2015年江蘇省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的物權(quán)模擬試題

1、2015年江蘇省房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的物權(quán)模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為是_。 A房地產(chǎn)直接投資 B房地產(chǎn)間接投資 C房地產(chǎn)混合投資 D房地產(chǎn)有效投資 2、現(xiàn)評(píng)估一個(gè)半年前停工的在建工程價(jià)值，經(jīng)測(cè)算，完成全部工程的建造費(fèi)用為1500元，其中主體工程900元，安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為600元。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計(jì)要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費(fèi)用均勻投入。若折現(xiàn)率為15，

2、則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的續(xù)建費(fèi)用為元。 A：486.52 B：521.74 C：559.50 D：1398.76 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、某銀行為開發(fā)商提供兩種方案貸款條件，甲方案的貸款利率為17%，按季計(jì)息；乙方案的貸款利率為18%，一年計(jì)息一次，從支付利息角度開發(fā)商適宜選擇（）。 A方案甲 B方案乙 C方案甲和方案乙均可 D無(wú)法判斷 4、某宗房地產(chǎn)的年凈收益為4萬(wàn)元，購(gòu)買者的自有資金為7萬(wàn)元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為0.08，該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬(wàn)元。 A38.26 B40.33 C46.5 D62.335、投資者對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部使用功能的變動(dòng)(例如，在公寓內(nèi)設(shè)置自助洗衣房提供洗

3、衣服務(wù)等)，體現(xiàn)了投資者對(duì)房地產(chǎn)投資的重視。(有修改) A：存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 B：需要適時(shí)地更新改造投資 C：投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) D：易受政策影響 E：借款合同 6、影響某套住房的實(shí)物因素不包括。 A：裝修 B：戶型 C：層高 D：樓層 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 7、衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，最常見、最簡(jiǎn)單的是_。 A位置 B外部配套設(shè)施 C環(huán)境景觀 D交通 8、假設(shè)某類住宅的價(jià)格從3000元下降到2800元，其需求量從900套上升到1000套，則用中點(diǎn)法計(jì)算的該類住宅需求的價(jià)格彈性為。(過時(shí)) A：-1.33 B：-0.66 C：0.66 D：1.53 E：工業(yè)用地的監(jiān)

4、測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 9、某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟(jì)壽命為60年。后于1996年10月1日補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年(從補(bǔ)辦之日算起)。2006年10月1日對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)計(jì)算，該房地產(chǎn)的土地重新購(gòu)建價(jià)格為2000萬(wàn)元，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為3000萬(wàn)元，殘值率為0。則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(2006年10月1日)該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為_萬(wàn)元。 A4091 B4182 C4250 D5000 10、某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為5 000 ，房地總價(jià)值為2 600萬(wàn)元，其中土地價(jià)值為600萬(wàn)元某人購(gòu)買了其中200 ，該部分的房地價(jià)值為182萬(wàn)元假如按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則

5、此人應(yīng)占有的土地份額為。 A：4 B：7 C：17 D：30 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格11、房地產(chǎn)估價(jià)是一種關(guān)乎_的切身利益乃至社會(huì)公共利益，較為復(fù)雜的專業(yè)服務(wù)活動(dòng)。 A相關(guān)單位 B個(gè)人 C集體 D相關(guān)單位位和個(gè)人 12、下列行業(yè)中，_中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場(chǎng)份額均有關(guān)。 A批量行業(yè) B僵滯行業(yè) C分塊行業(yè) D專業(yè)化行業(yè) 13、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率的正確表達(dá)式是_。 A銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/銷售收入 B銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/總開發(fā)價(jià)值 C銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/總開發(fā)成本 D銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/項(xiàng)目總投資14、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的收入為3000萬(wàn)元人民幣，扣除項(xiàng)目金額為

6、1500萬(wàn)元，則應(yīng)繳土地增值稅為萬(wàn)元。 A：450 B：525 C：600 D：900 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 15、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起_日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 A30 B45 C60 D90 16、對(duì)承包商而言，在_的情況下，采用固定總價(jià)合同是比較合適的。 A開工前對(duì)工程內(nèi)容尚不十分清楚 B沒有施工圖就開工 C設(shè)計(jì)圖紙和技術(shù)說明書相當(dāng)詳細(xì) D有施工圖但對(duì)工程的某些條件尚不清楚 17、某開發(fā)商將8 000萬(wàn)元投入一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，假設(shè)此項(xiàng)目開發(fā)周期為3年，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資的年投資利潤(rùn)率為20，貸款利率為

