人民幣的升值對(duì)房地產(chǎn)的影響

1、 人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)的影響摘要：人民幣持續(xù)升值。針對(duì)人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用方式和渠道采取穩(wěn)定升值預(yù)期，采取有效措施調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)以避免經(jīng)濟(jì)大起大落和金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。升值對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響通過(guò)流動(dòng)性渠道、財(cái)富渠道、預(yù)期渠道和貨幣渠道來(lái)傳導(dǎo)。通過(guò)對(duì)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的分析和借鑒，人民幣升值對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一把雙刃劍，有利有弊。關(guān)鍵詞：人民幣 升值 房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)是我國(guó)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位十分重要，人民幣升值必然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的決策主體產(chǎn)生重要影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求主要分兩類(lèi)：一類(lèi)是真實(shí)需求，包括自主型需求和投資性需求；另一類(lèi)是虛擬性需求，即投機(jī)性需求。其一，從自住需

2、求的角度來(lái)看，中國(guó)正處于城市化進(jìn)程的加速時(shí)期，城鎮(zhèn)居民住房結(jié)構(gòu)的升級(jí)和農(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移加劇了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。人民幣升值意味著進(jìn)口商品價(jià)格的下降，從而帶動(dòng)國(guó)內(nèi)一般消費(fèi)品價(jià)格的走低，人民的實(shí)際收入增加，用于購(gòu)房的可支配收入增加，人民幣升值帶來(lái)的收入效應(yīng)導(dǎo)致了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增加。其二，從投資性需求的角度來(lái)看，面對(duì)通貨膨脹的威脅和負(fù)利率的壓力，儲(chǔ)蓄者將房屋作為一種貨幣保值增值的手段。其三，人民幣升值的投機(jī)性需求可能是推高住房?jī)r(jià)格的主要因素。資本具有天生的逐利性，與投資性需求看重房地產(chǎn)市場(chǎng)的成長(zhǎng)不同，投機(jī)只是一種短期的買(mǎi)賣(mài)差價(jià)的套利行為。目前在人民幣進(jìn)一步升值的強(qiáng)烈下，使得大量熱錢(qián)通過(guò)直接投資項(xiàng)目下

3、和貿(mào)易項(xiàng)目下的各種合法和非法渠道進(jìn)入境內(nèi)并轉(zhuǎn)化為人民幣資產(chǎn)，并預(yù)期可以獲得很大的升值和獲利空間。人民幣升值影響房地產(chǎn)價(jià)格主要通過(guò)以下幾個(gè)渠道來(lái)實(shí)現(xiàn)：流動(dòng)性渠道：人民幣升值一般意味著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體向好，投資機(jī)會(huì)多，而且收益水平相對(duì)可觀，則將有大量的外資通過(guò)各種渠道進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)等由于流通性較好將成為這些資金集中的場(chǎng)所，最終導(dǎo)致股市上漲，房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)。財(cái)富渠道：人民幣升值意味著進(jìn)口商品價(jià)格的下降，進(jìn)而帶動(dòng)國(guó)內(nèi)一般消費(fèi)品價(jià)格的走低，相當(dāng)于人們的收入增加，財(cái)富增多。國(guó)內(nèi)多余貨幣部分將進(jìn)入資產(chǎn)領(lǐng)域：股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，而國(guó)內(nèi)股市低迷，房地產(chǎn)市場(chǎng)將成為承接資金的主要場(chǎng)所，從而促使房地產(chǎn)價(jià)

4、格的上升。預(yù)期渠道：根據(jù)理性預(yù)期學(xué)派的觀點(diǎn)，預(yù)期是決定人們行為的一個(gè)重要因素。在經(jīng)濟(jì)人的條件下，人們都是追求利潤(rùn)最大化的；另一方面，“羊群效應(yīng)”非常普遍，并隨著市場(chǎng)的升溫將表現(xiàn)得非常充分。當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期人民幣將要繼續(xù)升值時(shí)，大量的短期投機(jī)性資金將涌入中國(guó)，這會(huì)對(duì)資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)價(jià)格上升起到明顯的推波助瀾作用。貨幣渠道：在過(guò)去的三年半里，中國(guó)的外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)了3000億美元，相應(yīng)的中央銀行向市場(chǎng)投放了同樣的基礎(chǔ)貨幣，一部分通過(guò)發(fā)行債券進(jìn)行對(duì)沖，另一部分形成過(guò)量的基礎(chǔ)貨幣。表現(xiàn)在我國(guó)廣義貨幣M2與GDP的比例高達(dá)170 ，大大高于國(guó)際上70的平均水平。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)特殊，外貿(mào)依存度高達(dá)60以上，出口部門(mén)

