物業(yè)公司的會(huì)計(jì)賬務(wù)程序

1、一、物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)1、什么是物業(yè)管理物業(yè)管理是物業(yè)公司受業(yè)主委員會(huì)的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)業(yè)主的房屋 建筑及其設(shè)備，公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、 修繕和整治，并向所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。2、物業(yè)管理的內(nèi)容（1）常規(guī)性的公共服務(wù)：物業(yè)管理企業(yè)面向業(yè)主提供的最基本的管理與服務(wù)工作。包 括：建筑主體管理、設(shè)備設(shè)施管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、安保管理、消防管理、 車(chē)輛道路管理（2）針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)：物業(yè)管理企業(yè)為滿足某些業(yè)主的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。包括：日常生活服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、代理中介服務(wù)等。如：在 做好公共服務(wù)的同時(shí)

2、，在管轄的區(qū)域內(nèi)附屬開(kāi)展裝飾裝修、工程維修、代租房屋等多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)。3、物業(yè)管理的公司形式（1）開(kāi)發(fā)商的子公司或分公司。（2）具有法人性質(zhì)的獨(dú)立的物業(yè)公司。（3）掛靠某物業(yè)公司的物業(yè)管理處。（4）不具備資質(zhì)的違法經(jīng)營(yíng)的物業(yè)公司。4、物業(yè)管理的業(yè)態(tài)及分類(lèi)（1）物業(yè)管理的業(yè)態(tài)是指物業(yè)企業(yè)為滿足不同類(lèi)型的物業(yè)服務(wù)而形成的不同經(jīng)營(yíng)形態(tài)。（2）可分為五大類(lèi)：住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、公共設(shè)施物業(yè)。（3）住宅物業(yè)又可細(xì)分為普通型住宅物業(yè)、別墅型住宅物業(yè)。商業(yè)物業(yè)可分為商場(chǎng)物 業(yè)、酒店物業(yè)等。辦公物業(yè)可細(xì)分為行政辦公、寫(xiě)字樓辦公等物業(yè)形式。公共設(shè)施物業(yè)可細(xì)分為醫(yī)院、學(xué)校、政府等物業(yè)。計(jì)費(fèi)方式。

3、、各項(xiàng)收入構(gòu)成、分類(lèi)及適用稅率（營(yíng)改增后）收入構(gòu)成應(yīng)稅勞 務(wù)名稱(chēng)稅收分類(lèi) 名稱(chēng)適用稅率稅率說(shuō)明主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-物業(yè)管理6% （般納 稅人）3%（小規(guī)模|J現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。物管費(fèi)收入物管費(fèi)服務(wù)或簡(jiǎn)易征 收一般納 稅人）主營(yíng)業(yè)務(wù)收入- 電費(fèi)收入電費(fèi)電力產(chǎn)品17%（ 般納稅人）3%（小規(guī)模 或簡(jiǎn)易征收一般納 稅人）國(guó)稅2016第54號(hào)規(guī)定，提供物業(yè)管理的納稅人，向服務(wù)接j主營(yíng)業(yè)務(wù)收入一-受方收取的自來(lái)水水費(fèi)，以扣水費(fèi)自來(lái)水3%除其對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)的小刃恢八余額為銷(xiāo)售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增 值稅。其他業(yè)務(wù)收入- 房屋租賃收入其他情況11%（ 般納稅人）場(chǎng)地租不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)5% （小規(guī)模建

4、筑物、構(gòu)筑物等不動(dòng)產(chǎn)按照賃費(fèi)營(yíng)租賃服j或簡(jiǎn)易征經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。務(wù)收一般納稅人）其他業(yè)務(wù)收入- 墻面、電梯廣告 收入11%( 般其他情況納稅人）場(chǎng)地租不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)5% （小規(guī)模電梯廣告、樓宇廣告等按照不賃費(fèi)營(yíng)租賃服 務(wù)或簡(jiǎn)易征 收一般納 |稅人）動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃繳納增值稅。其他業(yè)務(wù)收入- 停車(chē)場(chǎng)收入其他情況11%（ 般納稅人）財(cái)稅201636號(hào)規(guī)定，車(chē)輛停 放服務(wù)、道路通行服務(wù)（包括 過(guò)路費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)、過(guò)閘費(fèi)等） 等按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳 納增值稅。場(chǎng)地租不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)5%（小規(guī)模賃費(fèi)營(yíng)租賃服或簡(jiǎn)易征務(wù)收一般納 稅人）其他業(yè)務(wù)收入-工程維修收入服務(wù)費(fèi)其他居民日常服務(wù)6%其他業(yè)務(wù)收入- 裝修服務(wù)收入服務(wù)

