酒店公寓營運方案詳解(共10頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上梅沙公館項目規(guī)劃營運方案目 錄一、項目概述二、項目酒店式規(guī)劃三、項目合作模式四、業(yè)主投資收益及業(yè)主權(quán)益五、前期介入及后期運營團隊六、深圳市*酒店管理有限公司簡介深圳市*酒店管理有限公司二0一0年九月二十五日第一部分 項目概述一、開發(fā)商簡介梅沙公館項目由中萃集團開發(fā)。中萃集團成立于1999年，目前集團在全國擁有多家下屬公司，涵蓋了房地產(chǎn)、塑膠、化工、電子科技、教育、物業(yè)管理、酒店餐飲等多元化產(chǎn)業(yè)。集團建設(shè)經(jīng)營有廣州南航碧花園、廣東冠義工業(yè)園、中陽花園、中陽商務(wù)酒店、揭陽商業(yè)步行街及學校、上市公司岳陽恒立、山東壽光市溫泉大酒店、長沙碧花園、唐山碧花園、大亞灣中萃花城灣等項

2、目。 中萃集團不僅實力雄厚，并專注于高品質(zhì)物業(yè)的開發(fā)，住宅產(chǎn)品類型不斷豐富和完善，集團堅守社會責任與義務(wù)，秉承“誠信、專業(yè)、精細”的核心價值觀，致力于為社會創(chuàng)造文明、和諧、溫馨、優(yōu)雅的居住文化及人文環(huán)境，為城市和歷史留下優(yōu)秀的建筑作品不斷的努力前行。二、項目概況梅沙公館位于東方夏威夷之稱的深圳大梅沙海濱旅游度假區(qū)，坐落于鹽葵路與金沙街交匯處，地理位置得天獨厚，盡享大梅沙一線無敵海景和金沙音樂街人文藝術(shù)景觀。同時，公館臨近享譽球的東部華僑城，美致園景山景盡收眼底，大梅沙國際游艇會更是近在咫尺，非凡品味處處彰顯。梅沙公館占地面積5492.93，建筑面積30875.84，由兩棟連體樓宇構(gòu)成。其中主樓

3、地面樓高15層，附樓地面樓高3層，設(shè)地下停車場一層，約有90個停車位。公館一樓為大堂及公共配套預留位置；二樓為會議室其他經(jīng)營配套預留位置；三至十四層為公寓房間，共有320間，分為標準房、一房一廳、二房二房、三房二廳等四種房型；十五層為開發(fā)商預留辦公寫字樓。第二部分 項目酒店式規(guī)劃梅沙公館是按酒店式規(guī)劃的地產(chǎn)項目，而酒店地產(chǎn)能否成功運作和產(chǎn)生品牌效應(yīng)，很大程度上依賴于后期的經(jīng)營管理。因此，梅沙公館在配套規(guī)劃方面應(yīng)及早考慮后期的經(jīng)營需要。鑒于該項目已經(jīng)完成選址及主體工程已竣工，特參照星級酒店的相關(guān)標準，提出應(yīng)考慮的功能配套規(guī)劃如下：一、公共設(shè)施設(shè)備配套設(shè)計方面1、有應(yīng)急供電系統(tǒng)，即須配有發(fā)電機房；

4、2、主體消防系統(tǒng)符合酒店審批標準；3、公共區(qū)域有閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；4、公共區(qū)域有背景音響播放系統(tǒng)；5、公共區(qū)域有中央空調(diào)系統(tǒng)；6、有中央熱水系統(tǒng)；7、有與星級相適應(yīng)的智能化管理系統(tǒng)（酒店管理軟件、互聯(lián)網(wǎng)、網(wǎng)站等）；8、有與房間數(shù)量相適應(yīng)餐飲設(shè)施、會議商務(wù)設(shè)施、康體娛樂設(shè)施、停車場等；9、有行政辦公區(qū)、員工更衣室、員工餐廳、宿舍等后勤保障功能區(qū)。二、前廳配套設(shè)計方面1、有與酒店規(guī)模、星級相適應(yīng)的總服務(wù)臺；2、設(shè)有客人貴重物品保險柜；3、設(shè)有行李房4、設(shè)有高檔的客用洗手間及殘疾人洗手間；5、設(shè)有客用電話間；6、設(shè)有員工工作間/前廳辦公室；7、設(shè)有小商店；8、前廳地面、墻壁、天花、藝術(shù)裝飾采用高檔材

