工商管理?？?--畢業(yè)論文

1、工商管理專科-畢業(yè)論文    工商管理?？?畢業(yè)論文    洪客隆“第一街區(qū)”公寓營(yíng)銷策劃方案 洪客隆“第一街區(qū)”公寓營(yíng)銷策劃方案江西洪客隆集團(tuán)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立的集團(tuán)化公司，對(duì)外投資額 30 億元，以百貨零 售業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)為主要投資對(duì)象，目前，洪客隆集團(tuán)旗下?lián)碛惺思胰Y、控股、參 股和關(guān)聯(lián)企業(yè)。 集團(tuán)公司以資本運(yùn)營(yíng)和投資管理為核心，秉承“資源獲取最大化、資源利用最大化”戰(zhàn)略原 則，使企業(yè)快速與穩(wěn)健的發(fā)展。公司貫徹“以人為本、以客為尊”的經(jīng)營(yíng)理念，并聚集了一批高 素質(zhì)的經(jīng)營(yíng)管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，有獨(dú)

2、特的管理體系、靈活的運(yùn)作機(jī)制和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。 集團(tuán)所屬的洪客隆百貨經(jīng)營(yíng)面積為 25 萬(wàn)平方米，擁有大型零售網(wǎng)點(diǎn) 20 家，年銷售收入 近 30 億，以南昌市為中心逐步輻射江西省各地市。洪客隆地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積約 150 萬(wàn)平方米，已 形成地商合一的開(kāi)發(fā)模式。2008 年集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售 35 億元，連續(xù)兩年進(jìn)入“中國(guó)服務(wù)企業(yè) 500 強(qiáng)”、“江西省企業(yè) 100 強(qiáng)”。 其旗下投資開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)之一就是洪客隆“第一街區(qū)” ，主要開(kāi)發(fā)的就是小戶型公寓，針對(duì) 開(kāi)發(fā)的品種，設(shè)計(jì)了一套洪客隆“第一街區(qū)”的營(yíng)銷售策劃方案。一、“第一街區(qū) 公寓在南昌地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的 SWOT 分析 第一街區(qū)”公寓在南昌地產(chǎn)市場(chǎng)銷售 第一街區(qū)

3、 公寓在南昌地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的1、優(yōu)勢(shì) 、 （1） 品牌優(yōu)勢(shì) 第一街區(qū)是由洪客隆集團(tuán)投資建設(shè)，占地 2.01 萬(wàn)平方米，總建筑面積約 5.67 萬(wàn)平方米，將 建設(shè)成為集商業(yè)、住宿、辦公、酒店、休閑娛樂(lè)等為一體的城市鉆石商圈，規(guī)劃業(yè)態(tài)有大型超 市、SOHO、酒店式公寓、金鉆商鋪等。洪客隆集團(tuán)是江西本地有名的企業(yè)，旗下的“第一街 區(qū)”公寓在南昌房地產(chǎn)行業(yè)也是頗具盛名。 （2） 資金優(yōu)勢(shì) 第一街區(qū)有著雄厚的資金優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力也很強(qiáng)，是江西的知名企業(yè)。 （3） 地段優(yōu)勢(shì) “第一街區(qū)”位于紅谷灘中心區(qū)主干道紅谷大道與春暉路交匯處，處在八一橋北端與南昌市 行政中心的中間點(diǎn)，是未來(lái)南昌 CBD 真正的核心所

4、在。 （4） 發(fā)展?jié)摿?yōu)勢(shì) 市政府坐落于此，城市的發(fā)展也在這里煥發(fā)的新的動(dòng)力。隨著洪都大橋的開(kāi)通，以及地鐵 線的開(kāi)工，成為了一條新的城市紐帶，牽動(dòng)著整個(gè)紅谷灘新區(qū)的發(fā)展。還有數(shù)不盡的高樓林立， 住宅區(qū)、寫字樓、酒店、商業(yè)中心，必將帶給紅谷灘新的活力。 （5） 設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì) “第一街區(qū)”由美國(guó) TONTSEN 建筑設(shè)計(jì)事務(wù)傾力設(shè)計(jì)，在建筑造型的設(shè)計(jì)上注重塑造群體 形態(tài)的可識(shí)別性，設(shè)計(jì)中注重建筑的細(xì)致刻畫(huà)，同時(shí)通過(guò)與周邊項(xiàng)目群體空間組合體現(xiàn)整體造 型藝術(shù)美，使第一街區(qū)成為南昌城市中的一個(gè)新的建筑景觀示范區(qū)。在建筑上獨(dú)具特色，圍合1而成的歐式古典院館，有著公館式的質(zhì)感。中庭園林更是如畫(huà)龍點(diǎn)睛，草地綠樹(shù)等

