香山老年公寓調(diào)研報告

1、香山老年公寓調(diào)研報告調(diào)研人員：*2015.6.5一、項目基本信息北京市海淀區(qū)香山老年公寓成立于1997年，公寓由海淀區(qū)民政局直接領(lǐng)導(dǎo)，是由四季青鄉(xiāng)香山公司投資興辦的集體民營的三星級養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。公寓占地面積15000平米，建筑面積9500多平方米，面向社會接收老人，自成立以來年年被評為海淀區(qū)先進敬老院，2005年被評為北京市文明敬老院。香山老年公寓地處海淀區(qū)香山腳下，緊鄰香山公園和北京植物園，交通便利，空氣新鮮，環(huán)境優(yōu)美。目前，公寓實際入住的老人文化水平較高，多為干部、教師、科研人員、工程師、醫(yī)生等。65%以上入住的老人能自理。二、項目位置（一）項目所在區(qū)域 地鐵安河橋北站香山公交樞紐 北五環(huán)

2、項目位置橋北站北京西站首都機場北京站 天安門廣場香山老年公寓位于海淀區(qū)香山新營16號，距首都國際機場車程約46公里，車程約90分鐘；距天安門廣場約27公里，車程約70分鐘；距香山公園約1公里，車程約7分鐘；距北京植物園約4公里，車程約10分鐘。香山老年公寓距最近的地鐵站點4號線安河橋北站約10公里，車程約40分鐘；距香山公交樞紐約（904、318、360、331、737、733、505、698等）1.6公里，車程約7分鐘；距離西北六環(huán)出口香泉環(huán)島約11.5公里，車程約24分鐘。項目位置橋北站醫(yī)療：項目距解放軍316醫(yī)院約6.4公里，車程約20分鐘；距解放軍總參謀部總醫(yī)院約6.3公里，車程約34

3、分鐘；距北京市化工醫(yī)院約1公里，車程約7分鐘；距北京香山醫(yī)院約1.9公里，車程約10分鐘。周邊商業(yè)：2公里范圍內(nèi)分布著楓葉軒、和興、家家樂等中小型超市。銀行：2公里范圍內(nèi)分布著北京農(nóng)商銀行、中國郵政儲蓄銀行兩家金融機構(gòu)。餐飲：2公里范圍內(nèi)分布著蘭溪小館、紅葉餐廳、川香家常菜、麥當(dāng)勞等餐飲機構(gòu)。項目位置橋北站項目照片（二）項目照片三、項目現(xiàn)狀香山老年公寓總共擁有床位420張，根據(jù)老人的身體狀況，分為A座自理區(qū)平房、B座自理區(qū)、C座護理區(qū)、D座護理區(qū)、E座套間、T座護理區(qū)（4人間）6個區(qū)域。（一）外部規(guī)劃設(shè)計1公寓內(nèi)部綠化狀況較好，種植雪松、銀杏、牡丹、玉簪、月季等多種花卉苗木苗木，綠化率較高。2

4、房間均為雙人間或個人包間，室內(nèi)面積19-68平方米，帶衛(wèi)生間，備有電視，醫(yī)用對講機和必要家具。3戶外健身區(qū)、種植區(qū)、中心花園、涼亭等。4公寓依山而建，室外有階梯花園、涼亭等，建筑為平房和二層樓房。（二）內(nèi)部設(shè)計1.內(nèi)部功能設(shè)計1醫(yī)務(wù)室7圖書室2輸液室8大小兩個餐廳、食堂3娛樂室9洗衣房4活力軒10便利店5閱覽室11生活輔助設(shè)施6多功能廳12室內(nèi)外健身區(qū)域 2.戶型戶型面積單人間18平方米雙人間18平方米一居套間38平方米大一居套間48平方米兩居套間68平方米 室內(nèi)配置：電視、電熱水器、床、衣柜、書桌等家具以及有線電視、電話、二十四小時冷暖水。 四、項目運營模式（一）香山老年公寓收費模式：房費+

5、伙食費+服務(wù)費構(gòu)成入住的基本費用。區(qū)域床位費取暖費基礎(chǔ)服務(wù)費護理費單人間雙人間單人間雙人間A座自理區(qū)平房2000元/月-2300元/月400元/月200元/月二級140元/月B座自理區(qū)1740-2700元/月720-1200元/月400元/月200元/月200元/月三級350元/月C座護理區(qū)1100-1200元/月200元/月200元/月四級630元/月D座護理區(qū)2500-2700元/月1100-1200元/月400元/月200元/月200元/月五級980元/月E座套間2000-4000元/月230-460元/月200元/月糜食在五級基礎(chǔ)上增加60元/月T座護理區(qū)（4人間）800元/月200元

