萬科集團房地產項目后評估流程指引847513883后轉換1

1、萬科集團房地產工程后評估流程指引847513883 后轉換 1目錄一、總那么 (5)【定義】 (5)【目的】 (5)【核心內容】 (5)【后評估工作原那么】 (5)1、 客觀性(5)2、 公正性(5)3、 全面性(5)4、 應用性(5)【后評估收集資料內容】 (5)1、投資方面 (6)2、營銷方面 (6)5、本錢方面 66、 工程合約管理 6【后評估工作流程】 6二、工程后評估報告內容參考 7【本工程根本概況】 7【工程后評估綜述】 71、 綜合評估結論 72、對未來房地產工程和開發(fā)的建議 73、開展模式的優(yōu)劣勢分析總結 7【本工程投資管理評估】 81、宏觀經(jīng)濟和房地產市場開展變化分析 82、

2、 土地協(xié)議執(zhí)行情況 83、工程經(jīng)濟技術指標變化情況及其對最終收益的影響 84、以財務指標為主要依據(jù)的工程綜合評價 8【本工程財務管理評估】 81、工程銷售收入指標完成情況 8 2、工程開展本錢控制情況 93、 工程經(jīng)濟效益實現(xiàn)情況 (9)4、工程現(xiàn)金流量變化情況和資金使用效益。 (9)5、工程稅務籌劃情況 (9)【本工程營銷管理評估】 ( 9)1、工程各類型物業(yè)銷售情況 (9)2、與市場定位時房地產市場情況比照分析 (9)3、工程銷售時機 (10)4、 原定位與實際設計建設成果的比照分析 (10)5、預期銷售價格與實際價格的比照分析 (10)6、物業(yè)管理和管理費價格確定檢討 (10)7、工程方

3、案銷售期、速度與實際情況的比照分析 (10)8、實際成交客戶與原定位目標客戶的區(qū)別及原因分析 (10)9、工程的銷售策略 (10)10、 綜合評述本工程市場定位營銷工作 (11)11、 提出可借鑒的經(jīng)驗 (11)【本工程設計管理評估】 (11)2、工程的建筑標準 (11)3、工程設計過程管理回憶與實施完成情況 (11)4、工程實施過程設計管理工作總結 (12)5、各階段與相關部門協(xié)調配合 (12)6 、 本工程設計管理方面突出經(jīng)驗與教訓 (12)7、 限額設計執(zhí)行情況 (12)8、售后使用情況 (12)9、 附件(12)【本工程進度、工程管理評估】 (13)1、 工程開展方案執(zhí)行情況 (13)

4、2、工程施工進度方案執(zhí)行情況 (13)3、售樓準備工程方案檢討 (14)4、報建工作流程改良建議 (14)5、工程開展管理體系檢討 (14)【本工程合約本錢管理評估】 (15)3、工程開展本錢明細統(tǒng)計 (16)【本工程意外情況的躲避和總結】 (16)房地產工程后評估工作指引一、總那么【定義】工程后評估指房地產工程的開發(fā)、銷售工作根本結束后，對 工程 實施全過程進行回憶、分析，從而總結工程開發(fā)的經(jīng)驗、教 訓的過 程?！灸康摹靠陀^、全面地評價工程開發(fā)情況；總結經(jīng)驗、教訓 , 實 現(xiàn)持續(xù)改良。【核心內容】后評估工作的核心內容包括兩方面：一是“工程可行性研究 報 告、“工程定位報告、“工程規(guī)劃設計方案

