CRRC-2010年1月天津房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

1、天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)（2010年1月）單位：中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心一、本月相關(guān)要點(diǎn)概述（一）宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)：1月份中國(guó)制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)（即PMI）為55.8%，比上月回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。該指數(shù)已連續(xù)11個(gè)月位于臨界點(diǎn)50以上，制造業(yè)經(jīng)濟(jì)總體呈上升態(tài)勢(shì)，盡管增幅縮小，但仍在高位運(yùn)行，表示中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面依然向好，復(fù)蘇勢(shì)頭穩(wěn)固。本月PMI指數(shù)回落主要源于季節(jié)性因素，基本屬于月度之間正常波動(dòng)，并不能表明當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有所回落。1月份PMI指數(shù)與歷史同期數(shù)據(jù)比較，仍為2005年自PMI統(tǒng)計(jì)以來(lái)的最高水平，因此，雖然較上月有明顯的回落，但實(shí)際上55.8%的數(shù)據(jù)足以顯示實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍處在強(qiáng)勁的擴(kuò)張當(dāng)中。（二）行業(yè)發(fā)展

2、趨勢(shì)：2010年1月，天津商品住宅銷(xiāo)售8515套，同比上升了217%。銷(xiāo)售面積86萬(wàn)平方米。 天津商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)每平方米9097元，同比上漲30.2%。2010年1月，天津二手房市場(chǎng)銷(xiāo)售4657套，同比上升101.1%。天津二手房銷(xiāo)售均價(jià)每平方米6596元，同比上漲21.8%。總體看來(lái)，2010年開(kāi)年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)依舊保持一個(gè)平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)。表1 2009年1月天津房地產(chǎn)市場(chǎng)主要數(shù)據(jù)一覽表時(shí) 間簽約套數(shù)成交均價(jià)（元/）宗地?cái)?shù)土地成交面積()土地成交均價(jià)(元/)住宅二手房住宅二手房2010年1月8515465790976596464758493.9610282009年12月12828155

3、9081226179 584343237.942778同比217%101.1%30.2%21.8%84%93.1%102.2%環(huán)比-33.6%-70.1%12%6.8%-20.7%9.6%-63%數(shù)據(jù)來(lái)源：天津市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心二、土地市場(chǎng)分析（一）政策動(dòng)態(tài)：2009年，天津市土地市場(chǎng)總體表現(xiàn)活躍，供銷(xiāo)兩旺。在市場(chǎng)不斷推出更多土地資源的同時(shí)，眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆橐伯惓８邼q，成交地塊的樓面地價(jià)不斷攀升。2010年1月，天津市召開(kāi)土地市場(chǎng)管理工作會(huì)議，再次強(qiáng)調(diào)今年將加強(qiáng)土地出讓合同履約力度，有效遏制不法開(kāi)發(fā)企業(yè)囤地閑置、捂盤(pán)惜售等擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的問(wèn)題。（二）土地市場(chǎng)走勢(shì)1.

4、宗地?cái)?shù)圖1 1月份宗地結(jié)構(gòu)圖從總體宗地?cái)?shù)來(lái)看，2010年1月天津市成交46宗地，環(huán)比下降20.7%。在總體宗地結(jié)構(gòu)中，工業(yè)用地成交共32幅，環(huán)比上漲23.1%，仍然是天津土地市場(chǎng)主力；居住類用地成交共6幅；商業(yè)用地成交3幅。2.成交面積圖2 1月份成交面積結(jié)構(gòu)圖從總體成交面積來(lái)看，盡管1月份天津出讓土地總數(shù)環(huán)比下降了20.7%，但出讓面積環(huán)比卻有小幅上漲，漲幅為9.6%。這主要和1月份工業(yè)用地的大幅出讓有直接關(guān)系。1月份總體用地成交面積達(dá)到475.8萬(wàn)平米，其中工業(yè)用地所占比例最大，以332.5萬(wàn)平米占總出讓面積的67%，環(huán)比上漲165.4%；住宅用地以71.3萬(wàn)平米的成交面積占總出讓面積的1