5、料，采用豪華燈具；三、客房配套設(shè)計方面1、設(shè)有行政樓層（一般設(shè)在頂層）；2、設(shè)有殘疾人客房；3、設(shè)有套房；4、設(shè)有員工工作間（每層）、倉庫及消毒間；5、客房的面積、高度及地面、墻壁、天花、藝術(shù)裝飾材料與星級符合；6、配置家具有：床、沙發(fā)或扶手椅、茶幾、寫字臺及坐椅、床頭柜、行李架、衣柜、全身鏡、梳妝鏡、西服衣架、褲架、裙架、窗簾遮光簾；7、配置燈具有：床頭燈、臺燈、落地燈、走廊燈、夜燈（房間入門口及床頭柜位置有燈光總控開關(guān)）；8、配置家電有：電視、電話、小冰箱、保險柜、電熱水壺；9、配置床上用品有：枕芯、枕套、床單、被子；10、衛(wèi)生間配置有：面盆、浴缸、淋浴、恭桶、梳妝鏡、呼救按鈕、110V/

6、220V不間斷電源插座、晾衣繩、浴巾架、電吹風、電話副機、背景音樂播放裝置、訪客等待顯示器等。四、餐飲配套設(shè)計方面1、設(shè)有中餐廳、西餐廳、大堂吧、外國餐廳、大宴會廳（配設(shè)有衣帽間、貴賓休息室），并配套不同的廚房區(qū)域；2、餐廳地面、墻壁、天花裝飾采用高檔材料；3、餐廳家具、燈具、餐具選用高檔材質(zhì)；4、餐廳布局：設(shè)有宴會單間或小宴會廳；靠近廚房、傳菜線路不與其他公共區(qū)域交叉；有酒水臺；有傳菜備餐間、員工工作間、樓面?zhèn)}庫；5、廚房布局：設(shè)有冷熱制作間(分隔)、粗細加工間（分隔）、洗碗間、垃圾房、倉庫、面點間等，布局符合食品衛(wèi)生要求，且廚房與餐廳之間裝有隔音、隔熱和隔氣味的進出分開的彈簧門。五、商務(wù)會

7、議配套設(shè)計方面1、設(shè)有至少一個專業(yè)的大型會議中心和若干個小會議廳，并配設(shè)貴賓休息室；2、會議室配置同聲傳譯設(shè)施、電視電話會議設(shè)施、現(xiàn)場視音頻轉(zhuǎn)播系統(tǒng)等；3、會場洗手間位置合理，方便客人使用，廁位充足；4、設(shè)有獨立空間的商務(wù)中心。六、康體娛樂配套設(shè)計方面1、設(shè)有歌舞廳和KTV包房；2、設(shè)有棋牌室；3、設(shè)有桌球室；4、設(shè)有乒乓球室；5、設(shè)有美容美發(fā)室；6、設(shè)有健身房；7、設(shè)有桑拿按摩中心；8、設(shè)有游泳池?？偟膩砜?，酒店地產(chǎn)作為一種新的產(chǎn)品開發(fā)模式，有較強的生命力，運作成功會為發(fā)展商及廣大投資者帶來雙贏的結(jié)果，但是否有整合各種專業(yè)合作資源的能力，是保證酒店地產(chǎn)能否成功運作的關(guān)鍵因素。 第三部分 項目

