創(chuàng)造稅務(wù)利潤—房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理之道(powerpoint 66頁)

1、創(chuàng)造稅務(wù)利潤創(chuàng)造稅務(wù)利潤(lrn)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理之房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理之道道武漢市金瑞武漢市金瑞(jn ru)君安稅務(wù)師事務(wù)所君安稅務(wù)師事務(wù)所2010年年06月月23日日第一頁，共六十八頁。自我介紹自我介紹l武漢市金瑞武漢市金瑞(jn ru)君安稅務(wù)師事務(wù)所君安稅務(wù)師事務(wù)所 總經(jīng)理總經(jīng)理l武漢市久益稅務(wù)服務(wù)有限公司武漢市久益稅務(wù)服務(wù)有限公司 總經(jīng)理總經(jīng)理l從事稅務(wù)代理行業(yè)從事稅務(wù)代理行業(yè)12年年l湖北財(cái)稅學(xué)院客座教授湖北財(cái)稅學(xué)院客座教授l從事房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究五年，為近從事房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究五年，為近100家房家房地產(chǎn)企業(yè)提供各類稅務(wù)服務(wù)地產(chǎn)企業(yè)提供各類稅務(wù)服務(wù)。l出本房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)

2、研究書籍多部。出本房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)研究書籍多部。第二頁，共六十八頁。內(nèi)容提要內(nèi)容提要(ni rn t yo)l第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)(hunji)涉稅介紹涉稅介紹l第二部分：房地產(chǎn)涉稅風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)務(wù)第二部分：房地產(chǎn)涉稅風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)務(wù)l1、房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析l(1)、拿地環(huán)節(jié)拿地環(huán)節(jié) （2）、收購環(huán)節(jié)收購環(huán)節(jié)l（3）、建設(shè)環(huán)節(jié)建設(shè)環(huán)節(jié) （4）、銷售環(huán)節(jié)銷售環(huán)節(jié)l（5）、使用環(huán)節(jié)使用環(huán)節(jié) （6）、投資環(huán)節(jié)投資環(huán)節(jié)第三頁，共六十八頁。內(nèi)容提要內(nèi)容提要(ni rn t yo)l2 、風(fēng)險(xiǎn)形成風(fēng)險(xiǎn)形成(xngchng)的原因分析的原因分析l（1）、風(fēng)險(xiǎn)是由哪個(gè)部門

3、造成的？l（2）、企業(yè)財(cái)務(wù)人員在稅務(wù)控制體系中的重要性與局限性l（3） 、企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部因素l3、解決之道、解決之道第四頁，共六十八頁。土地取得環(huán)節(jié)土地取得環(huán)節(jié)1開發(fā)建造環(huán)節(jié)開發(fā)建造環(huán)節(jié)2銷售轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)銷售轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)3擁有使用環(huán)節(jié)擁有使用環(huán)節(jié)4第五頁，共六十八頁。房地產(chǎn)企業(yè)涉及房地產(chǎn)企業(yè)涉及(shj)的稅種的稅種l1、企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅 2、營業(yè)稅營業(yè)稅l3、增值稅增值稅 4、土地土地(td)增值稅增值稅l5、印花稅印花稅 6、房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅l7、城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅l8、個(gè)人所得稅個(gè)人所得稅l9、契稅契稅 10、城建稅城建稅 11、教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加l12、車船使用稅車船使用稅第六

4、頁，共六十八頁。拿地階段拿地階段風(fēng)險(xiǎn)說明契稅契稅耕地占用稅耕地占用稅印花稅印花稅個(gè)人所得稅個(gè)人所得稅企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅第七頁，共六十八頁。第八頁，共六十八頁。第九頁，共六十八頁。營業(yè)稅營業(yè)稅企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅印花稅等印花稅等土地使用稅土地使用稅第十頁，共六十八頁。第二第二(d r)部分：房地產(chǎn)涉稅風(fēng)險(xiǎn)管部分：房地產(chǎn)涉稅風(fēng)險(xiǎn)管理理l一、房地產(chǎn)企業(yè)目前存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)目前存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析l1、房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部管理內(nèi)部管理中存在大量的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如稅務(wù)如稅務(wù)崗位的設(shè)置、相應(yīng)內(nèi)控制度等崗位的設(shè)置、相應(yīng)內(nèi)控制度等l2、財(cái)務(wù)人員從不或很少參與合同的簽訂從不或很少參與合同

