萬科物業(yè)房屋公共部位及設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)

1、1目得規(guī)范維修設(shè)備設(shè)施管理，明確巡檢范圍、內(nèi)容、養(yǎng)護(hù)與維修標(biāo)準(zhǔn)及要求2適用范圍適用于萬科物業(yè)管理有限公司所管轄范圍內(nèi)得所有公共部位得設(shè)施養(yǎng)護(hù)3管理方法序號(hào)項(xiàng)目維修保養(yǎng)內(nèi)容工作要求1智能化系統(tǒng)可視及門禁1 .門禁、鎖具開關(guān)靈活、延時(shí)正常，呼叫業(yè)主及中控室正常（電源、按鍵、通話效果、外觀）控制中心能與住戶家清晰對(duì)講，單元門與中心與住戶對(duì)講效果良好；2 .中控室內(nèi)顯示器、監(jiān)視矩陣、管理中心電腦設(shè)備每月一次進(jìn)行檢查保養(yǎng)；3 .門禁、監(jiān)控、三表、安防軟件數(shù)據(jù)庫得每月一次定期進(jìn)行備份，防止遇到計(jì)算機(jī)被病毒感染后，數(shù)據(jù)庫資料丟失情況得發(fā)生。4 .控制中心備有監(jiān)控鏡頭分布清單以及每個(gè)顯示器循環(huán)得監(jiān)控鏡頭清單；

2、對(duì)監(jiān)控鏡頭每月清潔保養(yǎng)一次，對(duì)效果/、好得進(jìn)行調(diào)整；5 .每季度對(duì)視頻接口進(jìn)行保養(yǎng)，確保接觸良好，對(duì)視頻電纜、控制器、信號(hào)選切器、視頻分割器、控制臺(tái)等安防設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)，檢查錄像甲或硬盤錄像得效果；6 .苑門、單元門運(yùn)行穩(wěn)定，沒有異常噪音，開門停留時(shí)間合理；每月對(duì)電子鎖進(jìn)彳L次普查，檢查靈活性、失電狀態(tài)能順利開門；刷卡器上得標(biāo)識(shí)清晰，在刷卡器失靈情況下可以控制門正常開啟；7 .每季度對(duì)園區(qū)內(nèi)弱電井進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有積水及時(shí)清除；8 .停車場(chǎng)系統(tǒng)主機(jī)、諾卡器、探測(cè)器動(dòng)作靈敏可靠，具有防砸車裝置；道閘桿上裝有防撞膠墊。道閘旁邊有防止行人通行得警示標(biāo)識(shí)；紅外線防越周界紅外線報(bào)警設(shè)有鏡頭得，在觸動(dòng)報(bào)警時(shí)要

3、求能自動(dòng)對(duì)報(bào)警地點(diǎn)進(jìn)行錄像并將監(jiān)視器定格在報(bào)警位置；技術(shù)員每周對(duì)紅外報(bào)警進(jìn)一次檢查，測(cè)試靈敏度，防止綠化等植物阻擋紅外對(duì)射；監(jiān)控探頭外觀完好、攝功能正常無抖動(dòng)、調(diào)焦距正常、畫面清晰刷卡控制道閘外觀良好、開關(guān)起落正常、變速箱無雜音、定期加齒輪油、更換皮帶智能井井內(nèi)無積水、井道干凈、無鼠害，定期放鼠藥智能分線箱保持干燥清潔、鎖具完好、防水性能好、關(guān)好箱蓋2噴泉及水景系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)部分噴頭高度、角度正常、水位池內(nèi)水位高低正常，水泵聲音大小適宜、水池內(nèi)保持不丟水管線水泵及管線固定完好、水泵循環(huán)時(shí)流量正常無堵塞現(xiàn)象、電源電源線無老化、絕緣層無破損水泵無漏電得安全隱患、無噪音、運(yùn)行正常；表向漆向完好無嚴(yán)重銹蝕排

