寫字樓物業(yè)的業(yè)主為獲得較高收益并降低投資風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)首選的出租策略是( )。A、以固定租金的形式出租B、簽訂長期租約C、簽訂短期租約D、令長、短期租約保持合理比例16、物業(yè)管理公司的首要任務(wù)是在物業(yè)維護、維修、效勞的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和到達這些標(biāo)準(zhǔn)所需的( )之間進行適當(dāng)?shù)钠胶?。A、時間 B、人員C、本錢 D、技術(shù)17、某梯形宗地的角點坐標(biāo)分別為(670500，1287650)、(671100，1287650)、(670900、1287850)、(670500、1287850)，那么該宗地的土地面積為( )平方米。A、100000 B、12

31、0000C、80000 D、16000018、施工圖中軸線的編號規(guī)那么為( )。A、水平方向用英文字母從左到右，垂直方向用阿拉伯?dāng)?shù)字由上往下 B、水平方向用英文字母從右到左，垂直方向用阿拉伯?dāng)?shù)字由下往上C、水平方向用阿拉伯?dāng)?shù)字從左到右，垂直方向用英文字母由下往上D、水平方向用阿拉伯?dāng)?shù)字從右到左，垂直方向用英文字母由上往下19、在房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作中，( )被用作房產(chǎn)證的附圖。A、房產(chǎn)分幅圖 B、房產(chǎn)分丘圖C、房產(chǎn)平面圖 D、房產(chǎn)分戶圖20、當(dāng)擬建工程沒有完整的初步設(shè)計方案而開發(fā)建設(shè)單位又急需工程的設(shè)計概算時，設(shè)計單位可采用( )編制概算。A、概算定額 B、類似工程預(yù)決算C、概算指標(biāo) D、工料

32、估算法二、多項選擇題I共15題、每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，錯選或多項選擇均不得分；少選，但選擇正確的每個選項得O.5分)1、給水工作的任務(wù)是供給建筑物內(nèi)不同類型的用水，滿足其對( )等方面的要求。A、水量、水質(zhì) B、生活、生產(chǎn)C、水壓、水溫 D、消防2、某投資者用自有資金購置了一店鋪物業(yè)，擬以固定租金形式出租5年，那么投資者在該項投資方案中將面臨著( )風(fēng)險。A、收益現(xiàn)金流 B、資本價值C、購置力 D、政策3、在市場經(jīng)濟條件下，利率水平的上下主要取決于( )。A、社會平均利潤率 B、資本供求狀況C、國家宏觀信貸政策 D、目標(biāo)收益率4、從短期的角度來看，房地產(chǎn)市

33、場的( )。A、租金主要由需求決定 B、租金主要由供給決定C、售價主要由需求決定 D、售價主要由供給決定5、影響財務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)計算結(jié)果的主要因素包括( )。A、凈現(xiàn)金流量 B、貸款利率C、基準(zhǔn)收益率 D、開發(fā)經(jīng)營周期6、建安工程費是指直接用于工程建設(shè)的總本錢費用，主要包括( )等。A、附屬工程費 B、設(shè)備及安裝工程費C、室外工程費 D、建筑工程費7、標(biāo)底是招標(biāo)工程的預(yù)期價格，是( )的重要依據(jù)之一。A、審核投標(biāo)報價 B、評標(biāo)C、議標(biāo) D、決標(biāo)8、建筑工程工程質(zhì)量控制的主要工作包括( )。A、原材料檢驗B、配套設(shè)備檢驗C、制定控制質(zhì)量的具體措施D、建立有關(guān)檔案制度9、建筑工程承包的本錢加酬金合同

34、中，本錢加酬金的具體做法有( )。A、本錢加固定百分?jǐn)?shù)酬金 B、本錢加固定酬金C、本錢加期望酬金 D、本錢加浮動酬金lO、房地產(chǎn)開發(fā)工程融資過程包括( )。A、資金籌措 B、直接融資C、間接融資 D、資金供給11、開發(fā)商預(yù)售局部樓宇，是( )的有效方法。A、提高開發(fā)收益 B、分散開發(fā)風(fēng)險C、降低開發(fā)本錢 D、籌措建設(shè)資金12、對收益性物業(yè)來說空置率提高將會導(dǎo)致( )以及新租客要求更大的租金折扣等后果。A、租金收入減少 B、附加支出增加C、物業(yè)資本價值下降 D、運營本錢下降13、對同一棟建筑物內(nèi)兩個不同的出租單元來說，其單位面積租金水平的差異主要受( )和平面布置等因素的影響。A、樓層、朝向 B

35、、租期C、供求關(guān)系 D、租客類型14、外墻裝飾材料是用于( )等建筑物全部外露的外部結(jié)構(gòu)裝飾的材料。A、外墻 B、踢腳C、陽臺 D、隔墻15、地形圖中的地物，是指地外表的固定性物體，如( )等。A、道路 B、房屋C、丘陵 D、山地三、判斷題(共15題，每題1分。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本大題總分最多扣至零分)1、1992年某市房地產(chǎn)價格迅速提高，引起房地產(chǎn)需求的大幅度增長，面1996年該市房地產(chǎn)價格大幅度下降，卻沒有引起房地產(chǎn)需求的較大提高，說明房地產(chǎn)需求價格彈性系數(shù)與價格水平有關(guān)。 ( )2、名義利率大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大。 ( )3、在房地產(chǎn)開發(fā)工程的不確定性