5、的簽訂l3、房地產(chǎn)企業(yè)各類業(yè)務(wù)合同中很少有專業(yè)的涉稅條款或者說很少有專業(yè)的涉稅條款或者說房地產(chǎn)企業(yè)各類業(yè)務(wù)合同中涉稅條款不明確或表達(dá)涉稅條款不明確或表達(dá)(biod)不準(zhǔn)不準(zhǔn)l4、企業(yè)財(cái)務(wù)部門納稅缺少必要的監(jiān)督企業(yè)財(cái)務(wù)部門納稅缺少必要的監(jiān)督l5、認(rèn)為財(cái)務(wù)人員能搞定稅務(wù)事項(xiàng)認(rèn)為財(cái)務(wù)人員能搞定稅務(wù)事項(xiàng)第十一頁，共六十八頁。企業(yè)通?。汉贤?h tong)隨意簽、財(cái)務(wù)人員不參與l房地產(chǎn)開發(fā)合同通常是公司從事開發(fā)活動(dòng)的基基礎(chǔ)礎(chǔ)和前提前提，而合同一旦簽訂、備案、履行，必將產(chǎn)生不可調(diào)整不可調(diào)整的納稅義務(wù)納稅義務(wù)。而公司在簽訂經(jīng)濟(jì)合同時(shí)往往只關(guān)注雙方的權(quán)利(qunl)、義務(wù)及法律風(fēng)險(xiǎn)，負(fù)責(zé)起草合同的律師律師或企

6、業(yè)相關(guān)部企業(yè)相關(guān)部門門往往并不知曉稅法是如何規(guī)定的。第十二頁，共六十八頁。續(xù)續(xù)l納稅人與稅務(wù)機(jī)關(guān)的許多納稅爭議納稅爭議均源于經(jīng)濟(jì)合同中涉稅條款涉稅條款(tiokun)的不明確的不明確，企業(yè)卻很少關(guān)注合同雙方涉稅條款，如何在合同簽訂中引進(jìn)稅務(wù)管理機(jī)制，是企業(yè)管理中非常重要的一個(gè)關(guān)注點(diǎn)。l房地產(chǎn)開發(fā)合同涉稅條款通常包括通常包括合同履行方合同履行方式式、發(fā)票如何開具與傳遞發(fā)票如何開具與傳遞、支付結(jié)算方式支付結(jié)算方式等重要內(nèi)容，并要準(zhǔn)確地適合或規(guī)避現(xiàn)行稅法條款。 第十三頁，共六十八頁。續(xù)續(xù)l稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅務(wù)檢查（稽查）大多從企業(yè)的合合同同、發(fā)票發(fā)票、支付結(jié)算支付結(jié)算等方面入手(rshu)，而稅收政策復(fù)雜

7、而浩翰，如果不在合同簽訂的環(huán)節(jié)進(jìn)行好稅務(wù)方向的事前審核事前審核和稅務(wù)安排稅務(wù)安排，往往會(huì)給開發(fā)商帶來重大經(jīng)濟(jì)損失。第十四頁，共六十八頁。合同合同(h tong)分類分類l房地產(chǎn)企業(yè)的重要合同如：l土地出讓合同土地出讓合同、合作開發(fā)協(xié)議合作開發(fā)協(xié)議、設(shè)計(jì)合同設(shè)計(jì)合同、施施工總包合同工總包合同、甲供材合同甲供材合同、融資合同融資合同、 物業(yè)物業(yè)管理合同管理合同、租賃合同租賃合同、商品房買賣合同商品房買賣合同、裝飾裝飾合同合同、代理銷售合同代理銷售合同、促銷促銷(c xio)方案、拆遷補(bǔ)方案、拆遷補(bǔ)償協(xié)議償協(xié)議等等。第十五頁，共六十八頁。1、拿地環(huán)節(jié)(hunji)的風(fēng)險(xiǎn)案例l房地產(chǎn)企業(yè)拿地的幾種主要

8、方式：房地產(chǎn)企業(yè)拿地的幾種主要方式：l1、土地土地(td)招拍掛方式招拍掛方式l2、通過收購項(xiàng)目公司的股權(quán)方式獲得土地通過收購項(xiàng)目公司的股權(quán)方式獲得土地l3、收購爛尾樓方式收購爛尾樓方式l4、通過收購在建項(xiàng)目方式獲得土地通過收購在建項(xiàng)目方式獲得土地l5、合作開發(fā)方式合作開發(fā)方式第十六頁，共六十八頁。土地(td)招拍掛方式下的風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn) 案例案例1：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年年1月進(jìn)行月進(jìn)行舊城改造項(xiàng)目，土地合同約定總面積為舊城改造項(xiàng)目，土地合同約定總面積為1200畝，當(dāng)期實(shí)際已取得，當(dāng)期實(shí)際已取得500畝，合同無特別約定交付時(shí)間，企業(yè)按500畝申報(bào)城鎮(zhèn)(chngzhn)土地

