中海綠城精裝修成本控制10大措施

1、房地產(chǎn)企業(yè)只有在精裝修項(xiàng)目管理中形成自己的競爭優(yōu)勢，合理管控成本，迅速實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張，才能在競爭中具備優(yōu)勢。要做好精裝修項(xiàng)目的成本管理，必須要求全員、全過程、全面的成本管控。本文總結(jié)了目前中海、綠城、金地等標(biāo)桿房企在精裝修成本方面的10個(gè)措施，值得行業(yè)參考及借鑒。措施一：精準(zhǔn)定位在項(xiàng)目精裝修前期，首先要進(jìn)行精裝修項(xiàng)目整體定位。精裝修定位需與整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品相匹配、與產(chǎn)品所在區(qū)域匹配、與潛在購房者的需求匹配，同時(shí)需關(guān)注客戶的敏感點(diǎn)。精裝修定位的結(jié)果一般為每平方米建筑面積裝修成本額(平米指標(biāo))或天地墻裝飾用料及家具電器配置明細(xì)表。中海的做法是將項(xiàng)目主產(chǎn)品線歸類梳理出（每平米1500-3000元）、中檔

2、（每平米1000-1500元）、低檔（每平米500-800元）3個(gè)等級，每個(gè)級別有對應(yīng)的設(shè)計(jì)風(fēng)格和材料部品配置標(biāo)準(zhǔn)。中海精裝修項(xiàng)目綠城項(xiàng)目廚房典型配置表措施二：造價(jià)限額、材料用量限額在確定不同級別精裝修成本造價(jià)后，成本部聯(lián)合設(shè)計(jì)營銷共同研討，推出精裝房標(biāo)準(zhǔn)測算模板，主要包括面積指標(biāo)、造價(jià)指標(biāo)、主要材料用量分析、主材菜單，最后得出造價(jià)限額指標(biāo)、材料用量限額指標(biāo)。材料用量限額指標(biāo)措施三：形成菜單式價(jià)格清單相關(guān)材料、做法、綜合單價(jià)均形成菜單，形成菜單可以實(shí)現(xiàn)以下目的：方便設(shè)計(jì)人員、項(xiàng)目公司快速、準(zhǔn)確測算；可自動(dòng)生成各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；對比標(biāo)準(zhǔn)快速發(fā)現(xiàn)超支項(xiàng)，找到優(yōu)化方向;細(xì)項(xiàng)分解指標(biāo)均需滿足目標(biāo)成本要

3、求。萬達(dá)某項(xiàng)目限額指標(biāo)措施四：設(shè)計(jì)階段控好流程設(shè)計(jì)階段所產(chǎn)生的成果其造價(jià)成本基本會(huì)占到項(xiàng)目總成本的7090%，在前期決策基礎(chǔ)上確定我們最終設(shè)計(jì)方案的準(zhǔn)確性高低將直接決定后期實(shí)施成本的高低與實(shí)施項(xiàng)目管理控制的難易。因此，制定設(shè)計(jì)過程成本控制流程非常重要：1.根據(jù)樓盤市場定位確定交樓標(biāo)準(zhǔn)的裝修范圍和單位造價(jià)。（由營銷策劃部門、設(shè)計(jì)部門確定）。2.按所確定的裝修造價(jià)進(jìn)行精裝修住宅的設(shè)計(jì)深化、調(diào)整及完善，編制符合市場定位的精裝修預(yù)算，初步鎖定成本（可由裝修設(shè)計(jì)公司來完成）。3.按確定的裝修設(shè)計(jì)進(jìn)行主要裝修材料、部品的采購詢價(jià)工作。主要材料及部品包括：入戶門、鋪地材料、衛(wèi)生潔具、廚房衛(wèi)生間用品、櫥柜、開

