第六節(jié)房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)講解

1、第六節(jié) 房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)知識(shí)點(diǎn)一：房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因及 9 種類房地產(chǎn)損害一般來說，是指房屋本身的損害，主要包括房屋實(shí)體損害、功能 損害、經(jīng)濟(jì)損害及環(huán)境損害等方面。由于房連著地，房地為一體，受損害的房屋 在實(shí)體貶值、 功能貶值、經(jīng)濟(jì)貶值的同時(shí)， 連同房屋占用的土地也會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)價(jià) 值貶值。房地產(chǎn)價(jià)值損失一般是指由于房地產(chǎn)所在區(qū)域環(huán)境發(fā)生變化或者房地產(chǎn) 本身出現(xiàn)各種質(zhì)量問題導(dǎo)致的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值和正常房地產(chǎn)之間的差值。（一）因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失 在選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或 者鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證 發(fā)放后， 因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權(quán)益

2、造 成損失的， 應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。 經(jīng)依法審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、 建設(shè)工程設(shè)計(jì)方 案的總平面圖不得隨意修改； 確需修改的， 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)采取聽證會(huì)等 形式，聽取利害關(guān)系人的意見； 因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的， 應(yīng)當(dāng) 依法給予補(bǔ)償。因規(guī)劃修改、變更對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值造成損失的具體情況主要體現(xiàn)在以下 5 方面：1房屋本身的 規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失導(dǎo)致房屋本身的規(guī)劃修改、 變更情況主要有： 規(guī)劃用途變更、 規(guī)劃限高變更、 容積率變更、 及建筑設(shè)計(jì)方案變更等等， 主要體現(xiàn)在控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整 上。2小區(qū)內(nèi)部的 規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失 導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變

3、更情況主要有：小區(qū)規(guī)劃用途變更、小區(qū)規(guī)劃 限高變更、小區(qū)容積率變更、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案變更及小區(qū)配套設(shè)施變更等等。3小區(qū)周邊規(guī)劃小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更一般不會(huì)直接影響房地產(chǎn)實(shí)體，主要通過房地產(chǎn)的 外部性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響。4 房地產(chǎn)所在的區(qū)域 規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)損失，涉及到房屋本身的規(guī) 劃修改、變更， 則主要體現(xiàn)在控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整； 若不涉及房屋本身的 規(guī)劃修改、變更，則具體情況與小區(qū)周邊規(guī)劃修改、 變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)損失相似， 同時(shí)應(yīng)考慮區(qū)域職能定位變更等方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。5房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房

4、地產(chǎn)價(jià)值損失城市大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的修改和變更主要通過房地產(chǎn)的外部性對(duì)房地產(chǎn)價(jià) 值產(chǎn)生影響。 如原有的地面道路建成了橫貫城市中心的高架快速路； 原有的安靜 街巷改建成了道路等級(jí)較高的雙向四車道； 小區(qū)外的綠地上建成了散發(fā)異味的垃 圾中轉(zhuǎn)站等等， 居民原有安靜的居住環(huán)境或商戶的經(jīng)營氛圍被破壞， 相關(guān)住宅或 商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值往往會(huì)發(fā)生明顯減損。二）因在相鄰?fù)恋厣辖ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成價(jià)值損失例如在自己的土地上建造建筑物妨礙了相鄰建筑物的通風(fēng)、 采光和日照等而 使相鄰房地產(chǎn)價(jià)值減損； 又如新買的商品房， 開發(fā)商承諾的內(nèi)容在交房時(shí)未能兌 現(xiàn)，對(duì)面又修了一幢樓， 購房者自身房屋的采光、 通風(fēng)受到損害使其

5、居住品質(zhì)降 低。三）因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價(jià)值損失房地產(chǎn)周邊環(huán)境受到污染，如受到噪聲、輻射、水、土壤和空氣等污染，必然會(huì)給房地產(chǎn)的使用者造成較大的身心損害，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值減損。四）因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值損失工程質(zhì)量缺陷損失是指由于房屋工程質(zhì)量缺陷造成房屋買受人的權(quán)利、 使用功能、人身安全受到侵害導(dǎo)致的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的減損。五）因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失如地鐵沿線的建筑，往往由于地鐵的施工，破壞了相鄰房屋的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)、房屋主體結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致相鄰房屋的價(jià)值減損甚至報(bào)廢。六）因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害如開發(fā)商往往對(duì)小區(qū)建筑物共有部分的所有權(quán)登記缺失、登記模