9、使用稅，2010年，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求企業(yè)對2007、2008、2009年的土地使用稅按1200畝繳納土地使用稅。第十七頁，共六十八頁。政策政策(zhngc)依據(jù)依據(jù)l財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知l財(cái)稅財(cái)稅2006186號號l二、關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題 以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付合同約定交付(jiof)土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付合同未約定交付(jiof)土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次土地

10、時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 第十八頁，共六十八頁。票據(jù)票據(jù)(pio j)管理管理l一：財(cái)政性事業(yè)收據(jù)一：財(cái)政性事業(yè)收據(jù)l二、拆遷發(fā)票的獲得二、拆遷發(fā)票的獲得l1、拆遷補(bǔ)償協(xié)議l2、被拆遷戶的門牌號、產(chǎn)權(quán)證明(zhngmng)復(fù)印件l3、被拆遷人的身份證復(fù)印件l4、拆遷人的簽收款單l思考：用建筑公司名義開具拆遷發(fā)票？思考：用建筑公司名義開具拆遷發(fā)票？l思考：委托拆遷公司拆遷時(shí)開全額發(fā)票？思考：委托拆遷公司拆遷時(shí)開全額發(fā)票？第十九頁，共六十八頁。土地土地(td)定價(jià)的籌劃問題定價(jià)的籌劃問題l某房地產(chǎn)企業(yè)獲得了500畝土地，準(zhǔn)備開發(fā)的項(xiàng)目有酒店、商

11、鋪、住宅及高爾夫等多種業(yè)態(tài)(y ti)。綜合每畝單價(jià)80萬/畝。l思考點(diǎn)：思考點(diǎn)：l土地成本對土地增值稅的影響！第二十頁，共六十八頁。（2）通過收購項(xiàng)目公司的股權(quán)方通過收購項(xiàng)目公司的股權(quán)方式獲得土地的風(fēng)險(xiǎn)式獲得土地的風(fēng)險(xiǎn)(fngxin)案例案例l甲房地產(chǎn)開發(fā)公司準(zhǔn)備收購乙房地產(chǎn)開發(fā)公司，乙公司為單純的項(xiàng)目公司，是純國有企業(yè)，土地賬面(zhn min)成本為6800萬，為多次評估后的價(jià)值。注冊資本金2000萬，收購價(jià)17000萬。l風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：第二十一頁，共六十八頁。拆遷補(bǔ)償協(xié)議中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)拆遷補(bǔ)償協(xié)議中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)(fngxin)案例案例l拆遷的三種方式：l1、自己的前期工程部負(fù)責(zé)拆遷l2、委托專業(yè)的拆

12、遷公司進(jìn)行拆遷l分包干制與非包干制l3、城中村改造中委托村民委員會(huì)拆遷l案例：某地產(chǎn)案例：某地產(chǎn)(dchn)公司拆遷補(bǔ)償協(xié)議公司拆遷補(bǔ)償協(xié)議l見附件見附件第二十二頁，共六十八頁。2、收購環(huán)節(jié)(hunji)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)l 收購中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例收購中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例l甲公司位于武漢，2009年1月7日收購位于廣州的某房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)乙公司，收購時(shí)點(diǎn)為2008年12月31日，乙公司凈資產(chǎn)為12000萬，收購價(jià)為24500萬，乙公司收購時(shí)賬下有一塊土地，前期開發(fā)二個(gè)樓盤，收購合同(h tong)約定：收購日即2008年12月31日第二十三頁，共六十八頁。收購中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)(fngxin)案例（2）l之前所發(fā)生

13、的債權(quán)債務(wù)(zhiw)一律由乙方負(fù)責(zé)，其債務(wù)(zhiw)包括：各種應(yīng)納稅款。l2009年8月1日廣州市地稅局對乙公司的2006至2008年度進(jìn)行正常稽查，發(fā)現(xiàn)乙公司偷逃偷逃營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等達(dá)營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等達(dá)4600萬之巨萬之巨，因數(shù)額巨大，決定移送公安機(jī)關(guān)，2010年2月1日法院經(jīng)審理后給予乙公法人代表即甲公司法人代表5年的有期徒刑。第二十四頁，共六十八頁。收購中的稅務(wù)(shuw)風(fēng)險(xiǎn)案例（3）l法人代表喊冤：說稅務(wù)機(jī)關(guān)查補(bǔ)的稅款是屬于06至08年度的，那個(gè)(n ge)時(shí)間乙公司還不屬于其管理，不應(yīng)該負(fù)偷稅責(zé)任。l分析：法人代表喊冤是否有理？分析：法人代表喊冤

