人民幣的升值對房地產(chǎn)的影響

1、 人民幣升值對房地產(chǎn)的影響摘要：人民幣持續(xù)升值。針對人民幣升值對房地產(chǎn)市場的作用方式和渠道采取穩(wěn)定升值預期，采取有效措施調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場以避免經(jīng)濟大起大落和金融風險的發(fā)生。升值對房地產(chǎn)市場價格的影響通過流動性渠道、財富渠道、預期渠道和貨幣渠道來傳導。通過對國際經(jīng)驗的分析和借鑒，人民幣升值對我國房地產(chǎn)市場是一把雙刃劍，有利有弊。關(guān)鍵詞：人民幣 升值 房地產(chǎn) 經(jīng)濟發(fā)展房地產(chǎn)市場是我國最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在國民經(jīng)濟中的地位十分重要，人民幣升值必然對房地產(chǎn)市場的決策主體產(chǎn)生重要影響。房地產(chǎn)市場的需求主要分兩類：一類是真實需求，包括自主型需求和投資性需求；另一類是虛擬性需求，即投機性需求。其一，從自住需

2、求的角度來看，中國正處于城市化進程的加速時期，城鎮(zhèn)居民住房結(jié)構(gòu)的升級和農(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移加劇了對房地產(chǎn)市場的需求。人民幣升值意味著進口商品價格的下降，從而帶動國內(nèi)一般消費品價格的走低，人民的實際收入增加，用于購房的可支配收入增加，人民幣升值帶來的收入效應導致了對房地產(chǎn)市場需求增加。其二，從投資性需求的角度來看，面對通貨膨脹的威脅和負利率的壓力，儲蓄者將房屋作為一種貨幣保值增值的手段。其三，人民幣升值的投機性需求可能是推高住房價格的主要因素。資本具有天生的逐利性，與投資性需求看重房地產(chǎn)市場的成長不同，投機只是一種短期的買賣差價的套利行為。目前在人民幣進一步升值的強烈下，使得大量熱錢通過直接投資項目下

3、和貿(mào)易項目下的各種合法和非法渠道進入境內(nèi)并轉(zhuǎn)化為人民幣資產(chǎn)，并預期可以獲得很大的升值和獲利空間。人民幣升值影響房地產(chǎn)價格主要通過以下幾個渠道來實現(xiàn)：流動性渠道：人民幣升值一般意味著國內(nèi)經(jīng)濟整體向好，投資機會多，而且收益水平相對可觀，則將有大量的外資通過各種渠道進入國內(nèi)市場，股市和房地產(chǎn)市場等由于流通性較好將成為這些資金集中的場所，最終導致股市上漲，房地產(chǎn)價格上揚。財富渠道：人民幣升值意味著進口商品價格的下降，進而帶動國內(nèi)一般消費品價格的走低，相當于人們的收入增加，財富增多。國內(nèi)多余貨幣部分將進入資產(chǎn)領(lǐng)域：股票市場和房地產(chǎn)市場，而國內(nèi)股市低迷，房地產(chǎn)市場將成為承接資金的主要場所，從而促使房地產(chǎn)價

4、格的上升。預期渠道：根據(jù)理性預期學派的觀點，預期是決定人們行為的一個重要因素。在經(jīng)濟人的條件下，人們都是追求利潤最大化的；另一方面，“羊群效應”非常普遍，并隨著市場的升溫將表現(xiàn)得非常充分。當市場預期人民幣將要繼續(xù)升值時，大量的短期投機性資金將涌入中國，這會對資本市場和房地產(chǎn)價格上升起到明顯的推波助瀾作用。貨幣渠道：在過去的三年半里，中國的外匯儲備增長了3000億美元，相應的中央銀行向市場投放了同樣的基礎(chǔ)貨幣，一部分通過發(fā)行債券進行對沖，另一部分形成過量的基礎(chǔ)貨幣。表現(xiàn)在我國廣義貨幣M2與GDP的比例高達170 ，大大高于國際上70的平均水平。我國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)特殊，外貿(mào)依存度高達60以上，出口部門

5、的商品受國際市場的制約，不可能形成價格的大幅上揚或下跌。過量投放的貨幣就只能被非貿(mào)易部門吸納，最終體現(xiàn)在資產(chǎn)價格上，也就是房地產(chǎn)、股票等資產(chǎn)市場。股票市場由于制度的缺陷，不可能吸收這樣超量投放的流動資金，于是房地產(chǎn)市場則成了吸納的主要渠道。從而帶來房地產(chǎn)市場的價格快速上漲。人民幣升值有助于減少基礎(chǔ)貨幣的投放，平抑房地產(chǎn)價格的過快上漲。人民幣升值房地產(chǎn)市場應作出調(diào)整。首先我們要考慮的是國家的經(jīng)濟安全和經(jīng)濟利益不受侵害。人民幣升值與否，既不由我國政府，更不會由美國政府決定。中國不是日本，人民幣更不是日元。人民幣由市場決定5。美國的這一做法是嚴重干涉我國經(jīng)濟主權(quán)，美國政府無權(quán)說三道四。美國經(jīng)濟出現(xiàn)問