7、10，已知在總投資中開發(fā)商自有資金占30，則其自有資金的年平均投資收益率為。 A：409 B：547 C：567 D：61 E：借款合同 18、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷入還應(yīng)當(dāng)就該房屋的有關(guān)事項(xiàng)向辦理證據(jù)保全。 A：公安機(jī)關(guān) B：司法機(jī)關(guān) C：公證機(jī)關(guān) D：人民法院 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 19、市場(chǎng)均衡時(shí)，稱需求等于供給的數(shù)量為該商品的均衡數(shù)量，所對(duì)應(yīng)的價(jià)格(需求價(jià)格等于供給價(jià)格)為該商品的。 A：需求彈性價(jià)格 B：需求價(jià)格 C：供給價(jià)格 D：均衡價(jià)格 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 20、從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)涉及變動(dòng)和可能性，變動(dòng)又可用標(biāo)準(zhǔn)差來表示，一般來說，標(biāo)準(zhǔn)差越小，各種

8、可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)就。 A：越大 B：越小 C：不存在 D：分散 E：借款合同 21、對(duì)無(wú)房和住房未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼的前提條件之一是房?jī)r(jià)收入比在_倍以上。 A2 B3 C4 D5 22、關(guān)于房屋施工面積的說法，正確的是_。 A房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積 B房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積 C房屋施工面積指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積 D房屋施工面積不包括報(bào)告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積23、職工以成本價(jià)購(gòu)買公有住房，房屋權(quán)屬登記時(shí)產(chǎn)別為。 A：房改售房 B：公產(chǎn) C：私產(chǎn) D：私產(chǎn)(部分產(chǎn)權(quán)) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 24、對(duì)房地產(chǎn)

9、利用的限制不包括。 A：房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制 B：房地產(chǎn)使用管制 C：房地產(chǎn)空間范圍的限制 D：房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償，不包括_。 A被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償 B因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償 C因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償 D因被征收房屋抵押而造成的經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、下列關(guān)于房產(chǎn)稅稅率的表述中，正確的有。(2009年試題) A：按房產(chǎn)余值計(jì)證的

10、為12 B：按房產(chǎn)余值計(jì)征的為24 C：按房屋租金計(jì)征的3 D：2008年3月1日起，個(gè)人出租房屋按4的稅率征收 E：按房屋租金計(jì)征的為12 2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過程是指_的持續(xù)時(shí)間。 A房地產(chǎn)開發(fā)全過程 B獲得土地后到全部工程竣工 C從工程開工到全部工程竣工 D從工程開工到項(xiàng)目租售完畢3、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是。 A：周期風(fēng)險(xiǎn) B：比較風(fēng)險(xiǎn) C：資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) D：時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) E：借款合同 4、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)是。 A：比較風(fēng)險(xiǎn) B：收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn) C：持有期風(fēng)險(xiǎn) D：時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) E：借款合同5、債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報(bào)酬有_。 A項(xiàng)

11、目投資形成的可分配利潤(rùn) B協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息 C協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用 D租售收益 E股息 6、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬(wàn)元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬(wàn)元，除此無(wú)其他更好的用途，則根據(jù)（）應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價(jià)。 A合法原則 B最高最佳使用原則 C估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 D替代原則 7、住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)為_。 A住房公積金管理委員會(huì) B住房公積金管理中心 C財(cái)政管理部門 D各級(jí)人民銀行 8、敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動(dòng)因素，分別給出三個(gè)預(yù)測(cè)值，即_。 A最樂觀預(yù)測(cè)值 B最悲觀預(yù)測(cè)值 C最可能預(yù)測(cè)值 D最客觀的預(yù)測(cè)值 E最原始預(yù)測(cè)