14、是否有理？ 第二十五頁，共六十八頁。解決方案：做好稅務(wù)盡職做好稅務(wù)盡職(jn zh)調(diào)查調(diào)查l現(xiàn)實(shí)情況是：現(xiàn)實(shí)情況是：調(diào)查的企業(yè)不多或調(diào)查深度(shnd)不夠、內(nèi)容不夠全面l調(diào)查的內(nèi)容：調(diào)查的內(nèi)容：l1、企業(yè)在存續(xù)期間的納稅義務(wù)的履行情況l2、項(xiàng)目公司土地成本的真實(shí)性、票據(jù)的合法性與有效性第二十六頁，共六十八頁。分兩種情況分兩種情況(qngkung)l1、收購前的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)盡職、收購前的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)盡職(jn zh)調(diào)查調(diào)查l2、收購后發(fā)現(xiàn)成本或費(fèi)用不真實(shí)如何處理、收購后發(fā)現(xiàn)成本或費(fèi)用不真實(shí)如何處理第二十七頁，共六十八頁。（1）、收購前的稅務(wù)(shuw)風(fēng)險(xiǎn)盡職調(diào)查l解決方案：解決方案：l1、股權(quán)收

15、購協(xié)議（或收購框架協(xié)議）中必須要有明確的稅務(wù)盡職調(diào)查的條款，主要涉及調(diào)查的內(nèi)容，時(shí)間跨度、如出現(xiàn)與被收購方承諾有差異時(shí)處理的意見等。l2、聘請(pnqng)專業(yè)的稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行調(diào)查。l3、進(jìn)行稅務(wù)盡查調(diào)查之前應(yīng)建立雙控賬戶，收購款暫不支付。第二十八頁，共六十八頁。續(xù)：續(xù)：l4、根據(jù)盡職調(diào)查內(nèi)容、根據(jù)盡職調(diào)查內(nèi)容(nirng)調(diào)整收購價(jià)格調(diào)整收購價(jià)格第二十九頁，共六十八頁。（2）、收購后發(fā)現(xiàn)成本(chngbn)或費(fèi)用不真實(shí)如何處理l案例案例6：某房地產(chǎn)(dchn)企業(yè)收購了某地產(chǎn)(dchn)公司（該公司為自然人出資），收購時(shí)該公司時(shí)為爛尾樓時(shí)，蓋到三層。l收購后發(fā)現(xiàn)原股東承諾的前期土地成本及建

16、筑工程成本為9200萬，實(shí)際成本才2000萬，股東解釋說有很多成本費(fèi)用當(dāng)時(shí)按政府要求繳納了，也有票據(jù)但因故丟失了。l建筑工程為省錢沒有要票。第三十頁，共六十八頁。問題問題(wnt)點(diǎn)：點(diǎn)：l實(shí)際支付股權(quán)款17000萬。l土地成本土地成本(chngbn)與建安工程沒有票據(jù)，沒有賬與建安工程沒有票據(jù)，沒有賬怎么辦？怎么辦？第三十一頁，共六十八頁。解決解決(jiju)思路：思路：l1、請律師(lsh)事務(wù)所找當(dāng)?shù)卣块T查詢企業(yè)已繳納的所有費(fèi)用，l2、建筑成本沒有票的，多付一部分款獲得稅票。第三十二頁，共六十八頁。注意(zh y)點(diǎn)：l1、個(gè)人所得稅的代扣代繳問題、個(gè)人所得稅的代扣代繳問題l2、對方

17、公司經(jīng)營期的涉稅問題、對方公司經(jīng)營期的涉稅問題l如：土地使用稅的繳納情況等。如：土地使用稅的繳納情況等。l 其它其它(qt)稅種的欠稅情況等。稅種的欠稅情況等。第三十三頁，共六十八頁。（3）、）、收購爛尾樓稅務(wù)收購爛尾樓稅務(wù)(shuw)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)案例案例l甲房地產(chǎn)公司決定收購乙公司開發(fā)的某爛尾樓，收購方式有兩種，一是收購乙公司的全部股權(quán)，二是收購該樓盤。l收購樓盤時(shí)一般乙公司不愿意開具銷售不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)票，愿意把原來的建筑發(fā)票等給甲公司。假設(shè)收購款花了8000萬，然后改建加層等投入了12000萬，銷售收入37000萬。稅如何處理？風(fēng)險(xiǎn)(fngxin)何在？第三十四頁，共六十八頁。案例：合作開發(fā)還是項(xiàng)