5、費(fèi)其他居民 日常服務(wù)6%其他業(yè)務(wù)收入- 垃圾清運(yùn)收入服務(wù)費(fèi)其他居民 日常服務(wù)6%其他業(yè)務(wù)收入- 工本費(fèi)收入服務(wù)費(fèi)其他居民 日常服務(wù)6%其他業(yè)務(wù)收入- 垃圾清運(yùn)收入服務(wù)費(fèi)其他居民 日常服務(wù)6%其他應(yīng)付款-裝無(wú)暫收應(yīng)付款項(xiàng)，不確認(rèn)收入，修押金不繳納稅款。其他應(yīng)付款-出無(wú)如果后期款項(xiàng)不退還業(yè)主，需入證押金要確認(rèn)收入繳納稅款。其他應(yīng)付款-招 標(biāo)保證金無(wú)三、各項(xiàng)成本費(fèi)用構(gòu)成、分類(lèi)1、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本：（1）物業(yè)服務(wù)人員工資、社保、公積金和福利費(fèi)。（2）電費(fèi)。（3）水費(fèi)。（4）外聘綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)。（5）外聘清潔衛(wèi)生費(fèi)。（6）外聘秩序維護(hù)費(fèi)。（7）公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維修和保養(yǎng)費(fèi)。2、其他業(yè)務(wù)成本：（1 ）對(duì)應(yīng)其他

6、業(yè)務(wù)收入發(fā)生的成本費(fèi)用作為配比原則。（2）如：零星工程維修材料采購(gòu)成本、垃圾清運(yùn)成本、材料損耗報(bào)廢成本等。3、營(yíng)業(yè)稅金及附加： 城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等。4、管理費(fèi)用：（1）行政辦公管理人員工資、社保公積金和福利費(fèi)。（2）日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)費(fèi)用：辦公費(fèi)、交通費(fèi)、差旅費(fèi)、通訊費(fèi)、車(chē)輛費(fèi)、印花稅、勞 動(dòng)保護(hù)費(fèi)等。（3）公共設(shè)施財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)。（4）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)費(fèi)、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用攤銷(xiāo)。（5）財(cái)務(wù)費(fèi)用：利息收入和支出、銀行手續(xù)費(fèi)、匯兌損益等。（6）所得稅費(fèi)用：利潤(rùn)總額的 25%十提。四、日常主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的財(cái)稅處理1、收取物業(yè)管理費(fèi)案例：某物業(yè)公司，一般納稅人，2016年10月，共收取物

7、業(yè)管理費(fèi)50萬(wàn)元，其中收取 10月及以前月份物業(yè)管理費(fèi) 40萬(wàn)元（已開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票），收取11月至12月物業(yè) 管理費(fèi)10萬(wàn)元（其中3萬(wàn)元已開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票）。如何確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？如 何確認(rèn)收入？如何賬務(wù)處理？解析：（1）企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)一收入規(guī)定，長(zhǎng)期為客戶提供重復(fù)的勞務(wù)收取的勞務(wù)費(fèi)， 在相關(guān)勞務(wù)活動(dòng)發(fā)生時(shí)確認(rèn)收入。（2）（國(guó)稅函2008875號(hào)）規(guī)定，下列提供勞務(wù)滿足收入確認(rèn)條件的，應(yīng)按規(guī)定確認(rèn) 收入：勞務(wù)費(fèi)，長(zhǎng)期為客戶提供重復(fù)的勞務(wù)收取的勞務(wù)費(fèi)，在相關(guān)勞務(wù)活動(dòng)發(fā)生時(shí)確認(rèn) 收入。（3）財(cái)稅201636號(hào)文附件1第四十五條第一款規(guī)定：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo) 售款項(xiàng)或者取得索