6、糊，將應(yīng)當(dāng) 屬于小區(qū)所有業(yè)主共有的配套建筑設(shè)施對(duì)外進(jìn)行銷售， 使業(yè)主喪失了對(duì)該共有部 分的產(chǎn)權(quán)； 又如開發(fā)商將已經(jīng)設(shè)定了抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的商品房對(duì)外銷售， 造成 了房屋受讓人的房產(chǎn)存在潛在處置的風(fēng)險(xiǎn)，是受讓人權(quán)利受到損害。七）因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失無權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn) 權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的， 不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的， 或 者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、 征收土地的，其批準(zhǔn)文件無效， 非法批準(zhǔn)征收、 使用土地，對(duì)當(dāng)事人造成損失的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。八）因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失如材料供貨商未

7、按合同約定如期供貨、 資金提供方未按合同約定如期供款導(dǎo)致工程停建、緩建，從而造成工程無法按期完成，給相關(guān)當(dāng)事人造成損失。九）因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失如法院在進(jìn)行房地產(chǎn)查封處理時(shí)，錯(cuò)誤將不屬于查封的房地產(chǎn)進(jìn)行查封，由 此給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失。知識(shí)點(diǎn)二：房地產(chǎn)損害造成的損失分析一）房地產(chǎn)損害的三種分類1按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分為三種類型： 實(shí)物損害（又可分為實(shí)體損害和功能損害）； 權(quán)益損害； 區(qū)位損害（也稱為環(huán)境損害）。2按照房地產(chǎn)可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害劃分房地產(chǎn)可修復(fù)的損害是指恢復(fù)到損害前的狀況或者好于損害前的狀況， 有的 是修理，有的是更換。a. 可修復(fù)的：

8、 修復(fù)費(fèi)用損害前的房地產(chǎn)價(jià)值損害后的房地產(chǎn)價(jià)值b. 不可修復(fù)的：修復(fù)費(fèi)用損害前的房地產(chǎn)價(jià)值損害后的房地產(chǎn)價(jià)值 3按照暫時(shí)性的損害和永久性的損害劃分a. 暫時(shí)性房屋損害是指房屋修復(fù)后， 因質(zhì)量缺陷造成的房屋損害可以完全消 除，安全、耐久、適用等方面能夠符合國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)以及合同約定的質(zhì)量缺陷。b. 永久性房屋損害是指不可修復(fù)，或雖經(jīng)修復(fù)后房屋可以安全使用，但在耐 久性、適用性等方面達(dá)不到原標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量缺陷。二）房地產(chǎn)損害的賠償金額房地產(chǎn)損害造成的損失主要包括價(jià)值減損和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失， 房地產(chǎn)損害賠償 金額的確定主要有以下 4 方法：（1）可修復(fù)的賠償金額修復(fù)費(fèi)用相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失（2）不可修復(fù)的賠償金額損害

9、前的房地產(chǎn)價(jià)值損害后的房地產(chǎn)價(jià)值（3）可一定程度修復(fù)的，但不能完全恢復(fù)房地產(chǎn)價(jià)值的部分修復(fù)費(fèi)用 房地產(chǎn)價(jià)值減損額相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失（4）造成不可挽回?fù)p失的，賠償金額為重置成本知識(shí)點(diǎn)三：房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)一）房地產(chǎn)損害賠償評(píng)估內(nèi)涵房地產(chǎn)損害評(píng)估是房屋本身損害貶值和房屋貶值引起占用土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值貶 值的共同體貶值評(píng)估。 房地產(chǎn)損害評(píng)估主要有賠償性房地產(chǎn)損害評(píng)估、 房地產(chǎn)價(jià) 值減損評(píng)估、各種類型的房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估等。（二）房地產(chǎn)損害賠償評(píng)估價(jià)值定義房地產(chǎn)損害評(píng)估的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)采用公開的市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。 商品房質(zhì)量缺陷評(píng)估 的價(jià)值定義應(yīng)當(dāng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的商品房實(shí)體缺陷狀況、 權(quán)利缺陷狀況、 區(qū)位缺陷狀 況

