項(xiàng)目管理工程

1、項(xiàng)目管理工程 開發(fā)項(xiàng)目工程管理優(yōu)化措施 優(yōu)化項(xiàng)目管理組織架構(gòu) 在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理的過程中，一個(gè)成熟的房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)應(yīng)對戰(zhàn)略控制與操作控制予以同等的重視程度，這是因?yàn)檫@兩種控制策略的側(cè)重點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)不同，在實(shí)際運(yùn)用當(dāng)中，應(yīng)將兩者綜合運(yùn)用，制定出合理的管理方式，目前混合管控模式是房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)常用的管控模式，一般房地產(chǎn)集團(tuán)將會有自己的子公司，那么在管理過程中，應(yīng)合理定位母公司與子公司中各部門的工作職能，統(tǒng)一管理框架，此外還應(yīng)通過預(yù)算管理控制與對子公司戰(zhàn)略項(xiàng)目審核等方式，將子公司與母公司之間的項(xiàng)目工程管理界面和職能進(jìn)行明確的界定與劃分，并將集團(tuán)母公司與子公司之間的權(quán)責(zé)體系建立完整。 優(yōu)化管理流程 就目

2、前而言，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從流程上，主要包括業(yè)務(wù)流程、管理流程、支持流程這三種主要的流程模塊，管理流程體系的優(yōu)化完善過程可以看成是一個(gè)封閉的環(huán)形，這個(gè)封閉的環(huán)形由流程策劃、制定、實(shí)施、控制等系統(tǒng)構(gòu)成。通過對房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行分析后，必須要優(yōu)化的流程主要有決策、總體策劃、采購、制定、工程管理以及營銷等流程，具體的優(yōu)化管理流程也是主要從這幾個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行入手：(1)決策流程。決策流程是對項(xiàng)目進(jìn)行初步的評審，進(jìn)行競標(biāo)、談判等的準(zhǔn)備工作，并對簽約環(huán)節(jié)進(jìn)行準(zhǔn)備。(2)項(xiàng)目總體策劃流程。項(xiàng)目總體策劃流程的內(nèi)容主要包括提出產(chǎn)品概念、項(xiàng)目分期、項(xiàng)目資金計(jì)劃、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算。(3)制定流程。制定流程的內(nèi)容分為方案制定流

3、程、施工圖制定流程、制定、初步制定流程和制定交底流程。(4)采購流程。采購流程包括甲供材料核價(jià)流程、乙供材料核價(jià)流程以及材料設(shè)備驗(yàn)收流程。(5)工程管理流程。工程管理流程包括施工單位選擇流程、工程項(xiàng)目移交流程、工程量收方簽證流程、工程完工結(jié)算流程。(6)營銷流程。營銷流程包括產(chǎn)品策劃流程、營銷策劃流程、銷售策劃管理流程、開盤前推廣流程、月度推廣流程、銷售管理流程。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理存在的主要問題 1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工前期管理欠缺準(zhǔn)備 我國目前多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)管理者，與管理工作的重視程度相比他們更加注重所開發(fā)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，而實(shí)際的建筑施工單位，他們往往只負(fù)責(zé)按照既定計(jì)劃實(shí)施施

4、工工作，不關(guān)注工程前期的準(zhǔn)備工作。開發(fā)商往往只重視工期的提前，忽視項(xiàng)目規(guī)劃準(zhǔn)備等較為細(xì)節(jié)的工作，由于施工前期缺乏完備的管理規(guī)劃，施工后常常容易引發(fā)各種問題，面對很多緊急狀況也相應(yīng)的缺乏應(yīng)急機(jī)制。甚至導(dǎo)致最后的建筑物整體結(jié)構(gòu)問題嚴(yán)重進(jìn)而影響正常使用，不僅給房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)造成極大的損失也給人們的生命健康安全帶來了龐大的隱患，都不利于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的正常施工。 2、不夠重視施工許可規(guī)定 由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)必須要有龐大的資金投入，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都希望項(xiàng)目能夠盡快的開工，盡快的順利完工，收貨投資的資金，獲得經(jīng)濟(jì)利益。所以，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過于心急，沒有足夠重視施工資質(zhì)的審批和審核工作，在沒