5、、“全過程本錢管 理指標等集團批復文件與最終實際完成情況的比照分析；二是 開發(fā) 過程屮突岀的經(jīng)驗與教訓的提煉總結。【后評估工作原那么】1、客觀性依據(jù)已發(fā)生的真實數(shù)據(jù)，對工程操作過程屮的實際情況進行分析研究。2、公正性在以工程經(jīng)營單位為主進行自評的根底上，集團后評估工作 小組 站在科學、合理的角度對工程進行客觀分析，過程中與工程 公司從分 溝通得出公正的評估結論。3、全面性工程后評估是對工程開展全過程的綜合評價，涉 及到 工程執(zhí)行過程的各個階段，如投資決策、市場定位、規(guī)劃設計、報批報建、開展進度、本錢控 制、 營銷籌劃、工程銷售、財務籌劃、品牌建設等，并據(jù)此得出 綜合、全 面的評估結論。4、應用

6、性工程后評估完成后要及時地將有關工作成果輸岀 給集 團相關部門及工程公司，達到持續(xù)改良的目的?！竞笤u估收集資料內容】后評估工作應收集以下資料，包括但不限于 :萬科集團資本結構優(yōu)化的影響因素及應對措施?對于企業(yè)來說， 面對市場經(jīng)濟帶來的高壓， 資本是至關重 要的組 成局部，合理的資本結構關系到企業(yè)的生存和開展。在房 地產行業(yè)屮融 資成為了最常見的保證資金流通的方式之一，利用 現(xiàn)代的金融體系進行 融資，能夠不斷的優(yōu)化企業(yè)的資本結構，適 當?shù)娜谫Y比例也能促進企業(yè) 形成合理的資本結構?！娟P鍵詞】萬科集團資本結構優(yōu)化應對措施 一、萬科集團資本結構優(yōu)化影響因素一企業(yè)戰(zhàn)略目標企業(yè)的戰(zhàn)略目標值得是在開展的過程

7、屮企業(yè)的財務目標， 在不同 的企業(yè)屮會制定不一樣的企業(yè)財務目標，主要分為利潤最 大化、股東 財富最大化和企業(yè)價值最大化。這是根據(jù)不同的利益人群制定的不同的目標，面對不同的 人群要 做出不同的資本結構的處理，也能企業(yè)的利潤得到最大 化。二企業(yè)股權分散 很多企業(yè)的掌權者不愿意過多的發(fā)行股票， 因為這樣會分 散股本， 減少控制權。對于企業(yè)的控制權的問題上，企業(yè)的管理 著要充分的考慮 到其屮的利弊，采取優(yōu)先股或者債務的方式進行 合理的融資。但由于萬科集團的股權及其分散， 沒有任何股東可以絕對 的控股， 所以萬科的管理者偏好股權的融資。公司想要長遠的發(fā) 展，穩(wěn)健是開展 的前提，管理人員對待風險必須謹慎，

8、公司高管 也屢次說明了對公司的 負責態(tài)度。萬科開展所做出的決策對企業(yè) 的生存和開展至關重要。三公司負債規(guī)模正常來講，一個公司的規(guī)模決定著其可行的籌資和融資方 式有多 少。在大公司的經(jīng)營中，那么可以考慮使用多元化的經(jīng)營方 式，采用多行 業(yè)的產品的生產和銷售，這樣可以防止一個行業(yè)出 現(xiàn)問題而導致全公司 面臨破產，也能得到更多的融資途徑。在大 公司的融資途徑的選擇屮， 大多數(shù)會考慮優(yōu)先使用內部的融資方 式，這也是考慮到內部人員的融資 能夠降低風險，不易形成財務 的危機，其次才是考慮使用負債融資。因 此，內部融資的方式會 形成較低的負債 / 權益比率，在很多中小的企業(yè) 屮受到企業(yè)規(guī)模 的限制，其融資都