10、造成的商品房?jī)r(jià)值減損的市場(chǎng)值。（三）損害賠償估價(jià) 5 特點(diǎn)1損害賠償評(píng)估包括正價(jià)值評(píng)估與負(fù)價(jià)值評(píng)估；2損害賠償評(píng)估不僅包括負(fù)價(jià)值評(píng)估，通常還包括相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估；3損害賠償評(píng)估的獨(dú)一無二性更強(qiáng)，難以尋找到類似損害的賠償實(shí)例；4損害賠償評(píng)估對(duì)建筑等專業(yè)知識(shí)要求更高，需要大量專業(yè)幫助，需要損 害程度鑒定；5損害當(dāng)事人雙方對(duì)估價(jià)結(jié)果都很關(guān)注，要求估價(jià)更加精準(zhǔn)，說服力強(qiáng)。 通常需要出庭作證（專家證人），要求有較強(qiáng)的語言表達(dá)能力。知識(shí)點(diǎn)四：房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇損害賠償評(píng)估通常采用修復(fù)費(fèi)用法（成本法）、損失資本化法、損害前后 價(jià)差法、賠償實(shí)例比較法。（一）修復(fù)費(fèi)用法（成本法）修復(fù)費(fèi)用法也稱為成本法，

11、該法是通過設(shè)定規(guī)劃許可、采取其他工程措施、 采用最合理的修復(fù)方案進(jìn)行修繕以排除商品房缺陷所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用， 主要包括 拆除工程費(fèi)用、 修繕工程費(fèi)用、 恢復(fù)工程費(fèi)用、 由于修復(fù)活動(dòng)造成的直接經(jīng)濟(jì)損 失而支出的補(bǔ)償費(fèi)用。vclc2c3 c4c5式中v 房地產(chǎn)損害評(píng)估值；cl 拆除工程費(fèi)用；c2修繕工程費(fèi)用； c3恢復(fù)工程費(fèi)用； c4直接經(jīng)濟(jì)損失； c5被拆除物 殘值（二）損失資本化法損失資本化法是通過測(cè)算房地產(chǎn)效益的減損值與費(fèi)用的增加值在凈收益損 失年限的現(xiàn)值和，或無質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和與有質(zhì)量缺陷 經(jīng)濟(jì)耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和的差評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值損失。 該法可分為三種 類型，

12、即凈收益減少收益年期不變型（即 a 少 n 不變）、收益不變收益年期 減少型（即 a 不變 n 少）、收益及收益年期減少型（即 a、n 都少）。（三）賠償實(shí)例比較法賠償實(shí)例比較法也稱市場(chǎng)法，該法通過類似房地產(chǎn)損害的實(shí)際賠償金額的 比較和調(diào)整， 得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)損害的賠償金額。 即將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 近期有過交易的類似房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價(jià)值減損實(shí)例進(jìn)行比較， 對(duì)這些類似房地產(chǎn) 質(zhì)量缺陷價(jià)值減損作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價(jià)值減 損。v p×fl ×f2×f3式中 v 房屋價(jià)值損失評(píng)估值；p可比實(shí)例補(bǔ)償金額；fl 補(bǔ)償情況修正系數(shù)；f2 補(bǔ)償日期修