5、5%，環(huán)比大增752.5%；此外綜合類用地占出讓總面積的13%，達(dá)到60.2萬(wàn)平米；商業(yè)用地為14.5萬(wàn)平米，占總成交面積的3%；其他性質(zhì)用地如倉(cāng)儲(chǔ)、文化娛樂(lè)類用地出讓面積共7.3萬(wàn)平米，占出讓總面積的2%。3.體量結(jié)構(gòu)圖3 1月份宗地體量結(jié)構(gòu)圖(平米)從圖上可以明顯看出，5萬(wàn)平米以下的宗地總共有22宗，其中工業(yè)用地15宗；5-10萬(wàn)平米5宗；10-20萬(wàn)平米14宗；20萬(wàn)平米以上地塊5宗。4.成交金額圖4 1月份成交金額結(jié)構(gòu)圖從總體成交金額來(lái)看，1月份的總體成交金額環(huán)比呈現(xiàn)出量漲價(jià)跌的局面。和2009年12月1223624.207（萬(wàn)元）的成交金額相比，1月份的土地成交金額為488961.4

6、329（萬(wàn)元），跌幅達(dá)到60%。從上圖中可以看出， 1月份住宅用地成交額19.69億元的金額占據(jù)了本月土地成交總額的40.3%；工業(yè)用地成交金額為12.44億元，占本月全部成交總額的25.4%；此外，綜合類用地也以9.9億元的價(jià)格占全部成交金額的20.2%。5.成交均價(jià)從總體的成交單價(jià)來(lái)看，1月份環(huán)比下降了63.5%，僅為1028元/平米。其中，1月份住宅用地成交單價(jià)為達(dá)到2761元/平米，工業(yè)用地成交單價(jià)為386元/平米。 三、住宅市場(chǎng)分析（一）行業(yè)政策1. 國(guó)務(wù)院“國(guó)十一條”規(guī)范市場(chǎng)秩序2010年1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知。其中明確提出加快中低價(jià)位、中

7、小套型普通商品住房建設(shè)、增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用效率、加大差別化信貸政策執(zhí)行力度、繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理、繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷(xiāo)售管理、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)、落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任等十一項(xiàng)條款，被稱為“國(guó)十一條”。2. 收縮信貸 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)從2010年1月18日起，中國(guó)人民銀行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是自2008年6月以來(lái)首次上調(diào)。同時(shí)，為增強(qiáng)支農(nóng)資金實(shí)力，支持春耕備耕，農(nóng)村信用社等小型金融機(jī)構(gòu)暫不上調(diào)。 （二）市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù) 1. 成交

8、情況 （1）成交房屋套數(shù) 根據(jù)天津市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年1月天津的商品住宅簽約總量為8515套，環(huán)比2009年12月的12828套下降了33.6%。在二手房方面，1月份二手房成交量為4657套，環(huán)比2009年12月下降了70.1%。除去2010年元旦假期的影響之外，營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整使得很多二手房都趕在政策優(yōu)惠結(jié)束前進(jìn)行交易，因此也造成2009年底交易量的一個(gè)空前爆發(fā)。圖5 天津市住宅成交套數(shù)走勢(shì)（2）住宅成交面積 2010年1月天津商品住宅簽約總面積為86萬(wàn)平方米，相比2009年12月135萬(wàn)平方米的總簽約面積，環(huán)比下降了36.3%。二手房方面，1月份二手房簽約總面積為37.