6、/月200元/月鼻飼在五級基礎(chǔ)上增加60元/月 伙食費：平均為600元人月。其它費用：水費、電費、有線電視費均包括在服務(wù)費當(dāng)中，固話費為自費。另收取一次性入住費300元/人及醫(yī)療押金5000元/人。醫(yī)療、護理、康復(fù)、藥費等費用：按北京市衛(wèi)生局統(tǒng)一收費價格執(zhí)行，可通過醫(yī)療保險報銷。（2） 、服務(wù) 服務(wù)內(nèi)容清單：醫(yī)療保健服務(wù)膳食服務(wù)老年護理服務(wù)咨詢服務(wù)安全保護服務(wù)購物服務(wù)休閑娛樂服務(wù)通訊服務(wù)協(xié)助醫(yī)療服務(wù)代辦服務(wù)環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)交通服務(wù)送餐服務(wù)洗衣服務(wù)家居照料服務(wù)個人生活照料服務(wù)物業(yè)管理維修服務(wù)安寧服務(wù)（3） 、入住流程1.入住者需要滿足以下三個條件：具有北京市戶口；在北京有子女；無老年癡呆、傳染性疾病

7、等。2.入住前需要到二級甲等以上醫(yī)院進行體檢。體檢的項目包括胸透、血糖、心電圖。體檢結(jié)果出來后，家屬持以上全部檢查結(jié)果到公寓護理部、醫(yī)務(wù)室進行審核，審核合格后，方可辦理入院手續(xù)。3.老人入院后，需要經(jīng)過一周的觀察期，在觀察期內(nèi)，老人如有不適宜過集體生活或影響其他老人正常生活的，家屬應(yīng)立即接老人出院，否則后果自負。  4.攜帶送養(yǎng)人和被送養(yǎng)人的身份證復(fù)印件、戶口本復(fù)印件及被送養(yǎng)人1寸照片1張。 5.入住時簽訂北京市養(yǎng)老服務(wù)合同及相關(guān)附件。 6.老人需要自帶三套以上換洗衣服、洗漱用具等生活用品。五、總結(jié)（一）優(yōu)劣勢分析 1.優(yōu)勢分析 1）、香山老年公寓周邊人文、自然景觀較為豐富，公寓座落

8、于香山腳下，空氣、環(huán)境質(zhì)量非常好，距頤和園5.8公里，距香山公園1公里，距北京植物園4公里。距八大處公園4.8公里，周邊分布著千禾養(yǎng)老院、愛暮家等眾多養(yǎng)老機構(gòu)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的客群集聚效應(yīng)比較明顯。2）、香山老年公寓周邊交通便利，距離香山公交樞紐站約1.6公里，有904、318、360、331、737、733、505、698等多路公交車直達市區(qū)，距離西北六環(huán)出口香泉環(huán)島約11.5公里，距離最近的地鐵站點4號線安河橋北站約10公里。3）、香山老年公寓周邊醫(yī)療資源比較豐富，周邊10公里范圍內(nèi)分布著解放軍316醫(yī)院、解放軍總參謀部總醫(yī)院、北京市化工醫(yī)院、北京香山醫(yī)院等醫(yī)療機構(gòu)。公寓內(nèi)部的醫(yī)務(wù)室具有醫(yī)保資質(zhì)

9、，能夠解決入住老人的基本醫(yī)療需求。4）、公寓由于運營成本相對較低，因此定價較低，產(chǎn)品的性價較高。以同類型套間房間費的收費為例，香山老年公寓的收費標(biāo)準(zhǔn)為4000元/間/月，而距離公寓不遠的愛暮家養(yǎng)老機構(gòu)的收費標(biāo)準(zhǔn)則為8300元/間/月。香山老年公寓護理費的收費區(qū)間為140-980元/人/月，愛暮家養(yǎng)老機構(gòu)的護理費收費區(qū)間則為2000-5500元人/月。由此可見香山老年公寓的明顯價格優(yōu)勢。基于以上優(yōu)勢，香山老年公寓入住率基本常年維持在100%，目前僅護理區(qū)偶爾會空出來一張床位。 2.劣勢分析1）、香山老年公寓依山而建，公寓內(nèi)外部地勢具有一定的起伏，入住老人尤其是身體狀況較差的老人在戶外活動時會有一

10、定的不便。公寓的建筑規(guī)模受地形的限制，戶外活動空間較為有限，整體布局也比較局促。如標(biāo)準(zhǔn)單人間/雙人間僅18平方米，套間面積也僅為38-68平方米。2）、公寓周邊交通雖然方便，但是道路較為曲折狹窄，老人在外出及遇到緊急情況需要送醫(yī)時較為不便。公寓與周邊的村莊混雜在一起，加之位于景區(qū)附近，周邊人流、車流較大，存在著一定的安全隱患。3）、由于公寓建造年代較早，因此在設(shè)計理念及適老化細節(jié)方面比較欠缺，公寓整體硬件水平也一般，在目前市場上屬于中低端的水平。（二）對我公司的借鑒1）、 香山老年公寓內(nèi)部的醫(yī)務(wù)室具有醫(yī)保資質(zhì)，這對入住老人具有很大的吸引力。2）、香山老年公寓由于具有政府部門的相關(guān)優(yōu)惠政策及補貼，運營成本較低，因此定價較低，老人對價格的接受度較高。3）、香山老年公寓周邊及內(nèi)部環(huán)境較好，