8、取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天應(yīng)確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生；先開(kāi)具發(fā)票的， 開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天應(yīng)確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生。（4） 收取的10月及以前月份的物業(yè)管理費(fèi) 40萬(wàn)元，符合納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖 銷(xiāo)售款項(xiàng)的當(dāng)天應(yīng)確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的條款。（5） 收取的11月-12月物業(yè)管理費(fèi)中已開(kāi)具發(fā)票的 3萬(wàn)元，符合先開(kāi)具發(fā)票的，開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天應(yīng)確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的條款。（6）收取的11月-12月物業(yè)管理費(fèi)中未開(kāi)具發(fā)票的 7萬(wàn)元，屬于發(fā)生應(yīng)稅行為之前收到的款項(xiàng)，不符合收訖銷(xiāo)售款，不能在當(dāng)期確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生。應(yīng)按照后期發(fā)生應(yīng)稅行為的時(shí)間，分期確認(rèn)納稅義務(wù)時(shí)間。10月收到物管費(fèi)借：銀行存款500000.00貸：主

9、營(yíng)業(yè)務(wù)收入-物管費(fèi)377358.49預(yù)收賬款-物管費(fèi)98301.89應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷(xiāo)項(xiàng)稅 24339.6211月結(jié)轉(zhuǎn)10月預(yù)收的物管費(fèi)（如果是10月已開(kāi)具發(fā)票的3萬(wàn)元）借：預(yù)收賬款-物管費(fèi) 28301.89 -貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入28301.89（如果是10月已開(kāi)具發(fā)票的3萬(wàn)元, 未開(kāi)具發(fā)票的7萬(wàn)元）借：預(yù)收賬款-物管費(fèi) 28301.99-物管費(fèi) 70000.00貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-物管費(fèi)28301.9966037.74應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷(xiāo)項(xiàng)稅 3962.26-物管費(fèi)主營(yíng)收入銷(xiāo)項(xiàng)稅400000/1.06*0.06=22641.51主營(yíng)收入400000-22641.5 仁377358.49

10、預(yù)收款銷(xiāo)項(xiàng)稅30000/1.06*0.06=1698.11 預(yù)收款100000-1698.11=98301.891、 主 營(yíng) 收入30000-1698.11=28301.99 上月已開(kāi)票并確認(rèn)過(guò)銷(xiāo)項(xiàng)， 本月直接沖減預(yù)收款，同時(shí) 確認(rèn)收入，預(yù)收款期末余額 70000 元。2、其中3萬(wàn)元原理同上， 其中7萬(wàn)元的主營(yíng)收入銷(xiāo)項(xiàng)稅70000/1.06*0.06=3962.26 主 營(yíng) 收 入=70000-3962.26=66037.4預(yù)收款期末余額0元。2、代收代付自來(lái)水費(fèi)案例：某物業(yè)公司，一般納稅人，2017年2月，共收取業(yè)主自來(lái)水費(fèi) 10萬(wàn)元，支付自來(lái)水公司水費(fèi)8萬(wàn)元。如何賬務(wù)處理？ 解析:國(guó)稅20

11、16第54號(hào)規(guī)定，提供物業(yè)管理的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來(lái)水水費(fèi)，以 扣除其對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)的余額為銷(xiāo)售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%勺征收率計(jì)算繳納增值稅。可以全額開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票。收到水費(fèi)借：銀行存款收取水費(fèi)每天都有發(fā)生，100000.00|為核算方便，直接確認(rèn)收貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-水費(fèi)入，月未時(shí)價(jià)和稅拆分。100000.00借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-水費(fèi)支付的水費(fèi)，價(jià)和稅拆分。支付水費(fèi)77669.90成本應(yīng)交稅費(fèi)-轉(zhuǎn)出未交增值稅80000/1.03=77669.90稅2330.10貸：銀行存款80000/1.03*0.03=2330.1080000.00貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增收到的水

12、費(fèi)，價(jià)和稅拆分。月未結(jié)轉(zhuǎn)水費(fèi)值稅 2912.62稅貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-水費(fèi)100000/1.03*0.03=2912.-2912.6262借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增代收代付水費(fèi)應(yīng)交增值月未結(jié)轉(zhuǎn)水費(fèi)值稅582.5稅。增值稅貸：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅-3%征收2912.62-2330.1=582.52率 582.523、代收代付電費(fèi)案例：某物業(yè)公司，一般納稅人，2017年2月，共收取業(yè)主電費(fèi)10萬(wàn)元，支付自來(lái)水公司電費(fèi)8萬(wàn)元。如何賬務(wù)處理？收到電費(fèi)借：銀行存款100000.00貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-電費(fèi)85470.09應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷(xiāo)項(xiàng)稅14529.91支付電費(fèi)借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-電費(fèi) 6