18、目案例：合作開發(fā)還是項(xiàng)目(xingm)收購？收購？l甲公司2003年（非房地產(chǎn)開發(fā)公司）在市中心建設(shè)28層的辦公大樓，因資金等多種原因成為爛尾樓，具體為大樓主體工程已經(jīng)完工，但水電、裝飾及配套均沒有完成。2007年6月與乙公司（具有(jyu)建筑與房地產(chǎn)開發(fā)公司，乙公司為甲公司大樓的施工方）簽訂合作開發(fā)協(xié)議， 合同約定：l1、甲方保留大樓甲方保留大樓8至至16層的所有權(quán)，其它樓層的所有權(quán)，其它樓層的產(chǎn)權(quán)過戶到乙公司名下。層的產(chǎn)權(quán)過戶到乙公司名下。第三十五頁，共六十八頁。案例案例(n l)l2、甲方欠乙方的前期施工費(fèi)甲方欠乙方的前期施工費(fèi)3000萬不再追究。萬不再追究。l3、甲方欠銀行貸款甲方欠

19、銀行貸款4000萬由乙方代為還款。萬由乙方代為還款。l4、乙方要完成整個(gè)項(xiàng)目的后續(xù)投入，包括整乙方要完成整個(gè)項(xiàng)目的后續(xù)投入，包括整個(gè)大樓的特別是個(gè)大樓的特別是8至至16樓的裝修樓的裝修(zhungxi)投入、投入、項(xiàng)目配套綠化等。項(xiàng)目配套綠化等。第三十六頁，共六十八頁。案例案例(n l)：l截止2009年12月31日止，乙公司將1至7層全部銷售完，17至20層轉(zhuǎn)為自用，21至26層銷售完成95%。l問題：問題：l1、該協(xié)議冠名為合作開發(fā)協(xié)議，實(shí)質(zhì)為什么？是合作開發(fā)還是項(xiàng)目(xingm)收購。l2、如為項(xiàng)目收購則營業(yè)稅能否按差額征收，如能差額征收的基數(shù)是多少？ 2012版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)

20、硬盤版！策劃人士必備(b bi)資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:800018087第三十七頁，共六十八頁。案例案例(n l)：l3、在計(jì)算(j sun)土地增值稅，如何計(jì)算(j sun)加計(jì)扣除，基數(shù)如何確定？ 2012版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備(b bi)資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:800018087第三十八頁，共六十八頁。3、建設(shè)階段建設(shè)階段(jidun)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例l房地產(chǎn)企業(yè)目前流行采用甲供材的方式，但甲供材方式下涉及(shj)哪有稅收

21、風(fēng)險(xiǎn)呢？l1、房地產(chǎn)公司自行采購的材料與設(shè)備應(yīng)獲得房地產(chǎn)公司自行采購的材料與設(shè)備應(yīng)獲得什么發(fā)票？什么發(fā)票？l 增值稅專用發(fā)票？l 增值稅普通發(fā)票？l 第三方開票？l 假票真開？2012版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量(hiling)房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:800018087第三十九頁，共六十八頁。3、建設(shè)階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)(fngxin)案例案例l增值稅失控發(fā)票？l2、自行采購材料是否補(bǔ)繳營業(yè)稅？l電梯等設(shè)備是否存在重復(fù)征收(zhngshu)營業(yè)稅的問題？第四十頁，共六十八頁。增值稅失控發(fā)票增值稅失控發(fā)

22、票(fpio)的案例的案例l武漢某房地產(chǎn)公司采用甲供材的業(yè)務(wù)模式， 共采購各類材料及裝飾品共計(jì)12000萬，2009年7月江蘇某市國稅局稽查局到武漢市國稅局要求協(xié)查，協(xié)查函中提到該房地產(chǎn)企業(yè)向該市某生產(chǎn)(shngchn)浴盤等的企業(yè)共支付采購款2300萬，該企業(yè)收款之后未繳納增值稅潛逃了。l結(jié)果：對房地產(chǎn)獲得的2300萬的成本不認(rèn)。2012版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)(min fi)下載QQ:800018087第四十一頁，共六十八頁。3、利息利息(lx)的處理的處理l主要問題：l1、關(guān)聯(lián)方之間借款的

23、問題關(guān)聯(lián)方之間借款的問題l（1）、相互之間不計(jì)提利息l（2）、計(jì)提不支付或不開票發(fā)票l（3）、利息如何(rh)在稅前扣除的問題l2、高利貸利息的處理高利貸利息的處理l通行做法，事后處理，用建筑業(yè)發(fā)票來沖？ 向個(gè)人借款的涉稅問題？向個(gè)人借款的涉稅問題？第四十二頁，共六十八頁。4、銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)(fngxin)案例案例l（1）、）、商品房買賣合同稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例商品房買賣合同稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例(n l)l某房地產(chǎn)企業(yè)商品商買賣合同案l參見：國稅發(fā)200931號第17條、25條、33條。l參見：企業(yè)簽訂的武漢市商品房買賣合同第四十三頁，共六十八頁。（2）、代理銷售的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、代理銷售的稅