8、合作模式根據(jù)項目的定位及規(guī)劃，本章從項目的開發(fā)模式以及開發(fā)商與酒店管理公司的合作模式兩方面提出方案。一、項目開發(fā)模式 模式一：完全產(chǎn)權(quán)式酒店將項目每一個單位分別出售給業(yè)主，同時引入知名的酒店管理公司，由業(yè)主委托酒店管理公司進行統(tǒng)一經(jīng)營管理。銷售思路對所有購買業(yè)主承諾有固定的投資回報率，完全作為投資性商品進行宣傳推廣。利弊分析適合區(qū)域性需求，投資性住房更具市場潛力。引入第三方運營業(yè)主的物業(yè)，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)明確，開發(fā)商可規(guī)避項目的后續(xù)糾紛。開發(fā)商回籠資金快速，銷售價格較高。物業(yè)類型統(tǒng)一，后期物業(yè)管理較為方便。整體包租風險較大，一般需開發(fā)商給予酒店管理公司補貼。酒店管理公司后續(xù)出租壓力大，很難找到愿意

9、并且能夠承擔此風險的酒店管理公司來運營。 模式二：酒店式公寓將項目每一個單位分別出售給業(yè)主，同時引入知名的酒店管理公司提供星級酒店物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主可選擇委托酒店管理公司代租經(jīng)營或自住。銷售思路對購買且選擇委托經(jīng)營的業(yè)主承諾有固定的投資回報率，對購買但選擇自住的業(yè)主提供星級酒店的管家式物業(yè)服務(wù)，以投資、自住皆宜的商品進行宣傳推廣。利弊分析體現(xiàn)投資與度假自住功能，滿足不同需要的業(yè)主。對酒店管理公司風險較小，更容易找到合作單位。物業(yè)類型多樣，后期物業(yè)管理較為不方便。項目的知名度、影響力及業(yè)主收益不如產(chǎn)權(quán)式酒店高。二、開發(fā)商與酒店管理公司的合作模式根據(jù)項目本身產(chǎn)權(quán)分散特性及開發(fā)商的意愿，針對梅沙公館

10、項目建議以全權(quán)委托管理的模式進行合作，此種合作方式在明確產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)、規(guī)避開發(fā)商風險的同時，很好的兼顧了業(yè)主、開發(fā)商、酒店管理公司三方的利益。項目開發(fā)商按照酒店管理公司的標準要求建設(shè)裝修酒店，并且辦理好酒店經(jīng)營相關(guān)的前置審批手續(xù)（消防、環(huán)保、衛(wèi)生等），然后交給酒店管理公司注冊登記和進行經(jīng)營管理。酒店管理公司受業(yè)主方委托，對項目全權(quán)實施酒店管理。酒店管理公司派出包括總經(jīng)理在內(nèi)的全套管理班子，按照“*”的品牌及管理模式，實行總經(jīng)理負責制，對酒店的人、財、物及采、供、銷全面負責。酒店管理公司負責包括業(yè)主回報在內(nèi)的所有酒店運營費用，對委托物業(yè)經(jīng)營或物業(yè)管理收益享有所得權(quán)，自負盈虧。開發(fā)商對移交給酒店管

11、理公司經(jīng)營的自有物業(yè)（限餐廳、會議室及康樂經(jīng)營配套項目，不含大堂、停車場、辦公后勤等其他公共配套項目）享有收益分配權(quán)。第四部分 業(yè)主投資收益和業(yè)主權(quán)益投資收益是購房者最為關(guān)注，也是項目旺銷與否的關(guān)鍵，而業(yè)主投資收益的計算與開發(fā)商的銷售價格、以及管理公司的租金水平息息相關(guān)。在未獲取開發(fā)商定價信息的前提下，可先行按當前梅沙片區(qū)同類物業(yè)的最高租金標準來制訂業(yè)主投資收益。為了給開發(fā)商定價提供同口徑的參考，我們提出以單位面積為基數(shù)、按房型類別以不同的標準制訂業(yè)主租金回報和自住權(quán)益。根據(jù)開發(fā)商提供的單位面積測算，每種房型的租金如下：房型面積租金標準月租金業(yè)主自住權(quán)益標準間457450元/22503700元