13、8376.07收到的電費(fèi)，價(jià)和稅拆 分。收入100000/1.17=85470.09稅|100000/1.03*0.03=14529.91支付的電費(fèi)，價(jià)和稅拆 分。成本80000/1.17=68379.07月未結(jié)轉(zhuǎn)增值稅1借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷(xiāo)項(xiàng)稅14529.91 貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅11623.93月未結(jié)轉(zhuǎn)未交增值稅2905.98借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅2905.98貸:應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅-水費(fèi)以外的未交增值稅2905.98應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅80000/1.03*0.03=11623.93銷(xiāo)項(xiàng)稅、進(jìn)項(xiàng)稅月末無(wú) 余額，銷(xiāo)項(xiàng)大于進(jìn)項(xiàng)的 差額計(jì)

14、入轉(zhuǎn)出未交增 值稅。轉(zhuǎn)出未交增值稅月末 無(wú)余額，轉(zhuǎn)至未交增值 稅科目。4、收取停車(chē)費(fèi)思考：某物業(yè)公司，一般納稅人，2017年2月，收取業(yè)主公用部位包月停車(chē)費(fèi) 2萬(wàn)元,臨時(shí)停車(chē)費(fèi)1.5萬(wàn)元，業(yè)主有產(chǎn)權(quán)的車(chē)位管理費(fèi) 1萬(wàn)元。包月停車(chē)費(fèi)、臨時(shí)停車(chē)費(fèi)適用 的稅率？有產(chǎn)權(quán)的車(chē)位管理費(fèi)適用的稅率？可以向停車(chē)人提供何種發(fā)票？ 解析：（1）財(cái)稅201636號(hào)規(guī)定，車(chē)輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)（包括過(guò)路費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)、過(guò) 閘費(fèi)等）等按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。增值稅一般納稅人不動(dòng)產(chǎn)租賃的適用 稅率為11%小規(guī)模納稅人征收率為 5%（2）業(yè)主通過(guò)一次性支付幾十年的車(chē)位使用權(quán)，其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利已經(jīng)屬于業(yè)主。物業(yè)公司所收

15、費(fèi)用并非不動(dòng)產(chǎn)的租賃費(fèi)，而是車(chē)位的管理服務(wù)費(fèi)， 應(yīng)適用現(xiàn)代服務(wù)業(yè)6% 勺增值稅率。（3）根據(jù)公司性質(zhì)，可以向國(guó)稅申請(qǐng)?jiān)鲋刀悓?zhuān)用（普通）發(fā)票、卷式機(jī)打票、通用定 額發(fā)票。5、收取電梯廣告費(fèi)思考：收取的電梯廣告費(fèi)適用的稅率？如何判斷廣告位出租是廣告業(yè)還是租賃業(yè)？廣告 業(yè)和租賃業(yè)的區(qū)別？ 解析:（1）財(cái)稅201636號(hào)規(guī)定，將建筑物、構(gòu)筑物等不動(dòng)產(chǎn)或者飛機(jī)、車(chē)輛等有形動(dòng)產(chǎn)的 廣告位出租給其他單位或者個(gè)人用于發(fā)布廣告，按照經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。電梯廣告、樓宇廣告等按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃繳納增值稅。一般納稅人稅率為11%，小規(guī)模納稅人征收率為5%（2）判斷廣告位出租是屬于廣告業(yè)還是租賃業(yè)，關(guān)鍵在于出租廣告

16、位的同時(shí)是否提供 了相關(guān)廣告服務(wù)。如果只是出租廣告位，出租方不承擔(dān)相關(guān)廣告服務(wù)， 應(yīng)按租賃業(yè)處理。 如果在出租廣告位的同時(shí)，出租方同時(shí)承擔(dān)廣告申請(qǐng)、制作、發(fā)布等一系列服務(wù)，應(yīng)按 廣告業(yè)處理。（3）廣告業(yè)：是指利用圖書(shū)、報(bào)紙、雜志、廣播、電視、路牌、櫥窗、霓虹燈、燈箱等形式進(jìn)行宣傳和提供相關(guān)服務(wù)的業(yè)務(wù)。包括廣告代理和廣告的發(fā)布、播映、宣傳、展示等。應(yīng)同時(shí)符合以下條件：一是利用媒體、載體平臺(tái)，二是進(jìn)行了宣傳，三是提供了相關(guān)服務(wù)。租賃業(yè)：是指在約定的時(shí)間內(nèi)將場(chǎng)地、 分為有形動(dòng)產(chǎn)租賃和不動(dòng)產(chǎn)租賃。房屋、物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，6、收取房屋租賃費(fèi)思考：2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)征收