36、分析中，盈虧平衡分析主要在于確定開發(fā)工程的利潤。 ( )4、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工程的營業(yè)本錢主要包括開發(fā)本錢費用的分?jǐn)?、銷售費用和經(jīng)營本錢。 ( )5、房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程分為四個階段，即投資時機選擇與決策分析、前期工作、建筑階段和租售階段。 ( )6、開發(fā)工程的竣工驗收應(yīng)以開發(fā)商為主，并由其組織有關(guān)部門進驗收。 7、除價格因素外，開發(fā)本錢、政府政策、相關(guān)產(chǎn)品價格、對未來的預(yù)期和開發(fā)商利潤等也會響房地產(chǎn)市場上供給數(shù)量。 ( )8、根據(jù)財務(wù)杠桿原理，增加貸款在工程總投資中的比例，定能提高自有資金投資收益水平。 ( )9、物業(yè)代理雖然幫助買賣雙方迅速地完成交易。但由于收取了相應(yīng)的代理費用，所以提高了市

37、場交易本錢。 ( )10、按照?建筑制圖標(biāo)準(zhǔn)?的規(guī)定，圖紙規(guī)格有l(wèi)、2、3、4、5號，共5種 。( )11、某封閉式陽臺的水平投影面積為8平方米，那么其應(yīng)計人總建筑面積的數(shù)量為8平方米。 ( )12、建筑物構(gòu)造一般由根底、墻體、梁、板、柱、屋面、樓梯和門窗、陽臺、雨燕等局部組成。 ( )13、建筑施工圖是指導(dǎo)結(jié)構(gòu)施工、編制預(yù)算和施工進度的依據(jù)。 14、寫字樓的出租率最高為100，但酒店的入住率可以超過100。 ( )15、對舊城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)工程，開發(fā)商一般希望提高建筑容積率，以增加樓面面積、提高樓面地價。 ( )四、計算題(共35分、4題。其中第l、第2題可選作一題。作答時，每題要求列出算式

38、、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結(jié)果的不得分，計算結(jié)果保存兩位小數(shù))1、投資者以400萬元購入一寫字樓物業(yè)20年的使用權(quán)用于出租經(jīng)營、該投資者的目標(biāo)收益率為18，預(yù)計未來20年內(nèi)的年租金上漲率為5，問該寫字樓于第八年的凈租金收入為多少時，方能滿足投資者收益目標(biāo)的要求?(8分)2、某家庭以4500元/平方米的價格購置了一套建筑面積為120平方米的住宅，并向金融機構(gòu)申請了相當(dāng)于房價70的按月等額還款的抵押貸款。該項抵押貸款的年限為15年，年利率為12，按月計息。如果該家庭擬于開始還款后的第lO年年初一次償清該項抵押貸款的余額，問此時一次歸還的金額為多少?(8分) 3、某

39、開發(fā)商通過出讓方式以1000元/平方米的樓面地價購置了一塊尚未進行拆遷安置補償?shù)膶懽謽怯玫?0年的土地使用權(quán)，預(yù)計尚須投入的拆遷安置補償和其他土地開發(fā)費用為2000萬元。該地塊的規(guī)劃建筑面積為10000平方米，建造本錢為2500元/平方米，專業(yè)人員費用為建造本錢的12，電貼費和用電權(quán)費等其他費用為400元/平方米，管理費用為建造本錢、專業(yè)人員費用及其他費用之和的5，銷售費用和銷售稅金分別為總銷售收入的2.5和6。如果該工程的開發(fā)周期為36個月，建設(shè)周期為24個月，地價款于開發(fā)活動的起始點一次投入，拆遷安置補償及其他土地開發(fā)費用在建設(shè)過程開始前均勻投入，建造本錢、專業(yè)人員費用、其他費用和管理費用

40、在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，貸款年利率為9，寫字樓建成后的銷售價格為9600元/平方米，試求該工程的開發(fā)商本錢利潤率。(15分) 4、某投資者以1800萬元的價格購置了一寫字樓物業(yè)，該寫字樓的可出租面積為10000平方米，購置后立即可以出租。第l5年的月租金水平為70元/平方米、出租率為70，第610年的月租金水平為80元/平方米、出租率為75，第11年停止出租，裝修后將物業(yè)轉(zhuǎn)售。整個運營期間的經(jīng)營本錢為租金收入的35，投資者目標(biāo)收益率為18，置業(yè)投資、裝修投資及凈轉(zhuǎn)售收入發(fā)生的時間和數(shù)量如下表所示。試計算該投資工程的凈現(xiàn)金流量財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該投資工程的經(jīng)濟可行(設(shè)置業(yè)投資發(fā)生在年