5、各種景觀讓 人在城市中心無(wú)限接近自然，為商務(wù)精英量身訂造的奢享產(chǎn)品，在工作和享受之間，回歸自我， 實(shí)現(xiàn)自由精神。 (6)高得房率 在住宅型樓盤里,82%的得房率不算高的,可是對(duì)比公寓來(lái)說(shuō),82%的得房率可以是相當(dāng)高的, 在同類型的公寓里,可以說(shuō)是一枝獨(dú)秀的. 2、劣勢(shì) 、 （1）產(chǎn)權(quán) 70 年，商業(yè)用地 雖然對(duì)于公寓來(lái)說(shuō)， 市場(chǎng)上大多都是商業(yè)用地， 但是也有著許多擁有著 70 年住宅產(chǎn)權(quán)的公 寓。除了產(chǎn)權(quán)年限問(wèn)題，還有著許多的聯(lián)系，例如：用水用電，商業(yè)就水電就比住宅的貴的多 了，長(zhǎng)年下來(lái)是一筆不小的開(kāi)支。而且還少了以后還牽涉到很多層面，有著不一樣的地方。 （2）首付高 因?yàn)閷儆诠⑸虡I(yè)性質(zhì)，需

6、要首付 50%。對(duì)于買房者來(lái)說(shuō)是一筆不小的付出，拿出這筆錢 來(lái)說(shuō)壓力比較大，尤其針對(duì)每一次置業(yè)想買小房型公寓的年輕來(lái)說(shuō)更是困難。但是公寓的主要 對(duì)像還是第一次置業(yè)的客戶，所以無(wú)形中就影響了銷售。 （3）戶型結(jié)構(gòu)不理想 樓盤當(dāng)中的復(fù)式結(jié)構(gòu)不是很想想，二樓沒(méi)有設(shè)計(jì)衛(wèi)生間，窗戶只有天窗，不利于居住。 (4)貸款利率高,年限短 因?yàn)閷儆谏虡I(yè)性質(zhì)的,所以貸款利率比普通住宅要高的多,而且也沒(méi)有什么優(yōu)惠利率可以享 受.這樣一來(lái)成來(lái)就比較高,每個(gè)月的壓力也就比較大了.而且最長(zhǎng)只能貸 10 年,只樣月供算下來(lái), 每個(gè)月的還款壓力就比較大了. 3、機(jī)遇 、 （1）貸款利率下降 2009 年以來(lái)，因?yàn)閲?guó)家的數(shù)次調(diào)息

7、，利率相比以前房地產(chǎn)頂峰時(shí)已經(jīng)下調(diào)了許多，同樣數(shù) 額的貸款，每個(gè)月相差數(shù)百元。對(duì)于購(gòu)房都來(lái)說(shuō)，壓力也減少了很多，也愿意貸款買房，經(jīng)濟(jì) 上也能夠付擔(dān)的起。目前情況下，買房不能不說(shuō)是一個(gè)良好的機(jī)會(huì)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是促 成了一個(gè)良好的銷售環(huán)境。 （2）取消二套房限制 國(guó)家取消了二套房的限制，解決了首付問(wèn)題及利率問(wèn)題，擁有二套房或都以上購(gòu)房者再次 購(gòu)房的話也就減少了經(jīng)濟(jì)壓力，貸款的話按基準(zhǔn)利率結(jié)算月供，促進(jìn)了購(gòu)房決心。對(duì)房地產(chǎn)企 業(yè)來(lái)說(shuō)，多了一部份原本并不會(huì)打處買房的購(gòu)房客戶，有力的促進(jìn)了銷售。以及國(guó)家二套房的 認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，由以前的按家庭劃分到現(xiàn)在的按個(gè)人劃分，以及由原來(lái)只要買過(guò)房就算二套房到現(xiàn) 在