12、2天/月一房一廳6610145元/29704545元3天/月二房二廳667245元/29703240元3天/月三房二廳19840元/7920元4天/月備注說明：1、 上述租金水平高于當?shù)卣笇r（20元/）兩倍或以上，且高出雅蘭、海景及領(lǐng)海1520%；2、 業(yè)主使用自住房無需支付房費，只需按標準房80元/天、一房一廳90元/天、二房二廳110元/天、三房二廳130元/天承擔服務(wù)費；3、 上述租金標準適用于完全產(chǎn)權(quán)式酒店時，業(yè)主免繳物業(yè)管理費；4、 上述租金標準適用于酒店式公寓時，業(yè)主則需繳交物業(yè)管理費：對選擇委托酒店經(jīng)營的，業(yè)主按5元/的標準承擔物業(yè)管理費；對選擇自住的，業(yè)主按10元/的標準

13、繳交物業(yè)管理費。第五部分 前期介入及后期運營團隊根據(jù)項目的進展情況和管理公司托管酒店的成熟做法，擬按酒店籌建、酒店籌備、酒店經(jīng)營管理三個階段介入，其中酒店籌建階段集中了需開發(fā)商投資的項目內(nèi)容，而酒店籌備及經(jīng)營管理階段主要集中了需酒店管理公司投入的項目內(nèi)容，每個階段具體安排如下：一、酒店籌建階段1、介入任務(wù)：從工程的合理科學化及成本控制最優(yōu)化出發(fā)，按照酒店業(yè)的通用標準并結(jié)合項目實際，對酒店的總體布局、功能分區(qū)、室內(nèi)裝修設(shè)計和布置、對酒店家具、營業(yè)設(shè)備（水、電、空調(diào)等系統(tǒng)）和酒店供應(yīng)物品的規(guī)格提出符合標準的建議。2、介入時間：由于項目主體已封頂，土建工程基本完工，應(yīng)在內(nèi)裝修前盡早介入。3、介入人員

14、：我公司專門成立梅沙公館項目籌建小組，由總經(jīng)理黃志源先生任組長，抽調(diào)有*、泊岸兩家酒店籌建工作經(jīng)驗的管理人員、技術(shù)骨干加入籌建小組，并指派公司持證星級酒店評審員楊文輝作為該項目專職聯(lián)絡(luò)員，現(xiàn)場進行設(shè)計咨詢、投資可行性分析、工地現(xiàn)場考察等全方位專業(yè)服務(wù)。4、具體任務(wù)：（1）收集和提供酒店市場信息、明確酒店各功能定位。（2）功能布局確立：酒店項目的總體布局及酒店功能流程分布說明報告。（3）內(nèi)裝修設(shè)計：酒店內(nèi)裝修設(shè)計要求,包括商業(yè)、餐廳、娛樂、康體、客房、后勤區(qū)域的面積和要求,與設(shè)計單位對接內(nèi)裝修設(shè)計方案的工作。 （4）協(xié)助開發(fā)商對機電配置：就有關(guān)酒店設(shè)備的選型提供配置參考，并協(xié)助與開發(fā)商選定的相關(guān)

15、專業(yè)公司并進行具體洽談。（5）設(shè)計方案：參與酒店項目的總體規(guī)劃設(shè)計方案、建筑設(shè)計圖及內(nèi)裝修設(shè)計圖的評選工作。（6）與選定的酒店設(shè)計公司配合,定期溝通.提供項目設(shè)計所需要的相關(guān)參數(shù)及資料（設(shè)計標準及指引。（7）協(xié)助開發(fā)商對項目從立項到投入使用整個過程的策劃、協(xié)調(diào).。（8）協(xié)助開發(fā)商對項目在建筑工程、設(shè)計工程及內(nèi)裝修工程的驗收工作。（9）以酒店專業(yè)角度,在施工期間審閱給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、廚房設(shè)備系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、特行管理系統(tǒng)等各大酒店運營保障系統(tǒng)的設(shè)計資料，并協(xié)助開發(fā)商完成設(shè)備采購選型、設(shè)備驗收、竣工驗收。 二、酒店籌備階段1、介入任務(wù)：為酒店順