5、的商品受?chē)?guó)際市場(chǎng)的制約，不可能形成價(jià)格的大幅上揚(yáng)或下跌。過(guò)量投放的貨幣就只能被非貿(mào)易部門(mén)吸納，最終體現(xiàn)在資產(chǎn)價(jià)格上，也就是房地產(chǎn)、股票等資產(chǎn)市場(chǎng)。股票市場(chǎng)由于制度的缺陷，不可能吸收這樣超量投放的流動(dòng)資金，于是房地產(chǎn)市場(chǎng)則成了吸納的主要渠道。從而帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格快速上漲。人民幣升值有助于減少基礎(chǔ)貨幣的投放，平抑房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲。人民幣升值房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)作出調(diào)整。首先我們要考慮的是國(guó)家的經(jīng)濟(jì)安全和經(jīng)濟(jì)利益不受侵害。人民幣升值與否，既不由我國(guó)政府，更不會(huì)由美國(guó)政府決定。中國(guó)不是日本，人民幣更不是日元。人民幣由市場(chǎng)決定5。美國(guó)的這一做法是嚴(yán)重干涉我國(guó)經(jīng)濟(jì)主權(quán)，美國(guó)政府無(wú)權(quán)說(shuō)三道四。美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問(wèn)

6、題就像中國(guó)施壓，從壓迫日韓、德國(guó)、亞洲四小龍到現(xiàn)在壓迫我國(guó)，促使人民幣升值。面對(duì)問(wèn)題我們需要尋求解決問(wèn)題的辦法。我們以史為鑒，日本的跪地求饒沒(méi)有換來(lái)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。要堅(jiān)持央行獨(dú)立性不受美國(guó)等外國(guó)勢(shì)力所要挾。弱化了人民幣升值的預(yù)期。減少外國(guó)熱錢(qián)投資中國(guó)房產(chǎn)，進(jìn)一步減輕了人民幣升值的壓力。房?jī)r(jià)回歸合理，避免人民幣升值后導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速增長(zhǎng)。目前階段我國(guó)投資渠道狹小，股市問(wèn)題很多，房地產(chǎn)成為熱錢(qián)最可能的投機(jī)渠道。房?jī)r(jià)回歸理性，有利于人民安居樂(lè)業(yè)有利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全。加強(qiáng)銀行監(jiān)管，合理引導(dǎo)外資流向。山雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓，我國(guó)政府要防范于未然。加強(qiáng)銀行向房地產(chǎn)房貸監(jiān)管力度，銀行助長(zhǎng)房地產(chǎn)升溫，又是房地產(chǎn)泡沫破

7、滅的受害者。從日本經(jīng)濟(jì)危機(jī)到這美國(guó)次債危機(jī)，都是銀行通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起的波瀾。同時(shí)需要我們隊(duì)外資加強(qiáng)管理，引導(dǎo)生產(chǎn)性領(lǐng)域。目前階段人民幣升值時(shí)間不成熟，人民幣不是國(guó)際性貨幣，區(qū)域結(jié)算和本幣互換仍需要時(shí)間。隨著我國(guó)日益國(guó)際化，人民幣在國(guó)際作用日益明顯，人民幣升值不能一步到位，需循序漸進(jìn)。房?jī)r(jià)在近年來(lái)漲幅較大，泡沫較多，已經(jīng)關(guān)系到國(guó)計(jì)民生。今年兩會(huì)主題“調(diào)控房市，穩(wěn)定房?jī)r(jià)”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，滿(mǎn)足人民群眾的基本住房需求。這是大有益于中國(guó)人民。人民幣升值是一把雙刃劍，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響有利也有弊，如果引導(dǎo)正確，人民幣升值將成為房地產(chǎn)行業(yè)的利好，進(jìn)一步刺激