6、題就像中國施壓，從壓迫日韓、德國、亞洲四小龍到現(xiàn)在壓迫我國，促使人民幣升值。面對問題我們需要尋求解決問題的辦法。我們以史為鑒，日本的跪地求饒沒有換來經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。要堅持央行獨立性不受美國等外國勢力所要挾。弱化了人民幣升值的預期。減少外國熱錢投資中國房產(chǎn)，進一步減輕了人民幣升值的壓力。房價回歸合理，避免人民幣升值后導致房價出現(xiàn)快速增長。目前階段我國投資渠道狹小，股市問題很多，房地產(chǎn)成為熱錢最可能的投機渠道。房價回歸理性，有利于人民安居樂業(yè)有利于國家經(jīng)濟安全。加強銀行監(jiān)管，合理引導外資流向。山雨欲來風滿樓，我國政府要防范于未然。加強銀行向房地產(chǎn)房貸監(jiān)管力度，銀行助長房地產(chǎn)升溫，又是房地產(chǎn)泡沫破

7、滅的受害者。從日本經(jīng)濟危機到這美國次債危機，都是銀行通過房地產(chǎn)市場掀起的波瀾。同時需要我們隊外資加強管理，引導生產(chǎn)性領(lǐng)域。目前階段人民幣升值時間不成熟，人民幣不是國際性貨幣，區(qū)域結(jié)算和本幣互換仍需要時間。隨著我國日益國際化，人民幣在國際作用日益明顯，人民幣升值不能一步到位，需循序漸進。房價在近年來漲幅較大，泡沫較多，已經(jīng)關(guān)系到國計民生。今年兩會主題“調(diào)控房市，穩(wěn)定房價”，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。這是大有益于中國人民。人民幣升值是一把雙刃劍，對于房地產(chǎn)市場價格的影響有利也有弊，如果引導正確，人民幣升值將成為房地產(chǎn)行業(yè)的利好，進一步刺激

8、房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，使中國房地產(chǎn)業(yè)趨于成熟和穩(wěn)健。相反，則會對剛剛起步的房地產(chǎn)行業(yè)造成不可挽回的巨大損失，對于其他相關(guān)領(lǐng)域的影響也是不可估量的。從國外的經(jīng)驗看，貨幣持續(xù)過度升值會導致經(jīng)濟減速(因為外商直接投資下降、凈出口下降)、外資需求下降，從而使房地產(chǎn)需求下降，并會導致通脹水平下降，從而使房地產(chǎn)價格漲速下降；另一方面，升值會帶來諸多利好：收入效應及財富效應導致國內(nèi)房地產(chǎn)需求增加。升值導致物價變得更便宜，用于購房的可支配收入增加，購房能力的提高導致需求增加。上述效應對于房地產(chǎn)的影響還受到人民幣是否會持續(xù)升值的預期影響。如果投資者普遍預期人民幣還將持續(xù)升值，這種預期對于流動性效應和財富效應將產(chǎn)

9、生明顯的放大效果，導致外資對房地產(chǎn)的投資需求加大，將吸引新的資本進入，從而增加房地產(chǎn)投資需求，樓市投機因素增加，從而帶動房地產(chǎn)價格的大幅上漲。反之，在升值后，且再次升值預期微弱，預期人民幣升值的投機資本將迅速撤離，而隨之產(chǎn)生的大量外匯需求將對人民幣帶來新一輪的貶值壓力，同時，國內(nèi)房地產(chǎn)市場對海外資本吸引力減小，樓市投機減少，游資大規(guī)模退出則可能會導致房地產(chǎn)價格的大幅下跌。人民幣升值，以及匯率形成機制的改變，將在一定程度上抑制房地產(chǎn)投機炒作行為，對外資流人流出的影響有限，調(diào)控政策本身對房地產(chǎn)市場的影響更大。大的升值幅度，表明在宏觀意義上是漸進的，這不足以刺激海外熱錢套利回流。如果這引起新一輪的投

10、機，會使得中國的經(jīng)濟保持過熱的一種狀態(tài)。如果投機者認為近期人民幣不會大幅升值，他們就會在獲利后撤資。出于對這種情況的預防，升值可以說是對這種情況的一種平衡，其目的還是希望能夠達到幣值的穩(wěn)定。我國的房地產(chǎn)金融信貸風險在不斷增加。這具體表現(xiàn)在,部分房地產(chǎn)開發(fā)商在購買土地開發(fā)的過程中，自籌方面的資金有些不足，為了籌資，于是千方百計從銀行取得貸款,這樣就會一定程度上導致銀行的金融信貸風險不斷擴大。有的個人則是利用銀行提供的個人購房貸款,購買多套住房，從而囤積房源，對房產(chǎn)進行炒作，這也會導致房地產(chǎn)業(yè)泡沫的產(chǎn)生，從而加劇信貸風險?？v觀我國房地產(chǎn)的發(fā)展歷程，在每一次房地產(chǎn)市場的升溫背后，都是由于經(jīng)濟的高速發(fā)展而催生的?，F(xiàn)在，中國經(jīng)濟受到金融危機影響之后，經(jīng)濟開始全面復蘇，這也會帶來房地產(chǎn)的進一步繁榮。隨著經(jīng)濟的復蘇發(fā)展，這樣就會對工業(yè)用地、寫字樓物業(yè)的需求有所增加,市場需求就會受到更大刺激；同時，伴隨著經(jīng)濟的持續(xù)增長，人民的收入會不斷增加，使得這些潛在的對住房的需求逐步轉(zhuǎn)為實際有效需求,影響著人們的購房需求。從上述分析可見，人民幣升值是一把明顯的雙刃劍，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展既