17、率？ 2016年5月1日起取得的不動(dòng)產(chǎn)稅率？ 小規(guī)模納稅人是否受時(shí)間限定？小規(guī)模征收率？解析：（1） 財(cái)稅201636號(hào)）規(guī)定：2016年5月1日起，不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)稅率為 11% 一般 納稅人出租2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，適用5% 的征收率。（2） 小規(guī)模納稅人無(wú)時(shí)間限定，簡(jiǎn)易征收率5%7、支付外聘保安費(fèi)、保潔費(fèi)、綠化費(fèi)1、根據(jù)合同時(shí)間、金額按月計(jì)提。 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-外聘保安費(fèi)保安費(fèi)差額征收，按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法 適用5%征攵率。- 夕卜聘保潔費(fèi)- 夕卜聘綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 貸：應(yīng)付賬款-*保安公司-*保潔公司-*綠化公司2、次月支付上月合同費(fèi)用。保潔費(fèi)保潔公司綠化公

18、司借：應(yīng)付賬款-*保安公司一般納稅人適用6癖率，小 規(guī)模適用3%E收率。綠化費(fèi)應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅額（保安費(fèi)發(fā)票上的進(jìn)項(xiàng)稅額）-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅額（保潔費(fèi)發(fā)票上的進(jìn)項(xiàng)稅額）-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅額（綠化費(fèi)發(fā)票上的進(jìn)項(xiàng)稅額）主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-外聘保安費(fèi)（按進(jìn)項(xiàng)稅額沖減主營(yíng)成本）提供園林綠化工程，屬于其 他建筑服務(wù)，適用11%稅率。 單一綠化養(yǎng)植、修剪、澆水、 施肥服務(wù)，屬于其他服務(wù)， 適用6%稅率。小規(guī)模適用3%E收率-夕卜聘保潔費(fèi)（同上）-夕卜聘綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)（同上）貸：銀行存款（等于應(yīng)付賬款保安、保潔、綠化金額）8、公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維修和保養(yǎng)費(fèi)增值稅一般納稅人適用 11%電梯維保費(fèi)、消防維

19、保費(fèi)、賬務(wù)處理同第7條稅率，小規(guī)模納稅人適用3%空調(diào)維保稅率。費(fèi)等9、差旅費(fèi)中的路橋費(fèi)案例：某物業(yè)公司，一般納稅人， 2017年3月10日，總經(jīng)理報(bào)銷(xiāo)差旅費(fèi)1000元，其中 高速路橋費(fèi)300元（220元發(fā)票為國(guó)家稅務(wù)總局監(jiān)制章，80元為財(cái)務(wù)部監(jiān)制章），以現(xiàn)金支付。可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額？如何賬務(wù)處理？解析：（1）財(cái)稅201686號(hào),增值稅一般納稅人支付的道路、橋、閘通行費(fèi)，憑著取得的通行 費(fèi)發(fā)票（不含財(cái)政票據(jù)）上注明的收費(fèi)金額按照下列公式計(jì)算可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：高速公路通行費(fèi)可按3%氐扣進(jìn)項(xiàng)稅額。一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)可按5%氐扣進(jìn)項(xiàng)稅額。（2）可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 元（3） 賬務(wù)處理：借：管理