8、只要目前沒(méi)有貸款，已經(jīng)還清就算第一套。并且享受第一套的優(yōu)惠利率，下調(diào) 30%。有力的 促進(jìn)了購(gòu)房者的購(gòu)記決心。 （3）鼓勵(lì)買房，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼2針對(duì)房地產(chǎn)的萎靡不振，以及許多低收入家庭，企事來(lái)單位的福利，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼。只有 滿足國(guó)家政策的條件，都可以申請(qǐng)住房補(bǔ)貼。同時(shí)解決了許多不同家庭的住房問(wèn)題，刺激了房 地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境，促進(jìn)了銷售量。 （）面積低于 90 平米以下的只要交一個(gè)點(diǎn)的維修基金 針對(duì)面積低于 90 平米以下的戶型,從以前的交兩個(gè)點(diǎn)到現(xiàn)在交一個(gè)點(diǎn)的維修基金,節(jié)省了不 少錢,也促進(jìn)了購(gòu)房者的購(gòu)買快心. （5）經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的促進(jìn)作用 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，在大好的

9、經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，人們對(duì)于住房的需求都是 越來(lái)越大，尤其新的一代年輕，逐步走了工作的崗位，即將面臨的就是住房問(wèn)題。對(duì)住房的需 求越大，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也就越大。4、威脅 、 （1）小戶型偏多 目前光是在紅谷灘新區(qū)公寓就有不少，還有靠近贛江邊上幾個(gè)公寓型號(hào)樓盤都有著各自的 優(yōu)點(diǎn)。景觀上的不足，沒(méi)有大的環(huán)境。競(jìng)爭(zhēng)壓力比較大， 。 （2）沒(méi)有大的社區(qū) 因?yàn)闃潜P主要是精裝小戶型號(hào)公寓，缺乏大的社區(qū)環(huán)境。相對(duì)于同是紅谷灘新區(qū)的其它樓 盤，如：梵頓公館、世紀(jì)中央城、TOP 公館'''等幾個(gè)大型樓盤內(nèi)的小戶型等缺乏大的社區(qū)環(huán)境。二、 營(yíng)銷策劃方案設(shè)計(jì)1、產(chǎn)品定位（1）精裝修、高配置 均配有

10、豪華電梯，內(nèi)部設(shè)計(jì)寬敞精美，外立面通體采用天然石材干掛工藝，突出了高貴、 精致、古樸的建筑風(fēng)格。內(nèi)部擁有 2000 平米的中庭苑園，形成了綠色生態(tài)的購(gòu)物辦公環(huán)境。房 間內(nèi)部全精裝修，配備的都是名牌，例如：歐派整體廚柜、美的電磁爐、格力空調(diào)、藍(lán)光雙層 中空玻璃、香港星晨水晶吊燈或西班牙雪花吸頂燈、TCL 牌開(kāi)關(guān)及插座面板'''等等。以及低于 市場(chǎng)銷售價(jià)提供給業(yè)主的家具家電，提供給你一個(gè)高品質(zhì)的生活。 （2）地段 地處于市政府規(guī)劃并憶初步形成的中央商務(wù)區(qū)的核心位置，東南有洪客隆投巨資打造的南 昌第一高樓 216 米高的國(guó)際金融中心以及 200 米的聯(lián)發(fā)大廈，西北為紅谷凱旋的

11、高檔寫字樓和 住宅，東北面為大型的綜合項(xiàng)目。交通亦十分使得，距離秋水廣場(chǎng)車程僅需 5 分鐘左右。公交 車也非常便利，有 17 路、229 路、204 路、228 路、旅游 2 線、209 路等多路公交車到達(dá)，到市 內(nèi)只需 10 分鐘左右。 （3）商業(yè)及生活配套3樓盤負(fù)一層為 800 平米的洪客隆超市， 地面一層為 7500 平米的臨街商鋪， 這兩者共同構(gòu)成 了目前紅谷灘最大的商業(yè)中心。2-7 樓為酒店式公寓和寫字樓，以及周邊的商業(yè)及寫字樓共同 形成了一個(gè)完善的配套。周邊還有南昌二中、育新中小學(xué)、南昌五中、紅谷一中、師大附中新 校區(qū)、南昌師范附屬實(shí)驗(yàn)小學(xué)、南昌外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等多所學(xué)校，小孩上學(xué)方便。