41、初，其他收支均發(fā)生在年末。)12分年末01211置業(yè)投資萬修投資萬元凈轉(zhuǎn)售收入萬元1999年?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理?試卷一、單項選擇題f共20小題。每題1分。每題的備選答案中只有一個題符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號1、以下哪種因素不是導(dǎo)致商品住宅供給變化的主要因素( )。A、開發(fā)本錢的變化 B、收入的變化C、價格的變化 D、開發(fā)商對未來的預(yù)期2、某租客5年支付的物業(yè)租金的現(xiàn)值為40萬元，年租金增長的百分率為5，如果貼現(xiàn)率與之相同，那么該租客第一年未支付的租金為( )萬元。A、80 B、8.4 C、90 D、10.03、根據(jù)( )的不同，可將房地產(chǎn)市場劃分為銷售

42、市場、租賃市場、抵押市場和保險市場。 A、房地產(chǎn)交易方式 B、房地產(chǎn)交易順序C、購置房地產(chǎn)目的 D、房地產(chǎn)類型4、某筆貸款的名義利率為12，假設(shè)年實際利率為12.68，那么該筆貸款每年計息( )次。A、2 B、4C、6 D、125、房地產(chǎn)開發(fā)工程的建設(shè)過程是指( )的持續(xù)時間。A、房地產(chǎn)開發(fā)全過程B、獲得土地后到全部工程竣工C、從工程開工到全部工程竣工D、從工程開工到工程租售完畢6、對于價格彈性的以下描述中,( )是正確的。A、需求價格彈性系數(shù)越大，需求數(shù)量對價格的變化不敏感B、在不同的價格水平上,需求價格彈性系數(shù)都一樣C、供給彈性系數(shù)PES=需求數(shù)量變化的百分比/價格變化的百分比D、短期內(nèi)房

43、地產(chǎn)市場租金由需求決定，供給缺乏彈佳7、自有資金現(xiàn)金流量表是從投資者的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算根底，把( )作為現(xiàn)金流出，用以計算工程自有資金的財務(wù)評價指標(biāo),考察工程自有資金的盈利能力。A、借款本金歸還和利息支出B、開發(fā)建設(shè)投資C、投資方向調(diào)節(jié)稅 D、工程投資總額8、對承包商而言，在( )的情況下，采用固定總價合同是比擬適宜的。A、開工前對工程內(nèi)容尚不十分清楚B、沒有施工圖就開工C、設(shè)計圖紙和技術(shù)說明書相當(dāng)詳細D、有施工圖但對工程的某些條件尚不清楚9、為確保承包商很好地履約，開發(fā)商通常從每次工程進度款中扣留一局部金額，作為承包商的缺陷責(zé)任期( )。A、最終付款 B、預(yù)付款C、保存金D

44、、工程款lO、假設(shè)某工程年凈經(jīng)營收益為60萬元，年經(jīng)營本錢為20萬元。該工程投資的資本價值為750萬元，那么該工程的年投資收益率為( )。A、10.7 B、8.OC、5.3D、2.711、房地產(chǎn)開發(fā)商進行工程融資的目的是提高( )。A、全投資收益率 B、抵御金融風(fēng)險的能力C、自有資金收益率 D、資信等級12、銀行對某房地產(chǎn)工程進行長期融資時，在工程己建成出租、已預(yù)租完畢和尚未預(yù)租三種情況下，要求的折現(xiàn)率之合理順序為( )。A、10812 B、12108C、81210 D、8101213、某剛建成的寫字樓售價為8000元/平方米，月租金水平為60元/平方米，假設(shè)租客以一次性支付租金的方式承租5年

45、，那么業(yè)主要求租客一次支付的優(yōu)惠租金為( )元/平方米。A、3600 B、800C、2900 D、270014、按( )的不同，可將物業(yè)劃分為自用物業(yè)和出租物業(yè)。A、所有權(quán)性質(zhì) B、存在形式C、占有形式 D、使用性質(zhì)15業(yè)代理公司通過詳細的市場調(diào)查、分析和預(yù)測，可以協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進行( )。A、工程融資 B、工程招標(biāo)C、市場定位 D、物業(yè)管理 16、對于功能復(fù)雜的大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)工程，開發(fā)商租售物業(yè)時通常會選擇( )。A、買方代理 B、賣方代理C、聯(lián)合代理 D、雙重代理17、施工圖中的總平面圖是( )的一局部。A、建筑施工圖 B、專業(yè)施工圖C、結(jié)構(gòu)施工圖 D、給排水施工圖18、將空調(diào)系統(tǒng)分為全空氣系統(tǒng)、全水系統(tǒng)、空氣一水系統(tǒng)和冷劑系統(tǒng)，是按( )分類的。A、安裝組合情況 B、冷凝器冷卻方式C、設(shè)備設(shè)置情況 D、所用介質(zhì)19、某墻身詳圖中所標(biāo)明的尺寸為660，說明其所對應(yīng)的實際尺寸是( )。 A、660mm B、1320mm C、5500mm D、13200mm20、某4層商場建筑內(nèi)大廳的凈空高度從首層地面直達屋頂，如大廳于首層的建設(shè)面積為260平方米、那么該大廳的建設(shè)面積為( )平方米。A、780 B、520C、1040 D、260二、多項選擇題共15小題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，請在答題卡