鄭州火車站商圈

1、火車站圈之商業(yè)生態(tài)2006001號案例之“世貿商城”研究報告（二） 七日財富 07 商業(yè)前研 2006年09月01日 09030701.jpg案例要素項目名稱：世貿商城項目位置：東臨喬家門路、南臨隴海路、西臨一馬路、北臨西三馬路投資商：上?？贤顿Y有限公司鄭鐵（集團）公司開發(fā)商：肯同（鄭州）置業(yè)有限公司鄭州艾姆實業(yè)有限公司物業(yè)形態(tài)：專業(yè)服裝批發(fā)商業(yè)地產建筑面積：萬平方米報告摘要：世貿商城系大河經濟研究中心的首個研究案例。本研究報告是該中心成立以來的首個研究報告，也是整合媒體、企業(yè)和經濟學者資源推出的一種全新媒體產品。它分為世貿商城多維剖面、火車站圈之商業(yè)生態(tài)、服裝流通架構新走向、商業(yè)地產“虛實

2、”之辨、同盈干預模式調查、解析大戶探索路等九大部分。本章，聚焦火車站商圈近年發(fā)展縮影，透析穿梭其間、環(huán)環(huán)相扣的商業(yè)鏈條，以及世貿商城區(qū)大戶中心植入后，客觀上對火車站商圈未來帶來較大的影響。關鍵詞：商業(yè)鏈條錯位經營不可復制升級換代商務化課題組成員：張曦沈銳萬軍偉張翼鵬指導客座學者：張進才李曉峰協作機構：河南省商業(yè)經濟研究所河南財經學院房地產研究所鄭州希瑞咨詢撰文：萬軍偉近年發(fā)育成形鄭州火車站商圈的形成，迄今大約十年的時間。這里是鄭州最早的商業(yè)區(qū)域之一。最初即上個世紀年代初，這里的經營業(yè)態(tài)絕大部分是攤位式，簡陋的臨街房是其主要經營特色，大部分集中于敦睦路和振興市場。當時，這里商業(yè)氣氛一般，尚未形成

3、商圈。以苑陵商場為例，在年年底該商場開業(yè)時，火車站周圍規(guī)模較大的商場僅有中州商場一家。最初苑陵商場招商異常困難，經常是一半以上的攤位閑置，鮮有商業(yè)競爭。不過，隨著社會經濟的發(fā)展和鄭州商貿城定位的日漸清晰，再加上火車站獨有的地理優(yōu)勢，火車站周邊商業(yè)發(fā)展非常迅速，直接催生了該地段的服裝批發(fā)和小商品的興盛。從年開始，火車站商圈逐漸成形并紅火起來。低價位、規(guī)?；⑵贩N齊全、交通便利四個主要因素，再加上周邊省市尚未形成強有力的競爭對手，由鄭州到周邊市地，再到省外市地，其輻射半徑越來越遠，影響越來越大。租金漲倍，人潮多倍，輻射面積擴張倍，這是鄭州火車站商圈近年的發(fā)展縮影。供需支撐服裝大盤當寒流襲擊佛羅里達

4、時，美國超市的橘子價格都上升了。每年夏天，當新英格蘭地區(qū)的天氣變暖時，加勒比地區(qū)飯店房間的價格直線下降。這些事件的共同之處是它們都表現出供給與需求的市場作用。在火車站商圈，又存在著怎樣的市場供需關系？年以來，鄭州火車站服裝商圈商鋪數量幾乎成倍增長。在已有商鋪日進斗金的刺激下，各路資本大鱷便選擇此處作為逐利的競技舞臺，短短幾年間，共有家服裝批發(fā)市場在此駐扎。外地的、本地的、其他行業(yè)的人紛紛來做服裝批發(fā)。持續(xù)高漲的租金反過來又誘惑新的資本搏擊該市場。一個值得研究的事件是，去年五一前后，在火車站商圈有三家批發(fā)商場同時開業(yè)，新開的幾家商場，加起來總面積應該有多萬平方米，相當于又開了一家小一點的銀基。很

5、多持商圈飽和論的人意外發(fā)現，這三家市場的招商均達到了預期的成功。火車站商圈到底有多大能量，服裝業(yè)到底能不能容得下這么多的分食者，不少人表示擔心。但擔心之外，越來越多的市場還是在這個商圈蓬勃生長。從經濟學的角度，支撐火車站地區(qū)商鋪投放持續(xù)增長的一個主要原因，是該地區(qū)以及周邊省市存在的供需市場關系。事實上，首先的一個因素，就其整體發(fā)展而言，與外部大的經濟環(huán)境的變化密切相關。我們來看一組數據。年中國的是億元人民幣（下同），經濟增長率為。這一年中國的位于世界第六。年，中國國內生產總值比上年增長，人均達到美元，中國經濟增長之快不僅超過了世界經濟的平均增長速度，而且也超過了日美歐等主要國家的增長速度。在外

6、部經濟形勢的直接催化下，人們的消費意識越來越強，尤其在服裝消費方面的支出越來越多。有關數據顯示，自年以來中國消費增長率達到。大多數中國消費者被問到最喜歡購買什么類型的產品時，服裝（）在所有產品中位居榜首。同時，商業(yè)地產的復蘇，也引發(fā)了鄭州火車站地區(qū)商業(yè)地產的大規(guī)模開發(fā)。從年開始，首先是房改推動了房地產市場的復蘇，帶動了房價的上漲和開發(fā)投資增長，供需兩旺又進一步掀起了各式各樣的圈地運動，加速度地出現房價上漲、投資熱潮、原材料緊張、房地產信貸劇增等現象，也使得鄭州火車站商圈進一步繁榮。另外，有三大利好因素，吸引了這里資本的急劇增多。首先是迎合政府的產業(yè)政策。鄭州市政府明確提出將南起隴海路，北至正興