9、5萬(wàn)平方米，環(huán)比下降了72.6%。圖6 天津市住宅成交面積走勢(shì)（3）成交價(jià)格 2010年1月天津商品住宅成交均價(jià)呈現(xiàn)出量跌價(jià)漲的局面，本月天津市商品住宅成交均價(jià)為9097元/平米，環(huán)比2009年12月的8121元上漲了12%。在二手房方面，和新房呈現(xiàn)相同的走勢(shì)，盡管1月份二手房成交量大幅下滑，但在成交價(jià)格方面依然堅(jiān)挺，并有著小幅的上漲。1月份天津二手房成交均價(jià)為6596元/平米，相比上月二手房6179元的成交均價(jià)，環(huán)比小幅上漲6.76%。圖7 天津市商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)2開(kāi)盤(pán)情況開(kāi)盤(pán)方面，2010年1月天津新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目為21個(gè)，比上月減少了11個(gè)。在所有新開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)中，市內(nèi)六區(qū)共開(kāi)盤(pán)11個(gè)，濱海

10、新區(qū)共開(kāi)盤(pán)3個(gè)，環(huán)城四區(qū)共開(kāi)盤(pán)5個(gè)，遠(yuǎn)郊區(qū)縣開(kāi)盤(pán)2個(gè)并且都分布在武清區(qū)。（三）天津2010年1月份住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售排行榜天津市1月各項(xiàng)目成交金額排名排名區(qū)域項(xiàng)目銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售總面積銷(xiāo)售額 成交均價(jià)（套）(萬(wàn)平米）（億元）(元/平米）1河北區(qū)君臨天下5401.45.2371002南開(kāi)區(qū)仁恒海河廣場(chǎng)1071.53.4228003河?xùn)|區(qū)恒盛陽(yáng)光星期83703.33.193004漢沽區(qū)華城公邸4904.42.659005西青區(qū)萬(wàn)科金奧國(guó)際2041.52.3159006南開(kāi)區(qū)東北角藝術(shù)公寓2081.42.3167007河北區(qū)格調(diào)藝術(shù)領(lǐng)地2622.62.388008河?xùn)|區(qū)河?xùn)|萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)1521.92.211800

11、9開(kāi)發(fā)區(qū)天保金海岸2252.22.2990010開(kāi)發(fā)區(qū)公園六號(hào)1241.421480011和平區(qū)君隆廣場(chǎng)5511.92050012塘沽區(qū)貽成泰和新都2932.51.9770013河西區(qū)水岸公館1351.51.61070014紅橋區(qū)瞰海尚府1531.31.41110015塘沽區(qū)萬(wàn)通上北新新家園951.11.31240016塘沽區(qū)遠(yuǎn)洋城1021.21.31060017西青區(qū)萬(wàn)科朗潤(rùn)園340.61.22160018東麗區(qū)萬(wàn)科東麗湖1101.11.11000019塘沽區(qū)瑞灣國(guó)際匯館890.711440020和平區(qū)金德園720.6116500備注：以上均為商品房數(shù)據(jù)，監(jiān)測(cè)時(shí)間2010年1月1日-2010

12、年1月31日以上數(shù)據(jù)來(lái)源：富思博得市場(chǎng)研究中心2010年1月河北區(qū)的君臨天下項(xiàng)目包攬了本月銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售套數(shù)兩項(xiàng)冠軍，1月9日君臨天下再次開(kāi)盤(pán)，認(rèn)購(gòu)火爆，本月共簽約540套，銷(xiāo)售額達(dá)到5.2億，成交面積達(dá)1.4萬(wàn)平米；漢沽區(qū)的華城公邸項(xiàng)目成為本月銷(xiāo)售面積冠軍，本月熱銷(xiāo)490套，成交面積達(dá)4.4萬(wàn)平米。本月銷(xiāo)售額前20項(xiàng)目中市內(nèi)六區(qū)占據(jù)半數(shù)席位，濱海新區(qū)占據(jù)7席，環(huán)城四區(qū)有3個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入排行榜；本月君臨天下、仁恒海河廣場(chǎng)、恒盛陽(yáng)光星期8、華城公邸、萬(wàn)科金奧國(guó)際、東北角藝術(shù)公寓、格調(diào)藝術(shù)領(lǐng)地、河?xùn)|萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、天保金海岸和公園六號(hào)10個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售額均超過(guò)2億。1月各企業(yè)成交金額排名排名區(qū)域項(xiàng)目銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售