4、污部分排污泵排污泉尢漏電得安全隱患、無噪音、運(yùn)行正常；表向漆向完好無嚴(yán)重銹蝕電源電源線無老化，布線規(guī)整控制部分掛鎖完好，標(biāo)識(shí)清晰、手動(dòng)、自動(dòng)運(yùn)行正常綠化用水灌溉部分供水水泵水泵固定牢固井蓋井蓋、水池與泵房蓋板固定牢固控制閥門閥門關(guān)閉完好，潤(rùn)滑良好開關(guān)靈活操作標(biāo)識(shí)操作規(guī)程上墻，部件標(biāo)識(shí)清晰明確、油漆完好3載人電梯系統(tǒng)電梯主體部分1 .電梯運(yùn)行噪音能夠滿足規(guī)范，不影響業(yè)主正常生活2 .電梯開門靈活，無卡、擦聲音，雙側(cè)安全觸板動(dòng)作靈敏可靠，其碰撞力不大于5牛頓；電梯故障停止運(yùn)行時(shí)，在轎箱內(nèi)能用手將門撥開，其撥力應(yīng)在200300牛頓范圍內(nèi)；電梯平層準(zhǔn)確，誤差在止負(fù)7mm以內(nèi)；3 .轎廂通風(fēng)，風(fēng)機(jī)無異常

5、噪音，不直吹頭頂；轎箱內(nèi)照明良好光線柔與。內(nèi)部監(jiān)控探頭從監(jiān)控中心可以瞧清乘客面孔；轎廂照明停電后至少維持半小時(shí)照明供電；4 .電梯舒適性好，增速、減速平穩(wěn)，從啟動(dòng)到平層皆無異常震動(dòng)、沖擊以及異常聲響；在行駛過程中轎箱沒有明顯晃動(dòng)，箱門沒有晃動(dòng)加廣生得撞擊聲；5 .轎箱內(nèi)緊急對(duì)講使用方便可靠，有相應(yīng)標(biāo)識(shí)；按鈕面板整潔，字跡清晰；機(jī)房部分室內(nèi)照明、通風(fēng)、溫濕度良好、機(jī)房?jī)?nèi)與轎箱呼叫、通話正常；機(jī)房環(huán)境潔凈、標(biāo)識(shí)，安全標(biāo)線明確，電梯運(yùn)行正常；電梯井道低坑部分部件安裝牢固，檢修、應(yīng)急電源與照明正常。保持現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境清潔。4園區(qū)照明系統(tǒng)路燈部分外觀無破損、無掉漆、燈桿固定牢固、正常使用暖色光源；電源電源接頭

6、無銹蝕無線路短路；具有漏電保護(hù)功能草坪燈部分外觀底座牢固、正常使用暖色光源、無掉漆、無銹蝕電源電源接頭無銹蝕無線路短路；具有漏電保護(hù)功能車庫內(nèi)日光燈應(yīng)急燈部分節(jié)能、牢固應(yīng)急燈充放電正常園區(qū)內(nèi)景觀射燈外觀正常照明、燈體及表面完好電源電源接頭無銹蝕無線路短路；具有漏電保護(hù)功能照明控制箱部分電源接線牢固、無灰塵；遠(yuǎn)離易燃易爆、潮濕與具有腐蝕元?dú)饧怏w與液體得位置5園區(qū)公共設(shè)施垃圾箱、果皮箱木板無松動(dòng)、表面油漆完整、無開裂現(xiàn)象；箱蓋開關(guān)靈活無噪音開焊現(xiàn)象。健身娛樂設(shè)施兒童娛樂設(shè)施油漆完整、螺絲無松動(dòng)、無開焊、標(biāo)識(shí)提示清晰室外健身器材使用時(shí)間標(biāo)識(shí)明確、標(biāo)注維護(hù)責(zé)任人、沒有利角利邊沒后部件脫落、斷裂、倒塌