24、務(wù)風(fēng)險(xiǎn)(fngxin)案例案例l案例案例1：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)了某項(xiàng)目為純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)區(qū)政府部分規(guī)劃同意(tngy)為服裝批發(fā)中心，開發(fā)公司與乙代理公司簽訂代理合同，約定銷售底價(jià)15000元每平方，如低于底價(jià)由乙公司補(bǔ)齊，如超過則超過部分由雙方按5：5進(jìn)行分成，超過部分的稅由雙方各承擔(dān)50%，由開發(fā)公司統(tǒng)一為業(yè)主開具正式發(fā)票，銷售款統(tǒng)一由開發(fā)商收取，然后再進(jìn)行結(jié)算。l 結(jié)果：結(jié)果：在開發(fā)公司與代理公司進(jìn)行代理結(jié)算的時(shí)候，乙方對甲方超出部分的稅款的計(jì)算發(fā)生爭議，最后告到法院。 解決方案：解決方案：第四十四頁，共六十八頁。（3）、）、購二送一的促銷購二送一的促銷(c xio)方案方案l某房地

25、產(chǎn)開發(fā)了黃陂某樓盤，2008年8月為了促銷，由銷售部門提出了購二送一的促銷售方案，即購二套房子(fng zi)送一地下停車庫，總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。l經(jīng)咨詢律師， 二套房子簽訂商品房買賣合同，地下停車庫簽訂贈(zèng)與合同。l假設(shè)每套房子50萬，車庫10萬每個(gè)。l稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析？稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析？第四十五頁，共六十八頁。5、使用使用(shyng)環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)l一、未辦理竣工(jngng)決算與完工備案前投入使用的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例l二、完工備案證時(shí)間的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例第四十六頁，共六十八頁。提前提前(tqin)投入使用的案例：投入使用的案例： l某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂的交付時(shí)間為2009年3月1日，開發(fā)樓盤為商住混合樓，

26、2008年5月，為解決公司辦公環(huán)境，經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)商議決定將商業(yè)樓部分的其中(qzhng)第四層裝修，裝修共花費(fèi)4個(gè)月時(shí)間，10月公司搬入辦公。2009年5月稅務(wù)局在例行檢查時(shí)，要求企業(yè)補(bǔ)稅2000萬。處罰1000萬。還有相應(yīng)的滯納金。l稅務(wù)局的稅法依據(jù)：第四十七頁，共六十八頁。國稅發(fā)國稅發(fā)200931號號l第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：(一) 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。(二二) 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。(三

27、) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始(ch sh)產(chǎn)權(quán)證明。第四十八頁，共六十八頁。完工備案時(shí)間完工備案時(shí)間(shjin)的案例的案例l常見問題：常見問題：l1、如某房地產(chǎn)企業(yè)(qy)完工備案證取得時(shí)間2009年12月28日，交付業(yè)主時(shí)間為2010年01月5日，2010年4月進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳是按“預(yù)繳預(yù)繳”還是按“完工完工”來呢？l2、企業(yè)按稅法規(guī)定是完工了，但工程并未實(shí)企業(yè)按稅法規(guī)定是完工了，但工程并未實(shí)際全部完工際全部完工，如部分配套設(shè)施未建，部分規(guī)費(fèi)未繳？第四十九頁，共六十八頁。續(xù)：續(xù)：l3、按稅法規(guī)定完工了，但很多款未付，發(fā)票未獲得導(dǎo)至需要繳納的企業(yè)所得稅巨大？對于項(xiàng)目公司而言，面臨后期收入

28、小而成本大，從而導(dǎo)致多交稅(jio shu)的問題？ 第五十頁，共六十八頁。6、投資投資(tu z)環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例l某房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)樓盤的同時(shí)也收購其它房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的樓盤，持有升值并根據(jù)需要進(jìn)行銷售，以獲得(hud)升值收益。l1998年10月收購中山大道上的某大廈二層，購買時(shí)支付1900萬，獲得稅務(wù)收據(jù)。2009年1月對外銷售，售價(jià)1700萬。營業(yè)稅、企業(yè)所營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅得稅、土地增值稅如何繳納？如何繳納？第五十一頁，共六十八頁。（二）、風(fēng)險(xiǎn)形成的原因（二）、風(fēng)險(xiǎn)形成的原因(yunyn)分析分析l合同是誰負(fù)責(zé)簽訂合同是誰負(fù)責(zé)簽訂(qindng