13、正系數(shù)；f3 缺陷狀況修正系數(shù)。采用市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)， 應(yīng)當(dāng)選取三個(gè)或三個(gè)以上類似房屋質(zhì)量缺陷的可比實(shí)例； 進(jìn) 行補(bǔ)償情況修正， 應(yīng)當(dāng)將可比實(shí)例補(bǔ)償金額修正為正常補(bǔ)償金額； 進(jìn)行補(bǔ)償日期 修正，應(yīng)當(dāng)將可比實(shí)例在補(bǔ)償日期的補(bǔ)償金額調(diào)整為在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的補(bǔ)償金額； 進(jìn) 行缺陷狀況修正，應(yīng)當(dāng)將可比實(shí)例房屋質(zhì)量缺陷狀況下的補(bǔ)償金額調(diào)整為被評(píng)估 房屋質(zhì)量缺陷狀況下的補(bǔ)償金額（四）損害前后價(jià)差法損害前后價(jià)差法也稱剩余法）損害前后價(jià)差法損害前后價(jià)差法也稱剩余法，該法是通過測(cè)算損害前的房 地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值與損害后的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值之差。 而損害前后的房地 產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可采用市場(chǎng)法或收益法等方法進(jìn)行評(píng)估。即：商品房

14、價(jià)值減損值損害前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值損害后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值知識(shí)點(diǎn)五：房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)的處理教材案例 36】××房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面（略）目錄（略）致估價(jià)委托人函（略）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明（略）估價(jià)假設(shè)和限制條件（略）××市某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目因政府規(guī)劃變更所致的經(jīng)濟(jì)損失估價(jià)結(jié)果報(bào)告（節(jié)選）、估價(jià)委托人（略）、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略） 、估價(jià)對(duì)象1估價(jià)對(duì)象基本情況估價(jià)對(duì)象位于××市××區(qū)，東至××路，西至××路，南至××路，北至 ××路，毗

15、鄰錢塘江，距區(qū)政府約 1500m，距在建的地鐵站約 2000m，至火車站 約 25 分鐘車程，至××國際機(jī)場(chǎng)約 20 分鐘車程，附近有 k195、k315、 k327 等 多路公交站點(diǎn)， 周邊有各類大型居住物業(yè)及商務(wù)中心， 地理位置優(yōu)越， 交通條件 便利。估價(jià)對(duì)象由甲公司于 2004年 6月以出讓方式取得估價(jià)對(duì)象由甲公司于 2004年 6月以出讓方式取得，由 a、b兩地塊組成，總 用地面積 55093 ，其中， a地塊 31950 ，為住宅用地； b 地塊 23143 ，為 商業(yè)、辦公用地。 2005 年市規(guī)劃局建筑方案設(shè)計(jì)批復(fù)要求：（1）a 地塊由四幢地上 34 層、地下

16、 3 層的住宅建筑組成；（2）b 地塊商業(yè)辦公大樓（五星級(jí)酒店）為一幢主樓 54層、地下 3 層、總 高 228m的大廈，同時(shí)要求該酒店必須開發(fā)為國家旅游局規(guī)定的五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店。 為確保酒店建成為××區(qū)的精品工程， 要求酒店總投資額在 6 億元人民幣以上或 等值外幣（注：實(shí)際投資預(yù)算為 10 億元人民幣）。其技術(shù)指標(biāo)見下表：表 3 48規(guī)劃技術(shù)指 標(biāo)a 地塊b 地塊合計(jì)用途住宅用地（設(shè)配套 公建）商業(yè)辦公（含五星級(jí) 酒店）規(guī)劃建筑面 積（）95850（其中公建4370）12728652231365 ，不含 地下建筑面積 83388 建筑密度不大于 18%不大于 30%綠地率

17、不小于 50%不小于 35%泊車位按戶數(shù) 1：1 以上， 地面泊位不超過總車位的 10%客房不少于 02 個(gè) / 每床位，餐飲娛樂不 少于 17 個(gè)/ 百平方 米，地面泊位不超過總泊位的 10%2估價(jià)對(duì)象勘察現(xiàn)狀至估價(jià)時(shí)點(diǎn)， a 地塊住宅樓項(xiàng)目主體已封頂，根據(jù)委托人提供的資料，住宅 預(yù)售面積為可售面積的 55%。/b 地塊五星級(jí)酒店已完成場(chǎng)地平整、勘探設(shè)計(jì)及 環(huán)境評(píng)價(jià)、酒店擴(kuò)初設(shè)計(jì)、酒店可行性研究方案、施工圖設(shè)計(jì)、酒店餐廳內(nèi)裝飾 設(shè)計(jì)等，并完成了酒店基坑、樁基工程施工，地面以上尚未建有建筑物。3權(quán)利狀況及建設(shè)手續(xù)（1）土地權(quán)利狀況本項(xiàng)目包括 a、b 兩地塊，共有三本國有土地使用證，土地使用權(quán)人