7、街的火車站區(qū)域規(guī)劃為服裝交易園區(qū)。這意味著從政府層面而言，會有一系列優(yōu)惠扶持政策支持該產業(yè)發(fā)展。其次，豫派服裝產業(yè)迅速崛起。豫派服裝伴隨著鄭州火車站服裝批發(fā)商圈的成長而成長，反過來，它還將反哺該商圈。再次，鄭州商貿物流業(yè)商機無限。區(qū)域競合的形成與演變火車站商圈演繹了無數的商業(yè)傳奇。這里有著龐大的人流、現金流，有著紛繁復雜、錯綜交織的商業(yè)生態(tài)，在貌似繁雜的表象背后，有著怎樣的商業(yè)生態(tài)鏈，各種資本和業(yè)態(tài)又是如何做到井然共存和相互競合的？據我們調查，在火車站商圈商業(yè)生態(tài)的兩個顯著鏈條，其一（從地產經營）：投資商開發(fā)商投資人經營戶消費者；其二（從服裝流通）：服裝生產者總代理分銷商消費者。這兩個鏈條環(huán)環(huán)

8、相扣，拿前者來說，開發(fā)商開發(fā)樓盤后，轉手給投資人。投資人再把商鋪租賃給經營戶，以租金的收取來獲利。經營戶則根據市場定位和自身特點，選擇相應的產品進行經營。第二個鏈條更為顯赫，因為它是該商圈核心商業(yè)價值和競爭力。這樣，基本實現了從工廠到消費者，從開發(fā)商到消費者的完整鏈條。在整個火車站商圈，形成了無數類似的鏈條。每個鏈條之間，又形成了錯綜的聯系。對于商戶而言，火車站輻射的人口有億到億，消費者是整個市場的共享資源。多重鏈條拼成的商業(yè)生態(tài)除了上中下游的商業(yè)鏈條，區(qū)域內各市場的橫向競合也成為火車站商圈商業(yè)生態(tài)的重要形態(tài)。如今，火車站商圈市場之間與商戶之間，又形成了一定的錯位經營。童裝、女裝、男裝、牛仔、

9、帽子等，市場和商戶越來越細分，同時，還有寄生于市場的裝修、設計、印刷商標、小吃、縫褲邊、餐館等提供服務的相關行業(yè)，與整個市場共生共存。而形形色色的商戶剛好滿足形形色色的消費者。這也能在一定程度上解釋，為什么“飽和”的市場能夠不斷吸引資本進來。據我們調查，每年有新增商戶，本區(qū)域的商鋪供應也有限，但本域的升級產品也不少，商鋪數量也趨于飽和，這對于每個商場也是考驗。但這種飽和有它特有的相對性，在競爭殘酷的今天，定位是否準確、操作是否得當、理念是否超前并切合實際，也在考驗市場經營者的功力。年以來新開的幾家商場大部分提出了錯位經營的理念。整個商圈不應該停留在量的擴充上，而應該著力促進質變細分市場并牢牢占

10、有市場，合力擴大整個商圈的輻射半徑。就各個商業(yè)鏈條之間的聯系而言，投資人之間存在轉介紹，或成立業(yè)主委員會維權。而開發(fā)商之間，在動態(tài)和戰(zhàn)略發(fā)展上相對屏蔽，但是，更為主要的是競合關系。在香港，經常有不同的開發(fā)商把各自的樓盤在樓連接起來，這樣消費者就不用穿馬路，政府也不用投資過街天橋，香港兩個樓盤最寬的有米，從而達到多贏的局面。我們調查到，就單個鏈條而言，目前市場上相對于產權式，很多投資人開始選擇租賃房子，以規(guī)避自身的風險。而開發(fā)商也迅速適應市場，把賣商鋪改為租商鋪，把風險控制在自己手上，促使自己加強后期物業(yè)管理。維持整個市場的長期穩(wěn)定發(fā)展，避免賣完撂挑子現象。如果開發(fā)商不賣，則有權利和動力進行進一

11、步改造，培育市場，進行縱深化經營。但是若賣了，則只是一個物業(yè)的管理，失去對市場的調整控制和戰(zhàn)略性的規(guī)劃。升級換代的印記火車站商圈的顯著特性是，無論從哪個方向，在空間位置上已經沒有進一步擴張的可能。約百萬平方米的黃金商圈，在空間上已經封死?；疖囌镜貐^(qū)的獨一無二性，市區(qū)商業(yè)中心土地資源日益匱乏的稀缺性，早已使這平方公里的商圈成為炙手可熱之地。這樣的一個商圈，其發(fā)展目前正處于一個升級換代的歷史轉折時期。從嚴格意義而言，火車站商圈始終處于一個升級換代的過程中。作為個體而言，但凡新進的商鋪，在最初都會到外地和本地考察，希望能做到最先進、最符合當地消費需求的經營方式。而作為商戶，總希望自己能不斷適應市場，不斷更新經營方式。個體的合力造成了整個市場的升級換代。這種潛移默化的升級換代，在遇到一些大的節(jié)點，比如新的商場出來或市場升級改造，體現得則更為明顯。目前一個大的節(jié)點是，火車站商圈出現的一個引人注目的現象，將直接促使整個商圈的升級換代可能。為數不少的代理商在做到一定程度后，已經由批發(fā)商成長為銷售公司。這些銷售公司急需商務化的辦公和展示場所，同時，為吸引客戶，不能距離火車站商圈的批發(fā)市場過遠。目前，鄭州大酒店、格林蘭等的不少房間，均被這些銷售公司租下，但是，這些地方的條件，顯然難以滿足更多銷售公司和批發(fā)代理商的需要。年月，肯同投資集團和鄭鐵