29、)的？的？l責(zé)任應(yīng)該由誰來負(fù)？責(zé)任應(yīng)該由誰來負(fù)？l財(cái)務(wù)部門在其中的責(zé)任？財(cái)務(wù)部門在其中的責(zé)任？第五十二頁，共六十八頁。深入細(xì)分：外部原因(yunyn)與內(nèi)部原因(yunyn)l第一：稅收法規(guī)本身的缺失或缺陷第一：稅收法規(guī)本身的缺失或缺陷 （1）、立法不嚴(yán)密，執(zhí)行中產(chǎn)生諸多爭議，補(bǔ)充規(guī)定出臺(tái)不及時(shí)，或出臺(tái)的補(bǔ)充規(guī)定也有漏洞，使企業(yè)產(chǎn)生涉稅風(fēng)險(xiǎn)。l（2）、政策多及地方政策信息(xnx)流傳不通l第二、地方政府的稅收干預(yù)，變相稅收優(yōu)惠、曲解稅收政策曲解稅收政策、政策執(zhí)行不到位政策執(zhí)行不到位等等。l第三：征管與稽查之間的沖突第三：征管與稽查之間的沖突第五十三頁，共六十八頁。第四、社會(huì)第四、社會(huì)(shh

30、u)原因原因l1、假發(fā)票泛濫l2、合作企業(yè)為偷稅(tu shu)而故意虛開或第三方開具發(fā)票。l3、失控發(fā)票產(chǎn)生而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)等等。第五十四頁，共六十八頁。第五第五(d w)、企業(yè)內(nèi)部的原因、企業(yè)內(nèi)部的原因l1、依法納稅意識不強(qiáng)。l2、懼怕稅務(wù)機(jī)關(guān)，依法維護(hù)自身合法權(quán)益意識不強(qiáng)。l3、過份依賴過份依賴(yli)關(guān)系。關(guān)系。l關(guān)系會(huì)使企業(yè)放松了對稅收政策的了解，由于關(guān)系會(huì)使企業(yè)放松了對稅收政策的了解，由于企業(yè)對稅收政策的不了解，加重了對關(guān)系的依企業(yè)對稅收政策的不了解，加重了對關(guān)系的依賴，造成了企業(yè)的惡性循環(huán)，不斷給企業(yè)帶來賴，造成了企業(yè)的惡性循環(huán)，不斷給企業(yè)帶來稅收風(fēng)險(xiǎn)，阻礙了企業(yè)發(fā)展。稅收風(fēng)險(xiǎn)，阻

31、礙了企業(yè)發(fā)展。第五十五頁，共六十八頁。內(nèi)部內(nèi)部(nib)原因原因l4、專業(yè)、專業(yè)(zhuny)水平有待提升水平有待提升l（1）、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)更加重視稅務(wù)管理。l（2）、會(huì)計(jì)人員對稅收政策理解不透，對政策的執(zhí)行及征管了解不夠。l5、企業(yè)沒有必要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控制度。企業(yè)沒有必要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控制度。l如稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)崗位設(shè)置、合同中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理如稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)崗位設(shè)置、合同中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理等。等。第五十六頁，共六十八頁。三、解決之道三、解決之道l第一步：認(rèn)識稅收第一步：認(rèn)識稅收 1.稅收是怎樣產(chǎn)生的？稅收是怎樣產(chǎn)生的？l 稅務(wù)機(jī)關(guān)是永遠(yuǎn)不會(huì)相信企業(yè)(qy)的賬。賬是人為造出來的。稅務(wù)機(jī)關(guān)只會(huì)相信公司的合同或相

32、關(guān)的證明。l 公司的稅收是由業(yè)務(wù)部門在做業(yè)務(wù)簽合同的時(shí)候產(chǎn)生了稅收。l 合同決定業(yè)務(wù)過程，業(yè)務(wù)過程產(chǎn)生稅收合同決定業(yè)務(wù)過程，業(yè)務(wù)過程產(chǎn)生稅收第五十七頁，共六十八頁。財(cái)務(wù)與稅收(shushu)是怎樣關(guān)系？ ？l財(cái)務(wù)只是個(gè)稅務(wù)核算和稅款繳納的作用。 l 當(dāng)業(yè)務(wù)部門業(yè)務(wù)做完后，發(fā)現(xiàn)有多交稅問題，或者出現(xiàn)稅收風(fēng)險(xiǎn)。這時(shí)到了財(cái)務(wù)，財(cái)務(wù)發(fā)現(xiàn)問題后，只能通過賬來解決。在賬上造假來遮蓋前面發(fā)生的業(yè)務(wù)過程，設(shè)計(jì)(shj)出另外一種業(yè)務(wù)過程來達(dá)到少交稅，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的。l 偽造、編造虛假計(jì)稅依據(jù)l 業(yè)務(wù)部門產(chǎn)生稅收，財(cái)務(wù)部門反映和交納稅收。業(yè)務(wù)部門產(chǎn)生稅收，財(cái)務(wù)部門反映和交納稅收。第五十八頁，共六十八頁。財(cái)務(wù)人員