13、總面積銷(xiāo)售額成交均價(jià)（套）(萬(wàn)平米）（億元）（元/平米）1星際君臨天下5401.395.1637100合計(jì)5401.395.16371002萬(wàn)科萬(wàn)科假日潤(rùn)園110.180.4424700萬(wàn)科東麗湖1101.071.0710000萬(wàn)科金域藍(lán)灣320.460.6614300萬(wàn)科魅力之城10.010.017100萬(wàn)科金奧國(guó)際2041.472.3315900萬(wàn)科假日風(fēng)景10.050.0612300合計(jì)3593.244.56141003泰達(dá)瞰海0000清谷20.090.2933400北斗星城370.610.6710900格調(diào)竹境280.320.3611200泰達(dá)嶺上林里20.060.0713000格調(diào)藝

14、術(shù)領(lǐng)地2622.592.278800合計(jì)3313.673.66100004仁恒仁恒海河廣場(chǎng)1071.493.422800合計(jì)1071.493.4228005恒盛恒盛陽(yáng)光星期83703.343.119300合計(jì)3703.343.1193006萬(wàn)通萬(wàn)通新城國(guó)際350.640.6610400萬(wàn)通上北新新家園951.091.3412400萬(wàn)通華府20.090.1517500萬(wàn)通上游國(guó)際340.340.5515900合計(jì)1662.162.7125007金廈華城公邸4904.382.65900合計(jì)4904.382.659008貽成貽成泰和新都2932.521.947700貽成尚北110.680.29430

15、0四季風(fēng)情250.360.339000合計(jì)3293.572.5672009新潤(rùn)東北角藝術(shù)公寓2081.372.2816700合計(jì)2081.372.281670010富力富力津門(mén)湖230.290.4716000富力桃園730.710.618500富力灣510.560.559700富力城350.310.6320100合計(jì)1821.882.261200011萬(wàn)達(dá)河?xùn)|萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)1521.852.1911800合計(jì)1521.852.191180012天保天保金海岸2252.182.159900合計(jì)2252.182.15990013泰豐公園六號(hào)1241.382.0314800合計(jì)1241.382.03148

16、0014御道君旅君隆廣場(chǎng)550.951.9520500合計(jì)550.951.952050015松江水岸公館1351.471.5710700水岸江南150.120.1411500喜年廣場(chǎng)50.030.0412200合計(jì)1551.631.761080016濱海投資華韻歐風(fēng)博文苑160.340.3410000濱海名都240.310.258200東海云天12210.747400合計(jì)1621.661.33810017弘澤弘澤制造60.170.5933900弘澤印象350.360.4913600弘澤天澤290.290.26800合計(jì)700.8242071.281550018遠(yuǎn)洋遠(yuǎn)洋城1021.2020041

17、.2810600遠(yuǎn)洋新干線0000合計(jì)1021.2020041.281060019金康金德園720.610921.0116500合計(jì)720.610921.011650020天一天一綠海1561.5449020.835400天一海馨園70.0840670.066600合計(jì)1631.6289690.895400數(shù)據(jù)來(lái)源：富思博得市場(chǎng)研究中心本月星際房地產(chǎn)憑借君臨天下的尾盤(pán)成交爆發(fā)，銷(xiāo)售額總計(jì)達(dá)到5.16億元，成為1月銷(xiāo)售金額冠軍企業(yè)，市場(chǎng)占有率為6.08%；萬(wàn)科旗下項(xiàng)目金奧國(guó)際于元月1日再次盛大開(kāi)盤(pán)，旺銷(xiāo)204套，與此同時(shí)萬(wàn)科東麗湖、金域藍(lán)灣、近期開(kāi)盤(pán)的萬(wàn)科朗潤(rùn)園等成交同時(shí)發(fā)力，在其引領(lǐng)下萬(wàn)科以4