9、是采用銀行貸款， 融資方式較為單一， 導致負 債/ 權益比率較高。四資本本錢 資本本錢是指企業(yè)取得和使用資本時所付出的代價。主要 指發(fā)行 債券、股票的費用和向非銀行金融機構借款的手續(xù)費用 等。通過分析得出最理想化的企業(yè)的資本結構為最低的平均資 本本錢 企業(yè)在經(jīng)營的過程屮，其產生的本錢通常包括債務資本 本錢和權益的資 本本錢。債務的資本本錢一般都是值得在實際的 經(jīng)營過程屮要歸還一定 的利息，而根據(jù)債務法的規(guī)定，債務產生 的利息會在所得稅前扣除，因 而減輕企業(yè)的稅負，降低債務的成 本。而會產生較大的風險中，就是由 于不固定的股利造成的，形 成較大的投資風險。五財務杠桿作用 企業(yè)所有者的很大一局部收

10、益是財務杠桿作用產生的，其 屮負債 和優(yōu)先股籌資是不可或缺的關鍵點。這是企業(yè)資本結構最 重要的手段 z ,主要建立在企業(yè)的投資利潤與負債利息率的對 比關系上。在財務的杠桿作用屮，存在著企業(yè)效益率和負債利息率之 間的關 系，當企業(yè)收益率大于負債率的時候，企業(yè)的盈利會隨之 增加，當企業(yè) 的股權的利益在不斷地增加過程中，由于受到杠桿 作用的影響，會導致 企業(yè)價值的最大化。由于企業(yè)在不斷的開展屮逐漸重視資本結構，不斷的優(yōu)化 資本結構會讓企業(yè)得到良性的開展循環(huán)，在財務的杠桿作用的影響下，使得企 業(yè)的利潤不斷的上升。六宏觀經(jīng)濟環(huán)境宏觀經(jīng)濟環(huán)境主要表現(xiàn)為國家經(jīng)濟的興旺程度。對我國近幾年來的經(jīng)濟形勢，以及結合

11、宏觀經(jīng)濟的角度來分析，政府依然會對房地產采取適度寬松的政策房地產仍然是最具有開展?jié)摿Φ男袠I(yè)。但是從更加長遠的角度分析，我國的房地產已經(jīng)快到達 了飽和的狀態(tài)，房價過高也是 其中一個明顯的問題，因而在不久 的將來政府依然會采取制約放假的措 施，因此，萬科在現(xiàn)有的發(fā) 展制度來說，要擴大融資渠道才是重要的發(fā) 展策略。再者，房地 產行業(yè)具有流動性差、流動負債率比重高資產負債 率較高的特點。在不同開展程度的國家中資本結構會呈現(xiàn)出不一樣的狀態(tài)，這是由于不同開展狀況而影響的，并且資本的形成和積累都有著不一樣的特點。每一個行業(yè)的企業(yè)都是以盈利為開展目的，這也是企業(yè)開展的根本目的，受到市場和宏觀經(jīng)濟調控的影響，企

12、業(yè)的盈利也受到了很大的限制。因此，企業(yè)的開展需要不斷的 適應國家的經(jīng)濟政策，以及宏觀調控 的影響，發(fā)現(xiàn)和利于自身發(fā) 展的因素，抓住企業(yè)能夠融資的有效途徑， 實現(xiàn)資本結構的優(yōu)化。在我國社會主義開展制度下，跟興旺國家相比經(jīng)濟水平還較低，人們的生活水平還比擬落后，資金的來源方式也較為狹窄。萬科集團的籌集資金進行資本結構優(yōu)化時，無法提供充足的資 本。這將極大的限制 萬科的開展，因而，萬科要不斷地調整企業(yè) 內部的政策來適應大環(huán)境的 改變。但近年來經(jīng)濟環(huán)境開展變化很 大，如何適應宏觀環(huán)境的變化也是 萬科的一大重要課題。二、萬科集團資本結構優(yōu)化應對措施一 樹立戰(zhàn)略開展觀念，建立動態(tài)調整機制在企業(yè)屮設立資本結