18、均 為甲公司。 杭×國用（ 2006）字第××號(hào)，使用權(quán)類型為出讓，用途為綜合（辦公） 用地，土地面積為 12747 ，使用年限至 2056年 1月15日止； 杭×國用（ 2006）字第××號(hào)，使用權(quán)類型為出讓，用途為商業(yè)用地，土 地面積為 10396 ，使用年限至 2046年 1月15日； 杭×國用（ 2006）字第××號(hào)，使用權(quán)類型為出讓，用途為住宅用地，土 地面積為 31950 ，使用年限至 2076年 1月15日。2）建設(shè)手續(xù)本開發(fā)項(xiàng)目已取得下列建設(shè)手續(xù)： 建設(shè)工程規(guī)劃許可證，編號(hào)為 200601

19、5330××； 建筑工程施工許可證，編號(hào)為 ××。（3）他項(xiàng)權(quán)利在估價(jià)時(shí)點(diǎn)， 酒店項(xiàng)目未設(shè)定抵押他項(xiàng)權(quán)利， 但存在勘察設(shè)計(jì)、 樁基施工等應(yīng)付 未付款項(xiàng)。四、估價(jià)目的為甲公司向政府提出經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償提供參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)二 oo 八年二月十日?！炯m錯(cuò)】 2011 教材新要求，簡(jiǎn)述估價(jià)時(shí)點(diǎn)的理由。六、價(jià)值定義本次估價(jià)基于公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)， 估價(jià)結(jié)果為新規(guī)劃相對(duì)原規(guī)劃所造成的土 地減值損失、酒店收益損失、前期開發(fā)損失（已支付和合同約定支付）、相鄰關(guān) 聯(lián)物業(yè)減值損失等。七、估價(jià)依據(jù)（略）八、估價(jià)原則（略）九、估價(jià)技術(shù)思路與方法因規(guī)劃調(diào)整給甲公司造成多種經(jīng)濟(jì)損失，不

20、但影響酒店項(xiàng)目本身，還涉及到 關(guān)聯(lián)的住宅樓盤價(jià)值， 無法采用常規(guī)的房地產(chǎn)估價(jià)方法。 因此，本項(xiàng)目以經(jīng)濟(jì)損 失估價(jià)為主線， 采用類似于重置成本法和收益現(xiàn)值法的評(píng)估方法， 對(duì)有形損失客 觀計(jì)價(jià)，對(duì)無形損失分析量化，確定價(jià)值影響系數(shù)，計(jì)算各項(xiàng)損失價(jià)值，累加后 確定損失總價(jià)。糾錯(cuò)】缺所選估價(jià)方法的定義。十、估價(jià)結(jié)果根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，選用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，通過認(rèn)真地對(duì)影響房 地產(chǎn)價(jià)值因素的分析、測(cè)算，得出如下評(píng)估結(jié)論：至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，由于規(guī)劃條件變 更所致的甲公司各類經(jīng)濟(jì)損失總計(jì)為 195 654 165 元，大寫：人民幣壹億玖仟伍 佰陸拾伍萬肆仟壹佰陸拾伍元整。評(píng)估價(jià)值明細(xì)表表 349項(xiàng)目減值損失

21、評(píng)估價(jià)值備注經(jīng)濟(jì)損失合計(jì)1956541651 土地及酒店本身減值損失983110661 1 已付地價(jià)款利息損失3868787612 土地使用年限縮短減值242361313 酒店使用年限縮短凈收益減值4039756l14 酒店自身品質(zhì)受損減值168020162前期開發(fā)損失644102990221 已支付2l762765 6622 合同約定支付42647533363關(guān)聯(lián)住宅物業(yè)減值損失32932800糾錯(cuò)】缺單價(jià)表示十一、估價(jià)人員（略）十二、估價(jià)作業(yè)日期2008年2月15日至 2008年3月8日。十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本評(píng)估報(bào)告有效期自出具評(píng)估報(bào)告日起半年， 即2008年3月8日至 2008年