8、房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，使中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)趨于成熟和穩(wěn)健。相反，則會(huì)對(duì)剛剛起步的房地產(chǎn)行業(yè)造成不可挽回的巨大損失，對(duì)于其他相關(guān)領(lǐng)域的影響也是不可估量的。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，貨幣持續(xù)過(guò)度升值會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)減速(因?yàn)橥馍讨苯油顿Y下降、凈出口下降)、外資需求下降，從而使房地產(chǎn)需求下降，并會(huì)導(dǎo)致通脹水平下降，從而使房地產(chǎn)價(jià)格漲速下降；另一方面，升值會(huì)帶來(lái)諸多利好：收入效應(yīng)及財(cái)富效應(yīng)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)需求增加。升值導(dǎo)致物價(jià)變得更便宜，用于購(gòu)房的可支配收入增加，購(gòu)房能力的提高導(dǎo)致需求增加。上述效應(yīng)對(duì)于房地產(chǎn)的影響還受到人民幣是否會(huì)持續(xù)升值的預(yù)期影響。如果投資者普遍預(yù)期人民幣還將持續(xù)升值，這種預(yù)期對(duì)于流動(dòng)性效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)將產(chǎn)

9、生明顯的放大效果，導(dǎo)致外資對(duì)房地產(chǎn)的投資需求加大，將吸引新的資本進(jìn)入，從而增加房地產(chǎn)投資需求，樓市投機(jī)因素增加，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲。反之，在升值后，且再次升值預(yù)期微弱，預(yù)期人民幣升值的投機(jī)資本將迅速撤離，而隨之產(chǎn)生的大量外匯需求將對(duì)人民幣帶來(lái)新一輪的貶值壓力，同時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)海外資本吸引力減小，樓市投機(jī)減少，游資大規(guī)模退出則可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的大幅下跌。人民幣升值，以及匯率形成機(jī)制的改變，將在一定程度上抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作行為，對(duì)外資流人流出的影響有限，調(diào)控政策本身對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響更大。大的升值幅度，表明在宏觀意義上是漸進(jìn)的，這不足以刺激海外熱錢(qián)套利回流。如果這引起新一輪的投

10、機(jī)，會(huì)使得中國(guó)的經(jīng)濟(jì)保持過(guò)熱的一種狀態(tài)。如果投機(jī)者認(rèn)為近期人民幣不會(huì)大幅升值，他們就會(huì)在獲利后撤資。出于對(duì)這種情況的預(yù)防，升值可以說(shuō)是對(duì)這種情況的一種平衡，其目的還是希望能夠達(dá)到幣值的穩(wěn)定。我國(guó)的房地產(chǎn)金融信貸風(fēng)險(xiǎn)在不斷增加。這具體表現(xiàn)在,部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在購(gòu)買(mǎi)土地開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，自籌方面的資金有些不足，為了籌資，于是千方百計(jì)從銀行取得貸款,這樣就會(huì)一定程度上導(dǎo)致銀行的金融信貸風(fēng)險(xiǎn)不斷擴(kuò)大。有的個(gè)人則是利用銀行提供的個(gè)人購(gòu)房貸款,購(gòu)買(mǎi)多套住房，從而囤積房源，對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行炒作，這也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)泡沫的產(chǎn)生，從而加劇信貸風(fēng)險(xiǎn)?？v觀我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展歷程，在每一次房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫背后，都是由于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展而催生的?，F(xiàn)在，中國(guó)經(jīng)濟(jì)受到金融危機(jī)影響之后，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始全面復(fù)蘇，這也會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)的進(jìn)一步繁榮。隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇發(fā)展，這樣就會(huì)對(duì)工業(yè)用地、寫(xiě)字樓物業(yè)的需求有所增加,市場(chǎng)需求就會(huì)受到更大刺激；同時(shí)，伴隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，人民的收入會(huì)不斷增加，使得這些潛在的對(duì)住房的需求逐步轉(zhuǎn)為實(shí)際有效需求,影響著人們的購(gòu)房需求。從上述分析可見(jiàn)，人民幣升值是一把明顯的雙刃劍，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展既