18、.56億元的銷(xiāo)售額列各企業(yè)排名第二，占有率為5.37%；本月泰達(dá)憑借新盤(pán)格調(diào)藝術(shù)領(lǐng)地的開(kāi)盤(pán)火爆熱賣(mài)，企業(yè)銷(xiāo)售額達(dá)到3.66億元，險(xiǎn)勝仁恒躋身前三甲，占有率為4.31%。成交排名前20的企業(yè)本月市場(chǎng)總占有率為56.73%，較上月明顯增長(zhǎng)。1月全市套數(shù)排名前三區(qū)域項(xiàng)目銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售總面積銷(xiāo)售額成交均價(jià)（套）(萬(wàn)平米）（億元）（元/平米）寶坻區(qū)錦繡香江1151.15 0.60 5200寶坻區(qū)中天城市風(fēng)景770.71 0.32 4500寶坻區(qū)金廈龍第世家640.57 0.27 4800北辰區(qū)柴樓新莊園1060.98 0.58 6000北辰區(qū)景瑞陽(yáng)光尚城600.57 0.35 6100北辰區(qū)城際美景390

19、.30 0.24 7900大港區(qū)和天下941.00 0.50 5000大港區(qū)福源花園670.77 0.43 5600大港區(qū)福欣園300.36 0.21 5700東麗區(qū)萬(wàn)科東麗湖1101.07 1.07 10000東麗區(qū)濱海國(guó)際新干線970.89 0.56 6300東麗區(qū)藍(lán)海苑330.49 0.25 5200漢沽區(qū)華城公邸4904.38 2.60 5900漢沽區(qū)聯(lián)智峰尚1000.83 0.49 5800漢沽區(qū)寶利新都匯790.65 0.44 6800和平區(qū)金德園720.61 1.01 16500和平區(qū)瑞景名郡680.34 0.85 25100和平區(qū)君隆廣場(chǎng)550.95 1.95 20500河北區(qū)

20、君臨天下5401.39 5.16 37100河北區(qū)格調(diào)藝術(shù)領(lǐng)地2622.59 2.27 8800河北區(qū)富瀛洲花園730.64 0.48 7500河?xùn)|區(qū)恒盛陽(yáng)光星期83703.34 3.11 9300河?xùn)|區(qū)河?xùn)|萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)1521.85 2.19 11800河?xùn)|區(qū)格調(diào)竹境280.32 0.36 11200河西區(qū)水岸公館1351.47 1.57 10700河西區(qū)弘澤印象350.36 0.49 13600河西區(qū)世紀(jì)梧桐公寓330.43 0.67 15700紅橋區(qū)瞰海尚府1531.31 1.45 11100紅橋區(qū)華城領(lǐng)秀590.53 0.70 13100紅橋區(qū)萬(wàn)通上游國(guó)際340.34 0.55 15900

21、薊縣天一綠海1561.54 0.83 5400薊縣中節(jié)能遠(yuǎn)景城810.82 0.45 5500薊縣恒大金碧天下561.16 0.73 6300津南區(qū)富力桃園730.71 0.61 8500津南區(qū)天地源津九軒720.63 0.43 6900津南區(qū)星耀五洲320.29 0.21 7100靜?？h清華瑞景600.69 0.32 4600靜?？h上上佳園520.48 0.24 5100靜海縣清華瑞鑫260.31 0.16 5200開(kāi)發(fā)區(qū)天保金海岸2252.18 2.15 9900開(kāi)發(fā)區(qū)公園六號(hào)1241.38 2.03 14800開(kāi)發(fā)區(qū)萬(wàn)通新城國(guó)際350.64 0.66 10400南開(kāi)區(qū)東北角藝術(shù)公寓2081.37 2.28 16700南開(kāi)區(qū)文化小城1510.77 1.17 15200南開(kāi)區(qū)仁恒海河廣場(chǎng)1071.49 3.40 22800塘沽區(qū)貽成泰和新都2932.52 1.94 7700塘沽區(qū)東海云天1221.00 0.74 7400塘沽區(qū)遠(yuǎn)洋城1021.20 1.28 10600武清區(qū)新世紀(jì)花園780.44 0.17 3900武清區(qū)君利新家園770.55 0.25 4600武清區(qū)上河雅頌360.4