7、隱患保證設(shè)施正常使用功能、無安全隱患休閑桌椅無開焊、松動(dòng)、木板脫落掉漆現(xiàn)象自行車架無損壞、掉漆、標(biāo)識(shí)清晰遮陽傘無破損、開關(guān)靈活、安裝牢固園區(qū)標(biāo)識(shí)無損壞、無掉漆、標(biāo)識(shí)清晰安裝牢固會(huì)所及運(yùn)動(dòng)中心會(huì)所及公共區(qū)域得各種設(shè)備、設(shè)施無破損，無利角；組合類器材活動(dòng)部位連接可靠、無松脫，轉(zhuǎn)動(dòng)部位有防護(hù)罩；音響、DVD、VCD、CD、功放、電視機(jī)、投影儀使用正常；烘手機(jī)定期保養(yǎng)沒有異常聲音；標(biāo)識(shí)清晰安裝牢固；6發(fā)電機(jī)房電瓶1 .有兩組啟動(dòng)電池，啟動(dòng)電池配置了浮充充電器；發(fā)電機(jī)電池電壓正常，連接端子牢固，沒有爬堿現(xiàn)象。兩套蓄電池至少每2個(gè)月輪流切換使用，備有符合要求得切換開關(guān)裝置，開關(guān)切換裝置應(yīng)該具有防止同時(shí)閉合

8、或同時(shí)斷開得連鎖裝置。2 .鎘饃中倍率堿性蓄電池浮充使用時(shí)，應(yīng)及時(shí)補(bǔ)充電解液。蓄電池電解液適量，不應(yīng)露出極板；蓄電池不應(yīng)發(fā)生：外部短路、電壓失常、電極板膨脹、氣塞孔堵塞、電解液內(nèi)含有機(jī)雜質(zhì)、嚴(yán)重爬堿等現(xiàn)象；酸性蓄電池經(jīng)常保持浮充狀態(tài)，定期作定充保養(yǎng)。電池端子絕緣良好，表面清潔無電解殘液。電線絕緣完好無銹蝕。充電狀態(tài)小允許開蓋。柴油柴油油箱室安裝防爆燈，箱底有消防沙，油箱油位在80%W儲(chǔ)油量不超過1000升，油箱上有透氣管，油箱、油管無滲漏；照明發(fā)電機(jī)室保持充分得照明度排煙與噪音污染1、發(fā)電機(jī)啟動(dòng)后各部件無異常聲響，無異常震動(dòng)，柴油發(fā)動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)速穩(wěn)定，發(fā)電機(jī)輸出電壓符合標(biāo)準(zhǔn)要求。2、發(fā)電機(jī)排煙風(fēng)機(jī)能

9、夠與發(fā)電機(jī)聯(lián)動(dòng)并具有延時(shí)停止設(shè)置，運(yùn)行時(shí)沒有異常聲音；3、發(fā)電機(jī)接地可靠，對(duì)噪音污染已影響業(yè)主生活得發(fā)電機(jī)房應(yīng)有隔降噪音措施。濕度計(jì)溫濕度適宜，表向保排干爽整體1、發(fā)生停電事故后，最多/、超過5分鐘，發(fā)電機(jī)必須能夠啟動(dòng)運(yùn)行，并至少能連續(xù)運(yùn)行4小時(shí)。2、發(fā)電機(jī)每周至少進(jìn)一次全面巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理并留下記錄；3 .正常情況下，發(fā)電機(jī)轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)打在自動(dòng)位置，每月啟動(dòng)試運(yùn)行一次，每次運(yùn)行時(shí)間為8-12分鐘。當(dāng)月已經(jīng)正常運(yùn)行超過12分鐘得可/、做試運(yùn)行。4 .操作直流柜、應(yīng)急直流電源柜，應(yīng)按設(shè)備使用說明書要求作好蓄電池得充放電保養(yǎng)工作，平時(shí)浮充電壓一般為：235V255V。5 .發(fā)電機(jī)具有防止向電網(wǎng)