22、 9月 7 日內(nèi)有效。十四、附件（略）【糾錯(cuò)】附件位置錯(cuò)，不應(yīng)是結(jié)果報(bào)告的最后，而應(yīng)放在技術(shù)報(bào)告后邊，單 獨(dú)的第八大部分。估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析（略）二、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析（略）三、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析（略）四、市場(chǎng)背景描述與分析（略）五、最高最佳利用分析 估價(jià)對(duì)象為酒店、辦公、住宅為一體的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。根據(jù)本次估價(jià)目的，結(jié)合估價(jià)對(duì)象所處區(qū)位及其特征， 本報(bào)告仍以保持現(xiàn)狀及規(guī)劃用途作為 其最高最佳利用前提。六、估價(jià)方法適用性分析本項(xiàng)目因規(guī)劃調(diào)整給甲公司造成多種經(jīng)濟(jì)損失，不但影響酒店項(xiàng)目本身，還 涉及到關(guān)聯(lián)的住宅樓盤價(jià)值， 無法采用常規(guī)的房地產(chǎn)估價(jià)方法。

23、 因此，本項(xiàng)目以 經(jīng)濟(jì)損失估價(jià)為主線， 采用重置成本法和收益現(xiàn)值法， 對(duì)有形損失客觀計(jì)價(jià)， 對(duì) 無形損失分析量化，確定價(jià)值影響系數(shù)，累加后確定損失總價(jià)。 重置成本法（類似），以重置各項(xiàng)生產(chǎn)要素為假設(shè)前提，根據(jù)委托評(píng)估的 分項(xiàng)資產(chǎn)的具體情況， 選用適宜的方法， 分別評(píng)定估算各分項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值和規(guī)劃 調(diào)整后的影響系數(shù)（損失率 %）相乘并累加求和，得出委托評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值。 收益現(xiàn)值法（類似），以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完成后未來可能帶來的收益折算 為估價(jià)時(shí)點(diǎn)收益，然后乘以規(guī)劃調(diào)整后的影響系數(shù)（損失率 %）并累加求和。公式：評(píng)估價(jià)值重置價(jià)值（或收益現(xiàn)值）×影響系數(shù)（損失率%）1土地及酒店本身減值損失（包

24、括 4 部分）（1）已付地價(jià)款利息損失 評(píng)估估價(jià)對(duì)象總地價(jià)據(jù)土地出讓合同、 開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議及付款憑證， b 地塊面積為 23143 的商業(yè)、 辦公用地總地價(jià)（含出讓金、土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)、契稅）為246 552 510 80 元。 影響時(shí)間及資金利息委托人自 2004年 12月繳清土地款后，開始進(jìn)行前期開發(fā)建設(shè)， 2008年 2 月 10 日接到規(guī)劃調(diào)整通知及處理意見。因完成的樁基、基坑工程及方案設(shè)計(jì)、 施工圖設(shè)計(jì)審批等前期工作要重新做起， 在考慮原樁基鑿樁、 清理對(duì)工期影響的 情況下，結(jié)合相關(guān)工程專家意見，工程至少要推遲 2 年。利率按現(xiàn)行 13 年期 貸款基準(zhǔn)年利率為 756%。 損失價(jià)值損失價(jià)

25、值評(píng)估總地價(jià)×（ 1現(xiàn)行兩年期貸款基準(zhǔn)年利率）影響時(shí)間 124655251080×（ 1756%）213868787600（元）（2）土地使用年限縮短土地減值（土地使用權(quán)終止日期不變） 土地原值b地塊 23143 商業(yè)、辦公用地取得原值為 246 552 510 80元，綜合（辦 公）為 12747 ，商業(yè)為 10396 ，由于是同一地塊，則：a.綜合（辦公）用地所分?jǐn)們r(jià)值（ 12 747÷23 143 ）× 246 552 510 80 135 799 371 5（元）b.商業(yè)用地所分?jǐn)們r(jià)值（ 10 396 ÷ 23 143）× 2