12、醫(yī)院有：南昌第 一醫(yī)院、南昌二附院、中寰醫(yī)院等。生活上都十分的便利。2、價(jià)格 、由于是精裝修的公寓，提供的又是一個(gè)高品質(zhì)，配備的也都是高品質(zhì)的，成本投入很大。 價(jià)格的話打算定在 6 千多每平米，具體價(jià)格的話則按照各個(gè)朝向、房屋樓層以及戶型結(jié)構(gòu)的區(qū) 別進(jìn)行細(xì)分。為了突出產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，只有重點(diǎn)突出高品質(zhì)，走差異化路線，形成自己的獨(dú)特定 位。避免在價(jià)格上的交鋒。但同時(shí)又要做到讓消費(fèi)都認(rèn)識(shí)到，雖然貴了一點(diǎn)，但是物有所值。3、銷售渠道 、通過(guò)外包的方式，外包給信德行房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司進(jìn)行銷售，至于代理的費(fèi)用，按 房屋實(shí)際成交價(jià)的 1%抽傭，每超 100 套再加 0.2%。南昌信德行（原江西新德安）房地

13、產(chǎn)投資 顧問(wèn)有限公司是一家房地產(chǎn)全程策劃、顧問(wèn)、銷售售代理機(jī)構(gòu)，積聚十多年地產(chǎn)專業(yè)操盤經(jīng)驗(yàn)， 服務(wù)內(nèi)容包括房地產(chǎn)項(xiàng)目前期市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)顧問(wèn)、營(yíng)銷策劃推廣、廣告設(shè)計(jì)、各類物業(yè) 銷售代理等方面。公司發(fā)展于珠海，主要業(yè)務(wù)在南昌，已為數(shù)十個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)、公司提供優(yōu)質(zhì)服 務(wù)。 近期所獲榮譽(yù)：被評(píng)為 2006 年南昌地產(chǎn)十佳營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 2006 年江西地產(chǎn)金牌代理服務(wù)機(jī)構(gòu)4、促銷方案 、這次的促銷主要針對(duì)對(duì)生活要求比較高，享受高品質(zhì)的人群。例如：高層的管理人員、企 業(yè)的白領(lǐng)人士、公務(wù)員、自己做生意'''等收入不錯(cuò)的人群。以及許多手上比較多錢，想要投資 的投資型人群。還有就是前期買

14、了房的老客戶，讓老客戶帶朋友過(guò)來(lái)。 在廣告方面的投放，主要針對(duì)于： 報(bào)紙 在報(bào)紙廣告方面，主要選擇讀者人群比較多的江南都市報(bào)、南昌晚報(bào)。 電視 對(duì)于電視廣告的投放，主要針對(duì)于江西電視臺(tái)的專業(yè)看房節(jié)目中進(jìn)行宣傳。 雜志 在雜志方面的宣傳，主要是發(fā)行量比較大的生活 365，以及專業(yè)性房地產(chǎn)雜志。 網(wǎng)絡(luò)4網(wǎng)絡(luò)宣傳則在江西搜房網(wǎng)及南昌搜房網(wǎng)進(jìn)行投放。 戶外 戶外廣告的投放，主要是戶外的廣告牌、寫字樓的電梯、公交車面等等。 今年廣告方面的成本（單位：萬(wàn)元） 時(shí)間 開(kāi)盤前期（2-4 月） 開(kāi)盤期間（5-6 月） 開(kāi)盤后期 月以后） （7 合計(jì)： 報(bào)紙 20 30 15 65 電視 15 18 9 42 雜志 10 12 8 30 網(wǎng)絡(luò) 12 15 10 37 戶外 12 18 10 40 合計(jì) 69 93 52 214促銷手段： 5000