房屋質量問題是找物業(yè)還是開發(fā)商

1、房屋質量出現(xiàn)問題是找物業(yè)還是開發(fā)商作者：裴凈凈 河南煥廷律師事務所【導讀】辛辛苦苦半輩子，買了套房子，入住后卻遇到諸多問題,一是對物業(yè)公司的服務不滿，二是房子質量還出現(xiàn)問題，這個時候賭氣不交物業(yè)費是否可取，房子質量出現(xiàn)問題是找物業(yè)還是開發(fā)商呢?【事件回顧】林某一家于2013年購買了鄭州中原區(qū)的一套房,入住以后,發(fā)現(xiàn)房屋質量出現(xiàn)問題，林某多次找開發(fā)商，要求開發(fā)商解決問題。但開發(fā)商早已將樓盤銷售完畢,對此不聞不問。同時，林先生一家對物業(yè)公司也感到不滿,在此情況下,林先生拒交物業(yè)管理費,作為抗議和斗爭的方法。協(xié)商無果的情況下,原告將被告訴至法院?！緹ㄍ⒄f法】簡單的說：1.房屋主體工程出現(xiàn)問題，不管任

2、何時間發(fā)現(xiàn)，直接找開發(fā)商,要求退房,解除合同、賠償損失；2.房屋出現(xiàn)嚴重影響居住的問題，可要求解除合同、賠償損失;3、其他質量問題,如漏雨，要分情況。在質保期內,找開發(fā)商;質保期外，自己維修；如果物業(yè)是開發(fā)商的一個部門或有其他資金關系,可以不交物業(yè)費，作為債務抵充.另外，開放商將房屋交付給業(yè)主后,會與物業(yè)公司簽一個合同業(yè)主應該注意物業(yè)服務合同中物業(yè)有無關于房屋維護和修繕的約定，如有約定,業(yè)主可直接找物業(yè)公司；無約定，可以要求物業(yè)協(xié)助業(yè)主找開發(fā)商解決問題。【案件評析】1、 首先，不管是因為房屋質量問題還是因為對物業(yè)公司不滿，業(yè)主采用不繳費用的方式都不理性。原因在于：根據2011年1月4日施行的鄭

3、州市物業(yè)服務企業(yè)退出項目管理暫行規(guī)定：（1） 如對物業(yè)公司不滿,只要經專有部分占建筑物總面積50以上且占總業(yè)主人數50以上的業(yè)主同意,就可以解聘目前的物業(yè)公司，不過，業(yè)主們欠繳的物業(yè)費還得繳清。原物業(yè)公司可自行收取，或委托新公司收取。對于不肯繳納欠費的業(yè)主,物業(yè)公司可通過司法途徑解決。法律依據：規(guī)定第16條第二項“業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務費至合同解除之日，新物業(yè)服務企業(yè)應為原物業(yè)服務企業(yè)收取業(yè)主欠繳物業(yè)服務費提供幫助,業(yè)主委員會應當配合物業(yè)服務企業(yè)收取業(yè)主欠繳的物業(yè)服務費。原物業(yè)服務企業(yè)也可通過司法途徑解決業(yè)主欠交的物業(yè)服務費。”（2）不交物業(yè)費有什么后果？物業(yè)費如果很多人長時間不交的話，物業(yè)

4、會對沒有繳費業(yè)主進行起訴，起訴的結果就是補齊物業(yè)費。一般情況下，即使是物業(yè)本身沒有做到位，為了保護物業(yè)，免得其他小區(qū)效仿，法律也會傾向于物業(yè)這邊的。至于物業(yè)做的不到位的地方，建議你用相機、手機等留下時間、證據,以備不時之需。2、 房屋質量出現(xiàn)問題，找誰解決？接著上文說，物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關系,物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個不同的企業(yè)法人，業(yè)主不應該因為開發(fā)商的問題而拒絕向物業(yè)管理公司交付物業(yè)管理費。那么房屋問題該如何解決?現(xiàn)實生活中，房屋的質量問題一般可分為以下三種：（1） 房屋主體結構質量不合格.（2） 嚴重影響正常居住使用的質量問題。（3） 其他質量問題。對于出現(xiàn)問題究竟該找誰這一問

5、題,針對不同的質量問題，業(yè)主要依據相關法律找尋不同對策。(1）只要通過國家有關部門的質量鑒定后，房屋主體結構質量屬不合格的，購房者就可以依法退房并要求開發(fā)商賠償損失。法律依據是“最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”第十二條:“因商品房主體結構質量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后,商品房主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持”。（2）對于嚴重影響正常居住使用的質量問題，上述解釋第十三條規(guī)定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！钡螢椤皣乐赜绊懻＞幼?quot;尚無法律明確，因此只

6、能由法官自由裁量.（3） 對于其他質量問題，如房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等的處理。買受人不能因此要求退房。（這也是大多數業(yè)務入住后遇到的問題)在質保期內，購房者可以要求開發(fā)商履行保修義務并對造成的損失承擔賠償責任。依據是上述解釋第十三條第二款：“交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內,出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔”。當然,需要提醒的是，業(yè)主應該注意物業(yè)服務合同中物業(yè)有無關于房屋維護和修繕的約定，如有約定，業(yè)主可直接找物業(yè)公司；當房屋出現(xiàn)質量問題時，業(yè)主收集相應的證據也很重要,必要

7、時可通過拍照、錄像、文字記錄等方式留下證據，文字性的記錄，最好要有開發(fā)商的員工或第三人見證,以增強證據效力.切勿通過不交物業(yè)費來解決問題,從而耽誤了向開發(fā)商主張權利的最佳時機.但如果物業(yè)管理公司確實是開發(fā)商的一個部門或者有其他的資產紐帶關系，那么,房屋質量若有問題，業(yè)主可以拒交物業(yè)管理費.這實際上可以理解為一種債務的抵銷。房屋過質保期后，出現(xiàn)了滲水等質量問題:則要根據出現(xiàn)問題的具體部位，來找直接負責方。如果是自用部分損壞，如衛(wèi)生間馬桶漏水、水管破裂等，業(yè)主需要自己出錢維修,物業(yè)可幫助聯(lián)系有關維修人員。如果非人為造成的問題出現(xiàn)在共用部分，如大樓墻面滲水、下水道淤積等,或是小區(qū)公用設施設備，如小區(qū)

8、內道路損壞、欄桿磨損等,則由物業(yè)提取小區(qū)物業(yè)維修資金維修.附：住宅質量保證書保修范圍和期限（一般是25年）房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時,向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。房地產開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任.其依據是“城市房地產開發(fā)經營管理條例”第三十一條.住宅質量保證書的內容,應當列明工程質量監(jiān)督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。另外，根據“房屋建筑工程質量保修辦法”第七條:在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：（一）地基基礎工程和主體結構工程,為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；(二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年;(五）裝修工程為