13、構目標是一項重要的財務戰(zhàn)略，對企 業(yè)的生存和在強烈的競爭狀況下起到良好的促進作用。因此，在資本結構決策上， 萬科集團必須制定出適合現(xiàn)在 , 兼顧未 來，有長遠意義的動態(tài)戰(zhàn)略決策。在企業(yè)開展的同時還要 不斷的適應國 家宏觀經(jīng)濟的變化，爭取走在國內企業(yè)的最前沿。 這需要萬科的所有者 和管理者具備長遠的眼光和精準的財務決 策，因為他們的態(tài)度決定了企 業(yè)的走向和開展。二 加強公司治理提高管理人員的素質 萬科作為房地產上市公司的龍頭，要想不斷增加企業(yè)的生 產經(jīng)營 規(guī)模，豐厚的資金是必不可少的，內部控制是公司穩(wěn)定發(fā) 展的前提，掌 權者需要做到：首先，增強公司管理層的各方面的 素養(yǎng)，培養(yǎng)管理層人 員的開展眼

14、光；其次，指定合理的員工管理 制度，不要過分壓抑或者釋 放員工，特別是財務人員的管理。 財 務管理是一個公司重要的組成局部， 企業(yè)要得到良好的開展就要 合理的運營企業(yè)的資本。再者，強化企業(yè)的 凝聚力，一個企業(yè)能 夠穩(wěn)定開展并且不斷的盈利，團隊是必不可少的。 最后，優(yōu)化企 業(yè)的資本結構和內部組成結構，不要開設閑置的部門，浪 費企業(yè) 資源，合理安排各局部的合作，提高各部門的默契。 三調 整 資本結構，適度控制股本規(guī)模在萬科集團的運營屮，資本結構的優(yōu)化是開展企業(yè)的最關 鍵的部 分，但是就算是萬科這樣的房地產大企業(yè)也存在著資本結 構的問題，最 主要的問題是過分依賴股票的發(fā)行與權益資本。畢 竟一個公司想

15、要長遠 的開展需要一定的控制權和決策權。萬科需 要控制股本，進行適當?shù)墓?票回購，調整公司的資本結構。四合理安排債務融資，降低資本本錢 在債務融資屮，其本錢往往都會由于不固定的風險，而導 致本錢 的增加，由于，股票的利息往往較高，也使得債務的利息 中在企業(yè)支付 所得稅 Z 間就已經(jīng)被扣除，因而，這個方式能夠大 大的減少企業(yè)的所得 稅的指出，間接的降低企業(yè)的資本本錢，擴 大企業(yè)的利潤。五運用財務杠桿效應，優(yōu)化資本結構 杠桿效應指的是在企業(yè)融資時所具有的表現(xiàn)之一， 具體分 析而言， 就是稅前理論增大會導致所負擔的固定的利息減少，那 么也就意味著企 業(yè)的稅后利潤不斷地增加，因此，只要利用好債 務的杠

16、桿作用，就能為 企業(yè)帶來更多的利益。六優(yōu)化宏觀經(jīng)濟環(huán)境 國家的宏觀調控是根據(jù)當下的現(xiàn)狀進行調整，在萬科面對 調整的 宏觀經(jīng)濟時，只有主動去適應調控帶來的影響，適應宏觀 經(jīng)濟的環(huán)境， 才能在市場經(jīng)濟開展屮得到穩(wěn)固的開展，而且我國 的市場經(jīng)濟開展還不 完善，只有根據(jù)現(xiàn)狀優(yōu)化宏觀經(jīng)濟的調控， 才能完善社會主義市場經(jīng)濟 制度，加強經(jīng)濟的管理，在這樣的大 環(huán)境下，更好地管理企業(yè)，指定合 理的管理政策，優(yōu)化融資體系 , 是企業(yè)到達更好的開展。三、結論 萬科集團作為房地產行業(yè)的龍頭企業(yè)，憑借著社會經(jīng)濟發(fā) 展的順 風，開展速度越來越快， 規(guī)模也越來越大，但是近年來經(jīng) 濟開展的下行， 讓萬科在房地產行業(yè)面臨的競爭也越來越劇