4、關(guān)插座、家用電器、墻面磁轉(zhuǎn)、涂料等（由預(yù)算采購部門來完成）。4.根據(jù)初步選定的裝修材料、部品比較精確做出裝修預(yù)算（預(yù)算部門來完成）。5.根據(jù)產(chǎn)品定位及成本控制目標(biāo)調(diào)整裝修設(shè)計(jì)（營銷部、設(shè)計(jì)部）。6.按照最終的定板裝修設(shè)計(jì)完成精裝修成本預(yù)算的編制。措施五：精裝主材合理選擇設(shè)計(jì)決定精裝修成本的關(guān)鍵一點(diǎn)還有各種高檔關(guān)乎設(shè)計(jì)效果材料的合理選擇，避免出現(xiàn)次要部位（或者不是客戶關(guān)注點(diǎn)）的材料使用過于奢華的情況，并在精裝樣板房圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)多與設(shè)計(jì)進(jìn)行溝通，避免設(shè)計(jì)師的在設(shè)計(jì)時(shí)追求完美的慣性思維。比如，為了嚴(yán)格把好設(shè)計(jì)選材這一關(guān)，中海會(huì)提前制定好不同檔次的項(xiàng)目主材總價(jià)與品牌選擇標(biāo)準(zhǔn)，并明確了不同檔次精裝項(xiàng)目采購

5、相對應(yīng)的品牌。各級別精裝修材料成本占比中海中高檔品牌的工程中使用品牌另外，通過多種手段從程序上把設(shè)計(jì)選材的不良后果降低到最低水平。比如：盡量使用性能穩(wěn)定、工藝成熟、缺陷較少的材料來進(jìn)行施工；優(yōu)先選用國產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、低價(jià)的材料來代替進(jìn)口材料；衛(wèi)生間、廚房間盡可能多地使用各類地磚；慎用或少用地板、進(jìn)口石材，壁紙花紋避免使用橫紋理造成完工感觀缺陷等。措施六：確定合理的工程供應(yīng)方式精裝修工程及材料供應(yīng)一般有乙供、甲指乙供、甲供和甲分包等方式，各種供應(yīng)方式各有優(yōu)缺點(diǎn)。萬達(dá)某精裝項(xiàng)目工程供應(yīng)方式(1)乙供方式管理簡單，施工單位積極性高，但甲方對材料的控制力弱，不利于成本控制，因此一般非主要材料、總價(jià)不高或?qū)ρb修

6、成果觀感不產(chǎn)生直接影響的材料采用乙供方式，如砂漿、粘結(jié)劑、龍骨、細(xì)木工板、紙面石膏板、石板材等。對于乙供材料，應(yīng)做好質(zhì)量控制工作，避免乙方使用劣質(zhì)材料影響工程質(zhì)量。(2 ) 甲指乙供的實(shí)質(zhì)就是乙供，為彌補(bǔ)乙供方式甲方對材料控制力弱的缺點(diǎn)，而對乙供方式的一種改進(jìn)。甲指可以指定材料品牌、規(guī)格、供應(yīng)商及材料單價(jià)中的一項(xiàng)或多項(xiàng)。甲指乙供前，甲方需對甲指乙供材料進(jìn)行招標(biāo)、詢價(jià)以確保獲得可靠的材料供應(yīng)商和優(yōu)惠的價(jià)格。對于甲指乙供材料，應(yīng)協(xié)調(diào)好乙方與材料供應(yīng)商的關(guān)系，保護(hù)供應(yīng)商和精裝修施工單位的利益，保證供應(yīng)商能及時(shí)足額獲得貨款(招標(biāo)文件及精裝修施工合同中應(yīng)有制約條款) 同時(shí)為避免精裝修單位對材料供應(yīng)商的二

7、次壓價(jià)應(yīng)允許精裝修施工單位在投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)對甲指乙供產(chǎn)品收取一定的利潤。(3)甲供與乙供相反，甲方對材料的控制力強(qiáng)，又能有效降低成本。因此大宗材料、對裝修質(zhì)量影響重大的材料都采用甲供方式。如墻地磚、潔具、廚電、乳膠漆等。因甲供方式對乙方的商業(yè)利益最為不利，因此過程中應(yīng)特別注意乙方對甲供材料的合理使用。甲分包的實(shí)質(zhì)就是甲供,只不過甲供的是材料，甲分包除了材料外還需現(xiàn)場施工。甲分包的項(xiàng)目主要為櫥柜、戶內(nèi)門(含筒子板、貼臉線條及踢腳線) 。甲分包項(xiàng)目精裝修總包可計(jì)收總包管理配合費(fèi)。但對于裝修交房項(xiàng)目，櫥柜、戶內(nèi)門廠家與精裝修施工單位均為土建總包的分包單位,因此如何分配總包管理配合費(fèi)是招標(biāo)前需考慮清楚的。