12、值 9、住房公積金的提取和使用原則不包括_的原則。 A定向使用 B安全運(yùn)作 C嚴(yán)格時(shí)限 D按時(shí)使用 10、認(rèn)為利率是由貨幣的供給與需求決定的理論是。 A：可貸資金利率理論 B：儲(chǔ)蓄投資決定理論 C：流動(dòng)性偏好利率理論 D：馬克思利率決定理論 E：借款合同11、某寫字樓2年前的市場(chǎng)價(jià)格為12000元/m2，目前該類寫字樓的市場(chǎng)資金為每天2元/m2，寫字樓的凈收益為市場(chǎng)租金的80%。預(yù)測(cè)3年后該寫字樓的市場(chǎng)價(jià)格將達(dá)到12500元/m2，轉(zhuǎn)讓該寫字樓的稅費(fèi)為市場(chǎng)價(jià)格的6%。如果投資者要求該類投資的報(bào)酬率為12%。則該寫字樓目前的市場(chǎng)價(jià)格為（）元/m2。 A10300 B9766 C10256 D98

13、74 12、廉租住房保障資金的來源有_。 A財(cái)政預(yù)算資金 B房屋維修資金 C土地出讓凈收益 D住房公積金增值收益 E廉租住房預(yù)售資金 13、下列氣態(tài)污染物中，對(duì)建筑物有腐蝕作用的有。 A：二氧化硫 B：一氧化氮 C：一氧化碳 D：甲醛 E：碳?xì)浠衔?4、以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)出讓的地價(jià)款包括。 A：建筑安裝工程費(fèi) B：土地使用權(quán)出讓金 C：拆遷補(bǔ)償費(fèi) D：公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) E：城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 15、房地產(chǎn)技術(shù)發(fā)展調(diào)查包括調(diào)查。 A：社會(huì)擁有量 B：新產(chǎn)品的國(guó)內(nèi)外先進(jìn)水平 C：新產(chǎn)品的技術(shù)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì) D：通信及交通運(yùn)輸調(diào)查 E：能源與資源供應(yīng) 16、某宗房地

14、產(chǎn)的價(jià)格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)注意的內(nèi)容包括_。 A應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本 B應(yīng)采用實(shí)際成本而不是客觀成本 C應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整 D應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)供求狀況對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整 E應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整 17、評(píng)估某宗房開發(fā)用地2005年10月16日的價(jià)值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預(yù)測(cè)該宗土地2008年10月15日開發(fā)完成后的房?jī)r(jià)為3000萬(wàn)元，折現(xiàn)率為12%，則需將這3000萬(wàn)元折現(xiàn)到2005年10月16日，即在2005年10月 16日的房?jī)r(jià)實(shí)際為_萬(wàn)元。 A252

15、6 B2241 C2135 D2985 18、地價(jià)區(qū)段是根據(jù)_的原則來劃分的。 A形狀相似 B用途相似 C地價(jià)相近 D地段相連 19、現(xiàn)有某待開發(fā)項(xiàng)目建筑面積為3850m2，從當(dāng)前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可出售50%，半年和一年后分別售出其余的30%和20%，出售的平均單價(jià)為28507元/m2，若折現(xiàn)率為15%，則該項(xiàng)目開發(fā)完成后的總價(jià)值的當(dāng)前現(xiàn)值為_萬(wàn)元。 A766 B791 C913 D1046 20、國(guó)家可以提前收回建設(shè)用地使用權(quán)的情形有。 A：受讓方逾期未支付全部地價(jià)款 B：拆除地上建筑物 C：自然災(zāi)害造成地上附著物變化 D：因公共利益需要 E：人民法院判決生效 21、住房公積金制度的作用體現(xiàn)在。 A：是改革住房分配制度，把住房實(shí)物分配轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY分配的重要手段之一 B：增加了職工工資當(dāng)中住房消費(fèi)含量，實(shí)現(xiàn)分配體制的轉(zhuǎn)換 C：建立了職工個(gè)人住房資金積累機(jī)制，增強(qiáng)了職工解決住房問題的支付能力 D：住房公積金制度實(shí)行“高存高貸”原則，為繳存職工提供比商業(yè)貸款利率低的住房公積金個(gè)人住房委托貸款 E：增強(qiáng)了職工解決住房問題的能力 22、記賬憑證按照經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)是否涉及貨幣資金分為三種。 A：收款憑證 B：付款憑證 C：轉(zhuǎn)賬憑證 D