10、反送電得裝置；7房屋主體外立面部分外墻面、建筑小品外觀完好、整潔；貼面得墻磚無起鼓無脫落、玻璃幕墻無破損、涂料無脫落；空調(diào)架安裝有序整潔統(tǒng)一、美觀無安全隱患；外墻裝飾無破損或污跡；屋面部分瓦牢固無裂紋、避雷設(shè)備完整、每年春季開凍后，應(yīng)對(duì)屋面與雨水檐溝進(jìn)彳L次清掃。組織排水部分排水管通暢、無滲漏、無堵塞，管道接口完整、無傾斜、管卡牢固路面部分平整無積水、無破損地磚、路邊整齊、無缺口。樓道及公共部位地囿尢水浸，無變色現(xiàn)象；標(biāo)識(shí)部分單體棟號(hào)有明顯標(biāo)志、小區(qū)主入口處有總平面圖；小區(qū)入口處及主要路口有指引標(biāo)識(shí)；便民設(shè)施部分打氣筒保證打氣筒無丟失，無損壞、保持正常使用狀態(tài)、定期清理灰塵、定期維修、注油、部

11、件完好，無缺損業(yè)主方便車安全靈活、無噪音保證正常使用、標(biāo)識(shí)清晰雨傘與雨傘架正常使用、傘架牢固、標(biāo)識(shí)清晰樓道單元門部分門鎖單元門鎖無松動(dòng)，刷卡正常電控機(jī)械鎖具無異常得發(fā)熱現(xiàn)象靈機(jī)電控鎖具二次關(guān)閉無阻礙開關(guān)靈活玻璃玻璃完整、密封條完整、壓條牢靠閉門器閉門器無脫落、開關(guān)時(shí)AB行程勻速行進(jìn)、關(guān)閉時(shí)無摔門現(xiàn)象天地插開關(guān)靈活、安裝牢固防火門部分閉門器開關(guān)靈活、刷卡系統(tǒng)正常、關(guān)閉時(shí)無摔門現(xiàn)象玻璃無破損、膠條完整磁力鎖安裝牢固、開關(guān)、刷卡開啟正常鐵藝部分無掉漆、無開焊、無松動(dòng)、無變形安裝牢固樓梯樓梯鐵藝表面油漆平滑，無銹蝕；邊角整齊，無劃傷行人得安全隱患；無破損扶手無松動(dòng)、無掉漆、無損壞；無裂逢、表面光滑車庫

12、搖控門電源供電電源穩(wěn)定、保持正常起落電機(jī)正常運(yùn)行、無噪音門滑道保持固定、定期加潤(rùn)滑油感應(yīng)線圈無外露、感應(yīng)正常卷簾門板折葉固定牢固、螺絲無松動(dòng)、開關(guān)門時(shí)無異常響聲、無變形管道井部分水表無漏水、旋轉(zhuǎn)正常，遠(yuǎn)傳線連接完好閥門開關(guān)靈活，無滲漏管道井門必須處于正常關(guān)閉狀態(tài)；外表完好，鎖具良好、無掉漆、開關(guān)靈活電氣井部分電氣井門電氣井必須處于正常關(guān)閉狀態(tài)；溫濕度適宜，無積水、表封完好、箱鎖完好、無積塵電氣井門必須處于正常關(guān)閉狀態(tài)；外表完好，鎖具良好、無掉漆、開關(guān)靈活車庫消防消防噴淋部分閥門開頭靈活、無滲漏儀表無損壞、指示準(zhǔn)確管道無滲漏、漆面完整、水流方向指示正確完整閥門井無積水，閥門開關(guān)靈活水泵結(jié)合器無滲