26、46 552 510 80110 753 1393（元） 土地使用權(quán)縮短年限及減值率按開發(fā)項(xiàng)目推遲 2年竣工計(jì)算，商業(yè)物業(yè)出讓年限為 40 年，綜合（辦公） 物業(yè)出讓年限為 50 年，減值率（土地資本化率按不低于五年期人民幣定期存款 利率，取 6%，縮短年限為 2 年）分別為：a.商業(yè) 部分 1 l 1/（16%）38/l1/（16%）40133%b.綜合（辦公）部分111/（16%）48/l 1/（16%）5007% 損失價(jià)值a. 商業(yè)用地部分 1107531393×133%1473017（元）b. 綜合（辦公）用地部分 1357993715×07%950596（元）土地

27、使用年限縮短減值 14730179505962423613（元）（3）物業(yè)凈收益減少損失 大酒店項(xiàng)目年凈收益據(jù)有關(guān)資料調(diào)查及本項(xiàng)目××酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告表明，該酒店項(xiàng) 目總投資（不包括住宅 a區(qū)塊）1 087 040 000元，其中：酒店投資 593 250 000 元，酒店式公寓 383 820 000 元，寫字樓或商業(yè) 109 970 000 元， 三類物業(yè)有效 經(jīng)營年份的年凈收益率分別為 8 19%、1069%、1369%，則：【糾錯(cuò)】三類物業(yè)凈收益率分開算是正確的，但三類物業(yè)凈收益率取值無依 據(jù)。年凈收益 593250000×819%383820000

28、× 1069%109970000×1369%104672426（元/ 年）通過對(duì)××市當(dāng)?shù)刂频旯芾砉镜牧私猓?酒店經(jīng)營凈收益中因房地產(chǎn)自 身產(chǎn)生的收益（等同于托管租金），一般占年經(jīng)營凈收益的 20%，則：酒店房地產(chǎn)所產(chǎn)生的年凈收益 104672426×20%20934485（元） 收益推遲年期及年資金報(bào)酬率按推遲 2 年計(jì)算，資金報(bào)酬率按現(xiàn)時(shí) 2年期貸款利率標(biāo)準(zhǔn) 756%計(jì)算?！炯m錯(cuò)】三類物業(yè)不應(yīng)選取同一個(gè)報(bào)酬率，酒店、公寓、寫字樓風(fēng)險(xiǎn)不同， 報(bào)酬率也不等同。 損失價(jià)值損失價(jià)值 20934485× l 1/ （1756%）403

29、97561（元）（4）酒店自身品質(zhì)受損減值酒店按新規(guī)劃建成后，降高部分樓層的房地產(chǎn)價(jià)值酒店高度降低，在不減少容積率的前提下，勢(shì)必要增加裙樓高度和標(biāo)準(zhǔn)層長(zhǎng) 寬軸線尺寸，減少高樓層部分的建筑面積。酒店主樓高度由 228m降至 160m（降低 68m），總層數(shù)為 54 層，根據(jù)原設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算， 160m（34 層）以上部分建筑面積為 31822 為全江景、部分湖景房。通過對(duì)周邊新建樓盤的市場(chǎng)價(jià)格調(diào)查，錢塘江南岸同類商業(yè)寫字樓售價(jià)為： 江景房（近景） 11000元/ ，湖景房（遠(yuǎn)景） 13000元/ ，據(jù)此取定降高部分 樓層的平均房?jī)r(jià)為 12000元/ 。則，降高部分樓層的房地產(chǎn)總價(jià) 12000元/ × 31822 381 864 000 元減值率（或影響房?jī)r(jià)程度）減值率（或影響房?jī)r(jià)程度） 對(duì)于高層物業(yè)來講，隨著樓層的增加，其視野景觀逐漸開闊，房?jī)r(jià)亦隨之上 升。通過對(duì)新開類似樓盤的售價(jià)調(diào)查， 30層以上一般每層加價(jià)為 4060 元/ 層，平均按 50 元/ 層。主樓降低 68 米，降了 21 層，單價(jià)減值 50×（201）