5、有獲得相關(guān)部門許可的狀況下就開始開發(fā)。同時(shí)，也有少部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過先獲得開挖和填坑手續(xù)的辦法來提前動工開發(fā)，這種做法一旦被相關(guān)部門察覺，項(xiàng)目馬上就會被停止，施工單位和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要同時(shí)受到懲處。以上這兩種錯誤的行為都反映了有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不夠重視對施工許可文件的審批和審核工作。 3、監(jiān)理制度不規(guī)范，完工驗(yàn)收不嚴(yán)謹(jǐn) 由于制定單位和監(jiān)理單位之間配合不緊密，導(dǎo)致施工過程中出現(xiàn)大量制定問題，很多施工單位隨意變更制定圖紙，這不但增加了施工成本，也造成了管理上的混亂。監(jiān)理上的缺失，使得施工單效的缺乏有效的制度確保和規(guī)范監(jiān)督。許多開發(fā)單位對工程施工中的分項(xiàng)驗(yàn)收等管理環(huán)節(jié)不嚴(yán)謹(jǐn)，往往造成工程完工

6、總體驗(yàn)收時(shí)產(chǎn)生驗(yàn)收的資料不齊、結(jié)算依據(jù)不夠狀況，從而出現(xiàn)不能為驗(yàn)收辦理相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致拖延交付和備案邂逅的結(jié)果。 房地產(chǎn)工程管理的方式 如何做好房地產(chǎn)工程管理呢?我認(rèn)為其方式有三， 第一，選擇優(yōu)秀的勘探和制定單位。優(yōu)秀的單位是工程建設(shè)的先頭兵，一個(gè)好的勘探隊(duì)伍能準(zhǔn)確地對土質(zhì)狀況進(jìn)行定位，提供合理的基礎(chǔ)制定依據(jù)，從而節(jié)約工程的造價(jià)。一個(gè)優(yōu)秀的制定單位能準(zhǔn)確地對房屋進(jìn)行制定，優(yōu)化工程結(jié)構(gòu)，減少并且避免不必要的浪費(fèi)，節(jié)約了工程造價(jià)并加快了工程進(jìn)度。 第二，選擇素養(yǎng)高的施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理。施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理的素養(yǎng)好壞，直接關(guān)系著工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。怎么去選擇，應(yīng)當(dāng)有一個(gè)整套的組織架構(gòu)，如：施工企業(yè)資質(zhì)、

7、施工企業(yè)技術(shù)力量、施工企業(yè)機(jī)械設(shè)備、近三年的工作業(yè)績、企業(yè)可靠度和誠信度、項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)理素養(yǎng)及能力、員工素養(yǎng)及能力等。施工企業(yè)的技術(shù)和設(shè)備有助于工程更好更快的完成使命。企業(yè)誠信度高證實(shí)企業(yè)一貫都有可靠的技術(shù)力量和聲譽(yù)。一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理對房地產(chǎn)的工程管理具有推動作用。他經(jīng)驗(yàn)豐富，對工程的把握恰到好處。員工的素養(yǎng)和能力的高度對整個(gè)工程的作用不可小覷。集體力量大。只有多方面了解和掌握這些信息，加大篩選的力度，才干為我們選擇優(yōu)秀的項(xiàng)目班子提供合理的依據(jù)。 第三，建立高效合理的管理模式。高效的管理模式雖是一種廣泛的行為，但也可進(jìn)行系統(tǒng)的分類。如：工程材料管理、工程隊(duì)伍管理、工程資料管理等。工程材料主要是指工程甲供材，我們要加大甲供材的市場調(diào)研，多方面進(jìn)行比較和區(qū)分，合理的選價(jià)和選材，嚴(yán)把材料質(zhì)量和數(shù)量關(guān)，提升材料的供應(yīng)速度，這就同時(shí)加快了工程進(jìn)度、提升了工程質(zhì)量和降低了工程成本。工程隊(duì)伍是工程建設(shè)的主體，要對工程隊(duì)伍進(jìn)行行之有效的管理，如：合理的施工組織制定、有效的獎罰制度等，這樣才干確保工程進(jìn)度和工程質(zhì)量