13、漏、漆面完整水箱閥門浮球閥開關(guān)靈活、無滲漏、水箱無滲漏、漆完整車庫送風(fēng)機(jī)風(fēng)機(jī)及管道風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)良好，無異常聲音，風(fēng)道完整、無開裂、百葉完好、無掉葉，開焊、銹蝕現(xiàn)象消防感應(yīng)控制設(shè)備1 .溫感、煙感、手動(dòng)破玻璃按鈕、濕式報(bào)警閥、水流指示報(bào)警器、消防報(bào)警對(duì)講等報(bào)警設(shè)備能夠正常報(bào)警；項(xiàng)目應(yīng)建立煙感、溫感地址碼清單，并與實(shí)際情況相符；2 .消防控制中心能夠?qū)ο辣?、防火卷簾門、抽風(fēng)機(jī)、送風(fēng)機(jī)等設(shè)備進(jìn)行控制。抽風(fēng)機(jī)、送風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)良好，噪音在正常范圍內(nèi)；各處送風(fēng)閥、排煙閥能夠控制開啟；3 .消防廣播、消防警鈴能夠發(fā)揮作用，高層大廈各樓層與消防通道按規(guī)定設(shè)有疏散指示（疏散圖）；在停電得情況卜應(yīng)急燈能夠正常發(fā)光。設(shè)備

14、房火火系統(tǒng)經(jīng)過人工操作能夠發(fā)揮作用；4 .消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓系統(tǒng)、消防報(bào)警主機(jī)、消防聯(lián)動(dòng)柜等主要消防設(shè)備每周進(jìn)行一次巡查；對(duì)消防水管進(jìn)行一次泄壓試驗(yàn)，確保消防穩(wěn)壓泵能夠自動(dòng)啟動(dòng)與停止，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理并留下記錄；5 .消防水泵、噴淋水泵每?jī)蓚€(gè)月試運(yùn)彳L次，控制系統(tǒng)工作穩(wěn)定，電機(jī)啟動(dòng)正常，水泵/、漏水，主回路沒有跳閘、打火與異常噪音。保障發(fā)生火警后消防控制中心能夠控制消防泵與噴淋泵啟動(dòng)并具有防止誤動(dòng)作得措施。消防管網(wǎng)設(shè)置有防止消防水過壓得措施。6 .小區(qū)內(nèi)水泵結(jié)合器標(biāo)明就是供應(yīng)消火栓還就是供應(yīng)噴淋，就是供應(yīng)高區(qū)還就是供應(yīng)低區(qū)。消火栓箱門靈活完好；7 .消防排煙系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng)，各種模塊處在良

15、好工作狀態(tài)，設(shè)施功能完備無損壞。8 .噴淋頭：無泄漏，外觀完整。消防煙感、溫度傳感器，定期檢驗(yàn)并記錄。9 .報(bào)警控制器需要有備用電源，保證停電狀態(tài)卜得系統(tǒng)正常報(bào)警顯示。穩(wěn)壓水箱消防管道內(nèi)水壓滿足對(duì)建筑最高樓層實(shí)施滅火得要求。穩(wěn)壓水箱沒有漏氣漏水現(xiàn)象，壓力顯示正確。在瀉壓低于消防最低水壓得情況下穩(wěn)壓系統(tǒng)能夠自行啟動(dòng)穩(wěn)壓；8給排水系統(tǒng)排水部分井蓋無缺損、漆完整、井內(nèi)無堵塞物雨水井每年至少清理兩次，雨水管道、污水管道每年至少兩次開蓋檢查通暢程度，發(fā)現(xiàn)堵塞及時(shí)清理。住戶排水主管部位每年疏通一次并記錄，有異常堵塞物得，需要拍照存檔。雨水篦子無斷裂，油漆完好，無堵塞雨水井井內(nèi)無雜物給水部分1、采用變頻供水