16、利開業(yè)提前做好酒店開荒、營運物資采購、人員招聘培訓、VI設(shè)計應(yīng)用、政策程序制訂、宣傳冊及表單印制、公關(guān)策劃等各個籌備環(huán)節(jié)的工作。 2、介入時間：計劃開業(yè)前三個月。3、介入人員：委派項目總經(jīng)理及主要職能部門的負責人，進駐現(xiàn)場辦公，并視籌備進度，逐步安排整個經(jīng)營管理團隊入場。4、具體工作：略（酒店管理公司自行組織）。三、酒店經(jīng)營管理階段1、介入任務(wù)：開業(yè)后，由酒店管理公司派出的經(jīng)營管理團隊對酒店實施市場推廣、內(nèi)部運營及物業(yè)管理等日常運作管理。 2、介入時間：開業(yè)或適當提前。3、介入人員：以總經(jīng)理負責制的整個經(jīng)營管理團隊全部到位。4、具體工作：略（酒店管理公司自行組織）。第五部分 *酒店管理有限公司

17、簡介深圳市*酒店管理有限公司成立于2009年9月，公司的前身是2003年成立的深圳市港城海灣實業(yè)發(fā)展有限公司*酒店，是深圳市恒運泰集團投資發(fā)展有限公司的全資下屬企業(yè)。根據(jù)集團對酒店業(yè)務(wù)制訂的發(fā)展目標，公司發(fā)展初期主要業(yè)務(wù)是經(jīng)營管理自有產(chǎn)權(quán)的單體酒店，務(wù)求從酒店實際運營過程中探索經(jīng)營管理模式、培養(yǎng)隊伍，培育品牌。為了適應(yīng)集團公司在重慶、?？?、貴州等地開發(fā)酒店新項目規(guī)劃需要，公司于2009年正式升格為深圳市*酒店管理有限公司。公司在大梅沙具備較強的優(yōu)勢在于區(qū)域內(nèi)有了自己的兩家實體店，分別是*酒店和泊岸酒店，其中*酒店是自有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)經(jīng)營，而泊岸酒店則是產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營，經(jīng)過多年的運營，管理公司已在兩

18、種類型的酒店中探索出一套行之有效的經(jīng)營管理模式，建立了客戶銷售網(wǎng)絡(luò)和資料庫，各個分店以其嚴格規(guī)范的管理體系保證了各酒店經(jīng)濟實體保持著良好的增長態(tài)勢，并在同行中享有良好的企業(yè)形象。深圳市*酒店管理有限公司以“構(gòu)建和諧、發(fā)展品牌、實現(xiàn)連鎖”作為企業(yè)目標。為此，公司已建立酒店人才管理庫，運用合理的人力資源規(guī)劃和績效管理體制，培養(yǎng)了一批受過嚴格培訓、作風穩(wěn)健、富有戰(zhàn)斗力，極具凝聚力的專業(yè)管理隊伍，他們有豐富的酒店管理經(jīng)驗，在建立酒店人力資源構(gòu)架和運營系統(tǒng)方面有著出色的經(jīng)驗。同時，為了實現(xiàn)公司的發(fā)展戰(zhàn)略與目標規(guī)范服務(wù)酒店的管理，不斷提高市場競爭力，體現(xiàn)*的管理理念和模式，公司組織專門人員和有關(guān)專家編寫了近百萬字的*酒店運營手冊，分為質(zhì)量手冊、程序類文件、作業(yè)類文件等章節(jié)，該“管理手冊”借鑒和吸收了國內(nèi)外酒店的最為先進的管理經(jīng)驗，更加貼近實際工作需求，可操作性強，保證了現(xiàn)代化酒店管理的專業(yè)水準和領(lǐng)先性。作為一家以服務(wù)和管理輸出為主業(yè)的公司，我們出售的是管理完善的專業(yè)化酒店管理服務(wù)和先進的管理理念，我們的責任是為客戶創(chuàng)造合理的利潤，提升客戶在行業(yè)中的品牌形象。管理公司是作為發(fā)展品牌效應(yīng)