20、費(fèi)用-差旅費(fèi)993.60應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅額6.40貸：現(xiàn)金100011、其他費(fèi)用可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅率費(fèi)用明細(xì)核算內(nèi)容可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅公出差住宿費(fèi)、餐費(fèi)、招待費(fèi)、住宿費(fèi)可抵扣6%差旅費(fèi)4-rt FFFF-A由口餐費(fèi)、招待費(fèi)、機(jī)票、車(chē)船票不可機(jī)票、車(chē)船票抵扣辦公費(fèi)購(gòu)買(mǎi)的辦公用品、辦公設(shè)備可抵扣一般為17%通訊費(fèi)電話初裝費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、固話費(fèi)、 IP增值服務(wù)費(fèi)基礎(chǔ)電信可抵扣11% 增值電信可抵扣6%車(chē)輛費(fèi)加油費(fèi)、汽車(chē)維修費(fèi)、汽車(chē)保險(xiǎn)加油費(fèi)、維修費(fèi)可抵扣17%費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)可抵扣6%會(huì)議場(chǎng)地租金、會(huì)議設(shè)施租賃、外包給會(huì)展公司可抵扣 6%云務(wù)費(fèi)會(huì)議布置費(fèi)租賃場(chǎng)地自行舉辦的可抵扣 11%勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)為員工配備的工服

21、、手套、防護(hù)可抵扣一般為17%用品財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)為企業(yè)資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的保險(xiǎn)可抵扣一般為6%四、日常工作中的財(cái)稅管控1、混合銷(xiāo)售和兼營(yíng)的區(qū)別思考：物業(yè)公司在為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，也向業(yè)主提供車(chē)位租賃、入戶維修服務(wù)、日常生活物品銷(xiāo)售等。是兼營(yíng)還是混合銷(xiāo)售？分別適用什么稅率核算？解析：（1） 財(cái)稅201636號(hào)文第四十條，一項(xiàng)銷(xiāo)售行為既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷(xiāo)售。（2） 混合銷(xiāo)售是指一項(xiàng)交易項(xiàng)下存在不同的應(yīng)稅行為，兼營(yíng)是指兩項(xiàng)或兩項(xiàng)以上的交易。（3）物業(yè)公司向業(yè)主提供的服務(wù)或產(chǎn)品，屬于兼營(yíng)行為，不屬于混合銷(xiāo)售，應(yīng)當(dāng)分別 核算。（4）提供車(chē)位租賃，按照出租不動(dòng)產(chǎn)核算銷(xiāo)售額。提供維修服務(wù)，按照銷(xiāo)售勞務(wù)核算

22、 銷(xiāo)售額。銷(xiāo)售商品，按照銷(xiāo)售貨物核算銷(xiāo)售額。2、不同稅率的發(fā)票開(kāi)具思考：物業(yè)公司在為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，也向業(yè)主提供車(chē)位租賃業(yè)務(wù)。適用的稅 率要求？不同稅率如何開(kāi)具發(fā)票？可否開(kāi)具同一張發(fā)票？解析：（1）財(cái)稅201636號(hào)三十九條規(guī)定，納稅人兼營(yíng)銷(xiāo)售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或 者不動(dòng)產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷(xiāo)售 額，未分別核算的，從高適用稅率。（2）可以分別開(kāi)一張租賃發(fā)票和一張物管費(fèi)發(fā)票，以區(qū)別不同稅率。（3）不同稅率可以在同一張發(fā)票上分別開(kāi)具，實(shí)務(wù)中建議最好分別開(kāi)具發(fā)票。3、停車(chē)費(fèi)能否申請(qǐng)5%簡(jiǎn)易征收率 解析：（1）財(cái)稅201636號(hào)文件附件規(guī)定

23、，停車(chē)服務(wù)屬于銷(xiāo)售服務(wù)/（六）現(xiàn)代服務(wù)/租賃服務(wù)/ 經(jīng)營(yíng)性租賃服務(wù)/車(chē)輛停放服務(wù)，按不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)繳納增值稅增值稅一般納稅人不動(dòng) 產(chǎn)租賃的適用11%率為。（2）國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016年第16號(hào)第三條規(guī)定，一般納稅人出租 2016年4月30日之前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇簡(jiǎn)易辦法，按征收率5%繳納增值稅。4、房屋租賃能否申請(qǐng) 5%簡(jiǎn)易征收率解析：（1）國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016年第16號(hào)規(guī)定，取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買(mǎi)、接受 捐贈(zèng)、接受投資入股、自建及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。（2）若物業(yè)公司是在2016年4月30日之前承租的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法計(jì) 算繳納增值稅。5、減免物管費(fèi)會(huì)被視