8、乙供、甲指乙供、甲供、甲分包并不是一成不變的，不同的項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)各自的特點(diǎn)和具體情況酌情考慮，適當(dāng)調(diào)整，以取得最佳的管理效果。(比如木地板即可以甲指乙供，也可以甲供或甲分包) 。目前有不少開發(fā)商只采用乙供和甲指乙供的方式供應(yīng)材料，以達(dá)到簡化操作、權(quán)責(zé)明晰的目的。措施七：合理劃分標(biāo)段、科學(xué)規(guī)劃合同精裝修標(biāo)段劃分需考慮的問題比建安總包的標(biāo)段劃分復(fù)雜，需考慮的因素除資質(zhì)、工期、項(xiàng)目管理能力等常規(guī)因素外，對于精裝修項(xiàng)目還應(yīng)考慮精裝修標(biāo)段與建安總包標(biāo)段的銜接問題，避免交叉而出現(xiàn)一家建安總包對應(yīng)多個(gè)精裝修隊(duì)伍或一個(gè)精裝修隊(duì)伍對應(yīng)多個(gè)建安總包的現(xiàn)象，以減少合同數(shù)量及現(xiàn)場管理工作量。措施八：產(chǎn)品改型以提升性價(jià)比

9、、降低使用維護(hù)成本建筑的公共部位吊頂工程，由于經(jīng)常性的維修，上下吊頂會(huì)造成檢修口四周的飾面材料破壞，如采用明框的鋁材檢修孔代替木質(zhì)類或其他會(huì)屬類暗式檢修孔，可以有效避免日后維護(hù)過程的二次破壞：如為降低物業(yè)管理成本，在住宅內(nèi)的公共電梯廳部位把多個(gè)筒燈分成若干組，并分別采用延時(shí)開關(guān)控制：取消公共部位的的吊燈類裝飾燈具，節(jié)約長期用電及更換材料的使用、維護(hù)成本。設(shè)計(jì)選用的石材當(dāng)其單價(jià)在500元/以上時(shí)，就應(yīng)該考慮采用復(fù)合飾面板材代替該石材：如，莎安娜米黃，優(yōu)等品價(jià)格基本在1000元/以上，采用5厚莎安娜米黃+15厚普通米黃單價(jià)就可以下降約30%40%，降低成本的效果就非常顯著。措施九：施工工藝做法統(tǒng)一

10、交底對施工工藝進(jìn)行多方案比較，確保質(zhì)量的同時(shí)把成本降至最低，一種工藝只要省一點(diǎn)點(diǎn)將是一筆不小的節(jié)約，哪怕是一塊預(yù)埋板的節(jié)約、1mm厚粘結(jié)劑的節(jié)約等等，這就需要統(tǒng)一做法，盡可能把工藝優(yōu)化到最佳：1.由深化設(shè)計(jì)師、施工員、預(yù)算員共同參與工藝做法深化，例如吊頂龍骨的排版、吊頂造型的做法、電視及五金預(yù)埋方案、飾面基層做法等等；精裝中比較典形的有（這里不詳細(xì)列舉）：（1）鏡子基層采用玻鎂板代替木工板；（2）軟包布分格控制損耗；（3）吊頂立板盡可能采用輕鋼龍骨，可合理利用零料龍骨，也有利于質(zhì)量控制；2.針對確定方案進(jìn)行全員交底，針對精裝采用水平施工，人員較多，如果不全員交底就會(huì)達(dá)不到統(tǒng)一的目的；3.在每個(gè)分項(xiàng)剛開始施工時(shí)由專人重點(diǎn)檢查，以便及時(shí)整改，加強(qiáng)首檢制度的執(zhí)行。4.對于影響到質(zhì)量的做法一定不能省，減少后期的維修實(shí)際上也是成本的控制，如吊頂轉(zhuǎn)角加固、凹槽做法等。措施十：加強(qiáng)現(xiàn)場管理及成品保護(hù)要求施工單位增加精裝修項(xiàng)目實(shí)施過程的成品保護(hù)投入，特別在項(xiàng)目后期時(shí)段對地板、石材瓷