33、的局限性財(cái)務(wù)人員的局限性l1、本身專業(yè)的局限性l2、后續(xù)職業(yè)(zhy)教育的局限性l3、平常工作的局限性l專業(yè)人做專業(yè)事的理念！第五十九頁，共六十八頁。老總與稅收(shushu)是怎樣的關(guān)系？l老總責(zé)任：稅收個(gè)人犯罪的第一責(zé)任人。l 老總權(quán)利：業(yè)務(wù)的總決策人。l 老總觀念：營銷為公司賺了錢是銷售部門的功勞，而財(cái)務(wù)為公司省了錢，就是你的本職工作，是應(yīng)該做的。賺錢是企業(yè)的本能(bnnng)，但賺的錢是否留在企業(yè)？l 只會(huì)賺錢，不會(huì)省錢的企業(yè)不是好的企只會(huì)賺錢，不會(huì)省錢的企業(yè)不是好的企業(yè)。業(yè)。第六十頁，共六十八頁。解決之道解決之道l一、領(lǐng)導(dǎo)者需重視納稅籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管理l二、公司樹立正確的納稅觀二、公司

34、樹立正確的納稅觀l1、該納的稅一定要納l2、不該交的稅決不能交l3、可交不可交的稅要盡可能不交l三、領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)領(lǐng)全局、做為內(nèi)部各部門的協(xié)調(diào)、領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)領(lǐng)全局、做為內(nèi)部各部門的協(xié)調(diào)、稅務(wù)籌劃工作由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，但其它稅務(wù)籌劃工作由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，但其它(qt)部部門有責(zé)任、有義務(wù)通力協(xié)作財(cái)務(wù)部門門有責(zé)任、有義務(wù)通力協(xié)作財(cái)務(wù)部門。第六十一頁，共六十八頁。解決之道解決之道l四、重視財(cái)務(wù)人員并加強(qiáng)培訓(xùn)投入四、重視財(cái)務(wù)人員并加強(qiáng)培訓(xùn)投入l五、樹立必要的責(zé)任追究制度樹立必要的責(zé)任追究制度，并同時(shí)分清稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來源的渠道，分清責(zé)任人，在努力做好稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的基礎(chǔ)上做好公司的納稅籌劃工作。l樹立全員(qun yun)籌劃

35、至少樹立各部門經(jīng)理協(xié)作籌劃的意識。公司的納稅籌劃工作做的成功與否，與公司各部門經(jīng)理的通力協(xié)作密不可分。第六十二頁，共六十八頁。解決之道解決之道l六、嚴(yán)把合同關(guān)，對開發(fā)中各類合同要做到：六、嚴(yán)把合同關(guān)，對開發(fā)中各類合同要做到：l1、所有的合同必須所有的合同必須(bx)要有相應(yīng)的稅務(wù)條款，要有相應(yīng)的稅務(wù)條款，稅務(wù)條款的表述務(wù)必準(zhǔn)確、符合稅法規(guī)定。稅務(wù)條款的表述務(wù)必準(zhǔn)確、符合稅法規(guī)定。 2、為控制稅收風(fēng)險(xiǎn)，使第一條得到執(zhí)行，所為控制稅收風(fēng)險(xiǎn)，使第一條得到執(zhí)行，所有的合同必須請財(cái)務(wù)部門提出意見，財(cái)務(wù)部門有的合同必須請財(cái)務(wù)部門提出意見，財(cái)務(wù)部門不能給予意見的，請專業(yè)的稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)給予不能給予意見的，請專

36、業(yè)的稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)給予具體意見。具體意見。第六十三頁，共六十八頁。解決之道解決之道l3、所有對外的業(yè)務(wù)必須取得相應(yīng)的發(fā)票或合所有對外的業(yè)務(wù)必須取得相應(yīng)的發(fā)票或合法法(hf)的稅前扣除憑證，在合同中必須注意發(fā)的稅前扣除憑證，在合同中必須注意發(fā)票的獲取方式，發(fā)票的類型等。票的獲取方式，發(fā)票的類型等。l4、將合同的簽訂與管理工作中引進(jìn)稅務(wù)條款將合同的簽訂與管理工作中引進(jìn)稅務(wù)條款的要求寫進(jìn)公司管理制度，并做好其它部門考的要求寫進(jìn)公司管理制度，并做好其它部門考核的一個(gè)條件之一。核的一個(gè)條件之一。第六十四頁，共六十八頁。解決之道解決之道l七、尋找外部專業(yè)人員的協(xié)助七、尋找外部專業(yè)人員的協(xié)助l復(fù)雜、繁瑣的財(cái)稅問題會(huì)影響企業(yè)抽出更多的時(shí)間來關(guān)注有關(guān)戰(zhàn)略發(fā)展和競爭優(yōu)勢的搭建等更重要的問題。善于借用外腦，利用一個(gè)(y )經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)機(jī)