24、同銷(xiāo)售解析：（1）營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第十四條：?jiǎn)挝换蛘邆€(gè)體工商戶向其他單位 或者個(gè)人提供無(wú)償服務(wù)視同銷(xiāo)售。（2）實(shí)務(wù)中，物業(yè)公司為鼓勵(lì)業(yè)主及時(shí)繳費(fèi)，通常會(huì)減免部分業(yè)主的物管費(fèi)，構(gòu)成了 視同銷(xiāo)售行為。（3）物業(yè)公司可以根據(jù)實(shí)際情況，制定不同的服務(wù)價(jià)格和收費(fèi)方法，比如：按時(shí)繳費(fèi) 免費(fèi)做一次室內(nèi)保潔等，避免采用免交、贈(zèng)送物管費(fèi)方式產(chǎn)生視同銷(xiāo)售而多交稅。6、應(yīng)收未收的物管費(fèi)對(duì)企業(yè)所得稅的影響案例：某物業(yè)公司，每年應(yīng)該收取物管費(fèi)100萬(wàn)元，每年實(shí)收的物管費(fèi)為 90萬(wàn)元,剩余 的10萬(wàn)以后期間幾乎很難收回。應(yīng)收未收金額確認(rèn)為收入？是否計(jì)征企業(yè)所得稅？后 續(xù)如何處理？解析：（1）企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14

25、號(hào)一收入規(guī)定，長(zhǎng)期為客戶提供重復(fù)的勞務(wù)收取的勞務(wù)費(fèi)， 在相關(guān)勞務(wù)活動(dòng)發(fā)生時(shí)確認(rèn)收入。（2）（國(guó)稅函2008875號(hào)）規(guī)定，勞務(wù)費(fèi)，長(zhǎng)期為客戶提供重復(fù)的勞務(wù)收取的勞務(wù)費(fèi)， 在相關(guān)勞務(wù)活動(dòng)發(fā)生時(shí)確認(rèn)收入。（3）企業(yè)所稅實(shí)施條例第九條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原 則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。不屬于當(dāng) 期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。（4）企業(yè)所得稅法第八條：企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括 成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。（5） 企業(yè)所稅實(shí)施條例第三十二條規(guī)定，

26、所得稅法第八條規(guī)定的損失，是指企業(yè)在 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的固定資產(chǎn)和存貨的盤(pán)虧、毀損、報(bào)廢損失，轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)損失，呆賬損失，壞賬損失，自然災(zāi)害等不可抗力因素造成的損失以及其他損失。（6）應(yīng)收未收的10萬(wàn)元物管費(fèi)，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制和稅法原則確認(rèn)為收入。（7）扣除成本費(fèi)用后計(jì)征企業(yè)所得稅。（8） 企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的、真實(shí)合理的資產(chǎn)損失，應(yīng)按國(guó)稅總局公告2011年 第25號(hào)規(guī)定的程序和要求向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)扣除。已經(jīng)作為損失處理的資產(chǎn)，在以 后納稅年度又全部收回或者部分收回時(shí)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期收入。7、當(dāng)月認(rèn)證的進(jìn)項(xiàng)稅規(guī)定 解析：（1）國(guó)稅發(fā)200317號(hào)文件第二條規(guī)定，增值稅一般納稅人認(rèn)證通過(guò)防偽稅

27、控系統(tǒng)開(kāi) 具的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，應(yīng)在認(rèn)證通過(guò)的當(dāng)月按照增值稅有關(guān)規(guī)定核算當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額并申 報(bào)抵扣，否則不予抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。（2）國(guó)稅函2009617號(hào)文件規(guī)定，超過(guò)期限未認(rèn)證抵扣的憑證不能作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣， 要求在認(rèn)證通過(guò)的次月申報(bào)期內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。（3）如果當(dāng)月進(jìn)項(xiàng)大于銷(xiāo)項(xiàng)，最好根據(jù)銷(xiāo)項(xiàng)來(lái)認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)，保證銷(xiāo)項(xiàng)和進(jìn)項(xiàng)的合理比例，余下的以后月再認(rèn)證（認(rèn)證期已經(jīng)360天了）。8、費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)時(shí)的要點(diǎn)及附件（列舉）解析：企業(yè)所得稅法第八條規(guī)定，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。有關(guān)的支 出，是指與取得收入直接相關(guān)的支出。合理的支出，是指符合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)常規(guī)的必要 和正常的支出。（1）會(huì)務(wù)費(fèi)稅務(wù)上的要求是根據(jù)國(guó)稅200084號(hào)文件的規(guī)定執(zhí)行的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)