16、得，變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜、應(yīng)保持干燥、無灰塵、通風(fēng)良好、接線緊固，供水壓力波動(dòng)范圍在正負(fù)0、03MPA范圍內(nèi)；2、泵房必須進(jìn)行關(guān)閉鑰匙由中控指進(jìn)行統(tǒng)一管理，在入口處加設(shè)防鼠板。水箱有總?cè)莘e標(biāo)識(shí)，設(shè)置有高水位、低水位報(bào)警箱；水質(zhì)定期有符合國(guó)家要求得檢測(cè)報(bào)告；3、各種管道無滲漏水，標(biāo)識(shí)清晰，油漆無大面積脫落；軟連接未老化，無裂紋；設(shè)有漏水后防止水噴射到控制柜上得措施；4、各種水泵沒有異常聲音，無異常震動(dòng)，潤(rùn)滑正常；止回閥能夠防止水倒流，碟閥、閘閥能夠正常開啟與關(guān)閉，給水自動(dòng)控制閥門能正常工作；5、各壓力表指示正確，控制壓力表能正確動(dòng)作；9米暖采暖井井蓋無缺損、漆完整、閥門儀表狀態(tài)良好、保溫層

17、無破損管道、暖氣片無滲漏、漆完整、保溫層完好標(biāo)識(shí)清晰自動(dòng)排氣閥無滲漏、狀態(tài)良好、無銹蝕壓力表各壓力表指示正確，控制壓力表能正確動(dòng)作，表內(nèi)未進(jìn)水；4、設(shè)備房得管理標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容設(shè)備房配置:1 .無人值守得設(shè)備房必須加鎖，控制中心必須留有所有設(shè)備房得鑰匙。2 .所有設(shè)備房地面應(yīng)平坦、干燥、防滑，墻面應(yīng)平整、干燥；地面、墻面整潔，無積塵；3 .噪音與振動(dòng)可能影響住戶得設(shè)備房應(yīng)該有保證住戶不受影響得隔音減震措施。4 .所有使用中得設(shè)備房應(yīng)配備應(yīng)急燈，滅火器應(yīng)按照每15平方米配置1個(gè)2公斤滅火器得數(shù)量配置，滅火器應(yīng)設(shè)置穩(wěn)固，其標(biāo)識(shí)必須朝外；5 .操作作業(yè)指導(dǎo)書與維修作業(yè)指導(dǎo)書應(yīng)上墻；控制中心、配電房、電梯機(jī)房

18、、電腦機(jī)房等對(duì)溫度、濕度有較高要求得設(shè)備房應(yīng)配置干濕溫度計(jì)；6 .設(shè)備房中重要設(shè)備上端有排污管等設(shè)施時(shí)，應(yīng)在該設(shè)備上方加裝喇叭口、擋板等設(shè)施。設(shè)備房標(biāo)識(shí)：1 .配合地產(chǎn)公司完善所有設(shè)備房標(biāo)識(shí)，設(shè)備房門上應(yīng)有“機(jī)房重地，非請(qǐng)勿進(jìn)”提示；2 .設(shè)備房?jī)?nèi)得開關(guān)、閥門等要有明顯得狀態(tài)標(biāo)志。管道要有流向標(biāo)識(shí)；操作有危險(xiǎn)得設(shè)備、部件要有“危險(xiǎn)！勿靠近！”、“危險(xiǎn)！勿操作！”等警示標(biāo)識(shí)。3 .多臺(tái)同型號(hào)得設(shè)備應(yīng)進(jìn)行編號(hào)管理并在設(shè)備上懸掛編號(hào)標(biāo)識(shí)；4 .設(shè)備房?jī)?nèi)所有配電箱、柜及控制箱、柜應(yīng)有顯示其名稱、作用及責(zé)任人得標(biāo)識(shí)；設(shè)備房環(huán)境：1 .設(shè)備房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙，溫度40攝氏度以下，相對(duì)濕度80麻下；2 .嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及無關(guān)物品，工具、用品擺放整齊；停水、停電、停氣、停止供熱1 .突發(fā)性（包括市政）停水、停電、停氣、停止供熱必須及時(shí)查明原應(yīng)，確定恢復(fù)時(shí)間，統(tǒng)一信息口得口徑向住戶說明情況并張貼書面得情況說明；2 .計(jì)劃性停水、停電、停氣、停止供熱得，市政性質(zhì)得在接到通知后當(dāng)天通知住戶，非市政得必須提前三天通知住戶并做好解釋工作；